Kajian Teknis
Laporan Akhir Kajian Teknis Peruntukan dan Intensitas Apartemen Ayoma PT. Pembangunan Perumahan Tbk di Jalan Raya Ciater, Kecamatan Serpong, Kota Tangerang Selatan
Dewan Pakar IAP Banten;Ir Puddu Razak MM, Tiar Pandapotan Purba, ST, IAP
5/24/2016
Kata Pengantar
Puji syukur kepada Tuhan Yang Maha Esa, karena berkat anugerah dan kuasa-Nya Laporan Kajian Akhir dapat diselesaikan dengan baik.
Atas dasar permohonan dari PT PP Property Tbk, maka IAP Banten menugaskan Tim Dewan Pakar yang meliputi senior ahli bidang tata ruang dan lingkungan yang berjumlah enam (6) orang urun rembuk dalam melihat berbagai sisi permasalahan yang dihadapi oleh pemohon dalam mengembangkan kawasan hunian vertikal di lokasi yang dimohon. Berdasarkan hasil temuan lapangan, konflik pengetahuan dan formulasi serta ego berbagai pihak menjadikan polemik pembangunan apartemen ayoma semakin memanas di masyarakat. Pihak-pihak yang ditemui oleh IAP Banten meliputi pokja masyarakat Cluster De Latinos Perumahan Caribean Islands, Organisasi Masyarakat Tangerang Selatan dan dinas/badan di lingkungan Pemerintah Kota Tangerang Selatan termasuk para otoritas kelurahan dan rukun tetangga.
IAP Banten melihat bahwa substansi bidang tata ruang dan lingkungan termasuk didalamnya soal pengaturan intensitas ruang serta peruntukan lokasi tidak ada masalah,
namun IAP Banten menyebut adanya ‘nada fals’ dan atau celah hukum sehingga membutuhkan diskresi kepala daerah agar prinsip-prinsip pembangunan yang transparan dan berkelanjutan dipegang oleh semua pihak.
IAP Banten menyampaikan kepada pemohon agar dapat mengakomodir kepentingan warga terutama yang terdampak langsung atas rencana pembangunan Apartemen Ayoma dengan cara musyawarah dan kekeluargaan.
Pada laporan kajian akhir ini, IAP Banten mengucapkan terima kasih atas dukungan dari berbagai pihak seperti Dinas Tata Kota Tangerang Selatan, BKPRD Kota Tangerang Selatan, Badan Lingkungan Hidup Kota Tangerang Selatan, Pokja Cluster De Latinos Perumahan Caribean Islands, Jajaran Manajemen Ayoma dan PT PP Properti Tbk dalam mendampingi tim dewan pakar di lapangan.
Semoga bermanfaat,-
Mei 2016, Dewan Pakar IAP Banten
DAFTAR ISI
Bagian I. Pendahuluan ... 1
A. Latar Belakang ... 1
B. Tujuan dan Sasaran ... 2
C. Ruang Lingkup Pengkajian ... 2
D. Landasan Hukum Pengkajian ... 2
E. Metodologi Pengkajian ... 3
F. Waktu Pelaksanaan Pengkajian ... 3
Bagian II. Hasil Pengkajian ... 3
A. Umum ... 3
B. UU No 26 Tahun 2007 tentang Penataan Ruang; ... 3
C. UU No 2 Tahun 2011 tentang Rumah Susun; ... 3
D. UU No. 28 Tahun 2002 tentang Bangunan Gedung; ... 4
E. UU No. 1 Tahun 2011 tentang Perumahan dan Kawasan Permukiman; ... 4
F. Perpres 54 Tahun 2008 tentang Rencana Tata Ruang Kawasan Strategis Jabodetabekpunjur; ... 5
G. Instruksi Presiden No. 3 Tahun 2016 tentang Penyederhanaan Perijinan Pembangunan Perumahan; ... 6
H. Peraturan Menteri No.29 Tahun 2006 tentang Pedoman Persyaratan Teknis Bangunan Gedung; ... 6
I. Peraturan Menteri No. 24 Tahun 2007 tentang Pedoman Teknis Izin Mendirikan Bangunan Gedung; ... 8
J. Peraturan Menteri No 20/PRT/M Tahun 2011 tentang Pedoman Penyusunan Rencana Detail Tata Ruang (RDTR); ... 9
K. Perdaprov Banten No 2 Tahun 2011 tentang Rencana Tata Ruang Wilayah Provinsi Banten; ... 9
L. Perdakot Tangerang Selatan No 15 Tahun 2011 tentang Rencana Tata Ruang Wilayah Kota Tangerang Selatan;... 10
M. Perdakot Tangerang Selatan No. 3 Tahun 2014 tentang Bangunan Gedung. ... 11
N. Surat Rekomendasi BKPRD No. 005/052/BKPRD/XII/2014 tentang Rekomendasi Pembangunan Apartemen. ... 12
Bagian III. Hasil Perhitungan ... 13
Bagian IV. Kesimpulan ... 16
Laporan Akhir: Kajian Teknis Peruntukan dan Intensitas Apartemen
Ayoma PT. Pembangunan Perumahan Tbk di Jalan Raya Ciater,
Kecamatan Serpong, Kota Tangerang Selatan
Bagian I. Pendahuluan
A.
Latar Belakang
Sebagaimana amanat dari Peraturan Presiden Republik Indonesia No 54 Tahun 2008 tentang Rencana Tata Ruang (RTR) Kawasan Strategis Nasional (KSN) Jabodetabekpunjur terutama pada ps 13 ay 2 dibunyinyatakan bahwa ada upaya untuk mendorong pengembangan Pusat Kegiatan Nasional Kawasan Perkotaan Jakarta dengan Kota Inti adalah Jakarta dan Kota Satelit yang meliputi Bogor, Depok, Tangerang, Bekasi dan Kota Lainnya. Yang kemudian dalam arahan struktur ruangnya dikembangkan Jalan Lingkar Luar Jakarta Kedua (Jakarta Outer Ring Road 2) dan jalan radialnya sebagai pembentuk struktur ruang jabodetabekpunjur dan untuk memberikan pelayanan pengembangan sub pusat perkotaan antara lain Serpong/Kota Mandiri Bumi Serpong Damai, Cinere, Cimanggis, Cileungsi, Setu dan Tambun/Cikarang.
Kota Tangerang Selatan yang merupakan pemekaran dari Kabupaten Tangerang di tahun 2006 menjadi Kota Satelit yang sangat progresif dalam pembangunan hunian. Hal ini diakibatkan dari pertumbuhan penduduk kota tangerang selatan yang cepat serta minat investasi yang tinggi dari masyarakat baik dari dalam dan luar kota tangerang selatan. Hal itu terlihat dari jumlah penduduk Kota Tangerang Selatan yang menurut BPS Kota Tangerang Selatan pada tahun 2015 berjumlah 1.492.999 jiwa dengan laju pertumbuhan dari tahun 2000-2014 mencapai 3.74%. Dimana laju pertumbuhan tertinggi dimiliki oleh kecamatan Serpong Utara sebesar 5.59%, kedua kecamatan Serpong sebesar 4.66%, ketiga kecamatan Pondok Aren mencapai 4.00%. Kemudian terlihat dari nilai investasi dalam negeri diluar perijinan BKPM RI yang masuk ke Kota Tangerang Selatan pada tahun 2014 mencapai 5 Triliun, yang artinya gerak roda perekonomian di Kota Tangerang Selatan juga ditopang oleh kegiatan swasta termasuk adalah sektor properti.
Para pengembang properti baik itu BUMN dan Swasta melirik Kota Tangerang Selatan karena memiliki daya tarik yang sangat kuat karena memiliki aksesibilitas yang cepat kepada pusat kegiatan nasional yakni Ibukota Jakarta serta daya dukung prasarana dan sarana yang tinggi sebagaimana yang dirancangkan didalam Rencana Tata Ruang (RTR) Kawasan Strategis Nasional (KSN) Jabodetabekpunjur.
Sebagaimana permohonan yang ditujukan kepada IAP Banten oleh pengembang BUMN PT. PP Properti Tbk dimana didalam permohonannya meminta kajian teknis peruntukan lokasi hunian vertikal (apartemen), maka didalam laporan ini disampaikan kajian satu demi satu peraturan kebijakan yang terkait dengan bangunan gedung hunian vertikal dimana lokasi yang dimohon kepada Pemerintah Kota Tangerang Selatan.
ketentuan yang berlaku di wilayah Republik Indonesia didalam pelaksanaan kajian teknis ini tetap mengacu kepada ketentuan hukum yang berlaku.
B.
Tujuan dan Sasaran
Adapun tujuan dari dilakukannya pengkajian adalah utuhnya pemahaman mengenai Rencana Tata Ruang Wilayah Kota Tangerang Selatan dalam merespon rencana pembangunan apartemen ayoma bagi warga Kota Tangerang Selatan.
Adapun sasaran yang hendak dicapai meliputi:
1. Dipahaminya produk hukum tata ruang dan produk turunan serta amanatnya; dan 2. Dipahaminya produk hukum bangunan gedung dan produk turunan serta
amanatnya;
3. Terjawabnya kesesuaian peruntukan lokasi dan intensitas pemanfaatan ruang rencana pembangunan apartemen ayoma.
C.
Ruang Lingkup Pengkajian
Ruang lingkup pengkajian terdiri atas:1. Pengkajian kesesuaian terhadap peruntukan lokasi; 2. Pengkajian kesesuaian terhadap intensitas bangunan; dan 3. Rekomendasi.
D. Landasan Hukum Pengkajian
1. UU No 26 Tahun 2007 tentang Penataan Ruang; 2. UU No 2 Tahun 2011 tentang Rumah Susun; 3. UU No. 28 Tahun 2002 tentang Bangunan Gedung;
4. UU No. 1 Tahun 2011 tentang Perumahan dan Kawasan Permukiman;
5. Perpres 54 Tahun 2008 tentang Rencana Tata Ruang Kawasan Strategis Jabodetabekpunjur;
6. Instruksi Presiden No. 3 Tahun 2016 tentang Penyederhanaan Perijinan Pembangunan Perumahan;
7. Peraturan Menteri No.29 Tahun 2006 tentang Pedoman Persyaratan Teknis Bangunan Gedung;
8. Peraturan Menteri No.24 Tahun 2007 tentang Pedoman Teknis Izin Mendirikan Bangunan Gedung;
9. Peraturan Menteri No 20/PRT/M Tahun 2011 tentang Pedoman Penyusunan Rencana Detail Tata Ruang (RDTR);
10. Perdaprov Banten No 2 Tahun 2011 tentang Rencana Tata Ruang Wilayah Provinsi Banten;
11. Perdakot Tangerang Selatan No 15 Tahun 2011 tentang Rencana Tata Ruang Wilayah Kota Tangerang Selatan;
13. Surat Rekomendasi BKPRD No. 005/052/BKPRD/XII/2014 tentang Rekomendasi Pembangunan Apartemen.
E.
Metodologi Pengkajian
Metodologi pengkajian terdiri atas:1. Diskusi/Pertemuan; 2. FGD;
3. Desk study.
F.
Waktu Pelaksanaan Pengkajian
Waktu pelaksanaan kajian dimulai sejak 4 Mei 2016.
Bagian II. Hasil Pengkajian
A.
Umum
Didalam pelaksanaan pengkajian, sebagaimana landasan hukum pengkajian tim dewan pakar menyampaikan satu-demi satu acuan hukum yang terkait langsung substansi persoalan.
B.
UU No 26 Tahun 2007 tentang Penataan Ruang;
Sebagaimana pada pasal 60 undang-undang penataan ruang dinyatakan bahwa setiap orang berhak untuk: (i) mengetahui rencana tata ruang; (ii) menikmati pertambahan nilai ruang sebagai akibat penataan ruang; (iii) memperoleh penggantian yang layak atas kerugian yang timbul akibat pelaksanaan kegiatan pembangunan yang sesuai dengan rencana tata ruang; (iv) mengajukan keberatan kepada pejabat berwenang terhadap pembangunan yang tidak sesuai dengan rencana tata ruang di wilayahnya; (v) mengajukan tuntutan pembatalan izin dan penghentian pembangunan yang tidak sesuai dengan rencana tata ruang kepada pejabat berwenang; dan (vi) mengajukan gugatan ganti kerugian kepada pemerintah dan/atau pemegang izin apabila kegiatan pembangunan yang tidak sesuai dengan rencana tata ruang menimbulkan kerugian.
Oleh karena sebagai lembaga/asosiasi perencanaan (IAP) di Banten, maka IAP Banten berusaha untuk menjawab kebutuhan warga negara terutama pemerintah kota Tangerang selatan dan warga yang berada di sekitar apartemen Ayoma terkait polemik pernyataan bahwa ada ketidaksesuaian peruntukan.
C.
UU No 2 Tahun 2011 tentang Rumah Susun;
perumahan melalui rumah susun yang layak bagi kehidupan yang sehat, aman, harmonis, dan berkelanjutan di seluruh wilayah Indonesia; dan (iii) bahwa setiap orang dapat berpartisipasi untuk memenuhi kebutuhan tempat tinggal melalui pembangunan rumah susun yang layak, aman, harmonis, terjangkau secara mandiri, dan berkelanjutan.
IAP Banten memandang pesan mukadimah pada undang-undang ini menjadi penting kepada setiap warga negara dan pemerintah kota tangerang selatan dalam menyikapi persoalan kebutuhan rumah susun baik itu rumah susun komersial maupun rumah susun sederhana.
D. UU No. 28 Tahun 2002 tentang Bangunan Gedung;
1. Sebagaimana yang dimaksud pada Ps. 7 Persyaratan Bangunan Gedung. Ay 1. Setiap bangunan gedung harus memenuhi persyaratan administratif dan persyaratan teknis sesuai dengan fungsi bangunan gedung.
2. Sebagaimana yang dimaksud pada Ps 8. Persyaratan administratif Bangunan Gedung. Ay 1. (1) Setiap bangunan gedung harus memenuhi persyaratan administratif yang meliputi: (i) status hak atas tanah, dan/atau izin pemanfaatan dari pemegang hak atas tanah; (ii) status kepemilikan bangunan gedung, dan (ii) izin mendirikan bangunan gedung, sesuai ketentuan peraturan perundang-undangan yang berlaku.
3. Sebagaimana yang dimaksud pada Ps. 9 Persyaratan Tata Bangunan.
Ay 1. Persyaratan tata bangunan meliputi persyaratan peruntukan dan intensitas bangunan gedung, arsitektur bangunan gedung, dan persyaratan pengendalian dampak lingkungan.
Ay 2. Persyaratan tata bangunan ditetapkan lebih lanjut dalam rencana tata bangunan dan lingkungan oleh Pemerintah Daerah.
Ay 3. Ketentuan mengenai tata cara penyusunan rencana tata bangunan dan lingkungan diatur lebih lanjut dengan Peraturan Pemerintah.
4. Sebagaimana yang dimaksud pada Ps. 10 Persyaratan Peruntukan dan Intensitas Bangunan Gedung.
Ay 1. Persyaratan peruntukan dan intensitas bangunan gedung meliputi persyaratan peruntukan lokasi, kepadatan, ketinggian, dan jarak bebas bangunan gedung yang ditetapkan untuk lokasi yang bersangkutan.
Ay 2. Pemerintah Daerah wajib menyediakan dan memberikan informasi secara terbuka tentang persyaratan peruntukan dan intensitas bangunan gedung bagi masyarakat yang memerlukannya.
5. Sebagaimana yang dimaksud pada Ps 11. Persyaratan peruntukan lokasi dilaksanakan berdasarkan ketentuan tentang tata ruang.
E.
UU No. 1 Tahun 2011 tentang Perumahan dan Kawasan Permukiman;
1. Pesan penting didalam undang-undang No. 1 Tahun 2011 tentang Perumahan danyang merupakan kebutuhan dasar manusia, dan yang mempunyai peran yang sangat strategis dalam pembentukan watak serta kepribadian bangsa sebagai salah satu upaya membangun manusia Indonesia seutuhnya, berjati diri, mandiri, dan produktif; kemudian pada huruf b yang menyatakan bahwa negara bertanggung jawab melindungi segenap bangsa Indonesia melalui penyelenggaraan perumahan dan kawasan permukiman agar masyarakat mampu bertempat tinggal serta menghuni rumah yang layak dan terjangkau di dalam perumahan yang sehat, aman, harmonis, dan berkelanjutan di seluruh wilayah Indonesia;
2. Kemudian pada ps 19 ay 2 dinyatakan bahwa Penyelenggaraan rumah dan perumahan dilaksanakan oleh Pemerintah, pemerintah daerah dan/atau setiap orang untuk menjamin hak setiap warga negara untuk menempati, menikmati, dan/atau memiliki rumah yang layak dalam lingkungan yang sehat, aman, serasi, dan teratur. Yang artinya PT PP Property selaku perencana dan pembangun dapat berperan serta dalam pembangunan perumahan di Indonesia, khususnya di Kota Tangerang Selatan.
F.
Perpres 54 Tahun 2008 tentang Rencana Tata Ruang Kawasan Strategis
Jabodetabekpunjur;
1. Sebagaimana yang dimaksud pada Ps 3 Peran. Penataan ruang Kawasan Jabodetabekpunjur memiliki peran sebagai acuan bagi penyelenggaraan pembangunan yang berkaitan dengan upaya konservasi air dan tanah, upaya menjamin tersedianya air tanah dan air permukaan, penanggulangan banjir, dan pengembangan ekonomi untuk kesejahteraan masyarakat..
2. Sebagaimana yang dimaksud pada Ps 4 Fungsi. Penataan ruang Kawasan Jabodetabekpunjur memiliki fungsi sebagai pedoman bagi semua pemangku kepentingan yang terlibat langsung ataupun tidak langsung dalam penyelenggaraan penataan ruang secara terpadu di Kawasan Jabodetabekpunjur, melalui kegiatan perencanaan tata ruang, pemanfaatan ruang, dan pengendalian pemanfaatan ruang. 3. Sebagaimana yang dimaksud pada Ps 11. Rencana Pola Ruang. Dinyatakan bahwa
rencana distribusi ruang terdiri atas kawasan lindung dan kawasan budi daya. Kawasan lindung terdiri atas Zona Lindung N1 dan Zona Lindung N2. sedangkan Kawasan Budi Daya terdiri atas Zona Budi Daya dan Zona Penyangga.
4. Sebagaimana yang dimaksud pada Ps. 33 Pengelolaan kawasan budi daya. Ay 1. Zona B1 merupakan zona dengan karakteristik sebagai kawasan yang mempunyai daya dukung lingkungan tinggi, tingkat pelayanan prasarana dan sarana tinggi, dan bangunan gedung dengan intensitas tinggi, baik vertikal maupun horizontal. 5. Sebagaimana yang dimaksud pada Ps 35 ay 1. Pemanfaatan ruang Zona B1
diarahkan untuk perumahan hunian padat, perdagangan dan jasa, serta industri ringan nonpolutan dan berorientasi pasar, dan difungsikan sebagai pusat pengembangan kegiatan ekonomi unggulan.
6. Sebagaimana yang dimaksud pada Ps 35 ay 2. Pemanfaatan ruang pada Zona B1 dilaksanakan melalui penerapan rekayasa teknis dan koefisien zona terbangun yang besarannya diatur lebih lanjut dalam aturan daerah.
a. membangun industri yang mencemari lingkungan dan banyak menggunakan air tanah; dan/atau
b. menambah dan/atau memperluas industri di Kecamatan Cimanggis, Kecamatan Cibinong, dan Kecamatan Gunung Putri..
8. Sebagaimana yang dimaksud pada Ps 48 ay 1. Pemanfaatan ruang Zona N, Zona B, dan Zona P diatur lebih lanjut oleh Pemerintah dan pemerintah daerah sesuai dengan kewenangan masing-masing dengan memperhatikan:
a. rencana rinci tata ruang; b. peraturan zonasi; dan
c. persyaratan-persyaratan teknis.
9. Sebagaimana yang dimaksud pada Ps 49 ay 1. Rencana tata ruang wilayah provinsi/kabupaten/kota yang berada di Kawasan Jabodetabekpunjur harus disesuaikan dengan Rencana Tata Ruang Kawasan Jabodetabekpunjur.
10. Sebagaimana yang dimaksud pada Ps 49 ay 2. Rencana tata ruang wilayah dijabarkan lebih lanjut dalam rencana rinci yang ditetapkan dengan Peraturan Daerah untuk mengimplementasikan Rencana Tata Ruang Kawasan Jabodetabekpunjur yang dilengkapi dengan peraturan zonasi.
11. Sebagaimana dijelaskan diatas, bahwa amanat Peraturan Presiden Republik Indonesia arah pemanfaatan ruang dimana lokasi yang dimohon oleh PT. PP Property dapat dibangun perumahan hunian padat dan merupakan zona dengan karakteristik bangunan gedung dengan intensitas tinggi baik vertikal maupun horizontal.
G. Instruksi Presiden No. 3 Tahun 2016 tentang Penyederhanaan Perijinan
Pembangunan Perumahan;
1. Pentingya percepatan penyelenggaraan pembangunan perumahan di Indonesia, Presiden Republik Indonesia pada tahun 2016 (tahun ini) menerbitkan Instruksi Presiden kepada menteri terkait penyelenggaraan perumahan yakni Menteri Koordinator Bidang Perekonomian, Menteri Dalam Negeri, Menteri Agraria dan Tata Ruang/Kepala Badan Pertanahan Nasional, Menteri Pekerjaan Umum dan Perumahan Rakyat, Menteri Lingkungan Hidup dan Kehutanan, Menteri Perhubungan, Para Gubernur dan Para Bupati/Walikota untuk mengambil langkah-langkah yang diperlukan sesuai tugas, fungsi dan kewenangan masing-masing dalam melakukan penyederhanaan perizinan pembangunan perumahan;
2. Yang artinya didalam proses permohonan rencana pembangunan apartemen ayoma (PT. PP Property) Pemerintah Kota Tangerang Selatan dapat mengambil langkah-langkah penyederhanaan perizinan guna mempercepat pembangunan perumahan termasuk adalah apartemen Ayoma.
H. Peraturan Menteri No.29 Tahun 2006 tentang Pedoman Persyaratan
Teknis Bangunan Gedung;
a. Pelaksanaan persyaratan teknis bangunan gedung di daerah diatur lebih lanjut dengan Peraturan Daerah yang berpedoman pada Peraturan ini.
b. Dalam hal daerah belum mempunyai Peraturan Daerah sebagaimana pada ayat (1) maka pelaksanaan persyaratan teknis bangunan gedung berpedoman pada Peraturan ini. Sebagaimana diatur didalam lampiran hal III-4
c. Dalam hal daerah telah mempunyai Peraturan Daerah sebagaimana dimaksud pada ayat (1) sebelum Peraturan ini diberlakukan, maka Peraturan Daerah tersebut harus menyesuaikan dengan Peraturan ini.
2. Sebagaimana yang dimaksud pada Lamp III 4-9 Penetapan KDB dan Jumlah Lantai/KLB sbb:
a. Penetapan besarnya kepadatan dan ketinggian bangunan gedung sebagaimana dimaksud dalam butir a.ii dan a.iii di atas ditetapkan dengan mempertimbangkan perkembangan kota, kebijaksanaan intensitas pembangunan, daya dukung lahan/ lingkungan, serta keseimbangan dan keserasian lingkungan.
b. Apabila KDB dan JLB/KLB belum ditetapkan dalam rencana tata ruang, rencana tata bangunan dan lingkungan, peraturan bangunan setempat, maka Kepala Daerah dapat menetapkan berdasarkan berbagai pertimbangan dan setelah mendengarkan pendapat teknis para ahli terkait.
c. Ketentuan besarnya KDB dan JLB/KLB dapat diperbarui sejalan dengan pertimbangan perkembangan kota, kebijaksanaan intensitas pembangunan, daya dukung lahan/lingkungan, dan setelah mendengarkan pendapat teknis para ahli terkait.
d. Dengan pertimbangan kepentingan umum dan ketertiban pembangunan, Kepala Daerah dapat menetapkan rencana perpetakan dalam suatu kawasan/lingkungan dengan persyaratan:
1) Setiap bangunan yang didirikan harus sesuai dengan rencana perpetakan yang telah diatur di dalam rencana tata ruang;
2) Apabila perpetakan tidak ditetapkan, maka KDB dan KLB diperhitungkan berdasarkan luas tanah di belakang garis sempadan jalan (GSJ) yang dimiliki;
3) Untuk persil-persil sudut bilamana sudut persil tersebut dilengkungkan atau disikukan, untuk memudahkan lalu lintas, maka lebar dan panjang persil tersebut diukur dari titik pertemuan garis perpanjangan pada sudut tersebut dan luas persil diperhitungkan berdasarkan lebar dan panjangnya;
4) Penggabungan atau pemecahan perpetakan dimungkinkan dengan ketentuan KDB dan KLB tidak dilampaui, dan dengan memperhitungkan keadaan lapangan, keserasian dan keamanan lingkungan serta memenuhi persyaratan teknis yang telah ditetapkan;
6) Dimungkinkan adanya kompensasi berupa penambahan besarnya KDB. JLB/KLB bagi perpetakan tanah yang memberikan sebagian luas tanahnya untuk kepentingan umum.
7) Penetapan besarnya KDB, JLB/KLB untuk pembangunan bangunan gedung di atas fasilitas umum adalah setelah mempertimbangkan keserasian, keseimbangan dan persyaratan teknis serta mendengarkan pendapat teknis para ahli terkait.
3. Sebagaimana yang dimaksud pada Bag III. Huruf g. Bagi daerah yang belum memiliki RTRW, RRTR, ataupun peraturan bangunan setempat dan RTBL, maka Kepala Daerah dapat memberikan persetujuan membangun bangunan gedung dengan pertimbangan:
a. Persetujuan membangun tersebut bersifat sementara sepanjang tidak bertentangan dengan ketentuan-ketentuan tata ruang yang lebih makro, kaidah perencanaan kota dan penataan bangunan;
b. Kepala Daerah segera menyusun dan menetapkan RRTR, peraturan bangunan setempat dan RTBL berdasarkan rencana tata ruang yang lebih makro;
c. Apabila persetujuan yang telah diberikan terdapat ketidaksesuaian dengan rencana tata ruang dan tata bangunan yang ditetapkan kemudian, maka perlu diadakan penyesuaian dengan resiko ditanggung oleh pemohon/pemilik bangunan;
d. Bagi daerah yang belum memiliki RTRW Daerah, Kepala Daerah dapat memberikan persetujuan membangun bangunan pada daerah tersebut untuk jangka waktu sementara;
e. Apabila di kemudian hari terdapat penetapan RTRW daerah yang bersangkutan, maka bangunan tersebut harus disesuaikan dengan rencana tata ruang yang ditetapkan.
4. Sebagaimana yang dimaksud pada Bag III Hal III-7 butir V. Dimungkinkan adanya kompensasi berupa penambahan besarnya KDB. JLB/KLB bagi perpetakan tanah yang memberikan sebagian luas tanahnya untuk kepentingan umum.
I.
Peraturan Menteri No. 24 Tahun 2007 tentang Pedoman Teknis Izin
Mendirikan Bangunan Gedung;
1. Sesuai dengan amanatnya, sebagaimana dijelaskan pada Bagian II Tata Cara Penerbitan Izin Mendirikan Bangunan Gedung, huruf C Tata Cara Pengesahan Dokumen Rencana Teknis. Disebutkan bahwa dalam proses penerbitan IMB, dokumen rencana teknis wajib mengikuti persyaratan dalam RTRW Nasional, RTRW Provinsi, RTRW Kab/Kota, RDTRKP, dan/atau RTBL. Tata Cara Pengesahan Dokumen Rencana Teknis Bangunan Gedung Pada Umumnya dapat melihat Lampiran 9.1 pada Peraturan Menteri yang dimaksud.
Kota Tangerang Selatan dan/atau Surat Rekomendasi Badan Koordinasi Penataan Ruang Daerah Kota Tangerang Selatan No. 005//052/BKPRD/XII/2014.
J.
Peraturan Menteri No 20/PRT/M Tahun 2011 tentang Pedoman
Penyusunan Rencana Detail Tata Ruang (RDTR);
1. Menurut PermenPU No 20/PRT/M Tahun 2011 pada Lampiran 1, Zona Perumahan Kepadatan Tinggi (R1 dan R2) memiliki kriteria Zona dengan wilayah perencanaan yang memiliki kepadatan bangunan diatas 1000 rumah/hektar, dengan tujuan penetapan menyediakan zona untuk pembangunan unit hunian dengan tingkat kepadatan sangat tinggi. Dalam pembangunan rumah secara vertikal dengan kepadatan sangat tinggi berlaku kepemilikan berdasarkan strata title, dimana setiap pemilik unit hunian memiliki hak menggunakan bagian bersama, benda bersama dan tanah bersama dan kewajiban yang sama dalam menyediakan fasilitas lingkungan di dalam satuan perpetakannya (apartemen/rumah susun).
2. Yang artinya, permohonan rencana pembangunan apartemen ayoma (PT. PP Property Tbk) sebagaimana juga persyaratan dan ketentuan yang direkomendasikan oleh Badan Koordinasi Penataan Ruang Daerah Kota Tangerang Selatan No. 005//052/BKPRD/XII/2014 telah memenuhi kriteria perencanaan sebagaimana yang dimaksud oleh Peraturan Menteri Pekerjaan Umum No. 20/PRT/M Tahun 2011 tentang Pedoman Penyusunan Rencana Detail Tata Ruang (RDTR).
K.
Perdaprov Banten No 2 Tahun 2011 tentang Rencana Tata Ruang
Wilayah Provinsi Banten;
1. Sebagaimana yang dimaksud pada Ps 59. Pola ruang kawasan peruntukan permukiman perkotaan dan perdesaan diarahkan pada:
a. Kabupaten Serang; b. Kota Serang;
c. Kabupaten Tangerang; d. Kota Tangerang;
e. Kota Tangerang Selatan; f. Kabupaten Pandeglang; g. Kabupaten Lebak; h. Kota Cilegon.
2. Sebagaimana yang dimaksud pada Ps 84. Arahan pengelolaan kawasan peruntukan permukiman permukiman kawasan khusus seperti penyediaan tempat peristirahatan pada kawasan pariwisata, kawasan permukiman baru sebagai akibat perkembangan infrastruktur, kegiatan sentra ekonomi, sekitar kawasan industri, dilakukan dengan tetap memegang kaidah lingkungan hidup dan bersesuaian dengan RTRW masing-masing kabupaten/kota.
peruntukan ruang yang diperbolehkan, diperbolehkan dengan syarat, dan dilarang, serta intensitas pemanfaatan ruang;
4. Sebagaimana yang dimaksud pada Ps 92 ay 9 huruf h. indikasi arahan peraturan zonasi untuk kawasan peruntukan permukiman perkotaan terdiri dari:
a. diijinkan pengembangan rumah tunggal, apartemen, cluster perumahan; b. intensitas bangunan berkepadatan sedang – tinggi;
c. zona perumahan harus terlayani oleh minimum satu moda sarana umum angkutan massal pada kawasan berkepadatan sedang, dan minimum dua moda sarana umum angkutan massal pada kawasan berkepadatan tinggi; d. boleh mengembangkan perdagangan jasa dengan syarat sesuai dengan
skalanya;
e. diijinkan pengembangan fasilitas umum dan fasilitas sosial sesuai skalanya; f. dilarang pengembangan budidaya lainnya.
5. Sebagaimana dijelaskan diatas, bahwa amanat Peraturan Daerah Provinsi Banten No. 2 Tahun 2011 tentang Rencana Tata Ruang Wilayah Provinsi Banten diperbolehkan/diijinkan membangun apartemen pada lokasi yang dimohon oleh PT. PP Property.
L.
Perdakot Tangerang Selatan No 15 Tahun 2011 tentang Rencana Tata
Ruang Wilayah Kota Tangerang Selatan;
1. Sebagaimana yang dimaksud pada Ps 47. Kawasan peruntukan perumahan sebagaimana dimaksud dalam Pasal 46 huruf a direncanakan sebesar kurang lebih 7.610,67 (tujuh ribu enam ratus sepuluh koma enam tujuh) hektar tersebar di seluruh wilayah kota terdiri atas perumahan vertikal dan perumahan horizontal meliputi : a. kawasan peruntukan perumahan kepadatan tinggi meliputi :
a. Kecamatan Pondok Aren; b. Kecamatan Ciputat;
c. Kecamatan Ciputat Timur; dan d. Kecamatan Pamulang.
b. kawasan peruntukan perumahan kepadatan sedang meliputi : a. Kecamatan Serpong Utara;
b. Kecamatan Serpong; dan c. Kecamatan Setu.
2. Sebagaimana yang dimaksud pada Ps 80 ay 1. Ketentuan umum peraturan zonasi kawasan perumahan sebagaimana dimaksud dalam Pasal 75 ayat (3) huruf a berupa ketentuan umum peraturan zonasi perumahan kepadatan tinggi dan perumahan kepadatan sedang meliputi :
a. kegiatan yang diperbolehkan meliputi kegiatan pembangunan perumahan, RTH, kegiatan pembangunan prasarana dan sarana lingkungan perumahan sesuai dengan standar, hirarki dan skala pelayanannya;
kurang dari 1 (satu) hektar, industri kecil dan mikro dengan luas ruang maksimal 100 (seratus) meter persegi dan tidak merupakan industri polutif; dan c. kegiatan yang tidak diperbolehkan meliputi kegiatan industri besar dan kegiatan
lainnya yang mengakibatkan terganggunya kegiatan perumahan.
3. Sebagaimana yang dimaksud pada Ps 80 ay 2. Ketentuan umum intensitas pemanfaatan ruang kawasan perumahan kepadatan tinggi sebagaimana dimaksud pada ayat (1) meliputi :
a. KDB maksimal 60 (enam puluh) persen; b. KLB maksimal 1,2 (satu koma dua);
c. tinggi bangunan maksimal dibatasi sesuai dengan ketentuan Peraturan Perundang-undangan; dan
d. KDH minimum 10 (sepuluh) persen.
4. Sebagaimana yang dimaksud pada Ps. 98 Ay 3. Perangkat atau mekanisme insentif sebagaimana dimaksud pada ayat (1) berupa :
a. keringanan pajak, pengurangan retribusi, pemberian kompensasi, subsidi silang, imbalan, sewa ruang, dan urun saham;
b. pembangunan serta pengadaaan infrastuktur; c. kemudahan prosedur perizinan; dan
d. pemberian penghargaan kepada masyarakat, swasta dan/atau Pemerintah Daerah.
5. Sebagaimana yang dimaksud pada Ps. 98 Ay 4. Perangkat atau mekanisme disinsentif sebagaimana dimaksud pada ayat (1) berupa :
a. pengenaan pajak yang tinggi disesuaikan dengan besarnya biaya yang dibutuhkan untuk mengatasi dampak yang ditimbulkan akibat pemanfaatan ruang; dan
b. pembatasan penyediaan infrastruktur, pengenaan kompensasi, penalti, pembatasan administrasi pertanahan dan persyaratan khusus dalam perizinan. 6. Pemahaman mengenai zona perumahan kepadatan sedang. Mengacu kepada
Rencana Tata Ruang Wilayah Kota Tangerang Selatan, maka yang disebut dengan zona kepadatan sedang adalah keseluruhan wilayah yang ditetapkan sebagaimana yang dimaksud pada ps 47 bukan kawasan dengan luasan 1 hektar dan atau 1 petak/hamparan;
7. Sebagaimana dijelaskan diatas, bahwa permohonan rencana pembangunan apartemen ayoma harus memenuhi persyaratan dan ketentuan yang berlaku. Namun apabila pada sebuah permohonan pembangunan gedung dimana persil/petak tanahnya lebih dari satu dan arahan peraturan zonasinya berbeda, maka perlu mendapatkan pertimbangan teknis dari Badan Koordinasi Penataan Ruang Daerah Kota Tangerang Selatan.
M.
Perdakot Tangerang Selatan No. 3 Tahun 2014 tentang Bangunan
Gedung.
2. Didalam persyaratan tata bangunan dan lingkungan disebutkan ada lima (5) syarat dimana persyaratan pertama dan kedua mensyaratkan harus memenuhi ketentuan peryaratan peruntukan lokasi dan intensitas bangunan gedung;
3. Pada ps 17 ay 1 dinyatakan bahwa bangunan gedung harus diselenggarakan sesuai dengan peruntukan lokasi yang telah ditetapkan dalam ketentuan tentang rencana tata ruang dan ketentuan tentang tata bangunan dan lingkungan dari lokasi bersangkutan atau dapat disebut lokasi yang dimohon;
4. Pada ps 18 ay 1, 2, 3 dan 5 dinyatakan bahwa bangunan gedung yang akan dibangun harus memenuhi persyaratan intensitas bangunan yang terdiri atas: (a). kepadatan dan ketinggian bangunan gedung; (b). penetapan KDB, KLB, dan jumlah lantai; (c). perhitungan KDB dan KLB; (d). garis sempadan bangunan gedung (muka, samping,belakang); (e). jarak bebas bangunan gedung; dan (f). pemisah di sepanjang halaman muka/samping/belakang bangunan gedung, berdasarkan peraturan terkait tentang RTRW dan peraturan tentang RTBL. Kemudian pada ps 5 dijelaskan bahwa Ketentuan lebih lanjut mengenai persyaratan intensitas bangunan gedung yang belum ditetapkan, ketentuan mengenai kepadatan dan ketinggian bangunan gedung diatur dalam Peraturan Walikota dengan memperhatikan pendapat TABG.
5. Yang artinya, terhadap permohonan PT PP Property telah dipersyaratkan intensitas bangunan sebagaimana disampaikan dalam Surat Rekomendasi Badan Koordinasi Penataan Ruang Daerah Kota Tangerang Selatan No. 005//052/BKPRD/XII/2014 pada angka 1 dan 2.
N. Surat Rekomendasi BKPRD No. 005/052/BKPRD/XII/2014 tentang
Rekomendasi Pembangunan Apartemen.
1. Sebagaimana disampaikan oleh BKPRD Kota Tangerang Selatan, permohonan PT PP Properti dapat disetujui apabila memenuhi dan mengikuti ketentuan dan persyaratan yang ditetapkan.
2. Ketentuan dan persyaratan yang dimaksud sebagai berikut:
a. Ketentuan intensitas pemanfaatan ruang dan intensitas bangunan pada kawasan perdagangan dan jasa sesuai dengan RTRW Kota Tangerang Selatan yakni:
i. Koefisien Dasar Bangunan (KDB) minimum 20% maksimum 60%, Koefisien Lantai Bangunan (KLB) maksimum 7,20;
ii. Koefisien Dasar Hijau yang akan digunakan untuk Ruang Terbuka Hijau (RTH) minimum 10%;
iii. Koefisien Tapak Basement (KTB) maksimum 60%.
permohonan pengesahan rencana teknisnya melebihi/melampaui KDB dan KLB yang dipersyaratkan maka dapat diteruskan dengan syarat mendapat disinsentif dari Pemerintah Kota Tangerang Selatan sebagaimana diatur didalam ps 98 ay 3 & 4 pada Peraturan Daerah Kota Tangerang Selatan No. 15 Tahun 2011 tentang Rencana Tata Ruang Wilayah (RTRW) Kota Tangerang Selatan.
Bagian III. Hasil Perhitungan
A. Koefisien Dasar Bangunan (KDB)
Koefisien dasar bangunan yang selanjutnya disingkat KDB adalah angka persentase perbandingan antara luas seluruh lantai dasar bangunan gedung dan luas lahan/tanah perpetakan/daerah perencanaan yang dikuasai sesuai rencana tata ruang dan rencana tata bangunan dan lingkungan.
Berdasarkan hasil perhitungan awal, maka didapatkan KDB sebesar 0,6 sesuai dengan Surat Rekomendasi Badan Koordinasi Penataan Ruang Daerah Kota Tangerang Selatan No. 005//052/BKPRD/XII/2014 pada angka 1 dan 2.
Ayoma*
total luas KDB yang dapat dibangun 6.325
total luas KDB hasil perhitungan draf lapangan/gam 2.339 Total luas lahan tidak terbangun (di RTH/RTNH)** 3.986
Total luas lahan PT. PP Property Tbk 10.541 m2 2.339
Hitung KDB (IAP Banten) 0,6
Persyaratan KDB RTRW Perdakota No 15/2011 0,6
HASIL Sesuai
* data perhitungan menggunakan sumber dari www.ayoma.com
** termasuk petak lahan yang berada pada zona perdagangan dan jasa
B. Koefisien Lantai Bangunan (KLB)
Berdasarkan hasil perhitungan awal IAP Banten, terdapat belum sesuai antara dokumen rencana teknis yang diajukan oleh PT PP Property Tbk kepada Dinas Tata Kota Tangerang Selatan terhadap KLB sebagaimana yang direkomendasikan.
Solusi:
beberapa praktik ketidaksesuaian ini dapat diselesaikan melalui keputusan walikota tangerang selatan dengan judul pemberian disinsentif maupun insentif. Pemberian disinsentif dapat berupa:
1. Pembelian KLB pada persil perdagangan jasa yang masih dalam satu (1) hamparan lahan permohonan;
2. Penyediaan lahan dan/atau membangun RTH Publik; 3. Penyediaan lahan dan/atau membangun rumah susun sewa; 4. Penyediaan lahan dan/atau membangun waduk/situ;
5. Penyediaan infrastruktur; 6. Penyediaan prasarana (ducting);
7. Penyediaan jalur dan peningkatan kualita fasilitas pejalan kaki yang terintegrasi dengan angkutan umum; dan/atau
8. Penyediaan jalur sepeda yang terintegrasi dengan angkutan umum. Praktik terbaik dapat melihat kepada:
1. Peraturan Gubernur DKI Jakarta No. 175 tahun 2015 tentang Pengenaan Kompensasi Terhadap Pelampauan Nilai Koefisien Lantai Bangunan;
2. Peraturan Daerah Kota Bekasi No. 05 Tahun 2014 tentang Pemberian Insentif dan Disinsentif dalam Pengendalian Pemanfaatan Ruang di Kota Bekasi;
Ayoma* p l
total luas lantai 1 s.d lantai ke- 30 41.070 57.610 40.600
total luas lahan 10.541 m2 2.339
Hitung KLB (IAP Banten) 4 Persyaratan KLB Perdakot No 15/2011 1,2
HASIL belum Sesuai AMANAT PERDA RTRW KOTA Beri DIsInsentif --->
Atur melalui PERWAKO
semisal
- membeli KLB di persil perdagangan jasa dalam 1 hamparan permohonan; - membayar dan atau mengacu kepada PERWAKO.
C. Koefisien Dasar Hijau (KDH)
Koefisien daerah hijau yang selanjutnya disingkat KDH adalah angka persentase perbandingan antara luas seluruh ruang terbuka di luar bangunan gedung yang diperuntukkan bagi pertamanan/penghijauan dan luas tanah perpetakan/daerah perencanaan yang dikuasai sesuai rencana tata ruang dan rencana tata bangunan dan lingkungan.
Berdasarkan hasil perhitungan dari IAP Banten, dengan asumsi bahwa petak mendapat rekomendasi dari BKPRD sebagai arahan fungsi perdagangan dan jasa dimana pada saat ini berkegiatan eksisting sebagai tempat restoran Pecel Madiun akan di RTH/RTNH-kan, maka perhitungan IAP Banten masih layak untuk diberi insentif.
Ayoma* p l
total luas KDH yang harus disediakan 1.054 57.610 40.600 total luas KDB hasil perhitungan lapangan/gambar**
-Total luas lahan tidak terbangun (di RTH/RTNH)** 3.986
Total luas lahan PT. PP Property Tbk 10.541 m2 2.339
Hitung KDH 0,4
Persyaratan KDH RTRW Perdakota No 15/2011 0,1
AMANAT PERDA RTRW KOTA Beri Insentif
* data perhitungan menggunakan sumber dari www.ayoma.com
Bagian IV. Kesimpulan
Sengaja dikosongkan
Bagian Akhir. Saran
Sengaja dikosongkan
Bagian Akhir. Rekomendasi
Daftar Lampiran :
1. Lampiran I. Dokumen kelengkapan kajian sebagaimana telah diberikan oleh PT. PP Properti Tbk;
2. Lampiran II. Peta RTRW Kota Tangerang Selatan berindikatif lokasi apartemen Ayoma; 3. Lampiran III. Peta RTRW Provinsi Banten berindikatif lokasi apartemen Ayoma.
Lampiran I
1. Surat Permohonan Kajian Teknis Ikatan Ahli Perencanaan DPD Banten tertanggal 02 Mei 2016;
2. Surat Rekomendasi Badan Koordinasi Penataan Ruang Daerah Kota Tangerang Selatan No. 005/052/BKPRD/XII/2014;
3. Surat Keputusan Walikota No. 591/15-BP2T/2015 tentang Pemberian Izin Lokasi Untuk Keperluan Apartemen Atas Nama PT. PP Properti terletak di Kelurahan Ciater Kecamatan Serpong Kota Tangerang Selatan;
4. Surat Keputusan Walikota Tangerang Selatan No. 653/1752-BP2T/2015 tentang Penggunaan Pemanfaatan Tanah Atas Nama PT. PP Properti Tbk;
LAMPIRAN XXII.b
PERATURAN DAERAH KOTA TANGERANG SELATAN
NOMOR 15 TAHUN 2011
TENTANG
RENCANA TATA RUANG WILAYAH KOTA
TANGERANG SELATAN TAHUN 2011
–
2031
TABEL ZONASI BERDASARKAN LUASAN TANAH
KAWASAN PPK/BLOK KOMERSIAL
KAWASAN PERUMAHAN
PERPRES JABODE TABEKPUNJUR
PERUMAHAN KEPADATAN
TINGGI PERUMAHAN KEPADATAN SEDANG KDB
maks (%)
KLB maks
(%)
KDH min (%)
KDB maks (%)
KLB maks (%)
KDH min (%)
Zona B1 60% 1.20 10.0% 55% 1.20 12.5%
Zona B2 55% 1.20 12.5% 50% 1.20 15.0%
Zona B3 50% 1.20 15.0% 45% 1.20 17.5%
Zona B4 30% 1.00 17.5% 30% 1.00 20.0%
