iii
EVALUASI INVESTASI RUKO
Ugi Cahyono NRP : 9921030
Pembimbing : Yohanes Lim Dwi Adianto, Ir., MT. UNIVERSITAS KRISTEN MARANATHA
FAKULTAS TEKNIK JURUSAN SIPIL BANDUNG
ABSTRAK
Investasi merupakan arah strategi suatu perusahaan yang harus ditetapkan dan dievaluasi secara periodik. Investasi juga merupakan kekuatan penggerak utama dari setiap usaha. Keputusan melakukan investasi memerlukan analisis-analisis dan kajian-kajian mendalam mengingat modal yang diperlukan sangat besar, dimana modal berupa uang memiliki hubungan yang erat dengan waktu dan tidak terlepas dari bunga. Tujuan penulisan tugas akhir ini adalah untuk melakukan evaluasi terhadap kelayakan investasi pembangunan ruko, baik dalam aspek finansial, maupun penentuan harga jual ruko. Metode analisis yang digunakan adalah Metode Nilai Sekarang dan Metode Laju Pengembalian Internal. Data-data yang terdapat dalam studi kasus diperoleh dari Bapak Tjoen Ping, selaku pemilik ruko yang berlokasi di Jalan Dr. Surya Soemantri, unit kavling No. 8a, Bandung.
Minimum Attractive Rate of Return (MARR) yang digunakan adalah sebesar 20% per tahun atau 0,37% per minggu dan harga jual yang ditetapkan oleh investor untuk kedua ruko tersebut adalah Rp 3.700.000.000,00. Apabila penjualan ruko dilakukan langsung setelah ruko tersebut selesai dibangun ( pada minggu ke-27 ), maka NPV yang diperoleh adalah sebesar Rp 619.590.157,20 dan IRR sebesar 85,32% per tahun atau 1,58% per minggu. Berdasarkan kriteria kelayakan aspek finansial, maka investasi tersebut layak untuk diimplementasikan karena NPV bernilai positif dan IRR>MARR.
vi
DAFTAR ISI
Halaman
SURAT KETERANGAN TUGAS AKHIR………...i
SURAT KETERANGAN SELESAI TUGAS AKHIR………ii
ABSTRAK………..iii 1.1 Latar Belakang Masalah……….1
1.2 Tujuan Penulisan………2
2.3 Perkiraan Biaya dan Manfaat Masa Depan………...10
vii 4.1 Kriteria Kelayakan Aspek Finansial Investasi Ruko ……….31
4.2 Keuangan Proyek ………..32
4.2.1 Perhitungan Bobot Pengeluaran Proyek untuk Tiap Jenis-Jenis Pekerjaan ………...………...33
4.2.2 Pengeluaran Bobot Pekerjaan Tiap Minggu………....34
4.2.3 Biaya Pengeluaran Proyek Tiap Minggu……….36
4.3 Menentukan Total Biaya Investasi……….37
4.3.1 Analisis dengan Metode Nilai Sekarang ……….41
viii
4.3.3 Evaluasi Kelayakan Investasi Ruko……….…43
4.4 Penentuan Harga Jual Ruko dengan MARR 20% per tahun atau 0,37% per minggu……….……….….44
BAB 5 KESIMPULAN DAN SARAN 5.1 Kesimpulan……….55
5.2 Saran……….…..56
DAFTAR PUSTAKA……….…..57
LAMPIRAN………..58 A Denah Bangunan Ruko.
ix
DAFTAR NOTASI DAN SINGKATAN
PPN = Pajak Pertambahan Nilai PPh = Pajak Penghasilan
UMR = Upah Minimum Regional
MARR = Tingkat suku bunga yang diinginkan IMB = Izin Mendirikan Bangunan
A = Cash flow biaya konstruksi B = Cash out total biaya investasi F = Nilai uang di masa mendatang
G = Nilai harga tanah pada akhir minggu ke-27 H = Nilai biaya IMB pada akhir minggu ke-27 I = Cash flow biaya konstruksi pada minggu ke-5 P = Nilai uang pada saat ini
x
DAFTAR GAMBAR
Halaman
Gambar 2.1 Sasaran proyek yang juga merupakan triple constrain…………..6
Gambar 3.1 Bagan balok jadwal proyek……….26
Gambar 4.1 Bobot pengeluaran proyek per minggu………...35
Gambar 4.2 Biaya pengeluaran proyek per minggu………....37
Gambar 4.3 Cash flow harga tanah ………...……….38
Gambar 4.4 Cash flow untuk biaya IMB ……….38
Gambar 4.5 Cash flow biaya konstruksi minggu ke-5………...39
Gambar 4.6 Cash flow biaya konstruksi ………...…………...40
Gambar 4.7 Cash out total biaya investasi ………..…………...41
xi
DAFTAR TABEL
Halaman
Tabel 2.1 Perhitungan bunga majemuk ……….13
Tabel 3.1 Rencana anggaran biaya proyek……….24
Tabel 3.2 Jenis dan volume pekerjaan ………...27
Tabel 4.1 Pengeluaran bobot pekerjaan tiap minggu……….….34
Tabel 4.2 Biaya pengeluaran proyek tiap minggu……….…36
Tabel 4.3 Biaya-biaya konstruksi pada akhir minggu ke-27……….39
Tabel 4.4 Harga jual ruko pada minggu pertama………47
Tabel 4.5 Harga jual ruko pada minggu ke-68………49
i
BAB 1
PENDAHULUAN
1.1 Latar Belakang Masalah
Investasi merupakan arah strategi suatu perusahaan yang harus ditetapkan
secara periodik dan dievaluasi ulang karena merupakan komitmen jangka panjang
dari suatu perusahaan. Keputusan melakukan investasi memerlukan
analisis-analisis dan kajian mendalam mengingat modal yang diperlukan sangat besar,
dimana modal berupa uang memiliki hubungan yang erat dengan waktu dan tidak
terlepas dari bunga.
Investasi dapat dilakukan dalam bentuk tanah, bangunan, peralatan, sumber
daya alam, fasilitas penelitian, pengembangan produk, dan sumber daya lainnya
yang digunakan untuk keuntungan ekonomi masa depan. Investasi juga
merupakan kekuatan pengerak utama dari setiap usaha. Hal tersebut akan
2
berdasarkan pada perencanaan untuk menjalankan dana yang ada atau yang baru
diperoleh. Tujuan utama investasi adalah memperoleh berbagai macam manfaat
yang layak di kemudian hari. Manfaat tersebut dapat berupa manfaat keuangan,
manfaat non keuangan, atau kombinasi dari kedua-duanya. Contoh dari manfaat
keuangan misalnya laba. Sedangkan contoh manfaat non keuangan adalah
penciptaan lapangan kerja baru, peningkatan ekspor, subtitusi impor ataupun
pendayagunaan bahan baku dalam negeri yang berlimpah.
Seperti yang telah kita ketahui, bahwa keputusan untuk melakukan investasi
memerlukan kajian-kajian dan analisis yang mendalam mengingat modal yang
dibutuhkan untuk membiayai investasi tersebut sangat besar. Demikian pula
halnya dengan usaha pembangunan ruko. Kajian-kajian dan analisis yang
diperlukan meliputi semua hal dari persiapan awal sebelum melakukan investasi
dalam pembangunan ruko, dengan pertimbangan bahwa usaha tersebut
menjanjikan pengembalian modal yang cukup menarik secara finansial kepada
investor.
1.2 Tujuan Penulisan
Tujuan penulisan tugas akhir ini adalah untuk mengevaluasi kelayakan
investasi pembangunan ruko, baik dalam aspek finansial maupun penentuan harga
3
1.3 Pembatasan Masalah
Pembatasan masalah dalam penulisan tugas akhir ini meliputi:
• Metode yang digunakan untuk melakukan penilaian terhadap investasi
pembangunan ruko adalah Metode Nilai Sekarang ( NPV ), dan Metode
Laju Pengembalian Internal ( IRR ).
• Biaya investasi yang diperhitungkan adalah harga tanah, biaya IMB, biaya
konstruksi, dan biaya operasional.
• Perhitungan biaya konstruksi dilakukan tiap minggu.
• Yang termasuk biaya operasional adalah biaya asuransi kebakaran, biaya
keamanan, biaya listrik, dan biaya pengecatan.
• Pembayaran biaya keamanan dan biaya listrik dilakukan setiap 4 minggu
sekali. Sedangkan biaya asuransi kebakaran dibayar per tahun.
• Pengecatan dilakukan satu tahun setelah ruko selesai dibangun.
• Modal awal merupakan modal yang berasal dari pinjaman.
• MARR ditetapkan sebesar 20% per tahun atau 0,37% per minggu.
• Proyek yang ditinjau adalah pembangunan ruko di jalan Dr. Surya
Soemantri, Unit Kavling No. 8a, Bandung ( Kompleks Setra Sari Mal ).
• Jumlah ruko adalah sebanyak 2 buah.
• Konstruksi menggunakan struktur beton bertulang.
• Jumlah lantai adalah 4.
• Pendapatan hasil penjualan ruko dibayar secara tunai.
• 1 tahun diasumsikan 54 minggu.
4
1.4 Sistematika Penulisan
Bab 1 Pendahuluan
Bab ini berisi tentang latar belakang masalah, tujuan
penulisan, pembatasan masalah, dan sistematika penulisan.
Bab 2 Tinjauan Pustaka
Bab ini berisi tentang pengertian proyek, teori-teori
mengenai investasi, dan metode-metode investasi.
Bab 3 Studi Kasus
Berisi data proyek, biaya investasi proyek, dan harga jual
proyek.
Bab 4 Analisis Data
Dalam bab ini, penulis akan menganalisis data-data yang
telah diperoleh dengan menggunakan teori-teori yang ada.
Bab 5 Kesimpulan dan Saran
Bab ini berisi kesimpulan dan saran yang diperoleh dari
55
BAB 5
KESIMPULAN DAN SARAN
5.1 Kesimpulan
Berdasarkan analisis masalah yang telah dilakukan pada bab sebelumnya, penulis menarik beberapa kesimpulan, antara lain:
1. Tingkat pengembalian minimum ( MARR ) yang berlaku adalah sebesar
20% per tahun atau 0,37% per minggu. Apabila penjualan ruko dilakukan
langsung pada saat ruko tersebut selesai dibangun atau pada minggu
ke-27, maka diperoleh Nilai Bersih Sekarang atau NPV sebesar Rp
619.590.157,20 dan Tingkat Bunga Laju Pengembalian Internal atau IRR
56
kelayakan aspek finansial, maka dapat dikatakan bahwa investasi tersebut
layak untuk diimplementasikan, karena memenuhi kriteria kelayakan
aspek finansial, yaitu NPV bernilai positif dan IRR > MARR.
2. Harga jual ruko sangat dipengaruhi oleh waktu, dimana semakin lama
umur investasi, maka harga jual investasi tersebut pun meningkat. Hal
tersebut dapat dilihat dari perubahan harga jual ruko pada minggu pertama
setelah ruko selesai dibangun, yaitu sebesar Rp 2.865.920.564,77 menjadi
Rp 3.740.744.306,19 pada minggu ke-68.
3. Bunga sangat berpengaruh dalam menentukan harga jual ruko, terutama
bunga pinjaman. Semakin besar bunga pinjaman, maka akan semakin
tinggi harga jual ruko.
5.2 Saran
Adapun saran yang dapat diberikan pada studi ini antara lain sebagai
berikut:
1. Adanya sistem perawatan dan pemeliharaan bangunan ruko yang baik agar
usia bangunan tersebut dapat bertahan dalam jangka waktu yang lama,
khususnya apabila ruko yang telah selesai dibangun tidak langsung terjual,
sehingga selama ruko tersebut masih menjadi tanggungan investor, tidak
diperlukan pengeluaran biaya tambahan untuk perbaikkan bangunan ruko
tersebut.
2. Jika tingkat pengembalian minimum yang diinginkan ( MARR )
divariasikan atau berbeda-beda, maka hendaknya perlu diadakan
57
DAFTAR PUSTAKA
1. Apono, Andreas Y.H. (2003), Tinjauan Kelayakan Proyek dengan
Menggunakan Net Present Value Method dan Internal Rate Of Return Method, Bandung.
2. Blank, Leland T & Tarquin, Anthony J. (1985), Engineering Economy,
Second Edition, Penerbit McGraw Hill International Book.
3. Erich A. Helfert. (1996), Teknik Analisis Keuangan, Edisi Kedelapan,
Penerbit Erlangga, Jakarta.
4. E. Paul DeGramo, William G. Sullivan, James A. Bontadelli, Elin M. Wicks.
(1997), Ekonomi Teknik, Jilid 1, Terjemahan Ir. Joseph Setyono, M.Eng.Sc,
dan Ir. Hadi Sutanto, M.Eng, Penerbit PT. Ikrar Mandiriabadi.
5. Harun, Dadan Kurniawan. Prinsip-Prinsip Ekonomi Teknik. Cetakan
Pertama, Penerbit Rosda Jayaputra, Jakarta.
6 Joyowiyono, Marsudi. (1992), Ekonomi Teknik, Jilid 1, Penerbit Yayasan Badan Penerbit Pekerjaan Umum, Jakarta.
7. Newman, Donald, G. (1990), Engineering Economy Analysis, 8thedition,
California:Engineering Press.
8. Soeharto, Iman. (1997), Studi Kelayakan Proyek Industri, Penerbit Erlangga,
Jakarta.
9. Sutoyo, Siswanto Drs. (1995), Studi Kelayakan Proyek, Teori dan Praktek,
