BAB I
PENDAHULUAN
A. Latar Belakang
Salah satu bentuk kegiatan bank dalam menyalurkan dana kepada masyarakat adalah kredit. Unsur yang paling utama dalam pemberian kredit adalah kepercayaan bagi bank bahwa debitur dapat mengembalikan pokok pinjaman/kredit beserta bunga. Agunan dari debitur merupakan salah satu hal yang menambah kepercayaan bank dalam penyaluran kredit dan dianggap merupakan bentuk perlindungan kepada bank selaku kreditur yang beritikad baik membantu debitur yang kesulitan dana dan diharapkan dapat dipergunakan dengan baik untuk melunasi kewajiban debitur apabila wanprestasi.
Konsideran huruf b Undang-Undang Nomor 7 Tahun 1992 tentang perbankan sebagaimana telah dirubah dengan Undang-Undang Nomor 10 Tahun 1998 (selanjutnya disebut Undang-Undang Perbankan) menyatakan bahwa perbankan yang berasaskan demokrasi ekonomi dengan fungsi utamanya sebagai penghimpun dan penyalur dana masyarakat, memiliki peranan yang strategis untuk menunjang pelaksanaan pembangunan nasional, dalam rangka meningkatkan pemerataan pembangunan dan hasil-hasilnya, pertumbuhan ekonomi dan stabilitas nasional, kearah peningkatan taraf hidup rakyat banyak.
bank dengan melayani masyarakat yang membutuhkan pinjaman uang dari bank, misalnya untuk keperluan modal usaha, keperluan pembangunan, keperluan perumahan dan keperluan-keperluan lainnya.
Sebelum sebuah bank menyetujui permohonan calon debitur untuk mendapatkan fasilitas kredit, petugas bank akan menganalisis nasabah debitur tersebut untuk menentukan kemauan dan kemampuan calon debitur tersebut untuk membayar kembali fasilitas kredit yang akan dinikmatinya, dengan kata lain, bank dengan analisisnya itu menentukan kadarcreditworthiness1dari calon debitur.
Pasal 8 Undang-Undang Perbankan tersebut disebutkan bahwa : “Dalam memberikan kredit, Bank Umum wajib mempunyai keyakinan atas kemampuan dan kesanggupan debitur untuk melunasi utangnya sesuai dengan yang diperjanjikan”.2
Selanjutnya dalam penjelasan Pasal 8 dikemukakan antara lain sebagai berikut:
Kredit yang diberikan oleh bank mengandung risiko, sehingga dalam pelaksanaannya bank harus memperhatikan asas-asas perkreditan yang sehat. Untuk mengurangi risiko tersebut, jaminan pemberian kredit dalam arti keyakinan atas kemampuan dan kesanggupan debitur untuk melunasi utangnya sesuai dengan yang diperjanjikan merupakan faktor penting yang harus diperhatikan oleh bank.
1 Creditworthiness diterjemahkan dalam Kamus Istilah Ekonomi Popular, sebagai ‘Layak
Untuk memperoleh keyakinan tersebut sebelum memberikan kredit, bank harus melakukan penilaian yang seksama terhadap watak, kemampuan, modal, agunan dan prospek usaha dari debitur.3
Apabila dari hasil analisisnya bank menyetujui permohonan fasilitas kredit itu, maka pemberian fasilitas kredit itu dituangkan dalam suatu perjanjian tertulis antara bank dengan pemohon kredit yang dinamakan dengan surat penawaran kredit (offering letter), yang selanjutnya jika semua persyaratan dan dokumen telah disetujui oleh pemohon kredit, maka dapat dilanjutkan dengan penandatangan perjanjian kredit antara pemohon kredit dengan bank atau biasanya disingkat dengan perjanjian kredit.
Agunan mempunyai peranan yang sangat penting dalam pemberian kredit khususnya bagi bank selaku kreditur agar nilai kredit sepadan dengan nilai agunan sehingga tidak terjadi kelebihan kredit (over credit). Bank seringkali mempergunakan Kantor Jasa Penilai Publik selanjutnya disebut (KJPP) untuk membantu melakukan penilaian agunan dari calon debitur karena Penilai Publik dianggap benar-benar mempunyai kemampuan di bidang penilaian dan akan memberikan hasil penilaian yang objektif dan dapat dipercaya. Dengan dipakainya jasa penilai publik tersebut diharapkan penilaian agunan tidak salah dan tidak terjadi rekayasa nilai agunan (over value). Usaha jasa penilai (appraisal service business) merupakan usaha jasa
3 Penjelasan Pasal 8 Undang Undang Nomor 7 tahun 1992 tentang Perbankan menegaskan
profesional untuk memberikan penilaian yang obyektif dan independen terhadap asset atau properti4.
Usaha jasa penilai adalah usaha berpredikat sebagai lembaga kepercayaan yang dibutuhkan untuk kepentingan pihak-pihak yang mengadakan transaksi perdagangan. Selama ini jasa perusahaan penilai belum digunakan secara maksimal oleh berbagai kalangan, terutama kalangan perbankan, dan banyak pihak menempatkan laporan penilaian sebagai pelengkap saja agar proposal itu tampak layak dan profesional5. Padahal apabila penilai memberikan laporan penilaian (appraisal report) secara obyektif dan profesional tidak akan pernah terjadi praktek-praktek yang menaikan harga (mark up) dalam pengajuan kredit properti atau penurunan nilai dalam kegiatan lelang6. Lelang adalah penjualan barang yang terbuka untuk umum dengan penawaran harga secara tertulis dan/ atau lisan yang semakin meningkat atau menurun untuk mancapai harga tertinggi yang didahului dengan pengumuman lelang (menurut Pasal 1 Peraturan Menteri Keuangan Nomor 150/PMK.06/2007 tentang Perubahan atas peraturan Menteri Keuangan Nomor 40/PMK.07/2006). Seharusnya bank dan atau Panitia Lelang (Kantor Pengurusan Piutang dan Lelang Negara/ Badan Urusan Piutang dan Lelang Negara) tanpa laporan
4Joni Emirzon, SH., M.Hum,Kode Etik Dan Permasalahan Hukum Jasa Penilai Dalam
Kegiatan Bisnis Di Indonesia, diperoleh dar http://www.bukabuku.com/authorscorner /detail/199/joni-emirzon-sh-m-hum.html, jurnal.
penilai yang benar-benar profesional dan independen tidak boleh mencairkan kredit dan/ ataupun melelang tanpa laporan penilai.7
Dalam kegiatan operasionalnya bank terkadang mengalami kredit macet, namun demikian terkadang pada saat melakukan eksekusi agunan untuk melunasi kewajiban debitur ternyata hasil penjualan agunan tidak sesuai perkiraan dan tidak cukup untuk menutup tagihan debitur. Dalam kaitan antara tujuan pemberian kredit dan penggunaan KJPP perlu dikaji apakah hasil penilaian agunan oleh Penilai Publik tersebut mengikat dan harus dipatuhi oleh bank atau hanya merupakan bahan pertimbangan yang tidak mengikat bagi bank dalam menentukan nilai agunan dan nilai kredit yang sesuai. Selanjutnya perlu juga dipahami tentang tanggung gugat Penilai Publik apabila hasil penilaiannya merugikan bank. Dengan pemahaman terhadap dua hal tersebut diharapkan tujuan kredit untuk meningkatkan taraf hidup rakyat banyak sekaligus mendatangkan keuntungan bagi bank dapat terlaksana dengan baik.
Perseroan Terbatas Bank Commerce International Merchant Bankers Berhad Niaga Tbk Cabang Medan Bukit Barisan (selanjutnya disebut Bank CIMB Niaga) merupakan salah satu Bank Swasta yang saat ini mempunyai berbagai macam bentuk layanan perbankan. Baik pelayanan untuk memberikan pinjaman dana maupun sebagai penghimpun dana bagi masyarakat. Bank CIMB Niaga saat ini banyak
diminati oleh nasabah baik dalam pelayanan tabungan maupun layanan pemberian fasilitas kredit.
Salah satu fasilitas kredit yang banyak dibutuhkan masyarakat adalah Pemberian Kredit Pemilikan Rumah (selanjutnya disebut KPR). Meningkatnya pasar KPR membuka ruang lebih luas bagi sektor perbankan untuk memasarkan kredit konsumsinya.
Adapun karakteristik kredit konsumtif adalah:8
1. Kredit konsumtif memenuhi kebutuhan akan pendanaan dengan tujuan spesifik, seperti untuk membeli mobil, rumah, renovasi dan lain-lain.
2. Kredit konsumtif memiliki ketentuan yang mengikat sejak awal hingga akhir masa pinjaman yang menyangkut jangka waktu, angsuran perbulan, jaminan yang disyaratkan serta plafon pinjaman.
3. Sebagaimana produk kredit konsumtif merupakan produk massal karena ditujukan kepada semua nasabah individu yang memenuhi kriteria.
4. Kredit konsumtif disebut juga formula lending artinya merupakan suatu bentuk pinjaman yang mempunyai rumusan yang telah disederhanakan untuk menolak atau menyetujui permohonan kredit.
5. Kredit konsumtif adalah collateral lending artinya pemberian kredit konsumtif selalu disyaratkan jaminan karena tujuannya yang spesifik maka
jaminan kredit dapat berfungsi sebagai bukti adanya tujuan kredit dan selain itu juga berfungsi sebagai “second way out” jika terjadi kemacetan kredit. Semua bank memiliki portfolio kredit konsumsi, termasuk KPR. Dengan target masing-masing, bank tentu berusaha mempertahankan pangsa pasarnya. Salah satu penyebab peningkatan pemberian KPR oleh bank adalah masih banyaknya masyarakat yang membutuhkan rumah. Disisi lain, masyarakat tidak mampu membeli secara tunai (cash). Akhirnya sistem kredit melalui KPR menjadi pilihan.
Definisi KJPP adalah badan usaha yang telah mendapat izin usaha dari Menteri Keuangan sebagai wadah bagi penilai publik dalam memberikan jasanya.9 KJPP merupakan badan usaha/persekutuan perdata yang bergerak di bidang jasa penilaian terhadap antara lain namun tidak terbatas pada asset/kelayakan usaha, proyek, maupun jaminan calon debitur yang mengajukan fasilitas kredit kepada Bank10.
Tujuan dari adanya perjanjian kerjasama antara KJPP dengan bank adalah dalam rangka meningkatkan pelayanan dan mempercepat proses pemberian fasilitas kredit oleh Bank kepada calon Debitur11. Perjanjian kerjasama tersebut sangat bermanfaat dimana, bank dapat mengetahui bagaimana reputasi KJPP tersebut dan dari sisi legal diharapkan bank terlindungi karena adanya kerjasama tersebut, sehingga perlu adanya kerjasama dalam bentuk tertulis, yang biasanya didasari oleh
9 Peraturan Menteri Keuangan Nomor 125/PMK.01/2008 tentang Jasa Penilai Publik
10 Perjanjian Kerjasama antara PT Bank CIMB Niaga Tbk dan Kantor Jasa Penilai Publik
(KJPP) Sudiono tentang Jasa Penilai Nomor : IV/CS/BTR/II/12 Tanggal 20 Februari 2012, hal 1.
perjanjian kerjasama. KJPP sebagai panitia penaksir/ jasa penilai bertugas menetapkan besarnya ganti rugi atas tanah/ bangunan/ tanaman yang berada di atasnya secara obyektif dengan tidak merugikan kedua belah pihak dan dengan menggunakan norma-norma serta memperhatikan harga penjualan tanah/ bangunan/ tanaman disekitarnya yang terjadi dalam tahun berjalan.
Dari hasil pembahasan dapat diketahui bahwa banyak sekali pertimbangan dalam menentukan apakah suatu KJPP dapat diajak bekerja sama dengan bank atau tidak. Hal-hal yang dapat dijadikan pertimbangan dalam menentukan hal tersebut antara lain status badan hukum KJPP dan harus memenuhi standar penilaian Bank CIMB Niaga dalam melakukan penilaian dan harus menginformasikan setiap adanya penyimpangan dari standar penilaian dan dituangkan dalam laporanappraisal.
Adapun yang pernah terjadi bahwasanya KJPP memberikan penilaian laporan yang melebihi dari pasar, sehingga Bank memberikan fasilitas Kredit Pemilikan Rumah kepada Debitur dengan nilai yang melebihi harga jaminan tersebut yang akan merugikan Bank pada saat Debitur wanprestasi dengan tidak melakukan kewajibannya untuk membayar kreditnya.
Dan hal yang sering terjadi juga, bahwa calon debitur tidak memenuhi syarat sesuai dari ketentuan Bank untuk mendapatkan Fasilitas Kredit Pemilikan Rumah, walaupun jaminannya sudah di nilai oleh KJPP.
Melihat pentingnya kajian hukum dari hubungan antara bank dengan KJPP dalam Perjanjian KPR, telah menarik perhatian untuk ditelaah lebih jauh, khususnya mengenai perjanjian kerjasama yang dipergunakan perbankan dengan KJPP, dan membahas serta menuangkannya dalam penulisan hukum yang berjudul “Perjanjian Kerjasama antara Bank dengan Kantor Jasa Penilaian Publik (KJPP) dalam hal Penilaian Agunan Kredit Pemilikan Rumah” (Suatu Penelitian di PT Bank CIMB Niaga Tbk Cabang Medan Bukit Barisan).
B. Perumusan Masalah
Berdasarkan uraian diatas, maka terdapat beberapa hal yang menjadi permasalahan dalam penelitian ini, yaitu:
2. Bagaimanakah proses pemberian fasilitas KPR (Kredit Pemilikan Rumah) Oleh Bank CIMB Niaga yang Melakukan Kerja Sama Dengan KJPP (Kantor Jasa Penilai Publik)?
3. Apakah kelemahan-kelemahan yang timbul dari perjanjian kerjasama antara KJPP dengan Bank CIMB Niaga?
C. Tujuan Penelitian
Mengacu kepada judul dan permasalahan dalam penelitian ini, maka dapat dikemukakan bahwa tujuan yang hendak dicapai dalam penelitian ini adalah :
1. Untuk mengetahui bagaimana perjanjian kerjasama antara Bank CIMB Niaga dengan KJPP (kantor jasa penilai publik) dalam pemberian fasilitas KPR. 2. Untuk mengetahui bagaimana proses pemberian fasilitas KPR (Kredit
Pemilikan Rumah) oleh Bank CIMB Niaga yang Melakukan Kerja Sama Dengan KJPP (Kantor Jasa Penilai Publik).
D. Manfaat Penelitian
Penelitian ini diharapkan dapat memberikan kegunaan baik secara teoritis maupun praktis, yaitu sebagai berikut :
1. Secara Teoritis
Diharapkan dapat digunakan sebagai bahan kajian dan memberikan sumbangan pemikiran bagi perkembangan ilmu pengetahuan hukum, khususnya dalam bidang hukum perbankan dan bidang hukum perjanjian.
2. Secara Praktis
Penelitian ini diharapkan dapat memberikan kegunaan bagi para pihak yang terkait, antara lain :
a. Bagi Penulis adalah untuk lebih mengembangkan penalaran, membentuk pola pikir yang dinamis sekaligus untuk mengetahui kemampuan penulis dalam menerapkan ilmu yang diperoleh.
b. Bagi masyarakat selaku debitur, agar lebih memahami mengenai perjanjian kerjasama antara KJPP dengan bank dan untuk memberikan masukan bagi semua pihak yang berkepentingan serta memberikan jawaban terhadap permasalahan yang diteliti.
d. Bagi kalangan akademis yang tertarik untuk mengetahui bahkan meneliti lebih lanjut mengenai penelitian ini dan dapat digunakan sebagai pedoman bagi penelitian-penelitian berikutnya.
E. Keaslian Penelitian
F. Kerangka Teori dan Konsepsi
1. Kerangka Teori
Seiring dengan perkembangan masyarakat, hukumpun mengalami perkembangan. Kontinuitas perkembangan ilmu hukum selain bergantung pada metodelogi, aktivitas penelitian dan imajinasi sosial sangat ditentukan oleh teori.12 Teori adalah untuk menerangkan dan menjelaskan gejala spesifik untuk proses tertentu terjadi.13 Suatu teori harus diuji dengan menghadapkannya pada fakta-fakta yang dapat menunjukkan ketidakbenarannya.14
Adapun teori menurut Maria S.W. Sumardjono adalah:
Seperangkat preposisi yang berisi konsep abstrak atau konsep yang sudah didefenisikan dan saling berhubungan antar variable sehingga menghasilkan pandangan sistematis dari fenomena yang digambarkan oleh suatu variable dengan variablelainnya dan menjelaskan bagaimana hubungan antarvariabletersebut.15
Teori hukum sendiri boleh disebut sebagai kelanjutan dari mempelajari hukum positif, setidak-tidaknya dalam urutan yang demikian itulah kita merekonstruksikan kehadiran teori hukum secara jelas.16
12 Soerjono Soekanto,
Pengantar Penelitian Hukum, Universitas Indonesia Press, Jakarta, 1982, hal. 6.
13 J.J.J M. Wuisman, dengan penyunting M. Hisman, Penelitian Ilmu-Ilmu Sosial, Jilid 1
(Jakarta: Fakultas Ekonomi Universitas Indonesia, 1996) hal. 203.
14Ibid, hal. 216.
15Maria S. W. Sumarjono,Pedoman Pembuatan Usulan Penelitian, (Yogyakarta: Penerbit
Gramedia, 1989), hal. 12.
Oleh sebab itu, teori atau kerangka teori mempunyai kegunaan paling sedikit mencakup hal-hal sebagai berikut:17
a. Teori tersebut berguna untuk lebih mempertajam atau lebih mengkhususkan fakta yang hendak diselidiki atau diuji kebenarannya;
b. Teori sangat berguna didalam mengembangkan sistem klasifikasi fakta, membina struktur konsep-konsep serta memperkembangkan defenisi-defenisi;
c. Teori biasanya merupakan suatu ikhtisar daripada hal-hal yang telah diketahui serta diuji kebenarannya yang menyangkut objek yang diteliti;
d. Teori memberikan kemungkinan pada prediksi fakta mendatang, oleh karena telah diketahui sebab-sebab terjadinya fakta tersebut dan mungkin faktor-faktor tersebut akan timbul lagi pada masa-masa mendatang;
e. Teori memberikan petunjuk-petunjuk terhadap kekurangan-kekurangan pada pengetahuan peneliti.
Menurut Mukti Fajar, teori adalah suatu penjelasan yang berupaya untuk menyederhanakan pemahaman mengenai suatu fenomena atau teori juga merupakan simpulan dari rangkaian berbagai fenomena menjadi sebuah penjelasan yang sifatnya umum.18 Sedangkan suatu kerangka teori bertujuan menyajikan cara-cara untuk
17Soerjono Soekanto,Op.Cit, hal 121
bagaimana mengorganisasi dan menginterpretasi hasil-hasil penelitian dan menghubungkannya dengan hasil-hasil penelitian yang terdahulu19.
Teori sebagai perangkat proposisi yang terintegrasi secara sintaktis yaitu mengikuti aturan tertentu yang dapat dihubungkan secara logis satu dengan lainnya dengan tata dasar yang dapat diamati dan berfungsi sebagai wahana untuk meramalkan dan menjelaskan fenomena yang terjadi.20
Landasan teori adalah suatu kerangka pemikiran atau butir-butir pendapat, teori, tesis mengenai sesuatu kasus atau permasalahan (problem) yang dijadikan bahan perbandingan, pegangan teoritis, yang mungkin disetujui ataupun tidak disetujui yang dijadikan masukan dalam membuat kerangka berpikir dalam penulisan.21
Teori yang dipakai dalam penulisan tesis ini adalah teori keseimbangan antara KJPP selaku Usaha Jasa Profesional untuk memberikan penilaian yang objektif dan independen terhadap asset atau properti. Keseimbangan untuk memperoleh kepastian hukum antara para pihak dalam perjanjian kerjasama yang menghendaki kedua belah pihak memenuhi dan melaksanakan perjanjian.
Dalam perjanjian kerjasama antara KJPP dengan Bank, Bank mempunyai kekuatan untuk menuntut prestasi dan jika diperlukan dapat menuntut pelunasan
19Burhan Ashshofa,Metode Penelitian Hukum,Rineka Cipta, Jakarta, 1996, hal.19
20Snelbecker dalam Lexy J.Moloeng,Metodelogi Penelitian Kualitatif, Remaja Rosdakarya,
Bandung, 2002, hal.34
21M. Solly Lubis,Filsafat Ilmu dan Penelitian,(Bandung: Penerbit CV. Mandar Maju, 1994),
prestasi, namun KJPP memikul pula kewajiban untuk melaksanakan perjanjian itu dengan itikad baik.
Teori keseimbangan ini dipelopori oleh Aristoteles dimana Ia menyatakan bahwa hukum harus diluruskan penegakannya sehingga memberi keseimbangan yang adil terhadap orang-orang yang mencari keadilan. Dalam teori keseimbangan semua orang mempunyai kedudukan yang sama dan diperlakukan sama pula (seimbang) dihadapan hukum.22
Kerangka teori yang dimaksud adalah kerangka pemikiran atau butir-butir pendapat, teori, dan pandangan dari para peneliti ilmu hukum di bidang hukum perjanjian pada umumnya, yang menjadi bahan perbandingan, pegangan teoritis, yang mungkin disetujui atau tidak disetujui, yang merupakan masukan eksternal dalam penelitian ini.
Kerangka teoritis merupakan pijakan utama dari pokok bahasan tulisan ini. Kitab Undang-Undang Hukum Perdata (selanjutnya disebut KUHPerdata) Buku III Bab I sampai dengan Bab IV Pasal 1319 KUHPerdata menegaskan “Semua perjanjian baik yang mempunyai suatu nama khusus maupun yang tidak dikenal dengan suatu nama tertentu, tunduk pada peraturan-peraturan umum yang termuat dalam Bab II dan Bab I KUHPerdata”.
perjanjian yang secara khusus diatur dengan lengkap di dalam KUHPerdata dan pada umumnya mempunyai nama, diantaranya perjanjian sewa-menyewa, perjanjian jual-beli, pertanggungan, sedangkan perjanjian tidak bernama adalah suatu perjanjian yang tidak diatur secara khusus dan lengkap di dalam KUHPerdata, pada umumnya tidak mempunyai nama, tetapi walaupun demikian perjanjian ini sering terjadi dalam masyarakat salah satunya adalah perjanjian kerjasama KJPP dengan bank.
Dalam buku ke-III KUHPerdata dapat dicari dasar hukumnya dari perbuatan perjanjian kerjasama yaitu dengan menafsirkan buku ke-III KUHPerdata tersebut sebagai penganut asas kebebasan berkontrak. Dalam hal memuat suatu perjanjian, tegasnya dapat dilihat dalam Pasal 1338 ayat 1 KUHPerdata yang menyatakan : “Semua perjanjian yang dibuat secara sah berlaku sebagai undang-undang bagi mereka yang membuatnya”.23
Berpedoman pada ketentuan tersebut, maka perjanjian apa saja yang dibuat menurut persyaratan yang telah ditentukan oleh undang-undang adalah sah dan mempunyai kekuatan hukum untuk mengikat para pihak yang telah mengadakannya.
Semua syarat perjanjian yang diatur dalam pasal-pasal KUHPerdata dipandang oleh undang-undang cukup penting. Sehingga lahirlah hubungan hukum,
23R. Subekti dan R. Tjitrosudibio,Kitab Undang-Undang Hukum Perdata, (Jakarta: Penerbit
dan di dalam hubungan hukum itu terdapat hak dan kewajiban untuk kedua belah pihak yang bersangkutan.24
Buku III KUHPerdata bersifat terbuka, maksudnya adalah para pihak yang ingin membuat suatu perjanjian bebas menyimpang dari ketentuan yang diatur dalam buku III KUHPerdata asalkan isinya tidak bertentangan dengan undang-undang, kesusilaan dan ketertiban umum. Dalam buku III KUHPerdata tersebut tidak tecantum definisi perjanjian itu sendiri, namun definisi perjanjian dapat ditemukan dalam doktrin (ilmu pengetahuan hukum), diantaranya adalah pendapat R. Subekti yaitu “Perjanjian adalah suatu peristiwa dimana seorang berjanji kepada seorang lain atau dimana dua orang itu saling berjanji untuk melaksanakan sesuatu hal”.25
Sedangkan Wirjono Prodjodikoro mengemukakan pendapatnya bahwa : “Suatu perjanjian dapat diartikan sebagai suatu perhubungan hukum mengenai harta benda antara dua pihak dalam mana suatu pihak berjanji atau dianggap berjanji untuk melakukan sesuatu hal, sedangkan pihak lain berhak menuntut pelaksanaan janji itu”.26
Adapun hukuman atau akibat-akibat yang tidak baik dari debitur yang lalai ada empat macam dikemukakan R. Subekti sebagai berikut :27
24 Emmy Pangaribuan Simajuntak, Pembukaan Kredit Berdokumen (documentary credit
opening), (Yogyakarta: Penerbit Fakultas Hukum Universitas Gajah Mada, 1995), hal. 23.
25R. Subekti,Hukum Perjanjian, (Jakarta: Penerbit PT Intermasa, 2005), hal. 1.
26Wirjono R Prodjodikoro, Hukum Perdata tentang Persetujuan-Persetujuan Tertentu,
1. Membayar kerugian yang diderita oleh debitur atau dengan singkat (ganti rugi)
2. Pembatalan perjanjian atau dinamakan pemecahan perjanjian 3. Peralihan risiko
4. Pembayaran biaya perkara, kalau sampai diperkarakan di depan hakim (kepengadilan).
Menurut Abdulkadir Muhammad, ingkar janji membawa akibat yang merugikan bagi debitur, karena sejak saat tersebut debitur berkewajiban mengganti kerugian yang timbul sebagai akibat daripada ingkar janji tersebut. Dalam hal debitur melakukan ingkar janji, kreditur dapat menuntut :28
1. Pemenuhan perikatan
2. Pemenuhan perikatan dengan ganti rugi 3. Ganti rugi
4. Pembatalan persetujuan timbal balik 5. Pembatalan dengan ganti rugi
Sehubungan dengan ganti rugi, dalam KUHPerdata yang diatur dalam pasal 1243 KUHPerdata berbunyi sebagai berikut :
Penggantian biaya ganti rugi dan bunga karena tidak terpenuhinya suatu perikatan barulah mulai diwajibkan, apabila si berhutang, setelah dinyatakan lalai memenuhi perikatannya, tetapi melalaikan, atau jika sesuatu yang harus diberikan
atau dibuatnya, hanya dapat diberikan atau dibuat dalam tenggang waktu yang telah dilampaukannya.29
1. Konsepsi
Konsepsi adalah salah satu bagian terpenting dari teori, peranan konsepsi dalam penelitian ini untuk menghubungkan teori dan observasi, antara abstraksi dan kenyataan. Konsep diartikan sebagai kata yang menyatukan abstraksi yang digeneralisasikan dari hal-hal yang khusus yang disebut defenisi operasional.30
Oleh karena itu untuk menjawab permasalahan dalam penelitian ini harus di defenisikan beberapa konsep dasar, agar secara operasional diperoleh hasil dalam penelitian ini yang sesuai dengan tujuan yang telah ditentukan.
Konsep adalah suatu konstruksi mental, yaitu sesuatu yang dihasilkan oleh suatu proses yang berjalan dalam pikiran penelitian untuk keperluan analitis.31
Suatu konsep atau suatu kerangka konsepsionil pada hakikatnya merupakan suatu pengarah, atau pedoman yang lebih konkrit dari pada kerangka teoritis yang seringkali masih bersifat abstrak. Namun demikian, suatu kerangka konsepsionil, kadang-kadang dirasakan masih juga abstrak, sehingga diperlukan defenisi-defenisi operasional yang akan dapat pegangan konkrit didalam proses penelitian.32
29R. Subekti dan R. Tjitrosudibio,Op.Cit,hal. 324.
30Samadi Suryabrata,Metodelogi Penelitian, (Jakarta: Penerbit Raja Grafindo Persada, 1998),
hal. 3.
31Soerjono Soekanto dan Sri Mamudji,Penelitian Hukum Normatif Suatu Tinjauan Singkat,
“Maka konsep merupakan defenisi dari apa yang perlu diamati, konsep menentukan antara variabel-variabel yang ingin menentukan adanya hubungan empiris”.33
Untuk menjawab permasalahan dalam penelitian tesis ini perlu didefenisikan konsep dasar dalam rangka menyamakan persepsi, yaitu:
1. KPR adalah kredit yang diberikan kepada debitur perorangan untuk membiayai sebagian kebutuhan dana untuk pembelian rumah, rumah toko, ataupun tanah.34
2. Kriteria Penilai Publik pada Peraturan Menteri Keuangan (PMK) RI No.125/PMK.01/2008 adalah yang telah memperoleh ijin dari Menteri untuk memberikan jasa sebagaimana diatur dalam Peraturan Menteri Keuangan atau Penilai eksternal sebagaimana dimaksud dalam PMK Bidang Kekayaan Negara dan Lelang.35
3. Penilaian asset atau properti dalam arti luas merupakan kegiatan yang dilakukan seseorang yang berprofesi Penilai. Dilihat dari lingkup kerja yang dapat dilakukan seorang Penilai di atas, maka secara garis besar yang menjadi objek Penilaiaan jika merujuk kepada Ketentuan dan Prinsip Umum Penilaian
33Koentjoroningrat, Metode-Metode Penelitian Masyarakat, Edisi Ketiga, (Jakarta: Penerbit
Gramedia Pustaka Utama, 1997), hal. 21.
34Anonim, Buku Materi Peserta Training, Niaga Basic Consumer Credit Management
(NBCCM), Op.Cit, hal. 4.
yang tertera di Standar Penilaian Indonesia (SPI) meliputi empat jenis properti, yaitu :36
1) Real Properti(tanah dan pengembangan diatasnya
2) Personal Properti (kendaraan bermotor, mesin, peralatan, surat berharga dan asset tidak berwujud lainnya)
3) Bisnis (entitas, penyertaan) 4) Hak Kepemilikan Finansial.
Adapun objek penilaian yang menjadi bahasan yaitu terbatas pada real Propertiyang merujuk kepada tanah dan bangunan yang menjadi agunan pada Fasilitas Kredit Pemilikan Rumah pada Bank CIMB Niaga.
4. Perjanjian kerjasama adalah perjanjian antara KJPP dan Bank yang berisikan syarat dan ketentuan, hak dan kewajiban dari setiap pihak. Perjanjian ini digunakan sebagai dalam rangka untuk menjalankan prinsip kehati-hatian dalam pemberian kredit, pemberian fasilitas kredit kepada nasabah, meningkatkan pelayanan dan mempercepat proses pemberian fasilitas kredit oleh Bank kepada calon debitur.
36 Hamid Yusuf, MAPPI, Peranan Profesi Penilai, Peluang dan Tantangannya, Materi
G. Metode Penelitian
Metode penelitian berasal dari kata “Metode dan Logos”. Metode yang artinya adalah cara yang tepat untuk melakukan sesuatu dan logos yang artinya ilmu atau pengetahuan. Jadi metodologi artinya cara melakukan sesuatu dengan menggunakan pikiran secara seksama untuk mencapai suatu tujuan. Penelitian adalah suatu kegiatan untuk mencari, mencatat, merumuskan dan menganalisis sampai menyusun laporannya.37
“Penelitian adalah pencarian atas sesuatu secara sistematis dengan penekanan bahwa pencarian ini dilakukan terhadap masalah-masalah yang dapat dipecahkan”.38 “Penelitian hukum pada dasarnya merupakan suatu kegiatan ilmiah yang didasarkan pada metode, sistematika dan pemikiran tertentu, yang bertujuan untuk mempelajari satu atau beberapa gejala hukum tertentu dengan jalan menganalisanya”.39
1. Sifat Penelitian
Penelitian ini bersifat deskriptif. Deskriptif dimaksudkan disini untuk memberikan gambaran data tentang pelaksanaan perjanjian kerjasama antara bank dengan KJPP, dan implikasinya bagi debitur selaku Debitur, secara khusus dalam pelaksanaannya di Bank CIMB Niaga Medan Bukit Barisan.
37Cholid Narbuko dan H. Abu Achmadi, Metodologi Penelitian, PT. Bumi Aksara, Jakarta,
2002, hal.1
2. Metode Pendekatan
Metode pendekatan yang digunakan adalah pendekatan yuridis empiris yaitu pendekatan dengan melihat sesuatu kenyataan hukum di dalam masyarakat, digunakan untuk melihat aspek-aspek hukum dalam interaksi sosial di dalam masyarakat, dan berfungsi sebagai penunjang untuk mengidentifikasi dan mengklarifikasi temuan bahan non hukum bagi keperluan penelitian atau penulisan hukum.40Dimaksudkan disini untuk memberikan gambaran data tentang pelaksanaan perjanjian kerjasama antara bank dengan KJPP, dan implikasinya bagi debitur selaku Debitur, secara khusus dalam pelaksanaannya di Bank CIMB Niaga Cabang Medan Bukit Barisan. Metode yuridis empiris dipergunakan untuk mendapatkan jawaban dari permasalahan dengan melihat berbagai aspek yang terdapat dalam kerjasama diantara kedua belah pihak, sehingga akan diketahui secara hukum tentang pelaksanaan kerjasama tersebut.
3. Lokasi Penelitian
4. Sumber Data
Sumber data penelitian perjanjian kerjasama antara Bank CIMB Niaga, dengan KJPP dapat dikategorikan menjadi dua kelompok yaitu data primer dan data sekunder, yaitu :
a. Data Primer
Diperoleh dari wawancara dengan para informan yang kompeten menyangkut penelitian ini antara lain:
1) Wirayudi, SH sebagai Credit Support Manager yang terkait dalam pemberian fasilitas KPR Bank CIM Niaga maupun pejabat bisnis unit terkait.
2) Dodi Anshari, sebagai pihak KJPP, Sudiono di Medan yang membeirkan informasi melalui wawancara.
b. Data Sekunder
Yaitu data yang dikumpulkan melalui studi perpustakaan, berupa :
1. Bahan-bahan hukum primer berupa peraturan perundang-undangan yang berlaku, misalnya :
a. Kitab Undang-Undang Hukum Perdata Indonesia
b. Undang-Undang Nomor 7 Tahun 1992 tentang Perbankan
2. Bahan-bahan hukum sekunder, yaitu bahan-bahan yang erat hubungannya dengan bahan hukum primer dan dapat membantu menganalisa dan memahami bahan hukum primer, misalnya :
1. Hasil karya ilmiah para sarjana 2. Hasil-hasil penelitian
3. Bahan hukum tersier, yaitu bahan-bahan yang memberikan informasi tentang bahan hukum primer dan bahan hukum sekunder, misalnya majalah, artikel, tabloid, surat kabar, dan studi terhadap semua dokumen yang berkaitan dengan penelitian termasuk perjanjian kerjasama antara bank dengan KJPP.
5. Teknik Pengumpulan Data
Dalam pengumpulan data secara lengkap dalam penelitian ini dilakukan dengan 2 (dua) cara yaitu :
a. Penelitian Perpustakaan (library research), mengumpulkan data sekunder dari perpustakaan, berupa bahan hukum primer maupun sekunder yang berkaitan dengan penelitian. Peneliti menggunakan studi kepustakaan di perpustakaan sekolah pascasarjana Universitas Sumatera Utara dan perpustakaan Universitas Sumatera Utara, sebagai cara untuk memperoleh data dalam upaya mencapai tujuan penelitian. Dalam hal ini, peneliti melakukan studi dokumen terhadap data sekunder dan juga pedoman untuk wawancara.
dengan kerjasama KJPP dalam pemberian fasilitas KPR di Bank CIMB Niaga Cabang Medan Bukit Barisan, untuk mendukung data yuridis yang dimaksud sebelumnya.
6. Alat Pengumpulan Data
Alat pengumpul data yang dipergunakan dalam penelitian ini adalah studi kepustakaan (library research) dan menggunakan pedoman wawancara (depth interview) untuk itu maka dilakukan pengumpulan data sekunder.
7. Analisis Data
Analisis data adalah proses mengorganisasikan dan mengurutkan data kedalam pola, kategori, dan satuan uraian dasar sehingga dapat ditemukan tema dan dapat dirumuskan hipotesis kerja seperti yang disarankan oleh data.41 Sebelum analisis dilakukan, terlebih dahulu diadakan pemeriksaan dan evaluasi terhadap semua data yang telah dikumpulkan (primer, sekunder, tersier), untuk mengetahui validitasnya. Setelah itu keseluruhan data tersebut akan disistematisasikan sehingga menghasilkan klasifikasi yang selaras dengan permasalahan yang dibahas dalam penelitian ini dengan tujuan untuk memperoleh jawaban yang baik pula.42
Analisis data yang dilakukan secara kualitatif, yaitu analisis yang mendasarkan pada kualitas data, dalam hal ini data tersebut diperoleh dari peraturan perundang-undangan dan literatur termasuk perjanjian kerjasama antara bank dengan
41 Lexy J. Moleong, Metodologi Penelitian Kualitatif, (Bandung: Penerbit PT. Remaja
Rosdakarya, 1994), hal. 103.
42Bambang Sunggono,Metode Penelitian Hukum, (Jakarta: Penerbit Raja Grafindo Persada,
