BAB II
LANDASAN TEORI
2.1 Bangunan Gedung
2.1.1 Pengertian Bangunan Gedung
Menurut Peraturan Menteri Pekerjaan Umum Nomor : 24/PRT/M/2008 tentang Pedoman Pemeliharaan dan Perawatan Bangunan Gedung, bangunan gedung adalah wujud fisik hasil pekerjaan konstruksi yang menyatu dengan tempat kedudukannya, sebagian atau seluruhnya berada di atas dan/atau di dalam tanah dan/atau air, yang berfungsi sebagai tempat manusia melakukan kegiatannya, baik untuk hunian atu tempat tinggal, kegiatan keagamaan, kegitan usaha, kegiatan sosial, budaya, maupun kegiatan khusus.
2.1.2 Jenis-jenis Bangunan Gedung
Berdasarkan fungsinya bangunan gedung diklasifikasikan sebagai berikut:
1. Bangunan Rumah Tinggal
Pembuatan bangunan rumah tinggal bertujuan untuk memenuhi kebutuhan manusia akan papan/tempat tinggal. Oleh karena itu, pembuatan bangunan ini harus memperhatikan faktor keamanan dan kenyamannya. Contoh-contoh bangunan rumah tinggal antara lain rumah, perumahan, rumah susun, apartemen, mess, kontrakan, kos-kosan, asrama.
2. Bangunan Komersial
Bangunan komersial didirikan untuk mendukung aktifitas komersial meliputi jual, beli, dan sewa. Bangunan komersial ditujukan untuk keperluan bisnis sehingga faktor lokasi yang strategis memegang peranan penting bagi kesuksesan bangunan tersebut. Contoh-contoh bangunan komersial di antaranya pasar, supermarket, mall, retail, pertokoan, perkantoran, dan komplek kios.
3. Bangunan Fasilitas Penginapan
Bangunan penginapan tercipta dari kebiasaan manusia yang kini beraktifitas dengan berpindah-pindah tempat secara mobilitas. Keberadaan bangunan ini memungkinkan seseorang bisa menyewa bangunan untuk sementara waktu dengan keperluan menginap. Adapun contoh bangunan penginapan yaitu motel, hotel, cottage, dan wisma tamu.
4. Bangunan Fasilitas Pendidikan
Bisa ditebak, ini merupakan bangunan yang difungsikan sebagai sarana pendidikan, di mana aktifitas utama di dalamnya yaitu belajar. Dalam penjabarannya, belajar merupakan kegiatan untuk mendapatkan ilmu dan pengetahuan yang baru. Contoh dari bangunan pendidikan misalnya sekolah, universitas, perpustakaan, sanggar, dan laboratorium. 5. Bangunan Fasilitas Kesehatan
Kesehatan merupakan anugerah yang luar biasa bagi setiap manusia. Oleh karena itu, guna menunjang kesehatan tersebut maka lahirlah bangunan kesehatan ini. Contoh-contohnya rumah sakit, puskesmas,
klinik, apotek, laboratorium medis, gymnasium, salon kecantikan, pusat terapi, dan pusat rehabilitasi.
6. Bangunan Fasilitas Peribadatan
Masjid, gereja, kelenteng, pura, dan vihara ialah contoh-contoh dari bangunan fasilitas peribadatan. Semua bangunan ini ditujukan untuk memenuhi kebutuhan batin manusia sebagai makhluk yang memiliki Tuhan. Bangunan peribadatan biasanya digunakan sebagai tempat beribadah dan upacara keagamaan.
7. Bangunan Fasilitas Transportasi
Ada pula bangunan fasilitas transportasi, yakni bangunan yang dibuat sebagai pusat dari alat transportasi tertentu. Misalnya terminal untuk tempat berhentinya bis, pelabuhan sebagai tempat menepinya kapal, stasiun untuk pemberhentian kereta api, dan bandara sebagai tempat mendaratnya pesawat. Di bangunan fasilitas transportasi ini juga umumnya dilengkapi dengan fasilitas-fasilitas layanan yang menunjang alat transportasi tersebut.
8. Bangunan Budaya dan Hiburan
Bangunan budaya merupakan bangunan yang dipakai untuk melestarikan dan atau mempertunjukkan suatu kebudayaan. Sedangkan bangunan hiburan adalah bangunan yang dipakai sebagai tempat menciptakan hal-hal yang menghibur. Pada bangunan, hubungan antara faktor budaya dan faktor hiburan ini saling merekat dan mendukung satu sama lain. Sebagai contoh gedung pertunjukan yang menampilkan drama
sarat budaya yang dapat menghibur penonton. Begitu juga dengan bioskop, museum, dan perpustakaan.
9. Bangunan Pemerintahan dan Layanan Publik
Bangunan pemerintahan adalah bangunan yang digunakan oleh pemerintah untuk menunaikan tugas dan kewajibannya. Di samping itu, bangunan pemerintah ini juga dipakai sebagai bangunan layanan publik misalnya dalam pengurusan data kependudukan, berkas-berkas resmi, surat perijinan, laporan pengaduan, dan lain-lain. Itu sebabnya, pembuatan bangunan ini harus dirancang sedemikian rupa agar dapat mendukung kegiatan-kegiatan tersebut. Adapun contoh-contoh bangunan pemerintahan dan layanan publik yaitu kantor polisi, kantor perizinan, kantor dinas, dan balai pemerintahan.
2.2 Pemeliharaan Bangunan Gedung
2.2.1 Pengertian Pemeliharaan Bangunan Gedung
Menurut Peraturan Menteri Pekerjaan Umum Nomor : 24/PRT/M/2008 tentang Pedoman Pemeliharaan dan Perawatan Bangunan Gedung, pemeliharaan bangunan gedung adalah kegiatan menjaga keandalan bangunan gedung beserta prasarana dan sarananya agar bangunan gedung selalu layak fungsi.
2.2.2 Jenis-jenis Pemeliharaan Bangunan Gedung
Hestin Mulyandari dkk (2010) menyatakan jenis kegiatan pemeliharaan terdiri atas:
a. Preventive Maintenance adalah kegiatan pemeliharaan yang dilakukan untuk mencegah timbulnya kerusakan tidak terduga dan menemukan kondisi atau keadaan tidak terduga serta menemukan kondisi atau keadaan yang dapat menyebabkan fasilitas produksi mengalami kerusakan saat digunakan.
b. Predictive Maintenance adalah tindakan perbaikan berdasarkan informasi dari hasil inspeksi, yaitu ada bagian suku cadang yang perlu diganti.
c. Corrective Maintenance adalah kegiatan pemeliharaan setelah timbul atau saat timbul kerusakan. Kegiatan demikian sering disebut perbaikan dan perlu memperhatikan biaya yang timbul. 2. Pemeliharaan Tidak terencana
Breakdown Maintenance adalah kegiatan pemeliharaan yang terjadi tiba-tiba di luar prediksi maupun jadwal akibat kerusakan atau tidak berfungsinya suatu sistem ataupun peralatan. Hal ini sangat dihindari agar tidak terjadi dikarenakan dampak yang muncul sangat besar dan merugikan semua pihak.
Pemeliharaan bangunan gedung meliputi persyaratan yang terkait dengan:
1. Keselamatan bangunan gedung yaitu kondisi yang menjamin keselamatan dan tercegahnya bencana (kebakaran, gempa, petir, angin kencang, dan banjir) dalam suatu gedung beserta beban penghunian (manusia, peralatan, dan barang)yang diakibatkan oleh kegagalan atau tidak berfungsinya utilitas gedung.
2. Keamanan gedung yaitu kondisi yang menjamin tercegahnya segala gangguan baik oleh manusia, cuaca, maupun gangguan kejahatan lainnya terhadap gedung.
3. Kesehatan bangunan gedung yaitu kinerja yang men.iadikan kondisi sehat atas ancaman sakit, polusi, dan kontaminasi melalui penghawaan, pencahayaan, higienis, dan sanitasi gedung.
4. Kenyamanan bangunan gedung yaitu kondisi yang menyediakan berbagai kemudahan yang diperlukan sesuai dengan fungsi ruangan atau gedung dan atau lingkungan sehingga penghuni dapat melakukan kegiatannya dengan baik, betah, dan produktif. Lingkup kenyamanan mencakup:
a. Ruang gerak: besaran ruang, kapasitas, tata ruang dalam, furnitur, dan gubahan sirkulasi (horizontal dan vertikal); Metode pemeliharaan: observasi dan survei pengguna.
b. Kondisi udara: kondisi termal dan kondisi perlengkapan; Metode pemeliharaan: inspeksi, pengukuran, dan suryei pengguna.
c. Pandangan dan privacy: sistem bukaan, tata ruang dalam, dan eksterior; Metode pemeliharaan: observasi visual, survei pengguna, dan studi.
d. Bising dan getaran: instalasi sumber serta komponen peredam dan akustik; Metode pemeliharaan : observasi dan pengukuran.
5. Kemudahan bangunan gedung yaitu kinerja yang menjadikan kondisi serba mudah dalam pemanfaatan bangunan melalui layout ruang dan kelengkapan prasarana. Lingkup kemudahan mencakup:
a. Layout ruang: pola sirkulasi, aksesibilitas difabel, jalur evakuasi, serta tata ruang dalam dan perabot; Metode pemeliharaan: observasi dan studi.
b. Perlengkapan bangunan: kamar kecil, toilet, loker, ruang ibadah, parkir, dropping area, tempat sampah; Metode pemeliharaan: inspeksi.
6. Keandalan bangunan gedung yaitu terjaminnya tingkat kesempurnaan kondisi perlengkapan proteksi yang menjamin keselamatan, fungsi, dan kenyamanan suatu bangunan gedung dan lingkungannya selama masa pakai gedung dari segi bahayanya terhadap kebakaran.
Pekerjaan pemeliharaan meliputi jenis pembersihan, perapihan, pemeriksaan, pengujian, perbaikan dan atau penggantian bahan atau perlengkapan bangunan gedung dan kegiatan sejenis lainnya berdasarkan pedoman pengoperasian dan pemeliharaan bangunan gedung. Berikut adalah lingkup pemeliharaan bangunan gedung, yaitu:
A. Arsitektural
1. Memelihara secara baik dan teratur jalan keluar sebagai sarana penyelamat (egress)bagi pemilik dan pengguna bangunan.
2. Memelihara secara baik dan teratur unsur-unsur tampak luar bangunan sehingga tetap rapi dan bersih.
3. Memelihara secara baik dan teratur unsur-unsur dalam ruang serta perlengkapannya.
4. Menyediakan sistem dan sarana pemeliharaan yang memadai dan berfungsi baik, berupa perlengkapan atau peralatan tetap dan atau alat bantu kerja (tools).
5. Melakukan pemeliharaan ornamen arsitektural dan dekorasi yang benar oleh petugas dengan keahlian dan atau kompetensi di bidangnya.
B. Struktural
1. Memelihara secara baik dan teratur unsur-unsur struktur bangunan gedung dari pengaruh korosi, cuaca, kelembaban, dan pembebanan di luar batas kemampuan struktur, serta pencemaran lainnya.
2. Memelihara secara baik dan teratur unsur-unsur pelindung struktur.
3. Melakukan pemeriksaan berkala sebagai bagian perawatan preventif (preventive maintenance).
4. Mencegah perubahan dan atau penambahan fungsi kegiatan yang menyebabkan peningkatan beban yang bekerja pada bangunan gedung di luar batas beban yang direncanakan. 5. Melakukan pemeliharaan dan perbaikan struktur yang benar
oleh petugas dengan keahlian dan atau kompetensidi bidangnya.
6. Memelihara bangunan agar difungsikan sesuai dengan penggunaan yang telah direncanakan.
C. Mekanikal (Tata Udara, Sanitasi, Plumbing, dan Transportasi dalam Bangunan)
1. Memelihara dan melakukan pemeriksaan berkala sistem tata udara agar mutu udara dalam ruangan tetap memenuhi persyaratan teknis dan kesehatan yang disyaratkan meliputi pemeliharaan peralatan utama dan salugtn udara.
2. Memelihara dan melakukan pemerikaan berkala sistem distribusi air yang meliputi penyediaan air bersih, sistem instalasi air kotor, sistem hidran, sprinkler (alat penyemprot air), septik tank, serta unit pengolah limbah.
3. Memelihara dan melakukan pemeriksaan berkala sistem transportasi dalam gedung, baik berupa lift, eskalator, travelator' tangga' dan peralatan transportasi vertikal lainnya. D. Elektrikal (Listrik, Tata Cahaya, Telepon, Komunikasi, dan Alarm)
1. Melakukan pemeriksaan periodik dan memelihara perlengkapan pembangkit daya listrik cadangan.
2. Melakukan pemeriksaan periodik dan memelihara perlengkapan penangkal petir.
3. Melakukan pemeriksaan periodik dan memelihara sistem instalasi listrik, baik untuk pasokan daya listrik maupun penerangan ruangan.
4. Melakukan pemeriksaan periodik dan memelihara jaringan instalasi tata suara dan komunikasi (telepon) serta data.
5. Melakukan pemeriksaan periodik serta memelihara jaringan sistem tanda bahaya dan alarm.
E. Tata Ruang Luar
1. Memeliharadenganbaikdanteraturkondisisertapermukaantanah dan atau halaman luar bangunan gedung.
2. Memelihara dengan baik dan teratur unsur-unsur pertamanan di luar dan di dalam bangunan gedung, seperti vegetasi (landscape), bidang perkerasan ( hardscape), perlengkapan ruang luar (landscape furniture ), saluran pembuangan, pagar dan pintu gerbang, lampu penerangan luar, serta pos atau gardu jaga.
3. Menjaga kebersihan di luar bangunan gedung pekarangan dan lingkungannya.
4. Melakukan pemeliharaan taman yang benar oleh petugas dengan keahlian dan atau kompetensidi bidangnya.
F. Housekeeping lingkupnya meliputi seluruh kegiatan housekeeping yang membahas hal-hal terkait dengan sistem pemeliharaan dan perawatan bangunan gedung, di antaranya cleaning service, landscape, pest control, dan general cleaning mulai dari persiapan pekerjaan, proses operasional, sampai hasil kerja akhir.
1. Pemeliharaan Kebersihan (Cleaning Service), program kerja pemeliharaan gedung meliputi program kerja harian,
mingguan, bulanan, dan tahunan yang bertujuan memelihara kebersihan gedung yang meliputi kebersihan 'Public Area', 'Office Area', dan'Toilet Area' serta kelengkapannya.
2. Pemeliharaan dan Perawatan (Hygiene Service), program kerja hygiene service meliputi program pemeliharaan dan perawatan untuk pengharum ruangan dan antiseptik yang memberikan kesan bersih, harum, dan sehat meliputi ruang kantor, lobi, lift, ruang rapat, maupun toilet yang disesuaikan dengan fungsi dan keadaan ruangan.
3. Pemeliharaan Pest Control, program kerja pelaksanaan pemeliharaan dan perawatan 'Pest Control' bisa dilakukan setiap tiga bulan atau enam bulan. Pola kerjanya bersifat umum dan berdasarkan volume gedung secara keseluruhan. Tujuannya menghilangkan hama tikus atau serangga dengan menggunakan pestisida, penyemprotan, pengasapan (fogging), atau fumigasi, baik di dalam maupun luar ruangan untuk memberikan kenyamanan kepada pengguna gedung.
4. Program General Cleaning,program pemeliharaan kebersihan yang dilakukan secara umum untuk sebuah gedung dilakukan untuk tetap menjaga keindahan, kenyamanan, maupun performa gedung yang dikerjakan pada harihari tertentu atau hari libur. Tujuannya mengangkat atau mengupas kotoran pada objek tertentu, misalnya lantai, kaca bagian dalam, dinding, toilet, dan perlengkapan kantor.
Sifat kegiatan pemeliharaan adalah sebagai berikut : A lnspeksi (Inspection)
Kegiatan pengecekan atau pemeriksaan berkala dan usulan penggantian pada beberapa bagian.
B. Kegiatan Teknik (Engineering)
Kegiatan percobaan atas alat yang baru dibeli dan kegiatan pengembangan atau komponen peralatan yang perlu diganti serta penelitian kemungkinan pengembangannya.
C. Kegiatan Produksi (Production)
Kegiatan pemeliharaan yang sebenarnya, yaitu teknik pemeliharaan dan kegiatan yang disarankan inspeksi.
D. KegiatanAdministrasi (Clerical Work)
Kegiatan pencatatan mengenai biaya kegiatan pemeliharaan, biaya komponen (spare part) yang dibutuhkan, serta penyiapan jadwal pemeliharaan.
Pihak yang bertanggung jawab dan berkewajiban dalam pemeliharaan bangunan gedung adalah sebagai berikut :
A. Manajer Gedung (Building Manager)
1. Secara umum melakukan koordinasi pekerjaan Kepala Bagian Teknik (Chief Engineering), Kepala Bagian Tata Graha (Chief Housekeeping),Kepala Bagian Keuangan dan Administrasi (Chief Finonce ond Administrotion),serta Kepala Bagian Layanan Pelanggan (Chief Customer Care).
2. Mengawasi pelaksanaan pemeliharaan dan perawatan peralatangedung, melakukan inspeksi langsung secara teratur ke seluruh areagedung, serta menerapkan sistem pengarsipan yang teratur untukseluruh dokumen, buku manual pengoperasian, dan laporan kegiatanyang ada.
3. Hal yang lebih penting adalah memelihara dan membina hubungankerja baik internal dan eksternal agar tercipta suasana kerja yang baikdan saling mendukung agar gedung dapat beroperasional denganefektif dan efisien.
B. Kepala Bagian Teknik (Chief Engineering)
1. Mengoordinasi, mengarahkan, dan mengawasi kegiatan penyelia danpelaksana yang berada di bawah kewenangannya.
2. Menyusun rencana anggaran operasional.
3. Mengoordinasi, mengarahkan, serta mengawasi kegiatan pemeliharaan,perawatan, dan perbaikan peralatan atau perlengkapan bangunandan instalasi serti utilitas bangunan. 4. Mengevaluasi dan memberi masukan tentang penggunaan
bahan danenergi serta biaya operasional.
5. Menyusun dan menyajikan laporan operasionalsesuai dengan standarbaku operasional Standard Operation Procedure (SOP).
6. Melakukan kajian-kajian untuk program penghematan energi tanpaharus mengurangi tingkat pelayanan yang telah ditetapkan.
C. Kepala Bagian Tata Graha (Chief Housekeeping)
1. Mengoordinasi dan memberikan arahan kepada penyelia (supervisor)atau rekanan penyedia jasa.
2. Menyusun rencana anggaran kebersihan. 3. Memeriksa kebersihan secara rutin.
4. Mengendalikan penggunaan bahan dan peralatan pembersih. 5. Menyusun dan menyajikan laporan operasional sesuai dengan
standarbaku operasional Standard Operation Procedure (SOP).
6. Melakukan kajian-kajian untuk program penghematan (efisiensi)tanpa harus mengurangitingkat pelayanan yang telah ditetapkan.
D. Kepala Bagian Layanan Pelanggan (Chief Customer Care) 1. Mengoordinasi, mengarahkan, dan mengawasi kegiatan kerja
yang berada di bawah koordinasinya.
2. Menyusun rencana kerja dan anggaran operasional untuk periode tertentu.
3. Meneliti laporan dan usulan yang disampaikan oleh pelanggan danatau pimpinan.
4. Membahas bersama Manajer Gedung tentang masalah internal dan eksternal untuk mengatasi keluhan dan usulan pelanggan.
5. Membina hubungan harmonis baik internal maupun eksternal. 6. Merumuskan, mengevaluasi dan memberikan rekomendasi, serta mengawasi proses pengadaan barang dan jasa yang berkaitan dengan administrasi gedung.
7. Melakukan kajian-kajian untuk program peningkatan layanan pelanggan untuk mendapatkan pelanggan setia (loyaI customer)
E. Kepala Bagian Keuangan & Administrasi (Chief Finonce & Administration)
1. Mengoordinasi, mengarahkan, dan mengawasi kegiatan kerja yang berada di bawah koordinasinya agar tercapai efektivitas dan efisiensi kerja.
2. Menyusun rencana kerja dan anggaran operasional manajemen untuk periode tertentu.
3. Meneliti laporan dan usulan permintaan alokasi dana.
4. Membahas bersama Manajer Bangunan tentang penggunaan dan ataktis operasional.
5. Menyusun dan melaporkan penggunaan dana operasional. 6. Merumuskan, mengevaluasi dan memberikan rekomendasi,
serta mengawasi proses pengadaan barang dan jasa yang berkaitan dengan realisasi anggaran.
7. Memeriksa pembelian, pengadaan barang/jasa, serta pengeluara nuang sesuai wewenang yang ditetapkan.
8. Melakukan kajian-kajian pengadaan barang/jasa untuk mendapatkan best volue of money dalam setiap transaksi tanpa mengurangi kualitas dan waktu yang dapat dipenuhi. Jadwal prosedur pelaksanaan pemeliharaan pada setiap komponen terdiri atas:
1. Rutin
a. Harian/mingguan
Jadwal harian dapat pula dikatakan jadwal mingguan. Kita memerlukan rencana pemeliharaan dalam rutinitas harian atau mingguan, misalnya:
o Membersihkan semua lantai di ruangan atau koridor dengan menyapu dan mengepel lantaidi seluruh bangunan;
o Melakukan pengecekan setiap hari terhadap pintu dan matikan lampu setelah kegiatan didalam ruangan berakhir;
o Memelihara kebersihan dinding dari kotoran serta membersihkan dan memusnahkan setiap sarang rayap atau serangga pada dinding;
o Membersihkan jendela-jendela dengan menggunakan lap dan air bersih;
o Melakukan pengecekan setiap unit, apalagi di musim hujan, dan sangat perlu mengecek kebocoran atau rembesan pada atap dan jendela;
o Membersihkan semua toilet serta membersihkan wastafel dan saluran pembuangannya;
o Memotong dan merapikan rumput dan tanaman di sekitar bangunan;
o Bersihkan parit (saluran drainase) di sekeliling tapak; o Mengumpulkan sampah dan memilah sampah
berdasarkansampah organik dan anorganik. b. Bulanan
Pada dasarnya semakin tua bangunan, pastilah semakin banyak masalah yang terjadi padanya. Penyebabnya segala material pun mempunyai tenggat waktu tertentu yang memerlukan penggantian. Pada setiap pergantian tahun anggaran, pihak pemeliharaan bangunan (building maintenonce) harus dapat memprediksikan hal-hal yang sekiranya akan dilakukan untuk pemeliharaan pada waktu yang akan datang. Kemudian, rencana pemeliharaan tersebut terinci detail untuk dilaksanakan pada tiap bulan tahun berjalan. Jadi, program pemeliharaan sesi bulanan pada hakikatnya sudah diprediksikan sejak awal tahunanggaran untuk menjaga dan memperkuat bangunan agar selalu tampil optimal. Pemeliharaan yang umumnya dilakukan adalah:
o Memeriksa pipa-pipa penyalur air bersih dan keran-keran sertamemperbaiki bila terjadi kebocoran;
o Memeriksa keadaan sumber air bersih (sumur, tangki air, dantempat penyimpanan air lainnya);
o Memeriksa jika sumber air bersih sudah tertutup dengan baik;
o Memeriksa jika pompa air (manual atau mesin) sudah berfungsidengan baik;
o Memelihara dengan baik dan memberikan pelumas secara teratur, terutama untuk pompa air yang digerakkan dengan tangan;
o Memotong dan merapikan pohon dan semak-semak; o Memeriksa tutup dan keadaan septik tank;
o Memeriksa septik tank tidak dalam keadaan penuh; o Memeriksa pipa-pipa air dan talang-talang yang ada; o Memeriksa tutup dan keadaan sumur air bersih (bila ada); o Memeriksa pompa air listrik;
o Memotong dan merapikan tanaman-tanaman hias yang ada. Pemeliharaan bulanan dibedakan menjadi pekerjaan pemeliharaan diluar bangunan dan pekerjaan pemeliharaan di dalam bangunan.
1. Pemeliharaan bulanan bagian luar bangunan: o Membersihkan atap;
oMemeriksa atap jika ada panel-panel penutup atap yang hilang;
oMemeriksa sambungan baut atau sekrup pada atap metal atauasbes;
oMemeriksa langit-langit bagian luar dari tanda-tanda kebocoranatap;
o Membersihkan talang-talang air hujan;
oMembersihkan dinding luar bangunan dan bagian bawah atap;
o Memeriksa keadaan lantai di serambi bangunan; o Memeriksa sambungan-sambungan pada atap; o Memeriksa instalasi listrik di luar bangunan. 2. Pemeliharaan bulanan bagian dalam bangunan:
o Membersihkan dinding dan langit-langit
oMemeriksa keadaan langit-langit dari tanda-tanda lembab akibat atap bocor;
o Memeriksa keadaan lantai; o Memeriksa keadaan pintu-pintu; o Memeriksa keadaanjendela-jendela; o Memeriksa keadaan toilet;
o Memeriksa keadaan bak penampung air;
o Memeriksa keadaan instalasi listrik di dalam bangunan; o Memeriksa keadaan perabotan yang ada.
2. Periodik a. Tahunan
Pemeliharaan bangunan yang bersifat rutin misalnya menyisir setiap lantai di dalam bangunan, mulai dari lantai basement (terbawah) kearah lantai paling atas (roof). Dalam program jadwal tahunan ini,maka kita memerlukan "check list' secara periodik dan terus-menerus secara berkelanjutan untuk memperbaiki segala kekurangan yang ditemukan di lapangan. Dengan penyisiran secara periodik inilah kerusakan-kerusakan kecil dalam bangunan dapat segera teratasi dan tidak menunggu sampai berubah menjadi kerusakan besar yang fatal.
b. Lima tahunan
Pemeliharaan demikian pada umumnya terdapat pada pemeriksaan atau penggantian peralatan perkantoran karena usia peralatan kantor maksimal 5 tahun. Kemudian, pemeliharaan bangunan pada konteks makro keseluruhan bangunan digunakan untuk pertimbangan penetapan perpanjangan sertifikat laik fungsi yang ditetapkan pemda
3. Isidental
a. Keadaan darurat
Pemeliharaan yang bersifat pemeriksaan dan evaluasi perbaikan terhadap bangunan pasca kebakaran, gempa bumi, badai, banjir,kerusuhan, serangan bom, atau musibah lainnya. Walaupun bangunan tidak terkena musibah, kita perlu mengantisipasi dengan pemeliharaan bangunan untuk
memeriksa kondisi bangunan. Tujuannya meminimalisasi kerusakan yang lebih parah.
b. Opsi khusus
Perintah khusus dari atasan di luar jadwal pemeliharaan rutin ataupun periodik.
2.3 Pedoman Pemeliharaan Bangunan Gedung
Penelitian ini mengacu pada Peraturan Menteri Pekerjaan Umum Nomor : 24/PRT/M/2008 tentang Pedoman Pemeliharaan dan Perawatan Bangunan Gedung. Lingkup pemeliharaan yang diamati yaitu lingkup arsitektural, mekanikal, tata ruang luar dan tata graha. Namun, tidak semua komponen gedung diamati pemeliharaannya karena waktu penelitian yang terbatas. Standar pelaksanaan pemeliharaan komponen-komponen gedung mengacu pada Peraturan Menteri Pekerjaan Umum Nomor : 24/PRT/M/2008 tentang Pedoman Pemeliharaan dan Perawatan Bangunan Gedung disajikan dalam Tabel 2.1. Standar Pemeliharaan Bangunan Gedung
Tabel 2.1. Standar Pemeliharaan Bangunan Gedung
No Kegiatan Pemeliharaan Standar
1 Pembersihan dinding keramik kamar mandi/ wc 2 kali sehari
2 Pembersihan plafon tripleks 3 bulan
3 Pelumas kunci, engsel, gendel 2 bulan
4 Perawatan pintu lipat 2 bulan
5 Pembersihan kusen Setiap hari
6 Polituran kembali kusen kayu 6 bulan 7 Pembersihan dinding lapis kayu 1 bulan
9 Pembersihan kaca jendela serta pembatas (partisi) ruangan
1 minggu
10 Perbersihan saluran terbuka air kotor 1 bulan 11 Pembersihan sanitary fixtures (wastafel, toilet
duduk, toilet jongkok, urinoir)
Setiap hari
12 Pemeriksaan kran air 2 bulan
13 Talang air datar pada atap bangunan 1 tahun 14 Pengecatan kembali talang tegak dari pipa besi
atau PVC
4 tahun
15 Pengecatan luar bangunan 3 tahun
16 Pemeliharaan listplank kayu 6 bulan 17 Pemeriksaan dan pembersihan floor drain Setiap hari 18 Penggunaan dasinfektan untuk membersihkan
lantai dan dinding kamar mandi
2 bulan
19 Pembersihan lantai keramik Setiap hari 20 Perbersihan lantai karpet dengan penghisap debu Setiap hari
21 Perbersihan tirai/gordyn 2 bulan
2.4 Perhitungan bunga
Definisi tingkat bunga menurut ANZI Z94.5-1972 adalah rasio dari bunga yang dibayarkan terhadap induk dalam suatu periode waktu dan biasanya dinyatakan dalam persentase dari induk. Secara sistematis dirumuskan :
Tingkat bunga =bunga yang dinyatakan per unit waktux 100% Induk
2.4.1 Bunga sederhana
Bunga sederhana dihitung hanya dari induk tanpa memperhitungkan bunga yang telah diakumulasikan pada periode sebelumnya. Secara sistematis dirumuskan :
I = P x i x N
Dimana : I = bunga yang terjadi (rupiah)
P = induk yang dipinjam atau diinvestasikan
i = tingkat bunga per periode
N = jumlah periode yang dilibatkan
2.4.2 Bunga majemuk
Bila kita menggunakan bunga majemuk, maka besarnya bunga pada suatu periode dihitung bedasarkan besarnya induk ditambah dengan besarnya bunga yang telah terakumulasi pada periode sebelumnya.
2.4.2.1 Rumus bunga majemuk diskret
Proses pemajemukan adalah suatu alat untuk mendapatkan nilai yang ekuivalen pada suatu periode mendatang dari sejumlah uang pada saat ini bila tingkat bunga yang berlaku diketahui. Ada beberapa notasi yang diterapkan oleh standar nasional Amerika untuk terminologi Teknik Industri untuk Ekonomi Teknik. ANZI Z94.5 – 1972. Notasi tersebut adalah sebagai berikut :
i = tingkat bunga efektif per periode
N = jumlah periode pemajemukan
P = nilai sekarang (present worth) atau nilai ekuivalen dari satu atau lebih aliran kas pada suatu titik yang didefinisikan sebagai waktu saat ini.
F = nilai mendatang (future worth), nilai ekuivalen dari satu atau lebih aliran kas pada suatu titik yang didefinisikan sebagai waktu mendatang.
A = aliran kas pada akhir periode yang besarnya sama untuk beberapa periode yang berurutan (annual worth).
G = suatu aliran kas dimana dari satu periode ke periode berikutnya terjadi penambahan atau pengurangan kas sejumlah tertentu yang besarnya sama.
2.4.2.2 Penurunan rumus pembayaran tunggal (mencari F bila diketahui P )
Untuk mendapatkan nilai F jika diketahui nila P, digunakan rumus :
Faktor (1+i)n dinamakan faktor jumlah pemajemukan pembayaran tunggal dan akan menghasilkan jumlah F dari nilai awal sejumlah P setelah dibungakan secara majemuk selama N periode dengan tingkat i% per periode. Persamaan tersebut juga dapat dinyatakan sebagai berikut :
F/P = (F/P, i%, N)
Yang artinya adalah kita ingin mendapatkan nilai F dengan mengetahui nilai P, i%, dan N. Dengan demikian, persamaan tersebut juga bisa dituliskan dengan :
F = P ( F/P, i%, N )
Dengan menggunakan rumus ini kita dapat dengan mudah mendapatkan nilai-nilai F pada berbagai nilai P, i%, dan N yang berbeda karena faktor (F/P, i%, N) telah tersedia dalam bentuk tabel untuk berbagai nilai i dan N.
2.5 Life Cycle Cost
2.5.1 Definisi
Berikut beberapa pengertian dari Life Cycle Cost (biaya siklus hidup):
1. Menurut Fuller dan Petersen (1996), Life Cycle Cost (LCC) adalah suatu metode ekonomi dalam mengevaluasi proyek atas semua biaya yang timbul mulai dari tahap pengelolaan, pengoperasian, pemeliha-raan, dan pembuangan suatu
pertimbangan yang begitu penting untuk mengambil suatu keputusan.
2. Menurut Barringer dan Weber (1996), Life Cycle Cost (LCC) adalah suatu konsep pemodelan perhitungan biaya dari tahap permulaan sampai pembongkaran suatu asset dari sebuah proyek sebagai alat untuk mengambil keputusan atas sebuah studi analisis dan perhitungan dari total biaya yang ada selama siklus hidupnya.
3. Menurut Pujawan (2004), Biaya siklus hidup (Life Cycle Cost) dari suatu item adalah jumlah semua pengeluaran yang berkaitan dengan item tersebut sejak dirancang sampai tidak terpakai lagi.
4. Menurut Asworth (1994), Biaya siklus hidup (Life Cycle Cost) bangunan atau struktur mencakup biaya total yang berkaitan mulai dari tahap permulaan hingga tahap pembongkaran akhir.
Dengan kata lain biaya bangunan adalah biaya selama umur rencana bangunan. Karena itu, Life Cycle Cost dapat dirumuskan seperti di bawah ini.
LCC = Biaya Awal + Biaya Penggunaan +Biaya Pembongkaran
Dimana, biaya awal adalah biaya perenca-naan dan pelaksanaan bangunan, biaya penggunaan adalah biaya yang dikeluarkan selama
bangunan beroperasi, dan biaya pembongkaran adalah biaya untuk pembongkaran bangunan setelah umur rencana bangunan berakhir.
Life Cycle Cost merupakan suatu cara yang setidaknya dalam teori, memiliki potensial untuk mengevaluasi pekerjaan konstruksi. Tentu, dengan melakukan evaluasi proyek hanya berdasarkan biaya konstruksi awal saja tidaklah cukup.
Kegunaan utama Life Cycle Cost adalah pada waktu evaluasi solusi-solusi alternatif atas problema desain tertentu, sebagai contoh, suatu pilihan mungkin tersedia untuk atap suatu proyek baru. Hal yang perlu ditinjau bukan hanya biaya awal saja, tetapi juga biaya pemeliharaan dan perbaikan, usia rencana, penampilan, dan hal-hal yang mungkin berpengaruh terhadap nilai sebagai akibat dari pilihan yang tersedia. Meskipun aspek penampilan merupakan pertimbangan estetika, dan sehingga sangat bersifat subjektif, tetapi tidaklah dapat diabaikan dalam evaluasi keseluruhan alternatif tersebut. Dengan demikian, Life Cycle Cost merupakan kombinasi antara perhitungan dan kebijaksanaan.
Aplikasi Life Cycle Cost bagi proyek- proyek besar dalam industri konstruksi menyebabkan bentuk pemanfaatan bangunan dan struktur dapat sungguh berbeda. Akan tetapi, suatu problema timbul dalam praktek karena walaupun biaya konstruksi awal relatif jelas dan terduga pada tahap desain tidaklah demikian untuk biaya pemakaian.
Ketika pekerjaan-pekerjaan konstruksi telah diselesaikan dan proyek tersebut dimanfaatkan, kebanyakan klien industri akan menanggung biaya penggunaan. Begitupun bila klien itu akhirnya tidak
menanggung biaya ini tetaplah harus memperhitungkan segi penyewaan dan penjualan proyek ini. Seringkali pertim-bangan biaya dari klien adalah penurunan biaya awal konstruksi yang hingga minimum.Seharusnya klien lebih memahami dan turut memperhitungkan biaya untuk penggantian, perbaikan, dan pengelolaan. Faktor-faktor ini harus dipertimbangkan bersama biaya awal pekerjaan konstruksi. Oleh karenanya penekanannya sekarang lebih berdasarkan Life Cycle Cost yang ekonomis yang lebih baik dari kemungkinan desain konstruksi yang termurah, karena kekacauan dan kerugian akibat pemeliharaan dan perbaikan besar-besaran dapat pula mengakibatkan biaya melampaui semua proporsi dari metode konstruksi yang dipilih sebelumnya.
2.5.2 Rencana Life Cycle Cost
Rencana Life Cycle Cost merupakan suatu rencana mengenai pengeluaran usulan dari suatu proyek konstruksi sepanjang usia proyek tersebut. Pada pelaksanaan pemba-ngunan, mulai dari ide, studi kelayakan, perencanaan, pelaksanaan, sampai pada operasi pemeliharaan dan pembongkaran membutuhkan bermacam-macam biaya yang dikelompokkan menjadi beberapa komponen yaitu:
1. Biaya Modal:
Biaya Langsung (Direct Cost)
Biaya Tidak Langsung (Indirect Cost) 2. Biaya Penggunaan
Biaya Pemeliharaan
Biaya Pekerjaan Tambahan (Minor New Work) Biaya Energi Biaya Kebersihan Ongkos-Ongkos Umum Manajemen Estate 3. Biaya Pembongkaran
2.5.3 Faktor-Faktor Penting dalam Life Cycle Cost
Menurut Asworth (1994), ada berbagai faktor yang dianggap penting dan berhubungan dengan Life Cycle Cost, faktor-faktor tersebut adalah sebagai berikut:
1. Usia Bangunan a. Usia Fisik b. Usia Fungsional c. Usia Ekonomi 2. Usia Komponen 3. Suku Bunga 4. Perpajakan 5. Metode Desain
