SGH 2513:
VALUATION OF SPECIALISED PROPERTIES
CINEMA AND CINEPAX
By
Dr Ibrahim Sipan
Dr Ibrahim SipanPENGENALAN
•
Bangunan yang dibina khusus untuk pertunjukkan
wayang gambar atau drama dan teater.
•
Perubahan telah banyak berlaku kepada industri
tayangan gambar (wayang) menerusi pembangunan
pawagam yang canggih dan bersaiz lebih kecil. Ini
adalah akibat wujudnya persaingan yang kuat daripada
perkembangan video dan VCD.
•
Tukar guna kepada bilik pameran
•
Ubah saiz atau kapasiti yang kecil tetapi lebih
JENIS-JENIS PAWAGAM
•
Sebuah bangunan kovensional.
•
Cinepleks di dalam komplek membeli-belah.
•
Drive-in theatres
FAKTOR-FAKTOR YANG MEMPENGARUHI NILAI
•
Lokasi
– Adakah pawagam tersebut terletak di dalam kawasan yang baik dan stratigik.
– Adakah keadaan persekitarannya meliputi kawasan di dalam bandar, pinggir bandar dan kediaman?
– Keadaan seperti ini boleh mempengaruhi jumlah pengunjung dan seterusnya pendapatan. Disamping itu, tingkat
pendapatan am penduduk juga perlu diberikan pertimbangan.
FAKTOR-FAKTOR YANG MEMPENGARUHI NILAI
•
Saiz dan bilangan tempat duduk (Kapasiti)
– Saiz bagi sesebuah panggung atau pawagam, berkait rapat dengan keluasan dan ketinggian bangunan yang digunakan.
– Manakala bilangan tempat duduk pula, dikaitkan dengan kemampuan panggung atau pawagam tersebut menampong penonton dalam satu masa tayangan. Ini termasuklah, jenis atau kelas tempat duduk.
– Keluasan dan bilangan serta kelas tempat duduk yang berbeza boleh mempengaruhi pendapatan bagi sesebuah pawagam bagi satu-satu pertunjukkan.
FAKTOR-FAKTOR YANG MEMPENGARUHI NILAI
•
Umur dan susun atur
– Umur dan susun atur merupakan salah satu faktor yang
mempunyai kaitan secara langsung dengan bangunan. Dalam faktor umur dan susun atur bangunan, beberapa persoalan perlulah diberikan perhatian. Antaranya adalah:
– a. Adakah bangunan pawagam itu bangunan baru atau lama tetapi penyenggaraannya baik?
– b. Adakah ianya berhawa dingin atau tidak?
– c. Apakah saiz layar peraknya sesuai atau tidak dengan bangunan?
– Ketiga-tiga persoalan di atas boleh mempengaruhi bilangan pengunjung dan pendapatan bagi pawagam atau cinepleks.
FAKTOR-FAKTOR YANG MEMPENGARUHI NILAI
•
Jenis filem yang ditayangkan
– Jenis filem yang ditayangkan adalah berkaitan dengan bentuk cerita yang ditayangkan kepada umum. Persoalan yang boleh ditimbulkan adalah:
• Adakah cerita tersebut sesuai untuk semua peringkat umur atau bangsa?
• Berapa lamakah sesuatu filem yang ditayangkan dapat bertahan?
• Selain daripada pawagam tersebut adakah pawagam lain di dalam bandar menayang cerita yang sama?.
– Terdapat juga tayangan filem memerlukan sistem bunyi yang khas atau panjang.
– Tayangan filem yang dikategorikan sebagai `box-office’ yang boleh mempengaruhi pendapatan daripada penjualan tiket.
FAKTOR-FAKTOR YANG MEMPENGARUHI NILAI
•
Kemudahan tempat letak kereta
– letak kereta khusus untuk pengunjungnya. Kemudahan dan bilangan tempat letak kereta yang disediakan oleh pawagam boleh menarik minat pengunjung. Bayaran tempat letak
kereta dikenakan berdasarkan sekali masuk untuk satu
pertunjukkan. Ini merupakan pendapatan sampingan kepada pawagam.
– Berbeza dengan sesebuah cinepleks yang terletak di dalam kompleks membeli-belah, tempat letak kereta disediakan oleh pengurusan kompleks membeli-belah tersebut.
FAKTOR-FAKTOR YANG MEMPENGARUHI NILAI
•
Kemudahan Restauran
– Terdapat juga beberapa buah pawagam yang menempatkan restauran, fast food dan warung khusus untuk pengunjung.
– Kemudahan ini disediakan bagi pengunjung mendapatkan minuman dan makanan semasa menonton wayang. Sebagai contoh, Panggung Odean di Kuala Lumpur telah
menempatkan Restauran Fast Food Taza
– Kesemua restauran dan warung ini membayar sewa kepada penguasaha panggung atau pawagam dan merupakan
FAKTOR-FAKTOR YANG MEMPENGARUHI NILAI
•
Persaingan
– Persaingan yang dimaksudkan adalah sama ada persaingan daripada pawagam yang berhampiran atau media lain seperti video dan VCD.
– Persaingan juga wujud, diantara filem-filem tempatan dengan yang diimport, seperti filem dari Bollywood dan Hollywood.
– Persaingan yang wujud boleh mempengaruhi pendapatan yang akan digunakan dalam kerja-kerja penilaian.
PENGUMPULAN DATA
Untuk menilai sebuah pawagam memerlukan data-data
yang sesuai dengan kaedah penilaian yang akan
digunakan. Secara amnya data-data yang diperlukan
dalam menilai sebuah pawagam adalah:
•
Bangunan dan kemajuannya.
•
Kelengkapan dan alatan.
•
Pendapatan.
•
Kos operasi.
KAEDAH PENILAIAN
Kaedah Kos
Perkara-perkara yang perlu diberi perhatian dalam menggunakan kaedah kos untuk menilai sebuah pawagam adalah;
• Nilai pasaran bagi tanah atau tapak, pada masa penilaian dilakukan.
• Kos bagi bangunan dan kemajuan yang terdapat termasuk kelengkapan dan kemasan dengan mengambil kira keusangan atau susut nilainya. Boleh
menggunakan kos penggantian semula.
• Campurkan nilai tanah dengan kos bangunan dan kemajuan.
• Nilai akhir yang didapati adalah nilai modal.
• Kaedah kos hanya sesuai digunakan bagi menilai sebuah pawagam berbentuk konvensional atau bangunan yang dibina khusus untuk kegunaan pawagan atau panggung, seperti Balai Istana Budaya.
• Cinepleks yang kebanyakkannya beroperasi di dalam kompleks membeli-belah tidak sesuai dinilai menggunakan kaedah kos kerana masalah bagi mendapatkan keluasan tapak atau tanah. Ini adalah kerana, cinepleks tersebut merupakan sebahagian daripada ruang niaga yang terdapat di dalam sesebuah kompleks
KAEDAH PENILAIAN
Kaedah keuntungan
• Perlu mendapat maklumat mengenai pendapatan dan perbelanjaan pengusaha. Berasaskan akaun pendapatan dan perbelanjaan pengusaha tersebut. Kaedah keuntungan sesuai digunakan bagi menilai sebuah cinepleks yang beroperasi di dalam kompleks membeli-belah. Kaedah ini lebih memberi tumpuan kepada aspek perniagaan dan ekonomi bagi sesebuah cinepleks tanpa mengambil kira keadaan fizikalnya. Oleh itu, kedudukan cinepleks di dalam sesebuah kompleks membeli-belah adalah penting yang boleh mempengaruhi pengujung dan seterusnya pendapatan.
• Cara menggunakan kaedah keuntungan bagi menilai sebuah cinepleks atau pawagam, adalah seperti berikut:
– Anggarkan setiap pertunjukkan atau tayangan dalam kedudukan penuh (fullhouse) bagi mendapatkan pendapatan daripada penjualan tiket (tidak termasuk cukai hiburan). Selepas itu hendaklah ditolak dengan kadar elaun kekosongan.
– Campurkan pendapatan tersebut dengan lain-lain pendapatan seperti sewa untuk restauran, barung, iklan dan tempat letak kereta bagi mendapatkan pendapatan kasar.
– Selepas itu, pendapatan kasar hendaklah ditolak dengan perbelanjaan operasi yang mengandungi:
• Sewa filem.
• Upah dan gaji.
• Caruman KWSP dan Socso.
• Lesen dan permit.
• Iklan dan publisiti.
• Pengangkutan.
• Lain-lain
– Hasilnya adalah keuntungan yang boleh dibahagi.
– Keuntungan boleh dibahagi ditolak dengan bahagian penyewa, jika bangunan itu disewa (lazimnya 40%).
CONTOH PENILAIAN
Pendapatan Kasar setahun
Kelas Khas
450 tempat duduk @ RM6.00 RM2,700.00
Kelas Satu
750 tempat duduk @ RM5.00 RM3,750.00
Jumlah hasil jualan tiket bagi satu pertunjukkan RM6,250.00
nota:Pengiraan di atas adalah berdasarkan kedudukan penuh atau full house dan harga tiket ditolak cukai hiburan.
Bilangan pertunjukkan seminggu
(4 x 5 hari) + (5 x 2 hari) x 30
Hasil bagi pendapatan seminggu RM187,500
Bagi pertunjukkan setahun x 52 minggu
RM9,750,000
Tolak: Kadar elaun kekosongan. Andaikan 50%. Ini adalah kerana tidak semua pertunjukkan
CONTOH PENILAIAN
Penerimaan kasar setahun RM4,875,000
Berdasarkan akaun, pungutan lain-lain pendapatan RM 300,000
Jumlah pendapatan kasar setahun RM5,175,000
Tolak:Perbelanjaan operasi:
Sewa dan tempah filem; Gaji dan upah; Caruman KWSP dan Socso; Bil eletrik dan air;
Bil telefon, pos dan fax; Lesen dan permit; Iklan dan publisiti; Pengangkutan; Alat-alat tulis;
Lain-lain- katakan keseluruhan perbelanjaan operasi,
Katakan 80% daripada pendapatan kasar RM4,140,000
Keuntungan yang boleh dibahagikan RM1,035,000
Tolak:Bahagian penyewa atau keuntungan pengusaha @ 40% RM 414,000
Pendapatan bersih RM 621,000
Darab:ABT untuk 10 tahun @ 12% + 3% x 4.83
Nilai Modal RM2,999,430
Tutorial Soalan 1
Butiran hasil bagi panggung wayang adalah seperti berikut;
• Kelas Khas mempunyai 250 kerusi dengan caj bersih RM3.00 per tayangan
• Kelas Pertama mempunyai 350 kerusi dengan caj bersih RM2.00 per tayangan
• Kelas Kedua mempunyai 400 kerusi dengan caj bersih RM1.50 per tayangan
• Purata kadar bilangan penontan setiap tayangan adalah 70%
• Bilangan tayangan sehari adalah 3 kali
• Tambahan penonton 10% bagi tayangan larut malam, premier dan matinee
• Iklan RM40,000; Gerai makanan RM20,000; Tempat letak kereta RM50,000 Butiran kos operasi dan pengurusan bagi panggung wayang adalah seperti berikut;
• Pentadbiran dan am RM80,000; Kuasa dan khidmat RM30,000; Hawa dingin RM35,000; Sewa filem RM150,000; Kos lain RM35,000
• Bahagian pengusaha 40%, Perbelanjaan tahunan 25%, Pulangan 12 Nilaikan panggung wayang tersebut menggunakan kaedah keuntungan
