Perhitungan dan Evaluasi Ekonomi Investasi

E. LAMPIRAN E

PERHITUNGAN INVESTASI DAN EVALUASI EKONOMI

Perhitungan evaluasi ekonomi meliputi:

1. Modal Keseluruhan (Total Capital Investment) - Modal Tetap (Fixed Capital)

- Modal Kerja (Working Capital) 2. Biaya Produksi (Manufacturing Cost)

- Biaya Produksi Langsung (Direct Production Cost) - Biaya Produksi Tetap (Fixed Charges)

- Biaya Produksi Tidak Langsung (Indirect Manufacturing Cost) 3. Pengeluaran Umum (General Expense)

4. Analisa Keuntungan 5. Analisa Kelayakan

- Percent Return on Investment (ROI) - Pay Out Time (POT)

- Break Event Point (BEP) - Shut Down Point (SDP)

- Discounted Cash Flow Rate of Return (DCF) - Net Present Value (NPV)

Basis atau asumsi yang diambil adalah:

1. Kapasitas produksi 10.000 ton/tahun.

2. Pabrik beroperasi selama 330 hari/tahun.

3. Masa konstruksi pabrik selama 2 tahun. Konstruksi dilakukan mulai awal tahun 2025 sampai akhir tahun 2026. Pabrik mulai beroperasi pada awal tahun 2027.

4. Tahun pertama konstruksi dikeluarkan investasi sebesar 70% dan tahun kedua sebesar 30%.

5. Nilai rongsokan (salvage value) sama dengan nol.

6. Biaya kerja (working capital) pada tahun kedua konstruksi.

7. Nilai kurs $1 = Rp 15.770,4600,- (www.bi.go.id, 21 November 2022).

8. Kapasitas produksi tahun pertama sebesar 0% dari kapasitas rancangan, tahun kedua 90%, tahun ketiga dan seterusnya 100%.

9. Suku bunga pinjaman bank sebesar 10% dan konstan selama pabrik beroperasi.

10. Proyeksi Chemical Engineering Index (CE Indeks) tahun 2025 adalah 631,74

11. Harga-harga peralatan pabrik menggunakan referensi grafik yang dibuat pada beberapa buku dengan indeks harga tertentu.

12. Metode yang digunakan dalam melakukan analisa ekonomi adalah metode linier dan Discounted Cash Flow (DCF).

A. Perkiraan Harga Alat

Harga peralatan dihitung dengan indeks harga:

C_x=C_y×I_x Iy

(Ulrich, 1984) Keterangan:

Cx= Harga alat pada tahun x Cy= Harga alat pada tahun y Ix = Indeks harga pada tahun x Iy = Indeks harga pada tahun y

Harga alat untuk jenis yang sama dengan kapasitas berbeda dapat dihitung dengan menggunakan sixtenth factor rule:

Cb=Ca

(

^ba

)

^0,6 (Ulrich, 1984)

Keterangan:

Ca= Harga alat pada kapasitas a

Cb= Harga alat pada kapasitas b

Harga alat untuk tahun A dapat diperoleh dari buku Peters, M.S. and Timmerhaus, K.D. (1991) (Cost Index =356), Ulrich (1984) (Cost Index = 315), dan website www.matche.com (Cost Index = 576,10).

Sementara itu, untuk indeks harga peralatan diperoleh dari http://accessintelligence.imirus.com/, yang tertera pada tabel berikut:

Tabel E.1. Indeks Harga Peralatan

Tahun Annual Index Tahun ke –

2010 444,2 1

2011 468,2 2

2012 499,6 3

2013 525,4 4

2014 575,4 5

2015 521,9 6

2016 550,8 7

2017 585,7 8

2018 584,6 9

2019 567,3 10

2020 576,1 11

2021 556,8 12

2022 610,0 13

2023 620,9 14

2024 631,7 15

2025 642,6 16

2026 653,5 17

2008 2010 2012 2014 2016 2018 2020 2022 2024 2026 2028 0

100 200 300 400 500 600 700

f(x) = 10.88 x − 21397.1 R² = 0.86

Tahun

Index

Gambar E.1. Kurva Chemical Engineering Plant Cost Index

Dengan asumsi bahwa perubahan harga indeks peralatan tiap tahun terjadi secara linier maka dengan pendekatan linier diperoleh indeks bias harga peralatan pada tahun 2024 adalah sebesar 631,74.

Contoh Perhitungan:

Storage Tank (ST-101)

Kapasitas = 263,7952 m³ Harga Alat, Cp1982 = $ 89.192,3170

Cp₂₀₂₄=Cp₁₉₈₂

(

^II20211982

)

^=$89.192,3170

(

^556,80315

)

^=$157.658,0385

Nilai inflasi pada tahun 2022, 2023, dan 2024 yaitu 4,0; 4,0; dan 3,5%.

Maka,

Cp₂₀₂₄=$157.658,0385×(1+0,04)×(1+0,04)×(1+0,035)=$200.244,0161 Maka, harga untuk 1 buah Storage Tank yaitu:

Harga 1 buah Storage Tank= $ 200.244,0161

Perincian harga alat-alat proses dan utilitas dapat dilihat pada tabel berikut:

Tabel E.2. Harga Peralatan Proses

No. Alat Proses Jumlah Fbm Harga ($) Harga ($) 24

1. Storage Tank (ST-101)¹ 1 1 157.658,04 200.244,0161 2. Storage Tank (ST-102)¹ 1 1 104.466,29 132.684,3135 3. Storage Tank (ST-201)¹ 1 1 74.506,37 94.631,7366 4. Storage Tank (ST-401)¹ 1 1 104.116,22 132.239,6928 5. Mixing Tank (MT-301)² 1 1 21.746,22 27.620,2304

6. Reaktor (RE-201)² 1 1 84.665,30 107.534,7638

7. Decanter (DC-301)² 1 1 20.586,43 26.147,1515

8. Decanter (DC-302)² 1 1 12.951,08 16.449,3817

9. Neutralizer (NE-301)² 1 1 36.630,31 46.524,7437

10. Cooler (CO-201)² 1 1 5.315,74 6.751,6119

11. Cooler (CO-202)² 1 1 2.319,60 2.946,1579

12. Cooler (CO-301)² 1 1 1.836,35 2.332,3750

13. Hopper (HP-301)² 1 1 2.512,90 3.191,6711

14. Bucket Elevator (BE-301)² 1 1 8.505,19 10.802,5790 15. Screw Conveyor (SC-301)² 1 1 3.672,70 4.664,7500

16. Pump (PP-101)² 1 1 1.060,57 1.347,0489

17. Pump (PP-102)² 1 1 707,05 898,0326

18. Pump (PP-201)² 1 1 1.414,10 1.796,0652

19 Pump (PP-202)² 1 1 1.060,57 1.347,0489

20 Pump (PP-203)² 1 1 1.060,57 1.347,0489

21 Pump (PP-301)² 1 1 707,05 898,0326

Total 21 822.398,4520

Sumber: 1. Ulrich, 1984; 2. www.matche.com, 2014.

Tabel E.3. Harga Peralatan Utilitas

No. Alat Utilitas Jumlah Fbm Harga ($) Harga ($) 24

1. Bak Sedimentasi (BS-101) 1 1 214,71 482,05

2. Storage Tank (ST-401) 1 1 101.000,00 123.984,15

3. Storage Tank (ST-402) 1 1 9.600,00 11.784,63

4. Storage Tank (ST-403) 1 1 11.700,00 14.362,52

5. Storage Tank (ST-404) 1 1 85.700,00 105.202,39

6. Storage Tank (ST-601) 1 1 29.100,00 35.722,16

7. Storage Tank (ST-602) 1 1 16.600,00 20.377,59

8. Receiver (RC-601) 1 1 135.100,00 165.844,14

9. Hot Basin (HB-601) 1 1 86,81 194,90

10. Cooling Tower (CT-601) 1 1 2.400,00 5.388,20

11. Cold Basin (CB-401) 1 1 92,19 206,97

12. Clarifier (CL-401) 1 3 9.400,00 63.311,30

13. Sand Filter (SF-401) 2 1 7.100,00 31.880,16

14. Evaporator (EP-601) 1 1 3.800,00 8.531,31

15. Condensor (CD-601) 1 1 38.900,00 87.333,67

16. Cation Exchanger (CE-401) 2 1 3.800,00 17.062,62 17. Anion Exchanger (AE-401) 2 1 3.800,00 17.062,62 18. Mixing Tank (MT-401) 1 1 126.700,00 155.532,59

19. Boiler (BO-401) 2 1 5.900,00 14.485,28

20. Pump (PU-401) 2 1 5.900,00 14.485,28

21. Pump (PU-402) 1 1 5.900,00 7.242,64

Tabel E.3. Harga Peralatan Utilitas

22. Pump (PU-403) 2 1 5.900,00 14.485,28

23. Pump (PU-404) 1 1 3.200,00 3.928,21

24. Pump (PU-405) 1 1 2.500,00 3.068,91

25. Pump (PU-406) 1 1 3.200,00 3.928,21

26. Pump (PU-407) 2 1 5.900,00 14.485,28

27. Pump (PU-408) 2 1 2.500,00 6.137,83

28. Pump (PU-409) 2 1 5.900,00 14.485,28

29. Pump (PU-410) 2 1 5.900,00 14.485,28

30. Pump (PU-411) 1 1 2.500,00 3.068,91

31. Pump (PU-412) 1 1 3.200,00 3.928,21

32. Pump (PU-413) 2 1 5.900,00 14.485,28

33. Pump (PU-414) 1 1 5.900,00 7.242,64

34. Pump (PU-415) 2 1 5.900,00 14.485,28

35. Pump (PU-601) 1 1 6.500,00 7.979,18

36. Pump (PU-602) 1 1 2.500,00 3.068,91

37. Pump (PU-603) 1 1 2.500,00 3.068,91

38. Pump (PU-604) 1 1 6.500,00 7.979,18

39. Pump (PU-605) 1 1 6.500,00 7.979,18

40. Pump (PU-606) 1 1 3.000,00 3.682,70

41. Air Blower (AB-501) 1 1 3.000,00 3.682,70

42. Air Blower (AB-502) 1 1 3.000,00 3.682,70

43. Air Blower (AB-503) 1 1 3.000,00 3.682,70

44 Air Blower (AB-504) 1 1 13.000,00 15.958,36

45 Cyclone (CY-501) 1 1 24.100,00 29.584,34

46 Air Dryer (AD-501) 1 1 69.800,00 85.684,09

47 Compressor (CP-501) 1 1 215.200,00 264.172,16

48 Compressor (CP-601) 1 1 1.033,32 2.319,90

49 Gudang (GD-401) 1 1 565,87 1.270,42

50 Gudang (GD-402) 1 1 25.074,52 56.294,33

51 Gudang (GD-403) 1 1 2.500,00 3.068,91

Total 62 1.518.781,4718

Total harga peralatan proses dan utilitas (EC) EC=$822.398,4520+$1.518 .781,4718=$2.341 .180 Dimana: $1 = Rp15.770,46

Maka,

EC=$2.341 .180×Rp15.770,46

$1 =Rp36.921.484 .341,56

B. Total Capital Investment

1. Fixed Capital Investment (FCI)

Fixed Capital Investment adalah biaya yang diperlukan untuk mendirikan fasilitas-fasilitas pabrik secara fisik (belum beroperasi).

Fixed Capital Investment terdiri biaya langsung (direct cost) dan biaya tidak langsung (indirect cost).

a. Direct Cost (DC)

Direct cost atau biaya langsung adalah biaya yang diperlukan untuk pembangunan pabrik. Biaya ini meliputi:

1) Biaya Pengadaan Peralatan (Purchased Equipment Cost) Adalah biaya pembelian peralatan pabrik dari tempat pembelian sampai ke lokasi pabrik. Biaya ini terdiri dari:

Biaya transportasi sampai di pelabuhan:

Transportasi ke pelabuhan = 15% × EC

= 15% × Rp 36.921.484.341

= Rp 5.538.222.651,23 Asuransi pengangkutan = 0,75% × EC

= 0,75% × Rp 36.921.484.341

= Rp 276.911.132,56 Transportasi ke lokasi = 5% × EC

= 5% × Rp 36.921.484.341

= Rp 1.846.074.217 Total Pembelian Alat (PEC) = Rp 44.582.692.342 2) Biaya Pemasangan Alat (Equipment Installation Cost)

Pemasangan peralatan meliputi biaya pekerja, pondasi, penyangga, podium, biaya kontruksi dan faktor lain yang berhubungan langsung dengan pemasangan peralatan.

Meliputi pemasangan, pengecatan, dan isolasi peralatan.

Besarnya biaya pemasangan sekitar 25 – 55% dari biaya peralatan, diambil sebesar 40% (Peters & Timmerhaus, 1991).

Pemasangan = 40% × PEC

= 40% × Rp 44.582.692.342

= Rp 17.833.076.937 3) Biaya Instrumentasi dan Kontrol

Biaya total instrumentasi tergantung pada jumlah kontrol yang diperlukan dan sekitar 6 – 30% dari harga total peralatan, diambil sebesar 35% (Peters & Timmerhaus, 1991).

Instrumentasi = 35% × PEC

= 35% × Rp 44.582.692.342

= Rp 15.603.942.320 4) Biaya Perpipaan (Piping Cost)

Meliputi biaya pekerja pembungkus pipa, valve, fitting, pipa, penyangga, dan lainnya yang termasuk dalam perancangan lengkap semua pipa yang digunakan secara langsung dalam proses. Besarnya biaya perpipaan sekitar 10 – 80% dari biaya peralatan, diambil sebesar 45%

(Peters & Timmerhaus, 1991).

Perpipaan = 45% × PEC

= 45% × Rp 44.582.692.342

= Rp 22.291.346.171

5) Biaya Instalasi Listrik (Electrical Installation)

Biaya untuk intalasi listrik meliputi pekerja instalasi utama dan material untuk daya dan lampu, dengan penerangan gedung termasuk biaya servis. Besarnya sekitar 10 – 40%

dari total biaya peralatan, diambil sebesar 15% (Peters &

Timmerhaus, 1991).

Listrik = 15% × PEC

= 15% × Rp 44.582.692.342

= Rp 15.603.942.320

6) Biaya Bangunan (Building Including Services)

Biaya untuk bangunan termasuk servis terdiri biaya pekerja, material, dan persediaan yang terlibat dalam perancangan semua gedung yang berhubungan dengan pabrik. Besarnya sekitar 10 – 70% dari biaya total alat, diambil sebesar 25%.

Bangunan= 25% × PEC

= 25% × Rp 44.582.692.342

= Rp 11.145.673.086

7) Pengembangan Lahan (Yard Improvement)

Biaya ini meliputi biaya untuk pagar, fasilitas olahraga, jalan raya, jalan alternatif, pertamanan, dan lainnya.

Dalam industri kimia nilainya sekitar 10 – 20% dari total biaya peralatan, diambil sebesar 10% (Peters &

Timmerhaus, 1991).

Yard Improvement= 10% × PEC

= 10% × Rp 44.582.692.342

= Rp 4.458.269.234 8) Tanah (Land)

Biaya untuk tanah dan survey tergantung pada lokasi properti dan dapat bervariasi oleh faktor biaya per hektar.

Untuk industri Nitrogliserin sendiri didirikan di Tangerang dengan luas tanah sebesar 3,0 hektar. Untuk harga tanah di Cilegon senilai Rp. 1.250.000,00 per 1 m².

Tanah = Luas Lahan × Harga Tanah

= 30.000 m² × Rp 1.250.000

= Rp 37.500.000.000 9) Service Facilities

Biaya ini meliputi perawatan fasilitas-fasilitas yang ada di dalam pabrik. Dalam industri kimia nilainya sekitar 30 – 80% dari total pembelian alat, diambil sebesar 30%

(Peters & Timmerhaus, 1991).

Service Facilities = 30% × PEC

= 30% × Rp 44.582.692.342

= Rp 13.374.807.703 Total Direct Cost (DC) = Rp 182.393.750.113 b. Indirect Cost (IC)

Indirect cost atau biaya tidak langsung meliputi:

1) Biaya Teknik dan Supervisi (Engineering and Supervision Cost)

Biaya untuk desain kontruksi dan teknik, gambar, akuntansi, kontruksi dan biaya teknik, travel, reproduksi, komunikasi, dan biaya kantor pusat. Besarnya sekitar 5 – 30% dari biaya langsung, diambil sebesar 10% (Peters &

Timmerhaus, 1991).

Teknik dan Supervisi = 10% × DC

= 10% × Rp 182.393.750.113

= Rp 18.239.375.011 2) Biaya Konstruksi (Contruction Cost)

Biaya ini bervariasi pada situasi yang berbeda-beda, namun dapat diperkirakan sekitar 10 – 20% dari biaya langsung, diambil sebesar 10% (Peters & Timmerhaus, 1991).

Konstruksi = 10% × DC

= 10% × Rp 182.393.750.113

= Rp 18.239.375.011

3) Biaya Jasa Kontraktor (Contractor’s Fee)

Biaya ini bervariasi pada situasi yang berbeda-beda, namun dapat diperkirakan sekitar 2 – 8% dari total DC, diambil sebesar 5% (Peters & Timmerhaus, 1991).

Biaya Jasa Kontraktor = 5% × DC

= 5% × Rp 182.393.750.113

= Rp 9.119.687.506 4) Biaya Tak Terduga (Contingencies)

Faktor biaya tak terduga biasanya dilibatkan dalam estimasi investasi modal untuk menjamin kejadian yang tak terduga, seperti badai, banjir, perubahan harga, perubahan desain yang kecil, kesalahan dalam estimasi, dan biaya tak terduga lainnya. Biaya ini berkisar 5 – 15%

dari total FCI, diambil sebesar 5% (Peters & Timmerhaus, 1991).

Biaya Tak Terduga = 5% × FCI 5) Plant Start Up

Sebelum pabrik beroperasi, kemungkinan akan ada perubahan-perubahan yang bertujuan untuk mengoptimumkan kondisi desain. Perubahan itu meliputi material, peralatan dan kerugian bila pabrik hanya beroperasi dengan kapasitas menurun. Biaya ini berkisar 0 – 12% dari modal tetap (Peters & Timmerhaus, 1991).

Biaya Start Up = 5% × FCI Total Indirect Cost (IC)

IC = Rp 45.598.437.528 + 0,1 FCI

Fixed Capital Investment (FCI)

FCI = Direct Cost + Indirect Cost

FCI = Rp 182.393.750.113 + Rp 45.598.437.528 + 0,1 FCI (1 – 0,1) FCI= Rp 227.992.187.641

0,9 FCI = Rp 227.992.187.641 FCI = Rp 253.324.652.935

Sehingga dapat dihitung:

Biaya Tak Terduga = 5% × FCI = Rp 12.666.232.647 Biaya Start Up = 5% × FCI = Rp 12.666.232.647

2. Working Capital Investment (WCI)

Working capital untuk industri pabrik terdiri dari jumlah total uang yang diinvestasikan untuk (1) stok bahan baku dan persediaan, (2) stok produk akhir dalam proses yang sedang dibuat, (3) uang diterima (account receivable), (4) uang di tangan untuk pembayaran bulanan biaya operasi, seperti gaji, dan upah (5) uang terbayar (account payable), dan (6) pajak terbayar (taxes payable).

Perbandingan working capital terhadap total capital investment bervariasi untuk perusahaan yang berbeda, namun sebagian besar pabrik kimia menggunakan working capital awal sebesar 10 – 20 % dari total capital investment (Peters & Timmerhaus, 1991).

WCI = 15% × TCI

Total Capital Investment (TCI) TCI = FCI + WCI

= FCI + 0,15 TCI

= Rp 253.324.652.935 + 0,15 TCI 0,85 TCI = Rp 253.324.652.935

TCI = Rp 298.029.003.452

Sehingga, WCI = 15% × TCI = Rp 44.704.350.518 Perincian TCI dapat dilihat pada Tabel E.4 berikut:

Tabel E.4. Perincian TCI Pabrik Nitrogliserin

Jenis Pengeluaran Biaya

1. Direct Cost

- Purchased equipment-delivered Rp 44.582.692.342 - Purchased equpment installation Rp 17.833.076.937 - Instrumentation dan controls Rp 15.603.942.320 - Piping (Biaya perpipaan) Rp 22.291.346.171 - Electrical (installed) Rp 15.603.942.320

- Buildings Rp 11.145.673.086

- Yard improvement Rp 4.458.269.234

- Land Rp 37.500.000.000

- Service facilities Rp 13.374.807.703

Total Direct Cost Rp 182.393.750.113

2. Indirect Cost

- Engineering and supervision Rp 18.239.375.011 - Construction expenses Rp 18.239.375.011

- Contractor Fee Rp 9.119.687.506

- Biaya tak terduga Rp 12.666.232.647

- Plant start up Rp 12.666.232.647

Total Indirect Cost Rp 70.930.902.822

Fixed Capital Investment (FCI) Rp 253.324.652.935 Working Capital Investment (WCI) Rp 44.704.350.518 Total Cost Investment (TCI) Rp 298.029.003.452

C. Total Production Cost

1. Manufacturing Cost (MC)

Merupakan biaya yang dikeluarkan untuk proses pembuatan produk.

Manufacturing cost terdiri dari direct manufacturing cost, fixed charges and plant overhead.

a. Direct Manufacturing Cost

Merupakan biaya yang berhubungan langsung dengan operasi manufaktur atau pembuatan suatu produk, yang terdiri:

1) Bahan Baku (Raw Material)

Dalam industri kimia, salah satu biaya utama dalam operasi produksi adalah untuk bahan baku yang terlibat dalam proses. Jumlah bahan baku yang harus disuplai persatuan waktu atau per satuan produk dapat ditentukan dari proses neraca massa.

Tabel E.5. Kebutuhan Bahan Baku Proses dan Harga

Komponen kg/jam Harga ($/kg) Rp/tahun

Gliserol (C3H8O3) 557,5171 0,4460 31.057.221.152 Asam Nitrat (HNO3) 1.393,7928 0,2788 48.526.908.050 Natrium Karbonat (Na2CO3) 14,6593 0,3903 714.537.317

Total 1,1150 80.298.666.519

2) Utilitas (Utilities)

Biaya untuk utilitas terdiri dari: biaya pengolahan air dan biaya pembelian listrik.

Tabel E.6. Kebutuhan dan Harga Bahan Pembantu untuk Utilitas

Kebutuhan Harga Total

Komponen kg/tahun Rp/kg Rp/tahun

Alum 4.872,1374

400,8728

5.283 5.161

25.740.009,06

Kaporit 2.069.001,41

Soda kaustik 178.034.136,30

Tabel E.6. Kebutuhan dan Harga Bahan Pembantu untuk Utilitas 28.946,3836

22.372,3451 120.087,7439 600.438,7193

6.150 1.200 5.591 500

Asam sulfat 26.846.814,12

Inhibitor 671.451.995,23

Dispersan

300.219.359,63

Total 1.204.361.316

Listrik PLN (kWh/tahun) 10.421.153,63 996,74 /kWh 10.387.180.673

Total Keseluruhan 11.591.541.989

3) Pekerja Operasi (Operating Labor)

Dalam industri kimia, salah satu biaya utama dalam operasi produksi adalah biaya pekerja operasi yang nilainya sebesar 10% – 20% , diambil 13% (Peters &

Timmerhaus, 1991).

Pekerja Operasi (OL) = 13% TPC 4) Direct Supervisory

Sejumlah supervisor langsung dan pekerja pencatat selalu diperlukan untuk operasi manufaktur. Jumlah kebutuhan pegawai ini berhubungan erat dengan jumlah pekerja operasi, kompleksitas operasi, dan standar kualitas produk.

Besarnya biaya direct supervisory 10% – 25%, diambil sebesar 10% (Peters & Timmerhaus, 1991).

Direct Supervisory = 10% OL = 1,05% TPC

5) Perawatan dan Perbaikan (Maintenance and Repair) Biaya perawatan dan perbaikan meliputi biaya untuk pekerja, material, dan supervisor. Biaya tahunan perawatan dan perbaikan untuk industri kimia berkisar 2 – 10% dari fixed capital investment, diambil sebesar 2%

(Peters & Timmerhaus, 1991).

Perawatan = 2% × FCI

= 2% × Rp 253.324.652.935

= Rp 5.066.493.059 6) Operating Supplies

Dalam beberapa operasi manufaktur, persediaan macam- macam dibutuhkan untuk menjaga fungsi proses secara efisien. Misalnya grafik, pelumas tes bahan kimia, penjagaan persediaan, dan lainnya. Biaya tahunan untuk tipe tersebut sekitar 10 – 20% dari perawatan dan perbaikan, diambil sebesar 10% (Peters & Timmerhaus, 1991).

Operating Supplies = 10% × MR

= 10% × Rp 5.066.493.059

= Rp 506.649.306 7) Laboratory Charges

Biaya tes laboratorium untuk kontrol operasi dan untuk kontrol kualitas produk dimasukkan dalam biaya ini.

Biaya ini umumnya dihitung dengan memperkirakan jam pekerja yang terlibat dan mengalikannya dengan tingkat yang sesuai. Nilainya berkisar 10 – 20% dari operating labor (Peters & Timmerhaus, 1991).

Laboratory Charges = 10% OL = 1,05% TPC 8) Royalti dan Paten

Biaya yang dipersiapkan untuk pembayaran paten dan royalti, karena pabrik beroperasi berdasarkan proses yang telah dipatenkan. Dan telah terdapat pabrik dengan proses yang serupa di Cina. Besarnya biaya untuk pembayaran paten dan royalti sekitar 0 – 6% dari total ongkos produksi (Total Production Cost/TPC) (Peters & Timmerhaus, 1991).

Paten dan Royalti = 1% TPC Direct Manufacturing Cost

Direct Manufacturing Cost = 97.463.350.872 + 16,10% TPC

b. Fixed Charges/Fixed Manufacturing Cost (FMC)

Merupakan biaya pengeluaran yang berkaitan dengan initial fixed capital investment dan harganya tetap dari tahun ke tahun serta tidak tergantung pada jumlah produksi. Terdiri dari:

1) Depresiasi (Depreciation)

Merupakan penurunan nilai atau harga dari peralatan atau bangunan seiring berjalannya waktu pemakaian atau penggunaan. Depresiasi ini terdiri dari : depresiasi mesin dan peralatan dan depresiasi bangunan.

Depresiasi Mesin dan Peralatan = 10% × FCI

= 10% × Rp 253.324.652.935

= Rp 25.332.465.293 Depresiasi Bangunan = 3% × Building

= 3% × Rp 334.370.193

= Rp 25.666.835.486 2) Pajak Lokal (Local Taxes)

Nilai pajak lokal properti tergantung pada lokasi utama pabrik dan peraturan atau hukum daerah tersebut. Nilai local taxes sebesar 2 – 4% dari fixed capital investment (Peters and Timmerhaus, 1991).

Local Taxes = 2% × FCI

= 2% × Rp 253.324.652.935

= Rp 5.066.493.059 3) Asuransi (Insurance)

Tingkat asuransi tergantung pada tipe proses yang terjadi atau berlangsung pada operasi manufaktur dan tingkat ketersediaan fasilitas keamanan atau perlindungan.

Nilainya sekitar 0,4 – 1% dari fixed capital investment (Peters and Timmerhaus, 1991).

Asuransi = 1% × FCI

= 1% × Rp 253.324.652.935

= Rp 2.533.246.529

Total Fixed Charges FC = Rp 33.266.575.074 c. Plant Overhead Cost (POC)

Merupakan biaya untuk keperluan seperti rumah sakit dan pelayanan kesehatan, perawatan umum pabrik, pelayanan keselamatan, fasilitas rekreasi, pensiun, kontrol laboratorium, pengepakan, perlindungan pabrik, fasilitas pengiriman dan penerimaan barang dan sebagainya. Plant overhead sekitar 5 – 15% total production cost (Peters & Timmerhaus, 1991).

Plant Overhead = 10% TPC

Manufacturing Cost

Manufacturing Cost= Direct Manufacturing Cost + Fixed Charges + Plant Overhead

= Rp 97.463.350.872 + 16,10% TPC + Rp 33.266.575.074 + 10% TPC

= Rp 130.729.925.946 + 26,10% TPC 2. General Expenses

Merupakan biaya umum yang termasuk dalam operasi perusahaan.

Terdiri dari biaya administrasi, biaya distribusi dan pemasaran, biaya riset dan pengembangan, serta biaya bunga. Terdiri dari:

a. Biaya Administrasi (Administrative Cost)

Biaya administratif adalah gaji karyawan keseluruhan termasuk diantaranya Direktur Utama, Direktur, Staf Ahli, Kepala Bagian, Kepala Seksi, Sekretaris, Karyawan Shift dan Karyawan non Shift. Total gaji karyawan dapat dilihat pada tabel E.7. dibawah ini.

Tabel E.7. Daftar Gaji Karyawan

Jabatan Gaji/Bulan (Rp) Jumlah Gaji Total/Tahun (Rp) Direktur Utama Rp 40.000.000 1 Rp 480.000.000 Direktur Teknik dan Produksi Rp 20.000.000 ¹ Rp 240.000.000 Direktur Keungan dan Umum Rp 20.000.000 1 Rp 240.000.000

Staf Ahli Rp 20.000.000 2 Rp 480.000.000

Tabel E.7. Daftar Gaji Karyawan

Sekretaris Direktur Rp 10.000.000 3 Rp 360.000.000 Kepala Bagian Rp 13.000.000 5 Rp 780.000.000 Kepala Seksi Rp 10.000.000 ¹² Rp 1.440.000.000 Karyawan shift, terdiri dari :

Proses Rp 7.500.000 12 Rp 1.080.000.000

Utilitas Rp 7.500.000 36 Rp 3.240.000.000

Laboratorium Rp 5.500.000 3 Rp 198.000.000

Keamanan Rp 3.200.000 10 Rp 384.000.000

Karyawan nonshift, terdiri dari:

Personalia Rp 4.500.000 3 Rp 162.000.000

Humas Rp 4.500.000 3 Rp 162.000.000

Pembelian Rp 4.500.000 3 Rp 162.000.000

Pemasaran Rp 4.500.000 3 Rp 162.000.000

Administrasi Rp 4.500.000 3 Rp 162.000.000

Kas Rp 4.500.000 3 Rp 162.000.000

Pemeliharaan Rp 4.500.000 3 Rp 162.000.000

Litbang Rp 4.500.000 3 Rp 162.000.000

Dokter Rp 7.500.000 1 Rp 90.000.000

Cleaning service Rp 3.200.000 4 Rp 153.600.000 Paramedis Rp 6.500.000 2 Rp 156.000.000 Pesuruh Rp 3.200.000 3 Rp 115.200.000

Supir Rp 3.200.000 3 Rp 115.200.000

Total Administrative Cost 123 Rp 10.848.000.000

b. Biaya Pemasaran dan Distribusi (Distribution and Marketing Cost)

Biaya pemasaran dan distribusi tergantung pada barang utama yang dihasilkan, produk lain yang dijual perusahaan, lokasi pabrik, dan kebijakan perusahaan. Dalam industri kimia besarnya biaya ini sekitar 2 – 20% dari biaya total produksi (total production cost) (Peters and Timmerhaus, 1999).

Pemasaran dan Distribusi = 3% × TPC

c. Biaya Riset dan Pengembangan (Research and Development Cost)

Biaya ini termasuk kaji dan upah semua pekerja yang berhubungan langsung dengan tipe pekerjaan tersebut, biaya tetap dan operasi semua mesin dan peralatan yang terlibat, biaya untuk barang dan persediaan, dan biaya lain-lain. Dalam industri

kimia, biaya ini sekitar 2 – 5 % dari biaya total produksi (Peters and Timmerhaus, 1999).

Biaya Research and Development = 3% × TPC d. Finance (Interest)

Bunga dipertimbangkan sebagai kompensasi yang dibayarkan untuk penggunaan modal yang dipinjam. Tingkat bunga tahunan sebesar 0 – 10% dari modal investasi total (total capital investment) (Peters and Timmerhaus, 1999).

Finance= 1% × TCI

= 1% × Rp 298.029.003.452

= Rp 2.980.290.035 General Expenses

General Expenses = Administrative Cost + Distribution and Selling Cost + Research and Development Cost + Finance

= Rp 13.828.290.035 + 6% TPC

Total Production Cost (TPC)

TPC = Manufacturing Cost + General Expenses

= Rp 130.729.925.946 + Rp 13.828.290.035 + 32,10% TPC (1 – 0,321) TPC = Rp 144.558.215.981

TPC = Rp 212.898.698.057

Sehingga dapat dihitung:

Operating Labor = 13% × TPC = Rp 27.676.830.747 Direct Supervisory = 1,05% × TPC = Rp 2.235.436.330 Laboratory Charges = 1,05% × TPC = Rp 2.235.436.330 Patent and Royalty = 1% × TPC = Rp 2.128.986.981 Plant Over Head = 10% × TPC = Rp 21.289.869.806 Distribution and Marketing Cost = 3% × TPC = Rp 6.386.960.942 Riset dan Pengembangan = 3% × TPC = Rp 6.386.960.942

Perincian TPC dapat dilihat pada Tabel E.8 berikut:

Tabel E.8. Perincian TPC Pabrik Nitrogliserin MANUFACTURING COST

1. Direct Manufacturing Cost

- Raw Material Rp 80.298.666.519

- Utilitas Rp 11.591.541.989

- Maintenance and Repair Cost Rp 5.066.493.059

- Operating Labor Rp 27.676.830.747

- Direct Supervisory Rp 2.235.436.330

- Operating Supplies Rp 506.649.306

- Laboratory Charges Rp 2.235.436.330

- Patents and Royalties Rp 2.128.986.981

Total Direct Manufacturing Cost Rp 153.029.911.065 2. Fixed Charges

- Depresiasi Rp 25.666.835.486

- Pajak Lokal Rp 5.066.493.059

- Asuransi Rp 2.533.246.529

Total Fixed Charges Rp 33.266.575.074

3. Plant Overhead Cost (POC) Rp 21.289.869.806

Total Manufacturing Cost Rp 186.296.486.139

GENERAL EXPENSES

1. Administrative Cost Rp 10.848.000.000

2. Distribution and Selling Cost Rp 6.386.960.942 3. Research and Development Cost Rp 6.386.960.942

4. Financing Rp 2.980.290.035

Total General Expenses Rp 26.602.211.918

Total Product Cost (TPC) = Manufacturing Cost +

General Expenses Rp 212.898.698.057

D. Analisis Kelayakan (Profitability Analisis)

Analisis kelayakan diperuntukkan untuk mengetahui apakah suatu pabrik layak untuk didirikan dilihat dari segi ekonominya. Untuk itu perlu diketahui harga penjualan dari produk yang dihasilkan. Analisis kelayakan ekonomi dapat diketahui dengan dua metode, yaitu : metode analisis kelayakan linier dan metode analisis kelayakan discounted cash flow.

Berikut ini adalah tabel harga penjualan produk dari Pabrik Nitrogliserin.

Tabel E.9. Hasil Penjualan Produk Nitrogliserin

Produk Produksi (kg/jam) Harga (Rp/kg) Rp/Tahun Nitrogliserin 1.262,6263 Rp 30.215 Rp 302.145.538.080

Total Penjualan Rp 302.145.538.080

Profit:

Sales = Rp 302.145.538.080 Total Production Cost = Rp 212.898.698.057

Profit Before Tax (Pb) = Rp 302.145.538.080 – Rp 212.898.698.057

= Rp 89.246.840.023

Taxes = 20% Pb

= 20% × Rp 89.246.840.023

= Rp 17.849.368.005

Profit After Tax (Pa) = Rp 89.246.840.023 – Rp 17.849.368.005

= Rp 71.397.472.018 1. Analisis Ekonomi Metode Linier

a. Percent Return on Investment (ROI) ROI before taxes:

ROI_b= P_b

TCI×100 %= Rp89.246.840 .023

Rp298.029.003 .452×100 % ROI_b=29,9 5 %

ROI after taxes:

ROI_a= P_a

TCI×100 %= Rp71.397.472 .018

Rp298.029.003 .452×100 % ROI_a=23,96 %

b. Pay Out Time (POT) POT before taxes:

POT_b= FCI P_b+Depresiasi

POT_b= Rp253.324 .652 .935

Rp89.246 .840 .023+Rp25.666.835 .486 POT_b=2,2 0tahun

POT after taxes:

POT_a= FCI P_a+Depresiasi

POT_a= Rp253.324 .652.935

Rp71.397 .472 .018+Rp25.666 .835 .486 POT_a=2,61tahun

c. Break Even Point (BEP)

BEP adalah titik batas produksi suatu pabrik sehingga dapat dikatakan tidak untung dan tidak rugi atau dapat dikatakan titik impas. BEP merupakan titik perpotongan antara total cost dan sales.

BEP= F_a+0,3R_a Sa−Va−0,7Ra

×100 % Keterangan:

Fa = Biaya tetap per tahun (Annual Fixed Expenses)

Ra= Biaya regulasi per tahun (Annual Regulated Expenses) Va= Biaya variabel per tahun (Annual Variable Expenses) Sa = Penjualan per tahun (Annual Sales Expenses)

Tabel E.10. Jumlah Biaya pada Perhitungan BEP dan SDP

Jenis Biaya Rp

Annual fixed expenses (Fa) Rp 33.266.575.074 Annual regulated expenses (Ra)

Labour Rp 27.699.805.711

Plant overhead Rp 21.307.542.854

Direct Supervisory Rp 2.237.292.000

Laboratorium Rp 2.237.292.000

General Expense Rp 26.732.815.747

Maintenance Rp 5.066.493.059

Plant Supllies Rp 506.649.306

Total Rp 85.787.890.676

Annual sales expenses (Sa) Rp 302.145.538.080 Annual variable expenses (Va)

Bahan Baku Rp 80.298.666.519

Utilitas Rp 11.591.541.989

Total Rp 91.890.208.508

BEP= F_a+0,3R_a

S_a−V_a−0,7R_a×100 % Maka diperoleh BEP sebesar 39,22%.

d. Shut Down Point (SDP)

Shut Down Point (SDP) merupakan presentase kapasitas pabrik terhadap kapasitas penuhnya, dimana pada kapasitas tersebut menutup pabrik lebih baik dibandingkan mengoperasikannya.

Hal tersebut dikarenakan produksi menurun sampai di bawah

BEP dan pada kondisi dimana Fixed Expenses lebih kecil dibandingkan selisih antara Total Cost dengan Total Sale’s.

SDP= 0,3R_a

S_a−V_a−0,7R_a×100 % Diperoleh nilai SDP sebesar 17,03%

Grafik BEP dan SDP pabrik nitrogliserin ditunjukkan oleh Gambar E.2 berikut.

0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100%

Rp- Rp50,000,000,000 Rp100,000,000,000 Rp150,000,000,000 Rp200,000,000,000 Rp250,000,000,000 Rp300,000,000,000 Rp350,000,000,000

Rp51,622,837,980

Rp118,486,377,76 8

Sale Total Cost

Fixed Cost Regulated Cost

BEP SDP

Kapasitas Produksi (%)

Rp (milyar)

Gambar E.2Grafik Analisis Ekonomi

2. Discounted Cash Flow Rate of Return (DCFRR) a. Usia ekonomi pabrik dihitung dengan persamaan:

n=FCI−Salvage Value Depresiasi

n=(Rp253.324 .652.935)−(Rp0) Rp25.666 .835.486 n=9,8697tahun=10tahun

b. Nilai bunga (interest, i) dihitung dengan persamaan:

(FCI + WCI) (1 + i)ⁿ = {(1 + i)^n-1 + (1+ i)^n-2 +…+1)}.(CF).(WCI + SV) Keterangan:

FCI = Rp 253.324.652.935

Fa Va Ra Sa

WCI = Rp 44.704.350.518

CF = Keuntungan setelah pajak + depresiasi

= Rp 97.064.307.504

Berdasarkan trial and error, diperoleh nilai interest:

i = 24,50%

3. Analisis Ekonomi Discounted Cash Flow (DCF) Diketahui data:

- TCI = Rp 298.029.003.452

- Modal sendiri = 70% TCI (asumsi)

= 70% × Rp 298.029.003.452

= Rp 208.620.302.417 - Modal pinjaman = TCI – Modal sendiri

= Rp 89.408.701.036

- TPC = Rp 212.898.698.057

- Depresiasi = Rp 25.666.835.486 - Penjualan produk = Rp 302.145.538.080

- Bunga bank = 10% (rata-rata dan dianggap tetap) - Usia pabrik = 10 tahun

- Kapasitas produksi= - Tahun pertama sebesar 70%

= - Tahun kedua sebesar 90%

= - Tahun ketiga dan seterusnya sebesar 100%

- Masa konstruksi = 2 tahun

a. Pada tahun ke-1 (konstruksi tahun pertama)

Dikeluarkan biaya sebesar 70 % TCI sebesar Rp208.620.302.417. Pengeluaran pada tahun ke-1 seluruhnya digunakan modal sendiri.

Modal sendiri = Rp 208.620.302.417

b. Pada tahun ke-0

Dikeluarkan biaya sebesar 30 % TCI sebesar Rp 89.408.701.036. Semua adalah pinjaman dari bank, jadi total hutang pada awal tahun 0 adalah:

Hutang tahun 0 = Rp 89.408.701.036

Bunga bank = 10% × Rp 89.408.701.036

= Rp 8.940.870.104

Bunga bank ini akan dikenakan mulai pada tahun berikutnya.

Perhitungan DCF (Discounted Cash Flow) selanjutnya ditunjukkan pada Tabel E.11.

Tahun : tahun konstruksi dan tahun produksi Kapasitas : persentase kapasitas produksi dari total

produksi

Hasil penjualan : kapasitas produksi × total penjualan Biaya produksi : kapasitas produksi × total production cost

(TPC)

Laba kotor : hasil penjualan – biaya produksi

Pajak : 20%

Laba bersih : laba kotor – pajak

Depresiasi : dari perhitungan investasi Net cash flow : depresiasi + laba bersih

Discounted net : net cash flow / discount factor Discounted factor : 1/(1+i)ⁿ

Investasi : total pengeluaran tahun -1, dan 0.

Modal sendiri : 70 % × TCI

Cumulatif Cashflow: (cash flow)n + (cumulative cash flow)n-1

Tabel E.11. Discounted Cash Flow Pabrik Nitrogliserin Kapasitas 10.000 ton/tahun Tahun

Ke

Kapasitas Produksi

Hasil Penjualan (Rp)

Biaya Produksi (Rp)

Laba (Rp) Depresiasi

Laba Kotor Pajak Laba Bersih (Rp) -1

0

1 70% 211.501.876.656,29 149.152.799.980,39 62.349.076.675,90 12.469.815.335,18 49.879.261.340,72 25.666.835.486 2 90% 271.930.984.272,38 191.767.885.689,07 80.163.098.583,31 16.032.619.716,66 64.130.478.866,64 25.666.835.486 3 100% 302.145.538.080,42 213.075.428.543,41 89.070.109.537,01 17.814.021.907,40 71.256.087.629,60 25.666.835.486 4 100% 302.145.538.080,42 213.075.428.543,41 89.070.109.537,01 17.814.021.907,40 71.256.087.629,60 25.666.835.486 5 100% 302.145.538.080,42 213.075.428.543,41 89.070.109.537,01 17.814.021.907,40 71.256.087.629,60 25.666.835.486 6 100% 302.145.538.080,42 213.075.428.543,41 89.070.109.537,01 17.814.021.907,40 71.256.087.629,60 25.666.835.486 7 100% 302.145.538.080,42 213.075.428.543,41 89.070.109.537,01 17.814.021.907,40 71.256.087.629,60 25.666.835.486 8 100% 302.145.538.080,42 213.075.428.543,41 89.070.109.537,01 17.814.021.907,40 71.256.087.629,60 25.666.835.486 9 100% 302.145.538.080,42 213.075.428.543,41 89.070.109.537,01 17.814.021.907,40 71.256.087.629,60 25.666.835.486 10 100% 302.145.538.080,42 213.075.428.543,41 89.070.109.537,01 17.814.021.907,40 71.256.087.629,60 25.666.835.486

Tabel E.11. Discounted Cash Flow Pabrik Nitrogliserin Kapasitas 10.000 ton/tahun (Lanjutan) Net Cash Flow (Rp) Cumulative Cash

Flow (Rp)

Trial i = 41,47% Net Present Value

(Rp) Total Investasi (Rp) Discount Factor Present Value (Rp)

-208.620.302.416,71 - 208.620.302.416,71

-298.029.003.452,44 0,2445 - 298.029.003.452,44

75.546.096.826,75 -222.482.906.625,69 0,8035 60.703.890.995,38 60.703.890.995,38 89.797.314.352,67 -132.685.592.273,02 0,6457 57.979.216.849,47 118.683.107.844,85 96.922.923.115,63 -35.762.669.157,39 0,5188 50.285.178.818,58 168.968.286.663,43 96.922.923.115,63 61.160.253.958,24 0,4169 40.405.873.260,22 209.374.159.923,65 96.922.923.115,63 158.083.177.073,87 0,3350 32.467.510.950,12 241.841.670.873,77 96.922.923.115,63 255.006.100.189,50 0,2692 26.088.763.396,04 267.930.434.269,81 96.922.923.115,63 351.929.023.305,13 0,2163 20.963.220.019,55 288.893.654.289,37 96.922.923.115,63 448.851.946.420,76 0,1738 16.844.669.366,54 305.738.323.655,90 96.922.923.115,63 545.774.869.536,39 0,1396 13.535.272.052,83 319.273.595.708,73 96.922.923.115,63 642.697.792.652,02 0,1122 10.876.057.318,65 330.149.653.027,38

Tabel E.11. Discounted Cash Flow Pabrik Nitrogliserin Kapasitas 10.000 ton/tahun (Lanjutan)

Tahun Ke Modal Sendiri (Rp) Pinjaman (Rp) Bunga Pinjaman (Rp) Total Pinjaman (Rp) Pengembalian Hutang (Rp)

-1 208.620.302.416,71 - - - -

0 89.408.701.035,73 8.940.870.103,57 98.349.571.139,30 -

1 98.349.571.139,30 9.834.957.113,93 108.184.528.253,24 49.879.261.340,72

2 58.305.266.912,51 5.830.526.691,25 64.135.793.603,76 64.135.793.603,76

3 - - - -

4 5 6 7 8 9 10

-2 0 2 4 6 8 10 12

(400) (200) - 200 400 600 800

Umur Pabrik (Tahun Ke -)

Cumulatve Cash Flow (Milyar)

Gambar E.3. Kurva Cummulative Cash Flow terhadap Umur Pabrik

Hasil evaluasi atau uji kelayakan ekonomi pabrik nitrogliserin diatas disajikan dalam tabel di bawah ini:

Tabel E.12. Hasil Uji Kelayakan Ekonomi

No. Analisa Kelayakan Persentase (%) Batasan Keterangan

1. ROI 29,89% Min. 11% Layak

2. POT 2,20 tahun 1 – 5 tahun Layak

3. BEP 39,28% - Layak

4. SDP 17,13% - Layak

5. DCF 24,45% Min. 15% Layak

(Sumber: Aries & Newton, 1955)