PEMBUATAN LEMBAR KERJA
PADA MICROSOFT EXCEL 2007
UNTUK ANALISIS KELAYAKAN INVESTASI
PROYEK APARTEMEN (YSQ 3 SPREADSHEET)
The Making of Spreadsheet on Microsoft Excel 2007 For Investment Analysis
on the Feasibility of Apartment Project (YSQ 3 Spreadsheet)
SKRIPSI
Disusun untuk memenuhi persyaratan memperoleh gelar sarjana teknik pada Jurusan Teknik Sipil Fakultas Teknik Universitas Sebelas Maret
Oleh :
ETTY MARETNAWATI
NIM I 0105072
JURUSAN TEKNIK SIPIL FAKULTAS TEKNIK
UNIVERSITAS SEBELAS MARET
LEMBAR PERSETUJUAN SKRIPSI
PEMBUATAN LEMBAR KERJA
PADA MICROSOFT EXCEL 2007
UNTUK ANALISIS KELAYAKAN INVESTASI
PROYEK APARTEMEN (YSQ 3 SPREADSHEET)
The Making of Spreadsheet on Microsoft Excel 2007 For Investment Analysis
on the Feasibility of Apartment Project (YSQ 3 Spreadsheet)
Disusun Oleh :
ETTY MARETNAWATI
NIM I 0105072
Telah disetujui untuk dipertahankan dihadapan tim penguji pendadaran Jurusan Teknik Sipil Fakultas Teknik Universitas Sebelas Maret
Persetujuan Dosen Pembimbing
Dosen Pembimbing I
Ir. Siti Qomariyah, M. Sc NIP. 19580615 198501 2 001
Dosen Pembimbing II
LEMBAR PENGESAHAN SKRIPSI
PEMBUATAN LEMBAR KERJA
PADA MICROSOFT EXCEL 2007
UNTUK ANALISIS KELAYAKAN INVESTASI
PROYEK APARTEMEN (YSQ 3 SPREADSHEET)
The Making of Spreadsheet on Microsoft Excel 2007 For Investment Analysis
on the Feasibility of Apartment Project (YSQ 3 Spreadsheet)
Disusun Oleh :
ETTY MARETNAWATI
NIM I 0105072
Telah dipertahankan di hadapan tim penguji pendadaran Jurusan Teknik Sipil Fakultas Teknik Universitas Sebelas Maret Surakarta dan diterima guna memenuhi
sebagian persyaratan untuk mendapatkan gelar sarjana Teknik.
Pada hari : Kamis
Tanggal : 04 Februari 2010
1. Ir. Siti Qomariyah, M. Sc NIP. 19580615 198501 2 001
(………)
2. Ir. Agus P. Saido, M. Sc NIP. 19550501 198601 1 001
(………)
3. Fajar S. Handayani, ST, MT NIP. 19750922 199903 2 001
(………)
4. Ir. Adi Yusuf Muttaqien, MT NIP. 19581127 198803 1 001
(………)
Mengetahui,
a.n. Dekan Fakultas Teknik UNS Pembantu Dekan I
Ir. Noegroho Djarwanti, MT NIP. 19561112 198403 2 007
Disahkan,
Ketua Jurusan Teknik Sipil Fakultas Teknik UNS
ABSTRAK
Etty Maretnawati. 2010. Pembuatan Lembar Kerja pada Microsoft Excel 2007 untuk Analisis Kelayakan Investasi Proyek Apartemen (YSQ 3 Spreadsheet). Skripsi. Jurusan Teknik Sipil Fakultas Teknik Universitas Sebelas Maret.
Manajemen konstruksi sebagai pengendali dari setiap segmen dalam tubuh proyek konstruksi memegang peranan vital demi kesuksesan suatu proyek, termasuk pada proyek pembangunan apartemen. Perencanaan sebagai bagian dari manajemen konstruksi berperan sebagai kompas perjalanan proyek yang akan dikerjakan. Dalam prakteknya pekerjaan ini disebut pra-studi kelayakan yang dilengkapi dengan arus uang dan rencana pembayaran kembali kredit. Salah satu unsur esensial dalam menentukan kebijakan terhadap sebuah proyek konstruksi adalah perencanaan struktur dan ekonomi teknik yang menyertainya. Hal ini perlu diperhitungkan dengan cermat sehingga dalam implementasinya nanti berjalan lancar tanpa gangguan yang diakibatkan oleh kegagalan perencanaan. Salah satunya adalah dengan perencanaan ekonomi teknik yang dilakukan dengan analisis kelayakan investasi. Metode penilaian kelayakan investasi antara lain: Net Present Value (NPV), Revenue-Cost Ratio (RCR), Rate of Return (ROR), Rate of Return on Investment Before Tax (RIb) dan Rate of Return on Investment After Tax (RIa), dan Rate of Return on Equity
(RE). Setelah itu dilakukan analisis titik impas.
Penelitian ini berupa pembuatan lembar kerja untuk menganalisis kelayakan investasi bangunan apartemen, yang selanjutnya disebut sebagai YSQ 3 Spreadsheet, dengan mengambil kasus pada proyek Apartemen Solo Paragon. Lembar kerja ini dirancang dengan membuat formulasi dalam lembar kerja Excel 2007 sesuai dengan rumus-rumus analisis investasi yang sudah ada. Formulasi rumus-rumus-rumus-rumus tersebut dirancang menjadi urut-urutan proses analisis kelayakan investasi yang aplikatif. YSQ 3
Spreadsheet terdiri dari dua belas lembar yang dapat menampilkan hasil hitungan secara otomatis pada lembar output setelah pengisian data pada lembar input selesai dilakukan user.
Penelitian menunjukkan bahwa hasil program YSQ 3 Spreadsheet tidak jauh berbeda dengan hasil perhitungan manual, sehingga penggunaan YSQ 3 Spreadsheet dapat mempercepat dan mempermudah dalam analisis kelayakan investasi apartemen. Dengan harga jual minimum, pihak pemasaran apartemen Solo Paragon dapat menentukan sendiri harga jual minimum untuk mendapatkan keuntungan dari proyek tersebut.
Kata kunci: investasi, layak, lembar kerja
Etty Maretnawati. 2010. The Making of Spreadsheet on Microsoft Excel 2007 For Investment Analysis on the Feasibility of Apartment Project (YSQ 3 Spreadsheet). Skripsi. Jurusan Teknik Sipil Fakultas Teknik Universitas Sebelas Maret.
Construction management as controller of each segment in construction project body holds to play a part vital after fruitfulness a project, including on apartment development project. Planning as part of construction management projects tripping compass which will be worked. In practice it was called pre study feasibility, that proveded by cash flow and repayment schedule. One of essential element in determine policy to construction project is structured planning and economic tech one espouse it. It need carefully been taken into account so deep its implementation unmolested well-oiled following one begat by planning failing. One of it is with tech economic planning one did by investment analysis on the feasibility. Investment feasibility method for example: Net Present Value (NPV), Revenue Cost Ratio (RCR), Rate of Return (ROR), Rate of Return on Investment Before Tax (RIb) and Rate of Return on Investment After Tax (RIa), and Rate of Return on Equity (RE). Afterwards done by break even point.
This research as makings of spreadsheet for investment analysis on the feasibility of apartment project, one that hereinafter referred to as YSQ 3 Spreadsheet, with take case on Solo Paragon Apartment project. This spreadsheet designed by makes formulation in spreadsheet of Excel 2007 according to formula analysis existing investments. That formulation are designed as medley process for investment analysis on the feasibility. YSQ 3 Spreadsheet consisting of twelve sheet who can feature self acting calculation result on output sheet after data stuffing on input sheet all through is done user .
Research points out that result programs YSQ 3 Spreadsheet not far in contrast to manual count result, so YSQ 3 Spreadsheet can hasten and watering down deep for investment analysis on the feasibility of apartment project. At the price minimum sell, the marketing of Solo Paragon apartment can own determine minimum sell price to get gain of that project.
KATA PENGANTAR
Segala puji bagi Allah SWT yang telah melimpahkan karunia, petunjuk, dan
hidayah-Nya, sehingga penulis dapat menyelesaikan penyusunan Tugas Akhir
dengan judul Pembuatan Lembar Kerja pada Microsoft Excel 2007 untuk
Analisis Kelayakan Investasi Proyek Apartemen (YSQ 3 Spreadsheet).
Penyusunan Tugas Akhir ini bertujuan untuk melengkapi salah satu syarat yang
harus ditempuh guna meraih gelar Sarjana Teknik pada Jurusan Teknik Sipil
Fakultas Teknik Universitas Sebelas Maret Surakarta. Melalui penyusunan Tugas
Akhir ini diharapkan dapat menambah wawasan dan pengalaman bagi penulis,
sehingga dapat menjadi bekal di kemudian hari.
Penulis menyadari bahwa penulisan Tugas Akhir ini tidak mungkin dapat
terselesaikan tanpa adanya bantuan, bimbingan, dan pengarahan dari berbagai pihak.
Oleh karena itu, penulis ingin menyampaikan terima kasih kepada: Ir. Siti
Qomariyah, M. Sc dan Ir. Agus P. Saido, M. Sc selaku dosen pembimbing I dan II
yang telah berkenan memberikan bimbingan dan pengarahan sehingga Tugas Akhir
ini dapat diselesaikan dengan baik; Ir. Sofa Marwoto selaku pembimbing akademis;
Agustina Dian Saptorini selaku teman seperjuangan skripsi atas diskusi, ide, dan
kerjasamanya; teman-teman Teknik Sipil 2005; dan semua pihak yang telah
berkenan membantu dalam penyusunan tugas akhir ini.
Penulis menyadari bahwa tugas akhir ini masih jauh dari sempurna. Oleh karena itu,
kritik dan saran yang membangun sangat penulis harapkan demi kesempurnaan tugas
akhir ini. Akhir kata, semoga tugas akhir ini dapat memberikan manfaat bagi semua
pihak pada umumnya dan bagi mahasiswa pada khususnya.
Surakarta, Januari 2010
DAFTAR ISI
HALAMAN JUDUL ... i
HALAMAN PERSETUJUAN ... ii
HALAMAN PENGESAHAN ... iii
MOTTO DAN PERSEMBAHAN ... iv
ABSTRAK ... v
BAB 1 PENDAHULUAN 1.1. Latar Belakang ... 1
2.2.1. Pengertian Studi Kelayakan ... 6
2.2.2. Tujuan dan Manfaat Studi Kelayakan ... 6
2.2.3. Aspek Studi Kelayakan ... 7
2.3. Input Kelayakan Investasi... 9
2.3.1. Besaran-besaran Fisik Teknologis ... 9
2.3.2. Besaran-besaran Tekno Ekonomi... 10
2.4. Analisis Ekonomi Teknik ... 15
2.4.2. Rumus atau Persamaan yang Digunakan
dalam Analisis Ekonomi Proyek ... 16
2.5. Nilai Sewa Minimum Bangunan ... 17
2.6. Metode Penilaian Investasi ... 18
2.6.1. Metode Nilai Sekarang Netto (Net Present Value) ... 18
2.6.2. Metode Revenue-Cost Ratio (RCR) ... 19
2.6.3. Metode Laju Pengembalian (Rate of Return) ... 19
2.6.4. Tingkat Pengembalian Investasi (Rate of Return on Investment = RI) ... 20
2.6.5. Tingkat Pengembalian Modal (Rate of Return on Equity = RE) ... 21
2.7. Titik Impas (Break Even Point) ... 22
2.8. YSQ 1 Spreadsheet ... 22
BAB 3 METODOLOGI PENELITIAN 3.1. YSQ 3 Spreadsheet ... 25
3.2. Studi Kasus ... 25
3.3. Sumber Data ... 25
3.4. Pembuatan YSQ 3 Spreadsheet ... 25
BAB 4 PERENCANAAN DAN PEMBUATAN PROGRAM YSQ 3 SPREADSHEET 4.1. YSQ 3 Spreadsheet ... 29
4.1.1. Rencana Lembar Kerja ... 29
4.1.2. Formula Excel yang Digunakan dalam Lembar Kerja ... 30
4.2.7. Lembar NPV, RCR, ROR, RIb dan RIa, dan RE ... 46
BAB 5 IMPLEMENTASI YSQ 3 SPREADSHEET PADA PROYEK PEMBANGUNAN APARTEMEN SOLO PARAGON 5.1. Implementasi Program YSQ 3 Spreadsheet ... 59
5.2. Pengujian Implementasi Program YSQ 3 Spreadsheet ... 82
A. Total Biaya Proyek ... 88
B. Perhitungan Pendapatan dan Pengeluaran Tahunan ... 89
C. Perhitungan Harga Jual Minimum ... 89
D. Harga Jual Minimum yang Diinginkan (R) ... 90
E. Rekapitulasi Pendapatan Tahunan dan Pengeluaran Tahunan ... 90
5.2.2.5. Harga Jual Minimum ... 90
5.2.2.6. Analisis Penilaian Kelayakan Investasi Proyek ... 91
A. Metode Nilai Sekarang Netto (Net Present Value) ... 91
B. Metode Hubungan Pendapatan-Biaya (Revenue Cost-Ratio) ... 92
C. Metode Laju Pengembalian (Rate of Return) ... 93
D. Tingkat Pengembalian Investasi Sebelum Pajak (RIb) dan Tingkat Pengembalian Investasi Setelah Pajak (RIa) ... 94
E. Tingkat Pengembalian Modal Sendiri (RE) ... 95
5.2.2.7. Analisis Titik Impas (Break Even Point) ... 96
5.2.2.8. Output ... 97
BAB 6 UJI KEANDALAN DAN KELAYAKAN KASUS APARTEMEN SOLO PARAGON 6.1. Pengumpulan Data ... 99
6.1.1. Luas Persil ... 99
6.1.2. Harga Satuan Tanah ... 99
6.1.3. Koefisien Dasar Bangunan (KDB) ... 99
6.1.4. Koefisien Lantai Bangunan (KLB) ... 99
6.1.5. Rencana Anggaran Biaya ... 100
6.1.6. Tingkat Suku Bunga ... 100
6.2. Uji Secara Manual ... 100
6.2.1.1. Luas Lantai Kotor ... 100
6.2.1.2. Luas Lantai Bersih ... 100
6.2.1.3. Jumlah Lantai ... 100
6.2.1.4 Koefisien Dasar Bangunan (KDB) ... 101
6.2.1.5 Koefisien Lantai Bangunan (KLB) ... 102
6.2.2. Analisis Tekno Ekonomi ... 102
6.2.2.2. Perhitungan Pendapatan dan Pengeluaran Tahunan ... 103
A. Data Pembiayaan Proyek ... 103
B. Pendapatan Tahunan ... 103
C. Biaya Tahunan ... 104
D. Perhitungan Jual Minimum ... 107
E. Harga Jual Minimum yang Diinginkan (R) ... 107
6.2.3. Harga Jual Tiap Tipe Apartemen ... 108
6.2.4. Analisis Penilaian Kelayakan Investasi ... 109
6.2.4.1. Metode Nilai Sekarang Netto (Net Present Value) ... 109
6.2.4.2. Metode Hubungan Pendapatan-Biaya (Revenue-Cost Ratio) ... 110
6.2.4.3. Metode Rate of Return) (ROR) ... 112
6.2.4.4. Tingkat Pengembalian Investasi (RI) ... 113
A. Tingkat Pengembalian Investasi Sebelum Pajak (RIb) ... 113
B. Tingkat Pengembalian Investasi Setelah Pajak (RIa) ... 114
6.2.4.5. Tingkat Pengembalian Modal Sendiri (RE) ... 115
6.2.5. Analisis Titik Impas (Break Even Point) ... 115
6.4. Perbandingan Hasil Perhitungan Manual dengan YSQ 3 Spreadsheet ... 118
BAB 7 KESIMPULAN DAN SARAN 7.1. Kesimpulan ... 120
7.2. Saran ... 120
DAFTAR PUSTAKA ... 121
DAFTAR GAMBAR
Gambar 2.1. Tampilan menu utama YSQ 1 Spreadsheet ... 23
Gambar 3.1. Diagram alir penelitian ... 27
Gambar 3.2. Diagram alir analisis investasi apartemen Solo Paragon ... 28
Gambar 4.1. Tampilan lembar menu utama YSQ 3 Spreadsheet ... 32
Gambar 4.2. Tampilan lembar input YSQ 3 Spreadsheet ... 33
Gambar 4.3. Input of text procedure ... 37
Gambar 4.4. Input of text values ... 37
Gambar 4.5. Input of selection ... 37
Gambar 4.6. Tampilan lembar KDB dan KLB YSQ 3 Spreadsheet ... 38
Gambar 4.7. Tampilan lembar tekno ekonomi YSQ 3 Spreadsheet ... 40
Gambar 4.8. Tampilan lembar jual minimum YSQ 3 Spreadsheet ... 45
Gambar 4.9. Tampilan lembar NPV YSQ 3 Spreadsheet ... 46
Gambar 5.4. Tampilan lembar tekno ekonomi YSQ 3 Spreadsheet ... 67
Gambar 5.12. Tampilan lembar output YSQ 3 Spreadsheet ... 81
Gambar 5.13. Menu utama YSQ 3 Spreadsheet ... 85
Gambar 5.14. Input ... 86
Gambar 5.15. Perhitungan KDB dan KLB ... 87
Gambar 5.16. Perhitungan total biaya proyek ... 88
Gambar 5.17. Perhitungan pendapatan dan pengeluran proyek ... 89
Gambar 5.18. Perhitungan harga jual minimum ... 89
Gambar 5.19. Harga jual minimum yang diinginkan ... 90
Gambar 5.20. Rekapitulasi pendapatan tahunan dan pengeluaran tahunan ... 90
Gambar 5.21. Harga jual minimum ... 91
Gambar 5.22. Perhitungan Net Present Value (NPV) ... 92
Gambar 5.23. Perhitungan Revenue-Cost Ratio (RCR) ... 93
Gambar 5.24. Perhitungan Rate of Return (ROR) ... 94
Gambar 5.25. Perhitungan RIb dan RIa ... 95
Gambar 5.26. Perhitungan tingkat pengembalian modal sendiri (RE) ... 96
Gambar 5.27. Perhitungan Break Even Point (BEP) ... 97
Gambar 5.28. Output ... 98
Gambar 6.1. Cash flow perkembangan modal pinjaman ... 104
Gambar 6.2. Cash flow bunga modal pinjaman tahunan ... 105
Gambar 6.3. Cash flow perkembangan modal sendiri ... 106
Gambar 6.4. Cash flow bunga modal sendiri tahunan ... 106
Gambar 6.5. Cash flow analisis Net Present Value ... 110
Gambar 6.6. Cash flow analisis Revenue-Cost Ratio ... 111
DAFTAR TABEL
Tabel 5.1. Data apartemen beserta letaknya pada lembar input ... 83
Tabel 5.1. Tipe dan luas unit apartemen beserta letaknya
pada lembar input ... 83
Tabel 6.1. Rekapitulasi pendapatan tahunan dan pengeluaran tahunan
dengan perhitungan manual ... 107
Tabel 6.2. Harga jual minimum tiap tipe apartemen Solo Paragon ... 108
Tabel 6.3. Hasil perhitungan dengan variasi koefisien untuk mendapatkan
harga jual minimum yang diinginkan ... 116
Tabel 6.4. Perbandingan hasil perhitungan manual
BAB 1
PENDAHULUAN
1.1. Latar Belakang
Apartemen kini telah menjadi pilihan dari masyarakat modern di kota-kota besar.
Tipikal masyarakat modern yang mengharapkan kepraktisan dan efisiensi waktu
disertai dengan kultur kota besar yang serba cepat dapat terpenuhi dengan
keberadaan hunian vertikal ini. Apartemen menjamur di pusat kota dan distrik yang
berkembang menjadi investasi dan gaya hidup penghuninya.
Manajemen konstruksi sebagai pengendali dari setiap segmen dalam tubuh proyek
konstruksi memegang peranan vital demi kesuksesan suatu proyek, termasuk pada
proyek pembangunan apartemen. Perencanaan sebagai bagian dari manajemen
konstruksi berperan sebagai kompas perjalanan proyek yang akan dikerjakan. Dalam
prakteknya pekerjaan ini disebut pre-feasibility planning (pra-studi kelayakan) yang
dilengkapi dengan cash flow dan repayment schedule (arus uang dan rencana
pembayaran kembali kredit). Salah satu unsur esensial dalam menentukan kebijakan
terhadap sebuah proyek konstruksi adalah perencanaan struktur dan ekonomi teknik
yang menyertainya. Hal ini perlu diperhitungkan dengan cermat sehingga dalam
implementasinya nanti berjalan lancar tanpa gangguan yang diakibatkan oleh
kegagalan perencanaan.
Dengan meningkatnya kebutuhan perhitungan yang kompleks dalam menganalisis
investasi suatu proyek konstruksi bangunan komersial diperlukan suatu sarana
pendukung teknologi informasi yang memudahkan perencana menjelaskan kepada
owner atau investor mengenai proyek yang akan mereka laksanakan. Kombinasi
antara ilmu teknik sipil dengan pengetahuan populer lainnya berhasil melahirkan
berbagai produk yang berguna bagi dunia teknik sipil sendiri maupun ilmu yang
dikombinasikan dengannya. Program rekayasa komputer yang canggih telah
yang terjadi dalam dunia konstruksi. Meskipun demikian, aplikasi program tersebut
mempunyai karakter yang berbeda dengan program bisnis pada umumnya. Insinyur
pemakainya dituntut harus memahami apa saja yang dikerjakan komputer,
batasan-batasan yang harus dipenuhi, dan bertanggung jawab penuh terhadap setiap
keputusan yang diambil.
Penilaian terhadap kelayakan investasi suatu proyek dapat menggunakan beberapa
metode, antara lain: Net Present Value (NPV), Revenue–Cost Ratio (RCR), Rate of
Return (ROR), Rate of Return on Investment Before Tax (RIb) dan Rate of Return on
Investment After Tax (RIa), dan Rate of Return on Equity (RE),. Metode tersebut
membutuhkan data dan beberapa tahap perhitungan, sehingga penilaian kelayakan
investasi suatu proyek dapat dilaksanakan dengan baik.
Perhitungan tersebut dapat dilakukan dengan menggunakan spreadsheet.
Spreadsheet merupakan suatu program pengolah data berbentuk tabular, dengan data
yang disusun dalam baris dan kolom. Yang membedakan fitur spreadsheet seperti
Excel adalah kemampuan untuk membuat rumus matematika formula dan
melaksanakan fungsi. Masing-masing nilai dapat memiliki suatu hubungan yang
telah terdefinisi dengan nilai yang lainnya. Jika salah satu nilai diubah, maka nilai
yang lain juga perlu diubah. Aplikasi spreadsheet merupakan program komputer
yang memberikan kebebasan kepada pengguna untuk membuat dan memanipulasi
lembar kerja secara elektronik. Pada suatu spreadsheet, masing-masing nilai
menempati suatu sel. Pengguna dapat mendefinisikan tipe data pada sel dan
hubungannya dengan sel-sel yang lain. Selain itu pada spreadsheet juga terdapat
beberapa perintah tambahan yang memudahkan dalam menyelesaikan persoalan.
Penelitian ini berupa pembuatan lembar kerja untuk menganalisis kelayakan investasi
proyek bangunan apartemen dengan menggunakan YSQ Spreadsheet. YSQ
Spreadsheet merupakan sebuah program aplikasi penilaian kelayakan investasi suatu
proyek dengan software Microsoft Excel 2007. Pada penelitian sebelumnya, YSQ 1
Spreadsheet telah dibuat untuk menganalisis kelayakan investasi proyek bangunan
2009). Sedangkan dalam penelitian ini, akan dibuat program YSQ 3 Spreadsheet
untuk menganalisis kelayakan investasi proyek bangunan apartemen. Pada saat yang
bersamaan dengan pembuatan YSQ 3 Spreadsheet, YSQ 2 Spreadsheet dibuat untuk
menganalisis kelayakan investasi proyek bangunan mal.
1.2. Perumusan Masalah
Berdasarkan latar belakang di atas, maka permasalahan yang dapat dirumuskan
adalah:
a. Bagaimana membuat YSQ 3 Spreadsheet untuk menghitung nilai jual minimum
apartemen per m²?
b. Bagaimana membuat YSQ 3 Spreadsheet sebagai alat bantu analisis kelayakan
investasi apartemen dengan metode Net Present Value (NPV), Revenue–Cost
Ratio (RCR), Rate of Return (ROR), Rate of Return on Investment Before Tax
(RIb) dan Rate of Return on Investment After Tax (RIa), dan Rate of Return on
Equity (RE)?
c. Bagaimana membuat YSQ 3 Spreadsheet untuk menghitung berapa persen unit
apartemen yang terjual sehingga terjadi titik impas (break even point) sesuai
dengan tingkat suku bunga yang berlaku?
1.3. Batasan Masalah
a. Pemrograman menggunakan Microsoft Excel 2007 karena Microsoft Excel 2007
memiliki tambahan berbagai fasilitas sehingga lebih sempurna dibandingkan
dengan versi sebelumnya.
b. Kalibrasi YSQ 3 Spreadsheet menggunakan kasus pada proyek pembangunan
Apartemen Solo Paragon di kota Surakarta.
1.4. Tujuan Penelitian
Tujuan dari penelitian ini adalah membuat lembar kerja untuk menganalisis
kelayakan investasi bangunan apartemen, yang selanjutnya diberi nama YSQ 3
Spreadsheet.
1.5. Manfaat Penlitian
a. Bagi Penulis
Untuk menerapkan teori-teori yang telah diperoleh, khususnya mengenai
rekayasa sipil dalam perencanaan proyek agar didapat hasil yang efektif dan
efisien.
b. Bagi Pihak Lain
Untuk menambah wawasan dan pengetahuan serta bahan acuan bagi pihak-pihak
yang ingin melakukan penelitian mengenai masalah yang sama ataupun terkait
BAB 2
LANDASAN TEORI
2.1. Tinjauan Pustaka
Apartemen merupakan sebuah model tempat tinggal yang hanya mengambil sebagian
kecil ruang dari suatu bangunan. Suatu gedung apartemen dapat memiliki puluhan
bahkan ratusan unit apartemen. Istilah apartemen digunakan secara luas di Amerika
Utara, sementara istilah flat digunakan di Britania Raya dan negara-negara
persemakmuran (Wikipedia Bahasa Indonesia).
Menurut Salim Basalamah dkk (1994), proyek adalah kegiatan yang dilakukan
dengan tujuan untuk mewujudkan sasaran program sebagai bagian dari usaha
merealisasikan tujuan umum yang telah dicanangkan, kegiatan mana dijalankan
dengan memanfaatkan sumber daya ekonomi dengan kombinasi yang mematuhi
norma kapasitas ekonomi yang optimal.
Menurut Iman Soeharto (1997), kegiatan proyek adalah satu kegiatan sementara yang
berlangsung dalam jangka waktu terbatas, dengan alokasi sumber dana tertentu dan
dimaksudkan untuk menghasilkan produk (deliverable) yang kriteria mutunya telah
digariskan dengan jelas.
Menurut Iman Soeharto (1995), analisis kelayakan diperlukan sebagai bahan
pengambil keputusan tentang sehat tidaknya suatu investasi dengan menyiapkan
studi kelayakan sebelum implementasi membangun proyek. Keputusan untuk
melakukan investasi yang menyangkut sejumlah besar dana dengan harapan
mendapatkan keuntungan bartahun-tahun dalam jangka panjang, seringkali
berdampak besar bagi kelangsungan usaha suatu perusahaan.
Investasi sangat diperlukan oleh semua negara untuk memperluas kesempatan kerja
adalah kegiatan menarik dana kemudian menggunakannya untuk membeli barang
modal pada saat sekarang ini, dan mengusahakan terwujudnya laba di masa
mendatang. Karena investasi itu berhadapan dengan masa mendatang yang penuh
ketidakpastian, maka sebelum melaksanakan investasi perlu dilakukan studi
kelayakan guna menentukan apakah program investasi itu dapat dilaksanakan dengan
menguntungkan.
2.2. Dasar Teori
2.2.1. Pengertian Studi Kelayakan
Menurut Salim Basalamah (1994), studi kelayakan proyek diartikan sebagai
pengkajian menyeluruh dan teliti terhadap rencana pengeluaran modal guna menilai
apakah rencana investasi tersebut memenuhi syarat untuk dilaksanakan atau tidak,
yang didasarkan atas hasil perbandingan antara nilai biaya investasi yang
bersangkutan dengan manfaat yang akan diperoleh investor tersebut. Arti kelayakan
proyek pada kegiatan mengkaji suatu gagasan dikaitkan dengan tingkat keberhasilan
tujuan yang hendak diraih. Menurut Iman Soeharto (1997), apabila kegiatan tersebut
adalah investasi membangun proyek fasilitas berupa unit produksi baru, maka untuk
menilai kelayakan perlu dilakukan serangkaian kegiatan mulai dari mengembangkan,
menganalisis, dan menyaring prakarsa atau gagasan yang timbul sampai kepada
menelusuri berbagai aspek proyek serta unit usaha hasil proyek.
2.2.2. Tujuan dan Manfaat Studi Kelayakan
Menurut Suad Husnan dan Suwarsono (1994), tujuan dilakukannya studi kelayakan
adalah untuk menghindari keterlanjutan penanaman modal yang terlalu besar untuk
kegiatan yang ternyata tidak menguntungkan
Manfaat studi kelayakan menurut Salim Basalamah (1994) adalah:
a. Memandu pemilik dana/investor untuk mengoptimalkan penggunaan dana yang
b. Memperkecil resiko keputusan investasi, sekaligus memperbesar peluang
keberhasilannya.
c. Mengungkapkan alternatif investasi yang didukung oleh hasil kuantitas yang
teruji kecermatannya, sehingga manajer mudah mengambil keputusan akurat.
d. Mengungkap keseluruhan aspek proyek seutuhnya, sehingga keputusan
menerima atau menolak sebuah usulan proyek tidak hanya dikhususkan atas
finansial saja, melainkan atas seluruh aspek berpengaruh.
2.2.3. Aspek Studi Kelayakan
Umumnya, suatu studi kelayakan proyek perlu membahas aspek-aspek: pasar, teknis,
keuangan, hukum, dan ekonomi negara. Hal-hal yang dikaji dari setiap aspek secara
ringkas sebagai berikut: (Suad Husnan dan Suwarsono, 2000)
a. Aspek pasar
1. Studi/pengujian pendahuluan (yang pernah dilakukan)
2. Optimasi skala produksi
3. Ketepatan proses produksi yang dipilih
4. Ketepatan pemilihan sarana produksi (mesin-mesin dan perlengkapan)
5. Perlengkapan dan pekerjaan tambahan
6. Penanganan limbah produksi
7. Ketepatan tata letak fasilitas produksi
8. Kesesuaian lokasi dan tapak produksi
9. Tata kala kerja
10.Kajian sosial terhadap teknologi yang dipakai
c. Aspek keuangan
2. Sumber-sumber anggaran
3. Taksiran penghasilan, biaya, dan rugi/laba
4. Manfaat dan biaya
5. Proyeksi keuangan
d. Aspek manajemen
1. Manajemen selama masa pembangunan proyek
2. Manajemen dalam masa pengoperasian (bentuk dan struktur organisasi,
deskripsi dan spesifikasi jabatan, personalia, jumlah SDM)
e. Aspek hukum
1. Bentuk badan hukum/badan usaha
2. Jaminan terhadap pinjaman
3. Surat-surat legal: akta, sertifikat, izin yang diperlukan
f. Aspek ekonomi dan sosial; terutama kajian pengaruh proyek terhadap:
1. Penghasilan negara
2. Devisa (yang bisa dihemat dan yang bisa diperoleh)
3. Penambahan dan pemerataan kesempatan kerja
4. Industri lain terkait
5. Kondisi sosial masyarakat sekitar
Menurut Salim Basalamah (1994), kegiatan ekonomi menyangkut pula aspek hukum.
Pembelian tanah, pembelian gedung, penjualan saham, pemasangan mesin,
pemasaran hasil produksi, pendirian agen penjualan, semuanya mempunyai aspek
hukum. Penelitian aspek hukum sepantasnya dilakukan oleh ahli hukum termasuk
seorang notaris. Banyak usaha pendirian proyek (swasta) terhenti atau gagal karena
melupakan aspek hukum ini.
Menurut Iman Soeharto (1997), aspek yang perlu dikaji dalam studi kelayakan
investasi dari perusahaan swasta akan lebih menekankan pada aspek finansial,
sedangkan proyek yang diselenggarakan oleh pemerintah (seperti: perbaikan
perkampungan, jembatan, jalan, dan lain-lain) lebih menekankan pada aspek sosial
2.3. Input Kelayakan Investasi
Hartono Poerbo (1998) menggunakan besaran fisik teknologis dan
besaran-besaran tekno ekonomi sebagai input dalam melakukan analisis kelayakan investasi.
2.3.1. Besaran-besaran Fisik Teknologis
Menurut Hartono Poerbo (1998), besaran-besaran fisik teknologis antara lain:
1. Luas lantai kotor (gross floor area)
Luas lantai kotor adalah luas seluruh lantai bangunan. Luas lantai bangunan tinggi
sangat tergantung dari program bangunan yang tergantung pula pada jenis proyek.
Lokasi dan bentuk tanah turut menentukan luas lantai yang dapat dibangun. Bentuk
denah untuk suatu jenis proyek menentukan pula luas lantai yang dapat dicapai.
2. Luas lantai bersih (netto floor area)
Luas lantai bersih adalah jumlah luas lantai yang dibatasi oleh dinding/kulit luar
gedung yang beratap (covered-area), termasuk ruang-ruang dalam tanah (basement)
dikurangi luas lantai untuk inti gedung.
3. Efisiensi lantai (floor efficiency)
Efisiensi lantai adalah presentasi luas lantai yang disewakan terhadap luas lantai
kotor. Makin besar efisiensi lantai, makin besar pula pendapatan gedung.
4. Jumlah lantai
Sebenarnya yang membatasi jumlah lantai yang dapat dibangun pada suatu lokasi
tidak dapat diputuskan hanya berdasarkan pertimbangan-pertimbangan tekno
ekonomi saja. Daya dukung tanah juga membatasi tinggi bangunan yang dapat
dibangun di samping peraturan-peraturan tata kota. Peraturan tata kota harus dibuat
berdasarkan analisis tekno ekonomi, building engineering, dan kualitas lingkungan
5. Koefisien dasar bangunan (KDB) atau kepadatan bangunan (building density)
Koefisien Dasar Bangunan adalah perbandingan luas lantai dasar bangunan terhadap
luas tanah bangunan atau luas persil. Koefisien dasar bangunan dibatasi oleh
peraturan tata kota yang berlaku. Peraturan tata kota menentukan batas presentase
luas tanah yang boleh dibangun karena semakin mahal harga tanah dan semakin
sempit lahan yang tersedia maka semakin tinggi bangunan yang direncanakan.
Batasan-batasan tersebut mempengaruhi efek finansial suatu proyek. Kepadatan
bangunan tergantung dari lokasi tanah, negara, dan waktu.
KDB = ´100%
6. Koefisien lantai bangunan (KLB)
Koefisien lantai bangunan adalah perbandingan total luas lantai kotor bangunan
terhadap luas tanah bangunan atau luas persil, disebut juga floor area ratio.
Perbandingan ini sangat tergantung tinggi bangunan ekonomis atas
pertimbangan-pertimbangan makro perkotaan dan ekonomi perkotaan (urban economics).
KLB = ´100%
2.3.2. Besaran-besaran Tekno Ekonomi
Menurut Hartono Poerbo (1998), besaran-besaran fisik teknologis antara lain:
1. Biaya modal (capital cost)
Biaya modal adalah jumlah semua pengeluaran yang dibutuhkan mulai dari pra studi
sampai proyek selesai dibangun. Biaya modal dibagi menjadi dua bagian, yaitu:
a. Biaya langsung (direct cost)
Biaya ini merupakan biaya yang diperlukan untuk pembangunan suatu
proyek. Biaya langsung pada proyek gedung misalnya biaya pembebasan
lahan dan biaya konstruksi. Biaya tanah (land cost) berupa pengadaan tanah.
Pendapatan dari suatu proyek biasa berasal dari sewa/sewa beli. Jika berasal
dari sewa, maka bangunan berikut tanahnya tetap menjadi pemilik pengusaha
penyewa dan tanah menjadi milik pengusaha bangunan atau keduanya
menjadi milik penyewa setelah jangka waktu yang diperhitungkan.
b. Biaya tidak langsung (indirect cost)
Biaya ini mencakup tiga komponen, yaitu:
1) Kemungkinan/hal yang tak diduga (contingencies) dari biaya langsung
Kemungkinan/hal yang tidak pasti ini apabila dikelompokkan dapat
menjadi tiga, yaitu:
a) Biaya/pengeluaran yang timbul tetapi tidak pasti
b) Biaya yang timbul namun belum terlihat
c) Biaya yang timbul akibat ditetapkannya harga pada waktu yang akan
datang (misal kemungkinan adanya kenaikan harga)
Biaya ini merupakan presentase dari biaya langsung, bisa 5%, 10%, 15%
sesuai yang ditulis oleh Robert J. Kodoatie (1994). Hal ini tergantung dari
pihak pemilik dan perencana. Semakin berpengalaman pemilik atau
perencana, besarnya presentase semakin kecil.
2) Biaya teknik (engineering cost)
Biaya teknik adalah biaya untuk pembuatan desain mulai dari studi awal
sampai biaya perencanaan dan pengawasan selama masa konstruksi.
Biaya ini dapat ditentukan berdasarkan presentase dari biaya langsung
atau ditentukan berdasarkan harga yang pasti.
3) Bunga (interest)
Bunga berpengaruh terhadap biaya langsung, biaya kemungkinan, dan
biaya teknik, sehingga harus dipertimbangkan selama masa konstruksi.
2. Modal sendiri (equity)
Modal sendiri adalah jumlah modal yang ditanam untuk suatu proyek untuk
membiayai pekerjaan-pekerjaan pra konstruksi, seperti pengadaan tanah,
perencanaan, penasehat, biaya-biaya hukum equity tersebut.
3. Modal pinjaman (borrowed capital loan)
Modal pinjaman adalah pembiayaan proyek yang berasal dari:
b. Dana dari pasar uang dan modal (hasil penjualan saham-saham, obligasi,
surat berharga, dan lain-lain.
Untuk pemberian kredit orang mengharapkan bunga dan pembelian saham orang
mendapat deviden.
4. Biaya tahunan (annual cost)
Umur ekonomis proyek dimulai setelah proyek selesai dibangun atau setelah masa
konstruksi selesai. Selama pemanfaatan proyek masih diperlukan biaya sampai umur
proyek selesai dan merupakan beban yang masih harus dipikul oleh pihak investor.
Biaya tahunan terdiri dari:
a. Biaya operasi dan pemeliharaan
Biaya operasi dan pemeliharaan diperlukan agar dapat memenuhi umur
proyek sesuai yang direncanakan pada detail desain.
Kelompok ini terdiri dari:
1) Biaya pemeliharaan gedung
2) Biaya listrik, telepon, dan AC
3) Pajak Bumi dan Bangunan (PBB)
4) Asuransi gedung dan peralatan
5) Biaya personal dari badan pengelola gedung
b. Biaya depresiasi
Depresiasi adalah turunnya atau penyusutan suatu harga/nilai dari sebuah
benda karena pemakaian dan kerusakan atau keusangan benda itu. Sedangkan
menurut Hartono Poerbo (1998), depresiasi adalah nilai ganti rugi per tahun
yang harus dikeluarkan atas beban pendapatan sebelum pajak yang besarnya
tergantung dari umur ekonomis suatu gedung dan jenis gedung.
Metode perhitungan depresiasi ada bermacam-macam. Metode penyusutan
atau depresiasi berdasarkan waktu adalah sebagai berikut:
1) Metode garis lurus (straight line method)
2) Metode jumlah angka tahun (sum of years digit method)
3) Metode saldo menurun atau saldo menurun ganda (declining double
Tetapi untuk keperluan analisis pendahuluan, cukup digunakan sistem garis
lurus (straight line method) (Hartono Poerbo, 1998).
c. Pengembalian modal sendiri (return on quantity) berikut bunganya
Setiap penanaman modal pasti mengharapkan modalnya kembali berikut
keuntungannya yang presentasinya lebih tinggi daripada tingkat bunga di
pasaran uang dan modal, sebab setiap investasi mengandung resiko
(investment risk). Pada proyek pemerinmtah yang mayoritas bersifat
non-profit oriented, biaya return on equity berikut bunganya tidak diperhitungkan
karena aspek keuntungan masa depan tidak terlalu diperhitungkan. Berbeda
dengan mayoritas proyek swasta atau sebagian proyek pemerintah yang
bersifat profit oriented, biaya return on equity berikut bunganya akan
diperhitungkan sebagai komponen biaya tahunan yang dibebankan kepada
pemakai inti atau fasilitas yang disediakan. Jangka waktu pengembalian
modal sendiri dapat diperhitungkan selama umur ekonomis (economic life)
suatu proyek. Menurut Hartono Poerbo (1998), pengembalian modal sendiri
dapat dihitung dengan rumus sebagai berikut:
Pengembalian modal sendiri = F
n
Bunga modal sendiri diperhitungkan dengan jangka waktu selama umur
ekonomis proyek, dengan rumusan:
BMS = MS × (A/P,i,n) – 1/n × MS (2.4)
dengan:
BMS = bunga modal sendiri
MS = modal sendiri
d. Pengembalian modal pinjaman berikut bunganya
Apabila pemilik proyek menggunakan modal pinjaman sebagai sumber
pembiayaan proyek, biaya pengembalian modal berikut bunganya akan
dibebankan kepada pemakai unit atau fasilitas yang disediakan. Dengan kata
bunganya akan dibebankan kepad user. Pengembalian modal pinjaman dapat
dihitung dengan rumus sebagai berikut:
Pengembalian modal pinjaman = F
n´
Bunga modal pinjaman diperhitungkan dengan jangka waktu selama umur
ekonomis proyek, dengan rumusan:
BMP = MP × (A/P,i,n) – 1/n × MP (2.6)
dengan:
BMP = bunga modal pinjaman
MP = modal pinjaman
e. Biaya pajak
Pajak penghasilan merupakan besarnya presentase pajak yang dibebankan
terhadap laba kena pajak, besarnya tergantung peraturan suatu negara pada
waktu tertentu. Laba kena pajak (taxible profit) adalah pendapatan tahunan
dikurangi biaya operasi dan pemeliharaan, biaya depresiasi, dan biaya bunga.
5. Suku bunga
Bunga atas pinjaman adalah sejumlah uang sebagai imbalan atas jasa pemberian
modal pinjaman yang dapat dinikmati oleh pemberi pinjaman. Hal ini juga berkaitan
dengan perubahan nilai uang terhadap waktu. Suku bunga dinyatakan dalam %
pertahun.
6. Masa konstruksi
Untuk proyek-proyek komersil yang dibiayai dengan modal pinjaman yang
dikenakan bunga meskipun proyek belum menghasilkan pendapatan, masa
konstruksi harus diusahakan sesingkat mungkin, agar beban bunga selama masa
periode sekecil-kecilnya. Kreditur umumnya memberi keringanan berupa
Ada juga yang memberikan penangguhan pembayaran pokok kreditnya saja dan
bunganya harus dibayar.
7. Masa pelunasan kredit (pay out time)
Masa pelunasan kredit adalah jangka waktu kredit dikurangi masa konstruksi.
Panjang jangka waktu kredit tergantung situasi, kondisi, dan jenis proyek.
8. Sewa gedung (lease rate)
Sewa gedung merupakan pendapatan gedung. Di Indonesia, nilai sewa umumnya
diperhitungkan dengan harga per m² per bulan. Nilai sewa dapat diperhitungkan atas
dasar luas lantai netto atau bruto. Bila satu lantai disewa seluruhnya oleh satu
penyewa, maka diperhitungkan atas dasar luar lantai kotor, jadi sewanya lebih murah
per meter perseginya. Bila satu lantai disewa oleh beberapa penyewa, maka sewa per
meter persegi dihitung atas dasar luas lantai netto, jadi sewanya lebih tinggi sedikit.
Dalam sewa gedung termasuk service charge dan pajak pertambahan nilai (PPN).
2.4. Analisis Ekonomi Teknik
2.4.1. Pengertian Dasar
Menurut Robert J. Kodoatie (1994), ekonomi teknik adalah suatu obyek yang
menarik karena ilmu ini merupakan perpaduan antara ilmu ekonomi dan ilmu teknik.
Ekonomi teknik pada rekayasa pembangunan dipakai sebagai alat untuk menentukan
kelayakan suatu proyek serta untuk mengevaluasi dalam pengambilan kebijakan
pembangunan dari sudut pandang ekonomi. Prinsipnya merupakan suatu analisis
tentang alternatif proyek yang diajukan sesudah melalui/bersamaan dengan analisis
teknis, sosial dan lingkungan, dan lainnya, sehingga proyek dapat diketahui apakah
2.4.2. Rumus atau Persamaan yang Digunakan dalam Analisis Ekonomi Proyek
Menurut Donald G. Newnan (1988), beberapa rumus penting yang merupakan dasar
analisis akonomi proyek yang berdasarkan/menggunakan bunga berganda (interest
compound) dan metode penggandaan yang berperiode (discrete compounding):
1. Mencari nilai yang akan datang (F) apabila diketahui nilai sekarang (P) dengan
tingkat suku bunga i dan periode n.
F = P(1 + i)n atau F = P(F/P,i,n) (2.7)
2. Mencari nilai sekarang (P) apabila diketahui nilai yang akan datang (F) dengan
tingkat suku bunga i dan periode n.
n
tingkat suku bunga i dan periode n.
i
suku bunga i dan periode n.
7. Mencari nilai tahunan (A) apabila diketahui tingkat kenaikan (G) dengan tingkat
suku bunga i dan periode n.
ú
2.5. Nilai Sewa Minimum Bangunan
Investasi yang ditanamkan pada suatu proyek pada jangka waktu tertentu diharapkan
akan kembali dengan mendapatkan keuntungan yang disesuaikan dengan suku bunga
tertentu yang berlaku pada saat itu. Prinsip penentuan harga suatu barang atau jasa
atau penetuan sewa minimal adalah:
Pendapatan = Pengeluaran
Apabila biaya sewa minimum yang didapat lebih rendah daripada nilai sewa pada
suatu waktu, maka proyek layak dalam arti mudah dipasarkan dan menarik bagi
investor. Menurut Hartono Poerbo (1998), apabila nilai sewa yang didapat dari
perhitungan lebih tinggi dari nilai sewa di pasaran, maka dilakukan perhitungan
ulang dengan perubahan-perubahan pada faktor:
1. Investasi total (kualitas bahan dan sistem struktur ditinjau kembali) dan lain-lain
perubahan yang dapat menekan biaya.
2. Jangka waktu pembayaran kembali modal pinjaman dan modal sendiri
diperpanjang.
3. Suku bunga dirundingkan kembali untuk diturunkan.
4. Jangka waktu konstruksi diperpendek dengan jalan mengubah bahan struktur dan
atau teknik membangun.
5. Selama masa konstruksi diusahakan ada pandapatan bangunan yang masuk agar
tidak terjadi bunga berbunga yang terlalu besar sehingga perkembangan kredit
2.6. Metode Penilaian Investasi
Suatu proyek dinilai layak dikerjakan apabila memenuhi syarat-syarat dasar penilaian
kelayakan investasi, yang terdiri dari:
1. Net Present Value (NPV) > 0
2. Revenue–Cost Ratio (RCR) > 1
3. Rate of Return (ROR) > MARR
2.6.1. Metode Nilai Sekarang Netto (Net Present Value)
Kriteria nilai sekarang netto didasarkan pada konsep mendiskonto seluruh aliran kas
ke nilai sekarang. Dengan mendiskonto semua aliran kas masuk dan keluar selama
umur proyek (investasi) ke nilai sekarang, kemudian menghitung angka netto, maka
akan diketahui selisihnya dengan memakai dasar yang sama, yaitu harga (pasar) saat
ini. Berarti sekaligus dua hal telah diperhatikan, yaitu faktor nilai waktu dari uang
dan (selisih) besar aliran kas masuk dan keluar. Dengan demikian sangat membantu
pengambilan keputusan untuk menentukan pilihan. NPV menunjukkan jumlah
lump-sum yang dengan arus diskonto tertentu memberikan angka berapa besar nilai usaha
(Rp) tersebut pada saat ini.
I
Jika NPV > 0, usulan investasi diterima
Jika NPV = 0, nilai investasi sama walaupun usulan investasi diterima maupun
ditolak.
2.6.2. Metode Revenue–Cost Ratio (RCR)
Ukuran ini menggambarkan besarnya resiko proyek. Metode ini menganalisis suatu
proyek dengan membandingkan revenue terhadap nilai cost. Menurut Hartono
Poerbo (1998), ratio atau perbandingan ini harus lebih besar dari 1. Semakin besar
selisinya terhadap 1, semakin kecil resiko proyek atau resiko investasi.
I
RCR = perbandingan biaya-pendapatan
(C)t = aliran kas masuk tahun ke-t
Ada tiga kemungkinan nilai R/C yang terjadi, yaitu:
Bila nilai R/C < 1, proyek tidak dipilih (underisable)
Bila nilai R/C = 1, proyek marginal (marginal project)
Bila nilai R/C > 1, proyek diambil (justified)
2.6.3. Metode Laju Pengembalian (Rate of Return)
Robert J. Kodoatie (1994) mengemukakan bahwa laju pengembalian (Rate of Return)
adalah besarnya tingkat bunga (discound interest rate) yang menjadikan biaya
pengeluaran dan pemasukan sama besarnya. Menurut Husnan dan Suwarsono (1999),
tingkat keuntungan yang disyaratkan), maka investasi dikatakan menguntungkan,
kalau lebih kecil dikatakan merugikan.
å
å
2.6.4. Tingkat Pengembalian Investasi (Rate of Return on Investment = RI)
Menurut Hartono Poerbo (1998) ukuran ini menggambarkan daya tarik dan
fasibilitas proyek. Ada dua macam analisis tingkat pengembalian investasi, yaitu:
a. Tingkat pengembalian investasi sebelum pajak (RIb) adalah jumlah nilai sekarang
dari keuntungan sebelum pajak dibagi nilai sekarang dari investasi total.
)
i = perubahan nilai uang terhadap waktu
n1 = masa pelunasan kredit
n2 = masa konstruksi
b. Tingkat pengembalian investasi setelah pajak (RIa) adalah jumlah nilai sekarang
dari keuntungan setelah pajak dibagi nilai sekarang dari investasi total.
dengan:
i = perubahan nilai uang terhadap waktu
n1 = masa pelunasan kredit
n2 = masa konstruksi
Kedua perbandingan tersebut dihitung selama umur ekonomis proyek dan hasil
baginya harus lebih besar dari 1 (satu) jika proyekya layak. Semakin tinggi nilai RIb
dan RIa maka semakin menarik pula proyeknya bagi investor.
Untuk gedung-gedung bertingkat banyak, kriteria ini digunakan untuk pertimbangan
pemutusan jumlah lantai yang akan dibangun, di samping kriteria fisik teknologis
yang lain.
2.6.5. Tingkat Pengembalian Modal (Rate of Return on Equity = RE)
Menurut Hartono Poerbo (1998) ukuran ini menggambarkan profitabilitas
penanaman modal atau penyertaan modal. Lebih–lebih jika modal yang didapat
berasal dari dana–dana yang ada dalam masyarakat yang berasal dari penjualan
saham–saham di pasar uang dan modal. Tingkat pengembalian modal (RE) adalah
jumlah nilai sekarang selama umur ekonomis proyek dari pembayaran-pembayaran
pengembalian modal berikut keuntungannya, ditambah pemupukan modal setelah
kredit lunas, dibagi jumlah nilai sekarang dari modal yang ditanam.
)
i = perubahan nilai uang terhadap waktu
n1 = masa pelunasan kredit
n2 = masa konstruksi
Jangka waktu pengembalian modal sendiri diperhitungkan selama masa umur
ekonomis suatu proyek, atau lebih pendek lagi jika diinginkan.
2.7. Titik Impas (
Break Even Point
)
Setiap usaha mempunyai resiko dan ketidakpastian. Analisis titik impas dapat
digunakan untuk mengetahui besarnya resiko, sehingga dapat dijadikan suatu
alternatif cara dalam rangka proses pemutusan. Titik impas dicapai apabila keadaan
usaha telah menghasilkan pendapatan yang dapat menutup semua pengeluaran.
Jadi, pada suatu titik impas terdapat suatu kapasitas minimum yang harus tercapai
agar usaha tidak rugi. Analisis ini dapat digunakan pula untuk mengatahui berapa
persen ruangan harus tersewakan agar semua pengeluaran sudah dapat ditutup dari
pendapatan gedung, yang disebut faktor okupansi. Makin rendah faktor okupansi
impasnya makin kecil resiko investasi proyek.
Analisis titik impas dilakukan apabila proyek benar-benar sudah diputuskan untuk
dibangun.
2.8. YSQ 1
Spreadsheet
YSQ 1 Spreadsheet adalah lembar kerja yang dirancang sebagai alat bantu analisis
investasi dengan software Microsoft Excel 2007. Pembuatan program YSQ 1
Spreadsheet dilakukan dengan pembuatan formulasi dalam lembar kerja Excel 2007
Gambar 2.1. Tampilan menu utama YSQ 1 Spreadsheet
YSQ 1 Spreadsheet sebagai alat bantu kelayakan investasi dirancang terdiri dari
sepuluh sheet, yaitu:
a. Lembar pertama adalah halaman muka yang dinamakan lembar menu utama.
b. Lembar kedua adalah lembar isian input dari data hitungan maupun data fisik
proyek yang sudah ada.
c. Lembar ketiga adalah lembar untuk mendapatkan nilai dari koefisien dasar
bangunan dan koefisien luas bangunan, dan menampilkan apakah proyek
memenuhi persyaratan minimum KDB dan KLB sesuai peraturan daerah tempat
proyek berlangsung.
d. Lembar keempat dirancang untuk mendapatkan besaran-besaran tekno ekonomi
yang digunakan dalam proyek.
e. Lembar kelima dirancang untuk mendapatkan rincian besaran nilai sewa/jual
minimal dari unit-unit pendapatan.
f. Lembar keenam untuk mengetahui pada tahun ke berapa terjadi titik impas dari
g. Lembar ketujuh dirancang untuk menganalisis kelayakan investasi dengan
metode NPV.
h. Lembar kedelapan dirancang untuk menganalisis kelayakan investasi dengan
metode IRR.
i. Lembar kesembilan dirancang untuk menganalisis kelayakan investasi dengan
metode BCR.
j. Lembar yang terakhir adalah lembar kesimpulan/output dari kelayakan investasi
proyek.
YSQ 1 Spreadsheet dirancang sebagai alat bantu analisis investasi bangunan
bertingkat banyak secara otomatis menampilkan hasil akhir (output) setelah user
terlebih dahulu memasukkan data pada sel-sel isian data yang terletak pada lembar
input. Oleh karena itu pembuatan lembar-lembar sesudah lembar input dirancang
untuk selalu menggunakan data-data dari lembar input dalam penghitungan
BAB 3
METODOLOGI PENELITIAN
3.1. YSQ 3
Spreadsheet
YSQ Spreadsheet adalah lembar kerja yang dibuat sebagai alat bantu analisis
investasi suatu proyek. Penelitian ini berupa pembuatan lembar kerja yang digunakan
untuk menganalisis kelayakan investasi apartemen dengan software Microsoft Excel
2007, yang selanjutnya disebut dengan nama YSQ 3 Spreadsheet. Pembuatan YSQ 3
Spreadsheet dilakukan dengan membuat formula dalam lembar kerja Excel 2007
sesuai dengan rumus-rumus analisis investasi yang sudah ada.
(Catatan: dalam waktu yang bersamaan dengan pembuatan YSQ 3 Spreadsheet, YSQ
2 Spreadsheet dibuat untuk menganalisis kelayakan investasi mal)
3.2. Studi Kasus
Perancangan dan pembuatan YSQ 3 Spreadsheet menggunakan kasus pada proyek
pembangunan Apartemen Solo Paragon.
3.3. Sumber Data
Pembuatan YSQ 3 Spreadsheet menggunakan data sekunder berupa investasi awal
dan gambar proyek, data suku bunga, dan data-data lain yang berhubungan dengan
analisis yang diasumsikan secara wajar sesuai dengan kondisi yang berlaku.
3.4. Pembuatan YSQ 3
Spreadsheet
Tahapan dari pembuatan YSQ 3 Spreadsheet adalah sebagai berikut:
a. Membuat YSQ 3 Spreadsheet untuk menghitung besaran-besaran fisik teknologis
1. Luas persil
2. Luas lantai kotor
3. Luas lantai bersih
4. Koefisien dasar bangunan
5. Koefisien luas bangunan
b. Membuat YSQ 3 Spreadsheet untuk menghitung besaran-besaran tekno ekonomi.
c. Membuat YSQ 3 Spreadsheet untuk menghitung nilai jual minimum, dengan
ketentuan pendapatan ≥ pengeluaran
d. Membuat YSQ 3 Spreadsheet untuk menganalisis kelayakan investasi dengan
metode:
1. net present value
2. revenue–cost ratio
3. rate of return
4. rate of return on investment
5. rate of return on equity
e. Membuat YSQ 3 Spreadsheet untuk menganalisis titik impas
f. Pengumpulan data lapangan berupa:
1. Suku bunga yang berlaku
2. Investasi awal proyek
3. Denah tapak dan bangunan
g. Menguji YSQ 3 Spreadsheet
Tahapan penelitian dapat dilihat pada gambar berikut ini.
Gambar 3.1. Diagram alir penelitian Tidak
Ya
Analisis studi kelayakan Apartemen Solo Paragon dengan perhitungan manual
Mulai
Studi pustaka
Pengumpulan data studi kasus proyek Apartemen Solo Paragon
Kesimpulan
Selesai Sesuai Merancang
YSQ 3 Spreadsheet
Perbaikan
Spreadsheet
Aplikasi Spreadsheet
pada studi kasus Membuat
Gambar 3.2. Diagram alir analisis investasi apartemen Solo Paragon
Menghitung KDB dan KLB
Perhitungan harga jual minimum per m² Pendapatan = Pengeluaran
Analisis penilaian kelayakan investasi proyek
BAB 4
PERENCANAAN DAN PEMBUATAN
YSQ 3 SPREADSHEET
4.1. YSQ 3
Spreadsheet
4.1.1. Rencana Lembar Kerja
YSQ 3 Spreadsheet adalah lembar kerja yang dirancang sebagai alat bantu analisis
investasi apartemen dengan software Microsoft Excel 2007. Pembuatan YSQ 3
Spreadsheet dilakukan dengan membuat formulasi dalam lembar kerja Excel 2007
sesuai dengan rumus-rumus analisis investasi yang sudah ada.
YSQ 3 Spreadsheet sebagai alat bantu kelayakan investasi dirancang terdiri dari dua
belas sheet, yaitu:
a. Lembar pertama adalah halaman muka yang dinamakan lembar menu utama.
b. Lembar kedua adalah lembar isian input dari data hitungan maupun data fisik
proyek yang sudah ada. Studi ini menggunakan data proyek Apartemen Solo
Paragon.
c. Lembar ketiga adalah lembar untuk mendapatkan nilai dari koefisien dasar
bangunan dan koefisien luas bangunan, dan menampilkan apakah proyek
memenuhi persyaratan minimum KDB dan KLB yang disyaratkan daerah tempat
proyek berlangsung.
d. Lembar keempat dirancang untuk mendapatkan besaran-besaran tekno ekonomi
yang digunakan dalam proyek. Sekaligus untuk mendapatkan harga jual minimal
per m2.
e. Lembar kelima dirancang untuk mendapatkan harga jual tiap unit apartemen.
f. Lembar keenam dirancang untuk menganalisis NPV (Net Present Value)
g. Lembar ketujuh dirancang untuk menganalisis RCR (Revenue–Cost Ratio)
i. Lembar kesembilan dirancang untuk mendapatkan tingkat pengembalian investasi
sebelum pajak (RIb) dan tingkat pengembalian investasi setelah pajak (RIa).
j. Lembar kesepuluh untuk mengetahui tingkat pengembalian modal sendiri (RE).
k. Lembar kesebelas dirancang untuk menganalisis titik impas (BEP).
l. Lembar yang terakhir adalah lembar kesimpulan/output dari kelayakan investasi
proyek.
4.1.2. Formula Excel yang Digunakan dalam Lembar Kerja
Yang membedakan fitur spreadsheet seperti Excel adalah kemampuan untuk
membuat rumus matematika formula dan melaksanakan fungsi. Selain itu pada
spreadsheet juga terdapat beberapa perintah tambahan yang memudahkan dalam
menyelesaikan persoalan.
Ada enam fungsi dalam fitur excel yang digunakan dalam YSQ 3 Spreadsheet, yaitu:
1. Hyperlink
Memudahkan user untuk membuka halaman lain atau file lain dengan cara
menghubungkannya menggunakan shape.
2. IF
Menghasilkan sebuah pernyataan atau nilai jika salah satu kondisi yang ditetapkan
bernilai BENAR dan nilai lain bernilai SALAH.
3. SUM
Menjumlahkan semua angka pada suatu barisan sel tertentu.
4. VLOOKUP
Mencari nilai pada barisan nilai kolom pertama dan menghasilkan nilai pada baris
yang sama dari barisan nilai pada kolom yang lainnya.
5. PMT
Mencari nilai serangkaian arus kas yang besarnya sama pada periode tertentu dari
suatu nilai sekarang pada tingkat bunga tertentu.
6. PV
Mencari nilai sekarang dari serangkaian arus kas yang besarnya sama pada
Untuk operasi penjumlahan, pengurangan, perkalian, dan pembagian tidak digunakan
fungsi secara khusus. Pada formula bar, user hanya tinggal mengetikkan symbol =
(sama dengan) kemudian klik sel yang akan dioperasikan dan selanjutnya
mengetikkan tanda baca yang mewakili operasi yang diinginkan. Untuk operasi
penjumlahan menggunakan tanda “+”, penggurangan menggunakan tanda “−“,
perkalian menggunakan tanda “/”, dan perkalian menggunakan tanda “*”.
4.2. Pembuatan YSQ 3
Spreadsheet
Lembar kerja ini dibuat hanya pada satu workbook dan tidak berhubungan dengan
workbook yang lain. Untuk selanjutnya lembar kerja ini diberi nama YSQ 3
Spreadsheet. Berikut pembuatan YSQ 3 Spreadsheet.
4.2.1. Lembar Menu Utama
Halaman pertama dari YSQ 3 Spreadsheet adalah halaman muka berupa menu utama
yang berisikan pilihan-pilihan menu yang bisa dipilih user. Ada sebelas menu pilihan
pada menu utama ini, dimulai dari menu input sampai dengan menu output seperti
yang ditunjukkan pada Gambar 4.1. Dengan mengklik shape sesuai pilihan, maka
Gambar 4.1. Tampilan lembar menu utama YSQ 3 Spreadsheet
4.2.2. Lembar Input
YSQ 3 Spreadsheet dirancang sebagai alat bantu analisis investasi apartemen secara
otomatis menampilkan hasil akhir (output) setelah user terlebih dahulu memasukkan
data pada sel-sel isian data yang terletak pada lembar input. Oleh karena itu
pembuatan lembar-lembar sesudah lembar input dirancang untuk selalu
menggunakan data-data dari lembar input dalam penghitungan analisisnya.
Pada Gambar 4.2. di bawah ini dapat kita lihat tampilan lembar input YSQ 3
Gambar 4.2. Tampilan lembar input YSQ 3 Spreadsheet
Penjelasan rancangan dari lembar ini adalah sebagai berikut:
· Sel D4 menampilkan nama proyek yang dikerjakan.
· Sel G6 menunjukkan bahwa pendapatan proyek berasal dari penjualan.
Sel ini akan digunakan pada lembar tekno ekonomi.
· Sel G8 menampilkan persentase modal sendiri dari keseluruhan biaya modal.
Sel ini akan digunakan pada lembar tekno ekonomi.
· Sel G9 menampilkan persentase modal pinjaman dari keseluruhan biaya modal,
didapat dari 100% dikurangi persentase modal sendiri (hasil muncul secara
otomatis).
Sel ini akan digunakan pada lembar tekno ekonomi.
· Sel G10 menampilkan lamanya masa pelunasan kredit.
Sel ini akan digunakan pada lembar tekno ekonomi, NPV, RCR, ROR, RIb dan
RIa, dan RE.
· Sel G11 atau I11 menampilkan persentase tingkat suku bunga.
Sel ini akan digunakan pada lembar tekno ekonomi, NPV, RCR, dan ROR.
· Sel G12 atau I12 menampilkan persentase bunga modal sendiri.
Sel ini akan digunakan pada lembar tekno ekonomi.
· Sel G13 atau I13 menampilkan persentase perkembangan kredit.
Sel ini akan digunakan pada lembar NPV, ROR, RIb dan RIa, dan RE.
· Sel G15 menunjukkan bahwa jenis bangunan adalah apartemen.
· Sel G16 menunjukkan bahwa usia ekonomis bangunan apartemen adalah 40
tahun.
· Sel G17 menampilkan luas persil apartemen.
Sel ini akan digunakan pada lembar KDB dan KLB.
· Sel G18 menampilkan jumlah lantai apartemen.
· Sel G19 menampilkan luas per lantai apartemen.
Sel ini akan digunakan pada lembar KDB dan KLB.
· Sel G20 menampilkan luas total lantai apartemen, yang didapat dari hasil kali
antara jumlah lantai dengan luas lantai apartemen (hasil muncul secara otomatis).
Sel ini akan digunakan pada lembar KDB dan KLB.
· Sel G21 menampilkan luas lahan untuk fasilitas apartemen.
Sel ini akan digunakan pada lembar tekno ekonomi.
· Sel G22 menampilkan harga tanah apartemen (dalam rupiah per m2).
Sel ini akan digunakan pada lembar tekno ekonomi.
Sel ini akan digunakan pada lembar tekno ekonomi, NPV, ROR, RIb dan RIa, dan
RE.
· Sel G24 menampilkan nilai batas maksimum Koefisien Dasar Bangunan (KDB)
yang disyaratkan di tempat proyek dikerjakan sesuai dengan Rancangan Umum
Tata Ruang dan Kota (RUTRK) setempat.
Sel ini akan digunakan pada lembar KDB dan KLB.
· Sel G25 menampilkan nilai batas maksimum Koefisien Lantai Bangunan (KLB)
yang disyaratkan di tempat proyek dikerjakan sesuai dengan Rancangan Umum
Tata Ruang dan Kota (RUTRK) setempat.
Sel ini akan digunakan pada lembar KDB dan KLB.
· Untuk biaya proyek
1. Biaya bangunan akan dihitung pada lembar tekno ekonomi.
2. Sel E30 menampilkan persentase biaya tidak langsung terhadap pendapatan
proyek.
Sel ini akan digunakan pada lembar tekno ekonomi.
3. Biaya tanah akan dihitung pada lembar tekno ekonomi.
4. Sel E32 menampilkan besarnya cadangan biaya (dalam rupiah).
Sel ini akan digunakan pada lembar tekno ekonomi.
· Untuk pendapatan tahunan proyek
Sel F36 menampilkan pendapatan proyek yang didapat dari hasil kali luas total
lantai apartemen dengan harga jual. Harga jual dinotasikan dengan huruf “r”.
(hasil muncul secara otomatis).
Sel ini akan digunakan pada lembar tekno ekonomi.
· Untuk pengeluaran tahunan proyek
1. Biaya operasional dan pemeliharaan gedung dan halaman
Sel E41 menampilkan nilai persentase BOP terhadap pendapatan proyek. Hasil
BOP ini akan dihitung pada lembar tekno ekonomi.
Sel ini akan digunakan pada lembar tekno ekonomi.
2. Penyusutan gedung
Sel E43 menunjukkan bahwa penyusutan gedung dapat dihitung dengan
straight line method atau dengan memasukkan nilianya secara langsung. Jika
penyusutan akan diisikan pada sel E44. Penyusutan gedung ini akan dihitung
pada lembar tekno ekonomi.
Sel ini akan digunakan pada lembar tekno ekonomi.
3. Biaya bunga modal pinjaman
Akan dihitung pada lembar tekno ekonomi menggunakan rumus.
4. Pembayaran pokok modal pinjaman
Akan dihitung pada lembar tekno ekonomi menggunakan rumus.
5. Cadangan pajak
Sel E50 menampilkan nilai persentase cadangan pajak.
Sel ini akan digunakan pada lembar tekno ekonomi.
Cadangan pajak ini akan dihitung pada lembar tekno ekonomi menggunakan
rumus.
6. Biaya bunga modal sendiri
Akan dihitung pada lembar tekno ekonomi menggunakan rumus.
7. Pembayaran pokok modal sendiri
Akan dihitung pada lembar tekno ekonomi menggunakan rumus.
· Sel I29 sampai dengan sel I53 menampilkan tipe apartemen
Sel ini akan digunakan pada lembar jual minimum.
· Sel J29 sampai dengan sel J53 menampilkan luas masing-masing tipe apartemen
(dalam m2).
Sel ini akan digunakan pada lembar jual minimum.
4.2.3. Pengisian Data
Secara umum ada tiga tipe cara pengisian data pada lembar input, yaitu:
a. Input of text procedure (misal pengisian nama proyek)
Gambar 4.3. Input of text procedure (dalam lingkaran)
b. Input of values (misal pengisian besar biaya bangunan)
Adalah pengisian data berupa angka atau nilai.
Gambar 4.4. Input of text values (dalam lingkaran)
c. Input of selection (misal pengisian tingkat suku bunga)
User memilih entri data yang sudah disediakan dengan cara meng-klik kiri cell,
kemudian memilih dari beberapa pilihan data yang disediakan. Pada program excel,
fitur ini dinamakan drop down list.
Gambar 4.5. Input of selection (dalam lingkaran)
Seluruh data yang dimasukkan dalam input cukup angkanya saja, tanpa
mencantumkan satuan besarnya. Misal data mentah biaya bangunan = Rp
100.000.000.000,00, user hanya perlu memasukkan angka = 10000000000 (tanpa
4.2.4. Lembar KDB dan KLB
Proyek bangunan yang akan dikerjakan harus memenuhi syarat KDB dan KLB yang
ditentukan peraturan tata kota daerah tempat proyek berlangsung. Lembar KDB dan
KLB YSQ 3 Spreadsheet memaparkan kelayakan hasil analisis KDB dan KLB
proyek yang direncanakan. Data-data yang digunakan pada lembar ini berasal dari
lembar input.
Berikut ini adalah contoh tampilan halaman KDB dan KLB.
Gambar 4.6. Tampilan lembar KDB dan KLB YSQ 3 Spreadsheet
Penjelasan rancangan dari lembar ini adalah sebagai berikut:
· Sel D9 menampilkan persentase KDB proyek.
Sel ini merupakan hasil bagi antara luas lantai dasar bangunan dengan luas persil.
Data-data tersebut merupakan link dari lembar input.
· Sel F9 menunjukkan apakah proyek memenuhi persyaratan KDB atau tidak,
