commit to user
Lembar kerja MS. Exel 2007 sebagai alat bantu analisis
kelayakan investasi proyek hotel
Di susun oleh :
Pungky Setyo Wibowo
NIM : I 0105014
FAKULTAS TEKNIK
UNIVERSITAS SEBELAS MARET
SURAKARTA
commit to user
BAB 1
PENDAHULUAN
1.1. Latar Belakang
Meningkatnya kegiatan bisnis dan pariwisata di Indonesia mengakibatkan pergerakan orang dan barang dari satu kota ke kota lainnya semakin tinggi. Selain untuk kegiatan bisnis dan pariwisata, orang melakukan perjalanan ke kota-kota tertentu untuk beragam tujuan seperti mengurus pendidikan, mengunjungi keluarga, maupun untuk keperluan lainnya. Tingginya angka pergerakan orang dengan berbagai tujuan tersebut mendorong pemerintah kota dan investor untuk membangun sarana dan prasarana pendukung khususnya sarana transit dan penginapan seperti hotel.
Masyarakat pada saat ini cenderung membutuhkan tempat transit atau sarana penginapan untuk waktu yang relatif singkat dengan fasilitas lengkap, lokasi yang strategis, modern dan nyaman seperti hotel untuk menunjang kegiatan mereka seperti bisnis, berwisata, maupun untuk keperluan lainnya di kota-kota tertentu. Banyaknya pilihan hotel mulai dari hotel kelas melati hingga hotel berbintang memudahkan masyarakat untuk menentukan pilihan sesuai dengan tujuan dan anggaran biaya mereka. Fungsi utama hotel adalah sebagai sarana tempat menginap yang efisien, ekonomis. Pada perkembangannya fungsi hotel saat ini tidak terbatas hanya sebagai tempat menginap tetapi juga dapat dimanfaatkan sebagai tempat berlangsungnya berbagai acara seperti rapat, seminar, resepsi pernikahan, maupun sebagai sarana olahraga dan rekreasi.
Potensi dan kebutuhan terhadap hotel yang tinggi membuat peluang investasi dalam pembangunan hotel masih terbuka lebar. Hal ini membawa dampak positif bagi industri jasa konstruksi yang berperan dalam pelaksanaan proyek pembangunan hotel untuk meningkatkan pendapatan mereka. Salah satu dampak positif adalah membuka lebar peluang investor untuk melakukan investasi.
commit to user
Investasi merupakan keputusan yang beresiko, karena memerlukan modal pada saat sekarang dengan tujuan untuk mendapatkan manfaat atau keuntungan yang lebih besar di masa mendatang. Oleh karena menyangkut investasi dalam jumlah yang besar, sedangkan manfaatnya baru akan diterima di masa mendatang, maka akan selalu ada resiko. Untuk meminimalisir resiko dan untuk mengestimasi besar keuntungan yang bisa diperoleh, studi kelayakan investasi perlu dilakukan.
Studi kelayakan investasi harus dilakukan secara tepat dan cermat dengan menggunakan perhitungan yang kompleks. Untuk itu diperlukan suatu alat/program komputer guna membantu tugas para estimator dalam menganalisis berbagai faktor berpengaruh yang terjadi. Mereka juga dituntut untuk memahami proses yang dilakukan dan bertanggung jawab sepenuhnya terhadap hasil analisis program karena setiap kesalahan dapat berpotensi pada kerugian finansial.
Mudahnya menggunakan spreadsheet pada program Microsoft Excel sebagai alat bantu analisis dibandingkan dengan program lainnya memunculkan ide pada penyusun untuk ikut berpartisipasi dalam mengembangkannya. Penelitian ini dilakukan dengan mengembangkan YSQ Spreadsheet untuk menganalisis kelayakan investasi proyek hotel.
1.2. Rumusan Masalah
1. Lembar kerja apa sajakah yang diperlukan agar YSQ Spreadsheet dapat digunakan sebagai alat bantu untuk menganalisis kelayakan investasi proyek sebuah hotel?
2. Bagaimana cara menggunakan YSQ Spreadsheet dan apa manfaatnya dalam analisis investasi proyek hotel?
commit to user
1.3. Batasan Masalah
Untuk mencapai hasil yang lebih fokus dan terarah, maka pada penelitian ini dibatasi pada :
1. Lembar kerja dinamakan YSQ 4 Spreadsheet
2. Kalibrasi program YSQ 4 Spreadsheet menggunakan data-data pada proyek Pembangunan Aquarius Boutique Hotel Palangkaraya, sehingga YSQ 4
Spreadsheet lebih relevan digunakan untuk analisa penilaian investasi hotel
bintang empat.
3. Data tipe kamar yang digunakan adalah tipe kamar secara umum, yaitu superior, deluxe, executive, suite dan presiden suite.
4. Analisis penilaian kelayakan investasi pada program dibatasi pada analisis finansial saja.
5. Data Koefisien Dasar Bangunan & Koefisien Lantai Bangunan yang digunakan mengacu pada data Jalan Urip Sumoharjo Surakarta.
6. Analisis menggunakan program Microsoft Excel 2007 sehingga lembar kerja tidak bisa dibuka pada versi sebelumnya.
1.4. Tujuan Penelitian
Tujuan penelitian ini adalah mendesain lembar kerja YSQ-4 Spreadsheet, menjelaskan cara penggunaan dan manfaatnya untuk menganalisis kelayakan investasi proyek hotel.
1.5. Manfaat Penelitian
Manfaat yang diharapkan dari penelitian ini adalah sebagai berikut :
1. Memberikan pemahaman dan pengetahuan baru di bidang manajemen konstruksi khususnya pada analisis investasi proyek hotel.
2. Membantu proses analisis investasi pada proyek bangunan hotel secara mudah dan cepat.
commit to user
3. Membuka kemungkinan pengembangan lebih lanjut sebagai penyempunaan program aplikasi ini sehingga dapat diimplementasikan dalam berbagai bidang dan jenis pembangunan proyek konstruksi.
1.6. Studi Kasus
Studi kasus dalam penelitian ini adalah Proyek Pembangunan Aquarius Boutique Hotel yang terletak di Jalan Imam Bonjol 5, Palangkaraya. Bangunan hotel ini terdiri atas 9 lantai, dibangun diatas tanah seluas 2840 m2, dan merupakan hotel bintang empat. Fasilitas yang terdapat di hotel antara lain:
a) 110 rooms & suites
b) Ballroom & Meeting room c) Bussiness Center
d) Lobby Lounge, Luna Karaoke, Vino Club, Blu Music Hall e) Health Club & Swimming pool
Berikut denah lokasi dan gambar beberapa fasilitas hotel
commit to user
BAB 2
LANDASAN TEORI
2.1. Tinjauan Pustaka
Studi kelayakan proyek adalah penelitian yang menyangkut berbagai aspek baik itu dari aspek hukum, sosial ekonomi dan budaya, aspek pasar dan pemasaran, aspek teknis dan teknologi sampai dengan aspek manajemen dan keuangannya, dimana itu semua digunakan untuk dasar penelitian studi kelayakan dan hasilnya digunakan untuk mengambil keputusan apakah suatu proyek atau bisnis dapat dikerjakan atau ditunda dan bahkan tidak dijalankan (Wikipedia, 2010)
Menurut Moch. Ichsan (2000) studi kelayakan dapat didefinisikan sebagai suatu studi secara mendalam serta seksama tentang berbagai aktivitas yang akan dikerjakan di masa mendatang untuk melihat atau mengetahui tingkat kelayakan dan laba yang akan diperoleh.
Jika proyek yang akan dilakukan merupakan proyek investasi yang berorientasi laba, maka studi kelayakan proyek yang dimaksud adalah studi atau penelitian dalam rangka untuk menilai layak tidak proyek investasi yang bersangkutan dilakukan dengan berhasil dan menguntungkan secara ekonomis (Suratman, 2000)
Dari hasil penelitian Budi Hakim (2002) untuk mengetahui besarnya nilai sewa minimum kamar hotel di Jalan Slamet Riyadi Purwosari Solo ditinjau dari aspek keuangan disimpulkan dengan tingkat hunian 40% dapat ditentukan nilai sewa minimum Rp 4.301,59/m2. Berdasarkan sewa minimum tersebut, titik impas hunian (Break Even Occupancy Factor) dapat tercapai pada tingkat hunian 22,64%. Penilaian kelayakan usulan proyek investasi dengan teknik PP (Payback
Period) didapat jangka waktu pengembalian investasi selama 7 tahun 9 bulan 16
hari, dengan teknik NPV (Net Present Value) sebesar Rp 461.336.314,01, dan IRR (Internal Rate of Return) diperoleh 13,30%. Hal ini berarti bahwa proyek
commit to user
investasi hotel tersebut layak untuk dilaksanakan dan menarik untuk penanaman investasi.
Aspek keuangan dalam studi kelayakan bukan hanya mempertimbangkan jumlah modal yang diperlukan, tetapi pertimbangan-pertimbangan yang lain dalam asepek keuangan perlu pula dipertimbangkan. Misalnya tingkat rentabilitas, jangka waktu pengembalian modal, dan sebagainya.
(Alex Nitisemito & M. Umar Burhan, 1991 : 88 )
Excel has extremely powerful data entry, data management, and tabulation tools. The combination of tools provide almost database like power to Excel. Unfortunately, the poor quality of the menu layout and the help preclude the possibility of the user self-learning these features.
(Vijay Gupta, Canada, 2002)
Bagi para pengambil keputusan yang tidak banyak mempunyai waktu untuk mengadakan perhitungan-perhitungan yang sangat terinci dalam rangka suatu proses pemutusan yang harus dilakukan dalam waktu yang sangat singkat, perlu dikuasai suatu cara perhitungan pendahuluan yang hasilnya dapat menunjang suatu pembuatan perhitungan tekno ekonomi yang lebih terinci dari suatu proyek. Hal tersebut sesuai dengan apa yang ditulis oleh Hartono Poerbo (1998) dalam bukunya yang berjudul Tekno Ekonomi Bangunan Bertingkat Banyak.
2.2. Dasar Teori
2.2.1 Pengertian Proyek & Investasi
Proyek adalah kegiatan yang melibatkan berbagai sumber daya yang terhimpun dalam suatu wadah (organisasi) tertentu dalam jangka waktu tertentu untuk melakukan kegiatan yang telah ditetapkan sebelumnya.
Menurut William F. Sharfe investasi adalah adalah mengorbankan dollar sekarang untuk dollar pada masa mendatang. Maksudnya ialah dengan mengorbankan
commit to user
uang/dollar dalam arti menanamkan sejumlah dana (uang) dalam suatu usaha saat sekarang dengan mengharapkan pengembalian investasi disertai tingkat keuntungan yang diharapkan di masa yang akan datang (dalam waktu tertentu).
Pada prinsipnya Investasi merupakan pilihan penggunaan dana yang berisiko, karena investor tidak bisa memprediksi dengan pasti tingkat keuntungan yang dapat diperoleh. Tujuan dari investasi adalah untuk memanfaatkan sumber daya pada saat ini untuk mendapatkan keuntungan atau manfaat berupa peningkatan kegiatan ekonomi dan sosial suatu masyarakat pada masa yang akan datang.
Kegiatan investasi mencakup semua aspek bisnis khususnya bisnis dalam bidang konstruksi, peluang keuntungan yang diperoleh akan terbuka lebar jika proyek berhasil dilaksanakan dengan baik dan difungsikan secara maksimal. Tentu saja hal ini dapat dicapai setelah melalui studi kelayakan yang tepat, cermat dan lengkap.
2.2.2 Pengertian Studi Kelayakan Proyek
Studi kelayakan proyek merupakan suatu kegiatan yang mempelajari secara mendalam tentang suatu kegiatan atau suatu usaha bisnis yang akan dijalankan, dalam rangka menentukan layak atau tidak usaha tersebut dijalankan.
Studi kelayakan merupakan tahap awal dari suatu proyek yang sangat penting dilakukan sebelum mengambil keputusan untuk melakukan investasi. Studi kelayakan memberikan proyeksi variabel-variabel yang sangat berpengaruh dalam keberhasilan suatu proyek. Fokus dari studi kelayakan adalah untuk menganalisis variabel-variabel tersebut bagi pengambilan keputusan dilaksanakan atau tidaknya investasi proyek tersebut.
Mengacu pada investasi-investasi yang telah berhasil, kita akan menemukan fakta bahwa rencana investasi tidak akan dilaksanakan tanpa melalui proses penilaian terhadap faktor-faktor penting dan menganalisis kemungkinan keberhasilan dari
commit to user
investasi yang dilakukan. Oleh karena itu, studi kelayakan merupakan suatu langkah kritis dan penting dalam suatu investasi.
2.2.2.1 Aspek-aspek dalam Studi Kelayakan
Hal-hal penting yang harus dikaji dalam studi kelayakan investasi menurut Iman Soeharto (1995) antara lain :
a. Aspek pasar
Pengkajian aspek pasar berfungsi untuk menghubungkan manajemen suatu organisasi dengan pasar yang bersangkutan melalui informasi. Urutan pengkajian aspek pasar adalah :
1. Perkiraan penawaran dan permintaan 2. Pangsa pasar
3. Strategi pasar
Pengkajian aspek pasar dalam lingkup studi kelayakan proyek harus dimulai paling awal karena ada tidaknya pasar merupakan faktor pokok dalam menentukan keputusan proyek.
b. Aspek teknis
Pengkajian aspek teknis dimaksudkan untuk memberikan batasan parameter teknis yang berkaitan dengan perwujudan proyek yang meliputi hal-hal sebagai berikut :
1. Menentukan letak geografis lokasi
2. Mencari dan memilih teknologi pelaksanaan 3. Menentukan kapasitas produksi
4. Denah atau tata letak instalasi 5. Rencana bangunan
c. Aspek keuangan
Pengkajian dilakukan karena tujuan yang umumnya dimiliki perusahaan swasta yaitu berkepentingan untuk menaikkan kekayaan perusahaan. Berikut sistematika pengkajian aspek financial :
1. Menentukan parameter dasar 2. Membuat perkiraan biaya investasi
commit to user 3. Proyeksi pendapatan
4. Melakukan penilaian dan menyusun rangking alternatif 5. Analisis resiko
d. Aspek Sosial Ekonomi
Pengkajian ini didasarkan pada landasan yang lebih luas yaitu melihat biaya dan manfaat proyek dari sudut kepentingan sosial atau masyarakat secara menyeluruh. Biasanya dilakukan untuk proyek-proyek publik yang umunya disponsori pemerintah.
Penelitian ini lebih menekankan pada pembuatan alat bantu dalam mengkaji keberhasilan suatu proyek investasi dari aspek finansial saja, apakah keuntungan yang didapat sebanding dengan dana yang telah dikeluarkan.
2.2.2.2 Kegiatan pada Tahap Studi Kelayakan
Kegiatan dalam studi kelayakan adalah sebagai berikut :
- Pengumpulan Data dan Informasi : mengumpulkan data dan informasi yang bersifat kualitatif dan kuantitatif
- Melakukan Pengolahan Data : pengolahan data dan informasi dengan metode-metode yang lazim digunakan kemudian dicek ulang untuk memastikan kebenarannya
- Analisis Data : untuk menentukan kriteria kelayakan untuk bisa digunakan secara umum dari seluruh aspek.
- Mengambil Keputusan : mengambil keputusan terhadap hasil analisa yang dilakukan. Jika layak maka dapat direkomendasikan, jika tidak layak maka sebaiknya dibatalkan.
- Memberikan Rekomendasi : merekomendasikan kepada pihak-pihak yang berwenang. Rekomendasi sebaiknya disertai saran-saran, perbaikan yang dibutuhkan dan kelengkapan dokumentasi.
Dalam penelitian ini, lingkup studi kelayakan terbatas pada analisis kelayakan proyek dari segi ekonomi dan finansial.
commit to user
2.2.3 Kriteria Hotel
Hotel berasal dari kata hostel, konon diambil dari bahasa Perancis kuno. Bangunan publik ini sudah disebut-sebut sejak akhir abad ke-17. Maknanya kira-kira, “tempat penampungan buat pendatang” atau bisa juga “bangunan penyedia pondokan dan makanan untuk umum”. Jadi, pada mulanya hotel memang diciptakan untuk melayani masyarakat (Wikipedia,2010)
Hotel adalah suatu bangunan atau suatu lembaga yang menyediakan kamar untuk menginap, makan dam minum serta pelayanan lainnya untuk umum (Webster) Menurut Dirjen Pariwisata (Depparpostel) Hotel adalah jenis akomodasi yang mempergunakan sebagian atau seluruh bangunan, untuk menyediakan jasa penginapan, makan dan minum, serta jasa lainnya bagi umum, yang dikelola secara komersial.
Hotel berbintang menurut Badan Pusat Statistik adalah suatu usaha yang menggunakan suatu bangunan atau sebagian bangunan yang disediakan secara khusus, di mana setiap orang dapat menginap, makan, memperoleh pelayanan dan menggunakan fasilitas lainnya dengan pembayaran, dan telah memenuhi persyaratan sebagai hotel berbintang seperti yang ditentukan Direktorat Jenderal Pariwisata. Ciri khusus dari hotel adalah mempunyai restoran yang dikelola langsung di bawah manajemen hotel tersebut.
Berdasarkan Surat Keputusan Menteri Perhubungan Republik Indonesia No. PM 10/PW-301/Phb.77, tanggal 12 Desember 1977, Hotel adalah suatu bentuk akomodasi yang dikelola secara komersial, disediakan bagi setiap orang untuk memperoleh pelayanan penginapan, berikut makan dan minum. Penilaian klasifikasi hotel secara minimum didasarkan pada jumlah kamar, fasilitas, peralatan yang tersedia dan mutu pelayanan. Berdasarkan penilaian tersebut hotel di Indonesia digolongkan ke dalam lima kelas hotel yaitu Hotel Bintang 1 hingga Hotel Bintang 5. Berdasarkan Keputusan Menteri Kebudayaan dan Pariwisata No. KM 3/HK 001/MKP 02 tentang penggolongan kelas hotel, bobot penilaian aspek mutu pelayanan lebih tinggi dibandingkan dengan aspek fasilitas bangunannya.
commit to user
2.2.4 YSQ Spreadsheet
YSQ Spreadsheet adalah lembar kerja yang dirancang sebagai alat bantu analisis investasi dengan software Microsoft Excel 2007. Pembuatan program YSQ
Spreadsheet dilakukan dengan pembuatan formulasi dalam lembar kerja Excel
2007 sesuai dengan rumus-rumus analisis investasi yang sudah ada. (Yan Ardiasyah, 2009)
YSQ Spreadsheet sebagai alat bantu analisis kelayakan investasi dirancang terdiri dari 10 sheet, yaitu:
a. Lembar pertama adalah halaman muka yang dinamakan lembar menu utama. b. Lembar kedua adalah lembar isian input dari data hitungan maupun data fisik
proyek yang sudah ada.
c. Lembar ketiga adalah lembar untuk mendapatkan nilai dari koefisien dasar bangunan dan koefisien luas bangunan, dan menampilkan apakah proyek memenuhi persyaratan minimum KDB dan KLB sesuai peraturan daerah tempat proyek berlangsung.
d. Lembar keempat dirancang untuk mendapatkan besaran-besaran tekno ekonomi yang digunakan dalam proyek.
e. Lembar kelima dirancang untuk mendapatkan rincian besaran nilai sewa/jual minimal dari unit-unit pendapatan.
f. Lembar keenam untuk mengetahui pada tahun berapa terjadi titik impas dari penjualan unit-unit pendapatan yang didapat dari sheet sebelumnya
g. Lembar ketujuh hingga kesembilan dirancang untuk menganalisa kelayakan investasi dengan metode NPV, IRR, dan RCR.
h. Lembar yang terakhir adalah lembar kesimpulan/output dari kelayakan investasi proyek.
YSQ Spreadsheet dirancang sebagai alat bantu analisis investasi secara otomatis menampilan hasil akhir (output) setelah pengguna terlebih dahulu memasukkan data pada sel-sel isian data yang terletak pada lembar input. Oleh karena itu pembuatan lembar-lembar sesudah lembar input dirancang untuk selalu menggunakan data-data dari lembar input dalam penghitungan atau analisisnya.
commit to user
Hasil akhir dari analisis pada program ini diharapkan dapat menjadi pertimbangan dalam pengambilan keputusan investasi dilihat dari aspek finansialnya. Selain itu, kemudahan menggunakan spreadsheet dimaksudkan agar dapat menjadi alat bantu pengambilan keputusan secara cepat dan dapat dipertanggung jawabkan hasilnya.
2.3
Input Kelayakan Investasi
Input dalam analisis kelayakan invetasi menurut Hartono Poerbo (1998) adalah besaran-besaran fisik teknologis dan besaran-besaran tekno ekonomi.
2.3.1 Besaran-Besaran Fisik Teknologis
1. Luas lantai kotor (gross floor area)
Luas lantai kotor adalah luas seluruh lantai bangunan. Luas lantai bangunan tinggi sangat tergantung dari program bangunan yang tergantung pula pada jenis proyek. Lokasi dan bentuk tanah turut menentukan luas lantai yang dapat dibangun. Bentuk denah untuk suatu jenis proyek menentukan pula luas lantai yang dapat dicapai.
2. Luas lantai bersih (netto floor area)
Luas lantai bersih adalah jumlah lantai yang dibatasi oleh dinding/kulit luar gedung yang beratap (covered area), termasuk ruang-ruang dalam tanah dikurangi luas lantai untuk inti gedung.
3. Efisiensi lantai (floor efficiency)
Efisiensi lantai adalah persentase luas lantai yang disewakan terhadap luas lantai kotor. Makin besar efisiensi lantai, makin besar pula pendapatan gedung.
4. Koefisien dasar bangunan (KDB) atau kepadatan bangunan (building density) Koefisien Dasar Bangunan adalah perbandingan luas lantai dasar bangunan terhadap luas tanah bangunan atau luas persil. Koefisien dasar bangunan dibatasi oleh peraturan tata kota yang berlaku. Peraturan tata kota menentukan batas
commit to user
presentase luas tanah yang boleh dibangun karena semakin mahal harga tanah dan semakin sempit lahan yang tersedia maka semakin tinggi bangunan yang direncanakan. Batasan-batasan tersebut mempengaruhi efek finansial suatu proyek. Kepadatan bangunan tergantung dari lokasi tanah, negara, dan waktu.
KDB = 100% persil Luas bangunan dasar lantai Luas
< Syarat KDB kota proyek berada (2.1)
5. Koefisien lantai bangunan (KLB)
Koefisien lantai bangunan adalah perbandingan total luas lantai kotor bangunan terhadap luas tanah bangunan atau luas persil, disebut juga floor area ratio. Perbandingan ini sangat tergantung tinggi bangunan ekonomis (economic building
height) dan peraturan tata kota yang didasarkan atas pertimbangan-pertimbangan
makro perkotaan dan ekonomi perkotaan (urban economics).
KLB = persil Luas kotor lantai Luas
< Syarat KLB kota proyek berada (2.2)
2.3.2 Besaran-Besaran Tekno Ekonomi
1) Harga satuan tanah
Biaya tanah (land cost) ialah biaya langsung dan tidak langsung yang dikeluarkan untuk pengadaan tanah ditambah beban bunga sejak pembelian hingga gedung menghasilkan pendapatan.
2) Harga satuan gedung
Harga satuan gedung ialah harga permeter persegi luas lantai kotor termasuk biaya pondasi, instalasi listrik intern, AC dan lain-lain. Dalam proyek investasi total terdiri dari : biaya pengadaan tenaga listrik, telepon, izin bangunan. Dalam studi komponen-komponen tersebut, dimasukkan dalam harga satuan gedung.
commit to user 3) Biaya bangunan
Biaya bangunan ialah luas lantai kotor kali harga satuan gedung (unit price). 4) Biaya-biaya tidak langsung (indirect cost)
Kelompok biaya ini berupa :
a. Biaya perencanaan dan konsultan b. Biaya pendanaan (financing cost) c. Biaya hukum (legal cost)
Untuk proyek gedung besarnya kelompok biaya ini adalah sekitar 20% dari harga gedung.
5) Biaya investasi total
Komponen-komponen biaya investasi total adalah : a. Biaya tanah (land cost)
b. Biaya bangunan
c. Biaya-biaya tidak langsung (perencanaan, financing cost, hukum dan lain- lain).
6) Modal sendiri (equity)
Modal sendiri ialah jumlah modal yang ditanam untuk sesuatu proyek untuk membiayai pekerjaan-pekerjaan pra-konstruksi, seperti pengadaan tanah, perencanaan, penasehat, biaya-biaya hukum equity tersebut, biasanya sebesar ±25% dari investasi total (untuk proyek-proyek komersil).
7) Modal pinjaman (borrowed capital loan)
Modal pinjaman adalah pembiayaan proyek yang berasal dari : a. Kredit langsung dari bank atau institusi keuangan lainnya
b. Dana dari pasar uang dan modal (hasil penjualan saham-saham, obligasi, surat berharga dan lain-lain). Untuk pemberian kredit orang mengharapkan bunga dan pembelian saham orang mendapat deviden.
8) Perbandingan modal pinjaman terhadap modal sendiri (loan equity ratio) Perbandingan ini tidak mutlak, tergantung jenis proyek yang mempengaruhi resiko proyek. Lazimnya untuk proyek komersiil perbandingannya adalah 3:1.
commit to user 9) Suku bunga
Bunga atas sesuatu pinjaman adalah sejumlah uang sebagai imbalan atas jasa pemberian modal pinjaman yang dapat dinikmati oleh pemberi pinjaman. Hal ini juga berkaitan dengan perubahan nilai uang terhadap waktu. Suku bunga dinyatakan dalam % pertahun.
10) Faktor Tingkat Bunga (Discount factor)
Discount factor merupakan faktor tingkat bunga. Jadi discount factor untuk n
tahun, dengan tingkat bunga d akan sama dengan : 11) Masa konstruksi
Untuk proyek-proyek komersial yang dibiayai dengan modal pinjaman yang dikenakan bunga, meskipun proyek belum menghasilkan pendapatan, masa konstruksi harus diusahakan sesingkat-singkatnya agar beban bunga selama masa tersebut sekecil-kecilnya.
Para kreditur umumnya memberi keringanan berupa penangguhan pembayaran pokok kredit dan bunganya selama masa konstruksi (grace
period). Adakalanya kreditur hanya memberikan penangguhan pembayaran
pokok kreditnya saja tetapi bunganya harus dibayar. 12) Masa pelunasan kredit (pay-out time)
Masa pelunasan kredit adalah jangka waktu kredit dikurangi masa konstruksi. Panjangnya jangka waktu kredit adalah tergantung situasi, kondisi dan jenis proyek. Untuk proyek-proyek komersial biasanya sekitar 15 tahun.
13) Tingkat hunian kamar
Tingkat hunian kamar adalah jumlah kamar terisi/terjual dibandingkan dengan jumlah kamar yang mampu dijual. Tingkat hunian kamar merupakan tolak ukur keberhasilan hotel dalam menjual jasa penyewaan kamar. Penghitungan tingkat hunian kamar (hotel occupancy) sangat berarti dalam dunia perhotelan karena dari hasil perhitungan ini bisa digunakan sebagai alat perbandingan antara hotel yang bersangkutan dengan hotel lain dalam rangka bisnis.
14) Pendapatan bangunan
a. Sewa (per meter persegi perbulan), atau sewa perkamar perhotel b. Sewa-beli (hire-purchase) dalam proyek flat atau perkantoran
commit to user
c. Penjualan (dengan atau tanpa angsuran) dalam proyek flat/perkantoran. Proyek-proyek pertokoan dan perkantoran murah banyak yang dijual langsung kepada peminat dengan angsuran jangka pendek 3-5 tahun.
15) Pengeluaran bangunan
a. Biaya operasi dan pemeliharaan gedung (listrik, AC, gas, air minum, pembersihan gedung dan halaman, keamanan)
b. Biaya personil c. Asuransi
d. Pajak-pajak real estate (PBB/ Pajak Bumi dan Bangunan)
Pengeluaran-pengeluaran ini dibebankan atas service charge yang berkisar antara 20-30% dari pendapatan sewa dasar (base rate). Pengeluaran-pengeluaran yang dibebankan atas pendapatan sewa dasar (base rate) adalah :
a. Pajak perseroan, untuk analisa pendahuluan pajak perseroan diperhitungkan sebesar 15% laba kena pajak.
( Hartono Poerbo, 1998 : 27 )
Laba kena pajak ialah pendapatan kotor dikurangi : Biaya operasi gedung
Pengeluaran untuk pembayaran bunga modal pinjaman Pengeluaran untuk pajak atas bunga (interest tax) Depresiasi / penyusutan gedung dan peralatan Asuransi kredit
b. Penyusutan (depresiasi) bangunan
c. Bila gedung dibiayai dengan modal pinjaman, maka diperlukan biaya amortisasi pokok pinjaman dan bunganya (capital return + interest) d. Modal sendiri dikembalikan berikut keuntungannya selama umur
ekonomis proyek.
16) Biaya operasi dan pemeliharaan gedung Komponen biaya ini terdiri dari :
a. Biaya pemeliharaan gedung b. Biaya listrik, telepon dan AC c. Pajak Bumi dan Bangunan d. Asuransi gedung dan peralatan
commit to user e. Biaya personil dan badan pengelola gedung.
Biaya operasi dan pemeliharaan bangunan hotel tergantung bintang hotel. Besarnya atas dasar empiris sebagai berikut :
Hotel Bintang 5 = 50% x pendapatan total Hotel Bintang 4 = 40% x pendapatan total Hotel Bintang 3 = 30% x pendapatan total Hotel Bintang 2 = 20% x pendapatan total
( Hartono Poerbo, 1998 : 9 ) 17) Pajak atas bunga (interest tax)
Pajak atas bunga merupakan unsur biaya yang mengurangi pajak perseroan. 18) Depresiasi, penyusutan bangunan
Adalah nilai ganti per tahun yang harus dikeluarkan atas beban pendapatan sebelum pajak yang besarnya tergantung dari umur ekonomis (economic life) suatu gedung dan jenis gedung.
Cara depresiasi bermacam-macam, tetapi untuk keperluan analisis pendahuluan digunakan sistem garis lurus (straight line method). Rumus untuk menghitung biaya depresiasi per tahun adalah sebesar :
BD = (2.3)
( Moch. Ichsan, dkk, 2000 : 170 ) dimana :
BD = jumlah depresiasi per tahun
Nilai sisa = 0, karena jika ada nilai sisa maka nilai terakhir jumlahnya tidak akan sama dengan nilai sisa sehingga laba yang tercantum akan lebih besar dari kenyataan.
Umur ekonomis untuk hotel adalah 40 tahun ( Hartono Poerbo, 1998 :10 ) 19) Pengembalian modal pinjaman
Bila selama masa konstruksi tidak dilakukan pembayaran pokok maupun bunga, maka periode tersebut disebut masa tenggang (grace period) tetapi selama periode tersebut, kreditnya berkembang. Besarnya modal pinjaman yang harus dikembalikan ialah perkembangan nilainya akibat pembebanan bunga sejak modal pinjaman itu dipakai sampai akhir masa konstruksi.
commit to user
Perkembangan kredit tersebut (loan build up) tergantung urutan besarnya penarikan kredit (loan draw down).
20) Pengembalian modal sendiri (return on equity)
Setiap penanaman modal pasti mengharapkan modalnya kembali berikut keuntungannya yang presentasinya lebih tinggi daripada tingkat bunga di pasaran uang dan modal, sebab setiap investasi mengandung resiko (investment risk). Jangka waktu pengembalian modal sendiri dapat diperhitungkan selama umur ekonomis (economic life) suatu proyek, atau sama dengan jangka waktu pelunasan kredit. Pengembalian modal sendiri dapat dihitung dengan rumus sebagai berikut :
Pengembalian modal sendiri = n 1
x F (2.4)
dengan : n = masa pengembalian kredit (tahun) F = besar modal yang akan datang (Rp). 21) Biaya bunga (return on equity)
Sebelum menghitung bunga, terlebih dahulu dihitung perkembangan masa kredit di akhir masa konstruksi, denga rumus :
F = P (1 + i)n (2.5)
dengan : F = besar modal di akhir masa konstruksi (Rp) P = besar modal di awal masa konstruksi (Rp) i = besar bunga setahun (%)
n = masa konstruksi (tahun)
Besarnya biaya bunga dapat dihitung dengan rumus sebagai berikut : Biaya Bunga = 1 -) i (1 ) i (1 i n n x F - n 1 x F (2.6)
dengan : F = besarnya modal di akhir masa konstruksi (Rp) i = besarnya bunga setahun (%)
n = masa pengembalian kredit (tahun) 22) Cash Flow
Setiap proyek selalu mempunyai cash inflow dan cash outflow atau arus uang masuk dan arus uang keluar. Masuk dan keluarnya uang digambarkan dalam suatu daftar yang diatur secara sistematis dan kronologis.
commit to user
2.4. Analisis Ekonomi Teknik
2.4.1 Pengertian Dasar
Menurut Ferianto Raharjo (2007), analisis ekonomi teknik digunakan untuk menentukan pilihan terbaik dari sejumlah alternatif yang ada. Agar dapat menentukan pilihan yang terbaik, harus dibandingkan nilai (dalam hal ini uang) dari masing-masing alternatif. Nilai uang itu baru dapat dibandingkan bila berada pada waktu yang sama dengan cara mengonversi nilai dari waktu yang berbeda tersebut.
2.4.2 Rumus dalam Analisis Ekonomi Teknik
Beberapa rumus penting yang merupakan dasar analisis ekonomi proyek yang menggunakan bunga berganda (interest compound) dan metode penggandaan yang berperiode (discrete compounding) menurut Donald G. Newnan (1990) adalah sebagai berikut :
a. Nilai uang masa datang (F) bila diketahui nilai uang saat ini (P) dengan tingkat suku bunga (i) dan periode (n)
F = P(1 + i)n (2.7)
Faktor pengali (1+ i)n diatas disebut faktor pembungaan majemuk tunggal (single payment compound amount factor). Faktor bunga tersebut diperoleh melalui tabel bunga yang terdapat dalam Lampiran. Jika mempergunakan tabel bunga dalam perhitungan ekuivalensi, maka persamaan diatas diubah dengan persamaan faktor bunga menjadi :
F = P (F/P,i,n) (2.8)
b. Nilai uang saat ini (P) bila diketahui nilai uang masa depan (F), tingkat suku bunga (i) dan periode (n).
n i F P ) 1 ( (2.9)
Faktor pengali (1+ i)n diatas disebut single payment present worth factor. Rumus faktor bunganya dapat ditulis sebagai berikut :
commit to user
c. Nilai tahunan (A) bila diketahui nilai mendatang (F) tingkat suku bunga (i) dan periode (n), disebut juga penanaman sejumlah uang (sinking fund).
1 ) 1 ( n i Fi A (2.11)
Rumus faktor bunganya dapat ditulis sebagai berikut :
A = F(A/F,i,n) (2.12)
d. Nilai tahunan (A) bila diketahui nilai sekarang (P) tingkat suku bunga (i) dan periode (n), disebut juga pemasukan kembali modal (capital recovery).
1 ) 1 ( ) 1 ( n n i i Pi A (2.13)
Faktor bunganya disebut dengan uniform series capital recovery factor. Sehingga rumus tabel bunganya menjadi :
A = P (A/P,i, n) (2.14)
e. Nilai yang akan datang (F) bila diketahui nilai tahunan (A) dengan tingkat suku bunga (i) dan periode (n).
i i A F n ] 1 ) 1 [( (2.15)
Dimana faktor pengali disebut uniform series compound amount factor. Rumus tabel bunganya dapat ditulis :
F = A (F/A,i,n) (2.16)
f. Nilai sekarang (P) bila diketahui nilai tahunan (A) dengan tingkat suku bunga (i) dan periode (n).
n n i i i A P ) 1 ( ] 1 ) 1 [( (2.17)
Dimana faktor pengali disebut uniform series present worth factor. Maka rumus tabel bunganya adalah :
P = A (P/A,i, n) (2.18)
g. Nilai tahunan (A) bila diketahui tingkat kenaikan (G) dengan tingkat suku bunga (i) dan periode (n).
1 ) 1 ( 1 n i n i G A (2.19)
commit to user
Faktor pengali disebut arithmetic gradient uniform series factor, dan rumus faktor bunganya adalah :
A = G (A/G,i, n) (2.20)
2.4.3 Perhitungan Sewa Minimum dan Titik Impas (Break Even Point)
Perhitungan sewa merupakan harga minimum, dimana faktor lain seperti letak dan sebagainya tidak diperhitungkan. Nilai sewa minimum diperoleh jika pendapatan gedung sama dengan pengeluaran.
Pendapatan kotor per tahun dihitung dengan rumus sebagai berikut :
R = e x a x b x 365 x r (2.21) ( Hartono Poerbo, 1998 : 55 )
dimana, R = Pendapatan
a = Prosentase tingkat hunian kamar (%) b = Jumlah kamar (buah)
365 = Jumlah hari dalam setahun r = Harga Sewa per kamar (Rp)
e = Koefisien pendapatan hotel ( ditetapkan = 2,5 )
Sedangkan untuk mencari besarnya pengeluaran dihitung dengan cara menjumlahkan semua pengeluaran yang terjadi.
Penetapan harga kamar mempunyai tujuan, yaitu untuk memperoleh keuntungan sesuai yang diharapkan, mengembalikan modal sesuai dengan waktu yang telah ditargetkan, memperbaiki pangsa pasar (market share), dan meningkatkan penjualan product line.
(A. Ferry T. Indratno, A. Sulistya Wibawa, Sartono Kusumaningrat, 1999 : 21) Pada umumnya harga kamar hotel dihitung dengan menambah 21% biaya pajak dan service (tax and service).
Setiap usaha mempunyai resiko dan ketidakpastian. Dengan analisis titik impas besarnya resiko dapat diketahui dalam rangka suatu proses pemutusan. Titik
commit to user
impas dicapai bila keadaan usaha telah menghasilkan pendapatan yang dapat menutup semua pengeluaran. Jadi pada suatu titik impas terdapat suatu kapasitas minimum yang harus tercapai agar usaha tidak rugi (break-even capacity)
( Hartono Poerbo, 1998 ).
Titik impas dicapai apabila keadaan usaha telah menghasilkan pendapatan yang dapat menutup semua pengeluaran rutin/operasional, atau perumusannya:
Pendapatan = Pengeluaran
Titik impas adalah suatu titik keseimbangan dimana pendapatan dapat menutupi pengeluaran pokok gedung. Pencapaian titik impas dapat dilihat pula dari faktor okupansi yakni persentase kamar hotel yang harus disewa agar semua pengeluaran pokok dapat ditutup dari pendapatan gedung (break-even occupancy factor). Jika faktor okupasi pada titik impas = V %, maka :
Pendapatan tahunan x V% = Pengeluaran Tahunan (2.22)
2.5. Analisis Penilaian Investasi
Menurut Donald G. Newnan (1990), metode yang digunakan dalam analisis kelayakan investasi suatu proyek khususnya metode Net Present Value dan
Revenue Cost Ratio adalah sebagai berikut:
2.5.1 Metode Nilai Sekarang Netto (Net Present Value)
Metoda ini dikenal sebagai metoda Present Worth (Nilai Sekarang) dan digunakan untuk menentukan apakah suatu rencana mempunyai keuntungan dalam perioda waktu analisis. Hal ini dihitung dari Present Worth of the Revenue (PWR), dan
Present Worth of the Cost (PWC). Aliran kas proyek yang dikaji meliputi
keseluruhan, yaitu biaya modal, operasional, produksi, pemeliharaan, dan pengeluaran lain-lain.
NPV = PWR – PWC (2.23)
dengan
NPV = nilai sekarang neto
PWR = nilai sekarang dari pendapatan PWC = nilai sekarang dari biaya/pengeluaran
commit to user
Kriteria keputusan untuk mengetahui layak atau tidaknya suatu investasi dalam metode NPV, yaitu jika :
NPV > 0, usulan investasi diterima (menguntungkan) NPV < 0, usulan investasi ditolak (tidak menguntungkan)
NPV = 0, nilai investasi sama walau usulan investasi diterima maupun ditolak.
2.5.2 Metode Revenue Cost Ratio
Metode ini menganalisis suatu proyek dengan membandingkan nilai revenue terhadap nilai cost. Rumus untuk menghitung RCR adalah:
PWC PWR
RCR (2.24)
Ada tiga kemungkinan nilai R/C yang terjadi, yaitu: Bila nilai R/C < 1, proyek tidak layak dijalankan Bila nilai R/C = 1, proyek marginal (marginal project) Bila nilai R/C > 1, proyek layak dijalankan
2.5.3 Metode Arus Pengembalian Internal (Internal Rate of Return)
Metoda Tingkat Pengembalian/Internal Rate of Return Method (IRR) menurut Robert J. Kodoatie (1994) adalah besarnya tingkat bunga yang menjadikan biaya pengeluaran dan pemasukan sama besarnya. Logika sederhananya menjelaskan bahwa investasi dikatakan menguntungkan jika tingkat bunga ini lebih besar dari tingkat bunga yang relevan.
Metoda ini digunakan untuk memperoleh suatu tingkat bunga dimana nilai pengeluaran sekarang bersih (NPV) adalah nol.
NPV (0) = PWR – PWC - I pada i = ? (2.25) dengan
NPV = nilai sekarang neto
PWR = nilai sekarang dari pendapatan PWC = nilai sekarang dari biaya/pengeluaran I = biaya investasi setelah konstruksi
Kriteria keputusan untuk mengetahui layak atau tidaknya suatu investasi dalam metode IRR, yaitu jika :
commit to user
BAB 3
METODOLOGI PENELITIAN
3.1
Metode Penelitian
Metode yang digunakan untuk menyelesaikan rumusan masalah adalah dengan metode analisis deskriptif. Deskriptif berarti pemaparan masalah yang ada, sedangkan analisis berarti data yang dikumpulkan mula-mula disusun, dijelaskan, kemudian dianalisis. Metode ini melakukan analisis investasi bangunan hotel dengan studi kasus proyek pembangunan Aquarius Boutique Hotel Palangkaraya, hingga diperoleh suatu hasil yang menegaskan hubungan antar variabel yang dianalisis, yaitu hubungan antara volume investasi bangunan gedung hotel dengan nilai sewa gedung dan tolak ukur finansial lainnya.
3.2
Sumber Data
Analisis yang dilakukan menggunakan data sekunder yang diperoleh dengan cara mengadakan wawancara langsung dengan pihak yang terkait, data tersebut berupa
capital cost, denah lokasi dan data-data lain yang berhubungan dengan analisis
yang diasumsikan secara wajar sesuai kondisi yang berlaku. Detail data sekunder tercantum dalam lampiran.
3.3
Tahapan Penelitian
Tahap-tahap yang dilakukan dalam penelitian adalah sebagai berikut: a. Pengumpulan data lapangan berupa:
1. Capital Cost proyek hotel 2. Denah ruang dan bangunan
3. Data-data proyek yang diperlukan untuk input data
b. Membuat YSQ 4 untuk menghitung besaran-besaran fisik teknologis c. Membuat YSQ 4 untuk menghitung besaran-besaran tekno ekonomi
commit to user
d. Membuat YSQ 4 untuk menghitung nilai sewa minimal, dengan ketentuan pendapatan ≥ pengeluaran.
e. Membuat YSQ 4 untuk menganalisis kelayakan investasi dengan metode: 1. Net Present Value
2. Revenue Cost Ratio 3. Internal Rate of Return
f. Membuat YSQ 4 untuk menghitung harga sewa kamar hotel. g. Membuat YSQ 4 untuk menganalisis titik impas (break even point) h. Kesimpulan
commit to user
Tahapan penelitian dapat dilihat pada Gambar 3.1 berikut ini
Gambar 3.1 Diagram Alir Penelitian Mulai
Studi pustaka
Pembuatan program YSQ untuk analisis proyek hotel
Pembuatan YSQ 4 Spreadsheet Aplikasi spreadsheet Pengumpulan data sekunder
Analisis kelayakan Aquarius Boutique Hotel secara manual
Perbaikan spreadsheet Tidak Sesuai Ya Kesimpulan Selesai
commit to user
Algoritma analisis kelayakan investasi dapat dilihat pada gambar 3.2 berikut ini
Gambar 3.2 Algoritma Analisis Kelayakan Investasi
Pendapatan (dalam variabel r)
Pengumpulan Data Pengolahan Data Pengeluaran Biaya Operasi dan Pemeliharaan Biaya pengembalian pokok pinjaman Biaya bunga modal pinjaman Biaya bunga modal sendiri Biaya pajak perseroan Biaya depre-siasi Biaya pengembalian pokok sendiri
Perhitungan Harga Sewa Minimum (r) Pendapatan = Pengeluaran
Analisis penilaian kelayakan investasi
analisis NPV analisis RCR analisis IRR Layak Tidak Ya analisis BEP
commit to user
BAB 4
HASIL & PEMBAHASAN
4.1
YSQ 4 Spreadsheet
YSQ 4 spreadsheet adalah lembar kerja yang dikembangkan dari YSQ
spreadsheet yang dikhususkan sebagai alat bantu analisis investasi proyek hotel.
Pembuatan program YSQ-4 spreadsheet dilakukan dengan pembuatan formulasi dalam lembar kerja Excel 2007 sesuai dengan rumus-rumus analisis investasi yang sudah ada.
4.1.1 Perencanaan YSQ 4 Spreadsheet
YSQ 4 Spreadsheet sebagai alat bantu analisis kelayakan investasi proyek hotel dibuat terdiri dari 10 sheet, yaitu:
a. Lembar pertama adalah halaman muka atau cover yang dinamakan lembar MENU.
b. Lembar kedua adalah lembar INPUT yang berisi data fisik proyek serta rincian tipe-tipe kamar yang ada, yang diperlukan untuk analisis.
c. Lembar ketiga adalah lembar besaran fisik teknologis (BFT) yang digunakan untuk mendapatkan nilai koefisien dasar bangunan dan koefisien luas bangunan, dan menampilkan apakah proyek memenuhi persyaratan minimum KDB dan KLB sesuai dengan peraturan daerah tempat proyek berlangsung. d. Lembar keempat adalah lembar BIAYA INVESTASI yang berisi rincian
biaya investasi proyek yang akan dibangun.
e. Lembar kelima adalah lembar NILAI SEWA MINIMAL, yang dibuat untuk mendapatkan nilai sewa minimal.
f. Lembar keenam adalah lembar NPV, yang dibuat untuk menganaliss kelayakan investasi dengan metode NPV.
g. Lembar ketujuh adalah lembar RCR, yang dibuat untuk menganaliss kelayakan investasi dengan metode RCR.
commit to user
h. Lembar kedelapan adalah lembar IRR, yang dibuat untuk menganaliss kelayakan investasi dengan metode IRR.
i. Lembar kesembilan adalah lembar BEP & BEOF, yang dibuat untuk mengetahui pada tahun berapa terjadi titik impas dari investasi hotel.
j. Lembar kesepuluh adalah lembar OUTPUT yang berisi hasil atau kesimpulan dari kelayakan investasi proyek hotel.
4.1.2 Formula yang Digunakan
Proses pengolahan data menggunakan rumus-rumus dalam program MS Excel 2007 sebagai basic program dalam penyusunan spreadsheet ini. Dalam program MS Excel 2007 sudah disediakan rumus singkat dalam analisis ekonomi teknik sehingga user lebih dimudahkan dalam proses perhitungannya. Rumus yang digunakan sudah tersedia dan tidak dilakukan perubahan bahasa pemrograman didalamnya.
Rumus-rumus yang digunakan adalah sebagai berikut : Tabel 4.1 Rumus yang digunakan dalam YSQ 4 Spreadsheet
No Rumus Fungsi
1. Hyperlink
Fungsi untuk memudahkan user untuk membuka halaman lain atau file lain dengan cara menghubungkannya menggunakan shape.
2. SUM Fungsi untuk menjumlahkan semua angka pada suatu
barisan sel tertentu.
3. PV Fungsi untuk mencari nilai sekarang dari serangkaian arus
kas yang besarnya sama pada periode tertentu. 4. PMT
Fungsi untuk mencari nilai serangkaian arus kas yang besarnya sama pada periode tertentu dari suatu nilai sekarang pada tingkat bunga tertentu.
5. PPMT
Fungsi untuk mencari nilai serangkaian arus kas yang besarnya sama pada periode tertentu dari suatu nilai masa yang akan datang pada tingkat bunga tertentu.
6. IF
Fungsi untuk menghasilkan sebuah ekspresi (bisa nilai bisa pernyataan) jika kondisi yang ditetapkan bernilai BENAR dan kondisi lain bernilai SALAH.
7. VLOOKUP
Fungsi untuk mencari nilai pada barisan nilai kolom pertama dan menghasilkan nilai pada baris yang sama dari barisan nilai pada kolom yang lainnya.
commit to user 8. OR
Fungsi untuk menghasilkan nilai BENAR jika sekurang-kurangnya 1 pernyataan benar dan menghasilkan nilai SALAH jika semua pernyataan salah.
A. Hyperlink
Rumus umumnya sebagai berikut :
HYPERLINK(link_location,friendly_name)
link_location adalah bagian dan nama file yang akan dibuka. Link_location dapat
menunjuk pada spesifik sel atau range dalam worksheet MS Excel.
friendly_name adalah teks atau nilai yang muncul pada sel. Friendly_name
ditampilkan berwarna biru dan bergaris bawah. B. SUM
Rumus umumya sebagai berikut : SUM(number1,number2, …)
number1, number2, … adalah 1 hingga 255 data yang akan dijumlahkan.
C. PV
Rumus umumya sebagai berikut : PV(rate,nper,pmt,[fv],[type])
rate adalah tingkat suku bunga per peroide. nper adalah jumlah total periode pembayaran.
pmt adalah pembayaran pada setiap periode. Secara khusus, pmt terdiri dari
cicilan pokok dan bunga tetapi tidak termasuk biaya dan pajak. Sebagai contoh : pembayaran bulanan sebuah mobil seharga $10,000.00 dengan masa kredit selama 4 tahun adalah $263.33. User harus memasukkan angka -263.33 sebagai nilai pmt pada formula yang digunakan. Jika pmt dihilangkan, user harus memasukkan nilai yang mewakili fv.
fv adalah nilai yang akan datang atau keseimbangan kas yang ingin dicapai setelah
pembayaran terakhir. Jika fv dihilangkan, berarti nilainya diasumsikan nol.
type adalah angka 0 atau 1 dan mengindikasikan waktu pembayaran seharusnya
dilakukan. Nol atau dihilangkan berarti pembayaran pada akhir periode sedangkan angka 1 berarti pembayaran pada awal periode.
commit to user D. PMT
Rumus umumnya sebagai berikut : PMT(rate,nper,pv,[fv],[type])
pv adalah nilai sekarang, atau jumlah total pembayaran masa yang akan datang
yang dibawa ke nilai sekarang. E. PPMT
Rumus umumnya sebagai berikut : PPMT(rate,per,nper,pv,[fv],[type])
per menunjukkan periode pembayaran dari nper.
F. IF
Rumus umumnya sebagai berikut :
IF(logical_test,value_if_true,value_if_false)
logical_test adalah ekspresi atau pernyataan logis yang bisa dinilai benar atau
salah. Sebagai contoh : A10=100 adalah pernyataan logis. Jika nilai pada sel A10 sama dengan 100, pernyataannya dinilai BENAR. Jika nilainya bukan 100, maka pernyataannya dinilai SALAH.
value_if_true adalah nilai atau pernyataan yang muncul jika logical_test bernilai
benar.
value_if_false adalah nilai atau pernyataan yang muncul jika logical_test bernilai
salah.
G. VLOOKUP
Rumus umumnya sebagai berikut :
VLOOKUP(lookup_value,table_array,col_index_num,[range_lookup])
lookup_value adalah nilai yang dicari pada kolom pertama dari table_array. Jika lookup_value lebih kecil dari nilai terkecil pada kolom pertama table_array, maka
VLOOKUP akan menghasilkan nilai kesalahan #N/A.
table_array adalah dua atau lebih kolom data. Nilai pada kolom pertama table_array menunjukkan nilai yang dicari dengan lookup_value. Nilai ini bisa
sebagai teks atau angka.
commit to user
range_lookup nilai logika yang muncul ketika ingin memilih VLOOKUP mencari exact match (nilai yang benar-benar tepat) atau approximate match (nilai yang
kira-kira sama). User hanya tinggal mengklik pilihan yang muncul.
H. OR
Rumus umumnya sebagai berikut : OR(logical1,logical2,...)
logical1,logical2,... adalah 1 hingga 255 data yang akan yang akan diuji bernilai
benar atau salah.
Untuk operasi penjumlahan, pengurangan, perkalian dan pembagian tidak digunakan rumus secara khusus. Pada formula bar, user hanya tinggal mengetikkan symbol = (sama dengan) kemudian klik sel yang akan dioperasikan dan selanjutnya mengetikkan tanda baca yang mewakili operasi yang diinginkan. Untuk operasi penjumlahan menggunakan tanda +, pengurangan menggunakan tanda -, pembangian menggunakan tanda / sedangkan operasi perkalian menggunakan tanda *.
commit to user
4.1.3 Tampilan YSQ 4 Spreadsheet
Lembar kerja atau sheet direncanakan mempunyai tampilan sebagai berikut :
4.1.3.1 Lembar Menu
Gambar 4.1 Lembar Menu YSQ 4 Spreadsheet
Gambar 4.1 menunjukkan tampilan menu YSQ 4 Spreadsheet. Pada lembar ini berisi keseluruhan menu yang ada pada lembar kerja. User hanya tinggal mengklik menu yang ingin dilihat rinciannya, maka program akan secara otomatis menampilkan lembar tersebut.
Pada lembar ini, tidak ada pengisian data yang harus dilakukan. Lembar ini terhubung pada setiap lembar analisis yang ada sesuai ikon yang tertera. Jika user mengklik ikon “Input” maka lembar Input akan muncul secara otomatis. Demikian juga jika diklik pada ikon yang lain, maka akan terhubung pada lembar yang dimaksud secara otomatis. Tetapi jika user ingin melakukan analisis kelayakan untuk pertama kalinya, user harus mengklik ikon “Input” terlebih dahulu untuk melakukan pengisian data baru bisa melihat hasil analisis pada setiap lembar dari lembar menu utama ini.
commit to user
4.1.3.2 Lembar Input
Gambar 4.2 Lembar Input YSQ 4 Spreadsheet
Pengisian data dilakukan pada setiap sel yang sudah diberikan comment dengan tanda merah pada ujung kanan atas sel. Jika sel tersebut diklik, maka comment tersebut akan muncul dan dapat membantu user dalam proses pengisian data. Untuk mengamankan sel yang tidak perlu dilakukan pengisian data, maka sel-sel yang lain sudah dikunci dari semua tindakan perubahan.
Lembar ini terdiri dari data-data yang harus diisikan yang dibagi dalam 5 tabel. Tabel pertama adalah tabel DATA PROYEK. User harus memasukkan data pada sel D7, D9, D10, serta sel D12 hingga D16. Data-data ini digunakan untuk analisis lembar BFT pada sel F12 dan F20, lembar BIAYA INVESTASI pada sel G9, M29, M31, lembar NILAI SEWA MINIMAL pada sel E8, H13, H21, M15, M17, M23, M25, lembar LAPORAN LABA-RUGI pada kolom H (Bunga), lembar NPV pada sel F12 hingga F14, lembar IRR pada sel F10 hingga F12. Tabel kedua adalah tabel BESARAN FISIK TEKNOLOGIS. Pengisian data dilakukan pada setiap sel dalam tabel ini. Data tersebut digunakan untuk analisis lembar BFT pada sel F12, F13, F20, F21 dan F28.
Tabel ketiga adalah tabel PERHITUNGAN INVESTASI, data-data dalam tabel ini digunakan untuk analisis pada lembar BIAYA INVESTASI. Sel B30, B31,
commit to user
B33, B35, B37, digunakan dalam analisis BIAYA INVESTASI pada sel C29, C30, J9, J12, J15, J23.
Tabel keempat adalah tabel DATA FASILITAS HOTEL yang terdiri dari 5 kolom. Kolom pertama adalah kolom Tipe Kamar/Ballroom. User tinggal memasukkan tipe-tipe Kamar yang ada. Kolom kedua adalah kolom Koefisien, kolom ketiga adalah kolom Luas, kolom keempat adalah kolom Jumlah Unit, dan kolom kelima adalah kolom total luas. User harus mengisikan data pada kolom-kolom tersebut secara manual untuk digunakan dalam analisis. Kesemua data pada kolom ini digunakan untuk analisis lembar NILAI SEWA MINIMAL pada sel C9 hingga sel E32; lembar OUTPUT pada sel J9 hingga N32.
Tabel kelima adalah tabel PERKIRAAN PENGELUARAN TAHUNAN. Pengisian data dilakukan pada sel I41 yaitu besarnya Biaya Lain-lain. Data tersebut digunakan untuk analisis lembar NILAI SEWA MINIMAL.
Ada tiga tipe cara pengisian data pada lembar input, antara lain : 1. Input of text
Sebagai contoh adalah pengisian nama proyek. User mengetik nama proyek pada kolom telah yang disediakan.
commit to user 2. Input of values
Adalah pengisian data berupa angka atau nilai. Sebagai contoh adalah pengisian data harga tanah berikut ini:
Gambar 4.4 Contoh Input of value pada lembar Input
Sel D7 adalah sel untuk memasukkan klasifikasi bintang hotel. Dalam pengisian data, user tinggal memasukkan angka 4 dan tidak perlu disertai satuan, notasi atau symbol apapun.
Semua data yang harus diisikan untuk melakukan analisis kelayakan investasi adalah data pada kolom yang sudah diberi comment atau petunjuk pada sel tersebut.
4.1.3.3 Lembar Besaran Fisik Teknologis (BFT)
Proyek yang akan dibangun harus memenuhi persyaratan KDB dan KLB yang telah ditentukan oleh pemerintah daerah tempat proyek berada. Lembar BFT YSQ 4 Spreadsheet menampilkan rincian hasil analisis KDB dan KLB proyek yang akan dibangun. Berikut adalah tampilan lembar BFT YSQ 4 Spreadsheet:
commit to user
Gambar 4.5 Lembar Besaran Fisik Teknologis YSQ 4 Spreadsheet
Untuk sel F12, data yang digunakan adalah data pada lembar INPUT pada sel D14 dan D20. Data untuk sel F13 adalah data pada lembar INPUT pada sel D22. Untuk sel F20 adalah data pada lembar INPUT pada sel D14 dan D18. Untuk sel F21 adalah data pada lembar INPUT pada sel D23. Untuk sel F28 adalah data pada lembar INPUT pada sel D18 dan D19.
Tiga tanda dibawah kolom analisis menghubungkan lembar ini dengan lembar sebelumnya, lembar sesudahnya, dan lembar menu. Tiga tanda tersebut ada pada setiap lembar atau sheet analisis yang mempunyai fungsi sama.
4.1.3.4 Lembar Biaya Investasi
Gambar 4.6 menampilkan rincian perhitungan biaya investasi. Perbedaan penentuan besarnya biaya tak langsung pada setiap proyek mendasari penulis membuat lembar ini. Dalam penentuan besarnya biaya tak langsung ada yang diperinci, diambil dari komponen biaya tak langsung dan ada juga yang langsung diambil dari persentase biaya tertentu. Berikut adalah tampilan lembar Biaya Investasi YSQ 4 Spreadsheet:
commit to user
Gambar 4.6 Lembar Biaya Investasi YSQ 4 Spreadsheet
Untuk sel G9, data yang digunakan adalah data pada lembar INPUT pada sel N27. Data untuk sel C29,C30 adalah data pada lembar INPUT pada sel B30, B31. Sedangkan untuk sel J9, J12, J15, J23 data yang digunakan adalah data pada sel INPUT B33, B35, B37, dan B40.
4.1.3.5 Lembar Nilai Sewa Minimal
Lembar pada ini dibuat untuk mencari nilai jual minimal agar pemilik proyek dapat mengetahui harga sewa minimal kamar, dengan tujuan untuk mendapatkan keuntungan secara finansial. Pada pembangunan proyek hotel, komponen biaya pengeluaran tahunan terdiri dari BOP (Biaya Operasional dan Pemeliharaan), biaya bunga modal, biaya pengembalian pokok modal, biaya pajak perseroan, dan biaya depresiasi/penyusutan.
User hanya tinggal merubah nilai pengali terhadap r pada sel K36 untuk
mengetahui seberapa besar keuntungan yang akan didapat. r adalah nilai sewa minimal kamar per meter persegi, sedangkan R adalah nilai sewa minimal agar proyek mendatangkan keuntungan yang besarnya dapat ditentukan sendiri oleh
user berdasarkan nilai pengali yang diinginkannya. Berikut adalah tampilan
commit to user
Gambar 4.7 Lembar Nilai Sewa Minimal YSQ 4 Spreadsheet
Untuk sel C9 hingga E31, data yang digunakan adalah data pada lembar Input pada sel F8 hingga J30. Untuk sel H9, data yang digunakan adalah data pada Lembar INPUT pada sel I34. Untuk sel I13, data yang digunakan adalah data pada Lembar INPUT pada sel D11, D13, D16, dan data pada lembar BIAYA INVESTASI pada sel M25. Untuk sel M15, data yang digunakan adalah data pada Lembar INPUT pada sel D12, dan data pada lembar NILAI SEWA MINIMAL pada sel I13. Untuk sel M17, data yang digunakan adalah data pada Lembar INPUT pada sel D12, D13, dan data pada lembar NILAI SEWA MINIMAL pada sel I13. Untuk sel I21, data yang digunakan adalah data pada Lembar INPUT pada sel D10, D13, D16, dan data pada lembar BIAYA INVESTASI pada sel M25. Untuk sel M23, data yang digunakan adalah data pada Lembar INPUT pada sel D12 dan data pada sel I21 pada lembar NILAI SEWA MINIMAL. Untuk sel M25, data yang digunakan adalah data pada Lembar INPUT pada sel D13 dan D12 serta data pada sel I21 pada lembar NILAI SEWA MINIMAL.
Untuk sel M28, data yang digunakan adalah data pada Lembar INPUT pada sel I40.
commit to user
4.1.3.6 Lembar Net Present Value (NPV)
Gambar 4.8 Lembar Net Present Value (NPV) YSQ 4 Spreadsheet
Untuk sel F7, data yang digunakan adalah data pada sel E33 dan K37 pada lembar NILAI SEWA MINIMAL. Untuk sel F9, data yang digunakan adalah data pada sel F7, F14 dan F16 pada lembar NPV. Untuk sel F10 dan F11, data yang digunakan adalah data pada sel N29 dan N31 pada lembar NILAI SEWA MINIMAL. Untuk sel F13, data yang digunakan adalah data pada sel F10, F15, F16 dan G13 pada lembar NPV. Untuk sel G13, data yang digunakan adalah data pada sel F11, F14, F15, dan F16 pada lembar NPV.Untuk sel F14, F15, dan F16, data yang digunakan adalah data sel D8, D12 dan D13 pada lembar INPUT. Untuk sel F19, data yang digunakan adalah data sel F9 dan F13 pada lembar NPV.
commit to user
4.1.3.7 Lembar Revenue Cost Ratio (RCR)
Gambar 4.9 Lembar Revenue Cost Ratio (RCR) YSQ 4 Spreadsheet
Untuk sel G7, data yang digunakan adalah data pada sel F7 pada lembar NPV. Untuk sel G9, data yang digunakan adalah data pada sel G7, G14 dan G16 pada lembar RCR. Untuk sel G10 dan G11 data yang digunakan adalah data pada sel F10 dan F11 pada lembar NPV. Untuk sel G13, data yang digunakan adalah data pada sel G10, G15, G16 dan H13 pada lembar RCR. Untuk sel H13, data yang digunakan adalah data F13 pada lembar NPV.
Untuk sel G14, G15 dan G16, data yang digunakan adalah data sel F14, F15 dan F16 pada lembar NPV. Untuk sel G19, data yang digunakan adalah data sel G9 dan G13 pada lembar RCR.
commit to user
4.1.3.8 Lembar Internal Rate of Return (IRR)
Gambar 4.10 Lembar Internal Rate of Return (IRR) YSQ 4 Spreadsheet Untuk sel F7, data yang digunakan adalah data sel F7 pada lembar NPV. Untuk sel F8 dan F9 data yang digunakan adalah data pada sel N32 dan N31 pada lembar NILAI SEWA MINIMAL. Untuk sel F10, data yang digunakan adalah data pada sel M25 pada lembar BIAYA INVESTASI. Untuk sel F12, data yang digunakan adalah data pada sel D13 dan D16 pada lembar INPUT dan sel M25 pada lembar BIAYA INVESTASI. Untuk sel F13, F14, dan F15 data yang digunakan adalah data pada sel D8, D12, dan D13 pada lembar INPUT. Untuk sel F20, data yang digunakan adalah data pada sel J29, K8, dan L28 pada lembar IRR. Untuk sel I8 hingga I28, data yang digunakan adalah data pada sel F7, F8, F9, F13, F14, dan H8 hingga H28 pada lembar IRR. Untuk sel J8 hingga J28 data yang digunakan adalah data pada sel F12 pada lembar IRR. Untuk sel K8 hingga K28 data yang digunakan adalah data pada sel I8 hingga I28 dan J8 hingga J28 pada lembar IRR.
commit to user
4.1.3.9 Lembar Break Even Point (BEP)
Gambar 4.11 Lembar Break Even Point (BEP) YSQ 4 Spreadsheet
Untuk sel D10 hingga D51, data yang digunakan adalah data sel A10 hingga A51 pada lembar BEP, sel E33 dan K37 pada lembar NILAI SEWA MINIMAL, dan sel D13 dan D16 pada lembar INPUT. Untuk sel E10 hingga E51 data yang digunakan adalah data pada sel D10 hingga D51 dan E10 hingga E50 pada lembar BEP. Untuk sel G10, data yang digunakan adalah data pada sel M25 pada lembar BIAYA INVESTASI dan sel D13 dan D16 pada lembar INPUT. Untuk sel G11 hingga G51, data yang digunakan adalah data pada sel A11 hingga A51, F11 hingga F51, R11 dan R13 pada lembar BEP, sel D12, D13, dan D16 pada lembar INPUT. Untuk sel H10 hingga H51, data yang digunakan adalah data pada sel G10 hingga G51 dan H10 hingga H51 pada lembar BEP. Untuk sel I10 hingga I51, data yang digunakan adalah data pada sel E10 hingga E51, dan H10 hingga H51 pada lembar BEP. Untuk sel K14, data yang digunakan adalah data pada sel E33 dan M37 pada lembar NILAI SEWA MINIMAL, untuk sel O14, data yang digunakan adalah data pada sel M15, M17, M23 dan M25 pada lembar NILAI SEWA MINIMAL, untuk sel O15, Q14 data yang digunakan adalah data sel K14, O14, Q14 pada lembar BEP, data pada sel E8 lembar NILAI SEWA MINIMAL dan data sel K9 dan M33 pada lembar NILAI SEWA MINIMAL.
commit to user
4.1.3.10 Lembar Output
Lembar ini menampilkan hasil atau kesimpulan secara menyeluruh dari perhitungan analisis kelayakan. Semua hasil yang ditampilkan adalah hasil analisis pada setiap lembar atau sheet.
Gambar 4.12 Lembar Output YSQ 4 Spreadsheet
Untuk data sel G8, G9, G10 mengacu pada sel F12, F20, F28 pada lembar BFT. Untuk data sel G11 mengacu pada sel M25 pada lembar BIAYA INVESTASI. Untuk data sel G12 dan G13 mengacu pada sel E8 dan sel E33, K37 pada lembar NILAI SEWA MINIMAL. Untuk data sel G14 mengacu pada sel K29, M29, dan M33 pada lembar NILAI SEWA MINIMAL. Untuk data sel G15 mengacu pada sel F19 pada lembar NPV. Untuk data sel G16 mengacu pada sel G19 pada lembar RCR. Untuk data sel G17, G18, dan G19 mengacu pada sel F20 lembar IRR, sel M51 lembar BEP, dan sel K37 lembar NILAI SEWA MINIMAL. Untuk data sel H8, H9, mengacu pada sel G13 dan G21 pada lembar BFT. Untuk data sel H14 mengacu pada sel N31 pada lembar NILAI SEWA MINIMAL. Untuk data sel H15, H16, dan H17 mengacu pada sel F20 lembar NPV, sel G20 lembar RCR, dan sel F21 lembar IRR.Untuk data sel J10 hingga M32 mengacu pada sel F8 hingga I30 pada lembar Input. Untuk data sel N10 hingga N32 mengacu pada sel S10 hingga S32 pada lembar Output.
commit to user
4.2
Perhitungan Kalibrasi dengan Studi Kasus
Aquarius Boutique Hotel Palangkaraya
Untuk perhitungan Kalibrasi (aplikasi YSQ 4 Spreadsheet & perhitungan manual) diperlukan data-data yang diperoleh dari data sekunder proyek hotel yaitu sebagai berikut :
1. Total Biaya Investasi Biaya langsung
Biaya tanah (land cost) = Rp 15.000.000.000 Biaya bangunan gedung = Rp 80.000.000.000 Biaya tidak langsung (15% harga gedung) = Rp 12.000.000.000 Perabot dan dekorasi interior (10% harga gedung) = Rp 8.000.000.000 Perlengkapan hotel (5% harga gedung) = Rp 4.000.000.000 Pekerjaan halaman/landscaping (1,25% harga gedung) = Rp 1.000.000.000 Sub Total = Rp 120.000.000.000 Modal kerja (0,8% x Rp 120.000.000.000) = Rp 960.000.000 Total = Rp 120.960.000.000 Dibulatkan = Rp 121.000.000.000 Total biaya investasi terdiri dari 25% modal sendiri yaitu sebesar Rp 30.250.000.000 dan 75% modal pinjaman sebesar Rp 90.750.000.000
2. Data luas lantai kamar hotel :
Tipe Kamar Jumah Kamar Luas (m2) Superior 39 30 Deluxe 50 30 Executive 18 30 Suite 2 60 President Suite 1 90
Tabel 4.2 Data Luas Lantai Kamar Hotel
3. Syarat KLB & KDB = 6,4 & 75%
4. Luas persil = 2840 m2
5. Luas lantai dasar = 1925 m2
6. Luas lantai bersih = 3420 m2
commit to user
8. Umur ekonomis = 40 tahun
9. Masa pelunasan kredit = 15 tahun
10. Bunga kredit = 13 % per tahun
11. Bunga modal sendiri = 13 % per tahun
12. Masa konstruksi = 1 tahun
13. Tingkat hunian hotel, untuk memperoleh nilai sewa minimum maka tingkat hunian hotel dalam perhitungan awal diasumsikan sebesar 100%.
Dari data tersebut, data-data seperti total biaya investasi, masa pelunasan kredit, bunga kredit, masa konstruksi dan tingkat hunian hotel (hotel occupancy) adalah data yang sangat berpengaruh dalam analisis kelayakan investasi dan penentuan harga sewa kamar. Dalam YSQ 4 Spreadsheet data-data tersebut digunakan sebagai input program yang diproses dengan cepat untuk mengetahui apakah proyek investasi tersebut layak untuk dilaksanakan atau tidak, maupun untuk mengetahui harga sewa kamar hotel. Jadi, dengan menggunakan program YSQ 4
Spreadsheet, owner atau pengelola hotel dapat mengestimasi nilai atau besaran
dari masing-masing data tersebut dan menentukan perencanaan yang tepat agar proyek investasi layak dilaksanakan dan agar memperoleh harga sewa kamar yang diinginkan.
4.2.1 Aplikasi YSQ 4 Spreadsheet
Untuk menggunakan program YSQ 4 Spredsheet, hal pertama yang harus dilakukan adalah membuka file YSQ 4 Spreadsheet kemudian memasukkan
password yang digunakan untuk melindungi file, setelah itu akan muncul menu
utama YSQ 4 Sreadsheet dan setelah itu dapat digunakan untuk analisis kelayakan investasi.
Selain itu, demi keamanan data dan agar user tidak mengubah isi, format dan formula pada program baik sengaja maupun tidak sengaja; semua data, hasil yang ditampilkan dan keterangan yang digunakan di dalam program sudah dikunci. Data yang tidak dikunci adalah data yang memang harus dimasukkan user sebagai komponen penilaian kelayakan investasi. Hal ini dilakukan untuk menjaga
commit to user
orisinalitas program dan untuk menghindari penggunaan program yang tidak sebagaimana mestinya.
Untuk data yang harus dimasukkan user dalam melakukan analisis pada program ini, pada sel yang dimaksud sudah diberi comment untuk memandu user dalam proses pengisian data. Comment adalah kalimat yang muncul ketika user mengklik sel tertentu sebagai petunjuk dalam pengisian data pada sel tersebut. Dalam program ini, semua sel yang harus dimasuki data, sudah diberikan
comment dengan tanda merah pada ujung kanan atas sel dan ketika sel diklik,
maka comment akan muncul.
Program YSQ 4 Spreadsheet hanya terdiri dari 1 workbook dan berisi 12 lembar kerja atau sheet untuk menganalisis kelayakan investasi proyek hotel. Dalam pembuatan program ini, penulis hanya menggunakan rumus-rumus yang tersedia dalam MS Excel 2007 dan tidak merubah bahasa pemrograman.
Aplikasi program YSQ 4 Spreadsheet pada Proyek Pembangunan Aquarius Boutique Hotel Palangkaraya adalah sebagai berikut:
4.2.1.1 Menu Utama
Lembar menu utama menampilkan semua menu yang ada dalam program aplikasi YSQ 4 Spreadsheet. Menu-menu ini dibuat dalam bentuk ikon-ikon dengan tampilan yang cukup menarik. Ikon dibuat dari bentuk-bentuk (shape) yang tersedia pada menu Insert pada MS Excel. Jika akan memasukkan data masukan,
user tinggal mengklik ikon “Input”, maka lembar ini akan terbuka secara
otomatis.
