PENGADILAN TINGGI MEDAN

63 

Loading....

Loading....

Loading....

Loading....

Loading....

Teks penuh

(1)

PENGADILAN TINGGI MEDAN

Halaman 1 dari 63 hal. Putusan No. 311/PDT/2017/PT MDN P U T U S A N

Nomor 311/PDT/2017/PT MDN

DEMI KEADILAN BERDASARKAN KETUHANAN YANG MAHA ESA

Pengadilan Tinggi Medan, yang memeriksa dan mengadili perkara-perkara perdata dalam peradilan tingkat banding, telah menjatuhkan putusan sebagai berikut dalam perkara antara :

1. Drs. GERMANICUS SINAGA, Umur 64 tahun, pekerjaan PNS, alamat di Jln. Perkutut, Gg. Murni No.341, Kel. Helvetia Tengah, Kec. Medan Helvetia, Kota Medan, dan;

2. ROSPITA Br. SARAGIH, Umur 61 tahun, pekerjaan PNS, alamat Jln. Perkutut Gg. Murni No. 341, Kel. Helvetia Tengah, Kec. Medan Helvetia, Kota Medan ;

dalam hal ini memberi kuasa kepada 1. CHRISTINA

NURMAYA DEWI, SH. dan 2.DAVID

PANGGABEAN,SH., Advokat-Penasehat Hukum pada Law Office Dr. Januari Siregar, SH, MHum & Associates, berkedudukan dan berkantor di Medan, Jalan Perintis Kemerdekaan No.32, berdasarkan Surat Kuasa Khusus tertanggal 02 Maret 2015, selanjutnya disebut sebagai Pembanding-I dan II semula Tergugat-I dan II;

l a w a n :

POLTAK PURBA, Umur 51 tahun, pekerjaan Karyawan Suasta, alamat Jln. Cempaka III No. 9, Kel. Helvetia Tengah, Kec. Medan Helvetia, Kota Medan, dalam hal ini diwakili oleh Kuasanya, Managam Purba, SH, Irwansyah Tanjung, SH dan Suharto Butar-Butar, SH, Advokat dan Penasihat Hukum pada Lembaga Bantuan Hukum Bekend, beralamat di Jln. Veteran No. 38, Kel. Gang Buntu, Kec. Medan Timur, Kota Medan, berdasarkan Surat Kuasa Khusus tanggal 27 Maret 2014, selanjutnya disebut sebagai Terbanding semula Penggugat ;

d a n

AIDA VERAWATI WAHAB, SH, Notaris Pengganti Sementara Notaris Soeparno, SH, alamat di Jln. Katamso No. 39-L, Kel. Aur, Kec. Medan Maimun, Kota Medan, selanjutnya disebut sebagai Turut Terbanding semula Turut Tergugat ;

(2)

PENGADILAN TINGGI MEDAN

Halaman 2 dari 63 hal. Putusan No. 311/PDT/2017/PT MDN

Pengadilan Tinggi tersebut; Setelah membaca :

1. Surat Penetapan Ketua Pengadilan Tinggi Medan tanggal 02 Oktober 2017 Nomor 311/PDT/2017/PT MDN. tentang penunjukan Hakim Majelis untuk memeriksa dan mengadili perkara ini dalam tingkat banding;

2. Surat Penunjukan Panitera Pengganti Nomor 311/PDT/2017/PT MDN tanggal 02 Oktober 2017 oleh Wakil Panitera Pengadilan Tinggi Medan untuk membantu Majelis Hakim memeriksa dan mengadili perkara tersebut; 3. Berkas perkara dan surat-surat yang berhubungan dengan perkara ini;

TENTANG DUDUK PERKARA

Menimbang, bahwa Terbanding semula Penggugat dengan surat gugatannya tertanggal 4 April 2014 telah mengajukan gugatan sebagai berikut :

1. Bahwa berdasarkan Akta Pengikatan Jual Beli Nomor 11 tertanggal 13 Juli 1998 yang dibuat dihadapan Turut Tergugat antara Penggugat dan Tergugat I yang setelah mendapatkan persetujuan Tergugat II selaku istri Tergugat I telah sepakat untuk melakukan pengikatan jual beli atas persil rumah tempat tinggal Type 50 yang dilengkapi dengan fasilitas saluran-saluran air leiding dan listrik sebesar 900 (Sembilan ratus) watt yang sedang dibangun oleh Tergugat I sebagaimana yang dimaksudkan pada gambar situasi yang telah ditandatangai oleh Penggugat dan Tergugat I yang didirikan diatas sebidang tanah seluas 135 M2 berdasarkan Sertifikat Hak Milik No. 303/Tanjung Gusta yang diterbitkan Kantor Pertanahan Kotamadya Medan tertanggal 4 Oktober 1996 yang terletak dijalan Cempaka III No. 09, Lingkungan III, Kelurahan Tanjung Gusta, Kecamatan Medan Helvetia, Kota Medan atau dikenal dengan Perumahan Cempaka Indah dengan batas-batas sebagai berikut :

- Sebelah Barat berbatasan dengan rumah faisal Aziz seluas 17,85 Meter ; - Sebelah Timur berbatasan dengan rumah effendi Napitupulu seluas 18 M ; - Sebelah Utara berbatasan dengan Soliahman Manurung seluas 7,5 Meter - Sebelah Selatan berbatasan dengan jalan Cempaka III seluas 7,5 Meter ; 2. Bahwa antara Penggugat dan Tergugat I telah sepakat mengenai harga

jual beli rumah tersebut dengan harga Rp. 45.000.000,- (empat puluh lima juta rupiah) dengan pembayaran secara bertahap sebagaimana yang dimaksudkan didalam pasal 1 (satu) Akta Pengikatan Jual Beli No. 11 tanggal 13 Juli 1998 yang terdiri dari :

(3)

PENGADILAN TINGGI MEDAN

Halaman 3 dari 63 hal. Putusan No. 311/PDT/2017/PT MDN

a. Sebesar Rp. 10.000.000,- (sepuluh juta rupiah) telah dibayar sebelum ditandatangani akta ini ;

b. Pada bulan September 1998 akan dibayar sebesar Rp. 12.500.000,- (dua belas juta lima ratus ribu rupiah) ;

c. Pada saat bangunan rumah selesai dan siap ditempati yaitu akhir bulan September 1998 Pihak Kedua (Penggugat) harus telah membayar Down Payment (DP) atas uang muka minimal sebesar Rp. 22.500.000,- (dua puluh dua juta lima ratus ribu rupiah) ;

d. Sisanya sebesar Rp. 22.500.000,- (dua puluh dua juta lima ratus ribu rupiah) akan dibayar secara KPR (Kredit Pemilikan Rumah) melalui Bank dalam jangka waktu maksimal 10 (sepuluh) tahun ;

3. Bahwa Tergugat I wajib menyelesaikan pembangunan rumah yang akan dibeli oleh Penggugat dalam jangka waktu selama 30 (tiga puluh) hari kerja sejak tanggal ditandatanganinya akta Pengikatan Jual beli No. 11 tertanggal 13 Juli 1998 sesuai pasal 2 (dua) yang diperkirakan harus selesai pada tanggal 18 Agustus 1998 atau selambat-lambatnya akhir bulan September 1998 ;

4. Bahwa oleh karena Penggugat mempunyai kewajiban harus membayar down payment (DP) kedua pada bulan September 1998 maka pada tanggal 28 September 1998 Penggugat telah membayar kepada Tergugat I sebesar 12.500.000,- (dua belas juta lima ratus ribu rupiah) yang dibayarkan melalui Tergugat II sehingga Penggugat telah memenuhi kewajiban Penggugat untuk menyelesaikan pembayaran Down Payment (DP) sebagaimana yang ditentukan didalam pasal 1 sub b dan c Akta Pengikatan Jual Beli No. 11 tanggal 13 Juli 1998 sehingga Penggugat telah membayar lunas DP sebesar 22.500.000,- (dua puluh dua juta lima ratus ribu rupiah) kepada Tergugat I ;

5. Bahwa setelah Penggugat membayar Down Payment (DP) kedua kepada Tergugat I maka Penggugat berhak untuk menempati rumah yang telah dibangun oleh Tergugat I sesuai dengan Akta Pengikatan Jual Beli No. 11 tanggal 13 Juli 1998 yang dibuat dihadapan Turut Tergugat ;

6. Bahwa sesuai dengan ketentuan pasal 1 huruf “d” Akta Pengikatan Jual beli No. 11 tanggal 13 Juli 1998 maka sisa pembelian rumah sebesar Rp. 22.500.000,- (dua puluh dua juta lima ratus ribu rupiah) akan dibayarkan secara KPR (Kredit Pemilikan Rumah) melalui Bank dalam jangka waktu maksimal 10 (sepuluh) tahun ;

(4)

PENGADILAN TINGGI MEDAN

Halaman 4 dari 63 hal. Putusan No. 311/PDT/2017/PT MDN

7. Bahwa Penggugat menunggu kabar dari Tergugat I untuk menanda-tangani Kredit Pemilikan Rumah (KPR) dari Bank oleh karena Tergugat I yang akan mencarikan Bank yang akan memberikan Kredit Pemilikan Rumah pada Penggugat oleh karena Sertifikat Asli terhadap rumah yang dibeli Penggugat ada pada Tergugat I ;

8. Bahwa pada bulan Nopember 1998 Penggugat menjumpai Tergugat I untuk menanyakan kapan Penggugat mendapatkan Kredit Pemilikan Rumah dari Bank dan Tergugat menyatakan karena debitur (Bank) bermasalah dan dollar naik ;

9. Bahwa kemudian Tergugat I menyatakan angsur aja bulanannya dengan cara disetorkan kerekening Tergugat I yang ada di Bank BNI dengan nomor 780307439 dan sebagai angsuran pertama Penggugat telah menyerahkan kepada Tergugat II uang sebesar Rp. 500.000,- (lima ratus ribu rupiah) sesuai dengan kwitansi tertanggal 11 Nopember 1998 ;

10. Bahwa selanjutnya Penggugat telah menyetorkan angsuran pembelian rumah kerekening Tergugat I pada Bank BNI dengan nomor 780307439 yang terdiri dari :

1. Tanggal 07 Januari 1999 dikirimkan sebesar ……. Rp. 1.060.000,- 2. Tanggal 10 Februari 1999 dikirimkan sebesar …… Rp. 530.000,- 3. Tanggal 8 Maret 1999 dikirimkan sebesar ………… Rp. 530.000,- 4. Tanggal 13 April 1999 dikirimkan sebesar ………... Rp. 530.000,- 5. Tanggal 21 May 1999 dikirimkan sebesar ………… Rp. 530.000,- 6. Tanggal 18 Juni 1999 dikirimkan sebesar ………… Rp. 530.000,- 7. Tanggal 21 Juli 1999 dikirimkan sebesar …………. Rp. 530.000,- 8. Tanggal 23 Agustus 1999 dikirimkan sebesar ……. Rp. 530.000,- 9. Tanggal 30 September 1999 dikirimkan sebesar … Rp. 530.000,- 10. Tanggal Oktober 1999 dikirimkan sebesar …... Rp. 530.000,- 11. Tanggal 22 Desember 1999 dikirimkan sebesar …. Rp. 530.000,- 12. Tanggal 27 Januari 2000 dikirimkan sebesar …….. Rp. 530.000,- 13. Tanggal 23 Februari 2000 dikirimkan sebesar …… Rp. 530.000,- 14. Tanggal 21 Maret 2000 dikirimkan sebesar …….… Rp. 530.000,- 15. Tanggal 04 Mei 2000 dikirimkan sebesar ………… Rp. 530.000,- 16. Tanggal 29 Mei 2000 dikirimkan sebesar ……..….. Rp. 530.000,- 17. Tanggal 30 Juni 2000 dikirimkan sebesar ………… Rp. 530.000,- 18. Tanggal 03Agustus 2000 dikirimkan sebesar ……. Rp. 530.000,- 19. Tanggal 31 Agustus 2000 dikirimkan sebesar …… Rp. 530.000,- 20. Tanggal 04 Oktober 2000 dikirimkan sebesar ….… Rp. 530.000,-

(5)

PENGADILAN TINGGI MEDAN

Halaman 5 dari 63 hal. Putusan No. 311/PDT/2017/PT MDN

21. Tanggal 06 Nopember 2000 dikirimkan sebesar …. Rp. 530.000,- 22. Tanggal 20 Desember 2000 dikirimkan sebesar …. Rp. 530.000,- 23. Tanggal 29 Januari 2001 dikirimkan sebesar ……. Rp. 530.000,- 24. Tanggal 19 Maret 2001 dikirimkan sebesar …….... Rp. 530.000,- 25. Tanggal 2 Mei 2001 dikirimkan sebesar ……… Rp. 530.000,- 26. Tanggal 14 Juni 2001 dikirimkan sebesar ……..…. Rp. 530.000,- 27. Tanggal 16 Juli 2001 dikirimkan sebesar ……….… Rp. 530.000,- 28. Tanggal 07 Maret 2002 dikirimkan sebesar ………. Rp. 530.000,- 29. Tanggal 18 Juli 2002 dikirimkan sebesar …………. Rp. 530.000,- --- (+)

Total Rp. 15.900.000,- (lima belas juta sembilan ratus ribu rupiah) 11. Bahwa sehingga dengan demikian Penggugat telah membayar kepada

Tergugat I sebagai uang pembelian rumah sesuai dengan Akta Peng-ikatan Jual Beli No.11 tanggal 13 Juli 1998 sebesar Rp. 10.000.000 + 12.500.000 + Rp. 500.000 + 15.900.000 = Rp. 38.900.000,- (tiga puluh delapan juta Sembilan ratus ribu rupiah) ;

12. Bahwa Penggugat merasa pembayaran atas pembelian rumah tinggal bersisa sebesar Rp. 45.000.000 – 38.900.000 = Rp 6.100.000,- (enam juta seratus ribu rupiah) maka sekitar bulan Juli 2002 Penggugat menjumpai Tergugat I agar dapat melunaskan sisa pembayaran pembelian sekaligus meminta asli sertifikat Hak Milik No. 303/Tanjung- Gusta untuk dapat diserahkan kepada Penggugat agar dapat dibaliknamakan keatas nama Penggugat, ternyata Tergugat I sulit ditemui dan hanya selalu bertemu dengan Tergugat II serta sewaktu Penggugat mengutarakan maksud untuk membayar lunas atas pembelian rumah tersebut diatas akan tetapi Tergugat II menyatakan Nantilah itu, Gampanglah itu ;

13. Bahwa sejak bulan Juli 2002 Penggugat tidak lagi membayar angsuran rumah yang disetorkan kerekening Tergugat I oleh karena Penggugat ingin melunasinya sekaligus meminta asli sertifikat Hak Milik No. 303/ Tanjung Gusta untuk dapat dibalik namakan keatas nama Penggugat ; 14. Bahwa Penggugat telah berulang kali berusaha untuk menjumpai

Tergugat I dirumahnya dan dikantornya akan tetapi tidak pernah bertemu dan selalu bertemu dengan Tergugat II, setiap Penggugat mengutarakan maksud untuk melunasi pembayaran angsuran rumah kepada Tergugat II dimana Tergugat II selalu mengatakan Nantilah itu, Gampanglah itu ;

(6)

PENGADILAN TINGGI MEDAN

Halaman 6 dari 63 hal. Putusan No. 311/PDT/2017/PT MDN

15. Bahwa oleh karena Tergugat II selalu mengatakan nantilah itu, gampang-lah itu maka Penggugat menunggu kabar dari Tergugat I untuk dapat melunasi angsuran rumah dan sekaligus meminta asli sertifikat Hak Milik No. 303/Tanjung Gusta untuk dibalik namakan keatas nama Penggugat ; 16. Bahwa pada bulan September 2002 istri Penggugat datang kekantor

Tergugat I dijalan Kapten Muslim untuk melunasi sisa pembayaran pembelian rumah dengan membawa seluruh foto copy kwitansi pembayaran yang telah dibayarkan dan sewaktu Tergugat I menerima foto copy pembayaran tersebut Tergugat I tidak menangapi pembayaran-pembayaran yang telah dilakukan oleh Penggugat dan Tergugat I mengatakan Rp. 40.000.000, (empat puluh juta rupiah) lagi yang harus

dibayarkan sambil meninggalkan istri Penggugat ;

17. Bahwa seminggu kemudian istri Penggugat datang kembali kekantor Tergugat I untuk membicarakan tentang pelunasan akan tetapi Tergugat I tidak berada ditempat ;

18. Bahwa bulan Maret 2003 Penggugat bersama istri datang kekantor Tergugat I namun Tergugat I tidak dapat dijumpai dan Penggugat hanya bertemu dengan karyawan Tergugat I yang bernama Maruli dan iparnya bermarga saragih, kemudian pada bulan Agustus 2003 Penggugat bersama istri kembali datang kekantor Tergugat I untuk bertemu dengan Tergugat I akan tetapi Tergugat I tidak dapat ditemui dan hanya bertemu dengan anak Tergugat I yang bernama Purnama ;

19. ahwa pada bulan Mei 2004 istri Penggugat kembali datang kekantor Tergugat I dijalan Kapten Muslim dari pagi hingga siang hari akan tetapi- Tergugat I tidak ditemui dan hanya bertemu dengan ipar Tergugat I yang bernama Jhon Saragih, hingga akhirnya Jhon Saragih menawarkan makan siang kepada istri Penggugat karena terlalu lama menunggu Tergugat I dikantornya ;

20. Bahwa kemudian sekitar bulan Januari 2011 Penggugat mengutus istri Penggugat untuk menjumpai Tergugat I dikantornya dijalan Kapten Muslim untuk melunasi sisa angsuran akan tetapi Tergugat I menyatakan semua uang yang telah dibayarkan menjadi hangus dan harga rumah ditetapkan oleh Tergugat I sebesar Rp. 200.000.000,- (dua ratus juta rupiah) dengan memaksa dan menteror istri Penggugat agar membayar uang sewa rumah ;

21. Bahwa Tergugat I mengancam istri Penggugat apabila tidak memberikan uang Rp. 5.000.000 (lima juta rupiah) sebagai panjar maka rumah harus

(7)

PENGADILAN TINGGI MEDAN

Halaman 7 dari 63 hal. Putusan No. 311/PDT/2017/PT MDN

dikosongkan karena rumah sudah dijual dan istri Penggugat telah menjelaskan selama ini telah menyetorkan uang kerekening Tergugat I akan tetapi Tergugat I tidak mau mengakuinya ;

22. Bahwa oleh karena istri Penggugat tidak mengerti hukum dan takut diusir dari rumah yang ditempati oleh karena Penggugat sedang bekerja diluar kota maka dengan terpaksa istri Penggugat membayar kepada Tergugat I pada tanggal 5 Januari 2011 sebesar Rp. 5.000.000,- (lima juta rupiah) dibuat seolah-olah Penggugat selaku penyewa dan dipaksa menanda-tangani agar menjadi penyewa rumah sesuai surat Perjanjian Sewa Menyewa tertanggal 5 Januari 2011 dan Tergugat II mengatakan “tidak

apa-apa, itu hanya tulisan saja” ;

23. Bahwa Tergugat I menyatakan Surat Perjanjian Sewa Menyewa tersebut hanya sebagai tanda terima sementara dan nantinya akan diperhitungkan sebagai pembayaran cicilan rumah, sehingga sudah sewajarnya Surat Perjanjian Sewa Menyewa tertanggal 11 Januari 2011 batal demi hukum oleh karena Penggugat menempati rumah yang terletak dijalan Cempaka III No. 09, Lingkungan III, Kelurahan Tanjung Gusta, Kecamatan Medan Helvetia, Kota Medan atau dikenal dengan Perumahan Cempaka Indah yang didirikan diatas sebidang tanah seluas 135 M2 berdasarkan Sertifikat Hak Milik No. 303/Tanjung Gusta yang diterbitkan Kantor Pertanahan Kotamadya Medan tertanggal 4 Oktober 1996 adalah berdasarkan Akta Pengikatan Jual Beli Nomor 11 tertanggal 13 Juli 1998 yang dibuat dihadapan Turut Tergugat dan telah membayar Down Payment (DP) sebesar 50 % (lima puluh persen) dari harga rumah yang telah ditetapkan antara Penggugat dan Tergugat I ;

24. Bahwa 5 (lima) bulan kemudian istri Penggugat dipanggil oleh Tergugat I untuk menanyakan tentang pembayaran cicilan, oleh karena istri Penggugat ketakutan maka istri Penggugat pada bulan September 2011 menyerahkan kembali uang sebesar Rp. 5.000.000,- (lima juta rupiah) tanpa diberikan kwitansi pembayaran dan kemudian tanggal 17 Juni 2013 kembali diserahkan sebesar Rp. 5.000.000,- (lima juta rupiah) sehingga Tergugat I telah menerima uang dari istri Penggugat sebesar Rp. 15.000.000,- (lima belas juta rupiah) ;

25. Bahwa Penggugat tidak habis pikir jalan pikiran Tergugat I yang menyatakan uang yang telah diserahkan dan dikirimkan kerekening Tergugat I menjadi hangus padahal antara Penggugat dengan Tergugat I telah terikat perjanjian berdasarkan Akta Pengikatan Jual Beli No. 11

(8)

PENGADILAN TINGGI MEDAN

Halaman 8 dari 63 hal. Putusan No. 311/PDT/2017/PT MDN

tanggal 13 Juli 1998 yang tidak mungkin dapat dibatalkan secara hukum oleh karena Penggugat telah membayar panjar sebesar 50 % (lima puluh persen) dari harga rumah dan sisanya telah dianggap lunas dengan perincian sebagai berikut :

1. Panjar I dibayarkan sebesar ………. Rp. 10.000.000,- 2. Panjar II dibayarkan sebesar ……… Rp. 12.500.000,- 3. Pembayaran angsuran I sebesar ………. Rp. 500.000,- 4. Yang disetorkan kerekening Tergugat I sebesar ... Rp. 15.900.000,- 5. Yang diserahkan istri Penggugat sebesar ………. Rp. 15.000.000,- ---

Total Rp. 53.900.000,- (lima puluh tiga juta sembilan ratus ribu rupiah) 26. Bahwa sesuai dengan ketentuan pasal 1464 Kitab Undang-undang

Hukum Perdata menyebutkan :

Jika pembelian dibuat dengan memberi panjar tak dapatlah salah satu

pihak meniadakan pembelian itu dengan menyuruh memiliki atau

mengembalikan uang panjarnya” ;

27. Bahwa oleh karena Penggugat telah membayar lunas seluruh harga pembelian atas rumah yang saat ini telah ditempati oleh Penggugat maka kewajiban Tergugat I untuk menyerahkan Sertifikat Hak Milik No. 303 / Tanjung Gusta kepada Penggugat sebagaimana yang ditentukan pasal 1482 KUHPerdata yang menyebutkan “ Kewajiban menyerahkan suatu barang meliputi segala sesuatu yang menjadi perlengkapannya serta dimaksudkan bagi pemakaiannya yang tetap, beserta surat-surat bukti

milik, jika ada” ;

28. Bahwa pada tanggal 13 Januari 2014 dan 21 Januari 2014 Penggugat berusaha untuk dapat menyelesaikan permasalahan pembelian rumah- yang ditempati Penggugat dengan mendatangi Tergugat I dikantornya akan tetapi Tergugat I tidak dapat ditemui walaupun Penggugat telah menitipkan pesan kepada pegawai Tergugat I ingin menemui Tergugat I akan tetapi Penggugat tidak pernah dapat bertemu dengan Tergugat I ; 29. Bahwa oleh karena Tergugat I sulit ditemui maka Penggugat melalui

kuasa hukum telah menyurati Tergugat I untuk dapat menyelesaikan masalah pembelian rumah yang telah ditempati oleh Penggugat akan tetapi surat dari kuasa hukum Penggugat tertanggal 25 Januari 2014 dan tanggal 06 Februari 2014 serta tanggal 10 Februari 2014 tidak ditanggapi oleh Tergugat I ;

(9)

PENGADILAN TINGGI MEDAN

Halaman 9 dari 63 hal. Putusan No. 311/PDT/2017/PT MDN

30. Bahwa alangkah terkejutnya Penggugat setelah mendapatkan surat dari Tergugat I tertanggal 25 Pebruari 2014 yang meminta Penggugat dan keluarga agar mengosongkan rumah yang ditempati dengan alasan Tergugat I tidak memperpanjang sewa menyewa padahal Penggugat tidak terikat sewa menyewa terhadap Tergugat I akan tetapi telah melakukan jual beli berdasarkan Akta Pengikatan Jual Beli No. 11 tanggal 13 Juli 1998 yang dibuat dihadapan Turut Tergugat (ic Nyonya Aida Verawati Wahab, SH) sebagai Pengganti Sementara dari Soeparno, SH Notaris di Medan ;

31. Bahwa Tergugat I berusaha untuk tidak mengakui Akta Pengikatan Jual Beli No. 11 tanggal 13 Juli 1998 yang dibuat dihadapan Nyonya Aida Verawati Wahab, SH sebagai Pengganti Sementara dari Soeparno, SH Notaris di Medan padahal Akta tersebut dibuat dihadapan pejabat yang berwenang dan Penggugat telah melaksanakan seluruh ketentuan yang terkandung didalam Akta Pengikatan Jual Beli tersebut sehingga Tergugat I telah terbukti ingkar janji atau wanprestasi terhadap perjanjian yang telah ditandatanganinya ;

32. Bahwa sejak awal Tergugat I telah kelihatan gelagatnya untuk ingkar janji oleh karena Tergugat I tidak dapat memperlihatkan asli Sertifikat Hak Milik No. 303/Tanjung Gusta dihadapan Turut Tergugat dan hanya memperlihat-kan foto copy dengan alasan sertifikat dalam proses pemecahan padahal pemecahannya telah terlaksana dengan sempurna ; 33. Bahwa oleh karena Akta Pengikatan Jual Beli No. 11 tanggal 13 Juli 1998

yang dibuat dihadapan Turut Tergugat terhadap rumah type 50 yang didirikan diatas tanah seluas 135 M2 berdasarkan Sertifikat Hak Milik No. 303/Tanjung Gusta yang terletak dijalan Cempaka III No. 09, Lingkungan III, Kelurahan Tanjung Gusta, Kecamatan Medan Helvetia, Kota Medan atau dikenal dengan Perumahan Cempaka Indah ditandatangani oleh Penggugat dan Tergugat I setelah mendapat persetujuan Tergugat II selaku istri Tergugat I maka secara hukum Akta Pengikatan Jual Beli No. 11 tanggal 13 Juli 1998 adalah sah :

34. Bahwa antara Penggugat dan Tergugat I telah sepakat terhadap harga rumah yang akan dibeli oleh Penggugat senilai Rp. 45.000.000,- (empat puluh lima juta rupiah) dan telah dibayarkan oleh Penggugat melebihi dari harga yang ditetapkan sehingga dengan demikian Penggugat telah membayar lunas seluruh harga rumah type 50 yang didirikan diatas tanah seluas 135 M2 berdasarkan Sertifikat Hak Milik No. 303/Tanjung Gusta

(10)

PENGADILAN TINGGI MEDAN

Halaman 10 dari 63 hal. Putusan No. 311/PDT/2017/PT MDN

yang terletak dijalan Cempaka III No. 09, Lingkungan III, Kelurahan Tanjung Gusta, Kecamatan Medan Helvetia, Kota Medan atau dikenal dengan Perumahan Cempaka Indah, sehingga sudah sewajarnya dapat dinyatakan Penggugat selaku Pemilik yang sah atas rumah type 50 yang didirikan diatas tanah seluas 135 M2 berdasarkan Sertifikat Hak Milik 303/Tanjung Gusta yang terletak dijalan Cempaka III No. 09, Lingkungan III, Kelurahan Tanjung Gusta, Kecamatan Medan Helvetia, Kota Medan atau dikenal dengan Perumahan Cempaka Indah ;

35. Bahwa oleh karena Tergugat I tidak mau menyerahkan sertifikat Hak Milik No. 303/Tanjung Gusta secara sukarela padahal Penggugat telah membayar lunas seluruh harga pembelian rumah maka sudah sewajarnya Tergugat I dan II atau siapa saja yang menguasai sertifikat Hak Milik No. 303/Tanjung Gusta dihukum untuk menyerahkan Sertifikat Hak Milik No. 303/Tanjung Gusta atas bidang tanah seluas 135M2 yang terletak dijalan Cempaka III No. 09, Lingkungan III, Kelurahan Tanjung Gusta, Kecamatan Medan Helvetia, Kota Medan atau dikenal dengan Perumahan Cempaka Indah untuk menyerahkannya kepada Penggugat ; 36. Bahwa apabila Tergugat I tidak juga dapat menyerahkan Sertifikat Hak

Milik No. 303/Kel Tanjung Gusta, maka sudah sewajarnya putusan dalam perkara ini berlaku sebagai pengganti Sertifikat Hak Milik No. 303/Kel Tanjung Gusta agar Penggugat dapat melakukan balik nama keatas nama Penggugat ;

37. Bahwa sudah sewajarnya Penggugat diberikan hak kuasa berdasarkan putusan dalam perkara ini untuk dapat melaksanakan/melakukan suatu tindakan hukum yang sah dihadapan penjabat yang berwenang dalam upaya proses peralihan/baliknama atas sertifikat Hak Milik No. 303/Tanjung Gusta menjadi atas nama Penggugat apabila Tergugat I tidak bersedia menyerahkan Sertifikat Hak Milik No. 303/Tanjung Gusta kepada Penggugat;

38. Bahwa oleh karena gugatan yang diajukan oleh Penggugat didasari bukti-bukti yang sah sehingga sudah sewajarnya Majelis Hakim yang memeriksa dan mengadili perkara aquo agar dapat memberikan putusan yang dapat dijalankan terlebih dahulu meskipun Tergugat-tergugat menyatakan Banding atau Kasasi ( uit voerbaar bij voorraad) ;

39. Bahwa sudah sepantasnya Tergugat I dan II dihukum untuk membayar uang dwanggson sebesar Rp. 1.000.000,- (satu juta rupiah) setiap

(11)

PENGADILAN TINGGI MEDAN

Halaman 11 dari 63 hal. Putusan No. 311/PDT/2017/PT MDN

harinya apabila tidak melaksanakan putusan perkara ini setelah putusan terhadap perkara aquo memperoleh kekuatan hukum tetap ;

40. Bahwa untuk menjamin gugatan Penggugat ini tidak sia-sia, maka sebelum perkara ini diputuskan, Penggugat mohon kiranya terlebih dahulu diletakkan sita jaminan atas bidang tanah seluas 135 M2 berdasarkan Sertifikat Hak Milik No. 303/Tanjung Gusta yang terletak dijalan Cempaka III No. 09, Lingkungan III, Kelurahan Tanjung Gusta, Kecamatan Medan Helvetia, Kota Medan atau dikenal dengan Perumahan Cempaka Indah sebagaimana yang dimaksudkan Sertifikat Hak Milik No. 303/Tanjung Gusta ;

Berdasarkan hal-hal yang telah diuraikan tersebut diatas dengan hormat Penggugat mohon kehadapan Bapak Ketua Pengadilan Negeri Medan agar sudi kiranya memanggil kedua belah pihak, untuk menghadap dimuka persidangan guna memeriksa dan mengadili perkara ini dan selanjutnya mengambil suatu keputusan yang amarnya berbunyi sebagai berikut :

PRIMAIR ;

1. Mengabulkan gugatan Penggugat seluruhnya ;

2. Menyatakan sah dan berharga sita jaminan yang telah dijalankan ; 3. Menyatakan demi hukum Tergugat I telah wanprestasi (ingkar janji); 4. Menyatakan sah demi hukum akta Pengikatan Jual Beli No. 11

Ter-tanggal 13 Juli 1998 yang dibuat dihadapan Nyonya Aida Verawati Wahab, SH sebagai Pengganti Sementara dari Soeparno, SH Notaris di Medan ;

5. Menyatakan demi hukum Penggugat telah membayar lunas harga rumah type 50 yang didirikan diatas tanah seluas 135 M2 berdasarkan Sertifikat Hak Milik No. 303/Tanjung Gusta yang terletak dijalan Cempaka III No. 09, Lingkungan III, Kelurahan Tanjung Gusta, Kecamatan Medan Helvetia, Kota Medan atau dikenal dengan Perumahan Cempaka Indah ; 6. Menyatakan demi hukum Penggugat adalah selaku Pemilik yang sah

atas rumah type 50 yang didirikan diatas tanah seluas 135 M2 berdasarkan Sertifikat Hak Milik 303/Tanjung Gusta yang terletak dijalan Cempaka III No. 09, Lingkungan III, Kelurahan Tanjung Gusta, Kecamatan Medan Helvetia, Kota Medan atau dikenal dengan Perumahan Cempaka Indah ;

7. Menghukum Tergugat I dan II berikut siapa saja yang menguasai sertifikat Hak Milik No. 303/Tanjung Gusta untuk menyerahkan Sertifikat Hak Milik No. 303/Tanjung Gusta atas bidang tanah seluas 135M2 yang

(12)

PENGADILAN TINGGI MEDAN

Halaman 12 dari 63 hal. Putusan No. 311/PDT/2017/PT MDN

terletak dijalan Cempaka III No. 09, Lingkungan III, Kelurahan Tanjung Gusta, Kecamatan Medan Helvetia, Kota Medan atau dikenal dengan Perumahan Cempaka Indah kepada Penggugat ;

8. Menyatakan demi hukum putusan dalam perkara ini berlaku sebagai pengganti Sertifikat Hak Milik No. 303/Kel Tanjung Gusta apabila Tergugat I dan Tergugat II tidak bersedia menyerahkan sertifikat hak milik No. 303/Tanjung Gusta kepada Penggugat ;

9. Memberikan hak kuasa berdasarkan putusan dalam perkara ini kepada Penggugat untuk dapat melaksanakan/melakukan suatu tindakan hukum yang sah dihadapan penjabat yang berwenang dalam upaya proses peralihan/baliknama atas sertifikat Hak Milik No. 303/Tanjung Gusta menjadi atas nama Penggugat ;

10. Menyatakan batal demi hukum Surat Pernjanjian Sewa Menyewa tertanggal 5 Januari 2011 ;

11. Menghukum Tergugat I dan II untuk membayar uang paksa (dwangsom) sebesar Rp. 1.000.000,- (satu juta rupiah) untuk setiap hari keterlambat-an melaksketerlambat-anakketerlambat-an putusketerlambat-an ini ;

12. Menghukum Tergugat I dan II untuk tunduk dan patuh terhadap putusan ini ;

13. Menyatakan keputusan dalam perkara ini dapat dijalankan dengan serta merta meskipun Tergugat-tergugat menyatakan banding atau kasasi (uit voerbaar bij voorraad) ;

14. Menghukum Tergugat-tergugat secara tanggung menanggung untuk membayar ongkos yang timbul dalam perkara ini ;

Atau :

Apabila Pengadilan berpendapat lain mohon putusan yang seadil-adilnya;

Menimbang, bahwa atas gugatan dari Terbanding semula Penggugat tersebut, Pembanding-I dan II semula Tergugat-I dan II telah menanggapinya dengan mengajukan Jawaban tertanggal 10 Juni 2014, yang pada pokoknya sebagai berikut :

DALAM KONPENSI

Tentang Eksepsi Exceptio Non Adimpleti Contractus

---bahwa apabila dibaca dan diperhatikan dengan seksama, substansi gugatan penggugat adalah berkenaan dengan jual beli rumah yang terletak di Medan Jl. Cempaka III No. 09, Lingkungan III, Kelurahan Tanjung Gusta,

(13)

PENGADILAN TINGGI MEDAN

Halaman 13 dari 63 hal. Putusan No. 311/PDT/2017/PT MDN

Kecamatan Medan Helvetia berdasarkan Akta Pengikatan Jual Beli Nomor 11, tertanggal 13 Juli 1998 yang di buat dihadapan turut tergugat ;

---bahwa dalam ketentuan Pasal 1 huruf d Akta Pengikatan Jual Beli Nomor 11, tertanggal 13 Juli 1998, secaranya tegas dinyatakan bahwa pelunasan jual beli rumah sebesar Rp.22.500.000,- (dua puluh dua juta lima ratus ribu rupiah) tersebut dilakukan secara KPR (Kredit Pemilikan Rumah) melalui Bank dalam jangka waktu maksimal 10 (sepuluh) tahun ;

---bahwa hingga berakhirnya jangka waktu 10 (sepuluh) tahun, penggugat tidak pernah memenuhi kewajibannya untuk melakukan pelunasan sisa pembayaran jual beli rumah secara KPR (Kredit Pemilikan Rumah), sehingga sesuai dengan ketentuan Pasal 3 Akta Pengikatan Jual Beli Nomor 11, tertanggal 13 Juli 1998, pengikatan jual beli tersebut batal dan tidak berlaku lagi; ---bahwa oleh karena penggugat telah tidak memenuhi prestasi sebagaimana yang seharusnya sesuai dengan yang telah diperjanjukan dan disepakati, maka jelas pula adanya sesuai dengan ketentuan hukum yang berlaku, penggugat tidak memiliki alas hak dan kewenangan untuk mengajukan prestasi dari tergugat I, II, karena tergugat I,II tidaklah memiliki kewajiban setelah batalnya Akta Pengikatan Jual Beli Nomor 11, tertanggal 13 Juli 1998 ; ---bahwa berdasarkan uraian tersebut diatas, sesuai dengan ketentuan hukum yang berlaku pada peradilan kita, maka patut dan beralasan kiranya apabila “gugatan penggugat dinyatakan tidak dapat diterima (niet onvankelijke verklaard) ;

Tentang Pokok Perkara

---bahwa tergugat I dan II, menyangkal dan menolak dengan tegas seluruh dalil-dalil yang diajukan oleh penggugat didalam dalil gugatannya, terkecuali yang diakui secara tegas dibawah ini ;

--- bahwa tergugat I dan II, juga menghunjuk dengan tegas seluruh uraian-uraian yang telah dikemukakan didalam eksepsi diatas dan mohon dianggap sebagai telah diulangi serta mohon dianggap sebagai satu kesatuan yang tidak terpisahkan dengan uraian dibawah ini ;

---bahwa benar antara tergugat I dan II serta penggugat pernah membuat Akta Pengikatan Jual Beli Nomor 11, tertanggal 13 Juli 1998 yang di buat dihadapan turut tergugat untuk melakukan pengikatan jual beli atas persil rumah tempat tinggal type 50 yang didirikan diatas sebidang tanah seluas 135 (seratus tiga puluh lima) M2 berdasarkan Sertifikat Hak Milik N0. 303/Tanjung Gusta, tertanggal 4 Oktober 1996 ;

(14)

PENGADILAN TINGGI MEDAN

Halaman 14 dari 63 hal. Putusan No. 311/PDT/2017/PT MDN

---bahwa benar antara penggugat dan tergugat I telah sepakat mengenai harga jual beli rumah tersebut sebesar Rp. 45.000.000,- (empat puluh lima juta rupiah) dengan pembayaran secara bertahap sebagaimana termaktub dalam pasal 1 Akta Pengikatan Jual Beli No. 11 tanggal 13 Juli 1998;--- --- bahwa benar penggugat telah membayar uang muka atau Down Payment (DP) harga jual beli rumah tersebut sebesar Rp. 22.500.000,- (dua puluh dua juta lima ratus ribu rupiah) pada saat bangunan rumah tersebut siap di tempati, yaitu pada bulan September 1998, dan sisanya sebesar Rp. 22.500.000,- (dua puluh dua juta lima ratus ribu rupiah) akan dibayarkan oleh Penggugat secara KPR (Kredit Pemilikan Rumah) melalui Bank dalam jangka waktu maksimal 10 (sepuluh) tahun ;

---bahwa tidak dapat diterima dan harus ditolak serta dikesampingkan adanya, karena tidak mengandung kebenaran adanya dalil gugatan penggugat pada halaman 3 (tiga) angka 7 (tujuh), yang menyatakan “bahwa penggugat menunggu kabar dari tergugat I untuk menandatangani Kredit Pemilikan Rumah (KPR) dari Bank oleh karena tergugat I yang akan mencarikan Bank yang akan memberikan Kredit Pemilikan Rumah pada Penggugat . . .” ;

---bahwa dalil gugatan penggugat tersebut merupakan dalil yang mengada-ada, karena apabila dicermati Akta Pengikatan Jual Beli No. 11 tanggal 13 Juli 1998 yang dibuat dihadapan turut tergugat, tidak ada kewajiban tergugat I selaku penjual untuk mencarikan Bank yang akan mengabulkan permohonan pengajuan Kredit Pemilikan Rumah” ;

---bahwa penggugat berupaya mengajukan permohonan Kredit Pemilikan Rumah kepada beberapa bank, tetapi selalu di tolak oleh pihak Bank karena pekerjaan penggugat sebagai seorang pelaut yang mengharuskan penggugat untuk berpergian dari satu kota ke kota lainnya dalam jangka waktu yang sangat lama sehingga jarang menetap di satu tempat ;

--- bahwa tidak dapat diterima dan harus ditolak serta dikesampingkan adanya, karena tidak mengandung kebenaran adanya dalil gugatan penggugat pada halaman 4 (empat) angka 11 (sebelas) sampai dengan angka 12 (dua belas), yang pada pokoknya menyatakan bahwa penggugat telah membayar kepada tergugat I sebagai uang pembelian rumah sebesar Rp. 38.900.000,- (tiga puluh delapan juta sembilan ratus ribu rupiah) sehingga penggugat merasa pembayaran atas rumah tersebut tinggal bersisa sebesar Rp. 45.000.000 - Rp. 38.900.000, = Rp. 6.100.000,- (enam juta seratus ribu rupiah) lagi ;

---bahwa dalil tersebut telah menunjukkan penggugat tidak memahami isi dari Akta Pengikatan Jual Beli No 11 tanggal 13 Juli 1998 yang dibuat oleh

(15)

PENGADILAN TINGGI MEDAN

Halaman 15 dari 63 hal. Putusan No. 311/PDT/2017/PT MDN

penggugat dan tergugat I serta terguat II di hadapan turut tergugat, karena di dalam pasal 1 huruf (d) dinyatakan bahwa sisa pembayaran pelunasan pembelian rumah tersebut akan dibayarkan secara KPR (Kredit Pemilikan Rumah) oleh penggugat dalam jangka waktu 10 (sepuluh) tahun, dan antara penggugat selaku pembeli serta tergugat I,II selaku penjual tidak pernah memiliki perjanjian mengenai pelunasan jual beli rumah tersebut dengan cara mencicil ke rekening milik tergugat I ;

---bahwa sesuai dengan pengakuan dan juga tabel pembayaran yang di buat oleh penggugat di dalam gugatannya pada halaman 3 (tiga) angka 9 (Sembilan) dan angka 10 (sepuluh), dapat dilihat penggugat melakukan pembayaran angsuran rumah pertama kali pada bulan Nopember tahun 1998 dan sering sekali terlambat bahkan lalai dalam melakukan pembayaran yang pada akhirnya pembayaran terakhir kali dilakukan pada tanggal 18 Juli tahun 2002 ;

---bahwa hingga terakhir melakukan penyetoran pada tanggal 18 Juli 2002, penggugat hanya melakukan penyetoran untuk pembayaran sebanyak 31 (tiga puluh satu) bulan yang artinya penggugat hanya melakukan penyetoran selama 2 (dua) tahun 7 (bulan) terhitung sejak bulan November 1998 dari total waktu selama 120 (seratus dua puluh bulan) atau 10 (sepuluh) tahun sebagaimana yang diperjanjikan di dalam Akta Pengikatan Jual Beli No 11 tanggal 13 Juli 1998 ;

--- bahwa tidak dapat diterima dan harus ditolak serta dikesampingkan adanya, karena tidak mengandung kebenaran adanya dalil gugatan penggugat pada halaman 4 (empat) angka 12 (dua belas) sampai dengan halaman 5 (lima) angka 17 (tujuh belas), yang pada pokoknya menyatakan bahwa penggugat ingin melunasi angsuran rumah yang diperjanjikan anatar penggugat dan tergugat I, namun akan tetapi tergugat I sulit untuk di temui ;

---bahwa tergugat I dan tergugat II sangat bersedia apabila penggugat hendak melakukan pelunasan terhadap sisa pembayaran angsuran pembelian rumah tersebut, namun akan tetapi penggugat tidak pernah benar-benar melakukan pelunasan terhadap sisa angsuran pembelian rumah tesebut, karena tenyata penggugat hanya bersedia untuk melakukan pembayaran sebanyak Rp. 6.100.000,- (enam juta seratus ribu rupiah), yang tentu saja tidak dapat melunasi sisa angsuran rumah penggugat dan tidak sesuai dengan apa yang telah disepakati bersama antara penggugat dengan tergugat I dan tergugat II di dalam Akta Pengikatan Jual Beli No 11 tanggal 13 Juli 1998 ;

(16)

PENGADILAN TINGGI MEDAN

Halaman 16 dari 63 hal. Putusan No. 311/PDT/2017/PT MDN

---bahwa sesuai dengan isi pasal 3 (tiga) point 4 (empat) Akta Pengikatan Jual Beli No 11 tanggal 13 Juli 1998, disebutkan apabila setelah 1 (satu) bulan masa keterlambatan dalam melakukan angsuran bulanan penggugat tetap tidak dapat memenuhi kewajibannya dalam membayar sisa harga jual beli tersebut kepada tergugat I, maka uang pembayaran yang telah diberikan kepada tergugat I hangus dan menjadi milik tergugat I, sedangkan Pengikatan Jual Beli No 11 tanggal 13 Juli 1998 batal dan tidak berlaku lagi ;

---bahwa tidak dapat diterima dan harus ditolak serta dikesampingkan adanya, karena tidak mengandung kebenaran adanya dalil gugatan penggugat pada halaman 5 (lima) angka 21 (dua puluh satu) sampai dengan halaman 6 (enam) angka 24 (dua puluh empat), yang pada pokoknya menyatakan bahwa tergugat I mengancam istri penggugat apabila tidak memberikan uang Rp. 5.000.000,- (lima juta rupiah) maka rumah harus di kosongkan, lalu dengan terpaksa istri penggugat membayar kepada tergugat I uang sejumlah Rp. 5.000.000,- (lima juta rupiah) yang dibuat seolah-olah penggugat sebagai penyewa ;

---bahwa sejak bulan Juli 2002, penggugat tidak melanjutkan pembayaran angsuran rumah, hingga batas waktu 10 (sepuluh) tahun jangka waktu pelunasan sebagaimana termaktub dalam Pasal 1 huruf d Akta Pengikatan Jual Beli No 11 tanggal 13 Juli 1998, penggugat tidak melakukan kewajibannya;--- ---bahwa sikap dan perbuatan penggugat tersebut secara jelas telah menunjukkan itikad tidak baik dari penggugat, dimana dengan sikap dan perbuatan tergugat dr/penggugat dk secara nyata-nyata telah melakukan wanprestasi ;

---bahwa dalam ketentuan Pasal 3 Akta Pengikatan Jual Beli No 11 tanggal 13 Juli 1998, secara tegas dinyatakan :

“Masa denda ini juga berlaku untuk jangka waktu 1 (satu) bulan, dan jika ternyata setelah 1 (satu) bulan pihak kedua belum/tidak membayar sisa harga jual beli tersebut diatas kepada pihak pertama, maka uang pembayaran yang telah diberikan kepada pihak pertama tersebut diatas hangus dan menjadi hak milik pihak pertama, sedangkan pengikatan jual beli ini batal dan tidak berlaku lagi”;

---bahwa oleh karena penggugat yang tidak membayar angsuran maksimal 10 (sepuluh) tahun sebagaimana termaktub dalam ketentuan Pasal 1 huruf d jo. Pasal 3 Akta Pengikatan Jual Beli No 11 tanggal 13 Juli 1998, maka patut dan beralasan pula kiranya menurut hukum apabila “Akta Pengikatan Jual Beli No

(17)

PENGADILAN TINGGI MEDAN

Halaman 17 dari 63 hal. Putusan No. 311/PDT/2017/PT MDN

11 tanggal 13 Juli 1998 dinyatakan batal dan tidak mempunyai kekuatan hukum”;

---bahwa pada hari Sabtu tanggal 22 Januari 2010, istri penggugat mendatangi tergugat I, untuk menyampaikan keinginan membeli kembali rumah tergugat I,II tersebut dengan harga Rp.245.000.000,- (dua ratus empat puluh lima juta rupiah) sebagaimana termaktub dalam Surat Kesepakatan Pembelian Rumah tertanggal 22 Januari 2010 ;

---bahwa hingga tanggal 10 Pebruari 2011, penggugat tidak juga menyerahkan pembayaran booking fee sebagaimana telah disepakati dalam Surat Kesepakatan Pembelian Rumah tertanggal 22 Januari 2010, sehingga jual beli rumah tersebut kembali batal ;

---bahwa pada tanggal 5 Januari 2011, istri penggugat kembali mendatangi tergugat I untuk menjelaskan alasan pembatalan Surat Kesepakatan Pembelian Rumah tertanggal 22 Januari 2010, dan menyampaikan keinginan untuk menyewa rumah tergugat I, II ;

---bahwa keinginan penggugat untuk menyewa rumah milik tergugat I, II yang terletak di Jl. Cempaka III No. 9, Medan tersebut disetujui oleh tergugat I, sehingga kedua belah pihak membuat Perjanjian Sewa Menyewa tertanggal 5 Januari 2011, untuk masa sewa selama 5 Januari 2011 sampai dengan 5 Agustus 2011 ;

---bahwa sejak tahun 2011 hingga tahun 2013, penggugat membayar biaya sewa rumah milik tergugat I, II yang terletak di Jl. Cempaka III No. 9, Medan sebesar Rp. 5.000.000,- (lima juta rupiah) per tahun ;

---bahwa masa sewa rumah tersebut telah berakhir pada bulan Nopember 2013, dan tidak diperpanjang lagi oleh penggugat, namun hingga saat ini, penggugat dan istrinya tidak bersedia mengosongkan rumah milik tergugat I,II ; ---bahwa penggugat telah melakukan penyewaan terhadap rumah tersebut terhitung mulai tanggal 5 Januari 2011 sampai dengan November 2013, yang berarti penggugat telah menempati rumah tersebut dengan cara menyewa selama lebih kurang 2 tahun 10 bulan ;

---bahwa tidak dapat diterima dan harus ditolak serta dikesampingkan adanya, karena tidak mengandung kebenaran adanya dalil gugatan penggugat pada halaman 6 (enam) angka 25 (dua puluh lima) sampai dengan halaman 7 (tujuh) angka 27 (dua puluh tujuh), yang pada pokoknya menyatakan bahwa akta pengikatan jual beli No. 11 tanggal 13 Juli 1998 tidak- mungkin dapat dibatalkan karena penggugat telah membayar panjar sebesar 50 % (lima puluh persen) dari harga rumah, dan juga sisanya telah di lunasi oleh penggugat

(18)

PENGADILAN TINGGI MEDAN

Halaman 18 dari 63 hal. Putusan No. 311/PDT/2017/PT MDN

sehingga tergugat I harus menyerahkan Sertifikat Hak Milik No. 303/Tanjung Gusta kepada Penggugat ;

---bahwa Akta pengikatan Jual Beli No. 11 tertanggal 13 Juli 1998 tersebut di buat oleh penggugat serta tergugat I dan Tergugat II di hadapan turut tergugat, dimana dalam pasal 5 (lima) point 4 (empat) Akta Pengikatan Jual Beli No 11 tanggal 13 Juli 1998 tersebut, penggugat telah sepakat dan berjanji apabila penggugat lalai selama lebih dari 1 (satu) bulan dalam membayar sisa harga jual beli rumah tersebut maka uang pembayaran yang telah diberikan kepada tergugat I hangus dan menjadi milik tergugat I, sedangkan Pengikatan Jual Beli No 11 tanggal 13 Juli 1998 yang di buat di hadapan turut tergugat batal dan tidak berlaku lagi ;

---bahwa berdasarkan uraian-uraian tersebut diatas, secara jelas dapat dilihat bahwa gugatan yang diajukan oleh penggugat tidak beralasan dan berdasar adanya serta tidak dapat dibuktikan kebenarannya, sehingga harus ”ditolak” atau setidak-tidaknya ”dinyatakan tidak dapat diterima (niet onvankelijke verklaard)”;

---bahwa oleh karena gugatan yang diajukan Penggugat tidak berdasar dan tidak terbukti adanya, maka permohonan sita jaminan (conservatoir beslag) yang diajukan oleh Penggugat tidaklah memenuhi ketentuan pasal 261 Rbg/227 HIR, sehingga harus ditolak adanya ;

---bahwa demikian juga “putusan serta merta (uit voerbaar bij voorraad)” yang dimohonkan dalam perkara ini tidak dapat diterima dan harus ditolak serta dikesampingkan adanya karena tidak ada alasan-alasan yang urgent serta tidak memenuhi ketentuan yang diatur dalam Pasal 191 ayat (1) Rbg, Pasal 180 ayat (1) HIR, Pasal 332 Rv dan SEMA Nomor 03 Tahun 2000 ;

---Terima kasih ; DALAM REKONPENSI

---bahwa penggugat I dan II, dr/tergugat I dan II, dk, dengan hormat dengan segala kerendahan hati, menghunjuk kembali seluruh uraian-uraian yang telah dikemukakan dalam konpensi diatas dan mohon dianggap sebagai telah diulangi serta mohon diterima sebagai satu kesatuan yang tidak terpisahkan dengan uraian-uraian dalam rekonpensi ini ;

---bahwa penggugat I, II dr/ tergugat I,II dk dan tergugat dr/penggugat dk pernah membuat Akta Pengikatan Jual Beli Nomor 11, tertanggal 13 Juli 1998 yang di buat dihadapan turut tergugat dr/turut tergugat dk, atas persil rumah- tempat tinggal type 50 yang didirikan diatas sebidang tanah seluas 135 (seratus

(19)

PENGADILAN TINGGI MEDAN

Halaman 19 dari 63 hal. Putusan No. 311/PDT/2017/PT MDN

tiga puluh lima) M2 berdasarkan Sertifikat Hak Milik N0. 303/Tanjung Gusta, tertanggal 4 Oktober 1996, terdaftar atas nama penggugat I dr/tergugat I dk ; ---bahwa penggugat I, II dr/ tergugat I,II dk dan tergugat dr/penggugat dk telah sepakat mengenai harga jual beli rumah tersebut sebesar Rp. 45.000.000,- (empat puluh lima juta rupiah) dengan pembayaran secara bertahap sebagaimana termaktub dalam pasal 1 Akta Pengikatan Jual Beli No. 11 tanggal 13 Juli 1998 ;

---bahwa tergugat dr/penggugat dk telah membayar uang muka atau Down Payment (DP) harga jual beli rumah tersebut sebesar Rp. 22.500.000,- (dua puluh dua juta lima ratus ribu rupiah) pada saat bangunan rumah tersebut siap di tempati, yaitu pada bulan September 1998, dan sisanya sebesar Rp. 22.500.000,- (dua puluh dua juta lima ratus ribu rupiah) akan dibayarkan oleh Penggugat secara KPR (Kredit Pemilikan Rumah) melalui Bank dalam jangka waktu maksimal 10 (sepuluh) tahun ;

---bahwa hingga bulan Nopember 1999, penggugat tidak dapat melakukan KPR (Kredit Pemilikan Rumah) karena permohonan KPR penggugat ditolak dan tidak dapat dikabulkan oleh Bank yang disebabkan oleh pekerjaan penggugat sebagai seorang pelaut yang mengharuskan penggugat untuk berpergian dari satu kota ke kota lainnya dalam jangka waktu yang sangat lama sehingga jarang menetap di satu tempat ;

---bahwa sejak bulan Juli 2002, tergugat dr/penggugat dk tidak melanjutkan pembayaran angsuran rumah, hingga batas waktu 10 (sepuluh) tahun jangka waktu pelunasan sebagaimana termaktub dalam Pasal 1 huruf d Akta Pengikatan Jual Beli No 11 tanggal 13 Juli 1998, tergugat dr/penggugat dk tidak melakukan kewajibannya ;

---bahwa sikap dan perbuatan tergugat dr/penggugat dk tersebut secara jelas telah menunjukkan itikad tidak baik dari tergugat dr/penggugat dk, dimana dengan sikap dan perbuatan tergugat dr/penggugat dk secara nyata-nyata telah melakukan wanprestasi ;

---Bahwa oleh karena tergugat dr/penggugat dk secara nyata-nyata telah melakukan perbuatan wanprestasi, “maka patut dan beralasan pula kiranya menurut hukum apabila tergugat dr/penggugat dk dinyatakan telah melakukan perbuatan wanprestasi” ;

---bahwa dalam ketentuan Pasal 3 Akta Pengikatan Jual Beli No 11 tanggal 13 Juli 1998, secara tegas dinyatakan :

“Masa denda ini juga berlaku untuk jangka waktu 1 (satu) bulan, dan jika ternyata setelah 1 (satu) bulan pihak kedua belum/tidak membayar sisa harga

(20)

PENGADILAN TINGGI MEDAN

Halaman 20 dari 63 hal. Putusan No. 311/PDT/2017/PT MDN

jual beli tersebut diatas kepada pihak pertama, maka uang- pembayaran yang telah diberikan kepada pihak pertama tersebut diatas hangus dan menjadi hak milik pihak pertama, sedangkan pengikatan jual beli ini batal dan tidak berlaku lagi” ;

---bahwa oleh karena tergugat dr/penggugat dk yang tidak membayar angsuran maksimal 10 (sepuluh) tahun sebagaimana termaktub dalam ketentuan Pasal 1 huruf d jo. Pasal 3 Akta Pengikatan Jual Beli No 11 tanggal 13 Juli 1998, maka patut dan beralasan pula kiranya menurut hukum apabila “Akta Pengikatan Jual Beli No 11 tanggal 13 Juli 1998 dinyatakan batal dan tidak mempunyai kekuatan hukum” ;

---bahwa pada hari Sabtu tanggal 22 Januari 2010, istri tergugat dr/penggugat dk mendatangi penggugat dr/tergugat I dk, untuk menyampaikan keinginan membeli kembali rumah penggugat I,II dr/tergugat I,II dk tersebut dengan harga Rp.245.000.000,- (dua ratus empat puluh lima juta rupiah) sebagaimana termaktub dalam Surat Kesepakatan Pembelian Rumah tertanggal 22 Januari 2010 ;

---bahwa hingga tanggal 10 Pebruari 2011, tergugat dr/penggugat dk tidak juga menyerahkan pembayaran booking fee sebagaimana telah disepakati dalam Surat Kesepakatan Pembelian Rumah tertanggal 22 Januari 2010, sehingga jual beli rumah tersebut kembali batal ;

---bahwa pada tanggal 5 Januari 2011, isteri tergugat dr/penggugat dk kembali mendatangi penggugat I dr/tergugat I dk untuk menjelaskan alasan pembatalan Surat Kesepakatan Pembelian Rumah tertanggal 22 Januari 2010, dan menyampaikan keinginan untuk menyewa rumah penggugat I,II dr/tergugat I, II dk ;

---bahwa keinginan tergugat dr/penggugat dk untuk menyewa rumah penggugat I,II dr/tergugat I, II dk yang terletak di Jl. Cempaka III No. 9, Medan tersebut disetujui oleh Penggugat I dr/tergugat I dk, sehingga kedua belah pihak membuat Perjanjian Sewa Menyewa tertanggal 5 Januari 2011, untuk masa sewa selama 5 Januari 2011 sampai dengan 5 Agustus 2011 ;

---bahwa sejak tahun 2011 hingga tahun 2013, tergugat dr/penggugat dk membayar biaya sewa rumah penggugat I,II dr/tergugat I, II dk yang terletak di Jl. Cempaka III No. 9, Medan sebesar Rp. 5.000.000,- (lima juta rupiah) per tahun ;

---bahwa masa sewa rumah tersebut telah berakhir pada bulan Nopember 2013, dan tidak diperpanjang lagi oleh tergugat dr/penggugat dk, namun hingga

(21)

PENGADILAN TINGGI MEDAN

Halaman 21 dari 63 hal. Putusan No. 311/PDT/2017/PT MDN

saat ini, tergugat dr/penggugat dk dan istrinya tidak bersedia mengosongkan rumah milik penggugat I,II dr/tergugat I,II dk ;

---bahwa sikap dan perbuatan tergugat dr/penggugat dk, secara nyata-nyata telah pula menimbulkan kerugian materil kepada penggugat dimana- pengugat tidak dapat menyewakan rumah milik penggugat I,II dr/tergugat I,II dk tersebut sebesar Rp. 5.000.000,- (lima juta rupiah) per tahun, sehingga pengugat telah kehilangan atas keuntungan yang diharapkan (wints dervings) ; ---bahwa oleh karena penggugat I,II dr/tergugat I,II dk telah kehilangan atas keuntungan yang diharapkan (wints dervings), maka patut dan beralasan pula kirannya menurut hukum apabila “tergugat dr/penggugat dk dihukum untuk membayar kepada penggugat I,II dr/tergugat I,II dk, seketika dan sekaligus, ganti rugi atas keuntungan yang diharapkan (wints dervings) sebesar Rp. 5.000.000,- (lima juta rupiah) per tahun, terhitung terhitung sejak bulan Nopember 2013 hingga dibayar lunas” ;

---bahwa oleh karena Akta Pengikatan Jual Beli No 11 tanggal 13 Juli 1998 telah dinyatakan batal dan tidak mempunyai kekuatan hukum, serta masa sewa rumah milik penggugat I,II dr/tergugat I,II dk juga telah berakhir, maka patut dan beralasan pula kiranya menurut hukum apabila “tergugat dr/penggugat dk atau pihak ketiga yang memperoleh hak dari tergugat dr/penggugat dk, dihukum untuk mengosongkan dan menyerahkan rumah dalam perkara aquo secara sukarela dan seketika kepada penggugat I,II dr/tergugat I,II dk;

---bahwa oleh karena selama ini tergugat dr/penggugat dk tidak mempunyai itukad baik untuk mengosongkan dan menyerahkan rumah dalam perkara aquo secara sukarela dan seketika kepada penggugat I,II dr/tergugat I,II dk, maka maka patut dan beralasan pula kiranya menurut hukum apabila “tergugat dr/penggugat dk dihukum untuk membayar uang dwangsom (uang paksa) sebesar Rp.1.000.000,- (satu juta rupiah) tiap harinya atas keterlambatan tergugat dr/penggugat dk dalam mentaati putusan perkara aquo yang telah berkekuatan hukum tetap” ;

---bahwa akibat perbuatan wanprestasi yang dilakukan oleh penggugat I,II dr/tergugat I,II dk, secara nyata juga telah menimbulkan kerugian materiil kepada penggugat I,II dr/tergugat I,II dk, dimana guna menghadapi gugatan konpensi yang diajukan oleh tergugat dr/penggugat dk tersebut, penggugat I,II dr/tergugat I,II dk, telah mengeluarkan biaya untuk membayar jasa pengacara sebesar Rp. 100.000.000,- (seratus juta rupiah) sehingga patut dan beralasan kiranya menurut hukum apabila “tergugat dr/tergugat dk dihukum untuk

(22)

PENGADILAN TINGGI MEDAN

Halaman 22 dari 63 hal. Putusan No. 311/PDT/2017/PT MDN

membayar kepada penggugat I,II dr/tergugat I,II dk, seketika dan sekaligus, biaya pengacara sebesar Rp. 100.000.000.- (seratus juta rupiah)” ;

---bahwa untuk menjamin agar gugatan penggugat I,II dr/tergugat I, II dk tidak hampa adanya, dimohonkan kehadapan yang terhormat, majelis hakim yang memeriksa dan mengadili perkara ini, agar kiranya berkenan untuk meletakkan “sita jaminan (conservatoir beslag)”, atas harta benda tergugat dr/tergugat dk, baik harta bergerak maupun harta tidak bergerak yang akan ditetapkan kemudian ;

---bahwa gugatan rekonpensi penggugat I,II dr/tergugat I, II dk telah diajukan dengan didasarkan atas bukti-bukti yang cukup eksepsionil adanya, sehingga patut dan beralasan kiranya menurut hukum apabila “putusan di dalam perkara ini dinyatakan dapat dilaksanakan lebih dahulu walaupun ada verzet, banding, maupun kasasi (uit voerbaar bij voorraad)” ;

---Berdasarkan uraian-uraian dan fakta-fakta tersebut di atas, dimohonkan ke hadapan yang terhormat, majelis yang memeriksa dan mengadili perkara ini agar kiranya berkenan mengambil dan menjatuhkan putusan yang amarnya berbunyi sebagai berikut :

1. “Menerima gugatan rekonpensi dari penggugat I,II dr/tergugat I, II dk dk untuk seluruhnya” ;

2. “Menyatakan sah dan berharga sita jaminan (conservatoir beslag) yang telah dijalankan dalam perkara ini” ;

3. “Menyatakan tergugat dr/penggugat dk telah melakukan perbuatan wanprestasi” ;

4. “Menyatakan Akta Pengikatan Jual Beli No 11 tanggal 13 Juli 1998, yang dibuat dihadapan turut tergugat dr/turut tergugat dk, batal dan tidak berkekuatan hukum adanya” ;

5. “Menghukum tergugat dr/penggugat dk atau pihak ketiga yang meperoleh hak dari tergugat dr/penggugat dk untuk mengosongkan dan menyerahkan rumah dalam perkara aquo secara sukarela dan seketika kepada penggugat I,II dr/tergugat I,II dk “ ;

6. “Menghukum tergugat dr/tergugat dk untuk membayar kepada penggugat I,II dr/tergugat I,II dk, seketika dan sekaligus, biaya pengacara sebesar Rp. 100.000.000.- (seratus juta rupiah)” ;

7. “Menghukum tergugat dr/penggugat dk untuk membayar uang dwangsom (uang paksa) sebesar Rp.1.000.000,- (satu juta rupiah) tiap harinya atas keterlambatan tergugat dr/penggugat dk dalam mentaati putusan perkara aquo yang telah berkekuatan hukum tetap” ;

(23)

PENGADILAN TINGGI MEDAN

Halaman 23 dari 63 hal. Putusan No. 311/PDT/2017/PT MDN

8. “Menyatakan putusan di dalam perkara ini, dapat dilaksanakan lebih dahulu walaupun ada verzet, banding, maupun kasasi (uit voerbaar bij voorraad)” ; 9. “Menghukum tergugat dr/tergugat dk, untuk membayar biaya-biaya yang

timbul dalam pemeriksaan perkara ini” ;

---Atau jika Pengadilan berpendapat lain, mohon putusan yang seadil-adilnya (Ex Aqua Et Bono) ;

Menimbang, bahwa terhadap gugatan dari Terbanding semula Penggugat tersebut, Pengadilan Negeri Medan telah menjatuhkan putusan Nomor 164/Pdt.G/2014/PN.Mdn tanggal 15 Oktober 2014, yang amarnya berbunyi sebagai berikut :

DALAM KONPENSI Dalam Eksepsi

- Menolak eksepsi Tergugat I dan Tergugat II ; Dalam Pokok Perkara

- Mengabulkan gugatan Penggugat untuk sebagian ; - Menyatakan Tergugat I telah melakukan Wanprestasi ;

- Menyatakan sah demi hukum Akta Pengikatan Jual Beli No. 11 tanggal 13 Juli 1998 yang dibuat dihadapan Nyonya Aida Verawati Wahab, SH. sebagai Pengganti Sementara dari Soeparno, SH. Notaris di Medan ; - Menyatakan demi hukum Penggugat telah membayar lunas harga rumah

type 50 yang didirikan di atas tanah seluas 135 M2 (seratus tiga puluh lima meter persegi) berdasarkan Sertifikat Hak Milik No. 303/Tanjung Gusta yang terletak di Jalan Cempaka III No. 09, Lingkungan III, Kelurahan Tanjung Gusta, Kecamatan Medan Helvetia, Kota Medan atau dikenal dengan Perumahan Cempaka Indah ;

- Menyatakan demi hukum Penggugat adalah pemilik yang sah atas rumah type 50 yang didirikan di atas tanah seluas 135 M2 (seratus tiga puluh lima meter persegi) berdasarkan Sertifikat Hak Milik No. 09, Lingkungan III, Kelurahan Tanjung Gusta, Kecamatan Medan Helvetia, Kota Medan atau dikenal dengan Perumahan Cempaka Indah ;

- Menghukum Tergugat I dan Tergugat II berikut siapa saja yang menguasai Sertifikat Hak Milik No. 303/Tanjung Gusta atas bidang tanah seluas 135 M2 (seratus tiga puluh lima meter persegi) yang terletak di Jalan Cempaka III No. 09, Lingkungan III, Kelurahan Tanjung Gusta, Kecamatan Medan Helvetia, Kota Medan atau dikenal dengan Perumahan Cempaka Indah kepada Penggugat ;

(24)

PENGADILAN TINGGI MEDAN

Halaman 24 dari 63 hal. Putusan No. 311/PDT/2017/PT MDN

- Menyatakan demi hukum putusan dalam perkara ini berlaku sebagai pengganti Sertifikat Hak Milik No. 303/Tanjung Gusta apabila Tergugat I dan Tergugat II tidak bersedia menyerahkan Sertifikat Hak Milik No. 303/Tanjung Gusta kepada Penggugat ;

- Memberikan hak kuasa berdasarkan putusan dalam perkara ini kepada Penggugat untuk dapat melaksanakan/melakukan suatu tindakan yang sah dihadapan pejabat yang berwenang dalam upaya proses peralihan/balik nama atas Sertifikat Hak Milik No. 303/Tanjung Gusta menjadi atas nama Penggugat ;

- Menyatakan batal demi hukum Surat Perjanjian Sewa-Menyewa tanggal 5 Januari 2011 ;

- Menghukum Tergugat I dan Tergugat II untuk membayar uang paksa (dwangsom) sebesar Rp. 500.000,00 (lima ratus ribu rupiah) untuk setiap hari keterlambatan melaksanakan putusan ini terhitung sejak putusan ini berkekuatan hukum tetap ;

- Menghukum Turut Tergugat untuk tunduk dan patuh atas putusan ini; - Menolak gugatan Penggugat untuk selain dan selebihnya ;

DALAM REKONPENSI

- Menolak gugatan Penggugat I dan Penggugat II Rekonpensi/Tergugat I dan Tergugat II Konpensi untuk seluruhnya ;

DALAM KONPENSI DAN REKONPENSI

- Menghukum para Tergugat Konpensi/para Penggugat Rekonpensi secara tanggung-menanggung untuk membayar biaya perkara sebanyak Rp. 1.201.000,- (satu juta dua ratus satu ribu rupiah) ;

Membaca Akta Banding yang dibuat oleh Wakil Panitera Pengadilan Negeri Medan, yang menerangkan bahwa Kuasa Hukum Pembanding-I dan II semula Tergugat-I dan II pada tanggal 11 Maret 2015, telah mengajukan permohonan banding terhadap putusan Pengadilan Negeri Medan Nomor 164/Pdt.G/2014/PN.Mdn tanggal 15 Oktober 2014, permohonan banding mana telah diberitahukan kepada Kuasa Terbanding semula Penggugat pada tanggal 19 Oktober 2015 dan kepada Turut Terbanding semula Turut Tergugat pada tanggal 25 Juli 2017;

Membaca memori banding yang diajukan oleh Kuasa Hukum Pembanding-I dan II semula Tergugat-I dan II tertanggal 8 April 2015, yang diterima di Kepaniteraan Pengadilan Negeri Medan tanggal 8 April 2015, dan

(25)

PENGADILAN TINGGI MEDAN

Halaman 25 dari 63 hal. Putusan No. 311/PDT/2017/PT MDN

memori banding tersebut telah diserahkan kepada Kuasa Hukum Terbanding semula Penggugat pada tanggal 19 Oktober 2015 dan kepada Turut Terbanding semula Turut Tergugat pada tanggal 25 Juli 2017;

Membaca kontra memori banding yang diajukan oleh Kuasa Hukum Terbanding semula Penggugat tertanggal 28 Juni 2016, yang diterima di Kepaniteraan Pengadilan Negeri Medan pada tanggal 29 Juni 2016, dan kontra memori banding tersebut telah diserahkan kepada Kuasa Hukum Pembanding-I dan II semula Tergugat-I dan II serta kepada Turut Terbanding semula Turut Tergugat masing-masing pada tanggal 25 Juli 2017;

Membaca Relas Pemberitahuan Mempelajari Berkas Nomor 164/Pdt.G/2014/PN.Mdn, yang disampaikan kepada Kuasa Hukum Pembanding-I dan II semula Tergugat-I dan II pada tanggal 7 Desember 2015, kepada Terbanding semula Penggugat pada tanggal 19 Oktober 2015, dan kepada Turut Terbanding semula Turut Tergugat pada tanggal 25 Juli 2017, yang menerangkan bahwa dalam tenggang waktu 14 (empat belas) hari setelah tanggal pemberitahuan tersebut kepada kedua belah pihak berperkara telah diberi kesempatan untuk memeriksa dan mempelajari berkas perkara tersebut sebelum dikirim ke Pengadilan Tinggi;

TENTANG PERTIMBANGAN HUKUMNYA;

Menimbang, bahwa permohonan banding yang diajukan oleh Kuasa Hukum Pembanding-I dan II semula Tergugat-I dan II telah diajukan dalam tenggang waktu dan menurut tata cara serta memenuhi syarat-syarat yang ditentukan Undang-Undang, oleh karenanya permohonan banding tersebut secara formal dapat diterima;

Menimbang, bahwa memori banding yang diajukan oleh Kuasa Hukum Pembanding-I dan II semula Tergugat-I dan II pada pokoknya mengemukakan hal-hal sebagai berikut :

A. Dalam Eksepsi

---bahwa tidak dapat diterima dan harus ditolak dan dikesampingkan adanya, karena tidak mengandung kebenaran serta tidak sesuai dengan ketentuan hukum yang berlaku, kesimpulan pendapat dalam pertimbangan hukum judex factie pada halaman 29 (dua puluh sembilan) alinea 3 (tiga) yang pada pokoknya berpendapat bahwa “eksepsi Tergugat I,II telah memasuki materi pokok perkara, oleh karena itu eksepsi tersebut harus ditolak”;

(26)

PENGADILAN TINGGI MEDAN

Halaman 26 dari 63 hal. Putusan No. 311/PDT/2017/PT MDN

---bahwa apabila dibaca dan diperhatikan dengan seksama, substansi gugatan Penggugat adalah berkenaan dengan jual beli rumah yang terletak di Medan Jl. Cempaka III No. 09, Lingkungan III, Kelurahan Tanjung Gusta, Kecamatan Medan Helvetia berdasarkan Akta Pengikatan Jual Beli Nomor 11, tertanggal 13 Juli 1998 yang di buat dihadapan turut Tergugat;

---bahwa dalam ketentuan Pasal 1 huruf d Akta Pengikatan Jual Beli Nomor 11, tertanggal 13 Juli 1998, secara tegas dinyatakan bahwa pelunasan jual beli rumah sebesar Rp. 22.500.000,- (dua puluh dua juta lima ratus ribu rupiah) tersebut dilakukan secara KPR (Kredit Pemilikan Rumah) melalui Bank dalam jangka waktu maksimal 10 (sepuluh) tahun;

---bahwa hingga berakhirnya jangka waktu 10 (sepuluh) tahun, Terbanding tidak pernah memenuhi kewajibannya untuk melakukan pelunasan sisa pembayaran jual beli rumah secara KPR (Kredit Pemilikan Rumah), sehingga sesuai dengan ketentuan Pasal 3 Akta Pengikatan Jual Beli Nomor 11, tertanggal 13 Juli 1998, pengikatan jual beli tersebut batal dan tidak berlaku lagi; ---bahwa oleh karena Terbanding telah tidak memenuhi prestasi sebagaimana yang seharusnya sesuai dengan yang telah diperjanjukan dan disepakati, maka jelas pula adanya sesuai dengan ketentuan hukum yang berlaku, Terbanding tidak memiliki alas hak dan kewenangan untuk mengajukan prestasi dari Pembanding I,II karena Pembanding I,II tidaklah memiliki kewajiban setelah batalnya Akta Pengikatan Jual Beli Nomor 11, tertanggal 13 Juli 1998;

---bahwa berdasarkan uraian tersebut diatas, sesuai dengan ketentuan hukum yang berlaku pada peradilan kita, maka patut dan beralasan kiranya apabila gugatan Penggugat/Terbanding dinyatakan tidak dapat diterima (niet onvankelijke verklaard);

B. Dalam Pokok Perkara

1. Putusan Merupakan Putusan Yang Bersifat Onvoeldoende Gemotiverd ---bahwa sesuai dengan ketentuan yang diatur dalam Pasal 50 ayat (1) Undang-Undang No. 48 Tahun 2009, secara tegas disebutkan Segala putusan pengadilan selain harus memuat alasan dan dasar putusan tersebut, memuat pula pasal tertentu dari peraturan perundang-undangan yang bersangkutan atau sumber hukum tak tertulis yang dijadikan dasar untuk mengadili;

---bahwa bahkan menurut Pasal 189 ayat (1) Rbg/178 ayat (1) HIR, hakim karena jabatannya atau secara ex officio, wajib mencukupkan segala alasan hukum yang tidak dikemukakan oleh para pihak yang berperkara;

(27)

PENGADILAN TINGGI MEDAN

Halaman 27 dari 63 hal. Putusan No. 311/PDT/2017/PT MDN

---bahwa sesuai dengan ketentuan tersebut diatas, suatu putusan haruslah memuat secara jelas dan cukup, pertimbangan-pertimbangan hukum yang rinci dan cermat, tentang segala fakta-fakta yang timbul selama proses pemeriksaan perkara, baik yang terungkap dari dalil-dalil pihak-pihak berperkara maupun yang terungkap dari bukti-bukti yang diajukan pihak pihak berperkara, selama proses pemeriksaan perkara berlangsung, disertai dengan alasan dan dasar hukum bagi kesimpulan pendapat yang akan diambil dalam putusan tersebut; ---bahwa oleh karenanya apabila suatu putusan tidak memuat pertimbangan hukum yang cukup dan cermat (onvoeldoende gemotiveerd) tentang fakta-fakta dan bukti-bukti yang akan dijadikan sebagai alasan dan dasar dari kesimpulan pendapat dalam putusan tersebut, baik terhadap penolakan maupun terhadap penerimaan dalil-dalil yang dikemukakan oleh pihak pihak yang berperkara, adalah merupakan masalah yuridis dan dapat dijadikan alasan untuk membatalkan putusan yang bersangkutan;

---bahwa ketentuan tersebut di atas telah pula diterapkan didalam peradilan kita sebagaimana dapat dilihat dari Putusan Mahkamah Agung RI., No. 689K/Sip/1969 tertanggal 18 Desember 1970, yang pertimbangan hukumnya berbunyi sebagai berikut :

“Tiap-tiap penolakan maupun penerimaan suatu petitum haruslah didasari dengan pertimbangan hukum mengapa ditolak atau diterima.”;

---bahwa akan halnya dengan putusan judex factie dalam perkara a quo yang dimohonkan banding ini, dapat dilihat dengan jelas tidak memuat dasar dan alasan pertimbangan hukum yang cukup dan cermat (onvoeldoende gemotiveerd), baik berkenaan dengan fakta-fakta yang terungkap dari dalil-dalil pihak berperkara maupun dari bukti-bukti yang diajukan dalam proses pemeriksaan perkara di depan persidangan;

---bahwa sebagaimana dapat dilihat dari Putusan judex factie Pengadilan Negeri Medan Nomor 164/Pdt.G/2014/PN.Mdn, tertanggal 15 Oktober 2014 secara jelas tidaklah ada memuat pertimbangan hukum yang cermat, tentang penolakan dan penerimaan terhadap suatu dalil maupun suatu bukti yang dapat dijadikan sebagai dasar dari putusan tersebut;

---bahwa dengan perkataan lain, Judex factie Pengadilan Negeri kelas I-A Medan di Medan tidaklah ada memberikan pertimbangan hukum yang cermat dan seksama terhadap fakta-fakta yang terungkap dalam persidangan dan dari dalil-dalil maupun dari bukti-bukti yang diajukan oleh para pihak, akan tetapi bahkan sebaliknya judex factie Pengadilan Negeri Kelas I-A Medan di dalam memeriksa, mengadili dan memutuskan perkara ini sama sekali tidak sesuai

(28)

PENGADILAN TINGGI MEDAN

Halaman 28 dari 63 hal. Putusan No. 311/PDT/2017/PT MDN

dengan ketentuan hukum yang berlaku serta telah tidak memberikan analisa dan pertimbangan terhadap dalil-dalil argumentasi hukum dan bukti-bukti yang diajukan oleh Pembanding;

---bahwa sesuai dengan ketentuan hukum acara perdata yang berlaku pada peradilan kita, sebagaimana telah dikemukakan diatas, putusan yang tidak memuat pertimbangan hukum yang cermat, tentang penolakan dan penerimaan terhadap suatu dalil maupun suatu bukti yang dapat dijadikan sebagai dasar dari putusan tersebut merupakan salah satu alasan yuridis yang dapat dipergunakan untuk membatalkan putusan, sehingga Putusan Pengadilan Negeri Medan tertanggal 15 Oktober 2014 No. 164/Pdt.G/2014/PN-Mdn, harus dibatalkan adanya;

2. Putusan Judex factie Pangadilan Negeri Medan Memuat Pertimbangan Hukum Yang Saling Bertentangan

---bahwa sesuai dengan ketentuan hukum acara perdata yang berlaku, secara tegas disyaratkan, suatu putusan haruslah memuat pertimbangan hukum-pertimbangan hukum yang cukup dengan memuat alasan dan dasar serta ketentuan yang merupakan dasar untuk mengadili yang disusun secara sistematis dan saling mendukung antara pertimbangan yang satu dengan yang lainnya;

---bahwa oleh karenanya sesuai dengan ketentuan hukum acara perdata tersebut diatas, suatu putusan yang memuat pertimbangan hukum-pertimbangan hukum yang tidak sistematis serta mengandung kontradiksi atau pertentangan antara pertimbangan hukum yang mendahului dengan pertimbangan hukum selanjutnya, dianggap tidak memenuhi syarat sebuah putusan sehingga merupakan masalah yuridis yang dapat dijadikan sebagai alasan dan dasar untuk membatalkan putusan karena telah melanggar asas yang digariskan dalam Pasal 189 ayat (1) Rbg/Pasal 178 ayat (1) HIR dan Pasal 18 UU No. 14 Tahun 1970 sekarang Pasal 19 UU No. 4 Tahun 2004 (M. Yahya Harahap, HUKUM ACARA PERDATA, Gugatan, Persidangan, Penyitaan,

Pembuktian, dan Putusan Pengadilan, Penerbit Sinar Grafika, cetakan XII,

tahun 2012, hlm.799);

---bahwa ketentuan tersebut secara tegas diterapkan dalam Putusan Mahkamah Agung RI tertanggal 3 Pebruari 1986 No. 3538 K/Pdt/1983, yang pertimbangan hukumnya antara lain berbunyi sebagai berikut :

“Pertimbangan hukum yang mengandung kontradiktif, tidak memenuhi syarat sebagai putusan yang jelas dan rinci, sehingga telah melanggar asas yang

Figur

Memperbarui...

Referensi

Memperbarui...

Related subjects :