1
BAB I PENDAHULUAN
1.1 Latar Belakang
Tanah merupakan hal penting bagi manusia. Tanah digunakan manusia untuk mencari nafkah, membangun rumah tinggal serta membangun bangunan lain seperti gedung perkantoran, hotel, toko dan bangunan lainnya. Tanah juga mengandung kekayaan alam yang dapat dimanfaatkan oleh manusia. Masyarakat Indonesia melihat tanah bukan dari aspek fisik saja melainkan dari berbagai aspek seperti aspek ekonomi, aspek sosial, aspek budaya, aspek politik, aspek hukum dan aspek pertahanan dan keamanan. Tanah dilihat dari segi ekonomi digunakan untuk kegiatan produksi yang dapat memberikan kesehjateraan, dari segi politis kepemilikan tanah dapat menentukan posisi seseorang dalam pengambilan keputusan dan secara sosial budaya kepemilikan tanah menujukkan status sosial seseorang (Alting, 2010: 6).
Standar Penilaian Indonesia (KEPI & SPI, 2015: KPUP 3.4), tanah merupakan sesuatu yang mendasar bagi kehidupan dan keberadaan manusia, sehingga menjadi pusat perhatian bagi para ahli hukum, ahli geografi, ahli sosial, ahli ekonomi dan para ahli lainnya termasuk penilai. Appraisal Institute, 2013: 24 menyebutkan bahwa tanah merupakan suatu hal yang mendasar bagi kegiatan sosial dan ekonomi masyarakat, oleh karena itu tanah menjadi subjek dari banyak disiplin ilmu termasuk hukum, ekonomi, keuangan, sosiologi dan geografi. Ilmu ekonomi menganggap tanah sebagai salah satu dari empat faktor produksi
2 bersama tenaga kerja, modal, dan koordinasi kewirausahaan. Tanah juga menyediakan unsur-unsur alam yang berkontribusi terhadap kemakmuran bangsa.
Tanah sebagai bagian dari properti memiliki karakteristik yang unik dibandingkan dengan jenis properti lainnya. Karakteristik unik yang dimiliki tanah salah satunya adalah ketersediannya tetap. Persediaan tanah (supply) yang relatif tetap sementara di sisi lain permintaan (demand) tanah terus meningkat seiring dengan berkembangnya daerah perkotaan dan pertumbuhan jumlah penduduk, mengakibatkan tanah semakin langka. Sesuai dengan prinsip ekonomi, hal tersebut mengakibatkan tingginya harga dan nilai tanah. Tanah juga memiliki karakteristik tidak bergerak, tidak mengalami penyusutan fisik, memiliki daya tahan yang lama dan memiliki banyak alternatif pengembangan (Supardi dkk., 2010: 115-116).
Permintaan tanah yang tinggi menyebabkan tanah memiliki nilai ekonomi tergantung dari beberapa faktor (Supardi dkk., 2010: 116). Faktor fisik dan lingkungan tanah merupakan salah satu faktor yang mempengaruhi kegunaan dan nilai tanah. Faktor fisik dan lingkungan tanah terdiri dari lokasi tanah, bentuk tanah, lebar depan, kedalaman, kontur tanah, tingkat elevasi, tingkat kesuburan, iklim, jenis tanah, aksesbilitas, kondisi lingkungan di sekitarnya dan ketersediaan fasilitas dan utilitas (Harjanto dan Hidayati, 2014: 88-91). Karakteristik fisik tanah terdiri dari ukuran dan bentuk tanah, lokasi tanah, excess land, plottage, topografi, lingkungan dan pengembangan tapak.
Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria (UUPA) mengatur tentang kepemilikan tanah di Indonesia. UUPA menyatakan bahwa semua hak atas tanah mempunyai fungsi sosial yang berarti
3 hak atas tanah apapun yang ada pada seseorang, tidaklah dapat dibenarkan, bahwa tanahnya akan dipergunakan (atau tidak dapat dipergunakan) semata-mata untuk kepentingan pribadinya, apalagi kalau hal itu menimbulkan kerugian masyarakat. UUPA juga menyatakan hanya Warga Negara Indonesia (WNI) baik laki-laki maupun perempuan mempunyai kesempatan yang sama untuk memperoleh sesuatu hak atas tanah serta untuk mendapat manfaat dan hasilnya baik bagi diri sendiri maupun keluarga. Hak milik tanah tidak dapat dipunyai oleh orang asing dan pemindahan hak milik kepada orang asing dilarang. Orang asing hanya dapat mempunyai tanah dengan hak pakai yang luasnya terbatas.
Tahun 2014, Pemerintah Republik Indonesia menetapkan Undang-Undang Nomor 6 Tahun 2014 tentang Desa (UU Desa). Undang-undang Desa menuntut desa lebih bertanggung jawab dan profesional dalam penyelenggaraan pemerintahan desa, termasuk di dalamnya adalah pengelolaan keuangan dan kekayaan milik desa. Salah satu bentuk pengelolaan keuangan dan kekayaan milik desa yang tertuang dalam UU Desa adalah pada pasal 116 ayat 4 yaitu paling lama 2 (dua) tahun sejak UU Desa ini berlaku, Pemerintah Daerah Kabupaten/Kota bersama Pemerintah Desa melakukan inventaris aset desa. Setiap desa wajib menyusun laporan keuangan desa. Laporan keuangan desa menggambarkan posisi kekayaan dari suatu entitas (pemerintah daerah atau desa) mengenai aset, kewajiban, dan ekuitas dana pada tanggal tertentu (Ritonga, 2014: 15).
Pasal 76 UU Desa menyatakan bahwa salah satu aset desa dapat berupa tanah kas desa. Tanah kas desa adalah tanah milik desa berupa tanah bengkok, kuburan, dan titisara. Pengakuan kekayaan desa berupa tanah tersebut akan menambah kekayaan desa. Tanah kas desa harus diakui sebagi aset tetap milik
4 desa dan dilaporkan sebagai bagian dari kekayaan milik desa. Kekayaan desa berupa tanah harus dilaporkan, karena jika tidak dilaporkan maka akan menyebabkan potensi kerugian negara. Kerugian negara dalam pengertian pasal 1 ayat 22 Undang-Undang Nomor 1 tahun 2004 tentang Perbendaharaan Negara adalah kekurangan uang, surat berharga, dan barang, yang nyata dan pasti jumlahnya sebagai akibat dari perbuatan hukum baik sengaja maupun lalai (Halim dan Bawono, 2011: 13).
Pengelolaan tanah kas desa sebagai bagian dari pengelolaan aset desa memiliki masalah tersendiri. Salah satu masalah yang dihadapi yaitu tanah kas desa tidak mempunyai biaya perolehan, maka jika diakui di dalam laporan keuangan nilainya adalah Rp0,-, sehingga perlu dilakukan penilaian untuk menentukan nilai atas aset desa tersebut. Penilaian dibutuhkan untuk mencantumkan nilai dari aset desa berupa tanah kas desa tersebut untuk dimasukkan sebagai nilai aset tetap di dalam laporan keuangan desa.
Desa Condongcatur merupakan sebuah desa yang terletak di Kecamatan Depok, Kabupaten Sleman, Provinsi Daerah Istimewa Yogyakarta dengan luas wilayahnya adalah 950 hektar. Desa ini memiliki sebuah tanah kosong yang berupa tanah kas desa dengan luas 28.252 meter persegi yang terletak di Jalan Asem Gede, Pedukuhan Gempol, Desa Condongcatur, Kecamatan Depok, Kabupaten Sleman. Lokasi tanah dekat dengan kawasan pemukiman dan komersil. Letak tanah kas desa tersebut berada di belakang ruko di tepi Jalan Asem Gede dan dikelilingi oleh Jalan Rambutan sebagai jalan lingkungan serta Sungai Buntung.
5
Sumber: https://maps.google.com, 2016.
Gambar 1.1 Lokasi Tanah Kas Desa Condongcatur, Jalan Asem Gede, Pedukuhan Gempol, Desa Condongcatur, Kecamatan Depok, Kabupaten Sleman
Terkait dengan masalah tanah kas desa yang tidak mempunyai harga perolehan, jika dilaporkan dengan nilai Rp0,- akan menjadi catatan oleh auditor Badan Pemeriksa Keuangan (BPK). Catatan yang dimaksud adalah kerugian negara akibat dari nilai tanah yang tidak ada nominalnya tersebut. Perlu dilakukan penilaian untuk mendapatkan nilai untuk mengetahui nilai tanah kas desa tersebut.
Tanah kas Desa Condongcatur dengan luas 28.252 meter persegi belum pernah dilakukan sebuah penilaian atau studi ilmiah tertentu untuk menentukan nilai dari tanah kas desa tersebut. Aset tanah milik desa ini belum diinventarisir dengan baik dan belum diketahui berapa nilai aset tanahnya. Nilai tanah kas desa ini jika dihitung dan diketahui nilainya, secara signifikan dapat meningkatkan jumlah harta kekayaan milik desa dan kekayaan nasional secara umum.
Penilaian tanah kas Desa Condongcatur ditujukan untuk mempelajari lebih lanjut kaitan antara penilaian dan laporan keuangan desa. Penilaian tanah kas Desa Condongcatur dilakukan sebagai dasar penyusunan laporan keuangan desa. Penilaian tanah kas Desa Condongcatur dalam penelitian ini menggunakan
6 pendekatan data pasar (market data approach). Pendekatan data pasar beranggapan bahwa nilai dari properti ditentukan oleh pasar. Pendekatan data pasar dilakukan dengan menggunakan analisis perbandingan dan penyesuaian terhadap data-data harga transaksi dan harga penawaran tanah yang berada disekitar lokasi objek penelitian untuk menentukan nilai tanah dari objek penelitian yang kemudian dijadikan dasar nilai dalam laporan keuangan desa.
1.2 Keaslian Penelitian
Penelitian terhadap penilaian tanah kosong sudah pernah dilakukan oleh beberapa peneliti sebelumnya. Beberapa penelitian tentang penilaian tanah kosong yang pernah dilakukan adalah sebagai berikut.
1. Sriwiyono (2016), melakukan penilaian terhadap tanah kosong bekas terminal Kartasura. Tujuan penelitian ini adalah untuk mengetahui indikasi nilai tanah kosong bekas terminal Kartasura. Metode yang digunakan dalam penelitian ini adalah pendekatan data pasar (market data approach) dan pendekatan pendapatan (income approach) melalui metode land development analysis. Hasil analisis produktivitas properti menunjukkan dua alternatif pengembangan terbaik atas lahan yang layak dan memungkinkan adalah pusat grosir dan gedung olahraga. Hasil analisis keuangan mengindikasikan bahwa pengembangan lahan sebagai pusat grosir memberikan kontribusi yang optimal terhadap nilai tanah. Analisis perhitungan nilai tanah kosong dengan pendekatan data pasar mengindikasikan nilai pasar tanah kosong sebesar Rp7.024.000,00 per meter persegi. Analisis perhitingan nilai tanah kosong dengan pendekatan pendapatan melalui metode land development analysis
7 yang disimulasikan menjadi pusat Grosir Kartasura mengindikasikan nilai pasar tanah sebesar Rp8.252.000,00 per meter persegi. Rekonsiliasi nilai yang dihasilkan melalui pendekatan data pasar dan pendekatan pendapatan dengan asumsi tanah dikembangkan sebagai pusat grosir dilakukan untuk mengestimasi indikasi nilai tanah. Hasil rekonsiliasi indikasi nilai tanah dari dua pendekatan tersebut diperoleh nilai pasar tanah sebesar Rp7.760.800,00 per meter persegi.
2. Prayogo (2016), melakukan penilaian aset tanah PT. XYZ yang terletak di Kecamatan Ngaliyan, Kota Semarang. Penelitian yang dilakukan ini bertujuan untuk mengestimasi indikasi nilai tanah kosong milik PT. XYZ. Penelitian ini menggunakan dua pendekatan penilaian, yaitu pendekatan data pasar dan pendekatan pendapatan, kemudian indikasi nilai tanah dari dua pendekatan tersebut direkonsiliasi. Pendekatan pendapatan dalam penelitian ini diestimasi menggunakan teknik land development analysis. Analisis perhitungan nilai tanah kosong dengan pendekatan data pasar mengindikasikan nilai pasar tanah kosong sebesar Rp3.529.627,00 per meter persegi dengan indikasi nilai total tanah keseluruhan untuk luasan 8.759 meter persegi adalah Rp30.916.000.000,00. Indikasi nilai tanah per meter persegi dengan menggunakan pendekatan pendapatan teknik land development analysis apartemen diperoleh nilai Rp3.811.622,00, dengan indikasi nilai total hasil penjualan apartemen setelah dikurangi biaya untuk pengembangan tanah keseluruhan untuk luasan 8.759 meter persegi adalah Rp33.386.000.000,00. Setelah dilakukan rekonsiliasi dari dua pendekatan diperoleh indikasi nilai tanah per meter persegi sebesar Rp3.698.824,00.
8 3. Tama (2016), penilaian lahan kosong di Kota Lubuklinggau, Provinsi Sumatera Selatan dengan menggunakan pendekatan data pasar dan pendekatan pendapatan melalui metode land development analysis. Tujuan dari penelitian adalah untuk mengetahui indikasi nilai pasar tanah kosong di Kelurahan Taba Lestari, Kecamatan Lubuklinggau Timur I, Kota Lubuklinggau, Provinsi Sumatera Selatan. Analisis perhitungan indikasi nilai tanah kosong dengan pendekatan data pasar diperoleh indikasi nilai pasar tanah objek penilaian berupa tanah kosong sebesar Rp5.435.379.741,00. Analisis perhitungan indikasi nilai tanah kosong dengan pendekatan pendapatan metode land development analysis dalam hal ini disimulasikan akan dikembangkan menjadi perumahan sederhana menghasilkan indikasi nilai pasar tanah sebesar Rp6.402.269.477,00. Hasil rekonsiliasi dua pendekatan penilaian didapatkan indikasi nilai pasar tanah adalah Rp5.946.800.000 dengan nilai tanah per meter persegi sebesar Rp113.032,00.
Penelitian mengenai penilaian tanah kas Desa Condongcatur seluas 28.252 meter persegi belum pernah dilakukan. Penilaian terhadap tanah kas Desa Condongcatur dalam penelitian ini dapat digunakan sebagai dasar laporan keuangan desa atas tanah kas Desa Condongcatur tersebut.
Perbedaan penelitian ini dengan penelitian lainnya adalah objek penelitian, lokasi, tata guna lahan dan waktu penelitian. Penentuan nilai tanah dilakukan dengan menggunakan pendekatan data pasar (market data approach).
9
1.3 Rumusan Masalah
Salah satu masalah yang dihadapi yaitu tanah kas desa tidak mempunyai biaya perolehan, maka jika diakui di dalam laporan keuangan nilainya adalah Rp0,-, sehingga perlu dilakukan penilaian untuk menentukan nilai atas aset desa tersebut. Penilaian dibutuhkan untuk mencantumkan nilai dari aset desa berupa tanah kas desa untuk dimasukkan sebagai nilai aset tetap di dalam laporan keuangan desa.
Desa Condongcatur memiliki tanah kas desa seluas 28.252 meter persegi. Tanah tersebut terletak di Jalan Asem Gede, Pedukuhan Gempol, Desa Condongcatur, Kecamatan Depok, Kabupaten Sleman. Tanah kas Desa Condongcatur dengan luas 28.252 meter persegi ini belum pernah dilakukan sebuah penilaian atau studi ilmiah tertentu untuk menentukan nilai dari tanah kas desa tersebut. Aset tanah milik desa ini belum diinventarisir dengan baik dan belum diketahui berapa nilai aset tanahnya. Nilai tanah kas desa ini jika dihitung dan diketahui nilainya, secara signifikan dapat meningkatkan jumlah harta kekayaan milik desa dan kekayaan nasional secara umum. Penilaian tanah kas Desa Condongcatur dilakukan sebagai dasar penyusunan laporan keuangan desa. Pendekatan data pasar (market data approach) merupakan metode yang digunakan dalam penelitian ini untuk menentukan nilai tanah kas Desa Condongcatur seluas 28.252 meter persegi.
10
1.4 Pertanyaan Penelitian
Pertanyaan dalam penelitian ini adalah berapa indikasi nilai dari tanah kas Desa Condongcatur dengan menggunakan pendekatan data pasar (market data approach).
1.5 Tujuan Penelitian
Tujuan penelitian adalah untuk menganalisis indikasi nilai tanah kas Desa Condongcatur dengan menggunakan pendekatan data pasar (market data approach).
1.6 Manfaat Penelitian
Manfaat penelitian adalah sebagai berikut. 1. Bagi Pemerintah Desa Condongcatur
Informasi estimasi nilai tanah kosong seluas 28.252 meter persegi tersebut, dapat dijadikan sebagai salah satu dasar nilai aset tetap untuk Laporan Keuangan Desa Condongcatur.
2. Bagi Akademis
Penelitian ini diharapkan dapat menambah wawasan, pengembangan ilmu pengetahuan serta menjadi bahan acuan atau refrensi dalam penelitian selanjutnya dengan menggunakan pendekatan data pasar (market data approach).
1.7 Sistematika Penulisan
Hasil dari penelitian ini akan disajikan dalam bentuk laporan tesis yang sistemetis. Sistematika penulisan dalam penelitian ini dibagi menjadi lima bab.
11 Bab I Pendahuluan, berisi latar belakang, keaslian penelitian, rumusan masalah, pertanyaan penelitian, tujuan penelitian, manfaat penelitian, dan sistematika penulisan. Bab II Kajian Pustaka, berisi tentang landasan teori, kajian terhadap penelitian terdahulu dan kerangka penelitian. Bab III Metode Penelitian, menguraikan tentang desain penelitian, jenis dan sumber data, metode pengumpulan data, definisi operasional dan metode analisis data. Bab IV Analisis, menguraikan tentang deskripsi data yang digunakan dan pembahasan penelitian. Bab V Kesimpulan dan Saran, menguraikan hasil kesimpulan penelitian dan saran penelitian.
