1
BAB I
PENDAHULUAN
1.1 Latar Belakang
Salah satu kebutuhan dasar manusia adalah tempat tinggal. Semakin besar jumlah penduduk maka semakin besar pula kebutuhan terhadap tempat tinggal. Besarnya jumlah penduduk perkotaan akibat dari pertambahan jumlah penduduk yang terdiri dari kelahiran dan urbanisasi. Kelahiran merupakan faktor internal, sedangkan urbanisasi merupakan faktor eksternal. Kota sebagai pusat kegiatan (sosial dan ekonomi) dan pusat pelayanan menjadi daya tarik masyarakat untuk bertempat tinggal di kota. Proses urbanisasi menyebabkan perkembangan kota menjadi semakin besar.
Kota Bekasi tergolong kedalam kota metropolitan karena memiliki jumlah penduduk 2.592.819 jiwa pada tahun 2013 (BPS Kota Bekasi, 2014). Tingginya kebutuhan tempat tinggal di kota tidak dapat terpenuhi dengan ketersediaan lahan kosong yang terbatas. Kasi Survey, Pengolahan Data, dan Pemetaan Dinas Tata Kota (Distako) Kota Bekasi, Suwardy, mengungkapkan pada tahun 2014 total lahan permukiman seluas 21.049 Ha tersisa 9% atau sekitar 1.894 hektar, sehingga pola pembangunan hunian diarahkan dengan bentuk vertikal, seperti apartemen yang tidak memakan lahan dalam jumlah besar (www.antaranews.com, 11 Maret 2014). Menurut Peraturan Daerah Kota Bekasi No. 13 tahun 2011 tentang Rencana Tata Ruang dan Wilayah 2011-2031, pemerintah berupaya mengembangkan kawasan peruntukan permukiman yang terstruktur melalui pendekatan kawasan siap bangun dan pola hunian vertikal.
Proses perkembangan kota oleh kekuatan daya tarik kota juga menyebabkan masuknya arus modal dari luar menuju ke dalam daerah. Besarnya jumlah penduduk Kota Bekasi ditambah ketersediaan lahan kosong yang semakin langka menyebabkan masuknya arus modal pengembangan industri properti. Aktivitas ekonomi di sektor industri dan jasa juga berperan dalam perkembangan Kota Bekasi yang meningkatkan permintaan ruang beserta fasilitas yang dibutuhkan di wilayah urban yang menumbuhkan bisnis properti (Kuswartojo,
2 2005). Berdasarkan pengamatan penulis sewaktu melakukan Kerja Praktik di Dinas Tata Kota (Distako) Kota Bekasi pada April – Mei 2015, terdapat 22 proyek apartemen memperoleh izin pembangunan. Sebanyak 2 apartemen telah dihuni, seperti Apartemen Center Point dan Mutiara di Jl. Ahmad Yani. Hasil pengamatan di lapangan juga menunjukkan bahwa sepanjang Jl. Cut Meutia, Jl. Raya Caman, Jl. HM. Joyomartono, Jl. KH. Noer Ali, dan Jl. Siliwangi sedang dibangun sejumlah proyek apartemen.
Pembangunan apartemen di Kota Bekasi terus berlanjut. Hal tersebut terkait dengan banyaknya perusahaan nasional dan multinasional yang beroperasi di Kota Bekasi dan Kabupaten Bekasi dengan jumlah sekitar 2.000 industri domestik dan multinasional seperti Amerika Serikat, Jepang, Korea Selatan, dan Singapura (www.kompas.com, 28 Februari 2015). Perusahaan-perusahaan tersebut mempekerjakan banyak karyawan dalam proses produksi dan operasional perusahaan. Di antara mereka terdapat karyawan hingga manajer yang berasal dari negara asal masing-masing perusahaan. Para ekspatriat membutuhkan tempat tinggal yang memadai untuk menunjang segala aktivitas kehidupan. Direksi PT. IMS Group, Muljadi Suhardi, mengatakan bahwa para ekspatriat sudah terbiasa tinggal di apartemen sehingga ketika bekerja di Indonesia mereka tidak berpikir panjang untuk mencari apartemen dengan unit yang luas dan mewah (www.kompas.com, 28 Februari 2015).
Pembangunan apartemen di Kota Bekasi yang semakin bergairah juga terkaitkan dengan adanya pembangunan infrastruktur. Pembangunan Jalan Tol Bekasi-Cawang-Kampung Melayu kembali dilanjutkan pemerintah setelah tertunda selama kurang lebih 17 tahun (www.beritasatu.com, 5 Mei 2015). Keberadaan jalan tol tersebut dapat mengurangi kepadatan di Jalan Tol Jakarta-Cikampek. Proyek infrastruktur lainnya berupa pembangunan monorel yang menghubungkan Bekasi Timur-Cawang yang digarap oleh PT. Adhi Karya (www.liputan6.com, 16 April 2013). Pembangunan infrastruktur jalan dan transportasi publik mempermudah aksesibilitas dari Kota Bekasi menuju daerah lain, khususnya DKI Jakarta. Kemudahan aksesibilitas berdampak pada semakin menariknya Kota Bekasi bagi pengembang dalam membangun apartemen.
3
1.2 Perumusan Masalah
Kota sebagai pusat aktivitas perekonomian dan pelayanan menarik penduduk untuk bermukim di daerah perkotaan. Kebutuhan tempat tinggal menjadi semakin meningkat seiring pertambahan jumlah penduduk. Ketersediaan lahan kosong yang semakin langka di daerah perkotaan menyebabkan pembangunan permukiman diarahkan ke bentuk vertikal, yaitu rumah susun semakin meningkat.
Karakterisik kota berupa jumlah penduduk yang besar dan perekonomian daerah yang bergerak di sektor industri, perdagangan, dan jasa membentuk permintaan kebutuhan terhadap tempat tinggal yang beragam untuk berbagai jenis golongan masyarakat. Apartemen sebagai bagian dari rumah susun menjawab permintaan masyarakat kota dalam pemenuhan kebutuhan tempat tinggal yang ketersediaannya semakin terbatas. Masyarakat kota dengan aktivitas yang padat dan mobilitas yang tinggi membutuhan tempat tinggal yang dilengkapi dengan beragam fasilitas.
Pembangunan apartemen di Kota Bekasi terus bertumbuh. Menurut catatan Kompas, hingga akhir tahun 2013 tercatat terdapat 16 apartemen yang sedang dibangun oleh pengembang di Bekasi. Angka itu belum termasuk pada jumlah proyek apartemen yang sedang dalam tahap perizinan dan persiapan pembangunan. Maraknya pembangunan apartemen di perkotaan terkait dengan kekuatan daya tarik yang dimiliki kota tersebut.
Kota Bekasi memiliki daya tarik yang menyebabkan masuknya penduduk dan investasi. Para pengembang beramai-ramai mengembangkan usaha bisnis apartemen di Kota Bekasi sebagai daerah penyangga DKI Jakarta yang memiliki banyak industri berskala nasional yang mempekerjakan banyak karyawan dan ekspatriat. Oleh karena itu, fenomena maraknya pembangunan apartemen di Kota Bekasi dikaji berdasar pada pendekatan geografis yang menekankan pada aspek keruangan, ekologis, dan kompleks wilayah. Berdasarkan penjelasan di atas, rumusan masalah disusun menjadi pertanyaan sebagai berikut:
1) Bagaimana perkembangan pembangunan apartemen di Kota Bekasi dalam kurun waktu tahun 2010-2015?
4 2) Faktor apa saja yang berperan sebagai daya tarik Kota Bekasi terkait dengan
perkembangan pembangunan apartemen?
1.3 Tujuan Penelitian
Sesuai dengan perumusan masalah di atas, penelitian ini bertujuan untuk: 1) Memperoleh gambaran kondisi perkembangan pembangunan apartemen di
Kota Bekasi dalam kurun waktu tahun 2010-2015.
2) Mengidentifikasi faktor-faktor yang berperan sebagai daya tarik Kota Bekasi terkait dengan perkembangan pembangunan apartemen.
1.4 Kegunaan Penelitian
Adapun kegunaan dari penelitian ini adalah sebagai berikut:
1) Bagi pembangunan daerah, penelitian ini bermanfaat sebagai kajian evaluasi dan bahan perencanaan permukiman khususnya permukiman bentuk vertikal di perkotaan.
2) Bagi pembaca dan peneliti, penelitian ini diharapkan dapat memberikan pengetahuan dan tambahan referensi terutama untuk penyusunan penelitian selanjutnya di bidang permukiman bentuk vertikal.
1.5 Tinjauan Pustaka
1.5.1 Pengertian Permukiman
Permukiman secara luas mempunyai arti perihal tempat tinggal atau segala sesuatu yang berkaitan dengan tempat tinggal atau bangunan tempat tinggal. Pemukiman banyak bersangkut paut dengan cara-cara memukimkan atau proses memukimkan dan dapat pula berarti proses memukimi atau menempati tempat-tempat tertentu (Yunus, 2007).
Yunus (2007) mengungkapkan lingkup permukiman terbagi menjadi 3 skala, yaitu skala makro, skala meso, dan skala mikro. Lingkup studi pada skala permukiman makro meliputi sistem permukiman pada suatu kota ataupun pada sistem kota-kota dalam wilayah yang sangat luas. Wujud keruangannya adalah kenampakan kota-kota secara individu ataupun gabungan permukiman pada beberapa kota yang membentuk built up areas
yang sangat luas. Permukiman skala meso adalah suatu ruang yang digunakan oleh manusia untuk bertempat tinggal. Permukiman skala meso
5 terbentuk dari unsur-unsur pendukung penyelenggaraan kehidupan, seperti kampung, komplek perumahan, dan apartemen. Skala permukiman mikro adalah satuan unit bangunan yang digunakan sebagai tempat tinggal atau rumah-rumah penduduk beserta komponen lingkungannya.
Apartemen sesuai penjelasan di atas termasuk ke dalam lingkup permukiman skala meso. Unit-unit apartemen tersusun dalam suatu bangunan yang disertai dengan prasarana dan sarana pendukungnya. Yunus (2007) mengungkapkan unsur-unsur permukiman skala meso sebagai berikut:
1) Tempat/kesempatan kerja dengan segala sarana dan prasarana pendukungnya (working opportunities).
2) Jalur transportasi dengan segala sarana dan prasarananya (circulation). 3) Perumahan dengan segala kelengkapannya dan fasilitasnya (housing). 4) Hiburan atau sejenisnya dengan segala sarana dan prasarananya
(recreation).
5) Hal-hal yang tidak termasuk ke dalam 4 unsur terdahulu tetapi mutlak diperlukan dalam kehidupan masyarakat modern (perfecting elements), contohnya berupa fasilitas pendidikan, keagamanaan, dan jaringan utilitas umum.
1.5.2 Pengertian Urbanisasi
Kuswartojo (2005) mengungkapkan urbanisasi adalah proses menjadi urban dan wujud nyata urbanisasi ini berupa permukiman yang mewadahi suatu kehidupan dimana segi sosial, ekonomi dan budayanya mempunyai sifat kekotaan. Urbanisasi merupakan suatu gejala geografis karena terjadi perpindahan penduduk dari suatu wilayah ke wilayah lain ataupun perpindahan penduduk dalam suatu wilayah. Urbanisasi dikenal melalui 4 proses utama keruangan, yaitu (King dan Colledge, 1978 dalam Bintarto, 1986):
1) Adanya pemusatan kekuasaan pemerintah kota sebagai pengambil keputusan dan sebagai badan pengawas dalam penyelenggaraan hubungan kota dengan daerah sekitarnya.
6 2) Adanya arus modal dan investasi untuk mengatur kemakmuran kota dan wilayah di sekitarnya, dan selain dari itu penentuan/pemilihan lokasi untuk kegiatan ekonomi bisa mempunyai pengaruh terhadap arus bolak-balik kota-desa
3) Difusi inovasi dan perubahan yang berpengaruh terhadap aspek sosial, ekonomi, budaya, dan politik di kota akan dapat meluas di kota-kota yang lebih kecil bahkan ke daerah pedesaan. Difusi ini dapat mengubah suasana desa menjadi suasana kota
4) Migrasi dan pemukiman baru dapat terjadi apabila pengaruh kota secara terus-menerus masuk ke daerah pedesaan. Perubahan pola ekonomi dan perubahan pandangan penduduk desa mendorong mereka memperbaiki keadaan sosial ekonomi.
Urbanisasi menyebabkan tumbuhnya permukiman kota atau daerah perkotaan baru. Kota menjadi lebih menggelembung oleh pertambahan penduduk sebagai hasil kenaikan angka kelahiran dan bertambahnya penduduk yang bermukim. Akibat dari proses tersebut adalah meningkatnya jumlah dan kepadatan penduduk kota. Berbagai macam faktor yang mendukung proses tersebut diantaranya berupa perkembangan ekonomi, budaya, dan teknologi baru.
Dampak urbanisasi yang utama adalah bertambah jumlah dan kepadatan penduduk suatu wilayah. Urbanisasi juga berimplikasi terhadap beberapa sektor kehidupan khususnya bagi wilayah perkotaan. Struktur ekonomi masyarakat menjadi lebih beragam. Komposisi jumlah masyarakat berpenghasilan rendah, sedang, dan tinggi menjadi beragam pada setiap wilayah kota. Perkembangan ekonomi masyarakat sektor informal mengalami perkembangan yang meluas. Dalam sektor fisik, terjadi perluasan fisik kota ke arah pinggiran dan terjadi perubahan tata guna lahan pada wilayah kota. Pada pusat kota khususnya difungsikan sebagai pusat perekonomian dan jasa dengan dibangunnya kawasan pertokoan dan mall. Pengaruh lainnya dalam hal tersebut adalah meningkatnya harga atau nilai tanah di kota maupun di daerah pinggiran kota.
7
1.5.3 Pengertian Kota
Pengertian kota dapat ditinjau dari berbagai segi, antara lain segi morfologis, segi yuridis administratif, segi fungsinya dalam suatu wilayah organik, dan dari segi kepadatan penduduk.
a. Pengertian kota dari segi morfologis
Yunus (2005) mendefinisikan kota dari segi morfologis sebagai suatu daerah tertentu dengan karakteristik pemanfaatan lahan nonpertanian, pemanfaatan mana sebagian besar tertutup oleh bangunan baik bersifat residensial maupun nonresidensial, kepadatan bangunan khususnya perumahan yang tinggi, pola jaringan yang kompleks, dalam satuan permukiman yang kompak dan relatif lebih besar dari satuan permukiman kedesaan di sekitarnya.
b. Pengertian kota dari segi fungsinya dalam suatu wilayah organik
Dari segi fungsinya dalam wilayah organik, pengertian kota menurut Yunus (2005) adalah suatu wilayah tertentu yang berfungsi sebagai pemusatan kegiatan yang beraneka ragam dan sekaligus berfungsi sebagai simpul kegiatan dalam peranannya sebagai kolektor dan distributor barang dan jasa dari wilayah hinterland yang luas. c. Pengertian kota dari segi sosio-kultural
Kota ditinjau dari segi sosio-kultural memiliki definisi sebuah bentang budaya yang ditimbulkan oleh unsur-unsur alami dan nonalami dengan gejala pemusatan penduduk yang cukup besar dan corak kehidupan yang bersifat heterogen dan materialistis dibandingkan dengan daerah belakangnya (Bintarto, 1977 dalam Yunus, 2005).
d. Pengertian kota dari segi kepadatan penduduk
Kota ditinjau dari kepadatan penduduk adalah suatu daerah dalam wilayah negara yang ditandai oleh sejumlah kepadatan penduduk minimal tertentu, kepadatan penduduk mana tercatat dan teridentifikasi pada satuan permukiman yang kompak. Metode DID System (Densely Inhabited Districts System) memberikan 3 syarat untuk mendefinisikan kota, yaitu sebuah kota dideliniasi dalam sebuah unit administratif,
8 sebuah kota harus merupakan permukiman yang kompak dengan luasan minimal 0,0625 km2 dengan kepadatan penduduk minimal 4.000 jiwa/km2, dan sebuah kota mempunyai jumlah penduduk minimal 5.000 jiwa (Morita, 1965 dalam Yunus, 2005).
e. Pengertian kota dari segi yuridis administratif
Yunus (2005) mendefinisikan kota sebagai suatu daerah tertentu dalam wilayah negara dimana keberadaannya diatur oleh Undang-Undang (peraturan tertentu).
1.5.4 Pengertian Daya Tarik Kota
Daya tarik kota dapat dilihat dari kekuatan sentripetal yang dimilikinya. Yunus (2008) menjelaskan kekuatan sentripetal merupakan kekuatan yang mengakibatkan gerakan penduduk dan atau fungsi menuju bagian dalam kota dari bagian luarnya. Kekuatan sentripetal merupakan bagian dari proses perkembangan spasial. Proses perkembangan spasial sentripetal adalah proses penambahan ruang untuk menampung kegiatan dengan mendirikan struktur bangunan-bangunan kekotaan yang terjadi di bagian dalam kota dan hal ini mengambil tempat di bagian-bagian yang sudah terbangun (Yunus, 2011).
Terdapat 2 macam jenis perkembangan spasial sentripetal, yaitu perkembangan horizontal dan perkembangan vertikal (Yunus, 2011). Perkembangan horizontal diartikan sebagai proses penambahan ruang dalam rangka akomodasi kegiatan melalui pendirian bangunan secara mendatar. Pendirian bangunan dilakukan pada bagian-bagian di dalam kota yang masih kosong dalam bentuk bangunan-bangunan tidak bertingkat. Perkembangan vertikal dapat diartikan sebagai proses penambahan ruang di dalam kota melalui pendirian bangunan bertingkat. Tujuannya untuk memperoleh ruang yang lebih luas dalam rangka mengakomodasi kegiatan.
Yunus (2011) membagi proses perkembangan sentripetal kedalam 3 tipe, yaitu tipe 1, tipe 2, dan tipe 3. Pembangunan apartemen termasuk ke dalam tipe 2. Pertambahan permukiman melalui pembangunan apartemen dilakukan pada lahan dimiliki pengembang atau diperoleh kepemilikannya
9 dari pihak lain oleh pengembang di luar daerah permukiman yang sudah ada. Kepemilikan tersebut dapat diperoleh melalui proses pembelian dari pemilik lahan sebelumnya.
Kekuatan lain yang berperan terhadap perkembangan spasial dalam mengintensitaskan pembangunan fisik kota adalah kekuatan lateral. Yunus (2008) mengartikan kekuatan lateral sebagai kekuatan yang mengakibatkan gerakan lateral penduduk dan atau fungsi yang berlangsung di dalam satu subzona yang sama dan mempunyai jarak ke lahan terbangun utama maupun ke pusat kota yang relatif sama. Variasi lingkungan pada subzona pusat kota dan pinggiran kota memiliki ciri biotik, abiotik, sosial, kultural, dan ekonomi yang berbeda sehingga mengakibatkan terjadinya pergerakan penduduk dan fungsi-fungsi.
1.5.5 Faktor-Faktor Daya Tarik Kota
Daya tarik kota berdampak terhadap perkembangan perkotaan akibat dari gerakan penduduk dan atau fungsi menuju bagian dalam kota dari bagian luarnya. Faktor-faktor daya tarik yang berasal dari kekuatan sentripetal dan kekuatan lateral yang berkaitan dengan pembangunan apartemen di Kota Bekasi adalah sebagai berikut:
1. Peraturan/kebijakan yang mendukung
Peraturan/kebijakan keruangan yang dianggap memberikan kenyamanan bertempat tinggal atau memperlancar kegiatan. Pada prinsipnya peraturan/kebijakan daerah adalah kerangka acuan/aturan main secara formal yang dibuat dan diterapkan oleh pemerintah daerah dalam mengatur aktivitas dunia usaha dan investasi. Kebijakan daerah dapat berupa Peraturan Daerah (Perda) dan Keputusan Kepala Daerah (SK Bupati/Walikota).
2. Ketersediaan fasilitas kehidupan
Lingkungan permukiman membutuhkan fasilitas penunjang untuk mendukung terselenggaranya kehidupan. Fasilitas penunjang kehidupan dapat berupa fasilitas umum di bidang sosial dan ekonomi. Fasilitas kehidupan di bidang sosial berupa ketersediaan sarana
10 pendidikan (TK, SD, SLTP, dan SMU) dan sarana kesehatan (RS, apotek, puskesmas, dan praktek dokter), sedangkan fasilitas kehidupan di bidang ekonomi berupa shoppingcenter, bank, pasar, dan pertokoan. 3. Kondisi fisiografi
Kondisi fisiografi yang memberikan kenyamanan bertempat tinggal atau memberikan kemudahan berkegiatan. Yunus (2008) menjelaskan pengertian kondisi fisiografi adalah kondisi fisikal alami baik kondisi fisiografi mikro maupun makro yang mewarnai bentuk-bentuk perkembangan fisikal yang terjadi. Contoh karakteristik fisiografi mikro adalah letak persil terhadap jalan pendekat yang berada lebih rendah dari permukaan jalan maka proses pembangunan rumah diawali dengan pengurugan tanah. Contoh karakteristik fisiografi makro adalah kondisi daerah di mana lahan tersebut berada seperti daerah perbukitan, rawa-rawa, ataupun daerah yang sering terancam banjir.
4. Tingginya aksesibilitas
Pusat lingkungan yang memiliki beragam kegiatan membutuhkan sarana lingkungan untuk menunjang kegiatan pergerakan penduduk. Utilitas transportasi dibutuhkan masyarakat sebagai penunjang aksesibilitas menuju tempat tujuan tertentu dari lingkungan permukiman ataupun sebaliknya. Keberadaan lingkungan permukiman dalam skala besar harus diimbangi dengan ketersediaan prasarana dan sarana jaringan transportasi untuk kendaraan pribadi dan kendaraan umum. Fungsi-fungsi akan dapat berkembang dengan baik apabila mobilitas barang, jasa, dan penduduk dapat terselenggara dengan lancar.
Faktor-faktor daya tarik kota yang telah dijelaskan di atas memiliki peran pada pembentukan pengembangan apartemen. Apartemen yang merupakan salah satu produk real estate dibentuk berdasarkan pada kekuatan pasar yang ada. Thrall (2002) menjelaskan bahwa faktor transportasi dan pemerintahan berperan terhadap kekuatan pasar real estate yang membentuk bentuk perkotaan.
11 Kawasan pusat kota atau area simpul perkotaan memiliki merupakan lokasi keberadaan prasarana dan sarana transportasi. Kawasan tersebut memiliki harga tanah yang tinggi dibandingkan dengan kawasan lainnya dalam lingkup perkotaan. Berdasarkan penelitian yang dilakukan oleh Thrall (2002) di Amerika Serikat, keuntungan lokasi mampu dicapai oleh golongan rumah tangga pendapatan menengah dan tinggi. Rumah tangga pendapatan menengah dan tinggi berpendapat bahwa faktor waktu untuk mencapai lokasi tujuan, seperti tempat bekerja, berbelanja, rekreasi, dan sekolah, memiliki nilai lebih tinggi dibandingkan dengan biaya transportasi yang dikeluarkan.
Dampak langsung terbesar pada pengembangan real estate menurut Thrall (2002) berasal dari kebijakan pemerintah daerah. Keputusan penggunaan lahan untuk pengembangan real estate berasal dari pemerintah daerah, walaupun seseorang atau badan telah memiliki sertifikat tanah tersebut. Melalui peraturan zonasi yang dibuat pemerintah daerah, hak pemilik lahan adalah dapat menunda penggunaan lahan di lokasi tersebut atau menjual haknya kepada pihak lain sesuai dengan tujuan penggunaan lahan berdasarkan ketetapan zonasi yang ada.
Lahan menurut Thrall (2002) merupakan barang yang tidak termasuk ke dalam kategori barang privat murni maupun barang publik murni. Lahan tempat lokasi pengembangan permukiman harus mempertimbangkan hak individu untuk mempergunakannya dan hak orang lain atau masyarakat yang juga memiliki hak secara tidak langsung dalam suatu sistem kehidupan bersama. Besarnya nilai lahan pada kawasan pusat kota harus diimbangi dengan ketersediaan infrastruktur pendukung yang wajib disediakan oleh pemerintah. Hal tersebut adalah suatu prakondisi dalam mendukung pengembangan permukiman baru karena sebagai contoh suatu proyek real estate dapat meningkatkan volume kemacetan yang ditanggulangi melalui pelebaran jalan.
Pembangunan apartemen yang juga bagian dari suatu aktivitas perdagangan produk properti mulai berkembang di suatu kota melalui 3 fase
12 pembentukan, yaitu kolonisasi, penyebaran, dan kompetisi (Lee, Y. & M. McCracken, 1982). Pada fase kolonisasi, permulaan pembentukan pola persebaran dilakukan melalui penetapan lokasi secara sembarangan. Kondisi tersebut terjadi karena belum terdapat banyak pesaing yang berdampak pada pembentukan pola keruangan acak. Tahapan selanjutnya terjadi pembentukan pasar dan permintaan yang menyebabkan pengembang properti melakukan perbaikan terhadap analisis kondisi pasar dan mulai terdapatnya kompetitor. Lee, Y. & M. McCracken (1982) menganggap pada kondisi tersebut fase penyebaran mulai terlihat. Pola keruangan telah terbentuk pada fase kompetisi. Pengembang menawarkan kenyamanan dan aksesibilitas pada konsumen dibandingkan dengan harga. Pengembang juga mencari lokasi yang dapat memberikan kewenangan monopoli secara keruangan yang berdampak pada aksesibilitas termaksimalkan dan kompetisi terminimalkan.
Kompetisi terkait dengan faktor lokasi bersifat penting dalam fase kolonisasi dan persebaran (Lee, Y. & M. McCracken, 1982). Pada fase kompetisi, pola persebaran aktivitas perdagangan memiliki dampak terbesar yang memungkinkan para pelaku membentuk kluster dalam ruang. Perbedaan strategi pemilihan lokasi dan aksesibilitas menyebabkan perbedaan klas aktivitas perdagangan. Prinsip daya tarik kumulatif melalui kluster bersama dapat meningkatkan aksesibilitas dan kenyemanan yang menghasilkan perbandingan pembeli.
Yunus (2008) mengungkapkan bahwa tidak semua faktor berlaku di Indonesia. Lebih lanjut Yunus berpendapat teori yang diperoleh Lee, Y. & M. McCracken atas dasar penelitiannya di Amerika Serikat memiliki perbedaan terhadap beberapa faktor penentu variasi spasial perkembangan fisik kota yang terjadi di negara berkembang seperti Indonesia.
Faktor daya tarik lain yang dikemukakan oleh Yunus (2008) berupa lebih terjaminnya keamanan, tingginya penghasilan, tingginya prestige, banyaknya kesempatan kerja, dekatnya dari tempat kerja, dan kondisi sosial-budaya yang memberikan kenyamanan bertempat tinggal. Faktor-faktor
13 daya tarik tersebut tidak dipergunakan penulis dalam penelitian ini karena keterbatasan data yang didapat dan keterbatasan sumberdaya (waktu, biaya, dan tenaga) untuk memperoleh data tersebut. Walaupun demikian, penulis menganggap keempat faktor daya tarik yang telah diuraikan di atas cukup mampu untuk menjelaskan fenomena perkembangan apartemen di Kota Bekasi.
1.5.6 Pengertian Apartemen
Apartemen adalah istilah yang diberikan untuk menyebut rumah susun mewah, yang meskipun kompak tetapi masing-masing berdiri sendiri yang memungkinkan kehidupan pribadi tidak terganggu (Kuswartojo, 2005). Rumah susun yang diatur dalam UU No. 20 Tahun 2011 memiliki pengertian bangunan gedung bertingkat yang dibangun dalam suatu lingkungan yang terbagi dalam bangian-bagian yang distrukturkan secara fungsional, baik dalam arah horizontal maupun vertikal dan merupakan satuan-satuan yang masing-masing dapat dimiliki dan digunakan secara terpisah, terutama untuk tempat hunian yang dilengkapi dengan bagian bersama, benda bersama, dan tanah bersama. Rumah susun terbagi ke dalam 4 jenis yakni rumah susun umum, rumah susun khusus, rumah susun negara, dan rumah susun komersial. Rumah susun komersial yang lebih sering disebut sebagai apartemen adalah rumah susun yang diselenggarakan untuk mendapat keuntungan.
Apartemen sebagai wujud dari rumah susun komersial berdasarkan kepemilikannya dibedakan menjadi 2 tipe, yaitu apartemen dengan sistem sewa dan apartemen dengan sistem beli (Apartments:Their Design and Development, 1967 dalam Imelda, 2006).
a. Apartemen dengan sistem sewa
Pada apartemen ini, penghuni hanya membayar biaya sewa unit yang ditempatinya kepada pemilik apartemen dan biasanya biaya itu dibayarkan perbulan ataupun pertahun. Biaya penggunaan utilitas seperti listrik, air, gas, telepon ditanggung sendiri oleh penghuni. Sementara biaya perawatan dan gaji pegawai pengelola apartemen ditanggung oleh pemilik. Penghuni yang
14 tidak ingin tinggal lagi di apartemen tersebut harus mengembalikan apartemen tersebut kepada pemiliknya, kemudian pemilik akan mencari lagi orang baru untuk mengisi unit-unitnya yang kosong.
b. Apartemen dengan sistem beli
Apartemen dengan sistem beli terbagi menjadi 2 jenis, yaitu:
i. Apartemen dengan sistem kepemilikan bersama (cooperative ownership). Pada apartemen ini, setiap penghuni memiliki saham dalam perusahaan pemilik apartemen serta menempati satu unit tertentu sesuai dengan ketentuan perusahaan. Penghuni hanya bisa menjual unitnya kepada orang yang telah dianggap cocok oleh penghuni apartemen lainnya. Bila terdapat unit yang kosong, maka sahamnya akan dibagi rata diantara penghuni dan mereka harus menanggung semua biaya perawatan sampai unit yang kosong tersebut ditempati oleh penghuni baru.
ii. Kondominium. Pada apartemen ini, setiap penghuni menjadi pemilik dari unitnya sendiri dan memiliki kepemilikan yang sama dengan penghuni lainnya terhadap fasilitas dan ruang publik. Penghuni bebeas untuk menjual, menyewakan ataupun memberikan kepemilikannya kepada orang lain. Jika terdapat unit apartemen yang kosong, maka biaya perawatan itu ditanggung oleh badan pengelola apartemen itu.
Apartemen dapat digolongankan berdasarkan ekonomi penghuninya, yaitu apartemen golongan bawah, apartemen golongan menengah, dan apartemen mewah (Apartments:Their Design and Development, 1967 dalam Imelda, 2006). Perbedaan ketiganya terletak pada ukuran ruang pada tiap unit huniannya dan fasilitas yang disediakan oleh apartemen tersebut. Semakin besar ukuran unit dan semakin banyak fasilitas yang tersedia, semakin mahal harga perunit apartemen tersebut.
15
Tabel 1.1 Tipe Unit Apartemen
Keterangan Ruang-Ruang yang Ada Tipe Penghuni
Studio -1 kamar mandi
-dapur kecil dan ruang makan menjadi satu -ruang duduk dan kamar tidur menjadi satu
-lajang
-pasangan muda yang baru menikah
-orang lanjut usia 1 Kamar tidur -1 kamar mandi
-dapur dan ruang makan menjadi satu -ruang duduk
-kamar tidur
-lajang
-pasangan muda yang baru menikah
-orang lanjut usia 2 Kamar tidur -1 atau 2 kamar mandi
-dapur
-ruang duduk dan ruang makan menjadi satu -kamar tidur
-keluarga kecil dengan 1-2 anak yang masih kecil/belum menikah -pasangan lanjut usia yang tinggal dengan sanak saudara
3 Kamar tidur -2 kamar mandi -dapur
-ruang duduk -ruang makan
-kamar tidur (bisa juga 2 kamar tidur ditambah satu kamar pembantu)
-keluarga kecil dengan 3-4 anak yang masih kecil/belum menikah
Penthouse -terdiri dari 2 lantai -3 sampai 5 kamar tidur -3 kamar mandi -dapur -ruang makan
-ruang duduk/ruang keluarga -ruang kerja
-ruang tamu -foyer
-adapula yang mempunyai kamar pembantu
-untuk yang sangat mewah ada yang ditambah ruang seperti ruang baca
-pasangan muda yang baru menikah
-keluarga besar dengan 4-5 anak -orang-orang kalangan atas
Sumber : Apartments:Their Design and Development, 1967 dalam Imelda, 2006
1.5.7 Mix Used Development
Mix Used Develoment merupakan bagian dari proyek real estate yang harus memenuhi 3 komponen, yaitu (Schwanke, 1987 dalam Thrall, 2002):
a. Tiga atau lebih penggunaan, seperti retail, perkantoran, permukiman, hotel, atau hiburan, yang direncanakan secara baik untuk saling mendukung.
b. Integrasi fisik dan fungsi dalam komponen proyek yang mengintensifkan penggunaan lahan dan memiliki kedekatan jarak secara relatif.
16 Tujuan desain mix used development menurut Thrall (2002) adalah menciptakan sebuah tenpat baru yang penting pada lahan perkotaan. Bagi pengembang mampu mendapatkan keuntungan dari gaya perkembangan pasar yang meningkat.
1.5.8 Pembangunan Wilayah dan Pendekatan Geografi
Pengkajian permukiman kota menggunakan 3 macam pendekatan Ilmu Geografi, yaitu spatial approach, ecological approach, dan regional complex approach (Yunus, 2010). Salah satu penekanan pokok pada pendekatan keruangan adalah pola keruangan (spatial pattern). Pola keruangan (spatialpattern) diidentifikasikan sebagai suatu kekhasan sebaran keruangan gejala geosfera di permukaan bumi (Yunus, 2010). Apartemen diabstraksikan kedalam bentuk simbol titik sehingga pola persebarannya dapat diidentifikasi melalui pertanyaan-pertanyaan geografis seperti di mana hal tersebut terjadi, kapan hal tersebut terjadi, mengapa terjadi sebaran seperti itu, bagaimana sebaran tersebut dapat terjadi, dan siapa yang berperan dalam proses terjadinya sebaran itu.
Penekanan lainnya terkait kajian permukiman kota dalam pendekatan keruangan adalah interaksi keruangan. Interaksi menurut Yunus (2010) adalah suatu proses saling mempengaruhi antara dua hal. Kota Bekasi secara geografis berada di antara DKI Jakarta dan Kabupaten Bekasi yang berdampak pada adanya proses yang mempengaruhi satu sama lain terkait dengan permukiman kota.
Pendekatan ekologis menempatkan manusia sebagai subyek sentral pada kajian permukiman kota mempunyai daya cipta, daya rasa, dan daya karsa dalam banyak hal telah mampu mengubah lingkungan alami menjadi lingkungan buatan yang baru. Pendekatan ini berusaha menganalisis hubungan antara tempat tinggal manusia (permukiman) dengan lingkungannya. Pendekatan ekologi dalam suatu studi permukiman memandang permukiman sebagai suatu bentuk ekosistem hasil interaksi distribusi dan aktivitas manusia dengan lingkungannya.
17 Pendekatan komplek wilayah diistilahkan sebagai pendekatan gabungan antara pendekatan keruangan dengan pendekatan ekologi. Pendekatan keruangan juga disebut dengan pendekatan horizontal dan pendekatan ekologi disebut sebagai pendekatan vertikal. Hasil dari gabungan pendekatan horizontal dan vertikal adalah upaya diferensiasi wilayah.
Permukiman kota yang ditinjau melalui pendekatan ekologi dapat menerangkan pembentukan dan perkembangannya. Pendekatan ini berupaya menerangkan mengapa suatu komunitas lebih suka tinggal di suatu tempat dibandingkan dengan tempat yang lain. Doxiadis (1971 dalam Kuswartojo, 2005) menguraikan permukiman dalam lima unsur, yaitu alam (tanah, air, udara, hewan, dan tumbuham), lindungan (shells), jejaring (networks), manusia, dan masyarakat. Di alam itulah diciptakan lindungan (rumah dan gedung lainnya) sebagai tempat manusia tinggal serta berbagai kegiatan lain dan jejaring (jalan dan jaringan utilitas) yang memfasilitasi hubungan antarsesama maupun antarunsur yang satu dengan yang lain.
Jumlah manusia dan aktivitasnya terus bertambah sedangkan alam tidak berkembang. Dengan demikian terdapat kemungkinan komponen alam tidak dapat menampung dan mendukung seluruh manusia beserta segala aktivitasnya. Apartemen sebagai bentuk dari permukiman merupakan sarana kehidupan bagi penghuninya dalam menyelenggarakan kehidupan. Permukiman kota dalam kehidupan yang modern diciptakan untuk meningkatkan produktivitas dan kualitas kehidupan. Konsentrasi manusia di perkotaan yang dilengkapi dengan jaringan dan lindungan yang mendukung kebutuhannya terus membesar dan menjadi semakin kompleks. Dengan demikian, dibutuhkan pengaturan dan pengorganisasian agar dalam pembangunan permukiman dapat tercapai suatu taraf kehidupan yang terus meningkat kualitasnya.
1.5.9 Penelitian Sebelumnya
Beberapa penelitian terdahulu yang terkait dengan perkembangan permukiman dan rumah susun telah diteliti oleh Arifin, Marsito, dan Fauzia,
18 yang dijelaskan secara ringkas oleh penulis dalam Tabel 1.2 Penelitian Sebelumnya. Zainal (2007) meneliti perkembangan pertumbuhan bisnis perumahan di Sleman dalam tahun 2002-2007 sebagai salah satu bentuk residensial disebabkan oleh berbagai faktor, antara lain lokasi, prospek ekonomi, daya beli konsumen, dan harga tanah. Dalam penelitiannya, Zainal mengelompokkan pertumbuhan perumahan berdasarkan tipe rumah dan tipe pengembang. Metode penelitian yang digunakan adalah purposive random sampling dengan teknik analisis deskriptif kualitatif dan kuantitatif.
Penelitian lain terkait dengan permukiman adalah kajian perkembangan perumahan terhadap kesesuaian tata ruang. Nadya (2012) menggunakan teknis analisis regrasi berganda data panel untuk mengetahui faktor berpengaruh terhadap pembangunan perumahan di Kabupaten Bekasi. Berdasarkan hasil penelitannya, faktor yang paling berpengaruh adalah faktor aksesibilitas berupa jalan bebas hambatan maupun jalan arteri.
Rumah susun merupakan bentuk permukiman arah vertikal. Freddy (2013) mengkaji persebaran rumah susun dan faktor yang mempengaruhinya di DKI Jakarta. Faktor-faktor yang mempengaruhi persebaran rumah susun di DKI Jakarta adalah tidak rawan bencana, kepadatan penduduk, keterbatasan lahan, jumlah sarana dan prasarana, lokasi permukiman kumuh, dan kesesuaian dengan RTRW. Setiap faktor memberikan pengaruh yang berbeda terhadap lokasi rumah susun.
Apartemen merupakan salah satu jenis rumah susun. Pengembang membangun apartemen untuk memenuhi kebutuhan masyarakat kota terhadap tempat tinggal. Jumlah pembangunan apartemen di Kota Bekasi terus bertambah, baik yang sedang mengerjakan proyek pembangunan maupun yang sedang dalam proses perizinan. Perkembangan pembangunan apartemen terkait dengan faktor-faktor daya tarik yang dimiliki Kota Bekasi. Dalam penelitian ini, penulis menjelaskan kondisi perkembangan pembangunan apartemen dalam kurun waktu 2010-2015 dan mengidentifikasi karakteristik faktor yang berperan sebagai daya tarik Kota Bekasi pada perkembangan pembangunan apartemen.
19
Tabel 1.2 Penelitian Sebelumnya Nama Peneliti
(Tahun Terbit)
Judul Penelitian Tujuan
Penelitian
Metode
Penelitian dan Pendekatan
Hasil Penelitian Zaenal Arifin (2007) Studi Identifikasi Faktor-Faktor yang Terkait dengan Pertumbuhan Bisnis Perumahan di Sleman
1. Memperoleh gambaran statistik pertumbuhan dan sebaran perumahan di wilayah Kabupaten Sleman
2. Mengetahui faktor-faktor apa saja yang terkait dengan pertumbuhan bisnis perumahan di wilayah Sleman
Metode purposive random sampling untuk mengambil sampel penelitian. Analisis data menggunakan
deskriptif kualitatif dan kuantitatif
Faktor yang terkait dengan pertumbuhan bisnis perumahan, yaitu lokasi tanah, kemudahan akses kredit dari perbankan, dan harga tanah
Nadya Ayu Fauzia (2012)
Kajian Perkembangan Perumahan Terhadap Kesesuaian Tata Ruang Wilayah Kabupaten Bekasi 2009 - 2011
1. Mengetahui distribusi perkembangan dan karakteristik perumahan
2. Menentukan faktor-faktor yang
mempengaruhi pembangunan perumahan 3. Menentukan kesesuaian lokasi perumahan
dengan Rencana Tata Ruang
Teknik analisis regresi berganda panel dan teknik overlay
Distribusi perumahan mengelompok dan faktor-faktor yang mempengaruhi pembentukan perumahan adalah faktor aksesibilitas
Freddy Masito (2013)
Kajian Persebaran rumah Susun serta Faktor yang Mempengaruhi di Jakarta
1. Mengetahui persebaran dan pola persebaran rumah susun yang ada di Jakarta
2. Mengidentifikasi faktor apa saja yang mempengaruhi lokasi rumah susun yang ada di Jakarta
Teknik analisis deskriptif, analisis tetangga terdekat, dan analisis pengolahan data spasial
Pola persebaran rumah susun di DKI Jakarta adalah acak sedikit
mengelompok yang dipengaruhi oleh faktor kerawanan bencana, kepadatan penduduk, keterbatasan lahan, jumlah sarana dan prasarana, lokasi
permukiman kumuh, dan kesesuaian RTRW
20
1.6 Kerangka Penelitian
Kebutuhan tempat tinggal di kota semakin bertambah karena faktor pertambahan penduduk yang disebabkan oleh kelahiran dan urbanisasi. Semakin besar jumlah penduduk maka kebutuhan tempat tinggal menjadi semakin besar. Bentuk permukiman sebagai wujud pemenuhan kebutuhan tempat tinggal di kota berupa rumah tapak, rumah susun, dan permukiman liar. Ketersediaan lahan kosong di kota yang dapat dimanfaatkan untuk permukiman menjadi semakin langka. Pemenuhan kebutuhan permukiman diwujudkan dengan memaksimalkan dan mengintensifkan ruang kota yang ada untuk fungsi tersebut berupa pola hunian vertikal atau rumah susun. Rumah susun terbagi menjadi 4 jenis, yaitu rusun umum, rusun khusus, rusun negara, dan rusun komersial. Rumah susun komersial berupa apartemen diselenggarakan untuk memperoleh keuntungan. Saat ini, pembangunan apartemen di Kota Bekasi semakin berkembang. Perkembangan apartemen dapat diketahui dari jumlah izin pembangunan apartemen yang dikeluarkan, jumlah pengembang apartemen, jumlah unit apartemen, dan jumlah luas lahan lokasi apartemen.
Gambar 1.1 Kerangka Penelitian
21 Fenomena perkembangan pembangunan apartemen merupakan bagian dari perkembangan Kota Bekasi. Perkembangan pembangunan apartemen terkait dengan daya tarik Kota Bekasi. Faktor daya tarik kota berupa kebijakan/peraturan pendukung, banyaknya fasilitas kehidupan, kondisi fisiografi, dan tingginya aksesibilitas. Penelitian ini diharapkan dapat menghasilkan gambaran kondisi perkembangan pembangunan apartemen di Kota Bekasi dan karakteristik faktor yang berperan sebagai daya tarik Kota Bekasi pada perkembangan pembangunan apartemen.
1.7 Pertanyaan Penelitian
Berdasarkan rumusan masalah, penulis menjabarkan pertanyaan penelitian sebagai berikut:
1) Bagaimana perkembangan apartemen di Kota Bekasi dalam kurun waktu 2010-2015?
a. Berapa jumlah izin pembangunan apartemen di Kota Bekasi yang dikeluarkan dalam kurun waktu tahun 2010-2015?
b. Berapa jumlah pengembang yang membangun apartemen di Kota Bekasi dalam kurun waktu tahun 2010-2015?
c. Berapa jumlah unit apartemen di Kota Bekasi dalam kurun waktu tahun 2010-2015?
d. Berapa jumlah luas lahan lokasi apartemen di Kota Bekasi dalam kurun waktu tahun 2010-2015?
2) Faktor apa saja yang berperan sebagai daya tarik Kota Bekasi terkait dengan perkembangan pembangunan apartemen?
a. Bagaimana peran faktor kebijakan/peraturan pendukung pada perkembangan pembangunan apartemen di Kota Bekasi?
b. Bagaimana peran faktor banyaknya fasilitas kehidupan pada perkembangan pembangunan apartemen di Kota Bekasi?
c. Bagaimana peran faktor kondisi fisiografi pada perkembangan pembangunan apartemen di Kota Bekasi?
d. Bagaimana peran faktor tingginya aksesibilitas pada perkembangan pembangunan apartemen di Kota Bekasi?
