PERHIMPUNAN PEMILIK DAN PENGHUNI SARUSUN (PPPRS)

(1)

PENGHUNIAN

DAN PENGELOLAAN

(2)

PERHIMPUNAN PEMILIK DAN



PEMBENTUKAN

PERHIMPUNAN

PENGHUNI

DILAKUKAN DGN PEMBUATAN AKTA YANG



BERKEDUDUKAN SEBAGAI BADAN HUKUM (Pasal

74 UURS)



HUNIAN DAN NON HUNIAN



SUSUNAN, HAK DAN KEWAJIBAN DIATUR DALAM

AD

DAN

ART

(SK

MEMPERA

NO.

AD

DAN

ART

(SK

MEMPERA

NO.

6/KPTS/BKP4N/1995)

(3)

TUGAS POKOK

PERHIMPUNAN PENGHUNI

 Mengesahkan AD/ART yang disusun pengurus dalam rapat Mengesahkan AD/ART yang disusun pengurus dalam rapat

umum PP umum PP

 membina peghuni ke arah kesadaran hidup bersama yang membina peghuni ke arah kesadaran hidup bersama yang

serasi, selaras dan seimbang dalam RS dan serasi, selaras dan seimbang dalam RS dan

lingkungannya lingkungannya

 mengawasi pelaksanaan ketentuan-ketentuan yang mengawasi pelaksanaan ketentuan-ketentuan yang

tercantum dalam AD/ART tercantum dalam AD/ART

 menyelenggarakan tugas adminstratif penghunianmenyelenggarakan tugas adminstratif penghunian

 menunjuk atau membentuk dan mengawasi badan menunjuk atau membentuk dan mengawasi badan

pnegelola dalam pengelolaan RS dan lingkungannya pnegelola dalam pengelolaan RS dan lingkungannya

 menyelenggarakan menyelenggarakan pembukuan pembukuan dan dan administratif administratif

keuangan secara terpisah sebagai kekayaan perhimpunan keuangan secara terpisah sebagai kekayaan perhimpunan

penghuni penghuni

 menetapkan sanksi terhadap pelanggaran yang telah menetapkan sanksi terhadap pelanggaran yang telah

(4)

Rapat PP

Rapat

Pengurus PP

Rapat Umum PP

RU

Tahunan

RU Luar Biasa

SAH _{2/3 jumlh anggota PP kecuali ditentukan}

(5)

PPPRS



KAPAN PPPRS DIBENTUK ?



BAGAIMANA PERAN PELAKU

(6)

TERBENTUKNYA PPPRS

Pasal 75 UURS

(1) Pelaku pembangunan wajib memfasilitasi terbentuknya

PPPSRS paling lambat sebelum masa transisi sebagaimana

dimaksud pada Pasal 59 ayat (2) berakhir.

(2) Dalam hal PPPSRS telah terbentuk, pelaku pembangunan

segera menyerahkan pengelolaan benda bersama, bagian

bersama, dan tanah bersama kepada PPPSRS.

(3) PPPSRS sebagaimana dimaksud pada ayat (1)

berkewajiban mengurus kepentingan para pemilik dan

penghuni yang berkaitan dengan pengelolaan kepemilikan

benda bersama, bagian bersama, tanah bersama, dan

membentuk atau menunjuk pengelola.

(7)

PP 40/1988 Pasal 57 ayat (4)



PENYELENGGARA PEMBANGUNAN WAJIB

BERTINDAK SEBAGAI PENGURUS PP

SEMENTARA SEBELUM TERBENTUKNYA

PERHIMPUNAN

PENGHUNI

DAN

PERHIMPUNAN

PENGHUNI

DAN

MEMBANTU MENYIAPKAN TERBENTUKNYA

PERHIMPUNAN PENGHUNI SEBENARNYA

DALAM

JANGKA

WAKTU

YANG

DALAM

JANGKA

WAKTU

YANG

(8)

PPPRS

 Adalah perhimpunan yang anggotanya terdiri dari para Adalah perhimpunan yang anggotanya terdiri dari para

pemilik atau penghuni yang mendapat kuasa dari pemilik

satuan rumah susun (Pasal 74 ayat 2 UURS)

 Subyek yang:Subyek yang:  MemilikiMemiliki

 MemakaiMemakai

 Menyewa satuan rumah susun Menyewa satuan rumah susun

yang

 Menyewa beli berkedudukan Menyewa beli berkedudukan

sebagai

 Memanfaatkan penghuniMemanfaatkan penghuni

(Pasal 55 PP 4/1988)

(9)

PP 4/1988

Penjelasan Pasal 55 ayat (1)



Keanggotaan

PP

didasarkan

pada

realita

penghunian, artinya yang dapat menjadi anggota

PP adalah mereka yang benar-benar menghuni

atau menempati SRS baik atas dasar pemilikan

maupun hubungan hukum lainnya. Apabila

pemilik

belum

menghuni,

memakai

atau

pemilik

belum

menghuni,

memakai

atau

memanfaatkan SRS yang bersangkutan, maka

pemilik menjadi anggota perhimpunan penghuni.

Apabila penyelenggara pembangunan belum

dapat menjual seluruh SRS maka penyelenggara

pembangunan

bertindak

sebagai

angggota

pembangunan

bertindak

sebagai

angggota

perhimpunan penghuni

(10)

HAK ANGGOTA

(Pasal 61 PP4/1988)



memilih dan dipilih menjadi pengurus

perhimpunan penghuni sesuai dengan

syarat-syarat yang ditentukan dalam AD/

ART



mengajukan

usul,

pendapat

dan

mengeluarkan hak suara yang dimiliki

dalam rapat umum dan rapat luar biasa



memanfaatkan dan memakai sesuai

dengan

keperluannya

atas

dengan

keperluannya

atas

pemilikan/penguasaan SRS



mendapatkan

perlindungan

sesuai

(11)

KEWAJIBAN PENGHUNI



mematuhi

dan

melaksanakan

AD/ART,

termasuk tetapi tidak terbatas Peraturan Tata

Tertib dan peraturan-peraturan lainnya baik

yang diputuskan dalam RU atau RU Luar biasa



Memenuhi segala peraturan yang berlaku yang

dikeluarkan oleh Pemda setempat yang

mengatur tentang rumah susun.



Membayar kewajiban keuangan yang dipungut

oleh PP atau badan pengelola, sesuai dengan

syarat-syarat yang telah diperjanjikan antara

pengurus dan badan pengelola ataupun

berdasarkan AD/ART.

(12)



Memelihara, menjaga, mengatur, memperbaiki

rumah susun dan lingkungannya atas bagian

bersama, benda bersama dan tanah bersama.



Memelihara, menjaga mengatur, memperbaiki

SRS yang dimiliki atau dihuninya.



Menunjang terselenggaranya tugas-tugas pokok

PP dan badan pengelola.



Membina hubungan antara sesama penghuni

srs yang selaras berdasarkan asas

kekeluargaan dan norma per kehidupan

bermasyarakat bansa Indonesia.

(13)

(14)

(15)

(16)

(17)

(18)

(19)

BIAYA PENGELOLAAN

1. BIAYA PEMELIHARAAN (

1. BIAYA PEMELIHARAAN (SERVICE CHARGESERVICE CHARGE) )

 Merupakan tanggung jawab pemilik, kecuali pemilik mengalihkannya Merupakan tanggung jawab pemilik, kecuali pemilik mengalihkannya

kepada penghuni kepada penghuni

 Dihitung dari total biaya pengelolaan RS sehari-hari berdasarkan NPP unit Dihitung dari total biaya pengelolaan RS sehari-hari berdasarkan NPP unit

SRS SRS

2. BIAYA UTILITAS UMUM (

2. BIAYA UTILITAS UMUM (UTILITY CHARGEUTILITY CHARGE))

 Untuk cadangan penggantian/perbaikan common property yang telah Untuk cadangan penggantian/perbaikan common property yang telah

rusak atau telah berakhirnya nilai ekonomisnya rusak atau telah berakhirnya nilai ekonomisnya

 Dihitung berdasarkan NPP SRS, dibayar oleh pemilik atau penghuniDihitung berdasarkan NPP SRS, dibayar oleh pemilik atau penghuni  Disimpan dalam bentuk tabungan atas nama Perhimpunan Penghuni Disimpan dalam bentuk tabungan atas nama Perhimpunan Penghuni

3. BIAYA PENYUSUTAN (

3. BIAYA PENYUSUTAN (SINKING FUNDSINKING FUND))

 Biaya yang akan digunakan sebagai cadangan utuk membangun kembali Biaya yang akan digunakan sebagai cadangan utuk membangun kembali

RS tersebut apabila keadaan RS tidak layak lagi untuk dihuni karena umur RS tersebut apabila keadaan RS tidak layak lagi untuk dihuni karena umur

bangunannya sudah lama bangunannya sudah lama

(20)

PENGELOLAAN RUMAH SUSUN

transisi sebelum terbentuknya PPPSRS wajib mengelola

rumah susun.

pertama kali sarusun kepada pemilik

pertama kali sarusun kepada pemilik. .

(3) Pelaku pembangunan dalam pengelolaan rumah susun

sebagaimana dimaksud pada ayat (1) dapat bekerja sama

transisi sebagaimana dimaksud pada ayat (1) ditanggung

oleh pelaku pembangunan dan pemilik sarusun berdasarkan

NPP setiap sarusun.

(21)

BIAYA PENGELOLAAN



Penyelenggara pembangunan rumah susun

wajib mengelola rumah susun yang

bersangkutandalam jangka waktu

sekurang-kurangnya 3 bulan dan paling lama 1 tahun

kurangnya 3 bulan dan paling lama 1 tahun

sejak terbentuknya perhimpunan penghuni

atas biaya penyelenggara pembangunan



Ketentuan ini menimbulkan masalah dalam

prakteknya karena adanya perbedaan

(22)

HAK SUARA ANGGOTA PPPRS

1. Hak Suara Penghunian

 Hak suara para anggota untuk menentukan hal-hal yang Hak suara para anggota untuk menentukan hal-hal yang

menyangkut tata tertib, pemakaian fasilitas bersama dan

kewajiban pembayaran iuran atas pengelolaan dan

asuransi kebakaran terhadap hak bersama

 Diwakili 1 suara Diwakili 1 suara

2. Hak Suara Pengelolaan

 Hak suara untuk menentukan hal-hal yang menyangkut Hak suara untuk menentukan hal-hal yang menyangkut

pemeliharaan,perbaikan dan pembangunan prasarana

lingkungan serta fasilitas social dan hak bersama

 Dihitung berdasarkan NPP dari SRS Dihitung berdasarkan NPP dari SRS

3. Hak Suara Pemilikan

Hak Suara untuk menentukan hal-hal yang menyangkut

hubungan antar sesama penghuni SRS , pemilihan pengurus

dan biaya-biaya atas SRS

Dihitung berdasarkan NPP dari SRS

(23)

PENGHUNI/WAKILNYA YANG

2. berdomisili di RS ybsberdomisili di RS ybs

3. penghuni yang sah

4. mempunyai KTP dan KK yang sah di RS ybs

5. mempunyai pengetahuan dan keterampilan kerja yang baik

6. mampu bekerja sama dengan sesama pengurus lainnya

(24)

PP 4/1988 Pasal 52 ayat (1)



Sebelum Hak guna Bangunan atau Hak

Pakai atas tanah Negara yang diatasnya

berdiri rumah susun haknya berakhir, para

pemilik melalui perhimpunan penghuni

mengajukan permohonan perpanjangan

atau pembaruan hak atas tanah tersebut

sesuai dengan peraturan

(25)

Masalah Perpanjangan

Sertipikat Hak atas Tanah

1.

Bagaimana jika developer pailit atau likuidasi?

2.

Apakah sertipikat bersama tidak sebaiknya

terdaftar atas nama PPPRS atau atas nama

semua pemilik?

3.

Untuk perubahan nama tersebut apakah

diperlukan perbuatan hukum tertentu lagi?

4.

Apakah perubahan pemegang hak dapat

dikenakan BPHTB? Kalau ya, siapa yang harus

membayar?

(26)

PENYEWAAN



Tata cara : penguasaan sarusun

dengan cara sewa dilakukan dengan

perjanjian tertulis yang dilakukan

dihadapan pejabat yang berwenang

dan didaftarkan pada PPPRS (Pasal 45

ayat (5) dan (6) UURS)



KEANGGOTAAN PPPRS?



HAK SUARA?



HAK

PENGGUNAAN

BAGIAN

(27)

PERHIMPUNAN PENGHUNI

GANDA

PP 4/1988 PENJELASAN PASAL 54 AYAT (1)



Pembentukan perhimpunan penghuni disesuaikan

dengan luas lingkungan rumah susun, yang

dalam suatu lingkungan tanah bersama terdapat

beberapa rumah susun, maka pada

masing-masing rumah susun dapat dimungkinkan

masing rumah susun dapat dimungkinkan

dibentuk perhimpunan penghuni yang berstatus

badan hukum

(28)

PPPRS



UURS tidak mengatur :

a.

PPRS non hunian?

b.

PPRS campuran?

c.

Perubahan RS menjadi service

(29)

BADAN PENGELOLA

Pasal 56 UURS

(1) Pengelolaan rumah susun meliputi kegiatan operasional,

pemeliharaan, dan perawatan bagian bersama, benda

bersama, dan tanah bersama.

(2) Pengelolaan rumah susun sebagaimana dimaksud pada

ayat (1) harus dilaksanakan oleh pengelola yang berbadan

hukum, kecuali rumah susun umum sewa, rumah susun

khusus, dan rumah susun negara.

(3) Badan hukum sebagaimana dimaksud pada ayat (2) harus

mendaftar dan mendapatkan izin usaha dari bupati/walikota.

(4)Khusus untuk Provinsi DKI Jakarta, badan hukum

sebagaimana dimaksud pada ayat (3) harus mendaftar dan

mendapatkan izin usaha dari Gubernur.

(30)

BADAN PENGELOLA

Pasal 57 UURS

(1) Dalam menjalankan pengelolaan sebagaimana dimaksud

dalam Pasal 56 ayat (2), pengelola berhak menerima

dibebankan kepada pemilik dan penghuni secara

proporsional.

(3) Biaya pengelolaan rumah susun umum sewa dan rumah

susun khusus milik pemerintah dapat disubsidi pemerintah.

(4) Besarnya biaya pengelolaan sebagaimana dimaksud pada

ayat (1) dihitung berdasarkan kebutuhan nyata biaya

operasional, pemeliharaan, dan perawatan.

(5) Ketentuan lebih lanjut mengenai tata cara penghitungan

besarnya biaya pengelolaan diatur dalam peraturan menteri

yang membidangi bangunan gedung.