Volume 2, No. 1, Agustus 2013 - 14
JUAL BELI HAK ATAS TANAH BERSERTIFIKAT YANG
TIDAK DILAKUKAN DI HADAPAN PEJABAT PEMBUAT
AKTA TANAH
(Suatu Penelitian di Kabupaten Aceh Tengah)
M. Fuadi¹, Ilyas Ismail², Mujibussalim21)
Magister Ilmu Hukum Program Pascasarjana Universitas Syiah Kuala Banda Aceh 2)
Fakultas Hukum Universitas Syiah Kuala
Abstract:Article37paragraph(1) Regulation No.24Year1997 onLand Registration, then thesale and
purchase oflandortransferland rightsremaincashbutmust becarried outin the presence ofofficials
appointedHead oftheNational LandAgencyPPAT. This study uses
anormativeapproachthenanalyzed qualitativelyanddescriptivelypresentedis toexplainthese datain detail. The results showedthatfirst, buying and selling landthat is notdoneinfront ofa Land Deed Official(PPAT) islawful, Second, land transferfactorthat is not doneinfront ofa Land Deed Official(PPAT) because ofhigh costandlongprocess.
Keywords: buying and selling, land rights, PPAT
Abstrak: Pasal 37 ayat (1) PP No 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah, maka jual beli tanah atau peralihan hak atas tanah tetap bersifat tunai tetapi harus dilaksanakan di hadapan pejabat yang ditunjuk Kepala Badan Pertanahan Nasional yaitu PPAT. Penelitian ini menggunakan metode pendekatan yuridis normatif Kemudian dianalisa secara kualitatif dan disajikan secara diskriptif yaitu dengan menjelaskan data-data tersebut secara terperinci. Hasil penelitian menunjukan bahwa pertama, jual beli tanah yang tidak dilakukan di hadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) adalah sah menurut hukum,Kedua, faktor jual beli tanah yang tidak dilakukan di hadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) karena faktor biaya yang mahal dan prosesnya lama.
Kata Kunci: jual beli, hak atas tanah, PPAT
PENDAHULUAN
Tanah merupakan modal pembangunan bagi negara demikian juga bagi kelompok masyarakat atau individu-individu, dalam rangka untuk meningkatkan kesejahteraannya melalui usaha mengembangkan ekonomi keluarga dibutuhkan tempat usaha berupa tanah baik melalui usaha pertanian, peternakan, perdagangan, perbengkelan maupun untuk tempat tinggal. Sementara itu, luas tanah tidak pernah akan mengalami penambahan sehingga semakin kedepan terjadi penyempitan lahan usaha dan tempat tinggal. Salah satu cara untuk
memperoleh hak atas tanah adalah melalui peralihan hak atas tanah, yang disebabkan karena adanya pewarisan tanpa wasiat maupun karena adanya perbuatan hukum pemindahan hak seperti : perbuatan jual beli, tukar menukar, hibah, pemberian menurut adat dan pemasukan dalam perusahaan atau "inbreng". Perbuatan pemindahan hak tersebut harus dilakukan oleh para pihak di hadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah yang selanjutnya disebut PPAT yang bertugas membuat aktanya. Sejak berlakunya UUPA, maka jual beli tanah atau peralihan hak atas tanah tetap bersifat tunai tetapi harus
15 - Volume 2, No. 1, Agustus 2013 dilaksanakan di hadapan pejabat yang ditunjuk dan diangkat oleh Menteri Agraria sekarang Kepala Badan Pertanahan Nasional dan peranan Kepala Desa disini hanya sebatas sebagai saksi bukan untuk menguatkan perjanjian jual beli itu (Hilman Hadikusuma, 1979:123).
Sebahagian besar masyarakat yang berada di Jeget Ayu Kecamatan Jagong Jeget terdapat lebih dari 50 transaksi jual beli hak atas tanah yang telah bersertifikat hanya dengan surat jual beli bermaterai, disaksikan oleh dua orang saksi dan diketahui oleh Kepala Desa, demikian juga di Desa Merah Mege Kecamatan Atu Lintang ada lebih kurang 50 transaksi jual beli hak atas tanah yang telah bersertifikat hanya dengan surat jual beli di desa. Akibatnya ketika masyarakat hendak melakukan balik nama/ mutasi atau pemisahan/ pemecahan, Kantor Pertanahan Kabupaten Aceh Tengah menyatakan tidak dapat memproses balik nama, mutasi maupun pemisahan, pemecahannya karena tidak sesuai dengan ketentuan perundangan yang berlaku. Menurut Pasal 37 ayat (1) PP Nomor 24 Tahun 1997 bahwa untuk melakukan pendaftaran balik nama/ mutasi atau pemisahan/ pemecahan terhadap pendaftaran sebagai akibat telah terjadinya jual beli hak atas tanah bersertifikat harus dibuktikan dengan akta jual beli dengan akta yang dibuat di hadapan PPAT. Pelaksanaan pendaftarannya hanya dilakukan ketika adanya keperluan untuk kepentingan kredit yang berarti semata-mata hanya untuk kepentingan ekonomi, belum menyentuh pada tataran yuridis.
KAJIAN KEPUSTAKAAN Pengertian Jual Beli
Dalam kehidupan manusia yang senantisa berkembang dari waktu ke waktu dan berbagai macam bentuk hubungan antar manusia untuk memenuhi kebutuhan hidup beraneka ragam, salah satunya adalah perbuatan jual beli. Jual beli merupakan perbuatan hukum yang paling banyak berlangsung di masyarakat. Hilman Hadikusuma mengemukakan, bahwa pada umumnya jual beli itu berlaku apabila pada saat yang sama penjual menyerahkan barang yang dibeli dan pembeli menyerahkan
pembayarannya (Hilman
Hadikusuma,1971:78). Boedi Harsono mengatakan, bahwa jual beli tanah dalam Hukum Adat merupakan perbuatan hukum pemindahan hak dengan pembayaran tunai, artinya harga yang disetujui bersama dibayar penuh pada saat dilakukan jual beli yang bersangkutan (Boedi Harsono, 1995:29).
Tata Cara Jual Beli Tanah
Sebelum kita membeli sebidang tanah, maka kiranya perlu dilakukan secara hati-hati, dikarenakan banyaknya terjadi hal-hal yang bersifat kurang menguntungkan dikemudian harinya bagi pembeli, misalnya tanah dalam keadaan sengketa ataupun tanah terletak dalam lokasi daerah yang terkena penertiban dan sebagainya. Ada dua hal penting yang perlu diperhatikan dalam jual beli tanah, yaitu subyek dan obyek.Untuk subyek, terdapat beberapa hal yang perlu diperhatikan dalam melakukan jual beli tanah.Jual beli tanah menurut hukumnya,
Volume 2, No. 1, Agustus 2013 - 16 wajib dilaksanakan di hadapan Pejabat Pembuat
Akta Tanah (PPAT) yang berwenang membuat akta jual belinya. Obyek jual beli tidak hanya tanah hak sebagaimana disebutkan di atas melainkan dapat pula meliputi bangunan permanen yang didirikan diatasnya, atau tanaman keras (yang berumur panjang), apabila memenuhi syarat sebagai berikut:
a. Bahwa bangunan tersebut menurut sifatnya menjadi satu kesatuan dengan tanahnya; b. Bahwa pemegang hak atas tanah yang
bersangkutan pemilik bangunan tersebut; c. Dalam akta jual belinya disebutkan secara
tegas bahwa obyek jual belinya meliputi tanah hak dan bangunan.
Ketiga syarat di atas merupakan penerapan asas pemisahan dalam praktek di kalangan Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT), yang membuat akta jual beli.
Hak-Hak Atas Tanah
Hak atas tanah adalah hak untuk mempergunakan tanahnya saja, sedangkan benda-benda lain di dalam tanah umpamanya bahan-bahan mineral, minyak dan lain-lainnya tidak termasuk (Wantjik,1977:15).Sebagaimana sudah kita ketahui bahwa dalam ketentuan UUPA secara jelas menyebutkan dalam Pasal 9, bahwa hanya warga Negara Indonesia saja yang boleh mempunyai hubungan yang sepenuhnya dengan air, bumi, dan ruang angkasa (AP Parlindungan, 1993:6).
Soejono menyebutkan, secara umum pengaturan mengenai hak milik atas tanah dalam UUPA dijumpai dalam bagian III Bab II
Pasal 20 sampai Pasal 27, yang memuat prinsip-prinsip umum tentang hak milik atas tanah. Selanjutnya dalam Pasal 50 Ayat (1) ditentukan bahwa ketentuan-ketentuan lebih lanjut mengenai hak milik diatur dengan undang-undang.
Pengertian PPAT
Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 Tentang Pendaftaran Tanah, Pasal 1 angka 24 menyebutkan definisi dari Pejabat Pembuat Akta Tanah, yaitu pejabat umum yang diberi kewenangan untuk membuat akta-akta tanah tertentu. Menurut Boedi Harsono, yang dimaksud PPAT adalah suatu jabatan (ambtenaar) dalam tata susunan hukum agraria nasional kita, khususnya hukum yang mengatur pendaftaran tanah. Dapat diartikan juga “orang” yang menjabat jabatan tersebut (Boedi Harsono, 1990:34). Berdasarkan pengertian di dalam Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 dan Peraturan Pemerintah Nomor 37 Tahun 1998, dapat disimpulkan bahwa, Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) adalah “Pejabat Umum”.
METODE PENELITIAN
Penelitian ini menggunakan metode pendekatan yuridis normatif dan yuridis sosiologis. Pendekatan yuridis normatif dilakukan dengan cara meneliti terlebih dahulu peraturan, perundang-undangan yang relevan dengan permasalahan yang diteliti, dengan kata lain melihat hukum dari aspek normatif. Karena penelitian ini merupakan penelitian diskriptif
17 - Volume 2, No. 1, Agustus 2013 analisis yang bersifat yuridis normatif maka diperlukan data primer dan data sekunder.
Data Primer
Data primer adalah data yang langsung diperoleh dari lapangan yang merupakan data empiris.
Data Sekunder
Data sekunder dalam penelitian ini terdiri dari bahan hukum primer,bahan hukum sekunder dan bahan hukumtersier.Sesuai dengan data yang diperoleh, baik data primer maupun data sekunder akan dianalisa dengan cara mengklasifikasikan masing-masing sesuai dengan permasalahan yang diteliti. Kemudian dianalisa secara kualitatif dan disajikan secara diskriptif yaitu dengan menjelaskan data-data tersebut secara terperinci.
Lokasi penelitian dilakukan di wilayah Desa Jeget Ayu Kecamatan Jagong Jeget dan Desa Merah Mege Kecamatan Atu Lintang.Di dua wilayah desa ini yang paling banyak terjadi kasus jual beli hak atas tanah bersertifikat yang tidak dilakukan di hadapan PPAT atau PPAT Sementara.Adapun yang menjadi populasi dalam penelitian ini adalah keseluruhan jual-beli hak atas tanah bersertifikat yang tidak dilakukan di hadapan PPAT atau PPAT Sementara.Sampel penelitian adalah kasus jual beli hak atas tanah bersertifikat yang tidak dilakukan di hadapan PPAT.Pengambilan sampel dalam penelitian ini dilakukan secara acak (random sampling) yang dapat mewakili keseluruhan populasi penelitian.
1. Responden.
a. Tiga orang masyarakat di Kecamatan Jagong Jeget
b. Tiga orang masyarakat di Kecamatan Atu Lintang
2. Informan
a. Dua orang pejabat pada Kantor Pertanahan Kabupaten Aceh Tengah.
b. Dua orang pejabat pada dua Kantor Camat yang menjadi lokasi penelitian.
c. Satu orang Kepala Desa pada tiap-tiap Kecamatan yang diteliti.
d. Dua orang Notaris PPAT.
HASIL PEMBAHASAN
Pelaksanaan Jual Beli Hak Atas Tanah Yang Tidak Bersertifikat
Pelaksanaan jual beli tanah yang tidak bersertifikat, Pihak penjual dan pembeli memberikan / menyiapkan Kartu Tanda Penduduk (KTP) masing-masing serta pihak penjual diwajibkan mengisi blangko yang telah ditetapkan oleh Kepala Desa, gambar kasar tanah dan surat pernyataan penyerahan tanah.
Faktor Apa Saja Yang Menyebabkan Jual Beli Hak Atas Tanah Bersertifikat Yang Tidak Dilakukan Di Hadapan PPAT
Jual beli tanah yang tidak dilakukan di hadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) di Desa Jeget Ayu Kecamatan Jagong Jeget dan Desa Merah Mege Kecamatan Atu Lintang masih terjadi karena faktor biaya yang mahal dan prosesnya lama, kesadaran hukum masyarakat masih rendah terhadap manfaat jual beli tanah yang dilakukan di hadapan PPAT.
Volume 2, No. 1, Agustus 2013 - 18 Akibat Hukum Yang Ditimbulkan Dari Jual Beli
Hak Atas Tanah Bersertifikat Yang Tidak Dilakukan Di Hadapan PPAT
Jual beli tanah yang dilakukan tidak di hadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) adalah sah menurut hukum, jika dipenuhi syarat-syarat materiil yaitu, syarat umum bagi sahnya suatu perbuatan hukum, pembeli memenuhi syarat bagi pemegang hak atas tanahnya dan dilakukan secara tunai, terang, dan nyata, hal tersebut sesuai denganYurisprudensiMahkamah Agung Nomor 126.K/Sip/ 1976 tanggal 4 April 1978. Hanya saja jual beli tanah yang dilakukan tidak di hadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) tidak dapat didaftarkan pada Kantor Pertanahan untuk melakukan perubahan data kepemilikan atau balik nama dan dapat menimbulkan kerugian bagi pihak pembeli, hal ini karena ia hanya dapat menguasai secara fisik akan tetapi tidak dapat membuktikan kepemilikannya tersebut secara yuridis.
KESIMPULAN DAN SARAN Kesimpulan
1. Pelaksanaan jual beli tanah yang tidak bersertifikat, Pihak penjual dan pembeli memberikan/menyiapkan Kartu Tanda Penduduk (KTP) masing-masing serta pihak penjual diwajibkan mengisi blangko yang telah ditetapkan oleh Kepala Desa, Gambar kasar tanah dan surat pernyataan penyerahan tanah.
2. Faktor Jual beli tanah yang tidak dilakukan di hadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) di Desa Jeget Ayu Kecamatan
Jagong Jeget dan Desa Merah Mege Kecamatan Atu Lintang masih terjadi karena faktor biaya yang mahal dan prosesnya lama.
3. Akibat Hukum Jual beli tanah yang dilakukan tidak di hadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) adalah sah menurut hukum, jika dipenuhi syarat-syarat materiil yaitu, syarat umum bagi sahnya suatu perbuatan hukum, hal tersebut sesuai dengan Yurisprudensi Mahkamah Agung Nomor 126.K/Sip/ 1976 tanggal 4 April 1978. Hanya saja jual beli tanah yang dilakukan tidak di hadapan PPAT tidak dapat didaftarkan pada Kantor Pertanahan.
Saran
1. Perlu pembinaan dan sosialisasi secara terpadu dan terus menerus tentang pendaftaran tanah khususnya prosedur pelaksanaan jual beli tanah yang dilakukan di hadapan PPAT kepada masyarakat khususnya Kepala Desa beserta perangkatnya oleh Kantor Pertanahan. 2. Diharapkan PPAT dan Kantor Pertanahan
bisa membantu meringankan masyarakat ekonomi lemah terutama dalam hal biaya proses pendaftaran tanah karena jual beli, sehingga mereka tidak terlalu khawatir untuk mendaftarkan tanahnya.
DAFTAR KEPUSTAKAAN
Boedi, H., 1995.Hukum Agraria Indonesia.Jilid 1. Jakarta: Djambatan.
Hilman, H., 1979. Hukum Perjanjian Adat. Bandung: Alumni.
19 - Volume 2, No. 1, Agustus 2013 Indonesia dan Peraturan-peraturan Pelaksanaannya. Bandung:Alumni.
Wantjik, S.K., 1977. Hak Anda Atas Tanah. Jakarta: Ghalia.
