Arti penting perbedaan benda bergerak dan benda tidak bergerak berkaitan dengan adanya ketentuan-ketentuan khusus yang berlaku bagi masing-masing golongan benda tersebut. Prof. Sri Soedewi Masjchoen Sofwan menguraikan pentingnya pembedaan tersebut yang kemudian dikembangkan (dengan perubahan dan penyempurnaan) oleh Ny. Hj. Frieda Husni Hasbullah atas empat hal yaitu berkaitan dengan kedudukan berkuasa (bezit), penyerahan (levering), pembebanan (bezwaring), dan daluarsa (verjaring). Riduan Syahrani menambahkan arti pentingnya pembedaan benda bergerak dan benda tidak bergerak tersebut menjadi lima hal dengan menambahkan kaitannya dengan penyitaan (beslag).
Uraian kelima hal mengenai pentingnya pembedaan benda bergerak dan benda tidak bergerak adalah sebagai berikut:
1. Dalam kaitan dengan kedudukan berkuasa (bezit)
Berdasarkan ketentuan Pasal 1977 ayat (1) BW bahwa barang siapa yang mengusai benda bergerak dianggap sebagai pemilik, artinya bezitter dari benda bergerak adalah eigenaar dari benda tersebut. Dengan demikian bezit atas benda bergerak berlaku sebagai titel yang sempurna. Terhadap benda tidak bergerak tidak berlaku ketentuan ini, artinya seseorang yang menguasai (bezitter) benda tidak bergerak belum tentu pemilik (eigenaar) benda tersebut.
2. Dalam kaitan dengan penyerahan (levering)
Berdasarkan ketentuan Pasal 612 BW bahwa penyerahan benda bergerak dapat dilakukan dengan penyerahan nyata (feitelijke levering). Dengan demikian pada benda bergerak penyerahan nyata (feitelijke levering) sekaligus penyerahan yuridis (juridische levering). Sedangkan berdasarkan ketentuan pasal 616 BW bahwa penyerahan benda tidak bergerak harus dilakukan dengan balik nama pada da ar umum, artinya penyerahan benda tidak bergerak dilakukan melalui pengumuman akta yang bersangkutan dengan cara sebagaimana diatur dalam Pasal 620 BW, yaitu membukukannya dalam register.
37 Ketentuan penyerahan benda tidak bergerak sebagaimana disebutkan di atas ternyata tidak pernah diberlakukan, karena penyerahan benda tidak bergerak dilakukan berdasarkan ketentuan lama Overschrijvings Ordonnantie S. 1834 No. 27, yaitu terdapat dalam Pasal 24 OV (Bepalingen omtrent de invoering van en de overgang tot de nieuwe wetgeving).92
Pengaturan penyerahan benda tidak bergerak ini kemudian mengalami perubahan dengan berlakunya Undang-Undang No. 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria (UUPA). Penda aran hak atas tanah dan peralihan haknya menurut ketentuan Pasal 19 UUPA dan diatur lebih lanjut dalam Peraturan Pemerintah No. 10 Tahun 1961 yang kemudian dirubah dengan Peraturan Pemerintah No. 24 Tahun 1997. Untuk melaksanakan Peraturan Pemerintah No. 24 Tahun 1997 tersebut ditetapkan Peraturan Menteri Agraria/ Kepala Badan Pertanahan Nasional No. 3 Tahun 1997 yang kemudian dirubah dengan Peraturan Menteri Agraria dan Tata Ruang/ Kepala Badan Pertanahan Nasional No. 8 Tahun 2012 dan kemudian dilakukan perubahan kedua dengan Peraturan Menteri Agraria dan Tata Ruang/ Kepala Badan Pertanahan Nasional No. 7 Tahun 2019, selanjutnya dilakukan perubahan ketiga dengan Peraturan Menteri Agraria dan Tata Ruang/ Kepala Badan Pertanahan Nasional No. 16 Tahun 2021. Pada tahun 2018 telah ditetapkan Peraturan Menteri Agraria dan Tata Ruang/ Kepala Badan Pertanahan Nasional No. 6 Tahun 2018 tentang Penda aran Tanah Sistematis Lengkap. Selanjutnya ditetapkan pula Peraturan Pemerintah No. 18 Tahun 2021 tentang Hak Pengelolaan, Hak Atas Tanah, Satuan Rumah Susun, dan Penda aran Tanah sebagai pelaksanaan Undang-Undang No. 11 Tahun 2020 tentang Cipta Kerja.
Kemudian ketentuan pengaturan penyerahan benda tidak bergerak juga mengalami perubahan dengan berlakunya Undang-Undang No. 16 Tahun 1985 tentang Rumah Susun (UURS). Menurut ketentuan Pasal 10 ayat (1) UURS bahwa hak milik atas Satuan Rumah Susun sebagaimana dimaksud dalam Pasal 8 ayat (3) UURS dapat beralih dengan cara pewarisan atau dengan cara pemindahan hak sesuai dengan ketentun hukum yang berlaku. Pemindahan hak tersebut dalam ayat (1) menurut ayat (2) dilakukan dengan akta Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) dan dida arkan pada Kantor Agraria (sekarang Badan Pertanahan Nasional) Kabupaten atau Kota yang bersangkutan menurut
92Sri Soedewi Masjchoen Sofwan, Op. Cit., h. 22 dan Ny. Hj. Frieda Husni Hasbullah, Op.Cit., h. 46.
Peraturan Pemerintah sebagaimana dimaksud dalam Pasal 19 UUPA. Dalam perkembangannya kemudian Undang-Undang No. 16 Tahun 1985 ini diganti dengan Undang-Undang No. 20 Tahun 2011 tentang Rumah Susun. Dalam Pasal 45 ayat (1) dan (4) Undang-Undang Rumah Susun ini disebutkan bahwa penguasaan satuan rumah susun pada rumah susun umum dan penguasaan terhadap satuan rumah susun pada rumah susun komersial dapat dilakukan dengan cara dimiliki atau disewa. Selanjutnya dalam Pasal 54 Undang- Undang Rumah Susun ini disebutkan bahwa satuan rumah susun umum yang memperoleh kemudahan dari pemerintah hanya dapat dimiliki atau disewa oleh masyarakat berpenghasilan rendah (MBR); setiap orang yang memiliki satuan rumah susun umum hanya dapat mengalihkan kepemilikannya kepada pihak lain dalam hal: a. pewarisan; b. perikatan kepemilikan rumah susun setelah jangka waktu 20 (dua puluh) tahun; dan c. pindah tempat tinggal yang dibuktikan dengan surat keterangan pindah dari yang berwenang; pengalihan sebagaimana dimaksud pada huruf b dan c tersebut hanya dapat dilakukan kepada badan pelaksana {lihat Pasal 54 ayat (1), (2), dan (3) Undang-Undang Rumah Susun}.
Demikian pula dalam ketentuan Pasal 16 ayat (1) Undang-Undang No. 4 Tahun 1992 tentang Perumahan dan Permukiman, disebutkan bahwa pemilikan rumah dapat beralih dan dialihkan dengan cara pewarisan atau dengan cara pemindahan hak lainnya sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-undangan yang berlaku. Pemindahan pemilikan rumah tersebut menurut ketentuan ayat (2) dilakukan dengan akta otentik, yaitu akta yang dibuat dihadapan pejabat yang berwenang.93 Dalam perkembangannya kemudian Undang-Undang No. 4 Tahun 1992 diganti dengan Undang- Undang No. 1 Tahun 2011 tentang Perumahan dan Kawasan Permukiman.
Dalam Pasal 42 Undang-Undang Perumahan dan Kawasan Permukiman ini ditentukan bahwa rumah tunggal, rumah deret, dan/atau rumah susun yang masih dalam tahap proses pembangunan dapat dipasarkan melalui sistem perjanjian pendahuluan jual beli94 sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-undangan. Perjanjian pendahuluan jual beli tersebut dilakukan
93Ny. Hj. Frieda Husni Hasbullah, Ibid.
94Yang dimaksud dengan perjanjian pendahuluan jual beli adalah kesepakatan melakukan jual beli rumah yang masih dalam proses pembangunan antara calon pembeli rumah dengan penyedia rumah yang diketahui oleh pejabat yang berwenang {Penjelasan Pasal 42 ayat (1) Undang-Undang Perumahan dan Kawasan Permukiman}.
39 setelah memenuhi persyaratan kepastian atas: a. status pemilikan tanah; b.
hal yang diperjanjikan; c. kepemilikan izin mendirikan bangunan induk; d.
ketersediaan prasarana, sarana, dan utilitas umum; dan e. keterbangunan perumahan paling sedikit 20% (dua puluh persen) {lihat Pasal 42 ayat (1) dan (2) Undang-Undang Perumahan dan Kawasan Permukiman}.
3. Dalam kaitan dengan pembebanan (bezwaring)
Berdasarkan ketentuan Pasal 1150 BW, pembebanan terhadap benda bergerak harus dilakukan dengan gadai (Pand), sedangkan berdasarkan ketentuan Pasal 1162 BW pembebanan terhadap benda tidak bergerak harus dilakukan dengan hipotek (hyphoteek). Dalam perkembangannya, dengan berlakunya Undang-Undang No. 4 Tahun 1996 tentang Hak Tanggungan Atas Tanah Beserta Benda-Benda yang Berkaitan Dengan Tanah (UUHT), maka atas tanah beserta benda-benda yang berkaitan dengan tanah hanya dapat dibebankan dengan Hak Tanggungan. Sedangkan ketentuan tentang hipotek sebagaimana diatur dalam Buku II BW hanya dapat dibebankan atas pesawat terbang (sesuai dengan ketentuan Pasal 12 Undang-Undang No. 15 Tahun 1992 tentang Penerbangan). Ketentuan ini kemudian dicabut dan digantikan dengan Undang-Undang Nomor 1 Tahun 2009 tentang Penerbangan (lihat pasal 71 Undang-Undang Penerbangan). Dan atas kapal laut (sesuai dengan ketentuan Pasal 314 KUHD dan Pasal 60 Undang-Undang No. 17 Tahun 2008 tentang Pelayaran).
4. Dalam kaitan dengan kadaluarsa (verjaring)
Terhadap benda bergerak tidak dikenal kadaluarsa (verjaring), sebab bezit disini sama dengan eigendom atas benda bergerak itu sebagaimana dimaksud dalam Pasal 1977 ayat (1) BW: bezit atas benda bergerak adalah sama dengan eigendom, artinya ketika seseorang menguasai benda bergerak, maka sejak saat itu pula ia dianggap sebagai pemilik. Sedangkan terhadap benda tidak bergerak berlaku ketentuan kadaluarsa (verjaring), sebagaimana terdapat dalam ketentuan Pasal 610 BW yang menentukan bahwa hak milik atas sesuatu kebendaan diperoleh karena daluarsa. Menurut ketentuan Pasal 1963 BW, seseorang memperoleh hak milik (menjadi pemilik) atas benda/
hak melalui daluarsa jika dalam waktu 20 (dua puluh) tahun menguasai suatu benda tidak bergerak, suatu bunga atau suatu piutang lain yang tidak harus
dibayar atas tunjuk dengan itikad baik (jujur) dan dengan alas hak yang sah.
Namun jika seseorang menguasainya dalam waktu 30 (tiga puluh) tahun asal dengan itikad baik (jujur), maka tidak perlu menunjukkan alas haknya, dapat memperoleh hak milik (menjadi pemilik). Ketentuan tentang daluarsa (verjaring) terhadap benda tidak bergerak (tanah) ini kemudian tidak berlaku lagi dengan berlakunya UUPA dan ketentuan peraturan pelaksanaannya.
5. Dalam kaitan dengan penyitaan (beslag)
Dalam hal revindicatoir beslag, yaitu penyitaan untuk mendapatkan kembali bendanya sendiri hanya dapat dilakukan terhadap benda-benda bergerak. Sedangkan dalam hal executoir beslag, yaitu penyitaan untuk melaksanakan keputusan pengadilan harus dilakukan terlebih dahulu terhadap benda-benda bergerak. Jika tidak mencukupi untuk membayar hutang tergugat kepada penggugat, baru dilakukan terhadap benda-benda tidak bergerak.95