TESIS
Oleh
ISABELLA BANGUN 117011049/M.Kn
FAKULTAS HUKUM
UNIVERSITAS SUMATERA UTARA MEDAN
2013
TESIS
Diajukan Untuk Memperoleh Gelar Magister Kenotariatan Pada Program Studi Magister Kenotariatan Fakultas Hukum
Universitas Sumatera Utara
Oleh
ISABELLA BANGUN 117011049/M.Kn
FAKULTAS HUKUM
UNIVERSITAS SUMATERA UTARA MEDAN
2013
Nomor Pokok : 117011049 Program Studi : Kenotariatan
Menyetujui Komisi Pembimbing
(Prof. Dr. Muhammad Yamin, SH, MS, CN)
Pembimbing Pembimbing
(Prof. Dr.Syafruddin Kalo, SH,M.Hum) (Notaris Dr. Syahril Sofyan, SH, M.Kn)
Ketua Program Studi, Dekan,
(Prof. Dr. Muhammad Yamin, SH, MS, CN) (Prof. Dr. Runtung, SH, MHum)
Tanggal lulus : 24 Oktober 2013
PANITIA PENGUJI TESIS
Ketua : Prof. Dr. Muhammad Yamin, SH, MS, CN Anggota : 1. Prof. Dr. Syafruddin Kalo, SH, M.Hum
2. Notaris Dr. Syahril Sofyan, SH, M.Kn 3. Dr. T. Keizerina Devi A, SH, CN, MHum 4. Syafruddin S. Hasibuan, SH, MH
Nim : 117011049
Program Studi : Magister Kenotariatan FH USU
Judul Tesis : ANALISIS NORMATIF TERHADAP JAMINAN HAK ATAS TANAH DAN BANGUNAN DEBITUR YANG DIKETAHUI BERSERTIPIKAT TUMPANG TINDIH SAAT AKAN DI EKSEKUSI
Dengan ini menyatakan bahwa Tesis yang saya buat adalah asli karya saya sendiri bukan Plagiat, apabila dikemudian hari diketahui Tesis saya tersebut Plagiat karena kesalahan saya sendiri, maka saya bersedia diberi sanksi apapun oleh Program Studi Magister Kenotariatan FH USU dan saya tidak akan menuntut pihak manapun atas perbuatan saya tersebut.
Demikianlah surat pernyataan ini saya buat dengan sebenarnya dan dalam keadaan sehat.
Medan,
Yang membuat Pernyataan
Nama : ISABELLA BANGUN Nim : 117011049
penerbitan sertipikat tumpang tindih yaitu untuk sebidang tanah diterbitkan lebih dari satu sertipikat yang letak tanahnya saling tumpang tindih ketika pemegang sertipikat yang bersangkutan akan atau telah melakukan suatu perbuatan hukum atas bidang tanah yang dimaksud. Misalnya saja pada saat satu sertipikat hak atas tanah yang diagunkan ke bank namun tidak dapat dilakukan eksekusi atas tanah tersebut karena adanya pihak lain yang mempunyai sertipikat lain atas sebagian dari bidang tanah tersebut. Oleh karena itu dilakukan pengkajian apa factor-faktor penyebab terjadinya sertipikat tumpang tindih, bagaimana tanggung jawab Kantor Pertanahan terhadap penerbitan sertipikat tumpang tindih dan bagaimana perlindungan hukum kepada bank selaku kreditur.
Penelitian ini bersifat deskriptif yang dilakukan secara pendekatan yuridis normatif dengan melihat adanya contoh kasus sertipikat tumpang tindih yang diagunkan dengan teknik pengumpulan data studi kepustakaan yang didukung oleh data narasumber.
Dari hasil penelitian ditunjukkan, faktor-faktor terjadinya sertipikat tumpang tindih karena adanya kesalahan administrasi dari pihak Kantor Pertanahan yang dibuat oleh oknum Kantor Pertanahan dengan adanya unsur kesengajaan untuk keuntungan pribadi yang merupakan faktor internal dari Kantor Pertanahan sedangkan faktor eksternal dari Kantor Pertanahan adalah adanya itikad tidak baik dari pihak yang memohonkan hak untuk mendaftarkan sertipikat. Karena itu maka Kantor Pertanahan selaku lembaga yang menerbitkan sertipikat hak atas tanah tidak bertanggung jawab secara langsung atas penerbitan sertipikat tumpang tindih namun Pihak Kantor Pertanahan bersedia untuk melakukan mediasi terhadap para pihak untuk menyelesaikan sengketa sertipikat tumpang tindih dengan melakukan penelitian terhadap data fisik dan data yuridis. Sementara terhadap bank selaku kreditur pada agunan yang bermasalah tidak mendapat perlindungan hukum dengan pasti karena belum ada diatur dalam peraturan perundang-undangan namun kreditur dapat melakukan gugatan terhadap debitur dengan dalil perbuatan melawan hukum dengan meminta ganti kerugian yang ditimbulkan debitur apabila hakim memutuskan bahwa tanah yang tumpang tindih itu adalah milik pihak ketiga.
Kata Kunci: Sertipikat Tumpang Tindih, Agunan.
the owner of the land want to or has done legal action on the land. For example, a land certificate is used as collateral in a Bank, but execution cannot be accomplished because there is another person who has the certificate on the land. Therefore, the researcher wanted to find out what factors which caused the incident of overlapping certificates and how about the legal protection for the Bank as the creditor.
The Research was descriptive with judicial normative approach by looking at the example of the case of overlapping certificate which was used as collateral. The data were gathered by performing library research, supported by the data from the source persons.
The result of the research shows that the factor which causes the incident of overlapping certificate is administrative error (internal factor) done by some employees intentionally for their own interest in the Land Office, while the external factor of the Land Office is the bad intention of the person who requests his right for registering the certificate, Therefore, the management of the Land Office as the institution which issues land rights certificates is not responsible for the existence of overlapping certificate although they are always ready to be the mediator in resolving the dispute about overlapping certificate by doing the study on physical and judicial data. The Bank, as the creditor for this problematic collateral, does not get any legal protection because there is no regulation in the legal provisions although the creditor can file the claim to the debtor, since the latter has violated the law, by asking for compensation from the debtor when the judge gives the verdict that the land belongs to the third party.
Keywords: Overlapping Certificate, Collateral
melimpahkan berkat, kasih dan bimbingan-Nya sehingga dapat menyelesaikan penulisan tesis ini yang berjudul “Analisis Normatif Terhadap Jaminan Hak Atas Tanah Dan Bangunan Debitur Yang Diketahui Bersertipikat Tumpang Tindih Saat Akan Di Eksekusi”.
Penulis menyadari tanpa kerja sama antara dosen pembimbing dan penulis serta beberapa kerabat yang member masukan yang bermanfaat demi tersusunnya tesis ini. Untuk itu pada kesempatan ini dengan tulus ikhlas penulis sampaikan ucapan terimakasih yang tak terhingga kepada yang terhormat yaitu:
1. Bapak Prof. Dr. dr. Syahril Pasaribu, DTM&H, MSc (CTM), SP.A(K), selaku Rektor Universitas Sumatera Utara.
2. Bapak Prof. Dr. Runtung, SH, MHum, selaku Dekan Fakultas Hukum Universitas Sumatera Utara.
3. Bapak Prof. Dr. Muhammad Yamin, SH, MS, CN., selaku Ketua Komisi Pembimbing yang telah memberikan bantuan, bimbingan, dan masukannya dengan penuh kesabarannya sehingga tesis ini dapat terselesaikan.
4. Bapak Prof. Dr. Syafruddin Kalo, SH, M.Hum., selaku Anggota Komisi Pembimbing yang telah meluangkan waktu untuk memberikan arahan dalam penyelesaian tesis ini.
Demikian juga penulis sampaikan ucapan terimakasih yang tak terhingga kepada Bapak Syafruddin Hasibuan, SH, M.H, DFM., dan Ibu Dr. T. Keizerina Devi, SH, CN, M.Hum., selaku dosen penguji yang telah berkenan memberikan bimbingan dan saran terhadap penyempurnaan tesis ini.
Selanjutnya penulis juga mengucapkan terimakasih kepada:
1. Para Guru Besar dan Staf Pengajar Program Studi Magister Kenotariatan Fakultas Hukum Universitas Sumatera Utara.
2. Para pegawai/karyawan pada Program Studi Kenotariatan Fakultas Hukum Universitas Sumatera Utara.
3. Rekan-rekan Mahasiswa seangkatan pada Program Studi Kenotariatan Fakultas Hukum Universitas Sumatera Utara.
4. Bapak Agus Setiawan, SH, MH., Hakim di Pengadilan Negeri Medan yang telah berkenan meluangkan waktunya untuk memberikan informasi dan arahan dalam penyelesaian tesis ini.
Teristimewa dengan tulus hati diucapkan terimakasih kepada orang tua penulis, Ibu tersayang Kasta Bukit, S.Pd dan Bapak Ir. Sastra Bangun, M.Ap., dan juga kepada kakak-kakak penulis yaitu dr. Mery Susanna Bangun, drg. Natalia Bangun, dan drg. Donna Sari Bangun yang telah memotivasi penulis untuk menyelesaian studi ini.
ruang lingkup pembahasannya. Oleh karena itu penulis sangat mengharapkan saran dan kritik yang bersifat membangun dari semua pihak demi penyempurnaan tesis ini.
Akhirnya penulis mengucapkan terimakasih kepada semua pihak yang telah membantu penulis dalam penyelesaian tesis ini.
Medan, Oktober 2013 Penulis,
Isabella Bangun
Nama : Isabella Bangun
Tempat/Tanggal Lahir : Medan, 21 Nopember 1989
Jenis Kelamin : Perempuan
Agama : Katolik
Status : Belum Menikah
Alamat Rumah : Jalan Raharja No. 6 Medan
II. PENDIDIKAN
1. SD Assisi Medan Lulus tahun 2001
2. SMP Putri Cahaya Medan Lulus tahun 2004 3. SMA Santo Thomas 2 Medan Lulus tahun 2007
4. S-1 Fakultas Hukum Universitas Sumatera Utara Lulus tahun 2011 5. S-2 Program Magister Kenotariatan FH USU Lulus tahun 2013
III. ORANGTUA
Ayah : Ir. Sastra Bangun, M.Ap
Ibu : Kasta Bukit, S.Pd
ABSTRACT ... ii
KATA PENGANTAR ... iii
DAFTAR RIWAYAT HIDUP ... vi
DAFTAR ISI ... vii
DAFTAR ISTILAH ASING... ix
DAFTAR SINGKATAN... xi
BAB I PENDAHULUAN... 1
A. Latar Belakang ... 1
B. Perumusan Masalah ... 12
C. Tujuan Penelitian ... 12
D. Manfaat Penelitian ... 12
E. Keaslian Penelitian... 13
F. Kerangka Teori dan Konsepsi... 14
1. Kerangka Teori ... 14
2. Konsepsi ... 18
G. Metode Penelitian ... 21
BAB II FAKTOR-FAKTOR TERJADINYA SERTIPIKAT TUMPANG TINDIH... 25
A. Pendaftaran Tanah ... 25
B. Sertipikat Hak Atas Tanah ... 33 C. Faktor-Faktor Terjadinya Penerbitan Sertipikat Tumpang Tindih 38
B. Analisis Kasus... 59
C. Tanggung Jawab Badan Pertanahan Nasional Terhadap Penerbitan Sertipikat Tumpang Tindih ... 74
BAB IV PERLINDUNGAN HUKUM KEPADA BANK SELAKU KREDITUR PEMEGANG HAK TANGGUNGAN ... 84
A. Hak Tanggungan ... 84
B. Perlindungan HukumTerhadap Pemegang Sertipikat Hak Atas Tanah ... 94
C. Perlindungan Hukum Terhadap Debitur Pemegang Sertipikat Hak Atas Tanah Yang Cacat Hukum Administratif ... 95
D. Perlindungan Hukum Kreditur Pemegang Hak Tanggungan... 99
BAB V KESIMPULAN DAN SARAN ... 106
A. Kesimpulan ... 106
B. Saran... 108
DAFTAR PUSTAKA ... 109
Borgtocht : perjanjian penjaminan dimana seseorang berjanji akan membayar hutang-hutang debitur.
Certificate of title : salinan register.
Conservatoir beslag : penyitaan barang-barang debitur atas permintaan kreditur karena dikhawatirkan bahwa selama perkara diajukan ke pengadilan, debitur menghilangkan barang- barangnya.
Continuous recording : rekaman yang berkesinambungan.
Contradictoire deliminate : batas-batas tanah.
Developer : pengembang.
Droit de preference : hak untuk menuntut suatu barang yang didahulukan dari para kreditur yang biasa.
Droit de suite : hak preferensi yang mutlak.
Dubius : penafsiran mendua.
Error in objecto : kekeliruan mengenai objek.
Fair play : keterbukaan.
Fiscal cadaster : pendaftaran tanah fiskal.
Frame of thinking : kerangka pikir.
Goed opposant : pelawan yang baik.
In kracht van gewijsde zaak : kekuatan hukum tetap.
In partij : para pihak.
Judex facti : hakim mengenai fakta-fakta.
Library research : penelitian kepustakaan.
Nemo plus juris : orang tidak dapat menyerahkan atau memindahkan hak melebihi apa yang ia sendiri punyai.
Non executable : tidak dapat dilaksanakan.
Registration of deeds : pendaftaran akta.
Registration of title : pendaftaran hak.
Record : rekaman.
Perpres : Peraturan Presiden
PP : Peraturan Pemerintah
KUHP : Kitab Undang-Undang Hukum Pidana PTUN : Peradilan Tata Usaha Negara
SIPPT : Surat Izin Peruntukan Pembebasan Tanah PPAT : Pejabat Pembuat Akta Tanah
GPS : Global Positioning System
APHT : Akta Pembebanan Hak Tanggungan SPS : Surat Perintah Setor
Fasilitas kredit yang diberikan oleh bank kepada nasabah adalah penuh dengan resiko. Resiko yang umumnya terjadi adalah resiko kegagalan atau kemacetan dalam pelunasan. Perjanjian kredit merupakan salah satu aspek yang sangat penting dalam pemberian kredit, tanpa perjanjian kredit yang ditandatangani antara Bank atau Kreditur dengan Debitur, maka tidak akan ada pemberian kredit itu. Tidak kembalinya pinjaman ini dari debitur sangat berpengaruh pada kesehatan bank, karena sumber dana bank berasal dari masyarakat yang disimpan pada bank itu sehingga resiko tersebut sangat berpengaruh atas kepercayaan masyarakat kepada bank yang sekaligus kepada keamanan dana masyarakat tersebut. Untuk melindungi bank dari kerugian, biasanya bank mempersyaratkan adanya jaminan bagi semua perikatan yang dibuat diantara debitur dan bank selaku kreditur. Jaminan pemberian kredit dalam arti keyakinan atas kemampuan dan kesanggupan debitur untuk melunasi kewajibannya sesuai dengan yang diperjanjikan merupakan faktor penting yang harus diperhatikan oleh bank. Untuk memperoleh keyakinan tersebut, sebelum memberikan kredit, bank harus melakukan penilaian yang seksama terhadap watak, kemampuan, modal agunan, dan prospek usaha dari debitur.1
Arti penting jaminan/agunan dalam setiap pemberian kredit adalah:
1Hermansyah, Hukum Perbankan Nasional Indonesia, Kencana, Jakarta, 2005, hal. 68
1. Memberikan hak dan kekuasaan pada bank untuk mendapatkan pelunasan dari hasil penjualan barang jaminan tersebut apabila nasabah melakukan cidera janji yaitu tidak membayar kembali hutangnya pada waktu yang telah ditetapkan dalam perjanjian.
2. Menjamin agar para nasabah berperan serta dalam usaha untuk tidak meninggalkan usahanya atau proyeknya dengan merugikan diri sendiri atau perusahaannya, dapat dicegah atau sekurang-kurangnya kemungkinan untuk berbuat demikian diperkecil kejadiannya.
3. Memberi dorongan kepada debitur untuk memenuhi perjanjian kredit, khususnya mengenai pembayaran kembali dengan syarat-syarat yang telah dijamin kepada bank.2
Agar bank dapat melaksanakan hak dan kekuasaannya atas barang-barang jaminan maka pengikatan barang jaminan itu harus dilakukan menurut ketentuan hukum berlaku.3 Dalam melakukan suatu perbuatan hukum khususnya untuk melakukan suatu perjanjian, maka masing-masing pihak seharusnya mempunyai itikad baik dalam melaksanakan prestasinya dari perjanjian tersebut. Itikad baik ini harus sudah ada sebelum perjanjian dilakukan, kesepakatan para pihak sangat diperlukan sebelum perjanjian dilaksanakan. Kewajiban untuk menyerahkan jaminan utang oleh pihak peminjam dalam rangka pinjaman uang sangat terkait dengan kesepakatan diantara pihak-pihak yang melakukan pinjam-meminjam uang.4
Adanya kebutuhan ekonomi masyarakat yang semakin meningkat menyebabkan kebutuhan akan uang pun semakin meningkat, banyak masyarakat yang berminat menjaminkan benda terutama hak milik atas tanahnya untuk mendapatkan uang dalam memenuhi kebutuhan mereka. Dalam pelaksanaan
2Thomas Suyatno, Dasar-Dasar Perkreditan, Gramedia, Jakarta, 1991, hal.84
3Widjanarto, Hukum Dan Ketentuan Perbankan Di Indonesia, Pustaka Utama Grafiti, Jakarta, 1993, hal.67
4M.Bahsan, Hukum Jaminan dan Jaminan Kredit Perbankan Indonesia, Raja Grafindo Persada, Jakarta,2007,hal. 2.
pembangunan nasional yang bertitik berat pada pembangunan ekonomi dan tercapainya masyarakat adil makmur berdasarkan Pancasila dan Undang-Undang Dasar 1945, tanah memiliki peran yang sangat penting. Begitu pentingnya tanah bagi kehidupan manusia sehingga tidak mengherankan apabila setiap manusia ingin memiliki atau menguasainya yang berakibat timbulnya masalah-masalah pertanahan yang kerapkali dapat menimbulkan perselisihan. Secara filosofis tanah sejak awalnya tidak diberikan kepada perorangan. Jadi tidak benar seorang yang menjual tanah berarti menjual miliknya, yang benar dia hanya menjual jasa memelihara dan menjaga tanah selama itu dikuasainya.5 Namun, tanah juga dapat digunakan sebagai barang jaminan untuk pembayaran utang yang paling disukai oleh lembaga keuangan yang memberikan fasilitas kredit. Sebab tanah, pada umumnya mudah dijual, harganya terus meningkat, mempunyai tanda bukti hak, sulit digelapkan dan dapat dibebani hak tanggungan yang memberikan hak istimewa kepada kreditur. Tanah sebagai jaminan pembayaran utang, mengandung pengertian bahwa tanah tertentu, oleh yang berhak menjaminkan tanah itu disediakan secara khusus kepada kreditur untuk lebih meyakinkan kreditur itu bahwa utang tertentu dari seorang debitur akan dilunasi pada saat yang diperjanjikan. Jika debitur mengingkari janjinya, maka kreditur berhak menjual tanah itu dan mengambil uang hasil penjualannya untuk diperhitungkan sebagai pembayaran utang debitur.
Salah satu tujuan pembentukan Undang-Undang Nomor : 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria, selanjutnya disebut UUPA adalah
5Soedharyo Soimin, Status Hak dan Pembebasan Tanah, Sinar Grafika, Jakarta, 1993, hal. 82
meletakkan dasar-dasar untuk memberikan jaminan kepastian hukum mengenai hak- hak atas tanah bagi seluruh rakyat Indonesia. Adapun landasan konstitusional kebijakan pembangunan bidang pertanahan pada intinya bersumber pada Pasal 33 ayat (3) Undang-Undang Dasar 1945 yang berbunyi: “Bumi dan air serta kekayaan alam yang terkandung didalamnya dikuasai oleh Negara dan dipergunakan untuk sebesar-besar kemakmuran rakyat”. Dari ketentuan dasar ini, dapat diketahui bahwa kemakmuran rakyatlah yang menjadi tujuan utama dalam pemanfaatan fungsi bumi, air dan ruang angkasa serta kekayaan alam yang terkandung di dalamnya.6 Untuk melaksanakan hal tersebut, di bidang pertanahan telah dikeluarkan UUPA. Dari penjelasan umum UUPA dapat diketahui bahwa Undang Undang ini merupakan unifikasi di bidang Hukum Pertanahan. Berdasarkan landasan konstitusional tersebut, dengan disahkannya UUPA pada tanggal 24 September 1960 berarti telah diletakkan landasan bagi penyelenggaraan Administrasi Pertanahan guna mewujudkan Tujuan Nasional.
Melalui Keputusan Presiden Nomor 26 Tahun 1988 tentang Badan Pertanahan Nasional dibentuk Badan Pertanahan Nasional, selanjutnya disingkat BPN, sebagai Lembaga Pemerintah Non Departemen yang berkedudukan di bawah dan bertanggung jawab langsung kepada Presiden. Seiring dengan perkembangan di bidang pertanahan, peraturan tersebut mengalami berbagai perubahan yang terakhir adalah Peraturan Presiden Nomor : 10 Tahun 2006 tentang Badan Pertanahan Nasional Republik Indonesia, disingkat BPN RI, selanjutnya disebut Perpres 10/2006.
6Urip Santoso, Hukum Agraria & Hak-hak Atas Tanah, Kencana, Jakarta, 2008, hlm. 50.
Adapun tugas BPN dinyatakan dalam Pasal 2 Perpres 10/2006 yaitu melaksanakan tugas pemerintah di bidang pertanahan secara nasional, regional dan sektoral.
Dalam melaksanakan tugas tersebut BPN menyelenggarakan fungsi : 1. Perumusan kebijakan nasional di bidang pertanahan;
2. Perumusan kebijakan teknis di bidang pertanahan;
3. Koordinasi kebijakan, perencanaan dan program di bidang pertanahan;
4. Pembinaan dan pelayanan administrasi umum di bidang pertanahan;
5. Penyelenggaraan dan pelaksanaan survei pengukuran dan pemetaan di bidang pertanahan;
6. Pelaksanaan pendaftaran tanah dalam rangka menjamin kepastian hukum;
7. Pengaturan dan penetapan hak-hak atas tanah;
8. Pelaksanaan penatagunaan tanah, reformasi agraria dan penataan wilayah- wilayah khusus;
9. Penyiapan administrasi atas tanah yang dikuasai dan/atau milik Negara/daerah bekerja sama dengan Departemen Keuangan;
10. Pengawasan dan pengendalian penguasaan pemilikan tanah;
11. Kerja sama dengan lembaga-lembaga lain;
12. Penyelenggaraan dan pelaksanaan kebijakan, perencanaan dan program di bidang pertanahan;
13. Pemberdayaan masyarakat di bidang pertanahan;
14. Pengkajian dan penanganan masalah, sengketa, perkara dan konflik di bidang pertanahan;
15. Pengkajian dan pengembangan hukum pertanahan;
16. Penelitian dan pengembangan di bidang pertanahan;
17. Pendidikan, latihan dan pengembangan sumber daya manusia di bidang pertanahan;
18. Pengelolaan data dan informasi di bidang pertanahan;
19. Pembinaan fungsional lembaga-lembaga yang berkaitan dengan bidang pertanahan;
20. Pembatalan dan penghentian hubungan hukum antara orang, dan/atau badan hukum dengan tanah sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-undangan yang berlaku;
21. Fungsi lain di bidang pertanahan sesuai peraturan perundang-undangan yang berlaku;7
7Pasal 3 Peraturan Presiden Nomor : 10 Tahun 2006 Tentang Badan Pertanahan Nasional Republik Indonesia.
Sasaran pembangunan bidang pertanahan adalah Catur Tertib Pertanahan yang meliputi :
1. Tertib Hukum Pertanahan;
2. Tertib Administrasi Pertanahan;
3. Tertib Penggunaan Tanah;
4. Tertib Pemeliharaan Tanah dan Lingkungan Hidup.8
Tertib administrasi pertanahan merupakan sasaran dari usaha memperoleh kepastian hukum dan kepastian hak atas tanah. UUPA telah meletakkan kewajiban pada pemerintah untuk melaksanakan pendaftaran tanah-tanah yang ada di seluruh Indonesia disamping bagi para pemegang hak untuk mendaftar hak atas tanah yang ada padanya sesuai dengan ketentuan yang berlaku (Pasal 19 UUPA). Ketentuan mengenai Pendaftaran tanah diatur lebih lanjut dalam Peraturan Pemerintah Nomor : 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah sebagai pengganti Peraturan Pemerintah Nomor : 10 Tahun 1961 Tentang Pendaftaran Tanah, selanjutnya disebut PP 24/1997, yang mulai berlaku efektif pada tanggal 8 Oktober 1997. Ketentuan pelaksanaan lebih lanjut diatur dalam Peraturan Menteri Negara Agraria/Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor : 3 Tahun 1997 tentang Ketentuan Pelaksanaan Peraturan Pemerintah Nomor : 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah, selanjutnya disebut PMNA/KBPN 3/1997.
8 Ali Achmad Chomzah, Hukum Pertanahan Seri Hukum Pertanahan III-Penyelesaian Sengketa Hak Atas Tanah dan Seri Hukum Pertanahan IV-Pengadaan Tanah Instansi Pemerintah, Prestasi Pustaka, Jakarta, 2003, hal.18.
Tujuan pendaftaran tanah menurut Pasal 19 UUPA adalah untuk menjamin kepastian hukum di seluruh wilayah Indonesia. Tujuan pokok tersebut dijabarkan lebih lanjut pada Pasal 3 Peraturan Pemerintah No.24 Tahun 1997 sebagai berikut:
a. Untuk memberikan kepastian hukum dan perlindungan hukum kepada pemegang hak atas suatu bidang tanah, satuan rumah susun dan hak-hak lain yang terdaftar agar dengan mudah dapat membuktikan dirinya sebagai pemegang hak bersangkutan;
b. Untuk menyediakan informasi kepada pihak-pihak yang berkepentingan termasuk Pemerintah agar dengan mudah dapat memperoleh data yang diperlukan dalam mengadakan perbuatan hukum mengenai bidang-bidang tanah dan satuan-satuan rumah susun yang sudah terdaftar;
c. Untuk terselenggaranya tertib administrasi pertanahan.9
Sesuai dengan amanat Pasal 19 UUPA maka setiap tanah harus didaftarkan pada kantor pertanahan setempat. Diadakannya pendaftaran tanah akan membawa akibat hukum yaitu diberikannya surat tanda bukti hak atas tanah yang lazim disebut sebagai sertipikat tanah kepada pemegang hak atas tanah yang bersangkutan yang berlaku sebagai alat pembuktian yang kuat. Sertipikat merupakan surat tanda bukti hak yang berlaku sebagai alat pembuktian yang kuat mengenai data fisik dan data yuridis yang termuat didalamnya, sepanjang data fisik dan data yuridis tersebut sesuai dengan data yang ada dalam surat ukur dan buku tanah hak yang bersangkutan.10 Dalam penerbitan sertipikat diperlukan suatu proses yang melibatkan pihak pemohon, para pemilik tanah yang bersebelahan, Pamong Desa maupun pihak instansi yang terkait untuk memperoleh penjelasan dan surat-surat sebagai alas hak yang berhubungan dengan permohonan sertipikat tersebut. Penjelasan baik lisan maupun
9Tampil Anshari Siregar, Pendaftaran Tanah Kepastian Hak, Multi Grafik, Medan, 2007, hal.35.
10Pasal 32 ayat 1 PP Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah.
tertulis dari pihak terkait memiliki peluang untuk terjadinya pemalsuan, daluwarsa bahkan adakalanya tidak benar atau fiktif sehingga timbul sertipikat cacat hukum.11
UUPA menganut sistem negatif, sehingga keterangan yang tercantum didalam surat bukti hak mempunyai kekuatan hukum dan harus diterima oleh hakim sebagai keterangan yang benar selama dan sepanjang tidak ada alat pembuktian lain yang dapat membuktikan sebaliknya. Jika terjadi hal demikian maka pengadilan akan memutuskan alat pembuktian mana yang benar. Pendaftaran tanah tidak menyebabkan mereka yang tidak berhak menjadi berhak atas suatu bidang tanah hanya karena namanya keliru dicatat sebagai yang berhak. Mereka yang berhak dapat menuntut diadakannya pembetulan dan jika tanah yang bersangkutan sudah berada didalam penguasaan pihak ketiga, ia berhak menuntut penyerahan kembali kepadanya.12
Dalam perkembangannya dewasa ini banyak terjadi sengketa berkaitan dengan tanah. Permasalahan tanah sejak dahulu merupakan persoalan hukum yang pelik dan kompleks serta mempunyai dimensi yang luas baik di negara maju maupun berkembang sehingga tidak mudah untuk diselesaikan dengan cepat.13 Salah satu sengketa yang sering terjadi adalah masalah sertipikat tumpang tindih. Sertipikat ganda merupakan sertipikat-sertipikat yang menyuratkan satu bidang tanah yang sama. Dengan demikian satu bidang tanah diuraikan dengan dua sertipikat atau lebih
11Ali Achmad Chomzah, Op. Cit, hal. 25.
12Hasan Kusumah, Hukum Agraria I, Gramedia Pustaka Utama, Jakarta, 1995, hlm. 77.
13Irawan Soerodjo, Kepastian Hukum Hak atas Tanah di Indonesia, Penerbit Arkola, Surabaya, 2002, hal 25.
yang berlainan datanya. Hal semacam ini disebut juga “sertipikat tumpang tindih”.
Baik tumpang tindih seluruh bidang maupun tumpang tindih dari sebagian tanah tersebut. Sertipikat tumpang tindih merupakan salah satu permasalahan yang ditemukan dalam masyarakat. Tingginya masalah pertanahan tidak hanya meresahkan masyarakat tetapi juga sangat mempengaruhi kinerja BPN sebagai institusi yang mempunyai tugas pokok melaksanakan administrasi pertanahan. Tanah-tanah yang sedang dalam sengketa tidak dapat dikelola oleh pihak baik oleh pemegang sertipikat maupun pihak-pihak lainnya. Secara ekonomis tentu sangat merugikan, sebab tanah yang memiliki sertipikat ganda tersebut tidak produktif. Tanah tersebut tidak dapat dimanfaatkan untuk menanam hasil perkebunan ataupun tanaman lainnya serta dijadikan jaminan di bank. Apabila kasus-kasus sertipikat tumpang tindih tidak ditangani secara serius maka akan mengganggu stabilitas perekonomian.
Sekarang dalam praktik tidak jarang terjadi beredarnya sertipikat palsu, sertipikat asli tetapi palsu atau sertipikat tumpang tindih di masyarakat sehingga pemegang hak atas tanah perlu mencari informasi tentang kebenaran data fisik dan data yuridis yang tertera dalam sertipikat tersebut di Kantor Pertanahan setempat.
Pada umumnya masalah baru muncul dan diketahui terjadi penerbitan sertipikat tumpang tindih, yaitu untuk sebidang tanah diterbitkan lebih dari satu sertipikat yang letak tanahnya saling tumpang tindih, ketika pemegang sertipikat yang bersangkutan akan atau telah melakukan suatu perbuatan hukum atas bidang tanah yang dimaksud.
Yang termasuk dalam sertipikat ganda adalah untuk satu bidang tanah diterbitkan lebih dari satu sertipikat yang letak tanahnya saling tumpang tindih.
Salah satu contoh kasus sengketa mengenai sertipikat tumpang tindih yang diangkat di hadapan sidang pengadilan, yaitu sengketa dengan register NOMOR: 267 K/Pdt/2008. Dalam sengketa ini, Yongki Gunawan atau Termohon Kasasi/Pelawan adalah pemilik atas sebidang tanah dan bangunan seluas 1.096 m2 yang terletak di Desa/Kecamatan Wonoayu, Kabupaten Sidoarjo tersebut dan terurai dalam sertipikat Hak Milik Nomor No. 26/Desa Wonoayu, Gambar Situasi tanggal 9-6-1984 No.
1548/1984 tertulis atas nama Yongky Gunawan, yang diperolehnya berdasarkan pembelian dari Iwan Gandakusuma dan tertuang dalam Akta Jual Beli No. 41/1 Wna/AM/1994 tanggal 19 Mei 1994 di hadapan Ny.Adhi Muliyanti, SH., Notaris/PPAT di Sidoarjo. Pada beberapa waktu yang lalu telah menerima risalah panggilan No. 27/Eks/2005/PN.Sda. yang disampaikan oleh Jurusita Pengadilan Negeri Sidoarjo melalui Kepala Desa Wonoayu, yang memberitahukan kepada Yongki Gunawan agar datang menghadap Ketua Pengadilan Negeri Sidoarjo pada tanggal 3 Januari 2006 guna diberikan teguran (aanmaning) agar dalam waktu selama-lamanya 8 (delapan) hari sejak diberikan teguran segera mengosongkan dan menyerahkan sebidang tanah dan bangunan seluas 1.142 m2 sesuai Sertipikat Hak Milik No. 2/Desa Wonoayu tersebut kepada Pemohon Eksekusi, terhadap panggilan a quo Yongki Gunawan melalui kuasa hukumnya telah menghadiri dan menyatakan keberatan terhadap teguran yang diberikan maupun eksekusi yang akan dilaksanakan oleh Ketua Pengadilan Negeri Sidoarjo.
Alasan keberatan Yongki Gunawan karena Ketua Pengadilan Negeri Sidoarjo yang serta merta mengabulkan permohonan eksekusi oleh Denny Syailendra atau
Pemohon Kasasi/Terlawan I telah terjadi kekeliruan mengenai objek (error in objecto) terhadap sebidang tanah dan bangunan yang kini sedang dimiliki dan dikuasai oleh Yongki Gunawan, yakni objek sebidang tanah dan bangunan yang akan dieksekusi pengosongan luasnya 1.142 m2 dan tercantum dalam Buku Sertipikat Hak Milik No. 2/Desa Wonoayu, sedangkan sebidang tanah dan bangunan yang dikuasai dan dimiliki oleh Yongki Gunawan luasnya 1.096 m2 dan tercantum dalam buku Sertipikat Hak Milik No. 26/Desa Wonoayu sehingga terbukti berdasarkan fakta tersebut objek yang dimohonkan eksekusi bukan berada di lokasi sebidang tanah dan bangunan yang kini dikuasai dan dimiliki oleh Yongki Gunawan dan sama sekali tidak mempunyai hubungan hukum sebagai debitur dan/atau penjamin Borgtocht, Avalis dalam hubungan perjanjian kredit antara Terlawan IV dengan V, VI, VII dengan tanpa proses hukum yang melibatkan Yongki Gunawan sebagai para pihak (in partij) ternyata hak milik Yongki Gunawan dapat dilakukan penjualan lelang oleh Terlawan II dan III dan/atau dilakukan tindakan eksekusi pengosongan, sehingga jelas tindakan yang demikian itu merupakan pelanggaran hukum dan merugikan Yongki Gunawan sebagai pemilik yang sah dan pembeli yang beritikad baik.
Bertitik pangkal dari uraian di atas dan ketentuan-ketentuan yang ada, serta karena sertipikat merupakan produk Instansi Pemerintah yang dikeluarkan melalui proses yang ketat dan teliti, maka perlu dilakukan penelitian untuk mengkaji permasalahan tersebut dalam bentuk tesis dengan judul “Analisis Normatif Terhadap Jaminan Hak Atas Tanah Dan Bangunan Debitur Yang Diketahui Bersertipikat Tumpang Tindih Saat Akan Di Eksekusi.”
B. Perumusan Masalah
Berdasarkan latar belakang di atas, maka penulis merumuskan permasalahan yang akan ditelaah lebih lanjut sebagai berikut :
1. Apa faktor-faktor yang menyebabkan terjadinya penerbitan sertipikat tumpang tindih pada hak atas tanah?
2. Bagaimana tanggung jawab Badan Pertanahan Nasional terhadap penerbitan sertipikat tumpang tindih?
3. Bagaimana perlindungan hukum kepada Bank selaku kreditur pemegang hak tanggungan dalam eksekusi agunan yang bersertipikat tumpang tindih?
C. Tujuan Penelitian
1. Untuk mengetahui dan menganalisa faktor-faktor yang menyebabkan terjadinya penerbitan sertipikat tumpang tindih pada hak atas tanah.
2. Untuk mengetahui dan menganalisa tanggung jawab Badan Pertanahan Nasional terhadap penerbitan sertipikat tumpang tindih.
3. Untuk mengetahui dan menganalisa perlindungan hukum kepada Bank selaku kreditur pemegang hak tanggungan dalam eksekusi agunan yang bersertipikat tumpang tindih.
D. Manfaat Penelitian
1. Secara teoritis, hasil penelitian ini diharapkan dapat digunakan sebagai bahan masukan bagi perkembangan ilmu hukum dan memberikan sumbangan pemikiran dalam memperbanyak referensi ilmu hukum khususnya bidang hukum agraria mengenai penyelesaian sengketa hukum pertanahan berkaitan dengan
adanya sertipikat ganda/overlapping apalagi sertipikat ganda tersebut digunakan sebagai jaminan kredit bank.
2. Secara praktis, sebagai bahan masukan bagi pembuat Undang-undang di bidang pertanahan untuk melakukan pembaharuan peraturan perundang-undangan serta sistem hukumnya sehingga mengurangi terjadinya sengketa pertanahan. Selain itu, sebagai bahan informasi bagi para pelaksana kebijakan dalam mengambil langkah-langkah perumusan kebijakan pertanahan di Indonesia.
E. Keaslian Penelitian
Berdasarkan penelitian dan penelusuran yang telah dilakukan terhadap hasil- hasil penelitian yang sudah ada di Magister Kenotariatan Universitas Sumatera Utara, belum ada penelitian yang menyangkut masalah “Analisis Normatif Terhadap Jaminan Hak Atas Tanah Dan Bangunan Debitur Yang Diketahui Bersertipikat Tumpang Tindih Saat Akan Di Eksekusi”. Namun ada penelitian-penelitian yang pernah dilakukan sebelumnya yaitu:
1. Saraswati Jaya, Magister Kenotariatan Sekolah Pasca Sarjana Universitas Sumatera Utara, dengan judul “Perlindungan Hukum Terhadap Bank Sebagai Kreditur Pemegang Hak Tanggungan Dalam Penangguhan Eksekusi Jaminan Berkaitan Dengan Undang-Undang Nomor 37 Tahun 2004”, dan permasalahan yang diteliti adalah:
a. Bagaimanakah proses eksekusi hak tanggungan oleh bank sebagai kreditor separatis dan perlindungan hukum yang didapat oleh kreditur tersebut?
b. Bagaimanakah kedudukan kreditor pemegang hak tanggungan dengan adanya lembaga penangguhan eksekusi?
c. Bila penangguhan eksekusi yang diakhiri oleh debitor insolven (tidak mampu membayar utang-utangnya), bagaimanakah hak eksekusi kreditor pemegang hak tanggungan dilaksanakan?
2. Aminagia Femindonta, Magister Kenotariatan Sekolah Pasca Sarjana Universitas Sumatera Utara, dengan judul “Kajian Yuridis Atas Keberadaan Sertipikat Ganda Dan Sertipikat Palsu : Penelitian Di Kantor Pertanahan Kota Medan”, dan permasalahan yang diteliti adalah:
a. Faktor-faktor apakah yang menyebabkan terjadinya sertipikat ganda dan sertipikat palsu atas tanah di masyarakat?
b. Bagaimanakah akibat hukum dengan terjadinya sertipikat ganda dan sertipikat palsu atas tanah di masyarakat?
c. Bagaimanakah upaya hukum dari Kantor Pertanahan jika terjadi sertipikat ganda dan sertipikat palsu atas tanah di masyarakat?
F. Kerangka Teori dan Konsepsi 1. Kerangka Teori
Teori merupakan keseluruhan pernyataan yang saling berhubungan yang dikemukakan untuk menjelaskan tentang adanya sesuatu.“Perkembangan ilmu hukum, selain bergantung pada metodologi, aktifitas penelitian dan imajinasi sosial sangat ditentukan oleh teori”.14 “Teori berfungsi untuk menerangkan atau
14Soerjono Soekanto, Pengantar Penelitian Hukum, UI Press, Jakarta, 1986, hal.6.
menjelaskan mengapa gejala spesifik atau proses tertentu terjadi dan suatu teori harus diuji dengan menghadapkannya pada fakta-fakta yang dapat menunjukkan ketidakbenaran”.15 “Teori diartikan sebagai ungkapan mengenai hubungan kausal yang logis diantara perubahan (variable) dalam bidang tertentu, sehingga dapat digunakan sebagai kerangka pikir (frame of thinking) dalam memahami serta menangani permasalahan yang timbul di dalam bidang tersebut”.16
Kerangka teori yang dimaksudkan dalam penelitian ini adalah kerangka pemikiran atau butir-butir pendapat, teori, tesis, dari para penulis ilmu hukum di bidang hukum perjanjian dan hukum agraria, yang menjadi bahan perbandingan, pegangan teoritis, yang mungkin disetujui, yang merupakan masukan bagi penulisan tesis ini. Dalam penelitian ini, teori hukum yang dipakai adalah teori kedaulatan hukum dan teori kepastian hukum. Tokoh dari teori kedaulatan hukum adalah H.
Krabbe dan Leon Duguit. Menurut Krabbe:
Hukum hanyalah apa yang memenuhi rasa keadilan orang terbanyak yang ditundukan kepadanya. Karena sifatnya yang berusaha mencapai keadilan yang setinggi-tingginya, maka hukum itu wajib ditaati oleh manusia. Hukum itu ada, karena anggota masyarakat mempunyai perasaan bagaimana seharusnya hukum itu. Hanyalah kaidah yang timbul dari perasaan hukum anggota suatu masyarakat, mempunyai kewibawaan/kekuasaan.17
Dalam praktik perbankan masalah jaminan ini sangat penting artinya, terutama yang berhubungan dengan kredit yang dilepas kepada nasabahnya. Dalam ketentuan Pasal 8 Undang-Undang No. 10 Tahun 1998 menyatakan bahwa dalam
15J.J.J. M.Wuisman, Penelitian Ilmu-Ilmu Sosial, Asas-Asas, M.Hisyam, Fakultas Ekonomi, Universitas Indonesia, Jakarta, 1996, hal.203.
16Bintaro Tjokromidjojo dan Mustafa Adidjoyo, Teori Dan Strategi Pembangunan Nasional, CV. Haji Masagung, Jakarta, 1998, hal.13.
17Sudarsono, Pengantar Ilmu Hukum, Rineka Cipta, Jakarta, 2001, hal.112
memberikan kredit atau pembiayaan berdasarkan Prinsip Syariah, Bank Umum wajib mempunyai keyakinan berdasarkan analisis yang mendalam atas itikad dan kemampuan serta kesanggupan nasabah/debitur untuk melunasi utangnya atau mengembalikan pembiayaan dimaksud sesuai dengan yang diperjanjikan. Dalam Pasal 8 Undang-Undang No.10 Tahun 1998 mengemukakan bahwa berdasarkan analisis yang mendalam atas itikad dan kemampuan serta kesanggupan nasabah/
debitur untuk melunasi utangnya atau mengembalikan pembiayaan dimaksud sesuai dengan yang diperjanjikan itulah yang diartikan sebagai Jaminan Kredit. Berdasarkan rumusan diatas tersebut dapat diketahui bahwa kredit itu merupakan perjanjian pinjam-meminjam uang antara bank sebagai kreditur dengan nasabah sebagai debitur.
Dalam perjanjian ini bank sebagai pemberi kredit percaya terhadap nasabah dalam jangka waktu yang disepakatinya akan dikembalikan (dibayar) lunas.18
Tujuan diselenggarakannya pendaftaran tanah pada hakekatnya sudah ditetapkan dalam Pasal 19 Undang-Undang Pokok Agraria yaitu bahwa pendaftaran tanah merupakan tugas pemerintah yang diselenggarakan dalam rangka menjamin kepastian hukum di bidang pertanahan (rechts cadaster atau legal cadaster). Selain rechts cadaster, dikenal juga pendaftaran tanah untuk keperluan penetapan klasifikasi dan besarnya pajak (fiscal cadaster). Dibawah ini dikutip selengkapnya Ketentuan Pasal 19 Undang-Undang Pokok Agraria yaitu :
1. Untuk menjamin kepastian hukum oleh pemerintah diadakan pendaftaran tanah diseluruh wilayah Republik Indonesia menurut ketentuan-ketentuan yang diatur dengan peraturan pemerintah.
18Adrian Sutedi, Hukum Hak Tanggungan, Sinar Grafika, Jakarta, 2010, hal. 23
2. Pendaftaran tersebut dalam ayat (1) Pasal ini meliputi : a. Pengukuran, pemetaan dan pembukuan tanah,
b. Pendaftaran hak-hak atas tanah dan peralihan hak-hak tersebut.
c. Pemberian surat-surat tanda bukti hak, yang berlaku sebagai alat pembuktian yang kuat.19
Adapun kepastian hukum dimaksud adalah meliputi :
a. Kepastian mengenai orang/badan hukum yang menjadi pemegang hak atas tanah tersebut. Kepastian berkenaan dengan siapakah pemegang hak atas tanah itu disebut dengan kepastian mengenai subyek hak atas tanah.
b. Kepastian mengenai letak tanah, batas-batas tanah, panjang dan lebar tanah.
Kepastian berkenaan dengan letak, batas-batas dan panjang serta lebar tanah itu disebut dengan kepastian mengenai obyek hak atas tanah.20
Tujuan pendaftaran tanah menurut Boedi Harsono adalah agar kegiatan pendaftaran itu dapat diciptakan suatu keadaan, dimana :
a. Orang-orang dan badan-badan hukum yang mempunyai tanah dengan mudah dapat membuktikan, bahwa merekalah yang berhak atas tanah itu, hak apa yang dipunyai dan tanah manakah yang dihaki. Tujuan ini dicapai dengan memberikan surat tanda bukti hak kepada pemegang hak yang bersangkutan.
b. Siapapun yang memerlukan dapat dengan mudah memperoleh keterangan yang dapat dipercaya mengenai tanah-tanah yang terletak di wilayah pendaftaran yang bersangkutan (baik calon pembeli atau calon kreditor) yang ingin memperoleh kepastian, apakah keterangan yang diberikan kepadanya oleh calon penjual atau debitor itu benar. Tujuan ini dicapai dengan memberikan sifat terbuka bagi umum pada data yang disimpan.21
Sebagai tanda bukti hak, maka diterbitkan sertipikat, yang merupakan salinan register, yang terdiri dari salinan buku tanah dan surat ukur dijilid menjadi satu dalam sampul dokumen. Sertipikat hak atas tanah merupakan surat tanda bukti kepemilikan
19Pasal 19 Undang-Undang Pokok Agraria Nomor 5 Tahun 1960.
20 Bachtiar Effendie, Pendaftaran Tanah Di Indonesia Dan Peraturan Pelaksanaannya, Bandung, Alumni, 1993, hal. 20.
21Boedi Harsono, Hukum Agraria Indonesia, Sejarah Pembentukan UUPA, Isi dan Pelaksanaannya, Jakarta, Djambatan, 2005, hal. 80.
sah hak atas tanah yang ditentukan oleh Undang-undang. Dengan melihat ketentuan Pasal 19 UUPA diketahui bahwa hasil dari pendaftaran tanah yaitu dengan diterbitkannya sertipikat hak atas tanah yang berfungsi sebagai alat bukti kepemilikan hak yang kuat.
Menurut Wantjik Saleh dalam bukunya Hak atas Tanah menyebutkan sertipikat adalah salinan buku tanah dan surat ukur, yang setelah dijilid menjadi satu bersama-sama dengan satu kertas sampul yang bentuknya ditetapkan dengan Peraturan Pemerintah.22 Menurut Boedi Harsono dalam bukunya Hukum Agraria Indonesia Sertipikat Hak Atas Tanah terdiri atas salinan buku tanah dan surat ukur yang dijilid menjadi satu dalam sampul dokumen.23
Sertipikat menurut Pasal 13 PP Nomor 10 Tahun 1961 adalah sebutan atas surat tanda bukti yang diterbitkan pemerintah dalam rangka penyelenggaraan kegiatan pendaftaran tanah. Sertipikat menurut UUPA diatur dalam Pasal 19 ayat (2) huruf c adalah tanda bukti hak untuk hak atas tanah, hak pengelolaan, tanah wakaf hak milik atas satuan rumah susun dan hak tanggungan yang masing-masing sudah dibukukan dalam buku tanah yang bersangkutan.
2. Konsepsi
Konsep merupakan alat yang dipakai oleh hukum di samping yg lain-lain, seperti asas dan standar. Oleh karena itu kebutuhan untuk membentuk konsep merupakan salah satu dari hal-hal yang dirasakan pentingnya dalam hukum.
Konsep adalah suatu konstruksi mental, yaitu sesuatu yang dihasilkan oleh suatu proses yang berjalan dalam pikiran penelitian untuk keperluan analitis.24
22Wantjik Saleh, Hak Anda Atas Tanah, Jakarta, Ghalia Indonesia, 1997, hal 64.
23Boedi Harsono, Op.Cit, hal 78.
24Satjipto Rahardjo, Ilmu Hukum, PT.Citra Aditya Bakti, Bandung, 1996, hal.397.
“Kerangka konsepsional mengungkapkan beberapa konsepsi atau pengertian yang akan dipergunakan sebagai dasar penelitian hukum”.25
“Konsep merupakan salah satu bagian penting dari sebuah teori. Dalam suatu penelitian konsepsi dapat diartikan sebagai usaha membawa sesuatu dari abstrak menjadi suatu yang konkret, yang disebut defenisi operational (operational defenition)”.26 Pentingnya defenisi operasional adalah untuk menghindarkan perbedaan pengertian atau penafsiran mendua (dubius) dari suatu istilah yang dipakai.
Peranan konsep dalam penelitian adalah untuk menghubungkan dunia teori dan observasi, antara abstraksi dan realitas. Oleh karena itu, dalam penelitian ini dirumuskan konsepsi sebagai berikut:
1. Sertipikat hak atas tanah merupakan surat tanda bukti kepemilikan sah hak atas tanah yang ditentukan oleh Undang-undang. Dengan melihat ketentuan Pasal 19 UUPA diketahui bahwa hasil dari pendaftaran tanah yaitu dengan diterbitkannya sertipikat hak atas tanah yang berfungsi sebagai alat bukti kepemilikan hak yang kuat.
2. Sertipikat tumpang tindih adalah sertipikat-sertipikat yang menguraikan satu bidang tanah yang sama. Jadi dengan demikian satu bidang tanah diuraikan dengan 2 (dua) sertipikat atau lebih yang berlainan datanya.
25 Soerjono Soekanto dan Sri Mamudji, Penelitian Hukum Normatif Sesuatu Tinjauan Singkat, PT.Raja Grafindo Persada, Jakarta, 1995, hal.7.
26Sutan Remy Sjahdeni, Kebebasan Berkontrak dan Perlindungan yang Seimbang Bagi Para Pihak Dalam Perjanjian Kredit Bank di Indonesia, Institute Bankir Indonesia, Jakarta, 1983, hal.10.
3. Bidang tanah adalah bagian permukaan bumi yang merupakan satuan bidang yang berbatas.27
4. Pendaftaran tanah adalah rangkaian kegiatan yang dilakukan oleh pemerintah secara terus-menerus, berkesinambungan dan teratur meliputi: pengumpulan, pengelolaan, pembukuan dan penyajian serta pemeliharaan data fisik dan data yuridis, dalam bentuk peta dan daftar, mengenai bidang-bidang dan satuan- satuan rumah susun, termasuk pemeberian surat tanda bukti haknya bagi bidang-bidang tanah yang sudah ada haknya dan hak milik atas satuan rumah susun serta hak-hak tertentu yang membebaninya.28
5. Data fisik adalah keterangan mengenai letak, batas dan luas bidang tanah dan satuan rumah susun yang didaftar, termasuk keterangan mengenai adanya bangunan atas bagian bangunan di atasnya.29
6. Data yuridis adalah keterangan mengenai status bidang tanah dan satuan rumah susun yang didaftar, pemegang haknya dan pihak lain serta beban- beban lain yang membebaninya.30
7. Kredit adalah penyediaan uang atau tagihan yang dapat dipersamakan dengan itu, berdasarkan persetujuan atau kesepakatan pinjam-meminjam antara bank dan pihak lain yang mewajibkan pihak peminjam untuk melunasi hutangnya setelah jangka waktu tertentu dengan pemberian bunga.
27Pasal 1 angka 2 PP Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah.
28Pasal 1 angka 1 PP Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah.
29Pasal 1 angka 6 PP Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah.
30Pasal 1 angka 7 PP Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah.
8. Debitur adalah pihak yang berutang dalam suatu hubungan utang-piutang tertentu.31
G. Metode Penelitian
1. Jenis dan Sifat Penelitian
Jenis penelitian ini adalah yuridis normatif dan empiris, yaitu penelitian yang dititikberatkan untuk mengkaji penerapan kaidah-kaidah atau norma-norma hukum positif dan didukung dari wawancara terhadap narasumber. “Penelitian hukum yuridis normatif dilakukan dengan cara meneliti bahan pustaka atau sekunder”.32 Dalam penelitian ini, penelitian hukum yuridis normatif bertujuan untuk menganalisis peraturan perundang-undangan yang mengatur tentang jaminan debitur yang pada saat akan di eksekusi ternyata bersertipikat tumpang tindih.
“Penelitian ini bersifat deskriptif yaitu suatu penelitian yang dimaksudkan untuk memberikan data yang seteliti mungkin tentang manusia, keadaan atau gejala- gejala lainnya”.33 Oleh karena tipe penelitian yang akan digunakan adalah tipe penelitian yuridis normatif, maka pendekatan yang dilakukan adalah pendekatan terhadap perundang-undangan (statute approach). Pendekatan perundang-undangan dilakukan untuk meneliti aturan-aturan yang penormaannya berlaku sertifikat ganda terutama dalam masalah jaminan kepada bank.
2. Sumber Data
“Data adalah gejala-gejala yang dihadapi, yang ingin diungkapkan kebenarannya. Gejala-gejala ini merupakan data yang diteliti sedangkan hasilnya juga
31Undang-Undang tentang Hak Tanggungan Atas Tanah Beserta Benda-Benda Yang Berkaitan Dengan Tanah, UU Nomor 4 tahun 1996, pasal 1 angka 3.
32Soerjono Soekanto dan Sri Mamudji, Op.cit, hal.13.
33Soerjono Soekanto, Op.cit, hal.10.
dinamakan data”.34 Data dalam penelitian ini diperoleh melalui data sekunder yaitu data yang dikumpulkan melalui studi dokumen terhadap bahan kepustakaan dan didukung data dari narasumber. Di dalam penelitian hukum, data sekunder mencakup:
a. Bahan hukum primer, yaitu bahan-bahan hukum yang mengikat dari sudut norma dasar peraturan dasar dan peraturan perundang-undangan. Adapun peraturan perundang-undangan yang dimaksud yaitu:
1. Undang-undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok- Pokok Agraria.
2. Peraturan Pemerintah nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah.
3. Peraturan Menteri Agraria/Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 9 tahun 1999 tentang Tata Cara Pemberian danPembatalan Hak Atas Tanah dan Hak Pengelolaan.
b. Bahan hukum sekunder, yang memberikan penjelasan mengenai bahan hukum primer seperti rancangan undang-undang, hasil-hasil penelitian, hasil karya dari kalangan hukum tentang hukum agraria.
c. Bahan hukum tersier, yakni bahan yang memberikan petunjuk maupun penjelasan terhadap bahan hukum primer dan sekunder misalnya kamus, ensiklopedia, dan seterusnya.
d. Data pendukung dari narasumber yakni wawancara dengan Bapak Agus Setiawan, SH, MH., Hakim di Pengadilan Negeri Medan pada tanggal 12 Juli
34Ibid, hal.7.
2013 pukul 09.00 WIB dan wawancara dengan Bapak Kaharuddin, SH., Kepala Tata Usaha Kantor Pertanahan Medan pada tanggal 23 Juli 2013 pukul 13.00 WIB
3. Teknik dan Alat Pengumpulan Data
Teknik pengumpulan data dalam penelitian ini dlakukan dengan cara penelitian kepustakaan (library research). Alat pengumpulan data yang digunakan yaitu dengan studi dokumen. Untuk memperoleh data sekunder dengan membaca, mempelajari, meneliti, mengidentifikasi dan menganalisa data sekunder yang berkaitan dengan penelitian, studi dokumen yang dimaksud dalam penelitian ini.
4. Analisis Data
“Analisis data merupakan suatu proses mengorganisasikan dan mengurutkan data ke dalam pola, kategori, dan satu uraian dasar sehingga dapat ditemukan tema dan dapat dirumuskan suatu hipotesis kerja seperti yang disarankan oleh data”.35
Sebelum analisis dilakukan, terlebih dahulu diadakan pemeriksaan dan evaluasi terhadap semua data yang telah dikumpulkan (primer, sekunder maupun tersier), untuk mengetahui validitasnya. Setelah itu keseluruhan data tersebut akan disitematisasikan sehingga menghasilkan klasifikasi yang selaras dengan permasalahan yang dibahas dalam penelitian ini dengan tujuan untuk memperoleh jawaban yang baik pula.36
Adapun sumber data yang berupa bahan hukum yang diperoleh dari studi kepustakaan, aturan perundang-undangan dan artikel dimaksud diuraikan dan dihubungkan sedemikian rupa, sehingga disajikan dalam penulisan yang lebih sistematis. “Analisis data akan dilakukan dengan pendekatan kualitatif karena
35 Lexy J. Moleong, Metode Penelitian Kumulatif, Remaja Rosdakarya, Bandung, 2002, hal.101.
36 Bambang Sunggono, Metode Penelitian Hukum, Raja Grafindo Persada, Jakarta, 2002, hal.106.
penelitian ini akan berupaya untuk memaparkan sekaligus melakukan analisis tehadap permasalahan yang ada dengan kalimat yang sistematis untuk memperoleh kesimpulan jawaban yang jelas dan benar”.37
Analisis data yang digunakan dalam penelitian tesis ini adalah analisis data kualitatif yaitu analisis data yang tidak mempergunakan angka-angka tetapi berdasarkan atas peraturan perundang-undangan, pandangan-pandangan para ahli hukum hingga dapat menjawab permasalahan dari penulisan tesis ini. Semua data yang diperoleh disusun secara sistematis, diolah dan diteliti serta dievaluasi. Oleh karena itu, data yang telah dikumpulkan kemudian diolah, dianalisis secara kualitatif dan diterjemahkan secara logis sistematis untuk selanjutnya ditarik kesimpulan dengan menggunakan metode pendekatan deduktif yaitu pemikiran yang dimulai dari hal-hal yang umum untuk selanjutnya mengambil hal-hal yang khusus sebagai kesimpulan dari permasalahan dan tujuan penelitian ini. Kesimpulan merupakan jawaban khusus atas permasalahan yang diteliti, sehingga diharapkan akan memberikan solusi atas permasalahan dalam penelitian ini.
37Soerjono Soekanto, Op.cit, hal.69.
BAB II
FAKTOR-FAKTOR TERJADINYA SERTIPIKAT TUMPANG TINDIH
A. Pendaftaran Tanah
1. Pengertian Pendaftaran Tanah
Pendaftaran berasal dari kata Cadastre (bahasa Belanda Kadaster) yaitu suatu istilah teknis untuk suatu record (rekaman), yang menunjukan kepada luas, nilai dan kepemilikan (atau lain-lain alas hak) terhadap suatu bidang tanah. Dengan demikian cadastre merupakan alat yang tepat untuk memberikan uraian dan identifikasi dari lahan dan juga sebagai continuous recording (rekaman yang berkesinambungan) daripada hak atas tanah.38Pendaftaran tanah itu adalah merupakan rekaman data fisik dan data yuridis yang dibuat dalam bentuk peta dan daftar bidang-bidang tanah tertentu, yang dilaksanakan secara objektif dan itikad baik oleh pelaksana daministrasi Negara.39
Pengertian pendaftaran tanah menurut Boedi Harsono adalah
Pendaftaran tanah merupakan suatu rangkaian kegiatan, yang dilakukan oleh Negara/Pemerintah secara terus menerus dan teratur, berupa pengumpulan keterangan atau data tertentu mengenai tanah-tanah tertentu yang ada di wilayah-wilayah tertentu, pengolahan, penyimpanan dan penyajiannya bagi kepentingan rakyat, dalam rangka memberikan jaminan kepastian hukum di bidang pertanahan, termasuk penerbitan tanda buktinya dan pemeliharaannya.40
38 A.P. Parlindungan, Pendaftaran Tanah di Indonesia, CV. Mandar Maju, Bandung, 1996, hal 18-19.
39 Syafruddin Kalo, Kebijakan Kriminalisasi Dalam Pendaftaran Hak-Hak Atas Tanah di Indonesia Suatu Pemikiran, Pidato Pengukuhan Jabatan Guru Besar Tetap Dalam Bidang Ilmu Hukum Agraria Pada Fakultas Hukum, Diucapkan Di Hadapan Rapat Terbuka Universitas Sumatera Utara, Gelanggang Mahasiswa Kampus USU, 2 September 2006, Medan, hal 8.
40Boedi Harsono, Op.cit., hal 72.
Pendaftaran tanah merupakan rangkaian kegiatan yang dilakukan oleh pemerintah yang meliputi pengumpulan data fisik dan data yuridis tanah yang bersangkutan dan dibuat dalam bentuk peta dan daftar mengenai bidang-bidang tanah dan pemberian surat tanda bukti hak atas tanah kepada pemilik tanah tersebut.
Ketentuan pendaftaran tanah di Indonesia diatur dalam UUPA Pasal 19, yang dilaksanakan dengan Peraturan Pemerintah No.10 Tahun 1961 dan kemudian diganti dengan Peraturan Pemerintah No.24 Tahun 1997 yang berlaku efektif sejak tanggal 8 Oktober 1997.
Dalam PP No.24 Tahun 1997, yang dimaksud dengan Pendaftaran tanah adalah rangkaian kegiatan yang dilakukan oleh Pemerintah secara terus-menerus, berkesinambungan dan teratur, meliputi pengumpulan, pengolahan, pembukuan, dan penyajian serta pemeliharaan data fisik dan data yuridis, dalam bentuk peta dan daftar, mengenai bidang-bidang tanah dan satuan-satuan rumah susun, termasuk pemberian surat tanda bukti haknya bagi bidang-bidang tanah yang sudah ada haknya dan Hak Milik atas satuan rumah susun serta hak-hak tertentu yang membebaninya.41 2. Obyek Pendaftaran Tanah
Yang menjadi obyek pandaftaran tanah adalah : 1. Obyek pendaftaran tanah meliputi:
a. Bidang-bidang tanah yang dipunyai dengan hak milik, hak guna usaha, hak guna bangunan dan hak pakai;
b. Tanah hak pengelolaan;
c. Tanah wakaf;
d. Hak milik atas satuan rumah susun;
e. Hak tanggungan;
f. Tanah Negara;
2. Dalam hal tanah Negara sebagai objek pendaftaran tanah, sebagaimana dimaksud pada ayat (1) huruf f, pendaftarannya dilakukan dengan cara membukukan bidang tanah yang merupakan tanah Negara dalam daftar tanah.42
41Pasal 1 angka 1 PP No.24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah.
42Pasal 9 PP No.24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah.
Semua hak-hak atas tanah yang tercantum pada ayat (1) di atas dengan membukukan tanah tersebut di Kantor Pertanahan akan diterbitkan sertipikat hak atas tanahnya yang merupakan salinan dari buku tanah. Sertipikat yang diterbitkan tersebut diserahkan kepada yang berhak sebagai alat bukti haknya. Sedangkan tanah Negara tidak diterbitkan sertipikat.
3. Tujuan Pendaftaran Tanah
Ketentuan pendaftaran tanah di Indonesia diatur dalam UUPA Pasal 19, yang dilaksanakan dengan Peraturan Pemerintah No.10 Tahun 1961 kemudian diganti dengan Peraturan Pemerintah No.24 Tahun 1997 yang berlaku efektif sejak tanggal 8 Oktober 1997. Kedua Peraturan Pemerintah ini merupakan bentuk pelaksanaan pendaftaran tanah yang bertujuan memberikan kepastian hukum dan perlindungan hukum kepada pemegang hak atas tanah, dengan alat bukti yang dihasilkan pada akhir proses pendaftaran tanah tersebut yang berupa Buku Tanah dan Sertipikat Tanah yang terdiri dari Salinan Buku Tanah dan Surat Ukur. Sertipikat merupakan alat pembuktian yang kuat dan bukan merupakan tanda bukti yang mutlak. Hal ini berarti keterangan-keterangan yang tercantum di dalamnya mempunyai kekuatan hukum dan harus diterima sebagai keterangan yang benar selama dan sepanjang tidak ada alat pembuktian yang membuktikan sebaliknya.43
Tujuan pendaftaran tanah dalam PP No.24 Tahun 1997 tetap mempertahankan tujuan diselenggarakan pendaftaran tanah seperti yang sudah ditetapkan dalam Pasal
43Arie S.Hutagalung, “Penerapan Lembaga Rechtsverweking untuk Mengatasi Kelemahan Sistem Publikasi Negatif Dalam Pendaftaran Tanah”, Hukum dan Pembangunan No.4 (Oktober- Desember 2000), hal 328.
19 UUPA, yaitu bahwa pendaftaran tanah diselenggarakan dalam rangka menjamin kepastian hukum di bidang pertanahan (suatu recht kadaster atau legal cadaster).44 Sedangkan menurut Menurut Djoko Prakoso dan Budiman Adi Purwanto tujuan daripada pendaftaran tanah itu adalah sebagai berikut:
1. Memberikan Kepastian Obyek
Kepastian mengenai bidang teknis, yaitu kepastian mengenai letak, luas dan batas-batas tanah yang bersangkutan, hal ini diperlukan untuk menghindari sengketa di kemudian hari baik dengan pihak yang menyerahkan maupun dengan pihak-pihak yang siapa yang berhak atasnya/siapa yang mempunyai dan ada atau tidaknya hak-hak dan kepentingan pihak lain (pihak ketiga).
Kepastian mengenai status hukum dari tanah yang bersangkutan diperlukan karena dikenal tanah-tanah dengan berbagai status hukum yang masing- masing memberikan wewenang dan meletakkan kewajiban-kewajiban yang berlainan kepada pihak-pihak yang mempunyai hal mana akan berpengaruh pada harga tanah.
2. Memberikan Kepastian Hak
Ditinjau dari segi yuridis mengenai status hukumnya, siapa yang berhak atasnya (siapa yang mempunyai) dan ada atau tidaknya hak-hak dan kepentingan pihak lain (pihak ketiga). Kepastian mengenai status hukum dari tanah yang bersangkutan diperlukan karena dikenal tanah dengan berbagai status hukum yang masing-masing memberikan wewenang dan meletakkan kewajiban-kewajiban yang berlainan kepada hak-hak yang mempunyai, hal mana akan berpengaruh pada harga tanah.
3. Memberikan Kepastian subyek
Kepastian mengenai siapa yang mempunyai, diperlukan untuk mengetahui dengan siapa kita harus berhubungan untuk dapat melakukan perbuatan- perbuatan hukum secara sah mengenai ada atau tidaknya hak-hak dan kepentingan pihak ketiga. Diperlukan untuk mengetahui perlu atau tidaknya diadakan tindakan-tindakan tertentu untuk menjamin penguasaan dan penggunaan tanah yang bersangkutan secara efektif dan aman.45
Tujuan pendaftaran tanah menurut Boedi Harsono adalah agar kegiatan pendaftaran itu dapat diciptakan suatu keadaan, dimana:
44Boedi Harsono, Op.cit., hal 425.
45Djoko Prakoso dan Budiman Adi Purwanto, Eksistensi Prona sebagai Pelaksanaan Mekanisme Fungsi Agraria, Ghalia Indonesia, Jakarta,1985, hal 21.
a. Orang-orang dan badan-badan hukum yang mempunyai tanah dengan mudah dapat membuktikan, bahwa merekalah yang berhak atas tanah itu, hak apa yang dipunyai dan tanah manakah yang dihaki. Tujuan ini dicapai dengan memberikan surat tanda bukti hak kepada pemegang hak yang bersangkutan.
b. Siapapun yang memerlukan dapat dengan mudah memperoleh keterangan yang dapat dipercaya mengenai tanah-tanah yang terletak di wilayah pendaftaran yang bersangkutan (baik calon pembeli atau calon kreditor) yang ingin memperoleh kepastian, apakah keterangan yang diberikan kepadanya oleh calon penjual atau debitor itu benar. Tujuan ini dicapai dengan memberikan sifat terbuka bagi umum pada data yang disimpan.46
Adapun secara rinci tujuan pendaftaran tanah yaitu:
a. Untuk memberikan kepastian hokum dan perlindungan hokum kepada pemegang hak atas suatu bidang tanah, satuan rumah susun dan hak-hak lain yang terdaftar agar dengan mudah dapat membuktikan dirinya sebagai pemegang hak yang bersangkutan.
b. Untuk menyediakan informasi kepada pihak-pihak yang berkepentingan termasuk pemerintah agar dengan mudah dapat memperoleh data yang diperlukan dalam mengadakan perbuatan hukum mengenai bidang-bidang tanah dan satuan-satuan rumah susun yang sudah terdaftar.
c. Untuk terselenggaranya tertib administrasi pertanahan.47
Pemerintah dalam menyelenggarakan kegiatan pendaftaran tanah dilakukan khusus untuk keperluan administrasi. Data-data yang dibuat bertujuan untuk membantu instansi yang bersangkutan dalam melaksanakan fungsi administrasinya.
Instansi yang berhak melakukan kegiatan pendaftaran tanah hanyalah Badan Pertanahan Nasional atau Kantor Pertanahan. Kegiatan pendaftaran tanah ini selain untuk kepentingan administrasi juga untuk menjamin kepastian hukum yang berkenaan dengan hak atas tanah. Sehingga masyarakat tidak perlu khawatir akan kebenaran data tanah yang dimilikinya terhadap gangguan dari pihak lain sepanjang
46Boedi Harsono, Op.Cit., hal 80-81.
47Pasal 3 PP No.24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah.
data tanah tersebut memang sudah sesuai dengan data tanah yang ada pada kantor pertanahan dimana tanah tersebut berada. Dengan demikian, kemajuan pranata hokum bidang pendaftaran tanah ini antara lain terletak pada perluasan tujuan pendaftaran tanah yaitu bukan hanya untuk kepastian hukum, tetapi juga untuk perlindungan hukum bagi para pemiliknya.48 Dan bagi Hak Tanggungan dengan terdaftarnya perikatan tersebut sebagai jaminan Hak Tanggungan akan diperoleh Hak preferen bagi si kreditur dan asas publisitas yang melindungi eksistensi jaminan dari adanya gugatan pihak ketiga.49
Adapun syarat yang dipenuhi agar pendaftaran tanah dapat menjamin kepastian hukum adalah:
a. Tersedianya peta bidang tanah yang merupakan hasil pengukuran secara kadasteral yang dapat dipakai untuk rekonstruksi batas di lapangan dan batas- batasnya merupakan batas yang sah menurut hukum.
b. Tersedianya daftar umum bidang-bidang tanah yang dapat membuktikan pemegang hak yang terdaftar sebagai pemegang hak yang sah menurut hukum.
c. Terpeliharanya daftar umum pendaftaran tanah yang selalu mutakhir, yakni setiap perubahan data mengenai hak atas tanah seperti peralihan hak tercatat dalam daftar umum.50
4. Sistem Pendaftaran Tanah
Dalam sistem pendaftaran tanah dikenal adanya sistem publikasi, yaitu sistem publikasi negatif dan sistem publikasi positif.
48A.P. Parlindungan, Op.ci.t, hal 79.
49 M.Yamin dan Abdul Rahim, Hukum Pendaftaran Tanah, CV. Mandar Maju, Bandung, 2010, hal 167.
50Badan Pertanahan Nasional, Himpunan Karya Tulis Pendaftaran Tanah, Jakarta, 1999, hal 27.
a. Sistem Publikasi Negatif
Maksudnya adalah Negara tidak menjamin kebenaran data yang tercantum dalam dalam sertipikat, sehingga seseorang yang telah tertulis namanya pada sertipikat tersebut belum tentu sebagai pemilik yang mutlak. Data yang disajikan dalam pendaftaran dengan sistem publikasi negatif tidak boleh begitu saja dipercaya kebenarannya. Negara tidak menjamin kebenaran data yang disajikan karena sertipikat sebagai alat bukti yang kuat yang artinya masih dimungkinkan adanya perubahan kalau terjadi kekeliruan. Biarpun sudah melakukan pendaftaran, pembeli selalu masih menghadapi kemungkinan gugatan dari orang yang dapat membuktikan bahwa dialah pemegang hak sebenarnya. Sistem publikasi negatif menggunakan sistem pendaftaran akta (registration of deeds) dimana dalam sistem pendaftaran akta yang didaftar adalah aktanya. Setiap terjadi perubahan atau peralihan seperti jual beli, hibah, warisan dan lain-lain yang didaftarkan hanyalah aktanya dan tidak melihat dan meneliti isi dari akta tersebut. Sedangkan untuk penyajian datanya juga dalam bentuk akta. Akta tersebut disimpan dan disajikan di Kantor Pertanahan. Bentuk penyimpanan dan penyajiannya adalah buku tanah dan sebagai tanda bukti dibuatlah salinan.
b. Sistem Publikasi Positif
Bahwa suatu negara menjamin kebenaran data yang ada dalam alat bukti.
Dengan adanya jaminan tersebut tanda bukti hak merupakan alat bukti yang mutlak. Mutlak dalam hal ini diartikan bahwa alat bukti tersebut tidak bisa
diganggu gugat atau dilakukan perubahan meskipun ada kekeliruan. Setelah alat bukti dikeluarkan atas nama seseorang maka alat bukti tersebut tidak bisa diubah meskipun ada kekeliruan. Disini pemilik sebenarnya dapat kehilangan tanahnya meskipun ia dapat membuktikan bahwa ia benar-benar orang yang berhak atas tanah tersebut. Pemilik tanah yang sebenarnya hanya bisa menggugat ke Kantor Pertanahan untuk minta kompensasi atau ganti rugi atas hilangnya tanah miliknya. Sistem publikasi positif menggunakan sistem pendaftaran hak (registration of titles) dimana dalam sistem pendaftaran hak:
Setiap penciptaan hak baru dan perbuatan-perbuatan hukum yang menimbulkan perubahan kemudian, juga harus dibuktikan dengan suatu akta.
Tetapi dalam penyelenggaraan pendaftarannya, bukan aktanya yang didaftar melainkan haknya yang diciptakan dan perubahan-perubahannya yang terjadi tersebut disediakan suatu daftar isian yang disebut register atau buku tanah.51
Dengan menggunakan sistem publikasi positif ini negara menjamin kebenaran data yang disajikan. Orang boleh mempercayai penuh data yang disajikan dalam register. Orang yang akan membeli tanah atau kreditur yang akan menerima tanah sebagai agunan kredit yang akan diberikan tidak perlu ragu- ragu mengadakan perbuatan hukum dengan pihak yang namanya terdaftar dalam register sebagai pemegang hak. Menurut sistem ini, orang yang namanya terdaftar sebagai pemegang hak dalam register, memperoleh hak yang tidak dapat diganggu gugat, meskipun kemudian terbukti bahwa yang
51Pasal 10 PP Nomor 10 Tahun 1961
terdaftar sebagai pemegang hak tersebut bukan pemegang hak yang sebenarnya.
Sistem pendaftaran tanah yang dianut di Indonesia sistem negatif yang bertendensi positif. Artinya bahwa Negara tidak menjamin mutlak kebenaran data yang disajikan dalam sertipikat, namun selama tidak ada orang lain yang mengajukan gugatan ke pengadilan yang merasa lebih berhak atas tanah tersebut, maka data yang tercantum dalam sertipikat adalah tanda bukti hak yang kuat bagi pemilik tanah.
Dalam sistem pendaftaran tanah juga dilakukan penelitian atas alas hak dan obyek bidang tanah yang diajukan permohonan pendaftaran tanah untuk pertama kali yang bersifat sporadis. Tujuan ditelitinya alas hak ini ternyata akan memperkokoh keabsahan formalitas data yuridis dan data teknis. Indikator ini berarti atau bermakna mendukung asas publisitas dan asas spesialitas dari pelaksanaan pendaftaran tanah yang dilakukan di Indonesia.52
B. Sertipikat Hak Atas Tanah
1. Pengertian Sertipikat Hak Atas Tanah
Sesuai dengan Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997, maka yang dimaksudkan dengan sertipikat adalah surat tanda bukti hak yang berlaku sebagai alat pembuktian yang kuat mengenai data fisik dan data yuridis yang termuat di dalamnya, sepanjang data fisik dan data yuridis tersebut sesuai dengan data yang ada dalam surat ukur dan buku tanah hak yang bersangkutan.53 Menurut Boedi Harsono
52Suardi, Hukum Agraria, Badan Penerbit Iblam, Jakarta, 2005 , hal 17.
53Pasal 32 ayat 1 PP No.24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah.
