2. Sub Satuan Wilayah Pembangunan (SSWP) II sebagai Pusat Utama Pengembangan di Kecamatan Pemulutan. SSWP II terdiri dari Kecamatan Pemulutan, Pemulutan Barat
4.3 Arahan Pemberian Insentif dan Disinsentif
4.3.2 Rekomendasi Pemberian Insentif dan Pengenaan Disinsentif
Untuk mendukung pemanfaatan ruang yang sesuai dengan rencana tata ruang perlu didukung oleh manajemen lahan perkotaan. Manajemen lahan perkotaan adalah semua tindakan yang dilakukan oleh pemerintah yang berdampak pada kepemilikan lahan, hak atas lahan, pemanfaatan atau penguasaan lahan, dan nilai serta harga lahan untuk dapat membantu penyediaan lahan yang tepat dari segi waktu, lokasi dan luasan lahan yang diperlukan bagi
berlangsungnya kegiatan pembangunan perkotaan. Dalam manajemen lahan dikenal antara lain lima teknik yaitu :
a. Konversi atau pembangunan b. Pengendalian guna lahan c. Pembangunan lahan terpadu d. Bank lahan selektif
e. Konsolidasi dan pembangunan lahan matang
Bentuk pengendalian pemanfaatan ruang di kawasan Perkotaan Palembang dapat berbentuk : 4.3.2.1 Pengendalian Pemanfaatan Ruang terhadap Kawasan yang Dipromosikan,
Dibatasi dan Dikendalikan Pengembangannya
Konsep pengembangan Kawasan Perkotaan Palembang memiliki ciri sebagai berikut:
(1) Wilayah Utara, memiliki kegiatan yang relatif belum berkembang, dengan beberapa arahan pengembanganan yaitu permukiman kepadatan bangunan rendah, kegiatan industri, pusat simpul pergerakan. Sehingga dalam pemanfaatan ruangnya wilayah utara akan dipromosikan, karena alokasi ruang yang ada potensial untuk dikembangkan, sehingga yang perlu diperhatikan adalah aspek promosi kawasan dengan keberlanjutan pembangunan.
(2) Wilayah Tengah (Kota Palembang), memiliki kegiatan yang telah berkembang dengan pesat, mempunyai kepadatan bangunan sedang sampai tinggi, kegiatan pendidikan, perdagangan dan jasa komersil. Sehingga dalam pemanfaatan ruangnya wilayah tengah akan dikendalikan, karena alokasi ruang yang ada telah sangat terbatas, sehingga yang perlu diperhatikan adalah aspek pengendalian lingkungan.
(3) Wilayah Selatan, relatif belum berkembang, kepadatan bangunan rendah sampai sedang, kegiatan yang akan dikembangkan adalah kegiatan kegiatan pertanian, industri, dan akan diarahkan juga sebagai kawasan pendidikan terpadu. Wilayah selatan masih mempunyai banyak areal cadangan untuk pemanfaatan ruang, sehingga wilayah selatan akan lebih dipacu perkembangannya tetapi dengan batasan-batasan tertentu.
TaTabbeell 44..9933 KKeebbiijjaakkaann PPookkookk ddaann PPeerraannggkkatat PPeennggeennddaalliiaann PPeemmaannffaaaattaann RRuuaanngg ddii KKaawwaassaann PePerrkkoottaaaann PPaalleemmbbaanngg
No. Tujuan Pengendalian Pokok-pokok Kebijakan Pengendalian
Mekanisme Insentif dan Disinsentif Insentif Disinsentif 1 Mempertahankan
kawasan dengan zona daya dukung sedang s/d sangat rendah tetap sebagai lahan non terbangun
Menetapkan daerah pinggiran sebagai kawasan non budidaya atau budidaya non terbangun berdasarkan RTRW yang berlandaskan Peraturan Daerah
Keringan pajak (PBB) bagi kawasan non budidaya atau budidaya non terbangun
Pengenaan sangsi yang efektif bagi yang melanggar, berupa
denda dan
pembongkaran
bangunan. Pengenaan sangsi yang efektif bagi yang melanggar
Pemberian izin yang konsekuen dengan RTRW
Izin lokasi, izin peruntukan lahan. IMB
Pengenaan pajak yang sangat tinggi jika ternyata telah membangun prasarana jalan sehingga tidak memungkinkan untuk pelebaran lebih lanjut Tidak membangun
prasarana terutama jalan pada daerah yang ditetapkan sebagai kawasan non terbangun
Jika memungkinkan Pemda membeli/menguasai daerah- daerah yang ditetapkan sebagai kawasan non terbangun
2 Mengendalikan agar daerah terbangun tetap pada tingkat kepadatan rendah
Menetapkan KDB dengan presentase yang rendah berdasarkan RTRW yang berlandaskan Perda
Pajak yang semakin rendah bagi KDB yang semakin rendah dan berada di bawah batas yang dizinkan
Pembongkaran dan denda bagi bangunan yang melanggar, serta pajak yang semakin tinggi bagi KDB yang juga semakin tinggi (pajak progresif)
3 Mendorong pembangunan yang bersifat ‘compact’ dan ‘in- fill development’
Menetapkan KLB yang minimal pada daerah-daerah tertentu, berdasarkan RTRW yang berlandaskan Perda
Keringanan pajak atau bahkan bebas pajak untuk bangunan yang melebihi KLB tertentu
Pajak progresif yaitu pajak semakin tinggi untuk bangunan yang KLB-nya semakin rendah Penyediaan fasilitas
dan infrastruktur pada daerah yang
dikonsolidasi Konsolidasi lahan & Guided
Land Development (GLD)
Keringanan biaya pengurusan sertifikat lahan pada daerah yang dikonsolidasi
4 Dalam jangka panjang mengembalikan daerah terbangun menjadi daerah non terbangun
Membatasi status
kepemilikan lahan, misalnya HGB dengan batas waktu tertentu
Pajak progresif, yaitu semakin pendek HGB semakin murah
Pajak yang sangat tinggi
jika akan
memperpanjang HGB
No. Tujuan Pengendalian Pokok-pokok Kebijakan Pengendalian
Mekanisme Insentif dan Disinsentif Insentif Disinsentif Tidak membangun
infrastruktur baru Tidak mengeluarkan izin untuk pembangunan baru 5 Dalam jangka panjang
mengembalikan daerah terbangun kepadatan tinggi menjadi rendah
Tidak lagi mengeluarkan izin pembangunan untuk bangunan-bangunan dengan KDB dan KLB di atas batas tertentu
Pajak bangunan yang lebih rendah untuk bangunan dengan KDB dan KLB dibawah batas tertentu
Pajak progresif selaras dengan kenaikan besaran KDB dan KLB
6 Mendorong perubahan peruntukan lahan dari jenis/fungsi tertentu menjadi jenis/fungsi lain
Perubahan RTR yang dilandasi oleh Perda
Pajak bangunan yang lebih rendah untuk peruntukan yang direncanakan
Pajak yang sangat tinggi untuk peruntukan lahan yang menyimpang dari yang direncanakan atau penerapan sangsi Mendorong/mempercepat
pembangunan pada kawasan tertentu
Menetapkan bahawa kawasan tertentu sebagai kawasan terbangun dengan berbagai kemudahan persyaratan pembangunan
Kemudahan perizinan, keringanan jakan (misalnya PBB yang rendah)
Menghambat perkembangan pembangunan pada kawasan tertentu
Ditetapkan dalam RTRW sebagai kawasan ber-KDB sangat rendah
Pajak yang rendah untk KDB yang semakin rendah
Tidak mengeluarkan izin atau paling tidak pajak yang sangat tinggi pada kawasan tertentu Sumber : Hasil Analisis, 2009
TaTabbeell 44..110044 KKoonnsseepp MMeekkaanniissmmee DDiissiinnsseennttiiff ddaann IInnsseennttiiff PPeennggeemmbbaannggaann KKaawwaassaann
No. Kawasan Pengembangan
Kelompok Perangkat/Obyek
Mekanisme Insentif dan Disinsentif
Regulasi Ekonomi
Pemilikan Pengadaan Langsung Oleh
Pemerintah 1 Kawasan
Promosi
Guna Lahan Pengaturan Perizinan (-)
Pengenaan Pajak (-) Penguasaan lahan oleh pemerintah
Amdal Developmenyt Impact Fees (+)
Pelayanan Umum Pengenaan Pajak (-) Pengadaan pelayanan umum oleh pemerintah Retribusi perizinan (-)
Subsidi pengadaan pelayanan umum oleh pemerintah (++)
Prasarana Pengadaan
infrastruktur Pembangunan perumahan
Pembangunan fasilitas umum
2 Kawasan Kendali
Guna Lahan Pengaturan Perizinan (+)
Pengenaan Pajak (+) Penguasaan lahan oleh pemerintah
Amdal (+) Developmenyt Impact
No. Kawasan Pengembangan
Kelompok Perangkat/Obyek
Mekanisme Insentif dan Disinsentif
Regulasi Ekonomi
Pemilikan Pengadaan Langsung Oleh
Pemerintah Fees (+)
Transfer of Development
Betterment Tax (+)
Pelayanan Umum Pengenaan Pajak (+) Pengadaan pelayanan umum oleh pemerintah Retribusi perizinan (+)
User charge atas pelayanan umum _(-) Subsidi pengadaan pelayanan umum oleh pemerintah (+)
Prasarana User charge/tool for plan
Initial cost for land consolidation 3 Kawasan
Terbatas
Guna Lahan Pengaturan Perizinan (++)
Pengenaan Pajak (++) Amdal (++) Developmenyt Impact
Fees (+) Transfer of
Development
Betterment Tax (++) Kompensasi
Pelayanan Umum Pengenaan Pajak (++)
Retribusi perizinan (+) User charge atas pelayanan umum (-) Subsidi pengadaan pelayanan umum oleh pemerintah (-)
Prasarana Initial cost for land
consolidation (++) Sumber : Hasil Analisis, 2009
4.3.2.2 Pelaksanaan Kerjasama Antar Pemerintah Daerah
Bentuk ini perlu pendekatan manajerial, yang mengandung aspek koordinasi, yaitu :
a. Koordinasi internal, meliputi : (a).koordinasi yang dijalin antar sector pemerintah dan swasta-public-private partnership; (b) koordinasi antara mekanisme formal dan mekanisme informal (mengacu pada prosedur dan mekanisme organisasi kemasyarakatan yang secara informal keseharian berlangsung di masyarakat kota); (c) koordinasi antarsektor, yang dipahami sebagai koordinasi kebijakan antar departemen terkait.
b. Koordinasi vertical adalah koordinasi antar tingkat pemerintahan, terutama pemerintah pusat dengan pemerintah daerah. Instrumen dan mekanisme yang lazim diterapkan : subsidi, mandate, pembuatan pentunjuk pelaksanaan dan teknis (juklak dan juknis), asas pembantuan dan lain sebagainya
c. Koordinasi horizontal yaitu koordinasi antara unit-unit pemerintahan dalam satu kesatuan daerah perkotaan, baik unit pemerintah daerah maupun pusat.
Adapun mekanisme insentif dan disinsentif yang telah diterapkan di Indonesia berupa insentif dan disinsentif di bidang ekonomi/keuangan adalah kerjasama (baik modal maupun
pengelolaan), akan tetapi dalam pelaksanaannya membutuhkan aturan lebih lanjut, sedangkan grants, pinjaman, pengurangan sewa lahan dan pengurangan pajak belum datur (pengurangan pajak berdasarkan Kep.Menkeu No.362/KMK.04/1999 tentang Pemberian pengurangan PBB, hanya berlaku bagi salah satu subjek pajak golongan ekonomi lemah dan tidak ada pengurangan pajak untuk upaya promosi pemanfaatan lahan). Disinsentif bidang ekonomi/keuangan berupa pajak masih dengan tarif seragam (belum dengan tarif progresif), sedangkan pungutan pembangunan belum diatur.