BAB V Penanganan Pengaduan Keberatan Nilai Tanah
V.2. Tahapan Pekerjaan
V.2.2. Mekanisme Penanganan Pengaduan Keberatan Nilai Tanah . 74
Mekanisme penanganan keberatan terhadap nilai tanah dalam peta zona nilai tanah dijabarkan dalam diagram sebagai berikut:
Gambar 10. Diagram Alir Penanganan Keberatan Informasi Nilai Tanah Terdapat tiga skema mekanisme penanganan pengaduan keberatan nilai tanah, yaitu:
1. Skema 1: Jika nilai tanah setelah di analisa ternyata Peta ZNT sudah sesuai
Gambar 11. Penanganan Pengaduan Keberatan Skema 1
a. Berkas pengaduan dari loket disampaikan kepada Kepala Seksi Pengadaan Tanah dan Pengembangan, yang kemudian mendisposisikan kepada Penata Pertanahan Pratama untuk dianalisis;
b. Jika nilai tanah yang menjadi objek pengaduan keberatan setelah dicek pada
Cek Berkas
Loket
Kasi
Kasubsi
1
Analisa Studio
berkas, cek data dan pengolahan, Peta ZNT sudah sesuai maka dibuat berita acara dan berkas dikembalikan kepada pemohon dengan Kutipan Nilai Tanah yang ditandatangani oleh Kepala Seksi Pengadaan Tanah dan Pengembangan.
2. Skema 2: dengan pengecekan lapangan
- Jika terdapat keraguan terhadap nilai tanah pada skema 1 sehingga harus dilaksanakan pengecekan lapangan, namun ternyata hasil nilai tanah pada Peta ZNT sudah sesuai.
Gambar 12. Penanganan Pengaduan Keberatan Skema 2
a. Berkas pengaduan dari loket disampaikan kepada Kepala Seksi Pengadaan Tanah dan Pengembangan, yang kemudian mendisposisikan kepada Penata Pertanahan Pratama untuk dianalisis;
b. Jika nilai tanah yang menjadi objek pengaduan keberatan setelah dicek pada berkas, cek data dan pengolahan, terdapat keraguan maka Peta ZNT dilakukan pengecekan lapangan;
c. Apabila hasil dari pengecekan lapangan ternyata nilai pada peta ZNT sudah sesuai maka dibuat berita acara dan berkas dikembalikan kepada pemohon dengan Kutipan Nilai Tanah yang ditandatangani oleh Kasi Pengadaan Tanah dan Pengembangan.
- Jika terdapat keraguan terhadap nilai tanah pada skema 1 sehingga harus dilaksanakan pengecekan lapangan, namun ternyata hasil nilai tanah pada Peta ZNT belum sesuai
Cek Berkas
Loket
Kasi
Cek Lapangan Kasubsi
Petugas Lapangan
1
Cek Berkas
Loket
Kasi
Kakan
Cek Lapangan Kasubsi
Petugas Lapangan
1
Analisa Studio Analisa Studio
a. Berkas pengaduan dari loket disampaikan kepada Kepala Seksi Pengadaan Tanah dan Pengembangan, yang kemudian mendisposisikan kepada Penata Pertanahan Pratama untuk dianalisis;
b. Jika nilai tanah yang menjadi objek pengaduan keberatan setelah dicek pada berkas, cek data dan pengolahan, terdapat keraguan maka Peta ZNT dilakukan pengecekan lapangan;
c. Apabila hasil dari pengecekan lapangan ternyata nilai pada peta ZNT belum sesuai maka zona dimana nilai tanah tersebut, dibekukan (tidak diberlakukan) dan pada zona tersebut dilakukan pengolahan nilai tanah berdasarkan hasil pengecekan lapangan. Selanjutnya nilai pada zona tersebut disesuaikan dengan nilai hasil pengolahan terbaru;
d. Perubahan nilai tanah tersebut dijelaskan dalam berita acara dan kemudian dibuat Surat Keputusan oleh Kepala Kantor Pertanahan untuk mengunggah ulang peta ZNT yang telah di perbaiki;
e. Berkas dikembalikan ke pemohon disertai dengan Kutipan Nilai Tanah yang ditandatangani oleh Kasi Pengadaan Tanah dan Pengembangan.
V.2.3. Pengambilan sampel dan Pengolahan data Penanganan Pengaduan Keberatan Nilai Tanah
A. Identifikasi Bidang Tanah
Mengidentifikasi karakteristik objek Bidang yang akan dinilai, dalam hal ini bidang tanah yang merupakan obyek keberatan nilai tanah.
B. Identifikasi Data Pembanding
Mengidentifikasi karakteristik objek pembanding dengan ketentuan sebagai berikut:
1) Mencari 3 properti pembanding yang dinilai memiliki karakteristik fisik dan lingkungan yang hampir sama dengan obyek yang dinilai;
2) Sumber data/responden antara lain: Penjual/Pembeli, notaris, agen properti, developer, lurah, surat kabar/iklan, dll;
3) Mencatat Unsur Pembanding. Unsur pembanding adalah karakteristik/ faktor- faktor dari properti yang menyebabkan terjadinya perbedaan nilai pasar antara properti yang satu dengan yang lain;
4) Atribut sebagai unsur pembanding antara lain lokasi/alamat, luas tanah dan luas bangunan, status hak atas tanah, lebar depan, bentuk tanah, elevasi tanah, letak tanah, kelas jalan, drainase, aksesibilitas, fasum/fasos, utilitas, tanggal transaksi/
penawaran, jenis transaksi/penawaran dan harga transaksi/penawaran;
5) Aplikasi pengambilan sampel dan atau formulir survei yang digunakan sama dengan aplikasi dan atau formulir pada pembuatan peta ZNT;
6) Entri data pembanding kedalam Excel untuk dilakukan penyesuaian terhadap obyek penilaian.
C. Melakukan Penyesuaian/Adjustment
Melakukan Penyesuaian antara Properti Pembanding dengan Objek Penilaian. Penyesuaian perlu dilakukan agar harga jual/penawaran dari properti pembanding mendekati sama dengan nilai objek penilaian.
Penyesuaian dilakukan terhadap properti pembanding dan bukan objek penilaian. Properti pembanding yang mempunyai kemiripan paling banyak dengan objek penilaian akan mendapat penyesuaian paling sedikit. Demikian pula sebaliknya.
Teknik penyesuaian unsur pembanding dibangun dari beberapa asumsi sebagai berikut:
1) Penyesuaian Waktu Transaksi/penawaran
Bila obyek pembanding memiliki waktu transaksi/penawaran yang lebih lama dari obyek penilaian maka persentase penyesuaiannya ditambah/plus (+), dan jika sebaliknya persentase penyesuaiannya dikurang/minus (-).
2) Penyesuaian Status Hak
Data status hak HM dianggap sebagai status hak tertinggi. Bila obyek pembanding memiliki status hak yang lebih tinggi dari obyek penilaian maka persentase penyesuaiannya dikurangi /minus (-), dan jika sebaliknya persentase penyesuaiannya ditambah/plus (+).
3) Penyesuaian Jenis Data
Jenis data transaksi dianggap lebih baik dari jenis data penawaran. Bila obyek pembanding memiliki jenis data yang lebih baik dari obyek penilaian maka persentase penyesuaiannya dikurangi /minus (-),dan jika sebaliknya persentase penyesuaiannya ditambah/plus (+).
Semakin besar luas tanah maka nilai tanahnya semakin kecil. Bila obyek pembanding memiliki luas tanah yang lebih kecil dari obyek penilaian maka persentase penyesuaiannya dikurangi/minus(-), dan jika sebaliknya persentase penyesuaiannya ditambah/plus (+).
5) Penyesuaian Lebar Depan
Semakin panjang lebar depan maka nilai tanahnya semakin tinggi. Bila obyek pembanding memiliki lebar depan yang lebih lebar dari obyek penilaian maka persentase penyesuaiannya dikurangi/minus (-), dan jika sebaliknya persentase penyesuaiannya ditambah/plus (+).
6) Penyesuaian Bentuk Tanah
Data bentuk tanah persegi/normal dianggap memiliki nilai tanah tertinggi. Bila obyek pembanding memiliki bentuk tanah yang lebih baik dari obyek penilaian maka persentase penyesuaiannya dikurangi /minus (-), dan jika sebaliknya persentase penyesuaiannya ditambah/plus (+).
7) Penyesuaian Elevasi
Bidang tanah yang berada lebih tinggi dari jalan dianggap memiliki nilai tanah tertinggi. Bila obyek pembanding memiliki elevasi dari jalan yang lebih tinggi dari obyek penilaian maka persentase penyesuaiannya dikurangi /minus (-), dan jika sebaliknya persentase penyesuaiannya ditambah/plus (+).
8) Penyesuaian Letak Tanah
Letak tanah yang berada di huk dianggap memiliki nilai tanah tertinggi. Bila obyek pembanding memiliki letak tanah yang lebih baik dari obyek penilaian maka persentase penyesuaiannya dikurangi /minus (-), dan jika sebaliknya persentase penyesuaiannya ditambah/plus (+).
9) Penyesuaian Kelas Jalan
Bidang tanah yang berada di jalan arteri atau jalan utama dianggap memiliki nilai tanah tertinggi. Bila obyek pembanding memiliki kelas jalan yang lebih baik dari obyek penilaian maka persentase penyesuaiannya dikurangi/minus (-), dan jika sebaliknya persentase penyesuaiannya ditambah/plus (+).
10) Penyesuaian Aksesibilitas
Bidang tanah yang paling terjangkau dengan angkutan umum dianggap memiliki nilai tanah tertinggi. Bila obyek pembanding memiliki aksesibilitas yang lebih baik dari obyek penilaian maka persentase penyesuaiannya dikurangi /minus (-), dan jika sebaliknya persentase penyesuaiannya ditambah/plus (+).
11) Penyesuaian Fasilitas dan Utilitas
Bidang tanah yang paling banyak dikelilingi oleh fasilitas-fasilitas serta memiliki banyak utilitas dianggap memiliki nilai tanah tertinggi. Bila obyek pembanding memiliki fasilitas yang lebih baik dari obyek penilaian maka persentase penyesuaiannya dikurangi /minus (-), dan jika sebaliknya persentase penyesuaiannya ditambah/plus (+).
D. Melakukan Rekonsiliasi
Rekonsiliasi adalah teknik pembobotan yang diperlukan untuk menentukan nilai pasar objek penilaian dari indikasi-indikasi nilai yang ada. Bobot yang paling besar diberikan kepada properti pembanding yang mempunyai perbedaan paling sedikit dengan objek penilaian. Demikian pula sebaliknya.
Pembobotan dapat dilakukan dalam bentuk persentase maupun dalam bentuk skala [rating]. Praktek penilaian sehari-hari di Indonesia pada umumnya meggunakan teknik pembobotan dalam bentuk persentase. Jumlah total pembobotan harus 100%. Setelah dilakukan pembobotan didapatkan nilai tanah obyek penilaian.