BAB III Pembaruan Peta Zona Nilai Tanah
III.2. Tahapan Pekerjaan
III.2.5. Perhitungan dan Analisis Data
No. Nama Kolom Penjelasan
55. Penyesuaian Waktu (%) Persentase penyesuaian waktu yaitu tanggal akhir tahun berjalan (31 Desember) dikurangi tanggal penawaran/transaksi dibagi 365 (jumlah hari dalam setahun) dikalikan persentase kenaikan harga tanah pada wilayah tersebut. *
Misal:
- Pelaksanaan kegiatan pada tahun anggaran 2023.
- Tanggal transaksi sampel 18 Juni 2023.
- Persentase kenaikan harga tanah 10%.
- Maka Penyesuaian waktu
= ((31/12/2023 – 18/06/2023):365) x 10% = 2%
- Apabila penggunaan lebih cepat dari 31 Desember, maka penyesuaian waktu disesuaikan dengan tanggal terakhir bulan sebelum diunggah.
Contohnya, Peta ZNT akan diunggah bulan Juli 2023, maka tanggal penyesuaian adalah 30 Juni 2023.
56. Penyesuaian Status Kepemilikan (%)
Persentase penyesuaian status kepemilikan yaitu semua sampel di anggap memiliki status SHM sehingga sampel dengan status kepemilikan HGB, HP dan TMA akan ditambahkan nilainya, sementara sampel yang telah SHM persentase penyesuaiannya nol (0)*
57. Nilai Luas (Rp.) Nilai tanah dari luas keseluruhan sampel dikalikan penjumlahan persentase penyesuaian waktu dan status kepemilikan*
58. Nilai (Rp.) Nilai tanah per meter dari sampel*
Keterangan:
*formula (bukan input)
dengan cara mengurangkan Biaya Penganti Baru dengan besarnya penyusutan.
Biaya Pengganti Baru atau Replacement Cost New (RCN) dihitung dengan menggunakan pendekatan nilai per meter persegi bangunan. Nilai tersebut di atas diharapkan didapat dari rekomendasi dari instansi terkait atau dengan melakukan survei ke perusahaan yang bergerak di bidang konstruksi bangunan sejenis untuk memperoleh Biaya Pengganti Baru atau Replacement Cost New (RCN) pada Kabupaten/kota setempat.
Pada tabel excel dalam proses entri data di atas, tahapan penghitungan nilai bangunan dimulai dengan memasukkan data bangunan sesuai dengan formulir dilanjutkan penghitungannya. Perhitungan ini meliputi tahapan sebagai berikut:
1) Kolom RCN (Biaya Pembuatan Bangunan Baru/Rp.) yang merupakan hasil perkalian antara luas bangunan dengan biaya per meter bangunan.
Biaya per meter bangunan adalah biaya yang diperoleh dari rekomendasi dari instansi terkait atau dengan melakukan survei ke perusahaan yang bergerak di bidang konstruksi bangunan sejenis untuk memperoleh Biaya Pengganti Baru atau Replacement Cost New (RCN) pada Kabupaten/kota setempat.
Contoh:
Diketahui suatu sampel memiliki luas bangunan 60 m2 dengan biaya per meter bangunan Rp. 1.500.000,- maka Biaya Pengganti Baru atau Replacement Cost New (RCN) adalah
= 60m2 x Rp. 1.500.000,- = Rp. 90.000.000,-
2) Umur efektif merupakan hasil perhitungan dari tahun penilaian dikurangi tahun pembuatan ditambah 2 kali tahun penilaian dikurangi tahun renovasi kemudian dibagi 3. Sesuai definisi yang dimuat dalam website MAPPI, umur ekonomis adalah suatu periode waktu dimana aset (bangunan) diharapkan dapat digunakan/dimanfaatkan secara ekonomis sesuai fungsinya.
Contoh:
a) Diketahui sampel bangunan dibangun pada tahun 2010, dengan tahun penilaian 2023, maka umur efektif bangunan adalah = 2023 - 2010 = 13 tahun.
b) Diketahui sampel bangunan dibangun pada tahun 2005 dan direnovasi pada tahun 2011, dengan tahun penilaian 2023, sehingga umur efektif bangunan adalah
Maka umur efektif bangunan tersebut adalah 14 tahun.
c) Persentase penyusutan bangunan merupakan hasil dari perhitungan pada tabel penyusutan dengan memperhitungkan variabel umur efektif, biaya per meter bangunan dan kondisi fisik bangunan. Penyusutan adalah pengurangan nilai dari biaya pembuatan baru.
Dalam melakukan penilaian dengan pendekatan Kalkulasi Biaya (Cost Approach), diperlukan suatu tahapan yang cukup penting, yaitu memperkirakan besarnya penyusutan atau depresiasi dari bangunan untuk dapat memperoleh nilai pasar dari bangunan atau nilai pasar dari properti yang dinilai.
Depresiasi dari bangunan tidak hanya dipengaruhi oleh umur bangunan saja, tetapi juga keadaan bangunan, walaupun bangunan dalam keadaan 100%
baru. Karena dalam penilaian yang kita tentukan adalah nilai bangunan bukan biaya membangun baru bangunan.
Berikut adalah tabel yang digunakan untuk menghitung persentase penyusutan, yaitu:
(1) Jenis bangunan rumah;
(2) Jenis bangunan ruko.
Umur Efektif BS B S J JS Umur Efektif BS B S J JS
0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
1 4 5 6 7 8 1 3 4 5 6 7
2 8 9 10 12 14 2 5 7 9 11 11
3 11 13 14 17 20 3 7 10 13 16 16
4 14 15 18 22 25 4 10 13 17 20 21
5 16 18 22 26 30 5 12 16 20 24 27
6 16 21 26 30 35 6 14 19 23 28 31
7 16 24 29 34 39 7 15 22 26 31 35
8 16 27 32 38 43 8 15 24 29 34 38
9 16 31 35 41 47 9 15 26 32 37 43
10 16 34 38 44 50 10 15 28 35 40 47
11 16 34 41 47 53 11 15 30 38 43 50
12 16 34 44 50 56 12 15 32 40 46 53
13 16 34 47 53 59 13 15 32 42 49 56
14 16 34 50 56 62 14 15 32 44 52 58
15 16 34 52 59 64 15 15 32 46 54 60
kurang dari atau sama dengan Rp.2.500.000 BIAYA PEMBUATAN / PENGGANTIAN BARU DAN KONDISI PADA
UMUMNYA
lebih dari Rp.2.500.000
BIAYA PEMBUATAN / PENGGANTIAN BARU DAN KONDISI PADA UMUMNYA
RUMAH RUMAH
Umur Efektif BS B S J JS Umur Efektif BS B S J JS
0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
1 3 4 5 6 7 1 2 3 4 5 6
2 7 8 9 10 11 2 4 5 7 9 10
3 10 11 13 14 15 3 6 8 10 13 14
4 12 14 17 18 19 4 8 10 14 17 18
5 14 17 21 22 23 5 10 13 18 21 22
6 14 20 25 26 27 6 12 15 21 24 26
7 14 23 29 30 31 7 13 17 24 29 30
8 14 26 32 34 35 8 13 20 27 32 34
9 14 28 35 38 39 9 13 22 30 35 38
10 14 30 38 41 43 10 13 24 33 38 41
11 14 30 41 44 47 11 13 26 36 41 44
12 14 30 44 47 50 12 13 28 39 44 47
13 14 30 47 50 53 13 13 28 41 47 50
14 14 30 49 53 56 14 13 28 43 49 52
15 14 30 51 56 59 15 13 28 45 51 54
BIAYA PEMBUATAN / PENGGANTIAN BARU DAN KONDISI PADA UMUMNYA
BIAYA PEMBUATAN / PENGGANTIAN BARU DAN KONDISI PADA UMUMNYA
kurang dari atau sama dengan Rp.3.500.000 lebih dari Rp.3.500.000
RUKO RUKO
Contoh:
Diketahui sampel bangunan dengan umur efektif 5 tahun, biaya per meter bangunan Rp. 1.500.000,- dan kondisi fisik bangunan baik, maka persentase penyusutan bangunan ddapat dilihat pada tabel penyusutan bangunan, yaitu: 18
Maka persentase penyusutan bangunan adalah 18%.
3) Nilai bangunan setelah penyusutan merupakan hasil perkalian antara RCN/Biaya Pembuatan Bangunan Baru dengan Penyusutan.
Contoh:
Diketahui sampel bangunan dengan RCN/Biaya Pembuatan Bangunan Baru Rp.
140.000.000,- dan persentase penyusutan bangunan 11%, maka nilai bangunan setelah penyusutan adalah:
= Rp. 140.000.000,- x 11% = Rp. 124.600.000,- Maka nilai bangunan setelah penyusutan adalah Rp. 124.600.000,- B. Menentukan harga tanah
Setelah mengetahui nilai bangunan dari sampel, selanjutnya memperoleh harga tanah dari masing-masing sampel, yaitu dengan cara harga properti dikurangi nilai bangunan.
Contoh:
Diketahui sampel bangunan dengan harga jual Rp. 350.000.000,- setelah dilakukan perhitungan diperoleh nilai bangunan
Rp. 124.600.000,- maka harga tanah sampel tersebut adalah:
= Rp. 350.000.000 - Rp. 124.600.000 = Rp. 225.400.000,- Maka harga tanah adalah Rp. 225.400.000,-
Untuk tanah pertanian dilakukan survei harga komoditas untuk kemudian nilai
C. Menentukan nilai penyesuaian/adjustment
Data harga tanah per meter persegi yang diperoleh dari hasil survei selanjutnya ditetapkan besarnya persentase penyesuaian/adjustment untuk mendapatkan nilai bidang tanah meliputi faktor-faktor:
1) Harga dari jenis data penawaran dikonversi menjadi harga dari jenis data harga transaksi;
Cara menentukan besarnya adjustment jenis data:
a) Pemilik Langsung atau Informasi Masyarakat Sekitar:
(1) Membandingkan data penawaran dengan data transaksi yang memiliki karakteristik (waktu transaksi/penawaran, luas, lokasi, status hak) yang relative sama minimal di 3 lokasi;
(2) Mengambil rata-rata perbandingan di minimal 3 lokasi yang menyebar;
(3) Mempertimbangkan informasi dari Kantor Pertanahan/masyarakat setempat (mempertimbangkan faktor local knowledge).
Contoh:
Pada suatu wilayah kabupaten terdapat beberapa karakteristik nilai tanah, antara lain:
Bidang tanah yang terletak di jalan arteri dengan jenis data penawaran memiliki nilai Rp. 3.000.000,- per meter, sedangkan jenis data transaksi memiliki nilai Rp. 2.500.000,-, sehingga persentase penurunan dari penawaran ke transaksi adalah ((3jt – 2,5jt): 3jt) x 100% = 17%;
Bidang tanah yang terletak di jalan lokal dengan jenis data penawaran memiliki nilai Rp. 680.000,- per meter, sedangkan jenis data transaksi memiliki nilai Rp. 520.000,-, sehingga persentase penurunan dari penawaran ke transaksi adalah ((680rb – 520rb): 680rb) x 100% = 24%;
Bidang tanah yang terletak di jalan setapak dengan jenis data penawaran memiliki nilai Rp. 165.000,- per meter, sedangkan jenis data transaksi memiliki nilai Rp. 128.000,-, sehingga persentase penurunan dari penawaran ke transaksi adalah ((165rb – 128rb): 165rb) x 100% = 22%;
Dari ketiga karakteristik yang berbeda tersebut kemudian dirata-ratakan persentase penurunannya, yaitu: (17% + 24% + 22%) : 3 = 21%;
Dengan mempertimbangkan informasi dari Kantor Pertanahan/masyarakat setempat maka besarnya penyesuaian jenis data
adalah 21%.
b) Perusahaan Perantara Perdagangan Properti:
(1) Mempertimbangkan informasi dari aturan terkait komisi dari jasa properti;
(2) Menambahkan penyesuaian pada sumber data Pemilik Langsung atau Informasi Masyarakat Sekitar.
Contoh:
Pada harga penawaran Tahun 2021 dari Perusahaan Perantara Perdagangan Properti disebutkan harga Rp.1.000.000.000,- sesuai dengan aturan terkait komisi dari perusahaan tersebut maksimal 5% dari harga properti. Kemudian berdasarkan penyesuaian sumber data Pemilik Langsung atau Informasi Masyarakat Sekitar diperoleh 10% dari harga properti sesungguhnya. Maka penyesuaian menjadi 5% + 10% = 15% dari harga properti sehingga harga properti menjadi Rp.850.000.000,-
2) Harga pada waktu transaksi/penawaran disesuaikan menjadi harga pada tanggal 31 Desember tahun anggaran berjalan
Cara menentukan besarnya adjustment waktu:
a) Penyesuaian waktu dihitung berdasarkan hari.
Contoh:
Pada suatu wilayah kabupaten terdapat beberapa karakteristik nilai tanah, antara lain:
- Bidang tanah yang terletak di jalan lokal dengan jenis data transaksi tanggal 15/10/2014 memiliki nilai Rp. 528.000,- per meter, dilokasi yang sama terdapat sampel lain dengan jenis data transaksi tanggal 15/12/2015 memiliki nilai Rp. 602.000,-, sehingga persentase kenaikannya adalah
((602rb – 528rb): 602) x 100% = 12%;
- Bidang tanah yang terletak di jalan lokal dengan jenis data transaksi tanggal 15/06/2015 memiliki nilai Rp. 404.000,- per meter, dilokasi yang sama terdapat sampel lain dengan jenis data transaksi tanggal 02/02/2016 memiliki nilai Rp. 467.000,-, sehingga persentase kenaikannya adalah
((467rb – 404rb): 467) x 100% = 13%;
- Bidang tanah yang terletak di jalan setapak dengan jenis data transaksi tanggal 15/08/2015 memiliki nilai Rp. 170.000,- per meter, dilokasi yang sama terdapat sampel lain dengan jenis data transaksi tanggal 25/03/2016 memiliki nilai Rp. 215.000,-, sehingga persentase kenaikannya adalah
((215rb – 170rb): 215) x 100% = 21%;
- Dari ketiga karakteristik yang berbeda tersebut kemudian dirata-ratakan persentase kenaikannya, yaitu:
(12% + 13% + 21%) : 3 = 16%;
- Dengan mempertimbangkan informasi dari Kantor Pertanahan/masyarakat setempat maka besarnya penyesuaian waktu transaksi adalah 16%.
b) Apabila penggunaan atau pemanfaatan nilai tanah lebih cepat dari 2 Januari, maka penyesuaian waktu disesuaikan dengan tanggal terakhir bulan sebelum diunggah. Contohnya, Peta ZNT akan diunggah bulan Juli 2023, maka tanggal penyesuaian adalah 30 Juni 2023.
3) Harga dari jenis data dengan status hak selain hak milik dikonversi menjadi harga dari jenis data dengan status hak milik;
Cara menentukan besarnya adjustment status hak:
a) Membandingkan antara data transaksi yang memiliki karakteristik (luas, lokasi, waktu transaksi/penawaran) yang relative sama dengan status hak yang berbeda minimal di 3 lokasi;
b) Mengambil rata-rata perbandingan di minimal 3 lokasi yang menyebar;
c) Mempertimbangkan informasi dari Kantor Pertanahan/masyarakat setempat (mempertimbangkan faktor local knowledge).
Contoh untuk status kepemilikan TMA:
Pada suatu wilayah kabupaten terdapat beberapa karakteristik nilai tanah, antara lain:
Bidang tanah yang terletak di jalan lokal dengan status kepemilikan HM memiliki nilai Rp. 516.000,- per meter, dilokasi yang sama terdapat sampel lain dengan status kepemilikan TMA memiliki nilai Rp. 469.000,-, sehingga persentase selisihnya adalah ((516rb – 469rb): 516) x 100% = 9%;
Bidang tanah yang terletak di jalan lokal dengan status kepemilikan HM memiliki nilai Rp. 293.000,- per meter, dilokasi yang sama terdapat sampel lain dengan status kepemilikan TMA memiliki nilai Rp. 262.000,-, sehingga persentase selisihnya adalah ((293rb – 262rb): 293) x 100% = 11%;
Bidang tanah yang terletak di jalan lokal dengan status kepemilikan HM memiliki nilai Rp. 170.000,- per meter, dilokasi yang sama terdapat sampel lain dengan status kepemilikan TMA memiliki nilai Rp. 153.000,-, sehingga persentase selisihnya adalah ((170rb – 153rb): 170) x 100% = 10%;
Dari ketiga karakteristik yang berbeda tersebut kemudian dirata-ratakan persentase kenaikannya, yaitu: (9% + 11% + 10%) : 3 = 10%;
Dengan mempertimbangkan informasi dari Kantor Pertanahan/masyarakat setempat maka besarnya penyesuaian status kepemilikan dari TMA ke HM adalah 10%.
Contoh yang sama berlaku juga untuk status kepemilikan dari HGB ke HM.
4) Penyesuaian lain yang dianggap perlu oleh Petugas.
Ketiga penyesuaian diatas adalah penyesuaian minimal yang dapat digunakan dalam pembuatan peta zona nilai tanah. Petugas dimungkinkan untuk menambah variabel lain yang dianggap perlu. Petugas wajib menetapkan besarnya penyesuaian dengan prinsip kehati-hatian yang cukup dengan mengacu pada kriteria dan data pasar.
D. Menentukan nilai tanah per meter persegi sampel
Setelah dilakukan pengurangan nilai bangunan dan penyesuaian/adjustment terhadap setiap sampel maka selanjutnya dilakukan perhitungan nilai tanah.