BAB I
PENDAHULUAN
A. Latar Belakang
Pembangunan rumah susun merupakan salah satu alternatif pemecahan
masalah kebutuhan perumahan dan pemukiman terutama di daerah perkotaan yang
jumlah penduduknya terus meningkat, karena pembangnan rumah susun dapat
mengurangi penggunaan tanah, membuat ruang-ruang terbuka kota yang lebih luas
dan dapat digunakan sebagai salah satu cara untuk peremajaan kota bagi daerah yang
kumuh. Menurut AP Parlindungan, pembangunan Rumah Susun, terutama di wilayah
perkotaan merupakan suatu keharusan, sebagai akibat terbatasnya tanah untuk
perumahan tersebut dan permintaan akan papan yang semakin tinggi.1
Perumahan dengan sistem lebih dari satu lantai diartikan sebagai perumahan
yang dibagi atas bagian-bagian yang dimiliki bersama dan satuan-satuan yang
masing-masing dimiliki secara terpisah untuk dihuni, dengan memperhatikan faktor
sosial budaya yang hidup di masyarakat. Perumahan dengan sistem lebih dari satu
lantai yang dikenal dengan rumah susun yang dibangun untuk mengantisipasi
kebutuhan akan perumahan, terutama bagi golongan masyarakat menengah kebawah
dan mereka yang berpenghasilan rendah.2
1 AP. Parlindungan, Komentar Atas Undang-Undang Perumahan dan Pemukiman dan
Undang-Undang Rumah Susun,Mandar Maju Bandung, 2001, hal. 91 2
Pemerintahan menganggap perlu untuk mengembangkan konsep
pembangunan perumahan yang dapat dihuni bersama di dalam suatu gedung
bertingkat, dimana satuan-satuannya dapat dimiliki secara terpisah yang dibangun
baik sevara horizontal maupun secara vertikal. Pmbangunan perumahan yang
demikian itu sesuai dengan kebutuhan masyaratakat kita dewasa ini terutamat
masyarakat perkotaan dengan mempergunakan sistem condominium. Dalam
perkembangannya saat ini disamping sebgai akibat dari semakin padatnya penduduk
dan pesatnya perdanganan dimana tanah-tanah dipusat-pusat kota sudah semakin
terbatas, bagi golongan ekonomi yang lebih tinggi yang memerlukan fasilitas yang
lebih baik, komunikasi yang cepat dan lancar, pembangunan rumah susun semakin
diminati. Pembangunan rumah susun untuk golongan ekonomi lemah berbeda dengan
untuk golongan ekonomi tinggi yang di sebut flat, apartemen dan condominium
dengan sifat mewah dan mempunyai fasilitas yang lengkap dan sifat-sifat khusus.3 Condominium menurut arti kata berasal dari bahasa Latin yang terdiri dari
dua kata, yaitu : ‘con’ yang berarti bersama-sama dan ‘dominium’ yang berarti
pemilikan. Dalam perkembangan selanjutnya, condominium mempunyai ati sebagai
suatu pemilikan bangunan terdiri dari bagian-bagian yang masing-masing merupakan
suatu kesatuan yang dapat digunakan dan dihuni secara terpisah, serta dimiliki secara
individual berikut bagian-bagian lain dari bangunan itu dan tanah di atas mana
bangunan itu berdiri yang karena fungsinya digunakan bersama, dimiliki secara
bersama-sama oleh pemilik bagian yang dimiliki secara individual tersebut di atas.4 Adapun konsep pembangunan rumah susun ini lahir untuk menjawab
keterbatasan tanah yang tersedia, dengan mempertimbangkan efesiensi dan efektivitas
penggunaan tanah, mengingat kurang memungkinkan untuk membangun perumahan
secara mendatar/horizontal. Hal tersebut di atas mendorong pemerintah untuk
membuat Undang dan Peraturan tentang Rumah Susun yaitu
Undang-Undang Nomor 16 Tahun 1985 (yang telah diubah dengan Undang-Undang-Undang-Undang Nomor
11 Tahun 2011)jo.Peraturan Pemerintah Nomor 4 Tahun 1988.
Melalui Undang-Undang Nomor 16 Tahun 1985 yang mulai berlaku pada
tanggal 31 Desember 1985 sebagaimana telah diubah dengan Undang-Undang Nomor
20 Tahun 2011 tentang Rumah Susun (Undang-Undang Rumah Susun), telah
digariskan ketentuan dan kebijakan mengenai hal ihwal rumah susun di Indonesia.
Melalui Peraturan Pemerintah Nomor 4 Tahun 1988 telah dilakukan tindak lanjut
mengenai pokok-pokok pikiran yang terdapat dalam Undang-Undang Rumah Susun
tersebut.
Menurut Pasal 7 Peraturan Pemerinta Nomor 4 Tahun 1988 tentang Rumah
Susun, Rumah Susun yang digunakan untuk hunian atau bukan hunian secara mandiri
atau secara terpadu sebagai kesatuan sebagaimana dimaksud dalam Pasal 5 yaitu
4
Pengaturan dan Pembinaan Rumah Susun meliputi ketentuan-ketentuan mengenai
persyaratan teknis dan administratif pembangunan Rumah Susun, ijin layak huni,
pemilikan Rumah Susun, penghunian, pengelolaan, dan tata cara pengawasannya.
Jelaslah bahwa pada saat Undang-Undang Rumah Susun tersebut sedang dalam
proses pembentukannya, tidak ada pemikiran lain pada lembaga legislatif, selain
memperuntukkan Undang-Undang Rumah Susun bagi tempat hunian. Mungkin pada
saat itu kurang terpikir pemanfaatan Rumah Susun bagi keperluan lain selain bagi
tempat tinggal.
Lain darpada itu, hal yang demikian juga lebih membuktukan pada
masyarakat, bahwa para pembentuk Undang-Undang Rumah Susun telah konsekuen
menyiapkan Undang-Undang Rumah Susun demi menjamin dan mengusahakan agar
rakyat pada umumnya dapat memiliki tempat tinggal, artinya prinsip demi
kemakmuran rakyat memang benra-benar ditonjolkan Konsep usaha pemerataan
pemenuhan kebutuhan pokok akan perumahan dengan peningkatan usaha-usaha
penyedian perumahan layak, dengan harga yang dapat dijangkau oleh daya beli
rakyat terutama golongan masyarakat yang mempunyai penghasilan rendah menjadi
bergeser karena ternyata pembangunan rumah susun yang kemudian berkembang
adalah bukan untuk golongan masyarakat yang berpenghasilan rendah akan tetapi
lebih banyak dibangun adalah rumah susun mewah untuk golongan masyarakat
berpenghasilan ekonomi menengah ke atas.
Bahkan akhir-akhir ini juga banyak pengambang yang membangun Rumah
oleh masyarakat dan lebih praktis, dimana lantai 1 (satu) sampai dengan 5 (lima)
untuk hunian atau kios-kios (komersial) sedangkan lantai selanjutnya digunakan
untuk pemilik atau yang disebut Apartemen atau untuk hotel, dan harga jual (nilai
komersial) pada rumah susun campuran di tentukan oleh :5
1. Untuk hunian harga jual lebih mahal jika dibandingkan dengan hunian.
2. Harga jual juga ditentukan oleh letak lantai;
a. Untuk pemilik, semakin tinggi letak lantainya, semakin mahal (tinggi)
harga jualnya atau nilai komersialnya,
b. Untuk hunian, semakin rendah lantainya, semakin mahal (tinggi) harga
jualnya atau nilai komersialnya.
Para pemilik dalam suatu lingkungan Rumah Susun baik untuk pemilik
maupun hunian wajib membentuk Perhimpunan Penghuni untuk mengatur dan
mengurus kepentingan bersama yang bersangkutan sebagai pemilikan, penghunian
dan pengelolaannya.
Disamping adanya pembangunan rumah susun yang sejak awalnya sudah
ditetapkan peruntukkannya untuk hunian, pemilik atau campuran, terjadilah krisis
ekonomi yang menyebabkan minat konsumen menurun yang memaksa pengembang
untuk merubah sistem satuan rumah susun menjadi sistem sewa sehingga
diperuntukkan dan penggunaan yang semula adalah rumah susun menjadi “service
apartment” atau bahkan menjadi hotel. Sebaliknya banyak terdapat pula bangunan
5
bertingkat dengan sistem sewa yang ingin merubah sistem satuan rumah susun. Pada
perubahan rumah susun menjadi service apartment atau hotel, apabila hal tersebut
dilakukan hanya pada satu bangunan rumah susun meliputi satu lingkungan rumah
susun, maka akan terdapat ketimpangan pada pembentukan Perhimpunan Pemilik dan
Penghuni Satuan Rumah Susun (PPPSRS), karena bangunan yang disewakan seluruh
Nilai Perbandingan Proporsional (NPP) dimiliki pengembang mempunyai suara
mayoritas dalam menentukan kehidupan bersama dalam rumah susun.6
Adanya perkembangan bentuk dan penggunaan rumah susun tersebut,
menimbulkan adanya konsekwensi-konsekwensi dalam kelanjutan hidup bersama
dalam rumah susun tersebut dan terjadilah pelanggaran persyaratan administrastif dari
ketentuan-ketentuan rumah susun. Lebih lanjut mengenai perkembangan bentuk dan
penggunaan Satuan Rumah Susun (SRS), khususnya yang akan di angkat oleh
peneliti, adalah mengenaiCondominium Hotel (Condotel)yang dibangun oleh sebuah
developer (pengembang) dengan proses pembebasan tanah, dan dipindahtangankan
memalui transaksi jual beli kepada konsumen, baik sebelum bangunan tersebut siap
untuk digunakan atau dioperasikan, maupun setelah bangunan itu selesai dibangun
dan siap untuk digunakan.
Ada beberapa konsep dan ataupun program yang dibuat sedemikian rupa oleh
pihakdeveloper (pengembang) guna memasarkan rumah susun (condominium) yang
dibangunnya maupun untuk peningkatan penghasilan bagi para investornya, antara
6
lain dengan mengoperasikan rumah susun (apartemen) -nya sebagai kondominium
hotel, service apartment, maupun dibentuknya suatu divisi leasing (lembaga
penyewaan, dalam hal ini unit satuan rumah susun dimaksud).
Apabila rumah susun yang dibangun oleh pengembang bertujuann untuk
masyarakat dengan golongan penghasilan rendah, pengembang menjalankan
tujuannya untuk membidik peminat dengan strategi harga dan lokasi yang
menggiurkan, maka bagaimanakah dengan kiat pengembang rumah susun kelas atas
dan mewah dalam menjual produknya. Condotel atau condominiumyang
dioperasikan sebagai hotel adalah salah satu jawabannya. Sama seperti konsep
apartment service, unit condotel, ini biasanya dijual strata titlekepada pembeli
individual, kemudian langsung diserahkan ke operator untuk dioperasikan sebagai
hotel.
Kelebihan condotel adalah adanya jaminan kualitas hidup yang lebih baik.
Oleh karena itu, saat ini banyak pengembang yang menawakan jenis condominium
yang di operasika sebagai hotel, atau disebut sebagai condotel. Condominiumini
dikelola oleh pihak ketiga (operator), milai dari desain interior kondominium hingga
operasionalnya. Tujuannya untuk memenuhi kualifikasi yang telah ditentukan oleh
Operator dan berlaku di seluruh dunia.
Condotel dioperasikan sebagai hotel, maka tamu diberi kebebasan untuk
menginap ataupun menetap selama beberapa malam ataupun beberapa jam saja. Akan
tetapi bila dibandingkan dengan hotel, condotel memiliki kelebihan tersendiri.
dapat menikmati suasana hunian apartemen yang biasanya di lengkapi dengan dapur
dan living room. Fasilitas dan flexibilitasnya itulah yang mebuat pasar condotel
menjadi meluas, karena dianggap telah menjangkau semua orang, tergantung dari
tingkat kemampuan masing-masing. Karena apabila dilihat dari sisi investor,condotel
merupakan peluang investasi yang menarik, dan dari sisi penghuni (penyewa) akan
menjadi hunian strategis, aman, nyaman dengan kualitas tinggi.
Condotel memiliki fasilitas lengkap, mulai dari pantry, dining room, hingga
living room. Maka, ekspatriat, pebisnis, ataupun kalangan professional yang biasa
tinggal di hotel sebagai long staying guest adalah layak dianggap sebagai
orang-orang yang berpotensial.
Condotel merupakan salah satu bentuk investasi yang sangat baru dan juga
dikatakan oleh sebagian masyarakat selaku investor ataupun pengembangannya
memilikioppurtunity (peluang untuk berbisnis ataupun berinvestasi di dalam bidang
properti) yang bagus. Investasi dalam bentuk condotel ini walaupun dapat
dikategorikan tergolong sebagai sesuatu yang baru, tapi nampaknya diminati oleh
masyarakat.
Karakteristik condotel sangat khas, dan biasanya banyak dikembangkan di
kawasan pusat bisnis seperti Jakarta, Medan, Surabaya atau di daerah tujuan wisata,
seperti Bandung dan juga Bali. Lokasi-lokasi yang strategis di pusat bisnis, rekreasi,
dan pusat menjadikan masyarakat memerlukan hunian-hunian yang short term
(jangka pendek) dengan perputaran yang tinggi. Pusat bisns sepertiCentral Business
ataupun masyarakat ekerja hanya dapat menghabiskan waktunya untuk tinggal satu
hari, ataupun satu minggu dan diwajibkan untuk bekerja dan melakukan kembali
aktivitasnya, hal inilah yang memicu para pengembang untuk menyiapkancondotel.
Demi menarik minat pembelinya untuk menanamkan modalnya di condotel,
seringkali pengembang atau manajemen condotel menawarkan janji-janji yang
menarik perhatian konsumen untuk membelinya. Diantaranya adalah –ental
guarantee atau garansi sewa, maupun fasilitas menginap gratis kepada investor
condotel. Standar rata-rata garansi sewa condotel berada di perkiraan antara 9%
(sembilan persen) per tahun atau 10% (sepuluh persen) per tahun. Sementara untuk
hak menginap gratis selama setahun rata-rata diberikan selama 21 (duapuluhsatu)
sampai dengan 30 (tigapuluh) hari.
Suatu produk untuk sampai kepada konsumen tidak terjadi secara langsung
tetapi melalui jalur pemasaran yatu produsen dan atau media perantara, maka akibat
dari proses industrialisasi dalam membangun condotel timbul permasalahan hukum
sehubungan dengan adanya spesifikasi bangunan yang cacat ataupun tidak sesuai
dengan apa yang diperjanjikan yang merugikan pihak konsumen, baik dalam arti
finansial, maupun non finansial, contoh nyata yang terjadi dalam praktek adanya
wanprestasi dari pengembang, yaitu serah terima dan spesifikasi bangunan yang
dilakukan tidak sesuai dengan iklanataupun apa yang dijanjikan, ataupun terdapat
adanya wanprestasi dari pihak pengelola yang merugikan pihak konsumen, baik itu
Mengenai hal terserbut harus diambil suatu kejelasan siapa yang bertanggung
jawab untuk perlindungan para konsumen yang telah terikat suatu perjanjian dalam
transaksi jual beli. Tidak sedikit konsumen di Indonesia yang kurang mengerti
hukum, oleh karena itu apabila ada konsumen yang dirugikan belum ada keberanian
dari para konsumen untuk mengambil langkah lebih lanjut. Hal inilah yang
mengakibatkan para pengembang yang curang dan tidak bertanggung jawab merasa
di untungkan.
Suatu perkembangan bar dalam masyarakat dewasa ini, khususnya di
negara-negara maju adalah makin meningkatnya perhatian terhadap masalah perlindungan
konsumen. Apabila dimasa lalu pihak pengembang yang dipandang sangat berjasa
bagi perkembangan perekonomian suatu negara dan mendapat perhatian lebih besar,
maka dewasa ini perlindungan terhadap konsumen lebih mendapat perhatian sesuai
makin meningkatnya perlindungan terhadap hak-hak asasi manusia (HAM). Praktek
monopoli dan tidak adanya perlindungan konsumen telah meletakkan posisi
konsumen dalam tingkat yang terendah dalam menghadapi para pengembang.
Oleh karenanya pihak konsumen yang dipandang lebih lemah hukum perlu
mendapatkan perlindungan lebih besar dibandingkan masa-masa yang lalu.
Sehubungan dengan itu di berbagai negara khususnya di negara-negara maju dan di
dunia internasional telah dilakukan pembaharuan-pembaharuan hukum yang
berkaitan dengan tanggungjawab pengembang, terutama dalam rangka
akibat bangunan condotel yang diperjual belikan sebagai suatu pertimbangan untuk
melakukan investasi dalam bidang properti.
Berdasarkan uraian-uraian tersebut di atas, perlu suatu penelitian lebih lanjut
mengenai kekuatan hukum atas sertipikat satuan rumah susun non hunian pasca
terbitnya Undang-Undang No. 20 Tahun 2011 yang akan dituangkan ke dalam judul
tesis “Analisis Yuridis Kekuatan Hukum Atas Sertipikat Satuan Rumah Susun
Hunian Atau Campuran Pasca Terbitnya Undang-Undang No. 20 Tahun 2011 (Studi
di Kota Medan)”.
B. Rumusan Masalah
Adapun permasalahan pokok yang akan diteliti lebih lanjut dalam tesis ini
adalah:
1. Bagaimana peraturan yang mengatur status kepemilikan sertipikat hak atas
tanah satuan rumah susun hunian atau campuran dalam Undang-Undang No.
20 Tahun 2011 tentang Rumah susun ?
2. Apakah permasalahan yang timbul dalam penghunian dan perpanjangan
rumah susun ?
3. Bagaimana tanggung jawab para pemilik satuan rumah susun dengan sistem
strata title dalam pemeliharaan hak atas tanah dan bangunan serta fasilitas
rumah susun ?
C. Tujuan Penilitian
Berdasarkan permasalahan yang telah ditemukan di atas maka tujuan yang
1. Untuk mengetahui ketentuan peraturan yang mengatur status kepemilikan
sertipikat hak atas tanah satuan rumah susun hunian atau campuran dalam
Undang-Undang No. 20 Tahun 2011 tentang Rumah susun.
2. Untuk mengetahui permasalahan yang timbul dalam penghunian dan
perpanjangan rumah susun.
3. Untuk mengetahui tanggung jawab para pemilik satuan rumah susun dengan
sistem strata title dalam pemeliharaan hak atas tanah dan bangunan serta
fasilitas rumah susun.
D. Manfaat Penelitian
Tujuan penelitian dan manfaat penelitian merupakan satu rangkaian yang
hendak dicapai bersama, dengan demikian dari penelitian ini di harapkan dapat
memberikan manfaat sebagai berikut:
1. Secara akademis-teoritis, penelitian ini dapat dijadikan masukkan bagi ilmu
pengetahuan, khususnya mengenai kekuatan hukum atas sertipikat satuan
rumah susun hunian atau campuran pasca terbitnya Undang-Undang No. 20
Tahun 2011.
2. Secara sosial-praktis, adalah memberikan sumbangan pemikiran terhadap
mahasiswa-mahasiswa atau praktisi-praktisi hukum dalam mengetahui tentang
kekuatan hukum atas sertipikat satuan rumah hunian atau campuran pasca
E. Keaslian Penelitian
Berdasarkan informasi yang ada dan sepanjang penelusuran kepustakaan yang
ada di lingkungan Universitas Sumatera Utara, khususnya di lingkungan Magister
Kenotarian Universitas Sumatera Utara Medan, belum ada penelitian sebelumnya
yang berjudul tesis “Analisis Yuridis Kekuatan Hukum Atas Sertipikat Satuan
Rumah Susun Hunian Atau Campuran Pasca Terbitnya Undang-Undang No. 20
Tahun 2011 (Studi di Kota Medan)”. Akan tetapi ada beberapa penelitian yang
menyangkut masyarakat adat Melayu antar lain penelitian yang di lakukan oleh:
1. Saudari Muchairani (NIM. 087011041), Mahasiswi Magister Kenotarian
Universitas Sumatera Utara, dengan judul penelitian “Analisis Yuridis
Kepemilikan Hak Atas Tanah Pada Satuan Rumah Susun”, dengan rumusan
masalah :
a. Bagaimanakah status kepemilikan hak atas tanah pada satuan rumah
susun ?
b. Apakah kepemilikan hak atas tanah pada satuan rumah susun sesuai
dengan asas pemisahan horizontal yang dianut oleh UUPA ?
c. Bagaimana prosedur hukum perjanjian jual beli atas satuan rumah susun ?
2. Saudara Fandy Japto (NIM. 107011048), Mahasiswa Magister Kenotarian
Universitas Sumatera Utara, dengan judul penelitian “Tinjauan Yuridis
Pembanguna Rumah Susun Yang Dibangun Dengan Pemanfaatan Barang
Milik Negara Berupa Tanah Berdasarkan Undang-Undang Nomor 20 Tahun
a. Bagaimana pengaturan pemanfaatan barang milik negara dalam pembangunan
rumah susun di atas tanah Negara?
b. Bagaimana perbedaan perlakuan hukum atas rumah susun yang dibangun di
atas Tanah Negara dengan pembangunan rumah susun di atas tanah hak?
c. Bagaimana peran pemerintah dalam pennyelenggaraan pembangunan rumah
susun saat ini?
Permasalahan-permasalahan yang dibahas dalam penelitian-penelitian tersebut
berbeda dengan permasalahan yang akan dibahas dalam penelitian ini. Dengan
demikian penelitian ini adalah asli baik dari segi substansi maupun dari
permasalahan, sehingga penelitian ini dapat dipertanggungjawabkan secara ilmiah.
F. Kerangka Teori dan Konsepsi
1. Kerangka teori
Dalam setiap penelitian harus disertai dengan pemikiran-pemikiran teoritis,
teori adalah untuk menerangkan dan menjelaskan gejala spesifik untuk proses tertentu
terjadi.7
Kerangka teori merupakan landasan dari teori atau dukungan teori dalam
membangun atau memperkuat kebenaran dari permasalahan yang dianalisis.
Kerangka teori dimaksud adalah kerangka pemikiran atau butir-butir pendapat, teori,
tesis, sebagai pegangan baik disetujui.8
7 Soerjono Soekanto, Pengantar Penelitian Hukum, Universitas Indonesia Press, Jakarta, 1986, hal. 122
Bagi suatu penelitian, teori dan kerangka teori mempunyai kegunaan.
Kegunaan tersebut paling sedikit mencakup hal-hal sebagai berikut:9 a. Teori tersebut berguna untuk lebih mempertajam fakta;
b. Teori sangat berhuna di dalam klasifikasi fakta;
c. Teori merupakan ikhitiar dari hal-hal yang diuji kebenarannya.
Teori menguraikan jalan pikiran menurut kerangka yang logis artinya
mendudukkan masalah penelitian yang telah di rumuskan didalam kerangka teoritis
yang relevan, yang mampu menerangkan masalah tersebut. Perkembangan ilmu
hukum tidak terlepas dari teori hukum sebagai landasannya dan tugas teori hukum
adalah untuk menjelaskan niali-nilai hukum dan postulat-postulatnya hingga
dasar-dasar filsafatnya yang paling dalam.10
Adapun kerangka teori yang digunakan sebagai pisau analisis dalam
penelitian ini adalah teori positivme sebagaimana dikemukakan oleh Jhon Austin.
Aliran hukum positif yang dianalitis dari Jhon Austin, mengartikan:11
“Hukum itu sebagai a command of the lawgiver (perintah dari pembentuk undang-undang atau penguasa), yaitu suatu perintah mereka yang memegang kekuasan tertinggi atau yang memegang kedauatan, hukum dianggap sebagai suatu sistem yang logis, tetap dan bersifat tertutup (closed logcal system). Hukum secara tegas dpisahkan dari moral dan keadilan tidak didasarkan pada penilaian baik-buruk”.
Hukum pada hakikatnya adalah sesuatu yang abstrak, tetapi dalam
manifestasinya bisa berwujud konkrit. Suatu ketentuan hukum baru dapat dinilai baik
9Soerjono Soekanto,Pengantar Penelitian Hukum,UI Press, Jakarta, 1986, hal. 121 10W. Friedman, Teori dan Filsafat Umum, Raja Grafindo, Jakart, hal. 2
jika akibat-akibat yang dihasilkan dari penerapannya adalah kebaikan, kebahagiaan
yang sebesar-besarnya dan kekurangannya penderitaan.12
Menurut teori postivisme, tujuan hukum adalah mewujudkan keadilan
(rechtsgerechtigheid), kemanfaatan (rechsutileteit) dan kepastian hukum
(rechtszekerheid).13
Adam Smith (1723-1790), Guru Besar dalam filosofi moral dan ahli teori
hukum dari Glasgow University pada tahun 1750,14telah melahirkan ajaran mengenai keadilan (justice). Smith mengatakan bahwa: “tujuan keadilan adalah untuk
melindungi diri dari kerugiaan”(the end of justice is to secure from injury).15
Satjipto Raharjo menyebutkan bahwa hukum berfungsi sebagai salah satu alat
perlindungan bagi kepentingan manusia. Hukum melindungi kepentingan seseorang
dengan cara mengalokasikan suatu kekuasaan kepadanya untuk bertindak dalam
rangka kepentingan tersebut. Pengalokasian kekuasaan ini dilakukan secara terukur,
dalam arti, ditentukan keluasan dan kedalamannya. Kekuasaan yang demikian itulah
yang disebut hak. Tetapi tidak setiap kekuasaan dalam masyarakat bisa disebut
sebagai hak, melainkan hanya kekuasaan tertentu yang menjadi alasan melekatnya
hak itu pada seseorang.16
12 Lili Rasjidi dan I.B Wyasa Putra, Hukum Sebagai Suatu Sistem, Remaja Rosdakarya, Bandung, 1993, hal. 79
13Achmad Ali, Menguak Tabir Hukum (Suatu Kajian Filosofi Dan Sosiologis),PT.Gunung Agung Tbk, Jakarta, 2002, hal.85
14
Bismar Nasution, Mengkaji Ulang Hukum Sebagai Landasan Pembangunan Ekonomi, Pidato Pada Pengukuhan Guru Besar, USU-Medan, 17 April 2004, hal 4-5 . sebagaimana dikutip dari Neil Mac Cormick, :Adam Smith On Law”, Valvario University Law Review, Vol. 15, 1981, hal. 244
15Ibid , sebagaimana dikutip dari R. L. Meek, D.D. Raphael dan P.G. Stein,e,d Lecture of
Jurisprundence,Indianapolis, Liberty Fund, 1982, hal. 9
16
Allots memandang bahwa hukum sebagai sistem merupakan proses
komunikasi, oleh karena itu hukum menjadi subjek bagi persoalan yang sama dalam
memindahkan dan menerima pesan, seperti sistem komunikasi yang lain.
Ciri yang membedakan hukum adalah keberadaannya sebagai fungsi yang
otonom dan membedakan kemlompok sosial atau masyarakat politis. Ini dihasilkan
oleh mereka yang mempunyai kompetensi dan kekuasaan yang sah. Suatu sistem
hukum tidak terdiri dari norma-norma tetapi juga lembaga-lembaga termasuk fasilitas
dan proses.17
Konsep hak milik atas satuan tumah susun dalam hukum agraria, seperti kita
ketahui bahwa hukum tanah dikenal ada 2 (dua) asas pemisahan dalam pemilikan
tanah, yakni asas pemisahan vertikal dan asas pemisahan horizontal.18 1) Asas pemisahan vertikal
Yang dimaksud dengan asas pemisahan vertikal ialah suatu asas yang
persilnya secara vertikal, sehingga hal ini mengandung arti:
a) Pemilik bidang tanah adalah juga pemilik segala sesuatu baik yang
terkandung di dalam tanah itu sendiri ataupun yang ada berdiri di atas
tanah tersebut, misalnya bangunan-bangunan ataupun tumbuh-tumbuhan
yang ada di atas tanah itu.
17 Otje Salman dan Anthon F. Susanto, Teori Hukum, Mengingat, Mengumpulkan dan
Membuka Kembali, Bandung, Refika aditama, 2005, hal. 96
18 Mimi Rosmidi akis dan Imam Koeswahyono, Konsepsi Hak Milik Atas satuan Rumah
b) Karena itu, dalam asas pemisahan ini tidak dimungkinkan seseorang atau
pihak melakukan penumpangan diatas tanah orang lain, baik apakah
penumpang tersebut berupa penumpang pembuat/pendirian bangunan
ataupun penanam tumbuh-tumbuhan/pepohonan.
c) Jadi dengan perkataan lain, pemilik dari sebidang tanah atau sepersil
tanah tertentu sudahlah jelas status diri dan haknya, yakni sebagai pemilik
penuh yang berhak atas segala sesuatu yang berkenaan dengan bidang
atau persil tanah miliknya tersebut serta segala sesuatu yang ada pada
tanah tersebut.
2) Pemisahan Horizontal
Yang dimaksud dengan pemisahan horizontal ialah suatu asas yang membagi,
membatasi dan memisahkan pemilik atas sebidang tanah berikut segala
sesuatu yang berkenaan tanah tersebut secara horizontal, sehingga hal ini
membawa akibat hukum:
a) Belum tentu pemilik sebidang tanah itu adalah juga pemilik dari segala
sebaliknya, belum tentu juga pemilik segala tanaman atau bangunan yang
berdiri diatas sebidang tanah adalah juga emilik dari tanah yang
bersangkutan serta segala isinya yang terkandung didalamnya.
b) Karena itu, dalam asa pemisahan ini sangat dimungkinkan seseorang atau
suatu pihak melakukan penumoangan diatas tanah orang lain, baik
penumpangan itu berupa penumpangan pendirian rumah/bangunan
c) Jadi dengan perkataan lain, pemilik dari sebidang tanah atau persil tanah
tertentu belum tentu adalah juga pemilik dari segala sesuatu yang ada
diatas tanah tersebut.
Berkaitan dengan asas kepemilikan yang dianut dalam rumah susun,
berdasarkan, Undang-undang Nomor 16 Tahun 1985, oleh Imam Koeswahyono
mengemukakan sebagai berikut:19
“Berdasarkan dua pendapat diatas, maka berarti asas hukum tanah 9hukum agraria sempit) adalah asas pemisahan horizontal yakni: pemilikan atas benda diatas tanah tidak berarti atau dapat terpisah dengan pemilikan atas tanah tempat terletaknya benda-benda tadi. Sebagai kebalikannya adalah asas perlekatan accessi yang berlaku pada kurun waktu sebelum diundangkannya undang-undang pokok agraria. Adanya konsep rumah susun condominium sebagai fenomena baru yang dibutuhkan masyarakat modern, justru sudah sesuai dengan asas hukum tanah yang ditetapkan oleh UUPA, akan tetapi, kita tetap mempertahankan asas yang lama maka akan menimbulkan kesulitan dalam aplikasinya”.
Pendapat imam koeswahyono diatas, selaras dengan pendapat dari A. Ridwan
Halim yang mengemukakan sebagai berikut;20 “Bila kita telah menyimak perihal kedua asas pemisahan horizontal, maka dapatlah kita simpulkan bahwa kedua asa
pemisahan tersebut dianut atau dikenal dalam hukum rumah susun”.
Adapun bukti-bukti tau dasar-dasar yang mebuktikan kebenaran kesimpulan
ialah sebagai berikut:20
1) Dikatakan bahwa asas pemisahan vertikal dikenal alam hukum rumah susun
berhuung dalam hukum rumah susun dikenal adanya pemisahan vertikal yang
membagi-bagi secara terpisah-pisah suatu bangunan rumah susun itu atas
satuan-satuan rumah susun yang saling terpisah, dengan tujuan agar tiap-tiap
satuan rumah susun itu dapat dimiliki ataupun dihuni secara sendiri, terpisah
dari satuan-satuan rumah susun lainnya.
2) Dikatakan bahwa asas pemisahan horizontal 106 dikenal juga dalam hukum
rumah susun berhubung dalam hukum rumah susun adanya pemisahan
horizontal yang membagi, memisahkan dan membedakan antara status
satuan-satuan rumah susun merupakan hak milik pribadi masing-masing dari pada
“mede-eigenaars” dengan tanah dimana gedung rumah susun mereka itu
berdiri yang merupakan hak milik bersama dari para mede-eigenaarstersebut.
Hasilnya keedua asas pemisahan tersebut dikenal dalam hukum rumah susun
kita.
Lebih lanjut A. Ridwan Halim mengemukakan sebagai berikut: “Tetapi
meskipun demikian, kedua asas pemisahan tersebut dalam penerapannya terbukti
telah mampu turut menunjang terwujudnya “ wajah kelembagaan hukum” yang baru,
yakni hukum rumah susun itu sendiri yang merupakan salah satu dari hukum
kondominium yang senantiasa mengatur perpaduan antara objek hak milik pribadi
masing-masing dan objek hak milik dari para “mede-eigenaars”dalam satu kesatuan
fungsional”.21
Alasan tujuan dan atau dasar pembentukan Undang-Undang Rumah Susun
adalah:22
21
Ibid.,hal. 83
1) Demi mewujudkan kesejeahteraan umum dan penungkatan taraf hidup rakyat,
khususnya dalam usaha pemerataan pemenuhan kebutuhan pokok akan
perumahan sebagaimana diamanatkan dalam Garis-Garis Besar Haluan
Negara.
2) Demi terlaksananya tujuan/cita-cita luhur tersebut diperlukan perumahan yang
layak dengan harga yang dapat dijangkau oleh daya beli rakyat, terutama
golongan masyarakat yang mempunyai penghasilan rendah.
3) Dibangunnya perumahan dengan sistem lebih dari satu lantai, disebabkan
dalam rangka peningkatan daya guna dan hasil guna tanah bagi pembangunan
perumahan, perlu lebih di tingkatkannya kualitas lingkungan perumahn
dimaksud, terutama di daerah-daerh yang berpenduduk padat, padahal luas
tanah yang tersedia terbatas.
4) Didalam sistem rumah (perumahan) susun terserbut perlu di perhatikannya
faktor sosial budaya yang hidup dalam masyarakat.
Rumah susun di Indonesia, dibagi menjadi 3 (tiga) macam yaitu sebagai
berikut:23
a) Rumah susun sederhana (Rusun), yang pada umumnya dihuni oleh golongan
yang kurang mampu. Biasanya dijual atau disewakan oleh Perumnas
(BUMN).
23 M. Rizal Alif, Analisis Kepemilikan Hak Atas Tnah Satuan Rumah Susun di dalam
b) Rumah susun menengah (Apartemen), biasanya dijual atau disewakan oleh
perumnas/pengembang swasta kepada masyarakat konsumen menengah ke
bawah.
c) Rumah susun mewah (Apartemen/condominium), selain dijual kepada
masyarakat konsumen menengah ke atas juga kepada orang asing atau
expatriateoleh pengembang swasta.
Semua pembangunan Rumah Susun/ Apartemen/ Condominium tersebut
diatas, termasuk flat,town house, baik untuk hunian maupun non hunian atau
campuran keduanya, semuanya mengacu kepada Undang-Undang Rumah susun
sebagai dasr hukum pengaturannya. Hal ini disebabkan dalam bahasa hukum
semuanya disebut rumah susun.24
Tujuan pembangunan rumah susun adalah:25
1) Untuk pemenuhan kebutuhan perumahan yang layak dalam lingkungan yang
sehat;
2) Untuk mewujudkan pemukiman yang serasi, selaras, dan seimbang;
3) Untuk meremajakan daerah-daerah kumuh;
4) Untuk mengoptimalkan sumber daya tanah perkotaan;
5) Untuk mendorong pemukiman yang berkepadatan pernduduk.
2. Konsepsi
Konsepsi adalah salah satu bagian terpenting dari teori, peranan konsepsi
dalam penelitian ini untuk mengabunggkan teori dengan observasi, antara abstrak dan
24Ibid.
kenyataan. Konsep diartikan sebagai kata yang menyatukan abstraksi yang
digeneralisasikan dari hal-hal yang khusus yang disebut definisi operasional.26
Menurut Burhan Ashshofa, suatu konsep merupakan abstraksi mengenai suatu
fenomena yang dirumuskan atas dasar generalisasi dari jumlah karakteristik kejadian,
keadaan, kelompok atau individu tertentu.27
Adapun uraian daripada konsep yang dipakai dalam penelitian ini adalah:
a. Sertipikat adalah surat tanda bukti hak sebagaimana dimaksud dalam pasal 19
ayat (2) huruf c UUPA untuk hak atas tanah, hak pengelolaan, tanah wakaf,
hak milik atas satuan rumah susun dan hak tanggungan yang masing-masing
sudah dibukukan dalam buku tanah yang bersangkutan.28
b. Sertifikat hak milik sarusun yang selanjutnya disebut SHM sarusun adalah
tanda bukti kepemilikan atas sarusun di atas tanah hak milik, hak guna
bangunan atau hak pakai di atas tanah negara, serta hak guna bangunan atau
hak pakai di atas tanah hak pengelolaan.29
c. Rumah susun adalah bangunan gedung bertingkat yang dibangun dalam suatu
lingkungan yang terbagi dalam bagian-bagian yang distrukturkan secara
fungsional, baik dalam arah horizontal maupun vertikal dan merupakan
satuan-satuan yang masing-masing dapat dimiliki dan digunakan secara
26 Samadi Suryabrata, Metodologi Penelitian, Raja Grafindo Persada, Jakarta,Tahun 1998, hal. 31
27Burhan Ashshofa,Metodologi Penelitian Huku,Rineka Cipta, Jakarta, 1996, hal. 19 28 Gunardi & Markus Gunawan, Himpunan Peraturan Tentang Kenotariatan, PT. Raja GrafindoPersada, Jakarta, 2007, hal. 133
terpisah, terutama untuk tempat hunian yang dilengkapi dengan bagian
bersama, benda bersama, dan tanah bersama.30
d. Satuan rumah susun adalah unit rumah susun yang tujuan peruntukan utamnya
digunakan secara terpisah sebagai tempat hunian, yang mempunyai sarana
penghubung ke jalan umum.31
e. Penghuni adalah orang yang menempati sarusun, baik sebagai pemilik
maupun bukan pemilik.32
G. Metode Penelitian
Menurut Sunaryati Hartono, metode penelitian adalah cara atau jalan atau
proses pemeriksaan atau penyelidikan yang menggunakan cara penalaran dan
teori-teori yang logis-analitis (logika), berdasarkan dalil-dalil, rumus-rumus, dan teori-teori-teori-teori
satu ilmu (atau beberapa cabang ilmu) tertentu untuk menguji kebenaran (atau
mengadakan verifikasi) satu hipotesis atau teori tentang gejala- gejala atau peristiwa
hukum tertentu.33
Penelitian hukum merupakan satu kegiatan ilmiah yang didasarkan pada
metode, sistematika dan pemikiran tertentu yang bertujuan untuk mempelajari satu
atau beberapa gejala hukum tertentu dengan jalan menganalisanya, kecuali itu juga
diadakan pemeriksaan yang mendalam terhadap fakta hukum tersebut untuk
30Pasal 1 Ayat 1, Undang-Undang Nomor 20 Tahun 2011 Tentang Rumah Susun
31Pasal 1 Angka 3,Ketentuan Umum, Undang-Undang No. 20 Tahun 2011 Tentang Rumah
Susun
32Pasal 1 Ayat 19, Undang-Undang Nomor 20 Tahun 2011 Tentang Rumah Susun
kemudian mengusahakan satu pemecahan atas permasalahan yang timbul di dalam
gejala yang bersangkutan.34
Penelitian hukum pada dasarnya dibagi 2 (dua) jenis penelitian yaitu
penelitian normatif dan penelitian empiris. Penelitian normatif merupakan dengan
menggunakan data sekunder sehingga disebut pula penelitian kepustakaan. Penelitian
dilakukan dengan metode yuridis normatif dengan melakukan kajian yang
komprehensif dengan penelitian kepustakaan.
1. Sifat dan Metode Pendekatan
Penelitian hukum merupakan suatu kegiatan ilmiah yang didasarkan pada
metode, sitematika dan pemikiran tertentu yang bertujuan untuk mempelajari satu
atau beberapa gejala hukum tertentu dengan jalan menganalisanya. Saat ini sangat
diperlukan metode yang akan dipergunakan untuk memberikan gambaran dan
jawaban atas masalah yang akan dibahas.
Metode yang dipergunakan dalam penelitian ini adalah deskriptif analitis yaitu
analisis data yang dilakukan tidak keluar dari lingkup permasalahan yaitu tentang
kekuatan hukum atas sertipikat satuan rumah susun dan berdasarkan teori atau konsep
yang bersifat umum diaplikasikan untuk menjelaskan tentang seperangkat data atau
menunjukkan komparisi atau hubungan seperangkat data dengan seperangkat data
yang lain.35
34Zainudin Ali,Metode Penelitian Hukum, Sinar Grafika, Jakarta, 2011, hal. 14
Penelitian ini dilakukan melalui pendekatan yuridis normatif. Sedangkan
pendekatan yuridis normatif yaitu pendekatan hukum dengan melihat
peraturan-peraturan, baik bahan hukum primer maupun bahan hukum sekunder atau pendekatan
terhadap masalah dengan cara melihat dari segi peraturan perundang-undangan yang
berlaku. Dengan mengingat permasalahan yang diteliti pada peraturan
perundang-undangan yaitu hubungan peraturan yang satu dengan peraturan yang lainnya serta
kaitannya dengan penerapannya dalam praktek.
2. Sumber Data
Sumber data penelitian ini diperoleh dari penelitian kepustakaan (Library
Research) dan penelitian lapangan (Field Research). Melalui penelitian kepustakaan
diperoleh jenis data sekunder.36 Data penelitian kepustakaan dimaksud meliputi bahan hukum primer, bahan hukum sekunder dan bahan hukum tersier.37
a. Bahan hukum primer yaitu merupakan bahan-bahan yang mengikat sebagai
landasan utama yang dipakai dalam rangka penelitian ini diantaranya adalah
Undang-Undang Dasar 1945, Undang-undang Nomor 5 Tahun 1960 Tentang
Pokok Agraria, Undang-Undang Nomor 20 Tahun 2011 Tentang Rumah
Susun, Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 Tentang Pendaftaran
Tanah.
b. Bahan hukum sekunder yaitu merupakan bahan pustaka yang meliputi
buku-buku hasil karya para sarjana, hasil penelitian dan penemuan ilmiah yang
berkaitan dengan permasalahan yang dibahas.
c. Bahan hukum tersier yaitu bahan hukum yang berfungsi memberikan
penjelasan terhadap bahan primer dan bahan hukum sekunder, berupa kamus
hukum dan kamus lainnya.
Data penelitian lapangan dimaksud merupakan salah satu metode
pengumpulan data dalam penelitian kualitatif yang tidak memerlukan pengetahuan
mendalam akan literatur yang digunakan dan kemampuan tertentu dari pihak peneliti.
Penelitian lapangan biasa dilakukan untuk memutuskan ke arah mana penelitiannya
berdasarkan konteks, oleh karena itu maka akan wawancara kepada :
a. Kepala kantor pertanahan Kota Medan.
b. Kepala seksi Pantia A kantor pertanahan Kota Medan.
c. Kepala Subseksi Pendaftaran kantor pertanahan Kota Medan.
3. Alat Pengumpulan Data
Alat pengumpulan data yang digunakan untuk mengumpulkan data yang
dipergunakan dlam penelitian ini dilakukan dengan mengadakan studi dokumen yaitu
dengan melakukan inventaris dan sistematisasi literatur yang berkaitan dengan
kekuatan hukum atas sertipikat satuan rumah susun non hunian pasca terbitanya
Undang-Undang No. 20 Tahun 2011, selain itu dilakukan pengumpulan data
mengumpulkan data dan informasi dari pihak yang berkaitan dengan berkaitan
dengan kekuatan hukum atas sertipikat satuan rumah susun non hunian pasca
terbitnya Undang-Undang No. 20 Tahun 2011.
Wawancara dilakukan dengan berpedoman pada pertanyaan yang telah
disusun terlebih dahulu sehingga diperoleh data yang diperlukan sebagai data
pendukung dalam penelitian hukum normatif dalam penulisan tesis ini.
4. Analisis Data
Dalam suatu penelitian sangat di perlukan suatu analisis data yang berguna
untuk memberikan jawabannya terhadap permasalahan yang diteliti. Analisis data
dalam penelitian ini menggunakan metode kualitiatif. Penelitian dengan
menggunakan metode kualitatif bertolak dari asumsi tentang realitas atau fenomena
sosial yang bersifat unik dan kompleks. Padanya terdapat regularitas atau pola
tertentu, namun penuh dengan variasi (keragaman).38
Analisis data adalah proses mengatur urutan data, mengorganisasikannya ke
dalam suatu pola, kategori dan satuan uraian dasar.39 Sedangkan metode kualitatif merupakan prosedur penelitian yang menghasilkan data deskripstif berupa kata-kata
tertulisa maupun lisan dari orang-orang dan perilaku yang dapat diamati.39
Data sekunder yang diperoleh dari penelitian kepustakaan (library research)
dan data primer yang diperoleh dari penelitian lapangan (field research) kemudian
disusun secara berurutan dan sistematis dan selanjutnya dianalisis dengan
38 Burhan Bungi,Analisa Data Penelitian Kualitatif, Pemahaman Filosofi dan Metodologis
Kearah Penguasaan Modal Aplikasi,PT. Raja Grafindo, Jakarta, Tahun 2003, hal. 53
menggunakan metode kualitatif, yaitu untuk memperoleh gambaran tentang pokok
permasalahan dengan menggunakan metode berpikir dedukatif, yaitu cara berpikir
