PENDAHULUAN
Latar Belakang
Tujuan
Manfaat
Ruang Lingkup Pembahasan
- Ruang Lingkup Wilayah
- Ruang Lingkup Pembahasan
TINJAUAN KEBIJAKAN
- Rencana Detail Tata Ruang Kota (RDTRK)
- Rencana Tata Bangunan dan Lingkungan (RTBL)
- Intensitas Pemanfaatan Lahan
- Kebijakan Umum Pembangunan Kota Surabaya
- Kebijakan Ruang Terbuka Hijau (RTH) dan Pertamanan Kota
- Kebijakan Perumahan dan Permukiman
- Kawasan Fasilitas Umum
- Kebijakan Infrastruktur Kota Surabaya
KDB adalah perbandingan persentase antara luas lantai dasar bangunan yang dapat dibangun dengan luas tanah/kavling/area yang ditata menurut rencana tata ruang dan rencana pengelolaan fasilitas dan lingkungan hidup (RTBL) . . KTB adalah persentase perbandingan antara luas basement dengan luas tanah/kavling/area lanskap, yang diatur dalam rencana tata ruang dan rencana pembangunan serta perlindungan lingkungan hidup.
METODOLOGI
Tahapan Pencarian Data
Tahapan Pengolahan Data
- Pembuatan Peta
- Pembuatan Geometrik Jalan
- Visualisasi Koridor Jalan Panglima Sudirman Surabaya dan Tower Intiland
Geometri jalan yang dibuat berasal dari salah satu penampang jalan di koridor Jalan Panglima Sudirman, Surabaya. 22 Gambar 8 merupakan dokumentasi pembuatan geometri jalan pada koridor Jalan Panglima Sudirman dengan menggunakan software AutoCAD. Salah satu pusat koridor Jalan Panglima Sudirman yang menjadi objek penelitian adalah landmark Intiland Tower.
Untuk mengetahui penggunaan lahan pada koridor Jalan Panglima Sudirman dilakukan observasi dengan metode survei online. Contoh gedung Perdagangan dan Jasa K-4 di Koridor Jalan Panglima Sudirman adalah Intiland Tower dan Bank CIMB Niaga. Keberadaan Intiland Tower di koridor Jalan Panglima Sudirman sebagai co-working space bisa semakin mengembangkan potensinya.
Ada beberapa titik di koridor Jalan Panglima Sudirman yang belum tersedia fasilitas tempat sampah (tempat sampah). Di koridor Jalan Panglima Sudirman terdapat beberapa jaringan sarana dan prasarana yang kondisinya dinilai cukup baik. Intiland Tower merupakan salah satu gedung perkantoran yang menjadi landmark di koridor Jalan Panglima Sudirman.
PEMBAHASAN
Karakteristik Tower Intiland dan Lingkungan Sekitarnya
Kawasan sekitar Intiland Tower memiliki kepadatan bangunan yang sebagian besar merupakan pusat kegiatan komersial dan ekonomi di Kota Surabaya. Berdasarkan RTRW dan RDTR Kota Surabaya, jenis dan aktivitas penggunaan lahan yang dominan di kawasan tersebut adalah perkantoran dan perdagangan serta jasa seperti hotel, dealer mobil, restoran, dan pertokoan. Selain perkantoran dan pertokoan serta jasa, terdapat juga beberapa kawasan pemukiman yang sebagian besar berlokasi di Jalan Embong Kenongo, Jalan Embong Tanjung dan Jalan Embong Trengguli.
Jalan Panglima Sudirman merupakan jalan arteri sekunder yang menghubungkan pusat-pusat kegiatan dalam skala kota.
Identifikasi Aspek Perekonomian
- Perekonomian
- Gambaran Perekonomian
Pola Pemanfaatan Ruang
- Karakteristik Pemanfaatan Ruang Sektor Formal
- Kecenderungan Perkembangan Kawasan
Identifikasi Penggunaan Lahan
- Perdagangan dan Jasa
- Ruang Terbuka Hijau (RTH)
- Perkantoran
- Sarana Pelayanan Umum
Klasifikasi penggunaan lahan umum seperti pertanian tadah hujan, pertanian beririgasi, padang rumput, kehutanan atau kawasan rekreasi. Pengertian penggunaan lahan juga disampaikan oleh Arsyad. “Penggunaan lahan adalah setiap bentuk campur tangan manusia terhadap tanah dalam rangka memenuhi kebutuhan hidupnya, baik material maupun spiritual.” Penggunaan lahan dapat dikelompokkan menjadi dua kelompok besar, yaitu penggunaan lahan pertanian dan penggunaan lahan.
Berdasarkan hal tersebut, dapat diidentifikasi berbagai bentuk penggunaan lahan, seperti padang rumput, sawah, kebun, hutan produksi, hutan lindung, kawasan terbuka hijau, dan lain-lain. Kami melakukan survei online menggunakan aplikasi Google Street View untuk mengetahui tipe penggunaan lahan di koridor Panglima Sudirman Surabaya. Berdasarkan hasil survei, penggunaan lahan pada Koridor Jalan Panglima Sudirman meliputi penggunaan lahan perdagangan dan jasa, perkantoran, ruang hijau, fasilitas pelayanan umum, lahan kosong dan lahan parkir.
Berdasarkan Tabel 2 diketahui bahwa penggunaan lahan terluas pada koridor Jalan Panglima Sudirman digunakan sebagai kawasan perdagangan dan jasa dengan luas 140.645 m². Lahan yang digunakan untuk perkantoran di koridor Jalan Panglima Sudirman ini berkode KT-1 yang artinya Kantor Pemerintahan. Pemanfaatan lahan berupa fasilitas pelayanan umum pada koridor Jalan Tunjungan diberi kode SPU-6 yang berarti fasilitas pelayanan umum berupa tempat ibadah yang merupakan bagian dari kawasan budidaya yang dikembangkan untuk menampung fasilitas peribadahan yang berjenjang dan berskala pelayanan. disesuaikan dengan populasi.
Jaringan Sarana Prasarana
- Jaringan Telekomunikasi
- Jaringan Drainase
- Jaringan Air Bersih
- Jaringan Jalan
- Jaringan Listrik
- Jaringan Persampahan
38 Berdasarkan Gambar 19 terlihat bahwa jaringan drainase di sepanjang Jalan Panglima Sudirman merupakan drainase sekunder tertutup. 40 Berdasarkan Gambar 20, jaringan air bersih di koridor Jalan Panglima Sudirman cukup merata. Berdasarkan Peraturan Daerah Kota Surabaya No. 8 Tahun 2018, Jalan Panglima Sudirman tergolong jalan utama sekunder berdasarkan fungsinya.
Selain itu di sekitar Jalan Panglima Sudirman juga terdapat jalan yang fungsinya tergolong jalan primer lokal. Terkait dengan jaringan jalan tentunya akan kita bahas lebih lanjut mengenai kondisi geometrik jalan eksisting di koridor Jalan Panglima Sudirman. Kondisi eksisting Karakteristik 1 (Geometri Jalan Panglima. Koridor Sudirman tanpa median jalan) Sumber: Google Street View.
Fitur kondisi eksisting 2 (Geometri koridor jalan. Panglima Sudirman tanpa mediasi jalan) Sumber: Google Street View. 46 Berdasarkan Gambar 26, terdapat dua jenis jaringan listrik di Koridor Jalan Panglima Sudirman, yaitu Saluran Udara Tegangan Menengah (SUTM) dan Saluran Udara Tegangan Rendah (SUTR). 48 Berdasarkan Gambar 27, Peta Jaringan Persampahan di Koridor Jalan Panglima Sudirman secara umum cukup baik namun belum merata.
Intensitas Pemanfaatan Ruang
- Koefisien Dasar Bangunan (KDB)
- Koefisien Lantai Bangunan (KLB)
- Koefisien Dasar Hijau (KDH)
Oleh karena itu, perlu adanya peningkatan jumlah tempat sampah umum di sepanjang Jalan Sudirman, terutama di wilayah yang belum terdapat tempat sampah umum. Koefisien dasar penghijauan (KDH) merupakan angka perbandingan antara luas ruang terbuka luar bangunan untuk penghijauan dengan luas kavling luar. Ruang terbuka alami adalah bagian ruang di luar bangunan yang tidak dibeton/tidak ada penghalang rembesan air ke dalam tanah.
51 Berdasarkan Gambar 28, intensitas pemanfaatan ruang pada Koridor Jalan Panglima Sudirman menunjukkan Koefisien Dasar Bangunan (KDB) mempunyai persentase berkisar antara 50% - 70%.
Tata Bangunan
- Garis Sempadan Bangunan (GSB)
Landmark
Oleh karena itu diharapkan dapat memberikan dampak positif bagi perkembangan Kota Surabaya khususnya koridor Jalan Panglima Sudirman itu sendiri. Ada beberapa titik di jalur pejalan kaki atau trotoar Koridor Jalan Panglima Sudirman yang mengalami kerusakan, seperti semen trotoar yang retak dan ubin trotoar yang pecah. Sebab, koridor Jalan Panglima Sudirman didominasi gedung perkantoran dan perdagangan jasa yang mayoritas menggunakan kendaraan pribadi.
Terdapat beberapa pelanggaran peraturan di sekitar Koridor Jalan Panglima Sudirman berupa pedagang yang berjualan di trotoar dan parkir kendaraan di jalur sepeda. Pada koridor jalan ini terdapat landmark berupa tugu Menara Intiland yang terletak di ujung selatan Koridor Jalan Panglima Sudirman. Sedangkan dari segi intensitas penggunaan lahan Koridor Jalan Panglima Sudirman diperoleh Koefisien Dasar Bangunan (KDB) dengan persentase berkisar antara 50% - 70%.
Koridor Jalan Panglima Sudirman merupakan koridor yang direncanakan sebagai koridor perdagangan dan jasa berskala internasional/nasional berdasarkan RDTR UP VI Tunjungan Tahun 2018. Perlu adanya penambahan fasilitas tempat sampah umum di sekitar Koridor Jalan Panglima Sudirman agar proporsional sehingga kebersihan lingkungan sekitar lingkungan hidup dapat lebih ditingkatkan. Dalam pembangunan Koridor Jalan Panglima Sudirman dapat mengacu pada ketentuan dalam RDTR UP VI Tunjungan.
POTENSI DAN PERMASALAHAN
Potensi
Koridor Panglima Sudirman merupakan kawasan mixed-use dengan kepadatan tinggi yang didominasi oleh kawasan jasa dan komersial seperti hotel, perkantoran, bank, dan lain-lain. Berdasarkan hasil survei online yang kami lakukan, kami memperoleh data yang menunjukkan bahwa di sepanjang koridor Jalan Panglima Sudirman perdagangan jasa mendominasi pada skala nasional dan cukup sedikit pada skala internasional. Hal ini dapat berpotensi bagi koridor Jalan Panglima Sudirman sebagai kawasan perdagangan dan jasa internasional jika dikembangkan lebih lanjut sesuai dengan rencana rinci tata ruang dan peraturan zonasi Kota Surabaya.
Co-working space mempunyai manfaat yang dibutuhkan dalam bisnis dan sangat penting saat ini, yaitu networking dan kolaborasi. Dengan memiliki co-working space sebagai tempat bertemunya para pengusaha, pengguna co-working space akan memiliki lebih banyak kontak bisnis yang dapat menjadi mitra bisnis, pelanggan, atau mitra percakapan.
Permasalahan
Berdasarkan hasil analisis data yang diperoleh dari survei online dan studi literatur, koridor Jalan Panglima Sudirman merupakan kawasan mixed-use dengan kepadatan tinggi yang didominasi oleh kawasan jasa dan komersial. Tata guna lahan pada koridor Jalan Panglima Sudirman terdiri dari kawasan pemukiman, perdagangan dan jasa, perkantoran pemerintahan, ruang terbuka hijau (RTH), lahan kosong, lahan parkir dan fasilitas pelayanan umum. Selain itu, kondisi jaringan listrik di koridor Jalan Panglima Sudirman cukup baik, dimana terdapat dua jenis saluran udara yaitu saluran udara tegangan menengah (SUTM) dan saluran udara tegangan rendah (SUTR) yang dapat memenuhi kebutuhan listrik. pasokan konsumen di koridor Jalan Panglima Sudirman.
Kondisi jaringan utilitas di koridor ini masih kurang baik karena sebaran kontainer yang belum merata di sepanjang koridor jalan. Karena letaknya yang berada di kawasan mixed-use yang didominasi oleh kawasan jasa dan komersial, maka koridor Jalan Panglima Sudirman berpotensi menjadi pusat kawasan perdagangan dan jasa nasional dan internasional di Kota Surabaya. Selain kelebihan yang ada, terdapat juga permasalahan di sepanjang koridor Jalan Panglima Sudirman, antara lain pelanggaran ketinggian bangunan yang tidak sesuai, kemacetan, distribusi yang tidak merata, dan kurangnya sarana dan prasarana termasuk fasilitas persampahan.
Perlu dilakukan peninjauan dan perbaikan pada beberapa titik jalan setapak atau perkerasan jalan di Koridor Jalan Panglima Sudirman yang mengalami kerusakan dan memerlukan perawatan berkala untuk menjaga kondisi perkerasan tersebut. Perlu adanya perbaikan infrastruktur angkutan umum di koridor Jalan Panglima Sudirman untuk meningkatkan minat masyarakat menggunakan angkutan umum sehingga dapat mengurangi tingkat kemacetan. Harus ada peraturan dan penindakan yang lebih tegas terhadap pelanggar aturan di koridor Jalan Panglima Sudirman serta sosialisasi yang lebih luas agar tidak ada lagi pelanggaran aturan di sekitar koridor Jalan Panglima Sudirman.
PENUTUP
Kesimpulan
Penggunaan lahan tertinggi untuk perdagangan dan jasa dengan luas 129.739 m² dan penggunaan lahan terendah untuk perkantoran pemerintahan dengan luas 279 m². Intiland Tower mampu menarik perhatian karena bentuk bangunannya yang unik dengan konsep arsitektur tropis dan desainnya terinspirasi dari Candi Bentar. Jaringan tersebut merupakan jaringan yang menunjang kebutuhan masyarakat sekitar, seperti jaringan telekomunikasi, jaringan drainase, jaringan jalan arteri primer sekunder dan lokal, jaringan air bersih, jaringan listrik, dan jaringan persampahan.
Kondisi jaringan telekomunikasi dalam kondisi baik karena tersedia merata di sepanjang koridor jalan, jaringan drainase berupa drainase sekunder tertutup dalam kondisi cukup baik, jaringan air bersih di koridor jalan ini juga cukup merata. , disalurkan melalui PDAM primer, sekunder, pipa dan tersier. Jaringan jalan pada koridor ini terdiri dari 2 jenis klasifikasi jalan berdasarkan fungsinya, yaitu sebagai jalan arteri sekunder dan jalan lokal primer. Hal ini dapat didukung dengan keberadaan Intiland Tower sebagai ruang kolaborasi yang berpotensi untuk lebih dikembangkan fungsinya dalam promosi kota Surabaya.
Rekomendasi
