PETUNJUK TEKNIS
KAWASAN SIAP BANGUN DAN
LINGKUNGAN SIAP BANGUN YANG BERDIRI SENDIRI
KEMENTERIAN NEGARA PERUMAHAN RAKYAT
REPUBLIK INDONESIA
YLLL KATA PENGANTAR
Sebagaimana telah kita pahami bersama, pelaksanaan Gerakan Nasional Pembangunan Sejuta Rumah (GNPSR) telah menjadi komitmen Nasional. Dalam kaitan tersebut, Kementerian Negara Perumahan Rakyat berkewajiban mendorong pelaksanaan Gerakan Nasional Pembangunan Sejuta Rumah di daerah melalui Kawasan siap bangun dan Lingkungan siap bangun yang Berdiri Sendiri (Kasiba dan Lisiba BS).
Penerbitan buku petunjuk pelaksanaan dan petunjuk teknis Kasiba dan Lisiba BS ini merupakan pedoman bagi pelaksanaan Kasiba dan Lisiba BS di daerah yang diharapkan dapat dijadikan pegangan bagi Pemerintah Kabupaten/Pemerintah Kota serta seluruh masyarakat terutama para praktisi dan akademisi diberbagai kegiatan yang dalam tugas dan kegiatannya berkaitan dengan Kasiba dan Lisiba BS diwilayah Kabupaten/Kota sebagaimana diamanatkan dalam Undang-undang Nomor 4 Tahun 1992 tentang Perumahan dan Permukiman serta Peraturan Pemerintah Nomor 80 Tahun 1999 tentang Kawasan Siap Bangun dan Lingkungan Siap Bangun Yang Berdiri Sendiri (KASIBA dan LISIBA BS)
Dalam proses penyusunan telah melibatkan berbagai kalangan masyarakat dan para akademisi dari Perguruan Tinggi terkemuka serta kalangan pelaku pembangunan perumahan dan permukiman. Disamping itu kami juga telah melaksanakan sosialisasi dan temu wicara dengan berbagai Pemerintah Daerah Kabupaten/Kota, Perguruan Tinggi, dan para praktisi pembangunan perumahan dan permukiman.
Kami harapkan upaya fasilitasi pemerintah ini tidak selesai dengan adanya petunjuk pelaksanaan dan petunjuk teknis ini, namun dapat dilanjutkan dengan upaya penyebarluasan dan penyempurnaannya, untuk itu segala masukan, saran maupun kritik untuk perbaikan pedoman ini sangat kami hargai.
YLLL
Akhirnya bagi seluruh pihak yang terlibat dalam penyusunan petunjuk pelaksanaan dan petunjuk teknis Kasiba dan Lisiba BS ini kami mengucapkan terima kasih.
Kementerian Negara Perumahan Rakyat Deputi Bidang Pengembangan Kawasan
i
-DAFTAR ISI
PETUNJUK TEKNIS KASIBA/LISIBA BS
Hal : DAFTAR ISI i KATA PENGANTAR viii ACUAN NORMATIF x BAB I PENDAHULUAN. 1 1.1. LATAR BELAKANG. 1 1.2. MAKSUD DAN TUJUAN. 3 1.2.1. Maksud Petunjuk Teknis : 3 1.2.2. Tujuan Petunjuk Teknis : 3 1.3. RUANG LINGKUP 3 1.4. SISTIMATIKA 4
BAB II KETENTUAN UMUM 6
BAB III PERSYARATAN, STANDAR, DAN KRITERIA DALAM PENGELOLAAN KASIBA DAN
PENYELENGGARAAN LISIBA BAGIAN DARI KASIBA 13 3.1. PERSYARATAN DAN KRITERIA DALAM
PEMILIHAN LOKASI KASIBA 13 3.1.1. Persyaratan Lokasi Kasiba 13 3.1.2. Kriteria Pemilihan Lokasi Kasiba 14
3.2. PERSYARATAN DAN KRITERIA DALAM
PENUNJUKAN BADAN PENGELOLA KASIBA 15 3.2.1. Persyaratan Badan Pengelola Kasiba 15
3.2.2. Isi Dokumen Kompetisi Badan Pengelola Kasiba 17 3.2.3. Persyaratan Untuk Ikut Serta Kompetisi
Badan Pengelola Kasiba 17 3.2.4. Kriteria Pemilihan Pemenang Kompetisi Pengelola Kasiba 18
3.3. PERSYARATAN DAN KRITERIA DALAM
PENUNJUKAN PENYELENGGARA LISIBA 19 3.3.1. Persyaratan Penyelenggara Lisiba 19 3.3.2. Isi Dokumen Kompetisi Penyelenggara Lisiba 19
3.3.3. Persyaratan Untuk Ikut Serta Kompetisi Penyelenggara Lisiba 20 3.3.4. Kriteria Pemilihan Pemenang Kompetisi Penyelenggara Lisiba 20
3.4. PERSYARATAN UNTUK MENUNJUK BADAN PENGELOLA SEBAGAI PENYELENGGARA
KONSOLIDASI TANAH 21
3.5. PERSYARATAN PEROLEHAN TANAH UNTUK
KASIBA 21 3.5.1. Umum 21 3.5.2. Persyaratan Perolehan Tanah Untuk
Kasiba di Atas Tanah Negara 22 3.5.3. Persyaratan Perolehan Tanah Untuk
Kasiba di Atas Tanah Hak 23 3.5.4. Persyaratan Konsolidasi Tanah Dalam
Kasiba 26 3.5.5. Persyaratan Perolehan Tanah Dengan
Jual Beli atau Tukar Menukar atau
Pelepasan Hak Untuk Kasiba 31
3.6. PERSYARATAN DAN STANDAR PERENCANAAN TATA RUANG RINCI KASIBA 37
3.6.1. Persyaratan Prasarana Lingkungan
Kasiba 37 3.6.2. Persyaratan Utilitas Umum dalam Kasiba 38 3.6.3. Persyaratan Sarana Lingkungan Dalam Kasiba 39
3.7. STANDAR PERENCANAAN RINCI TATA RUANG KASIBA DAN LISIBA. 40
3.7.1. Standar Perencanaan fasilitas Pendidikan 40 3.7.2. Standar Perencanaan Fasilitas Kesehatan 41 3.7.3. Standar Perencanaan Fasilitas
Perbelanjaan 42 3.7.5. Standar Perencanaan Fasilitas Pemerintah 42
3.8. PERSYARATAN DAN STANDAR PERENCANAAN TEKNIK KASIBA DAN LISIBA 43
3.8.1. Persyaratan dan Standar Perencanaan Teknik Prasarana Lingkungan dalam
iii
-3.8.2. Persyaratan dan Standar Perencanaan
Utilitas Umum Kasiba dan Lisiba 56 3.8.3. Persyaratan dan Standar Perencanaan
Sarana Lingkungan Kasiba dan Lisiba 60 3.8.4. Persyaratan dan Standar Perencanaan
Pengelolaan Lingkungan Kasiba dan
Lisiba 66
3.9. PERSYARATAN PELAKSANAAN PEMBANGUNAN 68 3.9.1. Persyaratan Pembangunan Kasiba 68 3.9.2. Persyaratan Pembangunan Lisiba 69
3.10. PENGENDALIAN PEMBANGUNAN KASIBA
DAN LISIBA 70 3.10.1. Laporan Bulanan Penyelenggara
Lisiba kepada Badan Pengelola Kasiba. 70 3.10.2. Laporan 3 (Tiga) Bulanan Badan Pengelola Kasiba kepada Kepala Daerah 71 3.10.3. Laporan 3 (Tiga) Bulanan Kepala Daerah kepada Menteri 71
BAB IV PERSYARATAN, STANDAR DAN KRITERIA
DALAM PENYELENGGARA LISIBA YANG BERDIRI
SENDIRI 73 4.1. PERSYARATAN DAN KRITERIA DALAM
PEMILIHAN LOKASI LISIBA YANG BERDIRI
SENDIRI 73 4.1.1 Persyaratan Lokasi Lisiba yang Berdiri
Sendiri 73 4.1.2. Kriteria Pemilihan Lokasi Lisiba yang
Berdiri Sendiri 74
4.2. PERSYARATAN DAN KRITERIA DALAM
PENUNJUKAN PENYELENGGARA LISIBA YANG BERDIRI SENDIRI 75 4.2.1. Persyaratan Penyelenggara Lisiba yang
Berdiri Sendiri 75 4.2.2. Isi Dokumen Kompetisi Penyelenggara Lisiba yang Berdiri Sendiri 76 4.2.3. Persyaratan Untuk Ikutserta Kompetisi
Penyelenggara Lisiba yang Berdiri Sendiri 77 4.2.4. Kriteria Pemilihan Pemenang Kompetisi Penyelenggara Lisiba yang Berdiri Sendiri 77
4.3. PERSYARATAN UNTUK MENUNJUK PENYELENGGARA LISIBA YANG BERDIRI SENDIRI SEBAGAI PENYELENGGARA
KONSOLIDASI TANAH 78
4.4. PERSYARATAN PEROLEHAN TANAH UNTUK
LISIBA YANG BERDIRI SENDIRI 79 4.4.1. Umum 79 4.4.2. Persyaratan Perolehan Tanah Untuk Lisiba yang Berdiri Sendiri di atas Tanah Negara 80 4.4.3. Persyaratan Perolehan Tanah Untuk Lisiba yang Berdiri Sendiri di atas Tanah Hak 81 4.4.4. Persyaratan Konsolidasi Tanah Dalam Lisiba yang Berdiri Sendiri 84 4.4.5. Persyaratan Perolehan Tanah Dengan Jual Beli atau Tukar Menukar Untuk Lisiba yang Berdiri Sendiri 89
4.5. PERSYARATAN DAN STANDAR PERENCANAAN TATA RUANG LISIBA YANG BERDIRI SENDIRI. 95
4.5.1. Persyaratan Prasarana Lingkungan Lisiba yang Berdiri Sendiri 95 4.5.2. Persyaratan Utilitas Umum dalam Lisiba yang Berdiri Sendiri 96 4.5.3. Persyaratan Sarana Lingkungan dalam Lisiba yang Berdiri Sendiri 97
4.6. STANDAR PERENCANAAN RINCI TATA RUANG LISIBA YANG YANG BERDIRI SENDIRI 98
4.6.1. Standar Perencanaan Fasilitas Pendidikan 98 4.6.2. Standar Perencanaan Fasilitas Kesehatan 99 4.6.3. Standar Perencanaan Fasilitas
Perbelanjaan 99 4.6.4 Standar Perencanaan Fasilitas
Pemerintahan 101
4.7. PERSYARATAN DAN STANDAR PERENCANAAN TEKNIK PEMBANGUNAN LISIBA YANG BERDIRI SENDIRI 102
4.7.1. Persyaratan dan Standar Perencanaan Teknik Prasarana Lingkungan Dalam
v
-4.7.2. Persyaratan dan Standar Perencanaan
Utilitas Umum 114 4.7.3. Persyaratan dan Standar Perencanaan
Sarana Lingkungan Dalam Lisiba Yang
Berdiri Sendiri 120 4.7.4. Persyaratan dan Standar Lingkungan
Lisiba Yang Berdiri Sendiri 126
4.8. PERSYARATAN PELAKSANAAN PEMBANGUNAN LISIBA YANG BERDIRI SENDIRI 126
4.9. PENGENDALIAN PEMBANGUNAN LISIBA YANG BERDIRI SENDIRI 126
4.9.1. Persyaratan Laporan 3 (Tiga) Bulanan
Penyelenggara Kepada Kepala Daerah 126 4.9.2. Persyaratan Laporan 3 (Tiga) Bulanan
BAB I PENDAHULUAN
1.1. LATAR BELAKANG
Pembangunan Permukiman skala besar yang diwujudkan dalam Pembangunan Kasiba dan Lisiba yang Berdiri Sendiri (Kasiba dan Lisiba BS) sangat strategis bagi semua pelaku pembangunan di bidang perumahan dan permukiman terutama badan usaha di bidang perumahan dan permukiman (Undang-Undang Nomor 4 Tahun 1992 tentang Perumahan dan Permukiman, Pasal 23). Bahwa pembangunan perumahan dan permukiman yang dilaksanakan dengan pola Kasiba dan Lisiba yang Berdiri Sendiri dimaksudkan agar pembangunan perumahan dan permukiman dapat lebih terarah dan terpadu sesuai dengan arah pembangunan Kabupaten/Kota, sehingga mengarahkan pertumbuhan Kabupaten/Kota membentuk struktur lingkungan yang lebih efektif dan efisien.
Ditegaskan bahwa semua pembangunan perumahan yang dilakukan oleh Badan Usaha di bidang perumahan dan permukiman hanya di lokasi Kasiba dan atau Lisiba yang Berdiri Sendiri. Hal ini menjadi satu tantangan dan sekaligus peluang bagi Pemerintah Kabupaten/Kota untuk memberikan fasilitasi yang terbaik untuk memberikan pelayanan dalam memenuhi tuntutan kebutuhan di bidang perumahan dan permukiman.
Peraturan Pemerintah Nomor 80 Tahun 1999, tentang Kasiba dan Lisiba yang Berdiri Sendiri, telah memberikan dasar-dasar pengaturan yang cukup rinci. Dalam memenuhi tuntutan tersebut ada urutan kegiatan yang harus dilaksanakan oleh Pemerintah Kabupaten/Kota, sejak dari penetapan lokasi sampai pada pengendalian pembangunan Kasiba dan Lisiba yang Berdiri Sendiri. Untuk itu masih diperlukan pedoman yang dapat dijadikan panduan untuk ditindak lanjuti oleh Pemerintah Kabupaten/Kota menjadi Peraturan Daerah yang disesuaikan dengan kondisi daerah.
Dengan mengikuti urutan kegiatan yang dilakukan, akan menjamin bahwa Kasiba dan Lisiba yang Berdiri Sendiri dikembangkan sesuai dengan Undang-undang dan peraturan yang berlaku, sehingga mampu menjawab tuntutan kebutuhan masyarakat akan perumahan dan permukiman yang memenuhi syarat.
Untuk itu dalam Pedoman Pelaksanaan dan Pedoman Teknis ini disajikan urutan kegiatan yang perlu dilakukan oleh Pemerintah Kabupaten/Kota dalam melaksanakan pembangunan di bidang perumahan dan permukiman. Dalam hal ini pedoman ini masih bersifat lebih umum, masih diperlukan penjabaran yang lebih rinci dengan penyesuaian terhadap kondisi sosial, ekonomi dan budaya serta besarnya kebutuhan atas perumahan dan permukiman di masing-masing daerah.
1.2. MAKSUD DAN TUJUAN
1.2.1. Maksud Petunjuk Teknis
Maksud Petunjuk Teknis ini adalah panduan penyelenggaraan pengelolaan Kasiba, Lisiba dan Lisiba yang Berdiri Sendiri, yang dilakukan oleh Pemerintah Daerah, bersama dengan Badan Pengelola Kasiba, Penyelenggara Lisiba, dan Penyelenggara Lisiba yang Berdiri Sendiri.
1.2.2. Tujuan Petunjuk Teknis
Tujuan Petunjuk Teknis ini adalah tersedianya persyaratan, standar, dan kriteria, yang digunakan dalam penyelenggaraan Kasiba, Lisiba dan Lisiba yang Berdiri Sendiri, agar hasilnya mempunyai kualitas dan nilai manfaat yang tinggi.
1.3. RUANG LINGKUP
Ruang lingkup petunjuk teknis meliputi :
a. Pengaturan batasan kawasan, kriteria penetapan lokasi, besaran kawasan dan penyelenggaraan
pembangunan dan pembinaan teknis kawasan.
b. Penyelenggaraan sebagaimana dimaksud dalam ayat (1) meliputi kegiatan :
1. Pembentukan panitia penetapan lokasi 2. Pembentukan Badan Pengelola 3. Perolehan tanah
4. Perencanaan dan pelaksanaan pembangunan 5. Pengawasan dan pengendalian pembangunan
1.4. SISTIMATIKA
Petunjuk Teknis ini terdiri dari 5 Bab, yang terdiri atas : Bab I : Pendahuluan
Menguraikan tentang latar belakang, maksud dan tujuan, ruang lingkup dan sistematika
Bab II : Ketentuan Umum
Berisi pengertian-pengertian yang berkaitan dengan istilah-istilah yang digunakan dalam batang tubuh
Bab III : Persyaratan, standar dan kriteria pengelolaan Kasiba dan penyelenggaraan Lisiba bagian dari Kasiba
Memberikan petunjuk tentang syarat dan kriteria dalam menunjuk Badan Pengelola Kasiba dan Penyelenggara Lisiba. Selain itu juga memberikan petunjuk tentang persyaratan fisik
lokasi yang sesuai untuk Kasiba dan Lisiba serta petunjuk dalam pengawasan pembangunan Kasiba dan Lisiba.
Bab IV : Persyaratan, Standar dan Kriteria Dalam Penyelenggaraan Lisiba yang Berdiri Sendiri Memberikan petunjuk tentang syarat dan kriteria dalam menetapkan Penyelenggara Lisiba
yang Berdiri Sendiri, dan persyaratan fisik lokasi yang sesuai untuk Lisiba yang Berdiri Sendiri. Selain itu juga menguraikan tentang ketentuan – ketentuan pengawasan pembangunan Lisiba yang Berdiri Sendiri.
BAB II KETENTUAN UMUM
Beberapa istilah atau definisi yang dipakai dan terkait dalam pembahasan Juklak dan Juknis Pengelolaan serta Penyelenggaraan Kasiba dan Lisiba Yang Berdiri Sendiri sebagai berikut :
1. Permukiman
Permukiman adalah bagian dari lingkungan hidup di luar kawasan lindung, baik yang berupa kawasan perkotaan maupun perdesaan yang berfungsi sebagai lingkungan tempat tinggal atau lingkungan hunian dan tempat kegiatan yang mendukung perikehidupan dan penghidupan.
2. Perumahan
Perumahan adalah kelompok rumah yang berfungsi sebagai lingkungan tempat tinggal atau lingkungan hunian yang dilengkapi dengan prasarana dan sarana lingkungan.
3. Prasarana Lingkungan
Prasarana lingkungan adalah kelengkapan dasar fisik lingkungan yang memungkinkan lingkungan permukiman dapat berfungsi sebagaimana mestinya.
4. Jaringan Primer
Jaringan primer prasarana lingkungan dalam Kasiba adalah jaringan utama yang menghubungkan antar kawasan permukiman atau antara kawasan permukiman dan kawasan lain yang digunakan untuk kepentingan umum.
5. Jaringan Sekunder
Jaringan sekunder adalah jaringan cabang dari jaringan primer prasarana lingkungan yang melayani kebutuhan di dalam satu satuan lingkungan permukiman.
6. Sarana Lingkungan
Sarana lingkungan adalah fasilitas penunjang yang berfungsi untuk penyelenggaraan dan pengembangan kehidupan ekonomi, sosial dan budaya.
7. Utilitas Umum
Utilitas umum adalah sarana penunjang untuk pelayanan lingkungan
8. Tata Ruang
9. Rencana Tata Ruang
Rencana tata ruang adalah hasil perencanaan tata ruang
10. Kawasan Siap Bangun
Kawasan Siap Bangun, selanjutnya disebut Kasiba, adalah sebidang tanah yang fisiknya telah dipersiapkan untuk pembangunan perumahan dan permukiman skala besar yang terbagi dalam satu lingkungan siap bangun atau lebih, yang pelaksanaannya dilakukan secara bertahap dengan lebih dahulu dilengkapi dengan jaringan primer dan sekunder prasarana lingkungan sesuai dengan rencana tata ruang lingkungan yang ditetapkan oleh Pemerintah Kabupaten/Kota dan memenuhi persyaratan pembakuan pelayanan prasarana dan sarana lingkungan, khusus untuk Daerah Khusus Ibukota Jakarta Rencana Tata Ruang Lingkungannya ditetapkan oleh Pemerintah Daerah Khusus Ibukota Jakarta.
11. Lingkungan Siap Bangun
Lingkungan Siap Bangun, selanjutnya disebut Lisiba, adalah sebidang tanah yang merupakan bagian dari Kasiba yang telah dipersiapkan dan dilengkapi dengan prasarana lingkungan dan selain itu juga sesuai dengan persyaratan pembakuan tata lingkungan tempat tinggal atau lingkungan hunian dan pelayanan lingkungan untuk membangun kaveling tanah matang.
12. Lingkungan Siap Bangun yang Berdiri Sendiri
Lingkungan Siap Bangun yang Berdiri Sendiri, selanjutnya disebut Lisiba yang Berdiri Sendiri, adalah Lisiba yang bukan merupakan bagian dari Kasiba, yang dikelilingi oleh lingkungan perumahan yang sudah terbangun atau dikelilingi oleh kawasan dengan fungsi-fungsi lain.
13. Kaveling Tanah Matang
Kaveling tanah matang adalah sebidang tanah yang telah dipersiapkan sesuai dengan persyaratan pembakuan dalam penggunaan, penguasaan, pemilikan tanah dan rencana tata ruang lingkungan tempat tinggal atau lingkungan hunian untuk membangun bangunan.
14. Penyediaan Tanah untuk Perumahan dan Permukiman
Penyediaan tanah untuk perumahan dan permukiman adalah setiap kegiatan pemenuhan kebutuhan tanah untuk perumahan dan permukiman melalui penyelenggaraan pengelolaan Kasiba dan Lisiba yang Berdiri Sendiri.
Konsolidasi tanah adalah kebijaksanaan pertanahan mengenai penataan kembali penguasaan dan penggunaan tanah serta usaha pengadaan tanah untuk kepentingan pembangunan, untuk meningkatkan kualitas lingkungan dan pemeliharaan sumber daya alam dengan melibatkan partisipasi aktif masyarakat.
16. Lingkungan Hunian Yang Berimbang
Lingkungan Hunian Yang Berimbang adalah wujud kawasan dan lingkungan perumahan dan permukiman (dalam Kasiba) yang pembangunan perumahan dan permukimannya meliputi rumah sederhana, rumah menengah, dan rumah mewah dengan perbandingan tertentu sehingga dapat menampung secara serasi berbagai kelompok masyarakat. Perbandingan tertentu dimaksud adalah perbandingan jumlah rumah sederhana, berbanding jumlah rumah menengah, berbanding jumlah rumah mewah sebesar 6 (enam) atau lebih, berbanding 3 (tiga) atau lebih, berbanding 1 (satu)
17. Badan Usaha
Badan usaha adalah badan yang kegiatan usahanya di bidang pembangunan perumahan dan permukiman yang didirikan berdasarkan hukum Indonesia dan berkedudukan di Indonesia.
18. Badan Pengelola
Badan pengelola adalah Badan Usaha Milik Negara atau Badan lain yang dibentuk oleh Pemerintah yang ditugasi sebagai Pengelola Kasiba termasuk Badan Usaha Milik Daerah. Badan lain yang dibentuk oleh Pemerintah dimaksud adalah Badan Usaha swasta yang bergerak di bidang perumahan dan permukiman yang bekerjasama dengan Pemerintah.
19. Penyelenggara
Penyelenggara adalah kelompok masyarakat pemilik tanah atau badan usaha yang ditunjuk oleh Badan Pengelola untuk membangun Lisiba bagian dari Kasiba dan yang ditunjuk oleh Pemerintah Daerah untuk membangun Lisiba yang Berdiri Sendiri.
20. Daerah
Daerah adalah Daerah Provinsi, Daerah Kabupaten dan Daerah Kota yang bersifat otonom.
21. Pemerintah Daerah
Pemerintah Daerah adalah Pemerintah Kabupaten / Kota beserta perangkat Daerah Otonom yang lain sebagai Badan Eksekutif Daerah, sedangkan untuk DKI Jakarta adalah Pemerintah Daerah Khusus Ibukota Jakarta.
Kapala Daerah adaalah Gubernur, Bupati atau Walikota.
23. Menteri
BAB III
PERSYARATAN, STANDAR, DAN KRITERIA
DALAM PENGELOLAAN KASIBA DAN PENYELENGGARAAN LISIBA BAGIAN DARI KASIBA
3.1. PERSYARATAN DAN KRITERIA DALAM PEMILIHAN LOKASI KASIBA 3.1.1. Persyaratan Lokasi Kasiba
a. Kajian pertumbuhan penduduk baik yang alamiah maupun migrasi mengacu pada data Badan Pusat Statistik (BPS).
b. Kebutuhan rumah dapat didekati dengan melihat selisih antara jumlah rumah yang ada dengan jumlah Kepala Keluarga yang ada.
c. Lokasi Kasiba harus berada pada kawasan permukiman menurut rencana tata ruang wilayah Kabupaten / Kota.
d. Seluruhnya terletak dalam wilayah satu daerah administratif.
e. Lokasi Kasiba dapat dikembangkan mengikuti kecenderungan perkembangan yang ada atau untuk merangsang terjadinya pengembangan baru.
f. Calon lokasi Kasiba bukan / tidak merupakan tanah sengketa atau berpotensi sengketa. g. Dalam menentukan urutan prioritas calon-calon lokasi Kasiba, pertimbangan utama
sekurang-kurangnya strategi pengembangan wilayah, biaya terendah untuk pengadaan prasarana dan utilitas, berdekatan dengan tempat kerja atau lokasi investasi yang mampu menampung tenaga kerja.
h. Lokasi Kasiba yang akan ditetapkan mencakup lokasi yang belum terbangun yang mampu menampung sekurang-kurangnya 3.000 (tiga ribu) unit
i. Lokasi Kasiba bagi tanah yang sudah ada permukimannya, akan merupakan integrasi antara pembangunan baru dan yang sudah ada sehingga seluruhnya menampung sekurang-kurangnya 3.000 (tiga ribu) unit.
3.1.2. Kriteria Pemilihan Lokasi Kasiba
a. Jarak tempuh lokasi menuju pusat kegiatan dan pelayanan selama kurang lebih 30 menit b. Ketersediaan jalan penghubung dengan kawasan sekitarnya
c. Keadaan topografi lapangan datar
d. Daya dukung tanah untuk bangunan sesuai e. Drainase alam baik
f. Kemudahan memperoleh air bersih
g. Kemudahan memperoleh sambungan listrik h. Kemudahan memperoleh sambungan telepon i. Kedekatan dengan fasilitas pendidikan tinggi
j. Kedekatan dengan fasilitas kesehatan k. Kedekatan dengan pusat perbelanjaan l. Kemungkinan pembuangan sampah.
m. Tidak merubah bentang alam, seperti mengurug situ, memotong bukit/gunung, reklamasi rawa (termasuk rawa pantai).
n. Masyarakat yang akan menghuni Kasiba mempunyai karakter/budaya yang tidak berlawanan dengan karakter/budaya masyarakat yang ada di sekitarnya.
o. Adanya perhitungan neraca pembiayaan penetapan Kasiba (usulan pengeluaran, perkiraan penerimaan, cash flow)
3.2. PERSYARATAN DAN KRITERIA DALAM PENUNJUKAN BADAN PENGELOLA KASIBA 3.2.1. Persyaratan Badan Pengelola Kasiba
a. Badan Usaha Milik Negara atau Badan Usaha Milik Daerah, atau badan lain yang dibentuk oleh Pemerintah, yang ditugasi untuk menyelenggarakan pengelolaan Kasiba.
b. Dalam hal tidak ada Badan Usaha Milik Negara dan Badan Usaha Milik Daerah yang berminat untuk mengelola Kasiba, Bupati/Walikota dapat :
• membentuk Badan lain yang ditugasi untuk pengelolaan Kasiba yang selanjutnya dapat
dikukuhkan menjadi BUMD bidang perumahan dan permukiman dan memberikan informasinya kepada DPRD.
• Menunjuk Kepala Bappeda untuk menjadi Ketua Badan Pengelola dengan anggota-
anggota.
• Menunjuk Sekretaris Daerah sebagai Ketua Badan Pengelola, dengan anggota terdiri dari
unsur Dinas Pekerjaan Umum, Perumahan dan Permukiman, Tata Kota, Pertanahan dan Dinas lain yang diperlukan serta Unsur yang Professional di bidangnya.
• Menunjuk Badan Usaha swasta untuk menjadi Badan Pengelola untuk melaksanakan
tugas pengelolaan yang bekerjasama dengan Pemerintah Kabupaten/Kota. c. Memiliki tenaga ahli yang telah tersertifikasi di bidang :
1) Manajemen real estat
2) Penyelenggaraan pembangunan prasarana lingkungan 3) Penyelenggaraan pembangunan sarana lingkungan 4) Penyelenggaraan pembangunan utilitas umum 5) Pembiayaan real estat
3.2.2. Isi Dokumen Kompetisi Badan Pengelola Kasiba
a. Penjelasan singkat mengenai Kasiba yang di kompetisikan b. Persyaratan peserta kompetisi
c. Peta situasi lokasi Kasiba
d. Jadwal penyelenggaraan kompetisi e. Daftar isi dan format proposal
f. Kriteria dan tata cara evaluasi usulan
3.2.3. Persyaratan Untuk Ikut Serta Kompetisi Badan Pengelola Kasiba
a. Rekaman Akte Pendirian Badan Usaha (Peraturan Pemerintah untuk BUMN atau Peraturan Daerah untuk BUMD);
b. Rekaman Nomor Pokok Wajib Pajak (NPWP) c. Referensi bank
d. Neraca perusahaan terakhir e. Daftar pengurus perusahaan f. Daftar tenaga ahli yang dimiliki
3.2.4. Kriteria Pemilihan Pemenang Kompetisi Pengelola Kasiba
a. Kekayaan bersih atau kemampuan keuangan perusahaan;
b. Kemampuan tenaga ahli yang akan ditugasi, yang dinilai dari riwayat hidup masing-masing tenaga ahli
c. Kemampuan tim pelaksana yang dinilai dari komposisi tenaga ahli yang diusulkan; d. Usulan teknis yang berisi antara lain :
1) Perkiraan macam/tipe dan jumlah rumah yang dapat dibangun; 2) Rencana struktur pemanfaatan ruang;
3) Prakiraan harga jual tanah untuk masing-masing tipe rumah; 4) Sistem drainase dan pembuangan limbah cair;
5) Sistem pembuangan limbah padat (sampah);
6) Macam dan jumlah sarana lingkungan yang akan disediakan tanahnya 7) Jadwal waktu penyelenggaraan pengelolaan Kasiba;
e. Proposal neraca pengeluaran-penerimaan pengelolaan Kasiba : 1) Usulan pengeluaran
2) Perkiraan penerimaan 3) Cash flow
3.3. PERSYARATAN DAN KRITERIA DALAM PENUNJUKAN PENYELENGGARA LISIBA 3.3.1. Persyaratan Penyelenggara Lisiba
a. Badan usaha di bidang pembangunan perumahan dan permukiman, yang didirikan berdasarkan hukum Indonesia dan berkedudukan di Indonesia, atau badan usaha asing di bidang pembangunan perumahan dan permukiman yang berkedudukan di Indonesia.
1) Manajemen real estat;
2) Penyelenggaraan pembangunan prasarana lingkungan; 3) Penyelenggaraan pembangunan sarana lingkungan; 4) Penyelenggaraan pembangunan utilitas umum; 5) Penyelenggaraan pembangunan rumah 6) Pembiayaan real estat.
3.3.2. Isi Dokumen Kompetisi Penyelenggara Lisiba
a. Penjelasan singkat mengenai Lisiba yang dikompetisikan b. Persyaratan peserta kompetisi
c. Peta situasi lokasi Lisiba
d. Jadwal penyelenggaraan kompetisi e. Daftar isi dan format proposal
f. Kriteria dan tata cara evaluasi proposal
3.3.3. Persyaratan Untuk Ikut Serta Kompetisi Penyelenggara Lisiba :
a. Rekaman akte pendirian badan usaha b. Rekaman nomor pokok wajib pajak c. Referensi bank
d. Neraca perusahaan terakhir e. Daftar pengurus perusahaan f. Daftar tenaga ahli yang dimiliki
3.3.4. Kriteria Pemilihan Pemenang Kompetisi Penyelenggara Lisiba
a. Kekayaan bersih atau kemampuan keuangan perusahaan
b. Kemampuan tenaga yang akan ditugasi, yang dinilai dari riwayat hidup masing-masing tenaga ahli
c. Kemampuan tim pelaksana yang dinilai dari komposisi tenaga ahli yang diusulkan d. Usulan teknis, yang berisi antara lain :
- Perkiraan tipe dan jumlah rumah yang akan dibangun; - Rencana dan syarat rumah yang akan dibangun;
- Prakiraan harga jual masing-masing tipe rumah dan kaveling yang akan dijual tanpa rumah; - Sistem drainase dan pembuangan limbah cair;
- Sistem pembuangan limbah padat
- Macam dan jumlah sarana lingkungan yang akan dibangun atau disediakan tanahnya; - Jadwal waktu kegiatan penyelenggaraan Lisiba
3.4. PERSYARATAN UNTUK MENUNJUK BADAN PENGELOLA SEBAGAI PENYELENGGARA KONSOLIDASI TANAH
a. Terbentuknya Perhimpunan Pemilik tanah yang berbadan hukum
b. Tercapainya kesepakatan konsolidasi tanah antar para anggota perhimpunan penghuni dan antara perhimpunan penghuni dengan Badan Pengelola.
c. Terbitnya Surat Keputusan Kepala Daerah tentang konsolidasi tanah.
3.5. PERSYARATAN PEROLEHAN TANAH UNTUK KASIBA 3.5.1. Umum
Penyediaan tanah untuk perumahan dan permukiman adalah setiap kegiatan pemenuhan kebutuhan tanah untuk perumahan dan permukiman melalui penyelenggaraan Kasiba dan Lisiba yang Berdiri Sendiri. Penyediaan tanah dimaksud terdiri dari perolehan tanah, mengurus hak atas tanah, mengkavling tanah dan mengalokasikan bagian-bagian dari tanah tersebut untuk pembangunan perumahan, prasarana lingkungan dan fasilitas umum.
Bahwa tanah yang dapat digunakan untuk lokasi Kasiba adalah
1) Tanah Negara;
2) Tanah Hak;
3) Tanah Negara dan Tanah Hak.
3.5.2. Persyaratan Perolehan Tanah Untuk Kasiba Di Atas Tanah Negara
a. Tidak ada pemindahan penduduk :
- Penduduk yang sudah ada dilokasi sedapatnya tidak ada yang dikeluarkan dari tempat tinggalnya.
- Kasiba dan Lisiba baik di atas tanah negara maupun tanah hak diupayakan pada bidang tanah yang jarang penduduknya.
- Bila menyangkut bidang tanah yang ada penduduknya, maka diberikan kebebasan untuk memilih ikut dalam program Kasiba atau mereka secara sukarela pindah tempat tinggal dengan memperoleh penggantian yang layak sesuai dengan jenis dan hak atas tanahnya.
b. Tanah Negara yang tidak ada pemakainya :
- Badan Pengelola Kasiba mengajukan permohonan hak kepada Pemerintah Kabupaten/Kota melalui Kantor Pertanahan Kabupaten/Kota ;
- Untuk permohonan sertipikatnya sesuai dengan Peraturan Menteri Negara Agraria/Kepala Badan Pertanahan Nasional No. 9 Tahun 1999 tentang Tata Cara Pemberian dan
Pembatalan Hak Atas Tanah Negara dan Hak Pengelolaan, Peraturan Menteri Agraria No. 9 Tahun 1965 tentang Pelaksanaan Konversi Hak Penguasaan Atas Tanah Negara dan Peraturan Pemerintah No 40 Tahun 1996 tentang Hak Guna Usaha, Hak Guna Bangunan dan Hak Pakai atas Tanah.
3.5.3. Persyaratan Perolehan Tanah Untuk Kasiba Di Atas Tanah Hak
Perolehan Tanah Untuk Kasiba dapat dilakukan oleh
a. Badan Pengelola Kasiba melakukan pembebasan tanah adat/hak ulayat. :
- Dapat menghubungi dan mencari kesepakatan / musyawarah dengan ketua adat terlibat; - Bila pendekatan dengan jual beli atau pelepasan hak dan musyawarah tidak disetujui, maka
demi kepentingan yang lebih luas dalam rangka pelaksanaan pembangunan permukiman dan perumahan baik dalam bentuk kasiba dan lisiba BS dapat mengacu pada Keputusan Presiden No. 55 Tahun 1993 tentang Pengadaan Tanah Bagi Pelaksanaan Pembangunan Untuk Kepentingan Umum, dalam Pasal 14, atau Peraturan Presiden No. 36 Tahun 2005. b. Untuk Tanah Negara bekas tanah hak perorangan atau Badan Hukum, maka Badan Pengelola
Kasiba :
- Mengadakan pembebasan tanah, yaitu melepaskan hubungan hukum dengan bekas pemegang haknya, dengan memberikan penggantian yang layak dan selanjutnya mengajukan permohonan hak melalui Kantor Pertanahan Kabupaten/Kota setempat sesuai dengan Peraturan Menteri Negara Agraria/Kepala Badan Pertanahan Nasional No 9 tahun 1999 jo Peraturan Menteri Negara Agraria/Kepala Badan Pertanahan Nasional No 3 tahun 1999. Untuk tanah hak, maka hak perorangan atau badan hukum terkait dapat diselesaikan melalui cara jual beli atau pelepasan hak dibuat dihadapan Notaris/Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT)
c. Konsolidasi tanah, adalah peran serta aktif dari para pemilik tanah peserta konsolidasi melepaskan hak atas tanahnya, untuk selanjutnya ditetapkan sebagai obyek konsolidasi tanah oleh Kepala BPN atas usul Kepala Kantor Pertanahan Kabupaten/ Kota setempat melalui Kepala Kantor Wilayah BPN Propinsi. Hak atas tanahnya kemudian diberikan secara kolektif sesuai dengan rencana penataan kapling yang disetujui oleh para peserta konsolidasi tanah. Proses konsolidasi tanah melalui Peraturan Kepala Badan Pertanahan Nasional No. 4 Tahun 1991.
d. Tukar menukar
Tukar menukar dilakukan apabila pemilik tanah yang termasuk dalam areal kasiba tidak dapat diselesaikan melalui sebagaimana dimaksud dalam butir a, b, dan c, dengan ketentuan :
- Untuk bidang tanah yang merupakan asset suatu instansi Pemerintah, penyelesaiannya mengacu kepada Keppres No. 29 Tahun 1984, atas persetujuan Menteri terkait dan Menteri Keuangan.
- Untuk bidang tanah yang merupakan asset Pemerintah Daerah, penyelesaiannya mengacu kepada Keputusan Menteri Dalam Negeri No. 4 Tahun 1979 pasal 34 tentang Pelaksanaan Pengelolaan Barang Pemda dengan persetujuan Menteri Dalam Negeri dan DPRD. Dalam hal ini persetujuan Menteri Keuangan tidak diperlukan
3.5.4. Persyaratan Konsolidasi Tanah Dalam Kasiba
a. Perorangan pemegang hak atas tanah 1. Perorangan pemegang hak atas tanah
- Didata dan diperiksa macam penguasaan hak atas tanahnya. - Dimusyawarahkan manfaat konsolidasi tanah dan resikonya. - Dipenuhi Peraturan Kep. BPN No. 4 Tahun 1991
2. Perorangan pemakai tanah negara
- Bagi pemegang hak yang telah berakhir, maka harus diurus perpanjangannya lebih dulu berdasarkan Keppres No. 32 Tahun 1979 Junto PMDN No. 3 Tahun 1979 dan atau Peraturan Menteri Negara Agraria/Kepala Badan Pertanahan Nasional No 9 tahun 1999 jo Peraturan Menteri Negara Agraria/Kepala Badan Pertanahan Nasional No 3 tahun 1999.
- Pemakai tanah negara seizin instansi yang bersangkutan, harus memiliki izin tertulis dari instansi terkait dan kesaksian dari Kepala Desa/Kepala Kelurahan setempat. - Diperlukan rekomendasi dari Kepala Desa/Kepala Kelurahan untuk memperkuat
permohonan Badan Pengelola /Penyelenggara.
- Bagi para pemakai tanah negara yang sudah 20 (dua puluh) tahun atau lebih tanpa teguran dari Pemerintah atau keberatan dari masyarakat sekitar, diperlukan pernyataan tertulis dari Kepala Desa/Kelurahan atau masyarakat sekitar yang dimaksud.
- Karena berkemungkinan letak bidang tanahnya terhadap akses infrastruktur berbeda, maka perlu ditentukan perbandingan nilai haknya menurut luas tanah.
- Bila belum ada peraturannya, maka melalui kesepakatan bersama :
• Antara Badan Pengelola/Penyelenggara dengan peserta konsolidasi tanah
• Sesama para peserta konsolidasi tanah
• Diperlukan bukti kehadiran dari setiap musyawarah yang diadakan.
3. Terhadap tanah wakaf yang akan dikonsolidasikan (dari badan sosial keagamaan) dilakukan dengan cara:
- Penggantian dengan uang antara Badan Pengelola Kasiba/Penyelenggara Lisiba dengan pengurus tanah wakaf, sesuai kesepakatan
- Semua kegiatan tersebut diproses dengan akte notaris
4. Terhadap tanah instansi Pemerintah yang akan digunakan bagi perumahan karyawan instansinya.
- Perlu ada surat persetujuan dari instansi yang menguasai tanah.
- Kesepakatan sesama karyawan yang akan menghuni ditempat tersebut.
- Selanjutnya diikuti Peraturan Kepala Badan Pertanahan Nasional No. 4 Tahun 1991 Junto Petunjuk Pelaksanaan No. 410-4245 Tahun 1991.
b. Konsolidasi Tanah
1. Penyerahan tanah oleh peserta konsolidasi tanah kepada Badan Pengelola Kasiba.
Penyerahan tanah (bukan penyerahan hak tanah) secara bersama/serentak dengan maksud memberikan kemudahan bagi Badan Pengelola Kasiba dalam melaksanakan program antara lain agar sesuai dengan Rencana Tata Ruang.
2. Peserta konsolidasi tanah menerima kembali kaveling tanah matang (atau berikut rumah) dengan nilai paling sedikit sama dengan harga tanah dan obyek di atasnya.
Pada awal proses konsolidasi tanah perlu diadakan inventarisasi dan penilaian nilai tanah, sesuai status dan hak tanahnya, menurut luas bidang dan penguasaanya.
3. Luas letak dan jenis masing-masing kaveling yang diberikan kepada para peserta konsolidasi tanah, dengan status semula dan sesuai dengan rencana teknik ruang yang telah disusun oleh Badan Pengelola Kasiba.
Rencana teknik ruang yang disusun oleh Badan Pengelola Kasiba harus disosialisasikan untuk dapat disepakati bersama oleh para peserta konsolidasi tanah.
4. Selama berlangsung konsolidasi tanah.
Perlu diinventarisasi permasalahan yang ada dari tanah yang dikuasai oleh peserta konsolidasi tanah, agar hak keperdataan dan masalahnya dari para peserta dapat diketahui oleh fihak Badan Pengelola Kasiba lebih awal.
c. Persiapan Konsolidasi Tanah
1. Penyuluhan, Bimbingan, Bantuan dan Kemudahan (PBBK)
Badan Pengelola Kasiba dan Pemda memberikan PBBK melalui para tokoh masyarakat dan bertatap muka (public hearing) untuk mengumpilkan data expose tentang program konsolidasi tanah.
2. Pelaksanaan Konsolidasi tanah diputuskan secara musyawarah antar peserta pemilik tanah dengan Badan Pengelola Kasiba dibantu Pemerintah Kabupaten/Kota.
Kesepakatan tersebut di atas mengacu pada Peraturan Kepala BPN No. 4 Tahun 1991 dan petunjuk pelaksanaan konsolidasi tanah No. 410-4245 tanggal 7 Desember 1991.
3. Apabila Pemegang hak/pemakai tanah ada yang tidak setuju, maka Badan Pengelola Kasiba dapat memperoleh tanah yang bersangkutan dengan cara jual beli, tukar menukar, pelepasan hak, atau cara lain sesuai peraturan perundang-undangan yang berlaku.
- Solusi ketidak sepakatan, tidak harus memaksa peserta konsolidasi tanah untuk menyerahkan tanahnya tetapi ditawarkan dengan berbagai pilihan (jual beli, tukar menukar, pelepasan hak atau cara lain), dimana perlu dibentuk panitia Arbiter (penengah) yang netral dan tidak memihak.
- Konsolidasi tanah dalam rangka penyediaan tanah untuk perumahan dan permukiman mengacu pada peraturan Kepala BPN No. 4 Tahun 1991 tentang Konsolidasi Tanah dan Petunjuk Pelaksanaan Konsolidasi Tanah No. 410-4245 tanggal 7-12-1991
3.5.5. Persyaratan Perolehan Tanah Dengan Jual Beli atau Tukar Menukar atau Pelepasan Hak Untuk Kasiba
a. Perolehan tanah dengan cara jual beli atau tukar menukar
Perlu inventarisasi data yuridis (jenis hak dan pemegang hak) dan data fisik (bangunan/tanaman di atas tanah tersebut) yang cermat guna proses pengikatan jual beli di hadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT)
1. Jual – Beli
Dalam proses jual beli tanah, maka selalu ada penjualnya, pembelinya dan obyeknya yaitu tanah yang jelas. Proses jual beli yang utama adalah secara langsung antara penjual dan pembeli, namun dapat dilakukan oleh kuasanya, yaitu mewakili pihak penjual ataupun pembeli, dengan surat kuasa terbatas jangka waktunya yang jelas dan memenuhi persyaratan.
Dalam proses jual beli, maka kedudukan para pihak setara, dan harga tanah (objek) ditetapkan atas usul kedua pihak sampai dapat disepakati harga yang dapat ditetapkan secara bersama. Dalam pencapaian kesepakatan harga dimana perlu dapat digunakan jasa penengah (Notaris) yang netral, dan unsur Pemerintah (ataupun pamong desa) sama sekali tidak boleh turut campur, apalagi memihak.
Sebelum proses jual beli dilaksanakan terlebih dahulu harus diketahui beban perdata dari objek tanahnya, dan harus diketahui pula besar pajak dan biaya proses jual-beli serta disepakati pihak mana saja yang akan menanggungnya.
Biasanya dari pihak pembeli membentuk panitia pelaksana pembelian ataupun sering disebut Panitia Pembebasan Tanah, yang pelaksanaannya mengacu pada peraturan yang berlaku.
2. Tukar Menukar Tanah
Sering terjadi bahwa pemilik tanah mensyaratkan bidang tanahnya yang dikehendaki pembeli, ditukar dengan tanah di tempat lain yang lokasi dan luasnya dikehendaki oleh pihak pemilik/penjual. Hal tersebut dapat di atasi dengan musyawarah yang mencapai kesepakatan tanpa keterpaksaan ataupun merugikan salah satu pihak.
Dalam mencapai kesepakatan yang menguntungkan kedua belah pihak, maka jasa penengah (arbiter) yang netral dan tidak berpihak, seringkali dapat membantu kelancarannya.
Harus disepakati oleh para pihak terlibat, bahwa konsekwensi pajak dan pembiayaan terhadap proses tukar menukar tanah ini menjadi beban pihak siapa, secara jelas dan terinci.
Dalam perumusan ahli penguasaan tanah secara tukar menukar tanah ini, harus tertuang dalam dokumen yang dapat di pertanggung jawabkan dibuat dihadapan Notaris/Pejabat Pembuat Akta Tanah setempat. Kesemuanya sesuai dengan peraturan perundang-undangan yang berlaku.
b. Perolehan tanah dengan cara pelepasan hak.
1. Tanah diperoleh dengan cara pelepasan hak, dilakukan dengan penggantian yang layak dengan pemegang hak/pemakai tanah, kemudian tanah yang bersangkutan dilepaskan menjadi tanah negara sehingga dapat diberikan sesuatu hak kepada Badan Pengelola Kasiba.
2. Penggantian yang layak dapat diberikan kepada pemegang hak atas tanah (perorangan), nadzir (pengurus wakaf), badan hukum atau perorangan yang menguasai tanpa suatu hak.
- Perlu diinventarisasi siapa yang boleh menerima ganti rugi. Bila perlu diumumkan di balai desa/kelurahan atau surat kabar.
3. Penggantian yang layak, terhadap nilai hak atas tanah, pemakai tanah, bangunan, tanaman atau benda-benda yang secara syah berada di atas atau di dalam tanah yang bersangkutan. Perlu diinventarisasi benda-benda yang berada di atas atau di dalam tanah.
a. Penetapan penggantian yang layak dengan memperhitungkan :
1. Nilai tanah disepakati bersama melalui musyawarah/mufakat antara kedua belah pihak, dengan memperhatikan berbagai faktor seperti Nilai Jual Objek Pajak , produksi tanaman, lokasi tanah serta sarana dan prasarna di sekelilingnya sesuai dengan Peraturan Menteri Agraria/Kepala BPN No. 1/Th. 1994.
2. Nilai bangunan yang berdasarkan atas kriteria dan tatacara penaksiran nilai bangunan.
- harga awal, dikurangi nilai penguasaan umur bangunan;
- harga bila membangun dewasa ini, sesuai dengan luas bangunan (m2)
- instansi yang menilai biasanya Dinas Pekerjaan Umum Kabupaten/Kota 3. Nilai Jual Tanaman
Nilai jual tanaman disepakati, berdasarkan umur tanaman. Apabila tidak diperoleh kesepakatan maka para pihak menyerahkan kepada panitia penengah (arbiter) atau Dinas Pertanian setempat sesuai dengan Peraturan Menteri Negara Agraria/Kepala BPN No.:1/Tahun 1994
4. Nilai benda-benda di atas dan di dalam tanah
- Benda-benda yang ada tersebut memiliki nilai subjektif karena itu perlu adanya panitia penilai yang netral dan adil.
- Standar penilaian terhadap barang-barang yang berada di atas maupun di dalam tanah ditentukan oleh instansi/dinas dari Kabupaten/Kota setempat.
b. Bentuk dan penggantian yang layak dengan cara musyawarah dan secara langsung antara pihak yang berhak dengan Badan Pengelola Kasiba.
- Layak menurut ukuran pihak yang berhak dan juga bagi Badan Pengelola Kasiba, bila perlu dengan bantuan penengah (arbiter) yang tidak memihak (netral).
- Musyawarah langsung, yaitu tanpa perantara tetapi disaksikan pihak lain. Biasanya saksinya adalah Pamong Desa / Kelurahan, dimana harus mengayomi pihak yang masih berhak dan juga akan menerima pendatang baru yang akan menerima suatu hak dari negara.
- Telah diatur di dalam Keputusan Presiden No. 55 Tahun 1993 dan aturan pelaksanaannya sesuai Peraturan Menteri Negara Agraria/Kep. BPN No. 1 Tahun 1994 atau Perpres No 36 tahun 2005.
3.6. PERSYARATAN DAN STANDAR PERENCANAAN TATA RUANG RINCI KASIBA
Persyaratan dan standar Tata Ruang Rinci Kasiba mengacu pada SNI 1733 mengenai standar perencanaan lingkungan perumahan dan SNI T-07 1990-F tentang Tata Cara Perencanaan Umum drainase perkotaan
3.6.1. Persyaratan Prasarana Lingkungan Kasiba
a. Kasiba perlu memperhatikan Koefisien Dasar Bangunan (KDB), Koefisien Luas Bangunan (KLB), dan Koefisien Daerah Hijau (KDH) yang berlaku sesuai dengan persyaratan di masing-masing Kabupaten/Kota.
b. Kasiba harus dilengkapi dengan jaringan primer dan sekunder prasarana lingkungan, berupa jalan, saluran pembuangan air hujan dan saluran pembuangan air limbah, yang terintegrasikan dengan jaringan wilayah daerah di kawasan sekitarnya sesuai dengan rencana tata ruang wilayah.
c. Jaringan primer dan sekunder saluran pembuangan air hujan harus dihubungkan dengan badan penerimaan berupa sungai, danau, kolam atau laut, yang dapat menyalurkan atau menampung air hujan yang jatuh di atau mengalir melalui Kasiba.
3.6.2. Persyaratan Utilitas Umum dalam Kasiba
a. Setiap Kasiba harus dilayani dengan air bersih yang cukup memenuhi kebutuhan, yang dapat diambil dari sumber yang memenuhi syarat, seperti sistim perpipaan dari PDAM, mata air dan air tanah.
b. Setiap Kasiba harus dilayani listrik dengan kapasitas yang cukup untuk memenuhi kebutuhan. c. Setiap Kasiba harus dilayani sambungan telepon
d. Setiap Kasiba harus dilengkapi dengan sistem pembuangan sampah yang terintegrasi dengan sistem pembuangan sampah wilayah di kawasan sekitarnya.
e. Setiap Kasiba harus dilengkapi dengan sistem pemadam kebakaran yang terintegrasi dengan sistem perpipaan yang ada.
f. Apabila telah tersedia sistem perpipaan gas maka setiap Kasiba perlu dilayani dengan sistem perpipaan gas.
3.6.3. Persyaratan Sarana Lingkungan Dalam Kasiba
a. Setiap Kasiba harus dilengkapi dengan fasilitas pendidikan sesuai dengan jumlah penduduk yang dilayani.
b. Setiap Kasiba harus dilengkapi dengan fasilitas pelayanan kesehatan sesuai dengan jumlah penduduk yang dilayani.
c. Setiap Kasiba harus dilengkapi dengan fasilitas perbelanjaan sesuai dengan jumlah penduduk yang dilayani.
d. Setiap Kasiba harus dilengkapi dengan fasilitas tempat peribadatan sesuai dengan agama yang dipeluk para penghuninya dan jumlah pemeluk dari masing-masing agama.
e. Setiap Kasiba harus dilengkapi dengan Ruang Terbuka Hijau (RTH) dimana RTH tersebut dapat digunakan sebagai penyeimbang lingkungan antara kawasan terbangun dan tidak terbangun, selain itu juga berfungsi sebagai sarana olah raga, rekreasi, pemakaman umum dan mitigasi jika terjadi gempa dan kebakaran.
f. Setiap Kasiba harus dilengkapi dengan fasilitas Pemerintahan.
3.7. STANDAR PERENCANAAN TATA RUANG RINCI KASIBA DAN LISIBA. 3.7.1. Standar Perencanaan fasilitas Pendidikan
a. Standar Fasilitas Pendidikan Taman Kanak-kanak - Satu Taman Kanak Kanak untuk ±1000 jiwa
- Luas tanah yang dibutuhkan ±1200 m2
- Radius pencapaian ± 500 m b. Standar Fasilitas Pendidikan Sekolah Dasar
- Satu Sekolah Dasar untuk ±1600 jiwa
- Luas tanah yang diperlukan ±2400 m2
- Radius pencapaian maksimum ±1000 m
c. Standar Fasilitas Pendidikan Sekolah Lanjutan Pertama - Satu SLTP untuk ±4800 jiwa
- Luas tanah yang diperlukan ± 2700 m2
d. Standar Fasilitas Pendidikan Sekolah Lanjutan Atas - Satu SLTA untuk ± 4800 jiwa
- Luas tanah yang diperlukan ± 2700 m2
3.7.2. Standar Perencanaan Fasilitas Kesehatan
a. Standar Perencanaan Puskesmas Pembantu - Radius pencapaian maksimum ±1500 m
- Luas tanah yang diperlukan ± 200 m2
- Minimum penduduk yang dilayani ±1000 jiwa
- Luas tanah yang diperlukan ± 600 m2
- Radius pencapaian maksimum ± 2000 m
c. Standar Perencanaan Tempat Praktek Dokter - Minimum penduduk yang dilayani ± 5000 jiwa - Luas tanah minimum bersatu dengan rumah - Radius pencapaian maksimum ± 1500 m
d. Standar Perencanaan Rumah Bersalin - Penduduk yang dilayani ± 1000 jiwa
- Luas tanah yang diperlukan ± 1600 m2
- Radius pencapaian maksimum ± 2000 m
e. Standar Perencanaan Apotik
- Penduduk yang dilayani minimum±10.000 jiwa
- Luas tanah yang diperlukan ± 350 m2
- Radius pencapaian maksimum ± 1500 m
3.7.3. Standar Perencanaan Fasilitas Perbelanjaan
a. Standar Perencanaan Warung
- Penduduk yang dilayani ± 250 jiwa
- Luas tanah yang diperlukan ± 100 m2
- Radius pencapaian maksimum ± 500 m
b. Standar Perencanaan Pertokoan
- Penduduk yang dilayani ± 2500 jiwa
- Luas tanah yang diperlukan ± 100 m2
- Radius pencapaian maksimum ± 500 m
c. Standar Pusat Perbelanjaan Lingkungan
- Penduduk yang dilayani minimum ± 2500 jiwa
- Luas tanah yang diperlukan ± 100 m2
3.7.5. Standar Perencanaan Fasilitas Pemerintah
a. Standar perencanaan untuk kawasan dengan ± 2500 jiwa
- Pos hansip, balai pertemuuan ± 300 m2
- Parkir umum dan kakus umum ± 100 m2
b. Standar perencanaan untuk kelompok 30.000 jiwa
- Kantor kelurahan ± 500 m2
- Pos polisi ± 200 m2
- Kantor pos pembantu ± 100 m2
- Pos pemadam kebakaran ± 200 m2
- Parkir umum dan M.C.K ± 1000 m2
- Bioskop 1(satu) ± 2000 m2
c. Standar perencanaan untuk kelompok 24.000 jiwa
- Kantor kecamatan ± 1000 m2
- Kantor polisi ± 300 m2
- Kantor pos cabang ± 500 m2
- Kantor telepon ± 300 m2
- Pos pemadam kebakaran ± 300 m2
- Parkir umum ± 4000 m2
3.8. PERSYARATAN DAN STANDAR PERENCANAAN TEKNIK KASIBA DAN LISIBA
3.8.1. Persyaratan dan Standar Perencanaan Teknik Prasarana Lingkungan dalam Kasiba
a. Persyaratan dan Standar Perencanaan Teknik Prasarana Lingkungan dalam Kasiba
1. Jaringan jalan primer dan sekunder terdiri dari badan jalan (perkerasan jalan dan bahu jalan), trotoar, ambang pengaman dan saluran air hujan.
2. Lebar jalan jaringan primer dan sekunder sekurang-kurangnya 20 (dua puluh) meter - Lebar perkerasan jalan untuk 1 (satu) jalur sekurang-kurangnya 7 (tujuh) meter - Kemiringan melintang perkerasan 2%
- Dirancang berdasarkan kecepatan 60 km/jam
3. Konstruksi jalan harus memperhatikan beberapa hal antara lain : - Keadaan tanah tempat jalan akan dibangun
- Kepadatan lalu lintas
- Pemilihan material / bahan yang akan digunakan
- Kondisi setempat yang dikeluarkan oleh instansi yang berwenang.
4. Radius belokan jalan, tempat pertemuan antara jalan lokal sekunder dan jalan kolektor
Standar Perencanaan Geometrik Untuk Jalan Perkotaan yang diterbitkan oleh Direktorat Jenderal Bina Marga, Direktorat Pembinaan Jalan Kota, Departemen Pekerjaan Umum, RSNI T-14 Tahun 2004.
b. Persyaratan dan Standar Perencanaan Teknik Jaringan Primer dan Sekunder Saluran Drainase Dalam Kasiba
1. Jaringan primer dan sekunder drainase harus mempunyai kapasitas tampung yang cukup untuk menampung air yang mengalir dari area Lisiba dan kawasan sekitarnya.
2. Saluran pembuangan air hujan dapat terbuka dengan ketentuan sebagai berikut :
- Dasar saluran terbuka ½ lingkaran dengan diameter minimum 20 cm, atau bentuk bulat telur ukuran minimum 20/30 cm.
- Bahan saluran, tanah liat, beton, pasangan batu bata dan bahan lain - Kemiringan saluran minimum 2 %
- Kedalaman saluran minimum : 30 cm
- Apabila saluran dibuat tertutup, maka pada tiap perubahan arah harus dilengkapi dengan lubang kontrol dan pada bagian saluran yang lurus lubang kontrol harus ditempatkan pada jarak maksimum 50 (lima puluh) meter.
- Saluran tertutup dapat terbuat dari PVC, beton, tanah liat dan bahan-bahan lain; - Untuk mengatasi terhambatnya saluran air karena endapan pasir/tanah pada drainase
terbuka dan tertutup perlu bak kontrol dengan jarak kurang lebih 50 M dengan dimensi
(0,40x 0,40x 0,40) M3
- Setiap Kasiba perlu menyediakan sumur resapan pada titik-titik terendah.
- Penggunaan pompa drainase merupakan upaya tambahan bila ditemui kesulitan untuk mengalirkan air secara gravitasi. Dapat juga digunakan untuk membantu agar pengaliran air dalam saluran mengalir lebih cepat.
3. Tahapan Perencanaan terdiri dari :
a. Pengumpulan data topografi dan pemetaan
- Pemetaan topografi dan pemotretan dari udara atau satelit
- Membuat peta tematik dengan ketelitian skala 1: 5000 yang mencakup kontur interval 5 meter untuk perencanaan jaringan. Dan membuat peta tematik dengan ketelitian skala 1:1.000 untuk perencanaan detail.
- Level ikat topografi (benchmark) yaitu elevasi dasar kota yang dikaitkan dengan elevasi muka air laut pasang atau pada sungai besar.
- Garis kontur , yaitu dengan penyesuaian terhadap titik ikat elevasi berdasarkan elevasi sungai yang ada guna perencanaan drainase perumahan.
Data hidrologi mencakup kedudukan muka air banjir terhadap elevasi lahan, data curah hujan harian, bulanan dan tahunan.
c. Data Geologi
Perlu dilakukan penyelidikan tanah untuk mengetahui kemungkinan penurunan pondasi saluran dan kekuatan / kondisi tanah dasar untuk mengetahui daya dukung lapisan tanah tersebut.
d. Data kajian Amdal. e. Periode Perencanaan
Periode perencanaan yang dilakukan dibuat agar tidak terjadi kegagalan pada fungsi sistem drainase. Periode ulang desain yang harus direncanakan untuk Kasiba adalah seperti tercantum pada Tabel Dr-1 : Periode Disain Makro dan Tabel Dr-2 : Periode Mikro pada lampiran.
¾Aspek Hidrolis
- Kecepatan maksimum dan minimum aliran dalam saluran - Bentuk saluran
- Bangunan pelengkap yang diperlukan
¾Aspek Struktur
- Jenis dan mutu saluran
- Kekuatan dan kestabilan bangunan
c. Persyaratan dan Standar Perencanaan Pengelolaan Air Limbah Kasiba dan Lisiba.
1. Secara umum sistem pembuangan limbah kawasan harus dapat melayani kebutuhan pembuangan dengan syarat sebagai berikut :
(1) Ukuran pipa pembawa minimum 200 mm (2) Sambungan pipa harus kedap air
(3) Pada jalur pipa pembawa harus dilengkapi dengan lubang pemeriksaan pada tiap penggantian arah pipa dan pada bagian pipa yang lurus pada jarak minimum 50 (lima puluh) meter.
(4) Air limbah harus melalui sistem pengolahan sedemikian rupa sehingga memenuhi standar yang berlaku sebelum dibuang ke perairan terbuka.
(5) Untuk pembuangan dari kakus (WC) dapat digunakan septic tank dan bidang
2. Apabila tidak memungkinkan untuk membuat tangki septik pada tiap-tiap rumah maka harus dibuat tangki septic bersama yang dapat melayani beberapa rumah.
3. Apabila tidak memungkinkan membuat bidang resapan pada tiap-tiap rumah, maka harus dapat dibuat bidang resapan bersama yang dapat melayani beberapa rumah.
4. Persyaratan tangki septik bersama adalah sebagai berikut : - Muka air tanah harus cukup rendah
- Jarak minimum antara bidang resapan bersama dengan sumur pantek adalah 10 (sepuluh) meter (tergantung dari sifat tanah dan kondisi daerahnya).
- Tangki septik harus dibuat dari bahan kedap air. - Kapasitas tangki septik tergantung dari :
(1) Kualitas air limbah (2) Waktu pengendapan
(3) Banyaknya campuran yang mengendap (4) Frekuensi pengambilan lumpur
5. Ukuran tangki septic bersama sistem tercampur.
- Untuk jumlah ± 50 jiwa
a) Panjang : 5,00 m b) Lebar : 2,50 m c) Kedalaman total : 1,80 m d) Tinggi air dalam tangki ± 1 m
e) Pengurasan ±2 Th sekali
- Ukuran tangki septik bersama sistem terpisah untuk jumlah ± 50 jiwa
a) Panjang : 3,00 m b) Lebar : 1,50 m c) Kedalaman : 1,80 m - Ukuran bidang resapan
a) Panjang : 10 m b) Lebar : 9,60 m c) Kedalaman : 0,70 m
6. Bila bidang resapan tidak memungkinkan untuk dibuat dan untuk pertimbangan kemudahan dalam pengolaan serta demi efisiensi energi, maka dapat diterapkan sistem pengolahan terpusat.
7. Faktor-faktor yang perlu dipertimbangkan dalam penentuan sistem terpusat adalah : - Tipe perumahan
- Kepadatan penduduk - Luas daerah pelayanan
- Tingkat sosial ekonomi penduduk untuk turut memikul biaya pembangunan, operasi dan pemeliharaan.
- Keadaan sosial ekonomi penduduk untuk turut menjaga keberlanjutan berfungsinya sistem.
- Penggunaan lahan - Aspek teknis
Sistem pengelolaan air limbah terpusat cocok diterapkan pada daerah dengan kondisi sebagai berikut :
- Kepadatan penduduk tinggi (>250 jiwa/Ha) - Tersedia sumber air bersih
- Permeabilitas tanah rendah
- Level muka air tanah relatif cukup dalam
8. Konsep dasar yang digunakan dalam menangani air limbah kawasan permukiman adalah bagaimana mengelola air limbah secara terpadu, sehingga tepat guna (efektif), berdaya guna (efisien) dan biayanya terjangkau serta dapat dioperasikan secara berkelanjutan, dengan bertumpu pada kemitraan antara masyarakat, Pemerintah, dan dunia usaha (swasta).
d. Persyaratan dan Standar Perencanaan Pengelolaan Persampahan Kasiba dan Lisiba
a) Dalam melakukan pengolahan sampah terdapat beberapa aspek pencemaran yang perlu mendapat perhatian yaitu :
- Pengendalian bau
- Pengendalian penyebaran penyakit
- Pengendalian lindi / leachete
- Pengendalian kebakaran sampah - Menjaga estetika lingkungan
b) Alternatif pengolahan sampah yang dapat digunakan untuk suatu Kasiba adalah sebagai berikut :
- Open dumping (tidak dianjurkan) - Control landfill
Pada metode pengolahan dengan cara ini, sampah yang diangkut ketempat ini akan secara periodik ditutup dengan lapisan tanah untuk mengurangi potensi pencemaran lingkungan akibat sampah tersebut.
Sebelum dilakukan penutupan, sampah yang ada diratakan dan dipadatkan lebih dulu agar terjadi peningkatan efisiensi dalam penggunaan lahan untuk pengolahan.
- Sanitary landfill
Metode pengolahan dengan cara ini merupakan metode standar yang digunakan secara internasional, dengan sampah yang diangkut ketempat ini akan ditutup setiap hari dengan lapisan tanah sehingga mengurangi potensi pencemaran lingkungan.
3. Untuk mengurangi potensi pencemaran lingkungan akibat pengolahan sampah, lokasi pengolahan harus memenuhi persyaratan sebagai berikut :
- Bukan daerah rawan geologi - Bukan daerah rawan hidrogeologi
- Muka air tanah dilokasi pengolahan tidak boleh kurang dari 3 (tiga) meter di bawah permukaan tanah
- Porositas tanah harus > dari 10-6 cm/dtk - Jarak dengan sumber air minimal 100 meter
- Bila kondisi di atas tidak terpenuhi maka dapat diupayakan penggunaan teknologi yang dapat membantu
- Bukan daerah rawan secara topografi
- Minimal kemiringan lahan yang digunakan untuk lokasi pengolahan adalah 20%
- Memiliki jarak minimal 3000 meter dari lapangan terbang yang digunakan pesawat bermesin jet dan 1500 meter untuk lapangan terbang yang digunakan pesawat berbaling-baling. Hal ini untuk mencegah terjadinya gangguan pandangan pilot pesawat terbang akibat adanya asap dari sampah yang terbakar.
- Tidak memiliki kemungkinan banjir dengan periode ulang kurang dari 25 tahun - Bukan daerah / kawasan yang dilindungi atau cagar alam
4. Prasarana, sarana dan peralatan pengolahan sampah, terdiri dari : - Jalan
- Drainase
- Lapisan kedap air, yang berfungsi untuk mencegah rembesan lindi dari sampah yang ditimbun ke lapisan tanah dibawahnya yang dapat mencemari air tanah. Lapisan ini dipasang di seluruh permukaan tanah tempat penimbunan sampah. Lapisan ini dapat berupa tanah lempung setebal 50 cm atau lapisan karet sintetis yang saat ini banyak digunakan.
- Pengumpul dan pengolah lindi yang berupa cairan yang mengandung zat organik yang memiliki kadar pencemaran tinggi dan terbentuk akibat penguraian sampah. Pengumpulan lindi dilakukan dengan memasang pipa-pipa di lapisan kedap air yang kemudian disalurkan ke kolam penampung lindi. Pengolahan lindi dapat dilakukan dengan cara pengolahan limbah secara biologis.
- Alat berat
- Fasilitas penunjang - Fasilitas penerimaan - Penghijauan
3.8.2. Persyaratan dan Standar Perencanaan Utilitas Umum Kasiba dan Lisiba
a. Persyaratan dan Standar Perencanaan Penyediaan Air Bersih Kasiba dan Lisiba
¾Untuk setiap lingkungan hunian perlu tersedia sumber air bersih yang mampu memenuhi
kebutuhan air bersih di lingkungan hunian itu sendiri
¾Bila dilakukan pengolahan air setempat, perlu diperhatikan hal-hal sebagai berikut :
(a) Sumber air.
- Kontinuitas ketersediaan sumber - Kapasitas minimum sumber - Cara pengambilan air dari sumber
Pengambilan air sumber yang digunakan bersama oleh penduduk sekitar tidak diperbolehkan mengganggu aktivitas penduduk dilokasi sumber dalam pemakaian air. Pengambilan air dari sumber sebaiknya berada dibawah muka air saat debit sungai minimum, demikian pula bila sumber adalah mata air.
- Teknologi pengaliran air
Untuk mengalirkan air yang diperoleh dari sumber dapat dilakukan secara gravitasi atau bila tidak memungkinkan dapat dilakukan dengan cara pemompaan.
(b) Kebutuhan air bersih
Kebutuhan air bersih yang disediakan untuk wilayah Kasiba, harus memperhitungkan kebutuhan air di wilayah tersebut untuk periode minimal 20 tahun. Selain itu perlu dilakukan studi/survei terhadap penggunaan air bersih oleh masyarakat yang akan menempati wilayah tersebut agar air bersih yang disuplai dapat mendekati kebutuhan sebenarnya.
Kualitas air bersih yang dihasilkan harus memenuhi standar yang telah ditetapkan oleh Pemerintah Indonesia atau, bila ada standar yang diatur oleh Pemerintah Daerah di wilayah Kasiba.
(d) Teknologi Pengolahan air bersih
Teknologi pengolahan air bersih yang dapat digunakan harus diupayakan merupakan teknologi yang dapat disediakan secara murah dan memiliki biaya operasi dan pemeliharaan yang murah tetapi memiliki efesiensi kerja yang cukup tinggi. Teknologi yang digunakan harus dapat mengolah air yang berasal dari sumber menjadi air yang memenuhi standar air bersih yang telah ditetapkan oleh Pemerintah.
3. Kran Kebakaran
(1) Perlu dipasang pada daerah perumahan dan daerah komersial
(2) Penempatan pada setiap jarak ±100 meter untuk daerah komersial dan ± 200 meter untuk daerah perumahan.
(3) Harus mudah dilihat dan dapat dicapai dengan mobil pemadam kebakaran
(4) Apabila tidak dimungkinkan untuk membuat kran kebakaran karena tidak tersedianya air bersih kota atau air bersih lingkungan, maka diharuskan membuat sumur-sumur kebakaran pada jarak yang dipersyaratkan untuk kran kebakaran.
(5) Kran-kran kebakaran dan sumur-sumur kebakaran harus dibuat sedemikian rupa supaya aman terhadap pengrusakan.
b. Persyaratan dan Standar Perencanaan Jaringan Listrik Kasiba dan Lisiba. 1. Perencanaan dan pelaksanaan instalasi Listrik harus sesuai dengan :
- Peraturan Umum Instalasi Listrik (PUIL) Tahun 1977 Pasal 401 s/d 419
- Petunjuk pengajuan rencana instalasi dan perlengkapan bangunan (TPIB DKI Tahun 1977)
- Pembidangan Perencana Instalasi Listrik dan Perlengkapan Bangunan (Peraturan Daerah Khusus Ibu Kota Tahun 1979)
- Peraturan Instalasi Listrik Tahun 1978
- Syarat-syarat Penyambungan Listrik Tahun 1978 2. Sumber daya Listrik
- Sumber daya dari jaringan PLN
- Sumber daya yang diusahakan sendiri oleh lingkungan
2. Jarak tiang listrik
- Untuk penyesuaian dengan keadaan permukaan tanah jalan dan sebagainya, maka dapat diambil jarak tiang antara 30 meter – 45 meter.
3. Jarak kawat penghantar (konduktor) terhadap unsur-unsur di dalam lingkungan antara
lain bangunan, pohon, jarak tiang dan lain-lain harus sesuai dengan peraturan PLN yang sudah berlaku. Penempatan tiang dan penarikan kawat harus sempurna dan tinggi kawat minimum 7 meter di atas permukaan tanah.
c. Persyaratan dan Standar Perencanaan Jaringan Telepon Kasiba dan Lisiba
Tersedia jaringan telepon dalam lingkungan Kasiba dimana harus terintegrasi dengan rencana jaringan telepon regional.
d. Persyaratan dan standart Perencanaan Jaringan Gas Kasiba dan Lisiba
Pembangunan perumahan sebaiknya dilengkapi dengan jaringan pipa gas, yang sesuai dengan standart kualitas yang ditentukan oleh instansi yang berwenang.
3.8.3. Persyaratan dan Standar Perencanaan Sarana Lingkungan Kasiba dan Lisiba
a. Umum
1. Pengadaan fasilitas sosial ini dimaksudkan untuk memberikan pelayanan kepada masyarakat sesuai dengan persyaratan mutu kehidupan dan penghidupan secara layak. 2. Pada dasarnya fasilitas sosial ini terdiri dari dari bangunan-bangunan dan/atau lapangan
terbuka yang dibutuhkan masyarakat.
3. Untuk penentuan jenis, macam dan besaran fasilitas sosial harus berpegang pada angka rata-rata yang bersifat nasional yang dalam penggunaannya harus disesuaikan dengan data nyata penduduk yang bersifat lokal.
4. Fasilitas sosial ini dapat digunakan oleh satu lingkungan saja atau dapat digunakan oleh beberapa lingkungan perumahan.
b. Persyaratan dan Standar Perencanaan Fasilitas Pendidikan Kasiba dan Lisiba 1. Sekolah Taman Kanak-Kanak (TK)
Adalah fasilitas pendidikan yang dipergunakan untuk anak-anak usia 5-6 tahun:
- Minimum terdiri dari 2 ruang kelas yang masing masing dapat menampung 35-40 murid dilengkapi dengan ruang-ruang lain.
- Pencapaian maksimum adalah 500 meter 2. Sekolah Dasar (SD)
- Minimum terdiri dari 6 ruang kelas yang masing-masing dapat menampung 40 murid dan dilengkapi dengan ruang-ruang lain.
- Pencapaian maksimum adalah 1000 meter 3. Sekolah Menengah Pertama (SMP)
Adalah fasilitas pendidikan yang dipergunakan untuk menampung lulusan Sekolah Dasar. - Minimum terdiri dari 6 ruang kelas yang masing-masing dapat menampung 40 murid
dan dilengkapi dengan ruang-ruang lain. 4. Sekolah Menengah Atas (SMA)
Adalah fasilitas pendidikan yang dipergunakan untuk menampung lulusan Sekolah Menengah Pertama.
- Minimum terdiri dari 6 ruang kelas yang masing-masing dapat menampung 40 murid dan dilengkapi dengan ruang-ruang lain.
c. Persyaratan dan Standar Perencanaan Fasilitas Kesehatan Kasiba dan Lisiba 1. Puskesmas Pembantu
- Pencapaian maksimum adalah 1500 meter 2. Puskesmas
- Puskesmas ini membawahi 5 Puskesmas Pembantu - Pencapaian maksimum adalah 3000 meter
3. Tempat Praktek Dokter
- Tempat praktek dokter ini dapat bersatu dengan rumah tinggal tetapi dapat juga tersendiri.
- Pencapaian maksimum adalah 1500 meter 4. Rumah Bersalin
- Pencapaian maksimum adalah 2000 meter 5. Apotik
- Pencapaian maksimum adalah 1500 meter
d. Persyaratan dan Standar Fasilitas Perbelanjaan dan Niaga Kasiba dan Lisiba 1. Toko / Warung
Adalah fasilitas perbelanjaan terkecil yang melayani kebutuhan sehari-hari dari unit lingkungan terkecil (50 keluarga).
- Minimum terdiri dari satu bangunan untuk menjual kebutuhan sehari-hari seperti sabun, teh, gula, rempah-rempah dapur dan lain-lain
- Pencapaian maksimum adalah 300 meter 2. Pertokoan
Adalah fasilitas perbelanjaan yang lebih lengkap dari pada toko meskipun tetap menjual kebutuhan sehari-hari. Pencapaian maksimum adalah 300 meter
3. Pusat Perbelanjaan Lingkungan
Adalah fasilitas lingkungan yang berfungsi sebagai pusat perbelanjaan dan niaga yang menjual keperluan sehari-hari lebih lengkap, termasuk sayur mayur, daging, ikan, buah-buahan, beras, tepung-tepung, bahan-bahan pakaian, barang-barang kelontong, alat-alat sekolah, alat rumah tangga dan lain-lain. Terdiri dari pasar, pertokoan dan bengkel-bengkel reparasi kecil seperti radio, kompor, seterika, sepeda dan lain-lain.
4. Pusat Perbelanjaan dan Niaga Kecamatan
Adalah fasilitas sosial yang berfungsi sebagai pusat perbelanjaan lengkap dengan fasilitas niaga yang lebih luas, seperti kantor, bank-bank, industri-industri kecil seperti konveksi pakaian, dan jenis-jenis industri rumah lainnya. Toko-tokonya tidak hanya menjual kebutuhan sehari-hari, juga untuk kebutuhan yang lebih komplek seperti toko besi, toko olah raga dan lain-lain.
- Terdiri dari toko-toko, pasar, bengkel reparasi dan service, juga unit-unit produksi yang tidak menimbulkan polusi dan gangguan-gangguan lain.
e. Persyaratan dan Standar Fasilitas Peribadatan Kasiba dan Lisiba.
Fasilitas peribadatan merupakan sarana kehidupan untuk mengisi kebutuhan rohani yang perlu disediakan dilingkungan yang direncanakan sesuai dengan keputusan masyarakat yang bersangkutan.
Oleh karena berbagai macam agama dan kepercayaan yang dianut oleh masyarakat penghuni yang bersangkutan, maka kepastian tentang jenis dan jumlah fasilitas peribadatan yang akan dibangun, baru dapat dipastikan setelah lingkungan perumahan dihuni selama beberapa waktu. Pendekatan perencanaan yang dianut adalah dengan memperkirakan populasi dan jenis agama serta kepercayaan yang kemudian merencanakan alokasi tanah dan lokasi bangunan secara planologis dan religius.
f. Persyaratan dan Standar Fasilitas Rekreasi dan Kebudayaan Kasiba dan Lisiba 1. Kelompok 6.000 Kepala keluarga (KK)
- Gedung Serba Guna
2. Kelompok 24.000 Kepala keluarga (KK) - Gelanggang Remaja
g. Persyaratan dan Standar Fasilitas Olah Raga dan Lapangan Terbuka Kasiba 1. Kelompok 50 Kepala keluarga (KK)
- Tempat bermain
2. Kelompok 500 Kepala keluarga (KK)
- Taman/tempat bermain
3. Kelompok 6000 Kepala keluarga (KK)
- Kesatuan antara taman, tempat bermain dan lapangan olah raga, lokasinya mengelompok dengan sekolah
4. Kelompok 24.000 Kepala keluarga (KK)
- Kesatuan antara taman, tempat bermain dan lapangan olah raga, lokasinya mengelompok dengan sekolah.
3.8.4. Persyaratan dan Standar Perencanaan Pengelolaan Lingkungan Kasiba dan Lisiba
a. UU No. 23 Tahun 1997 menentukan bahwa setiap rencana/proyek yang dianggap mungkin akan mempunyai dampak penting terhadap lingkungan harus disertai dengan studi AMDAL
b. Proses-proses yang diperlukan di dalam AMDAL dirinci di dalam Peraturan Pemerintah No. 51 Tahun 1993, sedangkan jenis-jenis usaha dan kegiatan dimana diperlukan AMDAL diuraikan secara rinci dalam keputusan Menteri Negara Lingkungan Hidup No. KEP-39/MENLH/8/1996 sesuai dengan bobot rencana/proyek.
c. Rencana kegiatan yang diperlukan mempunyai dampak penting adalah rencana kegiatan yang akan :
¾ Menyebabkan perubahan pada sifat-sifat fisik dan atau hayati lingkungan, yang
melampaui baku mutu lingkungan menurut peraturan perundang-undangan yang berlaku.
¾ Menyebabkan perubahan mendasar pada komponen lingkungan yang melampaui kriteria
yang diakui berdasarkan pertimbangan ilmiah
¾ Mengakibatkan spesies-spesies yang langka atau endemic dan atau dilindungi menurut
peraturan perundang-undangan yang berlaku terancam punah atau habitat alaminya mengalami kerusakan
¾ Menimbulkan kerusakan atau gangguan terhadap kawasan lindung yang telah ditetapkan
menurut peraturan perundang-undangan
¾ Merusak dan memusnahkan benda-benda dan bangunan peninggalan sejarah yang
bernilai tinggi
¾ Mengakibatkan / menimbulkan konflik atau kontroversi dengan masyarakat dan atau
d. Seluruh masyarakat agar ikut berpartisipasi aktif dalam melestarikan lingkungan dan sesuai Analisa Mengenai Dampak Lingkungan (AMDAL)
Prosedur AMDAL untuk proyek pembangunan perumahan dapat dilihat pada gambar L-1 (Lampiran)
3.9. PERSYARATAN PELAKSANAAN PEMBANGUNAN 3.9.1. Persyaratan Pembangunan Kasiba
a. Pelaksanaan pembangunan harus sesuai dengan rencana dan program yang sudah ditetapkan b. Persiapan tender dan penunjukan pemenang perlu dilakukan oleh Badan Pengelola bila akan menunjuk Badan Usaha lain untuk melaksanakan pembangunan, sesuai dengan tata cara pengadaan barang dan jasa yang berlaku.
c. Persiapan tender dan penunjukan pemenang untuk konsultan pengawas perlu dilakukan oleh Badan Penyelenggara Lisiba bila akan menggunakan konsultan pengawas untuk membantu pengelola dalam mengawasi pekerjaan Badan Usaha yang akan melaksanakan pekerjaan d. Land clearing dan staking out harus dilakukan sesuai dengan persyaratan spesifikasi yang telah
ditetapkan.
3.9.2. Persyaratan Pembangunan Lisiba
a. Pelaksanaan pembangunan di Lisiba harus sesuai dengan perencanaan yang telah ditetapkan b. Persiapan tender dan penunjukan pemenang perlu dilakukan oleh Penyelenggara Lisiba bila
akan menunjuk badan usaha lain yang bergerak di bidang perumahan dan permukiman untuk melaksanakan pembangunan di kawasan Lisiba sesuai dengan tata cara pengadaan barang dan jasa yang berlaku.
c. Apabila akan menunjuk Badan Usaha lain yang bergerak di bidang Perumahan dan Permukiman untuk melaksanakan pembangunan Kasiba, persiapan tender dan penunjukan pemenang untuk konsultan pengawas dilakukan oleh penyelenggara Lisiba.
d. Pelaksanaan pembangunan perumahan dan kaveling tanah matang harus sesuai dengan persyaratan spesifikasi yang telah ditentukan.
e. Pelaksanaan pembangunan prasarana, sarana dan utilitas umum harus sesuai dengan persyaratan spesifikasi yang telah ditentukan
f. Jadwal pelaksanaan pembangunan perumahan dan kaveling tanah matang harus sesuai dengan jadwal yang telah ditentukan di dalam dokumen tender.
g. Jadwal pelaksanaan pembangunan prasarana, sarana dan utilitas umum harus sesuai dengan jadwal yang telah ditentukan di dalam dokumen tender.
