PROSES PENINGKATAN HAK ATAS TANAH DARI STATUS HAK GUNA BANGUNAN MENJADI HAK MILIK PADA PERUMAHAN
NASIONAL MARTUBUNG MEDAN
T E S I S
Oleh
HERRI SYAHPUTRA 087011008/MKn
FAKULTAS HUKUM
UNIVERSITAS SUMATERA UTARA MEDAN
2010
PROSES PENINGKATAN HAK ATAS TANAH DARI STATUS HAK GUNA BANGUNAN MENJADI HAK MILIK PADA PERUMAHAN
NASIONAL MARTUBUNG MEDAN
T E S I S
Diajukan Sebagai Salah Satu Syarat Untuk Memperoleh Gelar Magister Kernotariatan dalam Program Studi Kenotariatan pada Fakultas Hukum
Universitas Sumatera Utara
Oleh
HERRI SYAHPUTRA 087011008/MKn
FAKULTAS HUKUM
UNIVERSITAS SUMATERA UTARA MEDAN
2010
Judul Tesis : PROSES PENINGKATAN HAK ATAS TANAH DARI STATUS HAK GUNA BANGUNAN MENJADI HAK MILIK PADA PERUMAHAN NASIONAL MARTUBUNG MEDAN
Nama Mahasiswa : HERRI SYAHPUTRA Nomor Pokok : 087011008
Program Studi : Kenotariatan
Menyetujui Komisi Pembimbing
(Prof.Dr.H.Muhammad Yamin SH,MS,CN) Ketua
(Prof. Sanwani Nasution. SH) Anggota
(Chairani Bustami, SH, SpN, M.Kn) Anggota
Ketua Program Studi, Dekan,
(Prof. Dr. Muhammad Yamin, S.H.,M.S.,C.N) (Prof. Dr. Runtung, SH., Mhum)
Tanggal lulus : 20 Januari 2010
Telah diuji pada
Tanggal : 20 Januari 2010
PANITIA PENGUJI TESIS
Ketua : Prof. Dr. Muhammad Yamin, SH, MS, CN Anggota : 1. Prof. Sanwani Nasution, SH
2. Chairani Bustami, SH, SpN, MKn 3. Prof. Dr. Budiman Ginting, SH, MHum 4. Dr. T. Keizerina Devi A, SH, CN, MHum
ABSTRAK
Keuntungan dari peningkatan status tanah rumah sederhana dalam hal ini Rumah Perumnas Martubung dari Hak Guna Bangunan menjadi Hak Milik adalah bertujuan untuk menjamin adanya kepastian hukum atas kepemilikan dari Rumah Sederhana tersebut. Hak Guna Bangunan dalam Pasal 35 Undang-undang Pokok Agraria adalah Hak untuk mendirikan dan mempunyai bangunan-bangunan atas tanah yang bukan miliknya sendiri dengan jangka waktu paling lama 30 tahun.
Sedangkan Hak Milik menurut Pasal 20 Undang-undang Pokok Agraria adalah hak turun temurun, terkuat dan terpenuh yang dapat dipunyai orang atas tanah.
Oleh sebab itu masyarakat lebih memilih Hak Milik jika dibandingkan dengan Hak Guna Bangunan, karena Hak Milik adalah hak yang paling kuat dan terpenuh, sehingga kalimat terkuat dan terpenuh dilihat dari sifat-sifat dan isi hak yang lain dengan hak-hak yang berada di bawahnya itu. Adapun tata cara peningkatan status tanah rumah sederhana dari Hak Guna Bangunan menjadi Hak Milik adalah dengan melakukan permohonan dari pemohon dengan melampirkan sertifikat asli yang akan ditingkatkan, foto copy KTP, foto Copy PBB terakhir, akta jual beli serta surat rekomendasi dari pihak Perum Perumnas.
Metode yang digunakan dalam penelitian ini adalah dengan menggunakan sifat penelitian yang sesuai adalah deskriptif analitis. Lokasi penelitian adalah di Perumnas Martubung Medan. Sebagai sampel ditetapkan secara purposive sampling yaitu 5 orang pemilik Hak Guna Bangunan di Perumnas Martubung, dan 1 orang pegawai Perum Perumnas, 2 orang Pegawai kantor Pertanahan Medan dan 1 orang Notaris/PPAT Kota Medan. Alat pengumpul data adalah dengan wawancara. Sedangkan data sekunder dikumpulkan melalui studi kepustakaan.
Kemudian dianalisis dengan pendekatan kualitatif.
Hasil penelitian diketahui bahwa pelaksanaan peningkatan status tanah dari Hak Guna Bangunan menjadi Hak Milik di Kota Medan adalah dengan memenuhi tata cara permohonan yang dilengkapi dengan syarat-syarat yang telah ditentukan, yaitu: Sertifikat Hak Guna Bangunan yang dimohon untuk diubah menjadi Hak Milik., akta jual beli atau surat perolehan mengenai rumah beserta tanah yang bersangkutan, surat persetujuan dari Pemegang Hak tanggungan, apabila tanah tersebut dibebani Hak tanggungan, bukti penggunaan tanah untuk rumah tinggal berupa: Fotocopy Izin Mendirikan Bangunan fotocopy SPPT PBB yang terakhir (khusus untuk tanah yang luasnya 200 M2 atau lebih), bukti identitas pemohon dan surat rekomendasi dari pihak Perum Perumnas. Kepala Kantor Pertanahan mengeluarkan perintah setor pungutan. Selanjutnya mendaftar perubahan dengan memberikan catatan dengan tinta merah atau cap pada halaman pendaftaran peralihan dalam Buku Tanah Hak Guna Bangunan yang bersangkutan dan sertifikatnya. Kantor Pertanahan Kota Medan sangat berperan dalam proses
peningkatan hak atas tanah di Perumnas Martubung, demikian juga hal nya Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) juga berperan dalam membantu masyarakat Kota Medan Khususnya masyarakat perumnas Martubung dalam hal peralihan dan meningkatkan hak atas tanah dari Hak Guna Bangunan menjadi Hak Milik di Perumnas Martubung.
Faktor penghambat dalam pelaksanaan peningkatan status tanah dari Hak Guna Bangunan menjadi Hak Milik di Kota Medan, adalah masih terdapatnya penyimpangan tentang pemberian luas tanah yang telah ditetapkan, dan tanah- tanah tersebut harganya masih rendah atau tidak mahal. Sedangkan bila diperhatikan saat ini perkembangan harga tanah dan rumah terus mengalami peningkatan. Sehingga Nilai Jual Objek Pajak (NJOP) Pajak Bumi dan Bangunan dan rumah tersebut seharga Rp. 30.000.000,- (tiga puluh juta rupiah) sudah tidak sesuai lagi dengan harga tanah dan rumah yang terus meningkat. Selain itu banyak masyarakat Kota Medan yang tidak mengetahui tentang tata cara peningkatan status hak tanahnya menjadi Hak Milik, disamping itu sering kali masyarakat tidak melengkapi berkas, minimnya biaya serta cara kerja dari pihak kantor Pertanahan yang dianggap lama sehingga tidak sesuai dengan batas waktu yang ditentukan. Upaya yang dapat dilakukan oleh Kantor Pertanahan Kota Medan dalam mengatasi faktor penghambat dalam peningkatan status tanah dari Hak Guna Bangunan Menjadi Hak Milik Kota Medan, adalah memberikan batasan setiap kepemilikan tidak boleh melebihi 2000 M2 dan batasan setiap permohonan kepemilikan tidak boleh melebihi 5 (lima) bidang dengan luas keseluruhan 5000 M2. Serta ditetapkannya jangka waktu pengurusan permohonan pendaftaran Hak Milik paling lama 2 (dua) minggu.
Kata kunci: Peningkatan status tanah, Rumah Perumnas, Hak Guna Bangunan Hak Milik
ABSTRACT
The benefit of extending the status of simple housing land in this case of the National Housing Martubung from Right in Usage of Building into Right on Ownership is intended to ensure the legal certainty of possessing the simple housing. The Right in Usage of Building as stipulated in the Article 35 of the Laws of Agrarian includes that of establishing and owning buildings on a land owned no by self within no more than 30 years. Whereas the Right of Ownership as stipulated in the Article 20 of the Laws of Agrarian includes that of the successive generation, reliable and complete that can be owned by anyone on a land.
Therefore, the society more prefer the Right of Ownership rather than Right in Usage of Building due to the former is the strongest and complete one so that the phrase “ the strongest and complete in terms of the characteristics and content of other rights with rights subordinate. The procedure of Ownership is to make an application by the applicant by attaching the original certificate to be extended, copy of Identity Card, copy of the last PBB (tax of land and building), decree of contract and recommendation by the National Housing Company (Perum Perumnas).
The method used in the study included to use the research characteristics adjusted to the descriptive analysis. The location of the study included Perumnas Martubung Medan. The samples were taken by using a purposive sampling consisting of 5 owners of Right in Usage of Building at Perumnas Martubung and 1 (one) Notary /Title Certificate Authority of Medan. The data were collected by interview. The secondary data were collected by a library study and then analyzed by using a qualitative method.
The result of the study showed that the implementation of the extension of land status from Right in Usage of Building into Right of Ownership in Medan is by meeting the procedures of application equipped with the predetermined requirements such as Certificate of Right in Use of Building applied to change into Right of Ownership, the decree of sell and purchase or the certificate of acquisition of a house and land, agreement given by the holder of dependent right, when the land is charged on dependent right, receipt of using land for residence such as copy of the License of Constructing a Building, copy of SPPT (the last Tax of Land and Building ) (especially for land more than 200 quadratic meter, receipt of identity of the applicant and recommendation given by the Perum Perumnas. The Head of Land Affairs Office orders to deposit the collection. And then, to list any change by making a note with red ink or stamp on the sheet of registrar of transfer in the Book of Right in Use of Building and the certificate. The Municipal Land Affairs Office plays a significant role in the process of extending the right on land at Perumnas Martubung. Similarly, the Title Certificate Authority also plays a role in assisting the community of Medan especially the community of Perumnas Martubung in the case of transfer and extending the right
on land from the Right in Usage of Building into Right of Ownership at Perumnas Martubung.
The challenging factor of implementing the extension of the land status from the Right in use of Building into Right of Ownership in Medan included : there are many distortions in provision of the land as determined and the relatively cheaper cost. Whereas if considering the recent condition, the prices of land and housing continuously increases. Thus, the selling value of Taxation Object of Land and Building and the house is of Rp. 30.000.000 ( thirty millions rupiah). In addition, a large number of the community often failed to complete the documents, the lack of cost and the working method of the Land Affairs Office that was considered to be slow and longer so that it is not adjusted to the limited period predetermined.
The effort that can be done by the Municipal Housing Office in dealing with the challenging factor in improving the land status from Right in Use of Building into Right of Ownership in Medan is that in formulating the definition of any ownership that any ownership should no larger than 200 m2 and the restriction of any ownership application should no over than 5 (five) plots with the total area of 5000 m2, and the duration of arranging any application of registering Right of Ownership should not longer than 2 (two) weeks.
Keywords : Extension of Land Status, Perumnas Housing, Right in Usage of Building, Right of Ownership
KATA PENGANTAR
Dengan mengucapkan puji dan syukur kehadirat Allah SWT yang telah memberikan Rahmat dan Karunia-Nya, sehingga tesis ini dapat diselesaikan tepat pada waktunya.
Penulisan tesis ini merupakan salah satu syarat yang harus dipenuhi untuk menyelesaikan Program Studi Magister Kenotariatan pada Fakultas Hukum Universitas Sumatera Utara dengan judul “ Proses Peningkatan Hak Atas Tanah Dari Status Hak Guna Bangunan Menjadi Hak Milik Pada Perumahan Nasional Martubung Medan”
Dalam penyelesaian tesis ini dengan segala kerendahan hati, perkenankanlah Penulis menyampaikan ucapan terima kasih yang sebesar-besarnya kepada :
1. Bapak Prof.Chairuddin P. Lubis, DTM & H,Sp.A (K) Universitas Sumatera Utara, selaku Rektor Universitas Sumatra Utara, atas kesempatan dan fasilitas yang diberikan kepada peneliti untuk mengikuti dan menyelesaikan pendidikan Program Studi Magister Kenotariatan Fakultas Hukum Universitas Sumatra Utara.
2. Bapak Prof. Dr. Runtung, SH, MHum, selaku Dekan Fakultas Hukum Universitas Sumatra Utara atas kesempatan yang diberikan kepada penulis untuk dapat menjadi mahasiswa Program Studi Magister Kenotariatan pada Fakultas Hukum Universitas Sumatera Utara.
3. Bapak Prof. Dr. Muhammad Yamin, SH, MS, CN, selaku ketua program studi Magister Kenotariatan Universitas Sumatera Utara, sekaligus sebagai dosen
pembimbing utama yang memberikan masukan dan kritikan dan dorongan kepada penulis.
4. Bapak Prof. Sanwani Nasution, SH, selaku dosen pembimbing II, yang telah memberikan perhatian dengan penuh ketelitian, mendorong serta membekali penulis dengan nasehat dan ilmu yang bermanfaat dalam penyelesaian studi.
5. Ibu Chairani Bustami, SH, SpN, Mkn, selaku pembimbing III, yang telah begitu sabar memberikan bimbingan dan arahan kepada penulis sehingga penulis lebih baik lagi.
6. Bapak Prof. Dr. Budiman Ginting, SH, M.Hum, selaku dosen penguji yang telah memberikan masukan dan kritikan kepada penulis.
7. Ibu Dr, T, Keizerina Devi Azwar, SH, CN, MHum, selaku Sekretaris Program Studi Magister Kenotariatan pada Fakultas Hukum Universitas Sumatera Utara yang telah membimbing dan membina Penulis dalam penyelesaian studi dan sekaligus pada kesempatan ini dipercayakan menjadi dosen penguji.
8. Bapak-bapak dan ibu-ibu staf pengajar serta para karyawan program studi kenotariatan Universitas Sumatera Utara.
9. Terimakasih yang tak terhingga kepada Ibunda Suryati dan Ayahanda Gurnawan, sebagai orang tua yang selalu tulus, sabar dan memberikan yang terbaik buat anak-anaknya, yang selalu menjadi bagian dalam hidup penulis, terima kasih atas saying dan cintanya.
10. Buat abang dan kakakku tersayang Hendrawan Syah Putra dan Suchrisna Yanti, A.Md, terima kasih atas doa dan dukungannya.
11. Kepada yang tercinta Vebria Rosa, A.Md, terima kasih yang tulus buat doa, semangat, sayang, cinta dan tempat untuk berbagi, semoga kita menjadi lebih baik lagi dalam segala hal.
12. Teman-teman mahasiswa Program Studi Magister Kenotariatan Fakultas Hukum Universitas Sumatera Utara Khususnya kelas Reguler Khusus angkatan 2008 yang selalu memberikan semangat dan inspirasi, terima kasih atas kekompakannya selama ini.
Kepada semua pihak yang telah memberikan bantuan dan perhatiannya sehingga penulis dapat menyelesaikan perkuliahan dan penulisan tesis ini, penulis menyadari tesis ini masih jauh dari sempurna.
Akhir kata, penulis berharap semoga tesis ini dapat bermanfaat bagi kita semua. Amin.
Wassalam, Medan, Januari 2010 Penulis
HERRI SYAHPUTRA
RIWAYAT HIDUP
I . Identitas Pribadi
Nama : HERRI SYAHPUTRA
Tempat/Tanggal Lahir : Meulaboh/31 Desember 1982 Jenis Kelamin : Laki-laki
Agama : Islam
Alamat : Jl. Sei Bertu No. 2/35 Medan.
II . Orang Tua
Nama Ayah : Gurnawan Nama Ibu : Suryati
III . Pekerjaan Orang Tua
Ayah : Pegawai Negeri Sipil
Ibu : Ibu Rumah Tangga
IV. Pendidikan
1. SD : SD Negeri 25 Meulaboh 2. SMP : SMP Negeri 3 Meulaboh 3. SMU : SMU Negeri 1 Meulaboh
4. S-1 : Fakultas Hukum Universitas Syiah Kuala
DAFTAR ISI
Halaman
ABSTRAK ……… i
ABSTRACT ……… iii
KATA PENGANTAR ……… v
RIWAYAT HIDUP ……… viii
DAFTAR ISI ……… ix
BAB I PENDAHULUAN ……….. 1
A. Latar Belakang ……… 1
B. Perumusan Masalah………. 9
C. Tujuan Penelitian ……… 10
D. Manfaat Penelitian ………. 10
E. Keaslian Penelitian ……… 11
F. Kerangka Teori dan Konsepsi………. 12
1. Kerangka Teori………... 12
2. Konsepsi ……… 31
G. Metode Penelitian ……….. 33
1. Spesifikasi Penelitian ………. 33
2. Lokasi Penelitian ……… 34
3. Populasi dan Sampel …..……… 35
4. Tehknik Pengumpulan Data ………. 35
5. Alat Pengumpulan Data ……….. 36
6. Analisis Data………... 36
BAB II PROSES PELAKSANAAN PENINGKATAN STATUS TANAH DARI HAK GUNA BANGUNAN MENJADI HAK MILIK DI PERUMNAS MARTUBUNG MEDAN………… 38
A. Hak Guna Bangunan ………….………….………….. 38
B. Hak Milik ……. …..……….… 47
C. Prosedur Pelaksanaan Peningkatan Status Tanah Dari Hak Guna Bangunan Menjadi Hak Milik di Perumnas Martubung ……….. 50
BAB III PERANAN PPAT DAN KANTOR PERTANAHAN DALAM PROSES PENINGKATAN HAK ATAS TANAH DARI HGB MENJADI HAK MILIK DI PERUMNAS MARTUBUNG MEDAN …... 68
A. Peranan PPAT Dalam Proses Peralihan HGB Menjadi Hak Milik Di Perumnas Martubung Medan ……… 68
B. Peranan Kantor Pertanahan Dalam Pelaksanaan Peningkatan HGB Menjadi Hak Milik Di Perumnas Martubung ……. 91
BAB IV HAMBATAN DALAM PELAKSANAAN PENINGKATAN STATUS HAK ATAS TANAH DARI HGB MENJADI HAK MILIK DI PERUMNAS MARTUBUNG ………… 96
A. Hambatan Dalam Pelaksanaan Peningkatan Status Hak Atas Tanah Dari HGB Menjadi Hak Milik ………. 96
B. Upaya Yang Dilakukan Untuk Mengatasi Hambatan Dalam Peningkatan Status Tanah Dari HGB menjadi Hak Milik Di Perumnas Martubung ……… 104
1. Penyuluhan ………. 104
2. Mengatasi Masalah Dana ……… 105
3. Pendekatan Pada Pihak Pengembang Dan PPAT …. 106
BAB V KESIMPULAN DAN SARAN ……….. 108
A. Kesimpulan ……….... 108
B. Saran……….. 109
DAFTAR PUSTAKA ... 111
