TESIS
PENERAPAN REKAYASA NILAI PADA PROYEK
PEMBANGUNAN AMARTHA RESIDENCE
I MADE PANDU WEDA WIGUNA
PROGRAM PASCASARJANA
UNIVERSITAS UDAYANA
TESIS
PENERAPAN REKAYASA NILAI PADA PROYEK
PEMBANGUNAN AMARTHA RESIDENCE
I MADE PANDU WEDA WIGUNA 1491561022
PROGRAM MAGISTER
PROGRAM STUDI TEKNIK SIPIL
PROGRAM PASCASARJANA
UNIVERSITAS UDAYANA
PENERAPAN REKAYASA NILAI PADA PROYEK
PEMBANGUNAN AMARTHA RESIDENCE
Tesis untuk Memperoleh Gelar Magister
Pada Program Magister, Program Studi Teknik Sipil
Program Pascasarjana Universitas Udayana
I MADE PANDU WEDA WIGUNA 1491561022
PROGRAM MAGISTER PROGRAM STUDI TEKNIK SIPIL
PROGRAM PASCASARJANA UNIVERSITAS UDAYANA
Lembar Pengesahan
TESIS INI TELAH DISETUJUI TANGGAL 13 Juli 2016
Pembimbing I,
Dr. Ir. I Gusti Agung Adnyana Putera, DEA
NIP. 19611207 198903 1 003
Pembimbing II,
GAP. Candra Dharmayanti, ST, MSc, Ph.D
NIP. 19730715 200112 2 001
Mengetahui
Ketua Program Magister Teknik Sipil Program Pascasarjana
Universitas Udayana,
Putu Alit Suthanaya, ST, MEngSc, Ph.D
NIP. 19690805 199503 1 001
Direktur Program Pascasarjana Universitas Udayana,
Prof. Dr. dr. A. A. Raka Sudewi, Sp. S(K)
Lembar Penetapan Panitia Penguji Tesis
Tesis ini telah diuji pada
Tanggal 13 Juli 2016
Panitia Penguji Tesis Berdasarkan Surat Keputusan Rektor Universitas Udayana,
No. 169/UN.14.4/TU/TS/2016
Ketua : Dr. Ir. I Gusti Agung Adnyana Putera, DEA
Anggota :
1. GAP. Candra Dharmayanti, ST, MSc, Ph.D
2. A.A. Diah Parami Dewi, ST, MT, Ph.D
3. Dr. Ida Bagus Putu Adnyana, ST, MT
SURAT PERNYATAAN BEBAS PLAGIAT
Nama : I Made Pandu Weda Wiguna
Nim : 1491561022
Program Studi : Pascasarjana Teknik Sipil Universitas Udayana
Judul Tesis : Penerapan Rekayasa Nila Pada Proyek
Pembangunan Amartha Residence
Dengan ini menyatakan bahwa karya ilmiah Tesis ini bebas plagiat. Apabila di
kemudia hari terbukti terdapat plagiat dalam karya ilmiah ini, maka saya bersedia
menerima sanksi sesuai peraturan Mendiknas RI No. 17 tahun 2010 dan
Peraturan Perundang-undangan yang berlaku.
Denpasar, 13 Juli 2016
UCAPAN TERIMA KASIH
Puji dan syukur dipanjatkan kehadapan Ida Sang Hyang Widhi Wasa /
Tuhan Yang Maha Esa, karena berkat rahmat-Nya penelitian tesis dengan judul “ Penerapan Rekayasa Nilai pada Proyek Pembangunan Amartha Residence” ini dapat diselesaikan sebagai pemenuhan syarat penyelesaian Pendidikan Magister
Pascasarjana Teknik Sipil Universitas Udayana.
Pada kesempatan ini penulis ingin mengucapkan terima kasih kepada
Rektor Universitas Udayana Bapak Prof. Dr. dr. Ketut Suastika, SpPD-KEMD
dan Direktur Program Pascasarjana Universitas Udayana Ibu Prof. Dr. dr. A.A.
Raka Sudewi, Sp.S(K) atas fasilitas yang telah diberikan kepada penulis selama
menyelesaikan pendidikan. Ucapan terima kasih yang sebesar-besarnya juga
ditujukan kepada Ketua Program Studi Teknik Sipil Program Pascasarjana
Universitas Udayana, serta selaku dosen pembimbing I Bapak Dr. Ir. I Gusti
Agung Adnyana Putera, DEA yang telah memberikan semangat dan bimbingan
selama masa perkuliahan sampai dengan penyusunan tesis ini. Ucapan terima
kasih yang sebesar-besarnya juga penulis sampaikan kepada Ibu GAP. Candra
Dharmayanti, ST, MSc, Ph.D selaku dosen pembimbing II yang telah
membimbing dan memberikan saran kepada penulis. Ucapan terima kasih juga
penulis sampaikan kepada para penguji Ibu A. A. Diah Parami Dewi, ST, MT,
Ph.D, Bapak Dr. Ida Bagus Putu Adnyana, ST, MT dan Ibu Kadek Diana
Harmayanti, ST, MT, PhD yang telah memberikan banyak masukan dan koreksi
sehingga penulis dapat menyelesaikan tesis ini.
Tidak lupa penulis mengucapkan terima kasih yang tulus kepada
keluarga, Ayah, Ibu dan Kakak yang selalu menyemangati hingga akhir. Akhir
kata tesis ini diharapkan bermanfaat dan semoga Tuhan Yang Maha Esa
senantiasa melimpahkan rahmatnya kepada semua pihak yang telah membantu
dalam menyelesaikan tesis ini.
Denpasar, Juli 2016
ABSTRAK
PENERAPAN REKAYASA NILAI PADA PROYEK PEMBANGUNAN AMARTHA RESIDENCE
Anggaran biaya sering menjadi kendala dalam mempersiapkan pembangunan suatu proyek, oleh karena itu perlu adanya analisis biaya pekerjaan, baik dalam biaya perencanaan konstruksi maupun biaya pelaksanaan, dengan tujuan mendapat biaya konstruksi yang hemat dan efisien. Salah satu teknik yang digunakan untuk mengefisienkan biaya adalah dengan menggunakan metode rekayasa nilai. Rekayasa nilai adalah metode efisiensi biaya digunakan untuk mengurangi biaya perencanaan awal maupun pelaksanaan tanpa mengubah fungsi dan kualitas bangunan itu sendiri. Tujuan penelitian ini adalah untuk mendapat penghematan dan efisiensi biaya dari pekerjaan rencana awal .
Metode yang digunakan adalah analisis rekayasa nilai terhadap biaya pekerjaan berbiaya tinggi berdasarkan diagram pareto. Metode ini mempunyai enam tahapan kerja, yaitu tahap informasi, tahap analisis fungsi, tahap kreativitas, tahap evaluasi, tahap pengembangan, dan tahap penyajian.
Dari hasil analisis didapatkan penghematan menggunakan struktur lantai pelat bondek sebesar 12%, dari rencana awal menggunakan pelat beton konvensional. Pekerjaan dinding menggunakan batako menghemat 7 %, dari rencana awal menggunakan batu bata. Redesain pekerjaan MEP (mekanikal elektrikal plumbing ) mendapat penghematan sebesar 15 % dari rencana awal. Kusen jendela menggunakan UPVC mendapat penghematan sebesar 13%, dari rencana awal menggunakan kayu jati. Penghematan biaya total untuk 20 unit bangunan adalah Rp.1.250.000.000,- dari Rp. 17.486.000.000,- atau 7% dari biaya rencana awal.
ABSTRACT
APPLICATION OF VALUE ENGINEERING IN AMARTHA RESIDENCE DEVELOPMENT PROJECT
Budget cost is often an obstacle in preparing the construction of a project, hence the need for analysis of the cost of the work, both in the cost of construction planning and costs of implementation, with the purpose of obtaining a cost-effective and efficient construction. One technique used to streamline costs was to use value engineering methods. Value engineering is a cost efficiency method used to reduce the cost efficiency of the initial planning and implementation costs without changing the functionality and quality of the building itself. The aim of this research was to gain savings and cost efficiency of the initial work plans.
The method used was a value engineering analysis of the cost of high-cost work based on the Pareto diagram. This method has six phases of work, namely information phase, function analysis phase, creative phase, evaluation phase, development phase, and recomendation phase.
From the analysis, the savings was obtained using bondek plate floor structure by 12%, from the initial plan using conventional concrete slab. Wall works used batako bricks saving 7%, from the initial plan using plain bricks. Redesign MEP (mechanical electrical plumbing) work got a savings of 15% from the initial plan. Window frame using UPVC received a savings of 13%, from the initial plan using teak. Total cost savings for the 20 unit building was Rp.1.250.000.000, - from Rp. 17.486.000.000, - or 7% of the cost of the initial plan.
DAFTAR ISI
Halaman
SAMPUL DALAM ... i
PERSYARATAN GELAR ... ii
LEMBAR PENGESAHAN ... iii
LEMBAR PENETAPAN PANITIA PENGUJI ... iv
SURAT PERNYATAAN BEBAS PLAGIAT ... v
UCAPAN TERIMA KASIH ... vi
2.1.2 Rekayasa Nilai (Value Engineering) ... 5
2.2 Konsep Value Engineering ... .7
2.2.1 Penjelasan Umum ... 7
2.2.2 Waktu Mengaplikasikan VE (Value Engineering) ... 9
2.3 Metode Penerapan VE (Value Engineering) ... 10
2.3.2 Tahap Analisis Fungsi (Function Analisis Phase) ... 11
3.4.1 Tahap Informasi (Information phase) ... 25
3.4.2 Tahap Analisis Fungsi (Function Analisis Phase) ... 26
3.4.3 Tahap Kreatif ( Creative Phase) ... 28
3.4.4 Tahap Evaluasi (Evaluation Phase) ... 28
3.4.5 Tahap Pengembangan (Development Phase) ... 30
3.4.6 Tahap Penyajian (Recomendation Phase) ... 31
BAB IV HASIL DAN PEMBAHASAN ... 32
4.1 Tahap Informasi (Information Phase) ... 32
4.1.1 Data umum proyek penelitian ... 32
4.1.2 Analisis Pareto ... 32
4.1.3 Rincian Pekerjaan Struktur ... 34
4.2 Tahap Analisis Fungsi (Function Analysis Phase) ... 36
4.2.1 Analisis Fungsi Pekerjaan Struktur ... 36
4.2.2 Analisis Fungsi Pekerjaan Dinding ... 37
4.2.3 Analisis Fungsi Pekerjaan MEP ... 37
4.2.4 Analisis Fungsi Pekerjaan Kusen Pintu dan Jendela ... 38
4.2.5 Analisis Fungsi Pekerjaan Plafond ... 39
4.3.1 Analisis Pekerjaan Struktur ... 40
4.3.2 Analisis Pekerjaan Dinding ... 50
4.3.3 Analisis Pekerjaan MEP ... 55
4.3.4 Analisis Pekerjaan Kusen Pintu dan Jendela ... 61
4.3.5 Analisis Pekerjaan Plafond ... 65
4.4 Tahap Evaluasi (Evaluation Phase) ... 68
4.4.1 Evaluasi Pekerjaan Struktur ... 68
4.4.1.1 Evaluasi Perencanaan Pekerjaan Struktur ... 67
4.4.1.2 Evaluasi Pelaksanaan Pekerjaan Struktur ... 67
4.4.2 Evaluasi Pekerjaan Dinding ... 77
4.4.3 Evaluasi Pekerjaan MEP ... 78
4.4.4 Evaluasi Pekerjaan Kusen Pintu Jendela ... 79
4.4.5 Evaluasi Pekerjaan Plafond ... 80
4.5 Tahap Pengembangan (Development Phase) ... 81
4.5.1 Analisis Life Cycle Cost ( LCC ) ... 81
4.6 Tahap Penyajian ( Recomendation Phase ) ... 87
BAB V SIMPULAN DAN SARAN ... 90
5.1 Simpulan ... 90
5.2 Saran ... 91
DAFTAR PUSTAKA ... 93
DAFTAR GAMBAR
Halaman
3.1 Bagan alir konsep penelitian ... 22
3.2 Denah lokasi penelitian ... 24
3.3 Contoh F.A.S.T Diagram pekerjaan Struktur Bekisting ... 28
4.1 Grafik Pareto untuk Keseluruhan Item Pekerjaan ... 34
4.2 F.A.S.T diagram pekerjaan pelaksanaan struktur bekisting ... 36
4.3 F.A.S.T diagram pekerjaan dinding ... 37
4.4 F.A.S.T diagram pekerjaan MEP ... 38
4.5 F.A.S.T diagram pekerjaan pintu ... 38
4.6 F.A.S.T diagram pekerjaan jendela ... 39
4.7 F.A.S.T diagram pekerjaan plafond ... 40
4.8 Pelaksanaan bekisting konvensional ... 41
4.9 Bekisting konvensional model panel ... 44
4.10 Ide alternatif pekerjaan atap boundeck ... 46
DAFTAR TABEL
Halaman
4.1 RAB Type Soho Verde ... 33
4.2 Persentase biaya tertinggi hingga terendah ... 33
4.3 Rincian Pekerjaan Struktur ... 35
4.4 Jenis pekerjaan struktur ... 35
4.5 Perhitungan biaya total pekerjaan balok dan pelat konvensional ... 42
4.6 Siklus pemakaian bekisting balok dan pelat konvensional ... 42
4.7 Biaya total pekerjaan balok dan pelat konvensional ... 43
4.8 Perhitungan biaya total pekerjaan balok dan pelat panel konvensional ... 44
4.9 Siklus pemakian bekisting balok dan pelat konvensional model panel ... 45
4.10 Perhitungan biaya total pekerjaan balok dan pelat konvensional model panel ... 46
4.11 Perhitungan biaya total pekerjaan balok dan pelat bondek ... 48
4.12 Siklus pemakaian bekisting balok secara berulang dan pelat bondek ... 49
4.13 Perhitungan biaya total pekerjaan balok konvensional dan pelat lantai bondek ... 50
4.14 Kebutuhan bahan dinding bata merah ... 51
4.15 Kebutuhan bahan dinding batako ... 52
4.16 Kebutuhan bahan dinding hebel ... 54
4.17 Rencana Awal Kebutuhan Daya Listrik ... 55
4.18 Rekapitulasi biaya pekerjaan MEP rencana awal ... 56
4.19 Ukuran lampu LED berdasarkan lumens ... 56
4.20 Ukuran lumen level standar ... 57
4.21 Perhitungan jumlah lampu... 58
4.22 Kebutuhan Kapasitas AC ... 59
4.23 Total kebutuhan daya listrik ... 60
4.24 Rekapitulasi biaya total redesain pekerjaan MEP ... 60
4.25 Kebutuhan material dan bahan pekerjaan kusen pintu jendela... 61
4.26 Kombinasi antara pintu kusen jati dan jendela aluminium... 63
4.27 Kombinasi antara pintu kusen jati dan jendela UPVC ... 64
4.28 Biaya pekerjaan plafond kalsiboard ... 65
4.29 Biaya pekerjaan plafond gypsum ... 66
4.30 Biaya pekerjaan plafond GRC ... 68
4.32 Kombinasi pemilihan ide alternatif ... 71
4.33 Perbandingan penggunaan bekisting balok dan pelat konvensional ... 73
4.34 Perbandingan penggunaan scaffolding dan waktu pengerjaan ... 73
4.35 Perbandingan keuntungan dan kerugian ide alternatif pekerjaan bekisting ... 76
4.36 Perbandingan biaya pasangan dinding rencana dan alternatif ... 77
4.37 Perbandingan keuntungan dan kerugian ide alternatif pekerjaan dinding ... 78
4.38 Perbandingan redesain pekerjaan MEP ... 78
4.39 Perbandingan biaya pekerjaan kusen pintu dan jendela ... 79
4.40 Perbandingan keuntungan dan kerugian pekerjaan kusen pintu jendela ... 80
4.41 Perbandingan biaya alternatif pekerjaan atap plafond ... 80
4.42 LCC perbandingan pekerjaan dinding ... 82
4.43 LCC perbandingan pekerjaan kusen pintu dan jendela ... 84
4.44 Perbandingan biaya sebelum dan sesudah VE ... 86
DAFTAR SINGKATAN
SINGKATAN
VE : Value Engineering
RAB : Rencana Anggaran Biaya
LCC : Life Cycle Cost
GRC : Glassfibre Reinforced Concrete
F.A.S.T : Functional Analysis System Technique
MEP : Mekanikal Electrical Plumbing
PV : Present Value
DAFTAR LAMPIRAN
Lampiran 1 : Gambar 3D Type soho verde
Lampiran 2 : Layout plan type soho verde
Lampiran 3 : Layout Plan existing dan foto proyek Amartha Residence
Lampiran 4 : Perbandingan Siklus pemakaian Bekisting
Lampiran 5 : Schedule pekerjaan balok dan pelat konvensional
Lampiran 6 : Schedule pekerjaan balok dan pelat panel konvensional
Lampiran 7 : Schedule pekerjaan balok dan pelat boundeck
Lampiran 8 : Perhitungan LCC
Lampiran 9 : RAB pekerjaan MEP awal
Lampiran 10 : RAB redesain pekerjaan MEP awal
Lampiran 11 : Perbandingan RAB awal dan setelah VE
1
BAB I
PENDAHULUAN
1.1 Latar Belakang
Dalam konstruksi bangunan anggaran biaya perlu dipersiapkan terlebih
dahulu sebelum pemilik bangunan memutuskan untuk melanjutkan ke tahap
desain dan pelaksanaan konstruksi. Anggaran biaya ini sering menjadi kendala,
karena merupakan batas jumlah uang yang harus dibelanjakan untuk
melaksanakan suatu proyek konstruksi. Setiap orang pastinya berusaha untuk
menghemat biaya dan mencari solusi agar pengembalian modal investasi dapat
terpenuhi.
Dalam perkembangan dunia konstruksi khususnya bidang property,
banyak pengembang atau owner terutama di wilayah Bali yang berusaha mencari untung sebesar-besarnya dari penjualan ataupun penyewaan property, baik itu
perumahan ataupun villa. Tingginya harga property tersebut disebabkan oleh
pembangunan yang mahal, yang dipengaruhi oleh beberapa faktor, antara lain :
harga tanah, desain yang rumit, serta mahalnya biaya material dan upah tenaga
kerja, sehingga pihak pengembang atau owner menaikan berkali lipat harga jual atau harga sewa untuk memperoleh keuntungan. Dari penjelasan singkat
mengenai lingkup masalah proyek tersebut, ada salah satu metode efisiensi biaya
yang digunakan untuk mengurangi biaya perencanaan, maupun pelaksanaan
pembangunan tanpa mempengaruhi bentuk, dan fungsi bangunan itu sendiri,
2
Metode VE ini memiliki kelebihan, yaitu adanya upaya pendekatan yang
sistematis, rapi dan terorganisir dalam menganalisa nilai (value) dari pokok permasalahan terhadap fungsi atau kegunaannya, namun tetap konsisten terhadap
kebutuhan akan penampilan, kualitas dan pemeliharaan dari proyek. Keunggulan
VE dari metode yang lain adalah, dengan menghasilkan mutu dan biaya lebih
efisien, serta adanya usaha kreatif untuk menganalisa fungsi dengan menghapus
atau mereview penambahan harga yang tidak perlu dalam proses perencanaan,
operasional, atau pelaksanaan, pemeliharaan, pergantian alat dan lain-lain.
Penelitian ini menganalisis dan menerapkan metode VE pada proyek
pembangunan Amartha Residence. Penerapan VE dilakukan karena biaya
rencana awal pada 1 (satu) unit type bangunan ini dianggap terlalu besar daripada
ukuran hunian pada umumnya, dan apabila dilaksanakan nantinya akan terjadi
tingginya nilai jual bangunan karena pihak pengembang akan mencari untung
sebesar-besarnya, dan akan mempengaruhi minat konsumen terhadap bangunan
tersebut. Pada penelitian ini akan menerapkan metode VE, sehingga diperoleh
biaya yang lebih efisien dengan mengurangi biaya material yang dianggap
berlebihan, namun tidak mengurangi fungsi, mutu dan kualitas bangunan itu
3
1.2 Rumusan Masalah
Dengan latar belakang masalah yang telah diuraikan diatas, maka akan
dilakukan analisis mengenai :
1. Sub pekerjaan apa saja yang akan dilakukan VE serta apa keuntungan dan
kerugian dari alternatif desain yang dipilih.
2. Berapakah selisih biaya antara rencana awal dan setelah dilakukannya VE
1.3 Tujuan Penelitian
Penelitian bertujuan untuk :
1. Memilih alternatif pekerjaan sesuai dengan job plan VE dan kriteria yang membuat pekerjaan itu layak digunakan sebagai alternatif pengganti.
2. Mengetahui selisih biaya antara rencana awal dan setelah dilakukan
analisis VE.
1.4 Manfaat Penelitian
Dengan menerapkan VE pada penelitian ini, diharapkan akan
memberikan manfaat berupa :
1. Mengetahui item pekerjaan apa saja yang dapat dilakukan VE,
sehingga mendapatkan efisiensi biaya yang maksimal.
2. Mengetahui metode analisis yang digunakan dalam VE, sehingga
metode analisis tersebut dapat memberikan inspirasi dan solusi
4
1.5 Batasan Penelitian
Agar dalam pembahasannya tidak keluar dari tujuan yang telah
ditetapkan, maka akan dilakukan batasan pada hal – hal berikut ini :
1. Sesuai dengan latar belakang diatas dari empat type unit bangunan,penelitian
ini dilakukan pada 1 type dengan jumlah 20 unit typical, yaitu type Soho
Verde karena unit ini merupakan unit yang paling banyak akan di bangun.
2. Analisis VE dilakukan pada tahap perencanaan serta beberapa pada tahap
pelaksanaan dengan memberikan biaya siklus hidup (life cycle cost) terhadap pemilihan ide alternatif yang dipilih.
3. Data penelitian nantinya diperoleh dari pihak kontraktor selaku penyedia jasa,
serta pengembang property (owner) sebagai pengguna jasa, serta gambar rencana awal dari pihak konsultan.
4. Dalam pemilihan ide alternatif VE lebih mengacu kepada pemilihan efisiensi
biaya dan analisis fungsi dari setiap ide alternatif, sedangkan analis mutu
tidak banyak dibahas karena pemilihaannya tetap mengacu kepada kualitas
1
BAB II
TINJAUAN PUSTAKA
2.1 Manajemen Proyek
Manajemen proyek dapat diartikan sebagai suatu usaha untuk mengelola
dan mengorganisasi beragam sumber daya selama masa proyek, yang tujuan
akhirnya adalah terwujudnya sasaran proyek yang meliputi kualitas, waktu dan
biaya yang telah ditentukan (Kodoatie,2005).
Banyak metode yang dilakukan oleh para praktisi dibidang konstruksi
untuk membuat rencana biaya, jadwal, dan mutu serta pelaksanaan proyek
konstruksi seefisien dan seekonomis mungkin untuk membantu memudahkan
pekerjaan mereka. Akan tetapi dari banyak metode yang digunakan tidak bisa
dipastikan ketika diterapkan di lapangan dapat memberikan hasil yang optimal
bagi perencanaan dan pelaksanaan pekerjaan di lapangan, namun ada salah satu
yang memiliki potensi keberhasilan cukup besar dalam penghematan biaya, yaitu
rekayasa nilai ( Value Engineering )(Berawi,2014). 2.1.2 Rekayasa Nilai ( Value Engineering )
Teknik ini menggunakan pendekatan dengan menganalisis nilai terhadap
fungsinya. Proses yang ditempuh adalah menekankan pengurangan biaya sejauh
mungkin, namun tetap memelihara kualitas yang diinginkan (Soeharto,1997).
Dalam melakukan VE terdapat beberapa hal yang dijadikan sebagai
2
1. Metode Kerja pelaksanaan
Pembandingan antara suatu metode kerja yang satu dengan metode kerja yang
lain tentu akan memberikan sebuah gambaran tentang metode kerja yang lebih
murah, cepat, dan menghasilkan kualitas pekerjaan yang baik, meskipun
demikian dalam memilih metode kerja pelaksanaan yang akan dipakai juga perlu
melihat ketersediaan bahan, kondisi lokasi pekerjaan serta sumberdaya manusia
yang ada.
2. Perbandingan bahan
Perbandingan biaya, kualitas dan masa ketahanan sebuah material
bangunan merupakan sebuah hal penting dalam melakukan VE, baik dari segi
ketersediaan, kemudahan dalam pengadaan dan transportasi bahan menuju lokasi
pembangunan serta kualitas bahan.
3. Pengurangan penggunaan material yang tidak perlu
Perubahan design bangunan dari rencana awal sebagai akibat dari berbagai macam hal, misalnya kondisi lokasi pekerjaan yang tidak
memungkinkan diterapkanya sebuah design awal, sehingga dilakukan perhitungan ulang dengan tujuan mendapatkan biaya pekerjaan yang lebih murah,
seperti penggunaan material dalam pelaksanaan, ataupun perubahan metode
pelaksanaan dan lainnya.
Pada pekerjaan arsitektur kegiatan analisis VE dapat dilakukan pada berbagai
macam item pekerjaan seperti pasangan dinding, pasangan lantai, pekerjaan
plafond, dan pekerjaan lainya.
3
Biaya pekerjaan
Waktu pelaksanaan
Kualitas hasil pekerjaan
Kekuatan struktur bangunan dan keindahan arsitektur bangunan
2.2 Konsep VE (Value Engineering) 2.2.1 Penjelasan Umum
VE dikembangkan pada awal Perang Dunia II oleh Lawrence D. Miles,
dari perusahaan General Electric-USA sewaktu melayani keperluan peralatan
perang dalam jumlah yang besar, dan ditujukan pertama-tama untuk mencari
biaya yang ekonomis bagi suatu produk. Karena proyek adalah bagian dari siklus
produk, maka pengertian dan kegunaan VE berlaku pula bagi pengelolaan
proyek, terutama proyek – proyek Engineering Manufacture-Konstruksi (E-MK) yang melakukan pembelian bermacam – macam produk hasil manufacture. Demikian pula pada tahap VE, lingkupnya memiliki syarat dengan pemilihan
berbagai alternatif yang berkaitan dengan fungsi dan biaya. Konsep VE
merupakan suatu konsep yang terintegrasi dengan biaya, waktu, dan kinerja
proyek dengan menentukan nilai dan fungsi untuk setiap bagiannya.
Menurut Zimmerman dan Hart dalam Donomartono (1999) VE adalah “a
value study on a project or product that is being developed. It analisys the cost of
the project as it is being designed”, Jadi VE adalah suatu metode evaluasi yang
menganalisa teknik dan nilai dari suatu proyek, atau produk yang melibatkan
pemilik, perencanaan dan para ahli yang berpengalaman dibidangnya masing –
4
menghasilkan mutu yang tetap dengan biaya yang serendah – rendahnya, yaitu
dengan batasan fungsional serta tahapan rencana tugas yang dapat
mengidentifikasi, dan menghilangkan biaya serta usaha yang tidak
diperlukan/tidak mendukung.
Menurut Zimerman dan Hart (1982) dalam Ayu (2004) , VE bukanlah :
1. A Design Review, yaitu mengoreksi kesalahan-kesalahan yang dibuat oleh perencana, atau melakukan penghitungan ulang yang sudah dibuat oleh
perencana.
2. A Cost Cutting Process, yaitu proses menurunkan biaya dengan mengurangi biaya satuan serta mengorbankan mutu, keandalan dan penampilan dari hasil
produk yang dihasilkan.
3. A Requirement Done All Design, yaitu ketentuan yang harus ada pada setiap desain, akan tetapi lebih berorientasi pada biaya yang sesungguhnya dan
analisis fungsi.
4. Quality Control, yaitu kontrol kualitas dari suatu produk karena lebih dari sekedar meninjau ulang status keandalan sebuah desain.
Definisi lain dari VE adalah suatu cara pendekatan yang kreatif dan
terencana dengan tujuan untuk mengidentifikasi dan mengefisienkan biaya yang
tidak perlu. VE digunakan untuk mencari alternatif atau ide yang bertujuan untuk
menghasilkan biaya yang lebih rendah dari harga yang telah direncanakan
sebelumnya, dengan batasan fungsional tanpa mengurangi mutu pekerjaan
5
2.2.2 Waktu Mengaplikasikan VE (Value Engineering)
Metode VE dapat diaplikasikan pada setiap saat sepanjang waktu
berlangsungnya proyek itu, dari awal hingga selesainya pelaksanaan
pembangunan proyek tersebut. Waktu sangatlah penting, secara umum metode
VEharus dimulai sejak dini pada tahap konsep perenanaan, dan secara kontinyu
pada interval waktu sampai selesainya perencanaan dan pelaksanaan. 1. Tahap Perencanaan.
Metode VE harus diusahakan pada tahap konsep perencanaan, karena
pada saat perencanaan kita mempunyai flexibilitas yang maksimal untuk
melakukan perubahan-perubahan tanpa menimbulkan biaya untuk redesain.
Dengan berkembangnya proses perencanaan, biaya untuk mengadakan perubahan
perubahan akan bertambah, sampai akhirnya mencapai suatu titik dimana tidak
ada penghematan yang dapat dicapai.
Menurut Chandra (1988), telah membuktikan bahwa perencana
mempunyai pengaruh yang terbesar pada biaya dari suatu proyek. Pemilik proyek
mempunyai wewenang dalam menetapkan keperluan-keperluan dan kriteria,
sehingga mempunyai pengaruh yang cukup besar terhadap biaya proyek. Oleh
karena itu metode VE yang dilaksanakan pada tahap konsep perencanaan
mempunyai potensi yang besar untuk meningkatkan kwalitas dan menurunkan
biaya
2. Tahap Pelaksanaan
VEdapat diaplikasikan pada tahap pelaksanaan. Hal ini dapat terjadi dan
6
Apabila suatu item pekerjaan yang telah diteliti pada tahapan perencanaan VE
sebelumnya, memerlukan penelitian lebih lanjut sebelum diputuskan. Misalnya
suatu item pekerjaan telah diteliti oleh tim studi VE pada tahap pengembangan
perencanaan, yang mana memerlukan research atau bentuk nyata sebelum diputuskan walaupun nantinya akan terjadi kelambatan dengan proses
pelaksanaannya, hal itu dianggap wajar asalkan menguntungkanuntuk diteruskan
dengan memberikan potensi penghematan biaya dan peningkatan kwalitas yang
sangat besar.
2.3 Metode Penerapan VE (Value Engineering)
Metode penerapan adalah suatu proses sistematik yang mengikuti rencana
kerja (job plan). Analisis data dengan metode VE terdiri dari enam tahap yaitu tahap informasi, tahap analisi fungsi, tahap kreativitas, tahap evaluasi, tahap
pengembangan dan tahap penyajian/presentasi.
2.3.1 Tahap Informasi (Information Phase)
Berdasarkan rencana kerja (job plan) dalam VE, tahap pertama yang harus dilalui adalah mengumpulkan informasi sebanyak mungkin mengenai
desain perencanaan proyek mulai data umum hingga batasan desain yang
diinginkan dalam proyek tersebut. Kemudian dilanjutkan dengan
mengidentifikasi item pekerjaan dengan biaya tinggi. Data proyek diperlukan
untuk mendapatkan informasi dasar mengenai suatu proyek. Data proyek berisi
informasi umum proyek, fungsi gedung proyek, dan batasan desain proyek.
Informasi mengenai proyek diperoleh dengan meminta secara langsung pada
7
2.3.2 Tahap Analisis Fungsi (Function Analisis)
Setelah mengumpulkan informasi kemudian dilakukan analisis fungsi.
Tahap analisis fungsi merupakan tahap paling penting dalam VE karena analisis
fungsi ini membedakan VE dengan teknik penghematan biaya lainnya. Pada
tahap ini akan dilakukan analisis fungsi sehingga diperoleh biaya terendah untuk
melaksanakan fungsi utama, fungsi pendukung dan mengidentifikasi biaya-biaya
yang dapat dikurangi atau dihilangkan tanpa mempengaruhi mutu produk
(Lestari, 2011).
Dalam ASTM E-1699 (2010) aktivitas penting yang perlu dilakukan pada
fase analisis fungsi adalah :
1. Mengidentifikasi dan mendefinisikan fungsi-fungsi bangunan gedung dan
subsistemnya.
2. Mengidentifikasi dan mendefinisikan fungsi-fungsi dari masing-masing
elemen bangunan gedung.
3. Mengklasifikasikan fungsi-fungsi bangunan gedung.
4. Mengembangkan model fungsi bangunan gedung.
2.3.3 Tahap Kreatif (Creative Phase)
Dalam VE, berfikir kreatif adalah hal yang sangat penting untuk
mengembangkan ide, yaitu dengan memunculkan alternatif-alternatif dari elemen
yang masih memenuhi fungsi yang sama, kemudian disusun secara sistematis.
Menurut Hidayat dan Ardianto (2011) alternatif-alternatif tersebut dapat ditinjau
8
1. Bahan atau material
Pemunculan alternatif bahan dilakukan karena semakin banyaknya jenis
bahan bangunan yang diproduksi, yang mempunyai fungsi yang sama. Seiring
dengan berkembangnya kemajuan teknologi jenis bahan yang mempunyai fungsi
yang sama dapat dibuat atau dicetak dengan mutu dan kualitas yang hampir sama
juga. Hanya karena memiliki merk atau lisensi yang berbeda, maka harga bahan
tersebut menjadi berbeda, dengan demikian maka pemilihan alternatif bahan
dapat dilakukan dalam analisis VE, salah satunya dengan mencari bahan dengan
mutu, kualitas dan fungsi yang sama dengan rencana awal, tapi dengan harga
lebih rendah.
2. Metode pelaksanaan
Dalam melaksanakan suatu pekerjaan, setiap pekerjaan mempunyai cara
atau metode tersendiri. Pada zaman dahulu cara menyelesaikan suatu pekerjaan
hanya mengandalkan tenaga manusia dengan alat-alat sederhana, sehingga waktu
penyelesaian pekerjaan dapat membutuhkan waktu yang cukup lama. Seiring
dengan kemajuan teknologi, kini muncul alat-alat bantu yang lebih canggih
dalam menyelesaikan pekerjaan. Sebagai contoh, adanya alat-alat berat seperti
dozer, excavator, crane dan lain-lain yang dapat membantu dalam menyelesaikan pekerjaan konstruksi bangunan, sehingga pekerjaan dapat cepat selesai.
Dengan demikian dapat dilihat, bahwa suatu pekerjaan konsrtuksi bangunan yang
dikerjakan dengan tenaga manusia dan alat-alat sederhana akan membutuhkan
waktu yang lama dibandingkan dengan dikerjakan menggunakan alat-alat yang
9
pelaksanaan, karena semakin pendek waktu yang dibutuhkan dalam
menyelesaikan pekerjaan dan dengan peralatan yang optimal, maka semakin kecil
pula biaya yang dikeluarkan.
3. Waktu pelaksanaan
Setiap pekerjaan dalam suatu proyek pastinya sudah mempunyai jadwal
pelaksanaan dalam perencanaan time schedule. Untuk beberapa item pekerjaan yang memiliki bobot pekerjaan yang tetap, waktu pelaksanaan pekerjaan dapat
dikurangi. Banyak cara yang dilakukan untuk mewujudkan hal tersebut,
diantaranya dengan mengganti metode pelaksanaan, menambah jumlah tenaga
kerja dan lain-lain. Dengan demikian, alternatif pengurangan waktu pelaksanaan
dapat dijadikan pedoman karena akan berpengaruh pada perhitungan anggaran
biaya.
2.3.4 Tahap Evaluasi (Evaluation phase)
Tahap evaluasi bertujuan untuk mengurangi jumlah ide yang dihasilkan
selama tahap kreativitas menjadi satu ide yang paling berpotensi untuk
meningkatkan nilai proyek. Pada tahap ini akan dilakukan analisa perhitungan
dari alternatif yang diajukan, sehingga didapatkan hasil dari segi biaya dan waktu
untuk dapat memberikan acuan dalam menentukan rekomendasi pada tahapan
berikutnya. Tahap ini menjawab pertanyaan tentang ide kreatif apa yang bisa
dikembangkan untuk meningkatkan nilai proyek dan berapa biayanya (Berawi,
10
1. Rencana Anggaran Biaya
Menurut ilmu sipil (2015) Rencana anggaran biaya (RAB) adalah
perhitungan biaya bangunan berdasarkan gambar bangunan, dan spesifikasi
pekerjaan konstruksi yang akan dibangun. Dalam sebuah tahap perencanaan,
penentuan RAB sangatlah penting sebagai acuan dalam pelaksanaan proyek. Data
yang diperlukan untuk menghitung RAB adalah :
1. Gambar rencana bangunan
2. RKS (Rencana Kerja dan Syarat - syarat)
3. Volume masing-masing pekerjaan
4. Daftar harga bangunan dan upah pekerja saat pekerjaan dilaksanankan
5. Harga satuan pekerjaan dan Metode pelaksanaan kerja
2. Harga satuan pekerjaan
Harga satuan pekerjaan adalah jumlah harga bahan dan upah tenaga kerja
berdasarkan perhitungan analisis. Harga bahan didapat dari harga pasaran,
dikumpulkan dalam suatu daftar yang dinamakan daftar harga satuan bahan,
sedangkan upah tenaga kerja didapat di lokasi, dikumpulkan dan dicatat dalam
satu daftar yang bernama daftar harga satuan upah (Faizsecret, 2011).
Menurut Ibrahim ( 2015 ), analisa harga satuan suatu pekerjaan adalah
menghitung banyaknya tenaga kerja dan bahan yang diperlukan serta biaya yang
dibutuhkan untuk pekerjaan tersebut. Koefisien yang diperhitungkan terhadap
tiap jenis – jenis kebutuhan tersebut diperoleh dari hasil empiris berdasarkan data
yang diperoleh dari hasil survei yang dilakukan. Berdasarkan hasil empiris
11
2.3.5 Tahap Pengembangan (DevelopmentPhase)
Dalam tahap ini yang dilakukan adalah mempersiapkan rekomendasi yang
telah dilengkapi informasi dan perhitungannya secara tertulis dari alternatif yang
dipilih, dengan mempertimbangkan pelaksanaan secara teknis dan ekonomis.
Pada tahap ini ide-ide yang dipilih akan dikembangkan menjadi berbagai
alternatif perubahan sesuai fase pengembangan proyek. Masing-masing alternatif
ini akan ditentukan kelayakan. Ide alternatif yang tidak layak akan dihilangkan.
Setelah memperoleh alternatif, selanjutnya dihitung biayanya dan biaya siklus
hidup ( Life cycle cost ) bagi masing – masing alternatif terbaik. Alternatif terbaik itu perlu didukung sebanyak mungkin mengenai informasi teknis. Bentuk
dukungan informasi teknis dapat meliputi (Priyanto, 2010) :
1. Uraian tertulis tentang konsep asli dan alternatif yang diajukan.
2. Keuntungan dan kerugian alternatif desain.
3. Informasi biaya meliputi biaya awal dan biaya setelah fase analisis VE, yang
menanyakan perbedaan antara biaya rencana awal dan biaya alternatif secara
jelas.
Pada akhir fase ini akan dihasilkan berbagai alternatif yang didukung oleh
informasi teknik yang memadai. Berbagai alternatif ini akan dikomunikasikan
kepada perencana, pengguna/pemilik, atau kelompok atau individu lain yang
terlibat pada fase penyajian/persentasi.
2.3.6 Tahap Penyajian (RecommendationPhase)
Jika sebelumnya sudah ada desain awal, maka alternatif desain terpilih di
12
Usulan yang dipilih dapat disampaikan secara singkat, jelas, cepat dan tanpa
memojokkan salah satu pihak. Tahap penyajian ini nantinya digunakan untuk
menyakinkan manajemen, owner, dan stakeholder lain yang berperan dalam pengambilan keputusan.
2.4 Diagram Pareto
Diagram Pareto (Pareto Chart) adalah diagram yang dikembangkan oleh seorang ahli ekonomi Italia yang bernama Vilfredo Pareto pada abad XIX
(Nasution, 2004). Diagram Pareto digunakan untuk memperbandingkan berbagai
kategori kejadian yang disusun menurut ukurannya, dari yang paling besar di
sebelah kiri ke yang paling kecil di sebelah kanan. Susunan tersebut membantu
menentukan pentingnya atau prioritas kategori kejadian-kejadian atau
sebab-sebab kejadian yang dikaji atau untuk memngetahui masalah utama proses.
Kegunaan Diagram Pareto sebagai berikut :
1. Menunjukkan prioritas sebab-sebab kejadian atau persoalan yang perlu
ditangani
2. Membantu memusatkan perhatian pada persoalan utama yang harus ditangani
dalam upaya perbaikan.
3. Menunjukkan hasil upaya perbaikan. Setelah dilakukan tindakan koreksi
berdasar proritas, kita dapat mengadakan pengukuran ulang dan memuat
diagram Pareto baru. Apabila terdapat perubahan dalam diagram Pareto baru,
maka tindakan korektif ada efeknya.
4. Menyusun data menjadi informasi yang berguna, data yang besar dapat
13
Dalam melakukan job plan VE hal yang dilakukan adalah melakukan pengelompokkan dari biaya terbesar ke biaya terkecil, diagram pareto juga dapat
digunakan untuk membandingkan kondisi proses, misalnya ketidaksesuaian
proses sebelum dan sesudah diambil tindakan perbaikan terhadap proses.
Penyusunan diagram Pareto sangat sederhana, menurut Mitra (1993) dan
Bestfield (1998), proses penyusunan Diagram Pareto meliputi enam langkah,
yaitu :
1. Menentukan metode atau arti dari pengklasifikasian data, misalnya
berdasarkan masalah, penyebab, jenis ketidaksesuaian dan sebagainya.
2. Menentukan satuan yang digunakan untuk membuat urutan
karakteristik-karakteristik tersebut, misalnya rupiah, frekuensi, unit dan sebagainya.
3. Mengumpulkan data sesuai dengan interval waktu yang telah ditentukan.
4. Merangkum data dan membuat rangking kategori data tersebut dari yang
terbesar hingga yang terkecil.
2.5 Diagram F.A.S.T (Functional Analysis System Technique)
FAST diagram digunakan untuk pemodelan fungsi, dan perlu dilakukan
untuk menentukan area perbaikan atau area yang akan dianalisis, peningkatan
nilai yang dapat menciptakan inovasi karena proses ini dapat membentuk ide-ide
kreatif. Cara pembentukan diagram FAST adalah dengan mengajukan pertanyaan
“HOW-WHY”.
Technical FAST diagram adalah sebuah gambar tentang semua fungsi
14
antara semua fungsi, dan memperlihatkan dengan jelas apa yang dilakukan oleh
subsistem tersebut. Kegunaan Technical F.A.S.T diagram yaitu :
1. Memperlihatkan masalah dengan sederhana dan mendefinisikannya.
2. Membantu proses kreativitas dan munculnya ide-ide kreatif.
2.6 Biaya Siklus Hidup atau Life Cycle Cost ( LCC )
Pada fase ini masuk dalam fase pengembangan (Development Phase)
yaitu menelaah gagasan atau alternatif yang terpilih dan menyiapkan deskripsi,
gambar-gambar dan estimasi life cycle cost terkait yang mendukung rekomendasi yang diajukan sebagai proposal VE yang resmi.
Life cycle cost (LCC) merupakan seluruh biaya yang signifikan yang tercakup di dalam pemilikan dan penggunaan suatu benda, sistem atau jasa
sepanjang suatu waktu yang ditentukan. Perioda waktu yang digunakan adalah
masa guna efektif yang direncanakan untuk fasilitas yang bersangkutan. Analisis
LCC dilakukan untuk menentukan alternatif dengan biaya paling rendah. Di
dalam VE seluruh gagasan dapat dibandingkan atas dasar LCC bila seluruh
alternatif di definisikan untuk menghasilkan fungsi dasar atau sekumpulan fungsi
yang sama. Selain fungsi yang sebanding, analisis ekonomi mensyaratkan bahwa
altenatif-alternatif dipertimbangkan atas dasar kesamaan kerangka waktu,
kuantitas, tingkat kualitas, tingkat pelayanan, kondisi ekonomi, kondisi pasar, dan
kondisi operasi.
15
a. Biaya Awal (Initial Costs):
Biaya bangunan / produk (Item Cost): merupakan biaya untuk memproduksi atau membangun produk / bangunan yang bersangkutan.
Biaya pengembangan (Development Cost): merupakan biaya-biaya yang terkait dengan desain, pengujian, prototype, dan model.
Biaya implementasi (Implementation Cost): merupakan biaya yang diantisipasi ada setelah gagasan disetujui, seperti: desain ulang, inspeksi,
pengujian, administrasi kontrak, pelatihan, dan dokumentasi.
Biaya Lain-lain (Miscellaneous Cost): merupakan biaya yang tergantung dari produk/bangunan yang bersangkutan, termasuk biaya peralatan yang
diadakan oleh pemilik, pendanaan, lisensi dan biaya jasa (fee), dan pengeluaran sesaat lainnya.
b. Biaya Tahunan (Annual Recurring Costs):
Biaya Operasi (Operation Cost): meliputi pengeluaran tahunan yang diperkirakan yang berhubungan dengan produk/bangunan tersebut seperti
untuk utilitas, bahan bakar, perawatan, asuransi, pajak, biaya jasa (fee) lainnya, dan buruh.
Biaya Pemeliharaan (Maintenance Cost): meliputi pengeluaran tahunan untuk perawatan dan pemeliharaan preventif terjadwal untuk suatu
produk/bangunan agar tetap berada dalam kondisi dapat dioperasikan.
16
produk/bangunan dan juga biaya pendukung tahunan untuk management overhead.
c. Biaya Tidak Berulang (Nonrecurring Cost):
Biaya Perbaikan dan Penggantian (Repair and Replacement Cost): merupakan biaya yang diperkirakan atas dasar kerusakan dan penggantian
yang diprediksi dari komponen-komponen sistem utama, biaya-biaya
perubahan yang diprediksi untuk kategori-kategori ruang yang
berhubungan dengan frekuensi perpindahan, perbaikan modal yang
diprediksi perlu untuk pemenuhan standar sistem pada suatu waktu
tertentu. Biaya yang diperkirakan tersebut adalah untuk suatu tahun
tertentu di masa yang akan datang.
Nilai Sisa (Salvage): Nilai sisa (salvage value) sering disebut sebagai
residual value. Nilai sisa merupakan nilai pasar atau nilai guna yang tersisa dari suatu produk/bangunan pada akhir masa layan yang dipilih
