PENDAFTARAN TANAH MAKALAH
Diajukan Sebagai Salah Satu Syarat Untuk Memenuhi Tugas Agraria
Dosen Pengampu:
Helmi Chandra SY S.H, M.H
Nama Anggota Kelompok;
FAKULTAS HUKUM UNIVERSITAS BUNG HATTA
2024
1. Salsabilla (22-044)
2. Nabila Azzahra (22-121) 3. Latifatul Qalbina (22-137) 4. Indah Amelia Putri (22-140) 5. Rizky Dwi Kurniawan (22-160) 6. Rivaldi Hidayat (22-165)
KATA PENGANTAR
Puji syukur kami panjatkan kepada Tuhan Yang Maha Esa, karena atas limpahan rahmatnya penyusun dapat menyelesaikan makalah ini tepat waktu tanpa ada halangan yang berarti dan sesuai dengan harapan.
Ucapan terima kasih kami sampaikan kepada Bapak (Helmi Chandra SY, S.H, M.H) sebagai dosen pengampu mata kuliah (nama mata kuliah) yang telah membantu memberikan arahan dan pemahaman dalam penyusunan makalah ini.
Kami menyadari bahwa dalam penyusunan makalah ini masih banyak kekurangan karena keterbatasan kami.
Maka dari itu, penyusun sangat mengharapkan kritik dan saran untuk
menyempurnakan makalah ini. Semoga apa yang ditulis dapat bermanfaat bagi semua pihak yang membutuhkan.
Padang, 5 Desember 2024
BAB I PENDAHALUAN
A. LATAR BELAKANG
Kondisi kehidupan masyarakat terus berkembang sesuai dengan dinamika pembangunan dan tuntutan zaman. Akibatnya, aktifitas kehidupan masyarakat yang berhubungan dengan tanah semakin hari semakin bertambah dan bahkan semakin kompleks. Bila kompleksitas itu tidak diikuti dengan upaya penertiban maka kelak masyarakat akan membebani dirinya dengan permasalahan pertanahan yang semakin rumit.
Kondisi masyarakat juga hingga saat ini masih sangat tergantung pada kegiatan-kegiatan dan usaha-usaha yang sebagian besar bersifat agraris sehingga tanah merupakan tumpuan harapan bagi masyarakat agar dapat melangsungkan asas dan tata kehidupan. Salah satu upaya untuk menjaga agar permasalahan tersebut tidak semakin menjadi beban bagi kehidupan masyarakat oleh Negara dilakukan pendaftaran tanah untuk pertama kali.
Pendaftaran tanah untuk pertama kali dalam Pasal 1 angka 9 PP No. 24 Tahun “Kegiatan pendaftaran tanah yang dilakukan terhadap obyek pendaftaran tanah yang belum terdaftar berdasarkan Peraturan Pemerintah Nomor 10 Tahun 1961 tentang Pendaftaran Tanah atau Peraturan Pemerintah ini.
Pendaftaran tanah di Indonesia yang diatur dalam UUPA Nomor 5 Tahun 1960 Pasal 19 UUPA merupakan salah satu upaya Pemerintah untuk memberikan jaminan kepastian hukum. Jaminan kepastian hukum tersebut meliputi: jaminan kepastian hukum mengenai orang atau badan hukum yang menjadi pemegang hak (subyek hak atas tanah); jaminan kepastian hukum mengenai letak, batas, dan luas suatu bidang tanah (obyek hak atas tanah); dan jaminan kepastian hukum mengenai hak-hak atas tanahnya.
kemudian dilaksanakan dengan Peraturan Pemerintah Nomor 10 Tahun 1961 (PP 10/1961) yang berlaku selama 27 tahun kemudian diganti dengan
Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 sebagai revisi atas PP No 10/1961 yang berlaku efektif sejak tanggal 8 Oktober 1997.
Kedua peraturan tersebut merupakan bentuk pelaksanaan pendaftaran tanah dalam rangka rechts kadaster (pendaftaran tanah) yang bertujuan memberikan kepastian hukum dan perlindungan hukum kepada pemegang hak atas tanah sehingga menimbulkan rasa mantap dan rasa aman mengenai kepastian hukumnya, kepastian mengenai tanah yang dihaki, dan adanya perlindungan hukum untuk mencegah gangguan dari penguasaan dan/atau sesama warga masyarakat.
Dengan pendaftaran tanah, pemegang hak atas tanah akan menerima tanda bukti hak atas tanahnya yakni sertifikat. Sehingga dengan sertifikat itu pemegang hak atas tanah akan terjamin eksistensi haknya. Sekalipun tanah itu akan difungsikan dalam lalu lintas perdagangan. Sungguhpun pelaksanaan pendaftaran tanah ini harus terus dilakukan sehingga kelak makna tanah bagi manusia benar-benar dapat memberikan kemakmuran yang sebesar-besarnya sebagaimana yang diharapkan.
Berdasarkan uraian di atas penulis tertarik terhadap pembahasan tersebut, dan penulis menuangkan dalam bentuk makalah yang berjudul
“PENDAFTARAN TANAH”.
B. RUMUSAN MASALAH
1. Bagaimana teori hukum tentang pendaftaran tanah?
2. Bagaimana sistem pendaftaran tanah di Indonesia?
3. Bagaimana tujuan pendaftaran tanah?
C. TUJUAN
1. Untuk mengetahui teori hukum tentang pendaftaran tanah 2. Untuk mengetahui sistem pendaftaran tanah di Indonesia 3. Untuk mengetahui tujuan pendaftaran tanah
BAB II PEMBAHASAN
A. Teori Hukum Tentang Pendaftaran Tanah
Suatu pendaftaran tanah sangat diperlukan agar terjamin kepastian hukum dan kepastian hak atas tanah yang dimiliki oleh rakyat. Dapat dibayangkan jika tanah tidak terdaftar dengan baik dan teliti, betapa susahnya kita mengetahui identitas tanah yang bersangkutan, yang dapat membuka lebar kepada berbagai persengketaan tentang tanah. Bahkan hukum asal di negara-negara yang menganut sistem hukum Anglo Saxon menugaskan seorang lawyer untuk menyelidiki asal muasal tanah sebelum suatu tanah dibeli.
Kompleksitas sistem peralihan hak seperti ini ditambah dengan rumitnya sistem feodal yang masih melekat pada struktur hak atas tanah di negara-negara Anglo Saxon, khususnya sistem hukum Inggris, menyebabkan hampir keseluruhan sistem hukum tanah di sana menjadi sangat rumit. Karena sebagaimana diketahui bahwa meskipun sistem feodal di Inggris secara umum pada prinsipnya sudah ditinggalkan sejak tahun 1660, karena sistem feodal atas tanah sudah terpatri dalam sistem hukumnya.
Sampai saat ini sisa-sisa system feodal tersebut masih sangat terasa, bukan hanya di Negara Inggris, bahkan di Negara Anglo Saxon yang bukan feodal, hukum feodal atas tanah tetap saja berlaku seperti hukum dari negara asalnya (Inggris), seperti di Amerika Serikat misalnya, mereka tidak menggunakan istilah right of ownership untuk sebutan "hak milik" atas tanah, melainkan masih memakai istilah fee simple absolute, yang berarti tanah adalah milik raja dan pemiliknya harus membayar "upeti" (fee) kepada raja, meskipun pembayaran fee seperti itu sekarang sudah ditukar dengan sistem pembayaran pajak tanah (dan bangunan).
Meskipun demikian, seperti telah pernah dijelaskan bahwa berbeda dengan orang-orang Inggris, orang-orang Amerika dengan bangga mengatakan: "The
title of our lands is free, clear and absolute, and every proprietor of land is a prince in his own domains. " Mereka memandang hukum Inggris tentang tanah penuh dengan teka teki silang (jigsaw puzzles (Lawrence M. Friedman, 1985: 2 34-236).
Dengan demikian, yang sangat diharapkan bahwa dengan dilakukan sistem pendaftaran tanah yang baik, dapat memperkecil sengketa tanah, khususnya jika sengketanya berkenaan dengan asal-usul tanah, atau berkenaan dengan batas-batas tanah, ataupun sengketa karena ada dua atau lebih klaim terhadap satu bidang tanah, yang masing-masing mempunyai alas hak sendiri-sendiri.
sebab dalam proses pendaftaran tanah, sudah diperiksa secara wajar hal-hal/bukti-bukti atau dokumen- dokumen penting berkenaan dengan tanah tersebut.
Di samping itu, data tentang tanah yang sudah terdaftar juga tersimpan dengan rapi di buku-buku tanah yang tersimpan pada instansi pendaftar tanah. akan tetapi, sesuai dengan kebutuhan masyarakat, khusus dalam hal pendaftaran tanah, terobosan-terobosan banyak juga dilakukan baik di negara dengan sejarah sistem hukum Anglo Saxon, maupun di negara dengan sistem hukum Eropa Kontinental.
Oleh karena itu, hampir merata di berbagai negara, sejak abad ke-18, sistem pendaftaran tanah dalam buku tanah yang disediakan oleh negara, mulai diberlakukan di mana-mana, yang paling populer dan komprehensif adalah sistem Torrens yang mulai diberlakukan di Australia Selatan dengan undang- undang tahun 1858. Dengan begitu, dapat dikatakan bahwa sistem Torrens merupakan salah satu asal muasal dari sistem pendaftaran tanah di zaman modern.
Jadi, kepastian hukum menimbulkan kepastian terhadap hak-hak atas tanah merupakan yang sangat penting dalam hukum agraria. Untuk mencapai asas kepastian hukum tersebut, dilakukanlah pendaftaran tanah, yang dilakukan oleh pemilik hak maupun oleh pemerintah. Pendaftaran tanah di Indonesia juga
dilakukan melalui suatu rechts kadaster dengan memakai sistem Torrens.
Semua data tentang tanah dicatat dalam sebuah buku tanah (grondboekhouding). Sistem pendaftaran tanah seperti ini memang ditujukan untuk mendapat kepastian hukum dan kepastian hak atas tanah, jadi bukan untuk kepentingan pemungutan pajak tanah (fiskaal kadaster).
Akan tetapi, dalam tradisi hukum Anglo Saxon, dikenal dua macam pendaftaran tanah, yaitu:
1. Sistem Torrens
2. Sistem Inggris (English System)
Sistem Torrens diimpor dari Australia, sementara sistem Inggris merupakan hasil modifikasi dari sistem Torrens. Sebelum sistem Torrens, di Inggris berlaku sistem pendaftaran deed (akta tanah), bukan pendaftaran hak (title registration) yang akan menjadi alat bukti hak sebagaimana berlaku dalam sistem Torrens. Dewasa ini di Inggris, sistem Kadaster (cadastre) dan sistem pendaftaran tanah (land registration) saling melengkapi satu sama lain.
B. Sistem Pendaftaran tanah di Indonesia
Sistem pendaftaran tanah di Indonesia meliputi tindakan-tindakan antara lain:
1. Pengukuran, pemetaan, dan pembukuan tanah.
2. Pendaftaran terhadap hak-hak atas tanah, beralih dan peralihan haknya, serta pembebanannya.
3. Pemberian surat-surat tanda bukti hak yang berlaku sebagai alat pembuktian yang kuat.
Kemudian, pendaftaran tanah di Indonesia memberlakukan beberapa asas hukum sebagai berikut.
1. Asas kepastian/rechts kadaster
Hal yang dimaksud dengan asas kepastian/rechts kadaster adalah bahwa pendaftaran tanah di Indonesia dilakukan dengan meng- gunakan
suatu buku tanah sehingga segala sesuatu tentang tanah tersebut ditulis di buku tersebut, yang dapat menjamin suatu kepastian hukum dan kepastian hak atas tanah tersebut.
2. Asas publisitas
Asas publisitas adalah bahwa sistem pendaftaran tanah tersebut bersifat terbuka, dalam arti bahwa setiap orang yang berkepentingan dapat melihat data-data tentang tanah, seperti siapa pamiliknya, luas dan batasnya, apakah sedang dijaminkan atau tidak, dan sebagainya sehingga bagi calon pembeli tanah misalnya, akan dapat membeli tanah tersebut dengan aman dan terlindungi.
3. Asas spesialitas
Asas spesialitas adalah bahwa tanah atau hak atas tanah seseorang yang didaftarkan tersebut haruslah jelas spesifikasinya sehingga tidak saling tumpang tindih dengan tanah atau hak atas tanah milik orang lain.
4. Asas tertulis Hukum agraria tentang pendaftaran tanah juga menganut asas dokumentatif.
Yang dimaksudkan dengan asas dokumentatif adalah bahwa sebagian besar transaksi dan pembuktian hak atas tanah dilakukan dengan dokumentasi tertulis. Misalnya peralihan hak atas tanah haruslah dilakukan dengan sebuah akta pejabat tertentu, yang disebut dengan Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT). Kemudian pembuktian hak atas tanah yang paling kuat dilakukan dengan sebuah dokumen yang disebut dengan sertifikat tanah.
5. Asas birokratis
Dapat dikatakan bahwa hukum yang menyangkut dengan hak atas tanah merupakan salah satu bidang hukum perdata yang sarat dengan ketentuan birokratis karena hukum tanah memang menganut sistem birokratis. Jika jual beli biasa misalnya dapat dilakukan dengan akta biasa atau bahkan dapat dilakukan secara lisan, tetapi jual beli hak atas tanah harus dilakukan dengan akta yang dibuat oleh pejabat khusus, yaitu Pejabat
Pembuat Akta Tanah (PPAT). Demikian juga dengan sertifikat hak atas tanah haruslah dibuat oleh pejabat birokrasi tertentu di kalangan birokrasi pemerintahan.
6. Asas dokumentatif
Untuk mendapatkan suatu kepastian hak, maka sistem pendaftaran tanah di Indonesia mengandalkan dokumen tanah antara lain dimaksudkan sebagai suatu pembuktian hak. Karena itu, hukum menyediakan dokumen- dokumen tanah seperti sertifikat tanah, akta jual beli, akta pengikatan jual.
7. Asas pembuktian negatif
Pembuktian perolehan atau kepemilikan hak atas tanah dilakukan dengan menunjukkan sertifikat tanah. Sertifikat tanah ini merupakan alat bukti dalam sistem pembuktian negatif. Artinya, sertifikat tanah tersebut merupakan alat bukti yang "kuat", tetapi bukan alat bukti yang "mutlak."
Artinya, alat bukti tersebut masih dapat dimentahkan oleh alat bukti lain yang mungkin lebih kuat.
Pengadilanlah nantinya yang menentukan siapa sebenarnya yang memiliki hak tersebut, apakah pemilik sertifikat ataupun pihak lain yang mempunyai alas hak yang lebih kuat. Jika misalnya yang dianut adalah sistem pembuktian positif seperti yang banyak terjadi di negara-negara yang sudah maju, sertifikat menjadi alat bukti mutlak, dalam arti siapa pun pemilik sertifikat tanah, pasti dialah yang secara hukum memiliki tanah tersebut. Oleh karena itu, kepastian hukum dan kepastian hak akan sangat terjamin disana.
8. Asas sistem Torrens
Seperti telah pernah dijelaskan bahwa model pendaftaran tanah di Indonesia menganut sisten Torrens, yang berasal dari seorang ahli dari Australia, yaitu Robert Torrens, yang menemukan dan pertama sekali menerapkan sistem pendaftaran tanah seperti itu. Sistem Torrens ini menjalankan administrasi pendaftaran tanah dengan jalan mendaftarkan
tanah di setiap ibukota daerah, mencatatnya dalam buku tanah di situ, dan kepada pemilik tanah diberikan salinan buku tanah berupa sertifikat tanah.
Menurut sistem Torrens yang asli, sertifikat tanah ini merupakan alat bukti mutlak (satu-satunya) yang dapat dipergunakan sebagai bukti adanya hak atas tanah tersebut. Jadi, sejatinya, sistem Torrens tersebut menggunakan system pendaftaran tanah positif.
Oleh karena itu, dapat disimpulkan bahwa karena UUPA menganut sistem pendaftaran tanah yang negatif, tetapi pada saat yang sama menggunakan sistem Torrens, yang berarti juga menggunakan sistem pendaftaran yang positif bahwa sebenarnya sistem pendaftaran yang dianut oleh sistem hukum Indonesia adalah sistem "hibrida," yakni sistem campuran antara sistem negatif dengan sistem positif.
Dalam hal ini, sebenarnya sertifikat tanah merupakan alat bukti yang kuat (hampir mutlak), hanya dalam keadaan yang sangat khusus saja sertifikat dapat dikalahkan, dan ini merupakan suatu kekecualian saja.
Misalnya dalam hal diajukannya dokumen palsu yang diajukan dalam proses pembuatan sertifikat, sehingga akhirnya sertifikat diterbitkan kepada orang yang sebenarnya tidak berhak, atau diterbitkan atas tanah yang salah. Dalam hal-hal yang sangat khusus seperti itu, baru sertifikat tanah dapat dikesampingkan berlakunya.
Kemudian, selain dari hak atas tanah dan peralihannya yang harus didaftarkan, pembebanan hak atas tanah (dengan hak tanggungan) juga harus didaftarkan. Oleh karena itu, jika terhadap hak atas tanah memiliki sertifikat dan di atas sertifikat tersebut misalnya dicatat bahwa tanah tersebut sedang dijaminkan ke bank dengan hak tanggungan, terhadap hak tanggungan itu sendiri diberikan sertifikat khusus yang disebut dengan sertifikat hak tanggungan.
Di bagian awal dari sertifikat hak tanggungan tersebut ditulis irah- irah yang berbunyi: "Demi Keadilan Berdasarkan Ketuhanan Yang Maha
Esa," yang berarti sertifikat tersebut memiliki "titel eksekutorial" sehingga mempunyai konsekuensi hukum bahwa sertifikat hak tanggungan tersebut mempunyai kedudukan sama dengan suatu putusan pengadilan yang telah berkekuatan tetap sehingga apabila terjadi wanprestasi, pemegang sertifikat hak tanggungan dapat melakukan "fiat" eksekusi, yakni dapat langsung meminta pengadilan untuk mengeksekusi tanah objek hak tanggungan tanpa melalui prosedur gugat menggugat lagi.
C. Tujuan Pendaftaran Tanah
Pendaftaran Tanah adalah suatu rangkaian kegiatan yang dilakukan oleh Negara/Pemerintah secara terus menerus dan teratur, berupa pengumpulan keterangan atau data tertentu mengenai tanah-tanah tertentu yang ada di wilayah-wilayah tertentu, pengolahan, penyimpanan dan penyajiannya bagi kepentingan rakyat, dalam rangka memberikan jaminan kepastian hukum di bidang pertanahan, termasuk penerbitan tanda buktinya dan pemeliharaannya.
Tujuan pendaftaran tanah sebagaimana dimaksud dalam Pasal 3 Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 adalah:
1) Untuk memberikan kepastian dan perlindungan hukum kepada pemegang hak atas sebidang tanah, satuan ruamh susun, dan hak-hak lain yang terdaftar agar dengan mudah dapat membuktikan dirinya sebagai pemegang hak yang bersangkutan, untuk itu kepada pemegang hak diberikan sertifikat.
2) Untuk menyediakan informasi kepada pihak-pihak yang berkepentingan termasuk pemerintah agar dengan mudah dapat memperoleh data yang diperlukan dalam mengadakan perbuatan hukum mengenai bidang-bidang tanah dan satuan-satuan ruamah susun yang sudah terdaftar. Untuk melaksanakan fungsi informsi tersebut, data fisik dan yuridis dan sebidang tanah dan satuan rumah susun yang terdaftar terbuka untuk umum.
3) Untuk terselenggaranya tertib administrasi pertanahan.
Dengan demikian, maka tujuan pendaftaran tanah adalah menjamin kepastian hukum hak-hak atas tanah. Jaminan kepastian hukum hak-hak atas tanah tersebut meliputi:
a) Kepastian hukum atas objek bidang tanahnya, yaitu letak bidang tanah, letak batasbatas dan luasnya (objek hak).
b) Kepastian hukum atas subjek haknya, yaitu siapa yang menjadi pemiliknya (subjek hak).
c) Kepastian hukum atas jenis hak atas tanahnya.
Adapun akibat hukum apabila tanah-tanah yang diperoleh melalui pewarisan maupun melalui perbuatan hukum tertentu jika tidak didaftarkan adalah:
1. Tidak adanya jaminan kepastian hukum dan hak terhadap hak atas tanah yang dikuasai dan dimilikinya.
2. Tidak mempunyai alat bukti kepemilikan yang terkuat jika terjadi sengketa hak 3. Secara hukum Negara bahwa perbuatan hukum tersebut belum memenuhi
ketentuan hukum Negara, sehingga mereka belum memperoleh jaminan kepastian hukum dari negara.
Selanjutnya untuk persoalan ketiga dan persoalan keempat dijelaskan sebagai berikut: Setiap perolehan dan peralihan hak atas tanah, apakah melalui peristiwa hukum atau melalui perbuatan hukum wajib dilakukan pendaftaran guna memperoleh kepastian hukum dan kepastian hak. Untuk membuktian kepastian hukum dan hak tersebut pemerintah, dalam hal ini Badan Pertanahan memberikan sertifikat hak kepada para pemegang hak. Hal ini sesuai dengan ketentuan Peraturan Pemerintah Nomor 10 Tahun 1961 yang diganti dengan Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah.
Pasal 3 Pendaftaran tanah bertujuan untuk :
a) untuk memberikan kepastian hukum dan perlindungan hukum kepada pemegang hak atas suatu bidang tanah, satuan rumah susun dan hak-hak lain
yang terdaftar agar dengan mudah dapat membuktikan dirinya sebagai pemegang hak yang bersangkutan;
b) untuk menyediakan informasi kepada pihak-pihak yang berkepentingan termasuk Pemerintah agar dengan mudah dapat memperoleh data yang diperlukan dalam mengadakan perbuatan hukum mengenai bidang-bidang tanah dan satuan-satuan rumah susun yang sudah terdaftar, untuk terselenggaranya tertib administrasi pertanahan.
BAB III PENUTUP
A. KESIMPULAN
Prosedur tanah menurut Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 19997 dapat dibedakan menjadi dua yaitu prosedur pendaftaran tanah secara sistematik dan prosedur pendaftaran tanah secara sporadik. Keduanya tidak jauh berbeda. Kalau prosedur pendaftaran tanah secara sistematik adanya suatu rencana kerja, pembentukan panitia ajudikasi, pembuatan peta dasar pendaftaran, penetapan batas bidang-bidang tanah, pembuatan peta dasar pendaftaran, pembuatan daftar tanah, pembuatan surat ukur, pengumpulan dan penelitian data yuridis, pengumuman hasil yuridis dan hasil pengukuran, pengesahan hasil pengumuman penelitian data fisik dan data yuridis, pembukuan hak, dan penerbitan sertifikat.
Pelaksanaan kegiatan pendaftaran tanah meliputi pengukuran, perpetaan, pembukuan tanah; pendaftaran hak-hak atas tanah dan peralihan hak-hak tersebut, pemberian surat tanda bukti hak, yang berlaku sebagai alat pembuktian yang kuat. Kegiatan pendaftaran tanah menurut pasal 19 Ayat (2) Undang-Undang Pokok Agraria dijabarkan lebih lanjut dalam Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 yakni pertama kegiatan pendaftaran tanah untuk pertama kali dan yang kedua kegiatan pemeliharaan data pendaftaran tanah.
