Amortisasi Utang &
Dana Pelunasan
Amortisasi Utang
Seorang eksekutif muda pada tanggal 1 April
2001 memutuskan untuk membeli sebuah
rumah seharga Rp400.000.000 dengan
membayar uang muka Rp100.000.000 dan
sisanya dengan Kredit Pemilikan Rumah
(KPR) sebuah bank dengan harga 18% p.a.
dan angsuran sebesar Rp7.618.028,23
Cont…
Kita diminta untuk mencari Nilai Sekarang
atau Saldo KPR ?
Kita perlu memahami amortisasi utang bahwa
hanya sebagian dari angsuran utang
merupakan pelunasan pokok atau amortisasi
utang, dan sisanya adalah untuk pembayaran
bunga.
Berapa tepatnya untuk amortisasi utang dan
Contoh Skedul Amortisasi
Periode Besar
Rumus dan Notasi
A
i
i
PV
n
)
1
(
1
Diketahui :
Penyelesaian Soal
Melanjutkan contoh soal tadi, tanpa membuat
tabel, hitunglah :
a) Besar pembayaran bunga selama tahun pertama
b) Besar pelunasan pokok (amortisasi utang) selama
tahun kedua
c) Besar angsuran per bulan untuk 24 bulan terakhir,
jika tingkat bunga pinjaman dinaikkan menjadi
Penyelesaian Soal
a) Saldo KPR akhir tahun pertama
23
PV = Rp259.337.134,63
Amortisasi utang selama tahun pertama :
Total Pembayaran Tahun Pertama :
12 X Rp7.618.028,23 = 91.416.338,76
Besar pembayaran bunga = Total Pembayaran – Amortisasi Utang
= Rp 91.416.338,76 – Rp 40.662.865,37
b) Saldo KPR akhir tahun kedua
PV = Rp 210.719.873,89
Amortisasi utang selama tahun kedua adalah :
= Saldo KPR akhir tahun pertama – Saldo KPR akhir tahun kedua
= Rp 259.337.134,63 – Rp 210.719.873,89
c) Saldo KPR setelah 36 kali pembayaran :
PV = Rp 152.592.193,50
Utang sebesar ini jika tingkat bunga dinaikkan menjadi 21% p.a atau 1,75% per bulan dan dilunasi dalam 24 angsuran bulanan maka besar anggsurannya :
A = Rp7.841.049,20
Pembiayaan Kembali Pinjaman
Perjanjian kredit dapat berupa tingkat bunga tetap (fixed) dan tingkat bunga mengambang (floating atau variabel).
Tingkat bunga mengambang dimungkinkan terjadi perubahan tingkat bunga, sehingga mempengaruhi skedul amortisasi dan besarnya angsuran pada suatu waktu tertentu.
Oleh karena itu, dimungkinkan terjadi perubahan akibat perubahan tingkat bunga dimana dilakukan permohonan peminjaman baru karena adanya tingkat bunga yang lebih rendah. Hal ini disebut pembiyaan kembali sebuah pinjaman dengan pinjaman lain (refinancing a loan).
Contoh Aplikasi
Tuan Bento meminjam Rp400.000.000 dari Bank Abu Nawas
untuk membeli sebuah rumah. Pinjaman itu akan dilunasi
dengan angsuran selama 15 tahun dengan bunga tetap 21%
p.a. Setelah melakukan pembayaran tepat 2 tahun, Tuan Bento
melihat tingkat bunga pinjaman dipasar telah turun menjadi
15% p.a. sehingga dia berminat untuk melunasi pinjamannya
yang berbunga 21% p.a. dengan pinjaman baru berbunga 15%
p.a. namun Bank Abu Nawas hanya menyetujui pelunansan
lebih cepat jika Tuan Bento bersedia membayar denda
Jawaban :
Pertama kita akan menghitung besar pinjaman
yang harus diperoleh Tuan Bento yaitu Saldo
pinjaman setelah 24 kali angsuran ditambah 18
kali angsuran bulanan.
Besar angsuran bulanan :
Cont…
Denda Pelunasan Cepat :
18 X Rp 7.322.449,08 = Rp 131.804.083,44
Saldo pinjaman setelah 24 kali angsuran :
Besar pinjaman yang harus diperoleh untuk pelunansan :
Cont…
Selanjutnya dengan bunga 15% p.a kita menghitung angsuran
bulanan selama 13 tahun (15 tahun – 2 tahun), jika pinjaman baru ini
jadi dilakukan :
Pada akhirnya kita membandingkan angsuran bulanan dari pinjaman
baru (
refinancing
) dengan pinjaman lama (
tanpa refinancing
) dan kita
memilih yang terendah atau yang lebih ringan
Jadi Tuan Bento sebaiknya tidak melakukan pinjaman baru karena Rp
7.322.449,08 < Rp 7.626.910,33
Dana Pelunasan
Ketika sejumlah uang tertentu yang cukup besar diperlukan di
masa mendatang, maka kemudian dilakukan pengumpulan
dana secara terencana melalui tabungan secara periodik dalam
jumlah yang sama. Pengumpulan dana seperti ini disebut
Dana
Pelunasan (
sinking fund
).
Dana pelunasan digunakan misalnya untuk membayar utang
Contoh Aplikasi
PT. Procantra mengelola sebuah gedung apartemen dengan
150 kamar. Manajemen perusahaan memperkirakan
Metode Dana Pelunasan Untuk
Pelunasan Utang
Jumlah pembayaran tahunan
adalah
jumlah untuk
dana pelunasan
ditambah
jumlah untuk pembayaran
bunga.
Perbedaan antara
jumlah dana pelunasan
dengan
nilai pokok utang
pada suatu waktu tertentu disebut
Contoh Aplikasi
Sebuah pinjaman sebesar Rp 500.000.000 akan jatuh tempo
4 tahun lagi dan harus dibayarkan dengan metode dana
pelunasan. Jika pinjaman itu berbunga sederhana sebesar
9% p.a. dibayarkan setiap 6 bulan dan pembayaran dana
pelunasan dapat memperoleh bunga 8% p.a. dihitung
triwulan, hitunglah :
a) Jumlah pembayaran tahunan
Jawaban :
a)
Jumlah pembayaran tahunan
Anuitas untuk dana pelunasan
Jumlah untuk dana pelunasan dalam 1 tahun
= 4 x Rp 26.825.062,94 = Rp 107.300.251,8
Jumlah untuk pembayaran bunga dalam 1 tahun
Cont…
Jadi jumlah pembayaran tahunan yaitu :
Cont…
b) Jumlah dana pelunasan setelah 2 tahun :
c) Nilai buku pinjaman setelah 2 tahun :
= Nilai pokok utang – Jumlah dana pelunasan
= Rp 500.000.000 – Rp 230.238.685
= Rp 269.761.315
Perbandingan Metode Amortisasi
dan Dana Pelunasan
Kita perlu membandingkan antara 2 (dua) metode, yaitu :
Metode Amortisasi dan Metode Dana Pelunasan untuk memilih
metode yang memberikan pengeluaran periodik terendah.
Metode Amortisasi pengeluaran periodik sama dengan besarnya
pembayaran angsuran per periode.
Metode Dana Pelunasan (sinking fund) pengeluaran periodik
Contoh Aplikasi
Sebuah perusahaan yang sedang berkembang merencanakan untuk
meminjam sebesar Rp 1.000.000.000 selama 5 tahun dari Bank.
Bank Aman bersedia memberikan pinjaman dengan bunga 21% p.a
dengan angsuran setiap 6 bulan. Bank lain yaitu Bank Bonafide
bersedia memberikan pinjaman dengan bunga 19% p.a dibayarkan
setiap 6 bulan, tetapi dengan syarat perusahaan itu melakukan
setoran untuk
sinking fund
dalam Bank itu dengan bunga 14% p.a.
diperhitungkan setiap 6 bulan.
a) Tentukan alternatif mana yang sebaiknya dipilih ?
Jawaban :
a) Menetukan alternatif mana yang dipilih, yaitu :
Jika alternatif
pertama
yang digunakan besar angsuran
per 6 bulan adalah :
Jawaban :
Jika alternatif kedua yang digunakan besar pembayaran bunga dan angsuran dana pelunasan setiap 6 bulan adalah :
- Pembayaran Bunga :
= 6/12 x 19% x Rp 1.000.000.000 = Rp 95.000.000
- Angsuran Dana Pelunasan :
- Total Pembayaran untuk alternatif kedua : = Rp 95.000.000 + Rp 72.377.502,7
= Rp 167.377.502,7
Maka pinjaman yang dipilih yaitu alternatif pertama dari Bank Aman karena lebih murah
