Operational Review by Business Segment
Perumnas adalah pengemban misi Pemerintah untuk memenuhi kebutuhan pokok masyarakat akan perumahan dan permukiman yang terjangkau dan berkualitas. Dalam menjalankan kegiatan usahanya, Perumnas mengacu pada PP No. 83 Tahun 2015 yang berjudul “Peraturan Pemerintah (PP) tentang Perusahaan Umum (Perum) Pembangunan Perumahan Nasional,” yang terdiri dari:
1. Pengelolaan tanah yang dikuasai dengan kewenangan perencanaan dan peruntukkan untuk keperluan usaha Perusahaan, dapat dilakukan penyerahan atau pemindahtanganan (menjual) rumah dan bangunan dan/
atau bagian-bagian tanah yang merupakan aset dalam bentuk persediaan (Inventory);
2. Pelaksana program Pemerintah dalam membangun Rumah Umum dan Rumah Susun Umum, Rumah Khusus dan Rumah Susun Khusus, termasuk dalam rangka pengembangan kawasan perkotaan atau pembangunan kawasan perkotaan baru;
3. Pelaksana pengelolaan Rumah Susun Umum sewa beli, Rumah Susun Umum sewa, Rumah Susun milik, dan Rumah Susun Khusus.
Guna mencapai visi Pemerintah untuk mengembangkan permukiman dan perumahan rakyat di Indonesia, Perumnas memiliki beberapa produk unggulan, antara lain:
• Perumahan Tidak Bersusun (Landed Housing)
Perumnas merupakan pelopor pengembangan perkotaan yang memiliki tujuan untuk mewujudkan pemerataan pembangunan sejalan dengan misi pemerintah. Selama 43 tahun berkarya terhitung sejak tahun 1974, Perumnas telah berhasil membangun lebih dari 600.000 unit rumah di lebih dari 150 kota di Indonesia. Seluruh proyek perumahan yang dibangun oleh Perumnas selalu didasarkan pada penyediaan hunian untuk kelas ekonomi menengah ke bawah yang dilengkapi oleh fasilitas umum dan fasilitas sosial untuk mengakomodasi keperluan para penghuninya.
Rumah tapak dibedakan menjadi rumah misi dan non misi. Meskipun rumah misi memiliki laba per unit yang kecil, namun sumbangan laba produk ini secara menyeluruh bagi perusahaan cukup besar karena jumlah fisik rumah cukup besar. Mengingat kondisi potensial tersebut, karena disamping tetap menguntungkan juga dilakukan dalam rangka mengemban misi yang diberikan Pemerintah. Untuk rumah non misi, Perumnas masih perlu meningkatkan daya saing serta melakukan survei pasar yang lebih akurat, sehingga produk yang dihasilkan dapat terserap oleh pasar secara optimal dengan laba yang cukup berarti.
The Company is the bearer of the Government’s mission to fulfill the basic needs of the community for affordable and quality housing and settlements. In carrying out its business activities, Perumnas refers to Government Regulation No. 83 of 2015 entitled “Government Regulation (PP) concerning Public Corporation (Perum) of National Housing Development,” which consists of:
1. Management of land, which is controlled by planning authority and designation for the Company’s business needs, can be delivered or transferred (sell) houses and buildings and/or parts of land which are assets in the form of inventory (Inventory);
2. Executor of Government programs in building Public Houses and Public Vertical Housing, Special Houses and Special Vertical Housing, including in the context of developing urban areas or developing new urban areas;
3. Executor of management of rental public vertical housing/
flats, rental public vertical housing, owned vertical housing, and special vertical housing.
To achieve the Government’s vision to develop settlements and public housing in Indonesia, Perumnas has several superior products, including:
• Landed Housing
The Company is a pioneer of urban development with the objective to implement equitable development in accordance with the Government’s mission. For 43 years of work since 1974, the Company has succeeded in building more than 600,000 housing units in more than 150 cities in Indonesia. All housing projects built by the Company are always based on providing housing for the middle lower class economy equipped with public facilities and social facilities to accommodate the needs of its residents.
Landed houses are divided into mission and non-mission houses. Although the mission house has a small profit per unit, the overall contribution of this product profit to the Company is quite large since the physical number of the house is quite large. Considering the potential condition, besides still being profitable, it is also conducted in order to fulfill the mission given by the Government. For non- mission homes, the Company still needs to increase its competitiveness and conduct more accurate market surveys, to enable optimal absorption of the products by the market with significant profits.
• Rumah Susun Sederhana Milik dan Apartemen Sederhana Milik (Vertical Housing)
Keterbatasan lahan di kota-kota besar merupakan tantangan tersendiri bagi Perumnas yang memiliki misi untuk memberikan hunian yang layak dan aman bagi para penghuninya. Sebagai solusinya, pada tahun 1980 Perumnas memulai pembangunan perumahan dengan konsep vertikal (rumah susun) yang juga merupakan wujud dukungan Perumnas terhadap program peremajaan perkotaan pemerintah.
Program pembangunan rumah susun Perumnas yang dikenal dengan sebutan Rumah Susun Sederhana Milik (Rusunami) telah berhasil didirikan di berbagai daerah strategis di Jakarta, antara lain Tanah Abang, Kebon Kacang, Klender, Kemayoran dan Pulo Gebang. Selain itu, pembangunan Rusunami juga tersebar di berbagai pelosok tanah air. Dalam beberapa tahun terakhir, Perumnas telah membangun Rusunami di bebarapa lokasi antara lain:
Sukaramai-Medan, Jakabaring– Palembang, Cengkareng, Kemayoran, Pulogebang, Bekasi dan Karawang.
Sebagai pelopor penyedia hunian layak bagi masyarakat dengan ekonomi menengah ke bawah, Perumnas memiliki kompetensi dan rekam jejak untuk memberikan advokasi dan konsultasi kepada Pemerintah Daerah dalam bidang perumahan dan permukiman. Kedepan akan terus dibangun Rusunami dibeberapa kota besar untuk memenuhi kebutuhan rumah diperkotaan bagi masyarakat golongan menengah kebawah.
Untuk menjaga kelangsungan pertumbuhan Perusahaan, disamping membangun Rusunami untuk MBR, Perumnas juga membangun Rumah Susun Milik Komersil (Apartemen).
Hal ini masih sejalan dengan penyediaan rumah bagi rakyat Indonesia, namun lebih terarah kepada masyarakat segmen kelas menengah. Dalam perkembangannya, kebutuhan akan apartemen di kota-kota besar masih sangat tinggi. Pembangunan apartemen ini perlu didukung dengan berbagai upaya penyediaan lahan yang tepat misalnya melalui kerjasama atau sinergi antar BUMN.
Untuk itu, perusahaan berupaya mengembangkan lahan-lahan milik BUMN atau instansi lainnya yang dinilai kurang produktif namun terletak di pusat kota dapat dimanfaatkan menjadi perumahan dan permukiman kelas menengah yang baik dan bernilai tambah.
• Vertical Housing
The limited land in big cities is a challenge for the Company, which has a mission to provide decent and safe housing for its residents. As a solution, in 1980 the Company started building housing with a vertical concept (vertical housing/flats), which was also a manifestation of Perumnas support for the government’s urban rejuvenation program.
The construction program of Perumnas flats, known as Simple Owned Vertical Housing/Flats (Rusunami), has been successfully established in various strategic areas in Jakarta, including Tanah Abang, Kebon Kacang, Klender, Kemayoran and Pulo Gebang. In addition, the construction of flats is also spread in various locations. In recent years, Perumnas has built Rusunami in several locations including: Sukaramai–
Medan, Jakabaring–Palembang, Cengkareng, Kemayoran, Pulogebang, Bekasi and Karawang.
As a pioneer of decent residential providers for middle- lower communities, the Company has the competence and track record to provide advocacy and consultation to the Regional Government concerning housing and settlements. Rusunami will continue to be built in several big cities to fulfill the needs of homes in urban areas for middle-lower class people.
To maintain the sustainability of the Company’s growth, in addition to building housing for MBR, Perumnas also built Commercial Owned Flats (Apartments). This is still in line with providing housing for the people of Indonesia, but is more directed towards the middle class segment. In its development, the need for apartments in big cities is still very high. The construction of this apartment needs to be supported by various efforts to provide the appropriate land through cooperation or synergy between SOEs.
For this reason, the Company seeks to develop land owned by state-owned companies or other institutions that are considered less productive, but located in the center of the city which can be utilized as middle-class housing and settlements that are good and has an added value.
• Rumah Susun Sederhana Sewa (Rusunawa)
Perumnas membangun konsep rumah susun sederhana sewa (Rusunawa) untuk mengakomodasi masyarakat perkotaan yang belum mampu untuk membeli rumah atau golongan masyarakat yang tidak berencana menetap di kota tersebut, seperti mahasiswa, pekerja temporer dan lainnya. Peningkatan minat masyakat akan rumah susun sederhana sewa telah mendorong Perumnas untuk membangun Rusunawa di kota-kota besar, antara lain Jakarta (Cengkareng, Koja, Kemayoran, Pasar Jumat, dan Pulo Gebang), Surabaya, Cirebon, Batam, Makassar, Padang, Pontianak dan Samarinda.
Produk Rusunawa ini merupakan bagian dari misi sosial yang diemban Perumnas untuk menyediakan perumahan bagi masyarakat menengah kebawah.
• Pengembangan Kawasan Siap Bangun
Perumnas mengembangkan kawasan permukiman skala besar melalui penyediaan tanah siap bangun dan kavling tanah matang yang sesuai dengan rencana tata ruang wilayah daerah kabupaten dan daerah kota yang terencana secara menyeluruh dan terpadu.
Pengembangan kawasan ini dilengkapi dengan penataan pengaturan lahan untuk memenuhi kebutuhan perumahan dan permukiman dalam jangka pendek, menengah, dan panjang.
• Peremajaan Kawasan Permukiman Kumuh
Berdasarkan instruksi Presiden No. 5 Tahun 1990 mengenai Peremajaan Permukiman Kumuh di Atas Tanah Negara, Perumnas merupakan salah satu institusi negara yang memiliki kewajiban dalam bidang penataan kota melalui program Urban Renewal atau penataan kembali permukiman kumuh dalam bentuk “vertical low cost housing”. Program tersebut telah dilaksanakan dalam bentuk permukiman yang dapat diperjual belikan (Rusunami/Apartemen bersubsidi) dan yang disewakan (Rusunawa).
Penunjukkan Perumnas sebagai salah satu pelaksana program Urban Renewal didasarkan oleh portofolio Perumnas dalam program Urban Renewal yang telah dimulai sebelum instruksi Presiden tersebut diterbitkan.
Sejak era 1980-an, melalui pembiayaan APBN dan dana bantuan luar negeri, Perumnas telah mengembangkan program peremajaan permukaan kumuh di Tanah Abang, Kebon Kacang dan Kemayoran di Jakarta, Ilir Barat di Palembang dan Sukaramai di Medan.
Saat ini Perumnas mulai melaksanakan program peremajaan kembali rusun-rusun yang telah dibangun Perumnas seperti di lokasi Sukaramai-Medan, Klender, Tanah Abang, Kebon Kacang, Kemayoran, Cengkareng, Ilir Barat-Palembang.
• Rental Simple Flats (Rusunawa)
Perumnas built the concept of rental simple vertical housing/flats (Rusunawa) to accommodate urban communities who have not been able to buy house or groups of people who simply do not plan to settle in the city, such as students, temporary workers and others.
The increase in public interest in rental simple flats has encouraged the Company to build Rusunawa in big cities, including Jakarta (Cengkareng, Koja, Kemayoran, Pasar Jumat, and Pulo Gebang), Surabaya, Cirebon, Batam, Makassar, Padang, Pontianak and Samarinda. Rusunawa products are part of the social mission conducted by the Company to provide housing for the middle-lower classes.
• Development of Ready-to-Build Regions
The Company develops large-scale residential areas through the provision of land ready to build and mature land lot that are in accordance with the planned and integrated spatial plan of the regency and areas in the city. The development of this area is complemented by the arrangement of land layout to meet the needs of housing and settlements in the short, medium and long term.
• Revitalitation of the Slum Settlement Area
Based on the Presidential Instruction No. 5 of 1990 concerning the Rejuvenation of Slum Settlements on State Land, the Company is one of the state institutions that have obligations in the field of urban planning through the Urban Renewal program or the rearrangement of slums in the form of vertical low cost housing. The program has been implemented in the form of settlements that can be traded (Rusunami/subsidized apartments/) and rent/
leased (Rusunawa).
The appointment of the Company as one of the implementers of the Urban Renewal program was based on its portfolio in the Urban Renewal program which had begun before the Presidential Instruction was issued.
Since the 1980s, through State Budget funding and foreign aid funds, the Company has developed slum surface rejuvenation program in Tanah Abang, Kebon Kacang and Kemayoran in Jakarta, Ilir Barat in Palembang and Sukaramai in Medan.
Recently, the Company began implementing rejuvenation program for the vertical housing/flats that had been built by the Company, such as in the locations of Sukaramai-Medan, Klender, Tanah Abang, Kebon Kacang, Kemayoran, Cengkareng, Ilir Barat-Palembang.
Hingga akhir tahun 2019, laporan keuangan konsolidasian Perusahaan yang telah diaudit oleh Kantor Akuntan Publik Tanubrata Sutanto Fahmi Bambang & Rekan tidak menerapkan Pernyataan Standar Akuntansi Keuangan (PSAK) 5 tentang Segmen Operasi. Untuk dapat menguraikan segmen usaha yang mencerminkan produk dan jasa yang dikembangkan digunakan pendekatan struktur penjualan dan pendapatan bersih yang terdiri dari 9 (sembilan) segmen yaitu segmen Unit Apartemen, segmen Rumah Tinggal dan Ruko, segmen Kavling Tanah Matang (KTM), segmen Rusunami, segmen Properti Komersil, segmen Pendapatan Sewa, segmen Pendapatan Pengelolaan Gedung, segmen Kerja Sama Usaha (KSU), dan segmen Penjualan Lainnya.
Segmen Usaha yang Mencerminkan Struktur Penjualan dan Pendapatan Bersih Operating Segments Reflecting the Company’s Net Sales and Revenue Structure
Unit Apartemen
Apartment Unit Rumah Tinggal dan Ruko
Residential Houses and Shophouses Kavling Tanah Matang (KTM) Ready to Build Lot Rusunami
Simple Owned Flat Properti Komersil
Commercial Property Pendapatan Sewa
Rental Income Pendapatan Pengelolaan Gedung
Building Management Income Kerja Sama Usaha (KSU)
Business Cooperation Penjualan Lainnya
Other Sales
Untuk dapat menggambarkan kontribusi setiap segmen terhadap kegiatan yang dijalankan Perusahaan, di bawah ini sekilas disajikan kontribusi pendapatan dari berbagai segmen tersebut.
Pendapatan per Segmen dan Kontribusinya bagi Penjualan dan Pendapatan Bersih Perusahaan Revenue by Segment and Its Contribution to the Company’s Net Sales and Revenue
Segmen Segment
2019 2018 Kenaikan (Penurunan)
Increase (Decline) Jumlah
(Rp-juta) Total (IDR-million)
Kontribusi Contribution
(%)
Jumlah (Rp-juta)
Total (IDR-million)
Kontribusi Contribution
(%)
Nominal (Rp-juta) Nominal (IDR-million)
Persentase Percentage
(%)
(1) (2) (3) (4) (4 = 3-1) (5 = 4/3)
Unit Apartemen
Apartment Unit 362.997 42,46% 528.057 19,80% (165.061) -31,26%
Rumah Tinggal dan Ruko
Residential Houses and Shophouses 221.520 25,91% 1.320.626 49,52% (1.099.106) -83,23%
Kavling Tanah Matang (KTM)
Matured Land Lot 165.308 19,33% 148.232 5,56% 17.076 11,52%
Rusunami
Simple Owned Flat 35.987 4,21% 429.957 16,12% (393.969) -91,63%
Properti Komersil
Commercial Property 31.512 3,69% - 0,00% 31.512 -
Pendapatan Sewa
Rental Income 16.374 1,92% 24.976 0,94% (8.602) -34,44%
Pendapatan Pengelolaan Gedung
Building Management Income 14.884 1,74% 13.984 0,52% 899 6,43%
Kerja Sama Usaha (KSU)
Business Cooperation 3.646 0,43% 201.285 7,55% (197.638) -98,19%
Until the end of 2019, the Company’s consolidated financial statements that had been audited by the Public Accounting Firm Tanubrata Sutanto Fahmi Bambang & Partners, did not apply the Statement of Financial Accounting Standards (PSAK) 5 concerning Operating Segments. In order to describe its business segments that reflect the products and services developed, the Company’s developed a structured approach for net sales and revenue, which consists of 9 (nine) segments, namely the Apartment Units segment, Residential Houses and Shophouses segment, Matured Land Lot (KTM) segment, Simple Owned Flat segment, Commercial Property segment, Rental Income segment, Building Management Income segment, Business Cooperation (KSU) segment, and Other Sales segment.
In order to illustrate the contribution of each segment to the activities carried out by the Company, below is an overview of the revenue contributions of these various segments.
As seen in the table and chart above, Apartment Units and Residential Houses and Shophouses segments contributed the largest to net sales and revenue, amounting to 42.46%
and 25.91% respectively in 2018, and 19.80% and 49.52% in 2019. There was a significant change in the composition of the contribution, where the apartment, residential houses and shophouses segments, as well as the Rusunami segment experienced a decline in contribution. On the other hand, the Matured Land Lot segment and several other segments experienced an increase in its contribution. New segments were established, namely Commercial Property and Other Revenue derived from the sale of excess land area as explained in detail below.
Pendapatan per Segmen dan Kontribusinya bagi Penjualan dan Pendapatan Bersih Perusahaan Revenue by Segment and Its Contribution to the Company’s Net Sales and Revenue
Segmen Segment
2019 2018 Kenaikan (Penurunan)
Increase (Decline) Jumlah
(Rp-juta) Total (IDR-million)
Kontribusi Contribution
(%)
Jumlah (Rp-juta)
Total (IDR-million)
Kontribusi Contribution
(%)
Nominal (Rp-juta) Nominal (IDR-million)
Persentase Percentage
(%)
(1) (2) (3) (4) (4 = 3-1) (5 = 4/3)
Penjualan Lainnya
Other Sales 2.769 0,32% - 0,00% 2.769 -
Jumlah Penjualan dan Pendapatan Bersih
Total Net Sales and Revenue 854.997 100,00% 2.667.116 100,00% (1.812.119) -67,94%
Kavling Tanah Matang (KTM): 19.33%
Matured Land Lot
Rumah Tinggal dan Ruko: 25.91%
Residential Houses and Shophouses Unit Apartemen: 42.46%
Apartment Unit Penjualan Lainnya: 0.32%
Other Sales
Kerja Sama Usaha (KSU): 0.43%
Business Cooperation
Pendapatan Pengelolaan Gedung: 1.74%
Building Management Income Pendapatan Sewa: 1.92%
Rental Income Properti Komersil: 3.69%
Commercial Property Rusunami: 4.21%
Simple Owned Flat
2019
Kavling Tanah Matang (KTM): 5.56%
Matured Land Lot
Rumah Tinggal dan Ruko: 49.52%
Residential Houses and Shophouses Unit Apartemen: 19.80%
Apartment Unit
Kerja Sama Usaha (KSU): 8%
Business Cooperation
Pendapatan Pengelolaan Gedung: 0.52%
Building Management Income Pendapatan Sewa: 0.94%
Rental Income Rusunami: 16.12%
Simple Owned Flat
2018
Seperti yang terlihat pada tabel dan grafik di atas, segmen dari Unit Apartemen serta Rumah Tinggal dan Ruko berkontribusi terbesar terhadap penjualan dan pendapatan bersih, masing-masing sebesar 42,46% dan 25,91% di tahun 2018 serta 19,80% dan 49,52% di tahun 2019. Terjadi perubahan komposisi kontribusi yang cukup signifikan, dimana segmen Unit Apartemen, Rumah Tinggal dan Ruko, serta segmen Rusunami mengalami penurunan kontribusi, di sisi lain segmen segmen KTM dan beberapa segmen lainnya mengalami peningkatan kontribusi. Terdapat segmen baru, yaitu Properti Komersial dan Pendapatan Lainnya yang didapatkan dari kegiatan penjualan kelebihan luas tanah, seperti yang akan dijelaskan secara rinci di bawah ini.
Unit Apartemen
Kinerja Operasi Segmen Unit Apartemen
Pengembangan segmen Apartemen oleh Perumnas didasarkan atas aturan tentang rasio hunian berimbang sebagaimana diamanatkan oleh Undang-undang No, 20 Tahun 2011 tentang Rumah Susun. Penerapan Rasio Hunian Berimbang memberikan implikasi kepada Perum Perumnas untuk membangun rumah susun umum sebanyak 20% dari total luas lantai untuk hunian komersial yang dibangun.
Produk yang dikembangkan pada segmen apartemen terdiri atas unit Anami dengan berbagai tipe antara lain tipe studio, tipe 1 kamar tidur dan tipe 2 kamar tidur. Pada segmen apartemen, tidak terdapat batasan harga jual yang perlu diterapkan. Beberapa proyek yang telah berjalan adalah Grand Sentraland Karawang, Sentralang Cengkareng, Jakabaring, Kemayoran, Centerpoint Bekasi, Sentra Timur Residence. Sedangkan proyek dalam tahap pembangunan adalah Mahata Tanjung Barat, Mahata Pondok Cina, Mahata Serpong, Antapani.
Volume penjualan unit Apartemen Sederhana Milik (Anami) di tahun 2019 dibandingkan tahun 2018 dapat dilihat pada tabel di bawah ini:
(unit)2019 2018
(unit)
Kenaikan (Penurunan) Increase (Decline) Nominal
(unit)
Persentase Percentage
(%) Penjualan Apartemen Sederhana Milik (Anami) (unit)
Simple Owned Apartment (Anami) Sales (unit) 152 4.213 (4.061) -96,39%
Seiring dengan perkembangan kawasan perkotaan di Indonesia, dimana lahan semakin terbatas dan mahal, salah satu alternatif solusi pembangunan perumahan diarahkan pada pembangunan hunian vertikal, yaitu rumah susun.
Penyediaan rumah susun dalam rangka efisiensi lahan yang makin terbatas dan mahal, serta adanya tuntutan kebutuhan perumahan dalam jumlah yang besar.
Strategi penyediaan rumah susun bagi masyarakat berpenghasilan rendah, adalah sebagai berikut:
1. Melaksanakan pembangunan rumah susun dengan skala besar di kawasan perkotaan yang terjangkau prasarana, sarana, dan utilitas kota.
2. Mengadakan peremajaan/peningkatan intensitas penyediaan rumah susun dengan pola mixed use, di kawasan yang secara struktur sudah tidak layak huni namun mempunyai nilai ekonomi tinggi.
3. Penyediaan rumah susun diharapkan mampu meningkatkan kesejahteraan, kegiatan perekonomian penghuni maupun menyiapkan lapangan kerja (mixed use).
Apartment Units
Operating Performance of Apartment Units Segment The development of the Company’s apartment units segment is based on the regulations regarding balanced occupancy ratio as mandated by Law No. 20 of 2011 concerning Vertical Housing/Flats. The implementation of Balanced Occupancy Ratio has implications for the Company to build public flats as much as 20% of the total floor area for the constructed commercial residential/housing.
Products developed in the apartment units segment consisting of Anami units with various types including studio type, 1 bedroom type and 2 bedroom type. In the apartment units segment, there are no selling price restrictions that need to be applied. Several projects that have been running include Grand Sentraland Karawang, Sentralang Cengkareng, Jakabaring, Kemayoran, Centerpoint Bekasi, Sentra Timur Residence. Meanwhile, the projects under construction include Mahata Tanjung Barat, Mahata Pondok Cina, Mahata Serpong, Antapani.
Simple Owned Apartment (Anami) sales (unit) in 2019 compared to 2018 is described in the following table:
Along with the development of urban areas in Indonesia, where land is increasingly limited and expensive, one alternative solution for housing development is directed at vertical housing development, namely flats. Provision of flats is for land efficiency, which is increasingly limited and expensive, as well as the demand for housing in large numbers.
The strategies of providing flats for low-income communities are as follows:
1. Conduct the construction of large-scale flats in urban areas that are accessible to city infrastructure, facilities and utilities.
2. Rejuvenate/increase the intensity of the provision of flats with a mixed use pattern, in areas that are structurally unfit for habitation but have high economic value.
3. It is expected that the provision of flats can improve the welfare, economic activities of residents and prepare.