BAB V Analisis Dan Pembahasan
F. Konsep Strategi Pengendalian Pemanfaatan Ruang Pada
2. Analisis Amplop Ruang
Dalam penelitian kali ini peneliti memilih analisis amplop ruang untuk menciptakan pengendalian pemanfaatan ruang kawasan yang terdampak banjir di perkotaan Sinjai, yang dimana pengendalian pemanfaatan ruang merupakan salah satu bentuk dari upaya penataan ruang yang diselenggarakan untuk mewujudkan tertib tata ruang melalui upaya peraturan zonasi dan usulan perizinan. Peraturan zonasi
166 berisi ketentuan yang harus, boleh dan tidak boleh dilaksanakan pada zona pemanfaatan ruang yang dapat terdiri dari atas ketentuan tentang koefisien dasar ruang hijau, koefisien dasar bangunan, koefisien lantai bangunan serta ketentuan lainya yang dibutuhkan untuk mewujudkan ruang yang aman, nyaman, produktif dan berkelanjutan pada kawasan terdampak banjir di perkotaan Sinjai. Adapun analisis amplop ruang dalam penelitian ini merupakan wujud dari pengendalian pemanfaatan ruang yang mengatur tentang peraturan zonasi dan usulan perizinan pada tiga klasifikasi kerentanan banjir tinggi, sedang maupun rendah pada kawasan perkotaan Sinjai, yang dimana peneliti mencoba mengatur atau memberi usulan peraturan zonasi dan perizinan pada setiap pola ruang yang terdampak bencana banjir di setiap klasifikasi kerawanan yang berada pada Peta Rencana Detail Tata Ruang kawasan perkotaan Sinjai.
Rujukan yang di pakai dalam analisis amplop ruang kali ini iyalah Rencana Detail Tata Ruang dan Peraturan Zonsi Kawasan Perkotaan Sinjai Tahun 2013-2033, yang dimana dalam analisis ini untuk menjawab rumusan masalah ketiga yakni bagaimana konsep pengendalian pemanfaatan ruang kawasan terdampak banjir di perkotaan Sinjai. Adapun peraturan zonasi dan usulan perizinan dapat diuraikan sebagai berikut :
167 a. Peraturan Zonasi dan Usulan Perizinan
1) Umum
Peraturan zonasi dibuat untuk mengantisipasi dampak yang timbul dari pemanfaatan ruang sehingga perlu adanya sistem pengendalian pembangunan dan pedoman pengelolaan kawasan yang sesuai dengan karakteristik dan kebutuhan kawasan tersebut sejalan dengan tingkat perkembangannya. Ketentuan umum peraturan zonasi kabupaten berdasarkan UU No. 26 tahun 2007 tentang Penataan Ruang adalah ‘’ketentuan yang mengatur tetang pemanfaatan setiap fungsi yang sudah di tetapkan didalam rencana pola ruang wilayah kabupaten”. Peraturan zonasi berfungsi sebagai :
Perangkat operasional pengendalian pemanfaatan
ruang.
Acuan dalam pemberian izin pemanfaatan ruang, termasuk di dalam air dan pemanfaatan ruang di bawah tanah.
Adapun untuk penelitian kali ini pada kawasan perkotaan Sinjai yang berdasarkan keluaran dari rumusan masalah kedua yang dimana terdapat tiga klasifikasi kerawanan banjir tinggi, sedang dan rendah,
168 dan pola ruang yang terdapat pada tiga klasifikasi kerentanan tersebut dapat dijabarkan pada tabel 5.10, 5.11 dan 5.12 sebagai berikut :
Tabel 5.14. Pola Ruang Kawasan Rawan Banjir Tinggi
No Pola Ruang Luas (Ha) %
1 Resapan Air 31.150 3%
2 Sempadan Sungai 3.416 0%
3 Parwisata 13.133 1%
4 Pendidikan 19.244 2%
5 Peribadatan 3.638 0%
6 Pemakaman 1.022 0%
7 Pertanian 376.139 34%
8 Perumahan 564.185 51%
9 Kesehatan 3.337 0%
10 Perdagangan Dan Jasa 34.974 3%
11 Taman Kota 3.065 0%
12 Perkantoran 14.467 1%
13 Industri Kecil 33.421 3%
14 Transportasi 2.147 0%
15 BTS 0.175 0%
16 IPAL 0.680 0%
17 Olahraga 8.103 1%
18 Lembaga Permasyarakatan 1.038 0%
1113.335 100%
Sumber : Hasil Analisis
Tabel 5.15. Pola Ruang Kawasan Rawan Banjir Sedang No Pola Ruang Luas (Ha) %
1 Resapan Air 287.760 17%
2 Sempadan Sungai 2.065 0%
3 Pendidikan 7.755 0%
4 Peribadatan 3.235 0%
5 Pemakaman 2.885 0%
6 Pertanian 593.227 35%
169
7 Perumahan 689.837 41%
8 Kesehatan 0.110 0%
9
Perdagangan Dan
Jasa 35.190 2%
10 Taman Kota 1.666 0%
11 Perkantoran 26.008 2%
12 Industri Kecil 0.683 0%
13 Transportasi 4.809 0%
14 BTS 0.190 0%
15 Gardu Induk 1.866 0%
16 Olahraga 24.305 1%
17 Hankam 1.109 0%
1682.699 100%
Sumber : Hasil Analisis
Tabel 5.16. Pola Ruang Kawasan Rentan Banjir Rendah No Pola Ruang Luas (Ha) %
1 Resapan Air 584.501 54%
2 Sempadan Sungai 0.071 0%
3 Pendidikan 0.471 0%
4 Peribadatan 0.339 0%
5 Pemakaman 0.326 0%
6 Pertanian 284.608 27%
7 Perumahan 193.329 18%
8 Kesehatan 0.042 0%
9 Perdagangan Dan Jasa 4.226 0%
10 Taman Kota 1.054 0%
11 Perkantoran 3.337 0%
13 Transportasi 0.010 0%
16 Olahraga 1.546 0%
1073.860 100%
Sumber : Hasil Analisis
2) Ketentuan Kegiatan dan Penggunaan Lahan
Ketentuan kegiatan dan penggunaan lahan adalah ketentuan yang berisi kegiatan dan penggunaan lahan yang
170 diperbolehkan, kegiatan dan penggunaan lahan yang bersyarat secara terbatas, kegiatan dan penggunaan lahan yang bersyarat tertentu, dan kegiatan dan penggunaan lahan yang tidak diperbolehkan pada suatu zona.
Ketentuan kegiatan dan penggunaan lahan dirumuskan berdasarkan ketentuan maupun standar yang terkait dengan pemanfaatan ruang, ketentuan dalam peraturan bangunan setempat, dan ketentuan khusus bagi unsur bangunan atau komponen yang dikembangkan.
Ketentuan kegiatan dan penggunaan lahan merupakan ketentuan teknis zonasi yang terdiri dari 4 (empat) klasifikasi yaitu klasifikasi I,T,B,X untuk lebih jelasnya mengenai klasifikasi ketentuan teknis zonasi sebagaiman tabel berikut:
Tabel 5.17. Deskripsi Indikator Pemanfaatan Ruang
Simbol Deskripsi
I Pemanfaatan diizinkan, karena sesuai dengan peruntukan tanahnya, yang berarti
tidak akan ada peninjauan atau pembahasan atau tindakan lain dari
pemerintah kabupaten.
T Pemanfaatan diizinkan secara terbatas atau dibatasi. Pembatasan dapat dengan
standar pembangunan minimum, pembatasan pengoperasian, atau peraturan tambahan lainnya baik yang
tercakup dalam ketentuan ini maupun
171
ditentukan kemudian oleh pemerintah kabupaten.
B Pemanfaatan memerlukan izin
penggunaan bersyarat. Izin ini diperlukan untuk penggunaan-penggunaan yang
memiliki potensi dampak penting pembangunan di sekitarnya pada area yang luas. Izin penggunaan bersyarat ini
berupa AMDAL, RKL, dan RPL.
X Pemanfaatan yang tidak diizinkan
Ketentuan kegiatan dan penggunaan lahan untuk kawasan rawan banjir pada kawasan perkotaan Sinjai yang sesuai dengan jumlah klasifikasi kerawanan banjir yaitu tinggi, sedang maupun rendah. Masing-masing kawasan yang terdampak banjir tersebut pada dasarnya harus memiliki ketentuan kegiatan dan penggunaan lahan yang sesuai dengan kharakteristik pada masing-masing kawasan tersebut. Adapun ketentuan kegiatan dan penggunaan lahan pada kawasan rawan banjir tinggi, sedang maupun rendah dapat dijabarkan sebagai beriku :
a) Ketentuan Kegiatan dan Penggunaan Lahan Pada Kawasan Rawan Banjir Tinggi
1) Zona Ruang Terbuka Hijau (RTH)
o Kegiatan dan penggunaan lahan mengacu kepada Matriks ITBX;
172 o Pada Taman Kota, penggunaan lahan bersyarat memerlukan izin (Pemanfaatan memerlukan izin penggunaan bersyarat (B)) adalah: Warung makan dan minum, restoran, diijinkan dengan syarat:
o Tidak mengganggu lingkungan alami yang ada dalam
kawasan lindung.
o Dilengkapi dengan izin lingkungan RKL dan RPL.;
o Luas persil dari keseluruhan kegiatan tersebut maksimal 5% dari luas keseluruhan sub zona.
o Keterangan lebih lanjut terkait penggunaan lahan terbatas dan bersyarat pada Hutan Kota, Sepadan Sungai dan Sempadan Pantai (Pemanfaatan tidak dijinkan (X)) dikarenakan pada kawasan yang memiliki kerentanan banjir tinggi ini sangat memerlukan penyerapan air yang sangat banyak maka dari itu pemanfaatan tidak dizinkan pada zona RTH ini .
2) Zona Permukiman
Rumah Kepadatan Sedang
Kegiatan dan Penggunaan Lahan rentan banjir tinggi mengacu pada matriks ITBX. Keterangan lebih lanjut
173 terkait penggunaan lahan terbatas dan bersyarat adalah :
o Pemanfaatan Bersyarat secara Terbatas (T);
Ruko, warung, toko, pasar lingkungan, diijinkan secara terbatas dengan batasan:
- Tidak mengganggu lingkungan sekitarnya;
- KDB maksimum sebesar 40%
- KLB maksimum 4 lantai;
- KDH minimal 60%
- Lebih diperbanyak tanaman/pohon penyerap air seperti pohon beringin atau yang lainya.
- Di bolehkan untuk bangunan baru menggunakan rumah panggung.
- Untuk kawasan rentan tinggi, perumahan kopel dan perumahan deret tidak di ijnkan pada perumahan berkepadatan sedang.
o Pemanfaatan Bersyarat Tertentu (B) ;
Penginapan hotel, perumahan deret maupun kopel diijinkan dengan syarat :
- Melaksanakan penyusunan dokumen AMDAL;
- Memperoleh persetujuan dari Ketua RT, Ketua
174 RW dan masyarakat setempat; dan
- Jumlahnya dibatasi hanya 1 untuk setiap kelurahan pada kawasan rentan tinggi :
- harus menggunakan paving blok berpori, yang mampu menyerap air.
- Lebih diperbanyak tanaman/pohon penyerap air seperti pohon beringin atau yang lainya.
o Pemanfaatan tidak diizikan (X) ;
- Pada kawasan rentan banjir tinggi penggunaan lahan saran pelayanan umum kesehatan (Rumah Sakit Bersalin dan UGD) tidak diijinkan.
Pelayanan kesehatan pada RS sangat diperlukan kenyamanan bagi pasyien yang berobat. Untuk menghindari dampak dari terjadinya banjir pada pasyien penggunaan lahan SPU Kesehatan tidak diijinkan.
3) Zona Perdagangan dan Jasa
Ketentuan Kegiatan dan Penggunaan Lahan Kawasan Rentan Banjir Tinggi mengacu kepada Matriks ITBX.
Keterangan lebih lanjut terkait penggunaan lahan terbatas dan bersyarat adalah:
175
Pemanfaatan Bersyarat secara Terbatas (T);
Rumah tunggal diijinkan secara terbatas dengan batasan:
- Tidak mengganggu lingkungan sekitarnya;
- Bangunan yang peruntukan sebagai rumah tinggal berada di bagian belakang fungsi perdagangan dan jasa;
- KDB maksimum sebesar 40%;
- KLB maksimum 3 Lantai;
- KDH minimal 60% dari luas persil;
- Lebih diperbanyak tanaman/pohon penyerap air seperti pohon beringin atau yang lainya.
- Di bolehkan untuk bangunan baru menggunakan rumah panggung.
- Kantor pemerintah setingkat kecamatan, kelurahan/desa, Polsek, Koramil dan hankam diijinkan secara terbatas dengan batasan:
- Tidak mengganggu lingkungan sekitarnya;
- KDB maksimum sebesar 40%;
- KLB maksimum 8 Lantai;
- KDH minimal 60% dari luas persil;
- Lebih diperbanyak tanaman/pohon penyerap air
176 seperti pohon beringin atau yang lainya.
Sarana pelayanan umum, tempat ibadah dan gedung pertemuan lingkungan,diijinkan secara terbatas dengan batasan:
- Tidak mengganggu lingkungan sekitarnya;
- KDB maksimum sebesar 40%;
- KLB maksimum 8 Lantai;
- KDH minimal 60% dari luas persil; dan
- Jumlah maksimal perbandingan dari kegiatan lain yang ada di blok perdagangan dan jasa maksimal 25% dari luas zona.
Pemanfaatan tidak diizikan (X) ;
Pada kawasan rentan banjir tinggi penggunaan lahan perdagangan dan jasa (SPBU) tidak diijinkan.
4) Zona Perkantoran
Ketentuan Kegiatan dan Penggunaan Lahan
Kegiatan dan Penggunaan Lahan Kawasan Rentan Banjir Tinggi mengacu kepada Matriks ITBX.
Keterangan lebih lanjut terkait penggunaan lahan terbatas dan bersyarat adalah:
Pemanfaatan Bersyarat secara Terbatas (T):
177 rumah tunggal/rumah dinas, diijinkan secara terbatas dengan batasan:
- Tidak mengganggu lingkungan sekitarnya;
- Bangunan yang peruntukan sebagai rumah dinas berada di bagian belakang fungsi perkantoran;
- KDB maksimum sebesar 40%;
- KLB maksimum 8 Lantai;
- KDH minimal 60% dari luas persil;
- Jumlah maksimal perbandingan dari kegiatan lain yang ada di zona perkantoran maksimal 10% dari luas zona.
Warung makan dan minum, diijinkan secara terbatas hanya melayani kebutuhan dalam zona perkantoran;
Jasa lembaga keuangan, telekomunikasi, riset dan jasa perkantoran bisnis lainnya, diijinkan secara terbatas dengan batasan:
- Tidak mengganggu lingkungan sekitarnya;
- KDB maksimum sebesar 40%;
- KLB maksimum 4 Lantai;
- KDH minimal 60% dari luas persil; dan
- Jumlah maksimal perbandingan dari kegiatan lain yang ada di zona perkantoran maksimal 10% dari luas zona.
Sarana pelayanan umum, tempat ibadah dan gedung
178 pertemuan, diijinkan secara terbatas dengan batasan:
- Tidak mengganggu lingkungan sekitarnya;
- KDB maksimum sebesar 40%;
- KLB maksimum 4 Lantai
- KDH minimal 60% dari luas persil;
- Jumlah maksimal perbandingan dari kegiatan lain yang
ada di zona perkantoran maksimal 10% dari luas zona.
Pada kawasan perkantoran Prasarana harus disediakan sesuai dengan standar teknis terutama kebutuhan parkir, dimana harus menggunakan paving blok berpori yang mampu menyerap air, dan lebih diperbanyak tanaman/pohon penyerap air seperti pohon beringin atau yang lainya.
5) Zona Sarana Pelayanan Umum
Zona Pendidikan (SPU-1)
Ketentuan Kegiatan dan Penggunaan Lahan
Kegiatan dan Penggunaan Lahan Kawasan Rawan Banjir Tinggi mengacu kepada Matriks ITBX.
Keterangan lebih lanjut terkait penggunaan lahan terbatas dan bersyarat adalah:
Pemanfaatan Bersyarat secara Terbatas (T):
- Rumah Dinas Tunggal, diijinkan secara terbatas