(Pendekatan Hukum Islam dan Hukum Positif) MUSYÂRAKAH MUTANÂQISHAH PEMBIAYAAN HUNIAN SYARIAH BERBASIS

PEMBIAYAAN HUNIAN SYARIAH BERBASIS MUSYÂRAKAH MUTANÂQISHAH

(Pendekatan Hukum Islam dan Hukum Positif)

Tesis

Diajukan Sebagai Salah Satu Syarat Memperoleh Gelar Magister Agama (M.Ag) Dalam Bidang Hukum Ekonomi Syariah (Mu’amalah)

Oleh Dewi Lestari NIM. 214610178

PROGRAM STUDI HUKUM EKONOMI SYARIAH (MU’AMALAH) PASCASARJANA MAGISTER (S2)

INSTITUT ILMU AL-QUR’AN (IIQ) JAKARTA 2018 M/1439 H

PEMBIAYAAN HUNIAN SYARIAH BERBASISMUSYÂRAKAH MUTANÂQISHAH

(Pendekatan Hukum Islam dan Hukum Positif)

Tesis

Diajukan Sebagai Salah Satu Syarat Memperoleh Gelar Magister Agama (M.Ag) Dalam bidang Hukum Ekonomi Syariah (Mu’amalah)

Oleh Dewi Lestari NIM. 214610178

Pembimbing:

Prof. Dr. H. Jaih Mubarok, MA Dr. Ir. H. M. Nadratuzzaman Hosen, M. Sc.

PROGRAM STUDI HUKUM EKONOMI SYARIAH PASCASARJANA MAGISTER (S2)

INSTITUT ILMU AL-QUR’AN (IIQ) JAKARTA 2018 M/1439 H

ii

iii

iv

v

v

ميحرلا نمحرلا الله مسب

KATA PENGANTAR

Alhamdulillah, segala puji dan syukur penulis panjatkan kehadirat Allah SWT yang telah memberikan rahmat, hidayah, taufik, ni’mat dan karuniaNya, sehingga dapat menyelesaikan Tesis yang berjudul

“Pembiayaan Hunian Syariah Berbasis Musyarakah Mutanaqishah (Pendekatan Hukum Islam Dan Hukum Positif)”. Shalawat beserta salamNya semoga senantiasa dicurahkan kepada junjungan kita Nabi Muhammad SAW beserta ahli bait, sahabat dan para pengikutnya hingga akhir zaman.

Penulis menyadari tanpa bantuan banyak pihak, penulisan Tesis ini akan sangat sukar diselesaikan. Oleh karena itu, tidak berlebihan jika kesempatan ini penulis ingin menyampaikan rasa terima kasih yang setulus- tulusnya kepada:

1. Rektor Institut Ilmu AL-Qur’an (IIQ) Jakarta, Ibu Prof. Dr. Hj.

Huzaemah T. Yanggo, MA.

2. Direktur Program Pascasarjana Institut Ilmu Al-Qur’an (IIQ) Jakarta, Bapak. Dr. H. Muhammad Azizan Fitriana, MA.

3. Ketua Program Studi (Prodi) Hukum Ekonomi Syariah Pascasarjana Institut Ilmu Al-Qur’an (IIQ) Jakarta, Dr. Syarif Hidayatullah, S.S.I, MA.

4. Bapak Prof. Dr. Jaih mubarok, MA. sebagai Dosen Pembimbing I yang telah banyak memberikan masukan ilmu dan meluangkan waktunya untuk memberikan bimbingan, arahan serta petunjuk dengan sabar kepada penulis sehingga dapat menyelesaikan Tesis ini.

vi

5. Dr. Ir. H. M. Nadratuzzaman Hosen, MA sebagai Dosen Pembimbing II, yang telah memberikan bimbingan dalam penulisan tesis ini. Semoga Allah SWT meridhoinya.

6. Seluruh dosen Institut Ilmu al-Quran (IIQ) Jakarta, khususnya para dosen program studi Hukum Ekonomi Syariah, yang telah dengan ikhlas menuangkan ilmunya kepada penulis dan juga pemikiran sehingga penulisan tesis ini dapat berjalan lancar dan diperbaiki dengan sebaik- baiknya.

7. Seluruh staf dan karyawan, petugas perpustakaan dan seluruh civitas akademik Hukum Ekonomi Syariah Pascasarjana Institut Ilmu Al- Qur’an (IIQ) Jakarta yang telah membantu dari proses awal hingga akhir penulisan Tesis.

8. Suami tercinta (Anis Fuadi) dan buah hati kami (Annisa Hayfa Maryam). Keberadaan mereka merupakan anugerah besar yang diberikan Allah SWT kepada penulis dan menjadi dorongan semangat serta motivasi bagi penulis dalam menyelesaikan tesis ini.

9. Rasa hormat dan terimakasih yang tak terhingga kepada kedua orang tua, bapak dan mamah tercinta, Saduni Abdullah (Bapak) dan Erni S (Mamah) yang telah banyak memberikan dukungan, baik berupa dukungan waktu, teanga, pikiran, dan dana dalam mengasuh, mendidik dan mengajarkan penulis sejak dalam kandungan hingga sampai saat ini.

Kesabaran, keikhlasan, perhatian kasih sayang bapak dan mamah tidak pernah habis bahkan bermunajat tanpa henti mendo’akan penulis agar mendapatkan kesuksesan dunia dan akhirat terkhusus dalam menyelesaikan studi. Penulis berharap, semoga Allah SWT berkenan memasukkan mereka semua kelak ke dalam golongan shalihin dan membangkitkan mereka bersama para shiddiqin dan para syuhada, serta kepada seluruh adinda tersayang ( Ridha Rifani, Abdullah Ali Yafi,

vii

Laila Salsabila, dan M. Irsyad Al-hafiz) semoga Allah melancarkan studinya dan mendapat ilmu yang bermanfaat.

10. Teman-teman dan sahabat seperjuangan di Institut Ilmu Al-Qur’an (IIQ) Jakarta.

Penulis berdo’a semoga semua pihak yang telah berjasa, baik secara langsung maupun tidak langsung, diberikan imbalan pahala yang melimpah baik di dunia maupun akhirat. Pada akhirnya, penulis menyadari bahwa penelitian ini belum sempurna, karena masih terdapat kekurangan dan kelemahan scara teoritis, metodologi dan analisa. Oleh karena itu, dengan segala kefaqiran dan ketulusna hati, penulis mengharapkan adanya saran, dan koreksi dari berbagai pihak, demi peningkatan dan penyempurnaan penelitian ini.

ُ بسَح

َُوُاللهُا َُن

َُمع ُ ن

َُولا ُ

ُ ك

ُللهابُلااُةوقُلاوُلوحُلاوُريصنلاُمعنوُىلوملاُمعنُلي

ُ

ُ Jakarta, 15 Dzulqaidah 1439H

28 Juli 2018

Penulis

viii DAFTAR ISI

COVER DALAM ………. i

LEMBAR PERSETUJUAN PEMBIMBING ... ii

LEMBAR PENGESAHAN ……… iii

PERNYATAAN PENULIS ... iv

KATA PENGANTAR ... v

DAFTAR ISI ... viii

PEDOMAN TRANSLITERASI ... xi

ABSTRAKSI ... xiii

BAB I PENDAHULUAN A. Latar Belakang Masalah ... 1

B. Permasalahan ... 20

1. Identifikasi Masalah ... 20

2. Pembatasan Masalah ... 20

3. Perumusan Masalah ... 21

C. Tujuan Penelitian ... 21

D. Manfaat Penelitian ... 22

E. Tinjauan Pustaka ... 23

F. Metodologi Penelitian ... 24

G. Sistematika Penulisan ... 30

BAB II KAJIAN TEORI TENTANG PEMBIAYAAN SYARIAH A. Pengertian Pembiayaan Syariah ... 33

B. Aspek hukum pembiayaan syariah 1. Pembiayaan dalam legal formal ... 35

ix

2. Antara perikatan, Perjanjian, Wa’ad adan Akad ... 36

3. Asas-asas hukum perikatan dan perjanjian syariah ... 44

4. Aplikasi wa’ad dan akad dalam pembiayaan syariah ... 55

C. Syarat sah Pembiayaan Syariah ... 56

D. Macam-macam pembiayaan ... 64

E. Risiko Pembiayaan Syariah ... 60

F. Tujuan Pembiayaan ... 63

G. Falsafah pembiayaan di bank syariah ... 75

BAB III KAJIAN TEORI TERHADAP MUSYÂRAKAH MUTANÂQISHAH A. Pengertian Musyârakah Mutanâqishah ... 77

B. Macam-macam Musyârakah ... 84

C. Hukum dan Dasar Hukum Musyârakah Mutanâqishah ... 94

D. Ikhtilaf Ulama tentang Musyârakah Mutanâqishah ... 107

E. Rukun, Syarat Dan Ketentuan Musyârakah Mutanâqishah ... 112

F. Mekanisme Pelaksanaan Pembiayaan Berbasis MMQ ... 122

G. Wa’ad Dalam Akad Musyârakah Mutanâqishah ... 125

H. Ijârah Dalam Akad Musyârakah Mutanâqishah ... 125

I. Konsep Kepemilikan Dalam Akad Musyârakah Mutanâqishah ... 127

J. Risiko Yang Timbul Dalam Musyârakah Mutanâqishah ... 129

K. Berakhirnya Akad Musyârakah Mutanâqishah ... 131

L. Keunggulan Musyârakah Mutanâqishah ... 133

M. Kelemahan Akad Musyârakah Mutanâqishah ... 134

x

BAB IV GAMBARAN UMUM PEMBIAYAAN HUNIAN SYARIAH KONGSI DI BANK MUAMALAT

A. Sejarah Perkembangan Produk PHSK di Bank Muamalat Indonesia (BMI) ... 135 B. Ketentuan dan Persyaratan PHSK pada Bank Muamalat Indonesia . 137 C. Proses Pembiayaan dalam PHSK Di Bank Muamalat Indonesia ... 141 D. Ijârah (Sewa) dalam Prosuk PHSK Pada Bank Muamalat Indonesia148 E. Status Kepemilikan dalam Produk PHSK Di Bank Muamalat

Indonesia ... 149 BAB V ANALISA PENELITIAN

1. Analisis Mengenai Penerapan Musyârakah Mutanâqishah Secara Umum dalam Produk Pembiayaan Hunian Syariah Kongsi Di Bank Muamalat Indonesia ... 150 2. Analisis Permasalahan Penerapan Ijârah Sebagai Kegiatan Usaha

Bank dan Nasabah Dalam Akad Musyârakah Mutanâqishah Di Bank Muamalat Indonesia ... 161 3. Analisis Masalah Kepemilikan Sertifikat Yang Diatas Namakan

Nasabah Sebagai Tanda Bukti Kepemilikan Objek Pembiayaan .... 180 4. Analisis perbedaan murâbahah dan Musyârakah Mutanâqishah

pada Pembiayaan Hunian Syariah ... 184 BAB VI PENUTUP

A. Kesimpulan ... 203 DAFTAR PUSTAKA

xi

PEDOMAN TRANSLITERASI 1. Konsonan

ا

: a

ط

: th

ب

: b

ظ

: zh

ث

: t

ع

: „

ث

: ts

غ

: gh

ج

: j

ف

: f

ح

: h

ق

: q

خ

: kh

ك

: k

د

: d

ل

: l

ذ

: dz

م

: m

ر

: r

ن

: n

ز

: z

و

: w

س

: s

ه

: h

ش

: sy

ء

: ‟

ص

: sh

ي

: y

ض

: dh

2. Vokal

Vokal Tunggal Vokal Panjang Vokal Rangkap

Fathah : a ا : â ي … : ai

Kasrah : i ي : î و… : au

Dhammah : u و : û

xii 3. Kata Sandang

a. Kata sandang yang diikuti alif-lam qamariyah ditranseliterasikan sesuai bunyinya.

Contoh alif – lam qamariyah :

ةَرَقَبْلَا

: al-Baqarah.

b. Kata sandang yang diikuti alif-lam syamsiah ditransliterasikan sesaui dengan aturan yang digariskan dii depan dan sesuai dengan bunyinya.

Contoh alif – lam syamsiyyah :

سْمَّشْلَا

: asy-syams.

c. Syaddah (tasydîd) ditranseliterasikan dengan menggandakan huruf yang bertanda tasydîd baik di tengah kata, di akhir kata maupun pada bacaan syamsiyyah.

Contoh: : âmannâ billâhi

للهابّا ّ نما

d. Ta marbûthah apabila berdiri sendiri, waqaf atau diikuti oleh kata sifat (na‟at), maka huruf tersebut dialihaksarakan menjadi “h”.

Contoh: : al-jâmi’ah al-Islâmiyyah

تیملاسلإاّت عماجلا

ّ

Adapun ta marbûthah yang diikuti atau disambung (washal) dengan kata benda maka dialihaksarakan menjadi huruf “t”. Contoh:: al-âyat al-kubrâ.

يربكلاّتیلآا

ّ

xiii ABSTRAKSI

Tesis ini memaparkan penarapan musyârakah mutanâqishah pada pembiayaan hunian syariah kongsi (PHSK) di Bank Muamalat. Penelitian ini dilakukan secara yuridis normatif, menggunakan metode kuantitatif, dan pendekatan yang digunakan adalah pendekatan perundang-undangan (statute approach) dan pendekatan konseptual (conceptual approach).

Tujuan dalam penelitian ini adalah untuk mengkaji dan menganalisa kesesuaian prinsip hukum yang digunakan pada akad pembiayaan musyârakah mutanâqishah, untuk mengkaji dan menganalisa bagaimana penerapan akad ijarah di dalamnya serta bagaimana masalah kepemilikan sertifikat obyek pembiayaan PHSK, dan untuk mengkaji serta menganalisa akibat hukum jika terjadi pembiayaan bermasalah dalam akad pembiayaan musyârakah mutanâqishah.

Hasil penelitian tesis ini menunjukkan bahwa musyârakah mutanâqishah pada PHSK telah sesuai perundang-undangan namun terdapat pergeseran-pergeseran yang terjadi sehingga belum memenuhi ketentuan keputusan Dewan Syariah Nasional Majelis Ulama Indonesia (DSN-MUI) No 1/DSN-MUI /X/2013 Tentang pedoman imlementasi musyârakah mutanâqishah. Pergeseran tersebut adalah bank muamalat Indonesia menggunakan prinsip syirkah al milk, sedangkan fatwa DSN-MUI menyatakan bahwa prinsip syirkah dalam akad musyârakah mutanâqishah adalah syirkah ‘inan. Penerapan ijarah pada musyârakah mutanâqishah dalam PHSK telah sesuai karena sewa yang dilakukan nasabah adalah terhadap barang hasil musyârakah mutanâqishah dan bukan milik sendiri.

Namun sebagai mitra bank, nasabah tidak memiliki hak yang sama denga bank dalam penetapan harga sewa. Dalam hal kepemilikan pencantuman nama nasabah dalam sertifkat juga dilakukan untuk mengefisiensikan proses balik nama dan meghindari biaya ganda. Sebagai implikasi dari penerapan prinsip-prinsip kehati-hatian, pihak bank akan selalu meminta jaminan kepada setiap nasabah yang mengajukan pembiayaan kepada bank syariah.

Jaminan yang berlaku dalam akad musyârakah mutanâqishah ini masih berpedoman pada akad musyarakah karena dalam fatwa Dewan Syariah Nasonal tentang Musyârakah mutanâqishah belum diatur secara spesifik.

Bahkan sampai ada yang tidak memiliki itikad baik sama sekali. Ketika dalam keadaan yang demikian, bank syariah akan melakukan upaya keselamatan dengan jalan musyawarah mufakat. Jika hal tersebut tidak membuahkan hasil, maka pihak bank akan melakukan inovasi subyektif pasif.diluar dari itu alternatif yang lain yaitu bank berdasarkan keputusan dari pengadilan agama akan mengeksekusi benda jaminan melalui Kantor Pelayanan Kekayaan Negara dan Lelang (KPKNL).

xiv ABSTRACT

This thesis describes the application of musyârakah mutanâqishah on Sharia Housing Financing (PHSK) in Bank Muamalat. This research is conducted by normative juridical, using qualitative method, and approach used is statutory approach (statuteapproach) and Conceptual approach (conceptual approach).

The purpose of this study is to examine and analyze the conformity of the legal principles used in the musyarakah mutanaqisah financing contract, to examine and analyze how the implementation of ijarah contracts in it and how the ownership of PHSK financing certificates, and to examine and analyze the legal consequences in case of problem financing in the financing agreement musyarakah mutanaqisah.

The result of this thesis research shows that musyârakah mutanâqishah at PHSK has been in accordance with the legislation but there are shifts that have not yet fulfill the decision of the National Shari'ah Council of the Council of Ulama Indonesia (DSN-MUI) No.01 / DSN-MUI / X / 2013 on Implementation Guidelines Musyârakah Mutanâqishah. The shift is Bank Muamalat Indonesia using the principle of syirkah almilk, while the fatwa of DSN-MUI states that syirkah principle in akad musyârakah mutanâqishah is syirkah 'inân. Implementation of ijara on musyârakah mutanâqishah in PHSK has been appropriate because the lease made by the customer is on musyarakah products and not own goods. But as a bank partner, customers do not have the same rights as banks in the determination of rental rates. In the case of ownership, the inclusion of the customer's name in the certificate is also made to streamline the process behind the name and avoid the double cost. As an implication of the application of prudential principles, the bank will always ask for guarantee to every customer who apply for financing to sharia bank. The guarantee that is valid in this musyarakah mutanaqisah contract is still based on the musyarakah contract because in the National Shariah Council Fatwa concerning Musyarakah mutanaqisah has not been regulated specifically. Even until there is no good faith at all. When in such circumstances, Islamic banks will make rescue efforts by way of consensus mufakat. If it does not work then the bank will do a passive subjective innovation. Outside of that other alternative is the bank based on the decision of the religious court will execute the collateral object through the State Wealth Service Office and Auction (KPKNL).

xv

1 BAB I

PENDAHULUAN A. Latar Belakang Masalah

Rumah atau tempat tinggal merupakan suatu kebutuhan primer dan hak dasar manusia.Selain itu, juga merupakan tempat untuk melakukan berbagai aktifitas yang dibutuhkan oleh semua orang seperti tempat untuk tidur, makan, tempat berkumpulnya keluarga dan lain sebagainya.Hak bertempat tinggal ini harus dipenuhi negara sebagaimana yang diamanatkan dalam Undang- Undang Dasar 1945.¹ Permintaan akan pemilikan rumah dari tahun ke tahun pun terus mengalami peningkatan yang signifikan mengikuti dengan meningkatnya jumlah penduduk baik di perkotaan maupun di pedesaan.

Berdasarkan data Badan Pusat Statistik (BPS), Indonesia memiliki kekurangan rumah sebanyak 13,6 juta unitatau 70% di atas data Kementrian Perumahan Rakyat yaitu 8,1 juta unit rumah. Dari data BPS disebutkan bahwa dari 240 juta penduduk Indonesia yang terdiri dari 61 juta rumah tangga, sejumlah 22% atau sebanyak 13,6 juta rumah tangga tidak memiliki rumah. Sebagian besar yang tidak memiliki rumah layak huni ini masih bertempat tinggal di daerah

1Menurut UUD 1945 pasal 28H ayat (1), bahwa “setiap orang berhak hidup sejahtera lahir dan batin, bertempat tinggal dan mendapatkan lingkungan hidup baik dan sehat serta berhak memperoleh layanan kesehatan.” Kata bertempat tinggal menunjuk pada kata rumah yang diartikan sebagai bangunan yang berfungsi sebagai tempat tinggal atau hunian dan sarana pembinaan keluarga, cerminan harkat dan martabat penghuninya, serta menjadi aset bagi pemiliknya (Undang-Undang No. 1 Tahun 2011 tentang Perumahan dan Kawasan Pemukiman)

2

kawasan penghijauan milik pemerintah, rumah mertua, mengontrak atau menyewa rumah.²

Dalam upaya melaksanakan amanat UUD 1945, Negara atau Pemerintah berkewajiban memfasilitasi masyarakat, khususnya masyarakat berpenghasilan rendah, agar mampu memiliki rumah layak huni dan harga terjangkau.Pemerintah melalui Kemenpera terus berusaha mengangkat daya beli masyarakat dengan menyediakan melalui fasilitas likuiditas pembiayaan perumahan.³

Dalam hal ini, lembaga perbankan syariah sebagai lembaga intermediary yang berbasis syariah memiliki tantangan yang besar untuk bisa mengakomodir kebutuhan nasabahnya termasuk melayani pembiayaan di bidang perumahan. Dengan diberlakukannya UU No.

7 Tahun 1992 tentang Perbankan dan sebagaimana telah diubah dengan UU No. 10 Tahun 1998, menandai adanya kesepakatan rakyat dan Bangsa Indonesia untuk menerapkan Dual Banking Sistem atau sistem perbankan ganda. Sistem perbankan ganda yaitu sistem perbankan konvensional yang berbasiskan bunga dan sistem perbankan berdasarkan syariah Iskam yang menggunakan prinsip bagi hasil dan bebas dari bunga.⁴

Tanggal 16 Juli Tahun 2008, Pemerintah bersama DPR mengesahkan Undang-Undang Nomor 21 Tahun 2008 tentang Perbankan Syariah. Undang-Undang ini, menunjukkan semakin mantapnya kesepakatan rakyat dan Bangsa Indonesia dalam menjalankan sisem perbankan syariah dalam kegiatan ekonomi

2 Siti Nurasyah D., “Kekurangan Rumah Diprediksi Semakin Besar”.Http://Bataviase.Co.Id/Node697423

3 Indo Pos, “Strategi Pemerintah Meningkatkan Daya Beli Masyarakat Terhadap Perumahan”, http://bataviase.co.id/detailberita-10536536, diunduh 6 juni 2016

4 Widyarningsih, et, al., Bank dan Asuransi Iskam di Indonesia, (Jakarta: Kencana Prenada Media, 2005), h. 1

3

nasional. Berdasarkan data tahun 2009, Indonesia adalah negara dengan jumlah bank dan lembaga keuangan yang berlandaskan sistem syariah terbanyak di dunia. Hal ini terbukti dengan hadirnya 33 bank, 46 lembaga suransi, dan 17 mutual fund yang menganut sistem syariah.⁵ Sedangkan terkait lembaga perbankan syariah, dalam catatan OJK 2015, tercatat 2458 jaringan kantor bank syariah yang memiliki 12 Bank Umum Syariah (BUS), 22 Unit Usaha Syariah (UUS) dan 162 Bank Pembiayaan Rakyat Syariah (BPRS).⁶

Bank syariah merupakan salah satu bentuk dari perbankan nasional yang mendasarkan prinsip operasionalnya pada syariat (hukum) Iskam. Bank syariah dikembangkan sebagai lembaga bisnis keuangan yang melaksanakan kegiatan usahanya sejalan dengan prinsip-prinsip dasar ekonomi Iskam. Tujuan ekonomi Iskam bagi bank syariah tidak hanya terfokus pada tujuan komersial, tetapi juga perannya dalam memberikan kesejahteraan secara luas bagi masyarakat. Fungsi sosial yang terdapat pada bank syariah diharapkan akan memperlancar alokasi dan distribusi dana sosial yang dibutuhkan oleh masyarakat⁷.

Sebagai lembaga intermediary keuangan, bank syari‟ah memiliki kegiatan utama berupa penghimpunan dana dari masyarakat melalui simpanan dalam bentuk giro, tabungan, dan deposito yang menggunakan prinsip wadi‟ah yad dlamanah (titipan), dan mudhârabah (investasi bagi hasil). Kemudian menyalurkan kembali dana tersebut kepada masyarakat umum melalui pembiayaan dalam

5 Muhammad Syafii Antonio, disampaikan dalam “Seminar Rekontruksi Pemikiran Ekkonomi Syariah dan Implementasinya” bertempat di Bale Rumawat Padjajaran, Rabu (18/02/2009) sebagaimana yang ditulis dalam website resmi Universitas Padjajaran, http://www.unpad.ac.id/archives/5210

6 Statistik Perbankan Syariah, April 2015. http://www.ojk.go.id

7 Khaerul Umam, Manajemen Perbankan Syariah, (Bandung: Pustaka Setia, 2013), h. 2013

4

berbagai bentuk skim, seperti skim jual beli/al-ba‟i (murâbahah, salam, dan istishna), sewa (ijârah), dan bagi hasil (musyârakah dan mudhârabah), serta produk pelengkap, yakni fee based service,seperti hiwalah (alih utang piutang), rahn (gadai), qard (utang piutang), wakalah (perwakilan, agency), kafalah (garansi bank).⁸

Kontrak pada perbankan syariah memiliki sejumlah perbedaan mendasar dibandingkan dengan kontrak perbankan konvensional.

Bank syariah membatasi transaksinya yang harus bebas dari bunga (riba), gharar, dan maysir. Produk bank syariah secara umum menerapkan prinsip bagi hasil, jual-beli dan sewa/jasa, karena dalam ekonomi Iskam yang menjadi dasar operasional bank syariah, pengenaan bunga pada pemberian pinjaman uang tidak diperkenankan tidak terkecuali pada produk untuk kepemilikan rumah.

Pertumbuhan pembiayaan pada BUS tahun 2015 tercatat sebesar 4,1% melambat dibandingkan tahun sebelumnya sebesar 8,1%, terutama dikarenakan tekanan ekonomi yang masih berlangsung dan strategi bank yang lebih berhati-hati dalam penyaluran dana.

Sedangkan untuk pertumbuhan pembiayaan pada kelompok UUS meningkat dari 10,4% menjadi 14,9%.⁹

8Widjanarto, Hukum dan Ketentuan Perbankan di Indonesia, (Jakarta: Pustaka Utama Grafiti, 2003), edisi IV, h.59-61, Tim Bank Syari‟ah Mandiri, Apa dan Bagaimana Bank Syari‟ah, (Jakarta: BSM Cab. Meruya, 2005), hlm. 14-15.

9Laporan Perkembangan Bank Syariah, OJK, 2015

5

Sumber: Laporan Perkembangan Keuangan Syariah, OJK 2015

Dilihat dari jenis akadnya, secara umum penyaluran pembiayaan yang disalurkan BUS-UUS sepanjang tahun 2015 masih didominasi oleh pembiayaan murabahah, yang mencapai 57,3% dari total pembiayaan, sedikit mengalami penurunan dibandingkan tahun sebelumnya yang mencapai 58,9%. Porsi terbesar kedua adalah pembiayaan akad musyarakah yang meningkat dari 24,76% menjadi 28,5% pada tahun 2015. Hal ini terjadi karena beberapa bank syariah sudah meluncurkan beberapa produk baru berbasis akad musyarakah, diantaranya produk Musyarakah Mutanaqisah (MMQ). Sementara pada BPRS porsi akad murâbahah juga masih mendominasi yang mencapai 77,9% dari keseluruhan pembiayaan BPRS, turun dari 79,23% pada tahun 2014.

Dari sisi jenis usaha, selama tahun 2015 pembiayaan terbesar dimiliki oleh kelompok pembiayaan untuk rumah tinggal dengan komposisi 20,38%. Nilai ini sedikit meningkat dari tahun sebelumnya yang hanya sebesar 19,68%.¹⁰

10Laporan Keuangan Perbankan Syariah, OJK, 2015.

6

Pembiayaan pemilikan rumah dengan prinsip syariah, yang kini lebih dikenal dengan sebutan pembiyaan rumah iB (Iskami Banking), mulai digemari banyak pencari rumah.Sebabnya karena 2 (dua) hal ; Pertama, masyarakat belajar dari kezaliman tingginya tingkat suku bunga pembiayaann rumah bank konvensional ketika krisis moneter melanda Indonesai di tahun 1998. Saat itu suku bunga melonjak tajam sampai 60%, Kedua, sifat angsuran pembiayaan rumah iB menggunakan flat rate atau angsuran tetap sampai akhir masa pembiayaan (dengan pembiayaan murabahah). Bahkan Karim Business Consulting meyakini Indonesia akan menjadi pemain utama dan menjadi yang terbesar dari lima besar keuangan syariah global dua dekade mendatang. Pada 2023, Indonesia diperkirakan memimpin industri keuangan syariah global dengan total asset mencapai 8,6 triliun dolar AS. Sementara perbankan syariah mencapai 1.597 triliun dolar AS.¹¹Selain itu, Pembiayaan kepemilikan rumah pada bank syariah terdapat perbedaan dengan kredit kepemilikan rumah yang dilakukan bank pada umumnya.

Ada tiga akad pembiayaan yang digunakan oleh bank syari‟ah yang dapat menjadi pilihan bagi nasabah dalam pemilikan rumah secara syariah yaitu akad murâbahah, akad ijarah muntahiyyah bittamlik, dan akad musyarakahmutanaqisah. Dari tiga akad tersebut, akad yang paling umum dan banyak digunakan pada bank syariah yaitu akad murâbahah.

Namun dalam prakteknya, akad murâbahah ini memiliki kelemahan, diantaranya akad murâbahah merupakan penjualan

11 Agisa Muttaqien, Pembiayaan Pemilikan Rumah Dengan Akad Musyarakah Mutanaqisah Pada Bank Muamalat Indonesia (Studi Kasus: Produk Pembiayaan Hunian Syari‟ah kongsi [PHSK]), Skripsi, Depok, Fakultas Hukum Universitas Indonesia, Juli 2012, h. 4

7

barang dengan mengambil sejumlah keuntungan atas barang tersebut yang dilakukan secara mengangsur.Pembayaran harga barang kepada bank kurang fleksibel karena jual beli dilakukan dengan jangka waktu yang lama, kurang lebih sepuluh tahun (10 tahun).Selain itu, Akad murâbahah juga kurang sesuai jika diterapkan dalam hal pembiayaan rumah milik pribadi.Akad murâbahah tidak bisa digunakan oleh bank dalam rangka pembiayaan rumah yang status kepemilikannya sudah ada terlebih dahulu di tangan nasabah.

Konsep bagi hasil dengan menonjolkan aspek keadilan, keseimbangan dan tanggung jawab dimana sistem tersebut saling menguntungkan bagi kedua belah pihak, menimbulkan masyarakat mengakui kredibilitas bank syariah.¹²Bagi bank syariah, baik secara parsial maupun simultan, sistem bagi hasil memiliki pengaruh yang kuat dan signifikan terhadap pendapatan bank syariah.¹³Saat ini produk pembiayaan berbasis murâbahah dan produk pembiayaan berbasis musyârakah menjadi core product yang mendominasi produk-produk pembiayaan bank syariah.¹⁴

Inovasi produk merupakan kunci perbankan syariah untuk lebih kompetitif dan lebih berkembang dengan cepat sesuai dengan kebutuhan masyarakat. ¹⁵ Keberhasilan sistem perbankan syariah bergantung pada kemampuan bank-bank syariah menyajikan produk-

12 Syafarudin Alwi, Berkaca Pada Pasar Umar Bin Khattab, (Yogyakarta:

Republika, 2013), h. 2

13 Zaenudin Dan Yoshi Erlina, Pengaruh Pembiayaan Mudhârabah dan Musyârakah Terhadap Pendapatan Bank Syariah, Jurnal Ilmu Ekonomi Syariah, (Ciputat:

Perpustakaan Pascasarjana UIN Syarif Hidayatullah, 2013)

14Hasil wawancara dengan Staff Marketting Bank Mandiri Syariah Kantor cabang Ciputat. Tanggal 11 November 2015

15 Suryani, Disertasi, “Inovasi dan Kinerja Perbankan Syariah: Peran Budaya Organisasi Orientasi Pasar dan Kapabilitas Manajemen Pengetahuan”, (Ciputat:

Perpustakaan Pascasarjana UIN Syarif Hidayatullah, 2014).

8

produk yang menarik, variatif, ¹⁶ kompetitif dan memberikan kemudahan transaksi, sesuai dengan kebutuhan masyarakat.¹⁷

Pembiayaan musyarakah mutanaqisah memiliki keunggulan dalamkebersamaan dan keadilan, baik dalam berbagi keuntungan maupun resikokerugian, sehingga dapat menjadi alternatif dalam proses kepemilikan asset(barang) atau modal. Dalam Fatwa Dewan Syari‟ah Nasional No.73/DSN-MUI/XI/2008 tentang musyarakah mutanaqisah, yang dimaksud dengan musyarakah mutanaqisah adalah musyarakah atau syirkah yang kepemilikan asset (barang)atau modal salah satu pihak (syarik) berkurang disebabkan pembelian secarabertahap oleh pihak lainnya.

Meskipun kebolehan dan teknis musyârakah mutanâqishah telah dinyatakan dalam fatwa DSN MUI dalam Fatwa No.73 tahun 2008, namun dalam praktiknya, pembiayaan musyârakah mutanâqishah ini belum begitu banyak digunakan (terkusus pada pembiayaan Pemilikan rumah tinggal), sehingga Bank Indonesia mendorongpenggunaan akad ini pada tahun 2013 secara lebih masif.

Oleh karenaitu, Bank Indonesia (BI) mengeluarkan surat edaran (SE) nomor 14/33/DPbS tentang penerapan kebijakan produk pembiayaan kepemilikanrumah atau KPR dan kendaraan bermotor bagi bank umumsyariah dan unit syariah. Kebijakan yang disebut LTV atau

16 Cecep Maskanul Hakim menyatakan bahwa dalam menciptakan dan mengembangkan poduk perbankan syariah biasanya menggunakan 2 (dua) pendekatan yaitu pendekatan akomodatif dan asimilatif. Pendekatan akomodatif dilakukan dengan mengadopsi produk produk perbankan konvensional yang kemudian dimasukkan nilai-nilai Iskam sedangkan pendekatan asimilatif berupaya menjadikan bank Iskam sebagai sebuah entitas tersendiri dalam produk tersebut dengan menunjukkan jati diri khasnya. Lihat, Cecep Maskanul Hakim, Belajar Mudah Ekonomi Iskam: Catatan Kritis Terhadap Dinamika Perkembangan Perbankan Syariah di Indonesia, (Tangerang, Shuhuf Media INsani, 2011), 158-172

17 Suryani, Disertasi, “Inovasi Dan Kinerja Perbankan Syariah: Peran Budaya Organisasi Orientasi Pasar Dan Kapabilitas Manajemen Pengetahuan”, (Ciputat:

Perpustakaan Pascasarjana UIN Syarif Hidayatullah, 2014).

9

FTV(finance to value) dalam perbankan syariah itu diperuntukkan bagipembiayaan pemilikan rumah (KPR) tipe lebih dari 70 meter persegi.“FTV paling tinggi 70 persen untuk KPR lebih dari 70 meter persegidengan akad murâbahah. FTV paling tinggi 80 persen untuk pembiayaanKPR dengan akad musyarakah mutanaqisah (MMQ) danijarah muntahiyah bittamlik (IMBT) akan diterapkan pada bulanApril 2013.9 Ini berarti bahwa musyârakah mutanâqis}ah akan menjadipilihan yang menarik bagi lembaga keuangan syariah di Indonesia.

Dalam hal pembiayaan pemilikan rumah, banyak pula masyarakat yang membutuhkan pembiayaan atas rumah yang sudah dipesan pada developer (pihak ke-3 (tiga) dengan cara pembayaran uang muka, namun sejalan dengan waktu, ia membutuhkan dana untuk membayar uang sisa pelunasan. Oleh karena itu, dibutuhkan akad lain yang sesuai dan tidak bertentangan dengan syariah yaitu akad musyârakah mutanâqishah.¹⁸Akad ini merupakan akad yang berbasis kemitraan/kerjasama dengan prinsip bagi hasil.¹⁹

Produk terbaru dalam pembiayaan perumahan di bank syariah adalah Pembiayaa Hunian Syariah Kongsi (selanjutnya disebut PHSK) adalah dengan akad Musyârakah mutanâqishah²⁰(selanjutnya

18 Ardhi Fajruka, Perbandingan Ketentuan Musyârakah Mutanâqishah dan Murâbahah Untuk Pembiayaan Perumahan Syariah Pada Bank Syariah Di Indonesia, Skripsi, (Depok: Fakultas Hukum Universitas Indonesia, 2011), h. 6-7

19 Khaerul Umam, Manajemen Perbankan Syariah, h. 28

20 Berasal dari kata naqasha.Naqasha berarti berkurang atau mengecil.Mutanâqishah dalam hal ini berarti penyusutan modal milik bank karena dibayar/dibeli oleh nasabah dengan cara diangsur. Namun jika dilihat dari sisi nasabah, jumlah barang modal bertambah karena membeli barang modal milik bank secara berangsur.

Sehingga dari nasabah akad ini disebut musyârakah ziyadah. Lihat Maulana Hasanudin dan Jaih Mubarok, Perkembangan Akad Musyarakah, (Jakarta: Kencana Prenada Media Group, 2012), h. 60. Sedangkan dalam buku Understanding Iskamic Finance, dikenalkan dengan istilah “musyarakah menurun”, lihat Muhammad Ayub, Understanding Iskamic Finance, (Jakarta: PT. Gramedia Pustaka Utama, 2007), h. 516

10

disebut MMQ). Musyârakah mutanâqishah merupakan akad turunan musyârakah pada produk pembiayaan. Dengan kata lain, musyârakah mutanâqishah adalah inovasi dari akad musyârakah. Akad ini merupakan akad yang berasaskan pembiayaan ekuiti.²¹Dalam MMQ penyertaan (sharing) Badan Usaha Syariah (selanjutnya disebut BUS) dan Unit Usaha Syariah (selanjutnya disebut UUS) tidak lebih dari 80% dari harga perolehan rumah.Produk MMQ memungkinkan adanya penurunan harga (repricing) pada saat pembiayaan berjalan memberikan keuntungan kepada nasabah dan bank sehingga produk tersebut menjadi lebih kompetitif.²²

Akad ini sudah terlebih dulu digunakan di negara Timur Tengah sejak tahun 1995.Akad ini mulai dirumuskan dan diperkenalkan oleh ulama pada abad XXM (tepatnya pada tahun 1997) yang dibahas oleh Majma‟ alfiqhi.²³ Inovasi akad ini menjadi diskusi yang belum berujung, baik dikalangan akademisi maupun praktisi.²⁴

Najih Hammad dan Muhammad Ali al-Qari berpendapat bahwa musyârakah mutanâqishah bersumber pada syirkah-milk yang diikuti secara paralel dengan akad jual beli (al-bai‟).²⁵ Abd al-Razaq

21Akad / kontrak yang melibatkan perkongsian risiko dan imbal hasil. Mohd Sollehudin Shuib, Ahmad Azam Sulaiman dan Muhammad Taqiyudin, 2011. Pembiayaan Perumahan Secara Iskam di Malaysia Analisis Kelebihan Produk Berasaskan Musharakah Mutanaqisah Di Kuwait Finance Hoese Malaysia Berhad (KFHMB).Artikel ekonomi slam.

22 Berdasarkan Surat Edaran (Se) Nomor 14/33/Dpbs Tanggal 27 November 2012 Perihal Penerapan Kebijakan Produk Pembiayaan Kpemeilikan Rumah dan Pembiayaan Kendaraan Bermotor Bagi Bank Umum Syariah da unit Usaha Syariah

23 Maulana Hasanudin dan Jaih Mubarok, Perkembangan Akad Musyarakah, h. 62 lihat Kamal Taufiq Muhammad Hathab, al-Musyârakah al-Mutanâqishsah ka Adah Min Adawât al-Tamwîl al-Islâmi, Dalam Dirasat Iqtishadiyah al-Iskamiyah ( Jeddah: Al-Bunuk al-Iskami litanmiyah al-Ma‟hadal-Iskami Li al-Buhuts Wa al-Tadhrib, 2003), vol X, h. 19

24Wangsawidaja Z, Pembiayaan Bank Syariah, (Jakarta: Gramedia, Pustaka Utama, 2012), h. 78

25Pertama, antara nasabah dengan bank melakukan akad musyarakah dengan masing-masing menyertakan harta untuk dijadikan modal usaha. Hal ini merupakan syirkah

11

al-Haiti (1998), menurutnya musyârakah mutanâqishah bersumber pada akad mudhârabah. Dalam pandangan al-Haiti, hakikat musyârakah mutanâqishah adalah penyerahan harta dari pihak bank (sebagai shohib al-mâl) kepada nasabah (sebagai mudhârib) untuk dijadikan modal usaha, dan nasabah membagi keuntungan kemudian mengembalikan modal usaha secara berangsur, sehingga seluruh modal pada akhirnya menjadi milik nasabah (al-muntahiya bit tamlik).²⁶ Menurut pandangan lain, yaitu pendapat Syabir (1996) yang menyatakan bahwa musyârakah mutanâqishah terdapat tiga akad yang secara paralel, yaitu akad syirkah „inan, wa‟ad dan ba‟i.²⁷

Pada tahun 2006 akad musyârakah mutanâqishah diperkenalkan ke lembaga perbankan Malaysia. Kemudian Indonesia pada tahun 2008 baru dikeluarkan fatwa DSN-MUI yang terkait musyârakah mutanâqishah, yaitu Fatwa Dewan Syariah Nasional (selanjutnya disebut DSN) No. 73/DSN-UI/XI/2008. Dalam MMQ berlaku juga Fatwa DSN No. 08/DSN-MUI/IV/2000 Tentang Pembiayaan Musyarakah yang para mitranya memiliki hak dan kewajiban salah satunya adalah menanggung kerugian sesuai proporsi masing-masing. Kemudian Fatwa DSN menyatakan juga bahwa

“Biaya perolehan asset Musyarakah menjadi beban bersama sedangkan biaya peralihan kepemilikan menjadi beban pembeli”.

Menurut Yeni S. Barlinti dalam disertasinya menjelaskan bahwa fatwa ini muncul pada dunia perbankan syariah karena adanya amwal (sebagai bagian dari syirkah milk-ikhtiari). Kedua, nasabah melakukan usaha dengan modal bersama dan hasilnya dibagi sesuai kesepakatan; disamping itu, nasabah membeli barang modal milik bank secara berangsur. Lihat Maulana Hasanudin dan Jaih Mubarok, Perkembangan Akad Musyarakah, h. 62 lihat juga Muhammad Musthafa Abruh Al- Syinqithi, Dirâsah Syar‟iyyah Li Ahammi Al-„Uqud Al-Mâliyah Al-Mustahdatsah, (Madinah:

Maktabat al-Ulum wa al-Hikam, 2001), vol. 1, h.387

26 Maulana Hasanudin dan Jaih Mubarok, Perkembangan Akad Musyarakah, h. 63

27 Maulana Hasanudin dan Jaih Mubarok, Perkembangan Akad Musyarakah, h. 64

12

permohonan dari Bank Muamalat Indonesia, Bank Tabungan Negara dan Pusat Komunikasi Ekonomi Syariah (PKES).²⁸ Dalam suratnya kepada DSN, disampaikan bahwa BMI telah memperoleh pendapat syariah dari Dewan Pengawas Syariah (DPS)-nya yaitu

“diperbolehkan/dapat diaplikasikannya skema musyârakah mutanâqishah/diminishing musharaka untuk pembiayaan kepemillikan rumah/properti.

Terkait itu pula BMI menyampaikan hal-hal untuk dipertimbangkan oleh DSN dalam pembuatan fatwa tentang musyârakah mutanâqishah, yaitu:²⁹

1. Akad yang dilakukan ada dua yaitu:

a. akad musyârakah : dalam pembelian rumah/properti: secara partnership (kerja sama antara bank dan nasabah)

b. akad ijarah :dalam hal bank menyewakan rumah/properti yang ada bagian kepemilikannya kepada nasabah.

2. Obyek bagi hasil adalah ujroh/sewa yang diperoleh dari nasabah 3. Porsi/bagian yang menjadi hak nasabah dipergunakan oleh

nasabah untuk membayar cicilan pembelian rumah yang masih menjadi bagian kepemilikan bank.

4. Besarnya ujroh/sewa dilakukan evaluai oleh bank, yang tertuang dalam kesepakatan/perjanjian awal.³⁰

28 Yeni S Barlinti, “Kedudukan Fatwa Dewan Syariah Nasional Dalam Sistem Hukum Nasional Di Indonesia”, Disertasi Doktor Universitas Indonesia, 2010, h. 155

29 Isi Surat Bank Muamlat Indonesia No.670/BMI/DIR/VII/2008 Tanggal 29 Juli 2008 Untuk Dewan Syariah Nasional Sebagaimana Dikutip Dalam Disertasi Yeni S. Barlinti,

““Kedudukan Fatwa Dewan Syariah Nasional Dalam Sistem Hukum Nasional Di Indonesia”, h. 155-156

30 Isi Surat Bank Muamlat Indonesia No.670/BMI/DIR/VII/2008 Tanggal 29 Juli 2008 Untuk Dewan Syariah Nasional

13

Demikian pula, Pusat Komunikasi Ekonomi Syariah (PKES) mengajukan surat permohonan untuk mempresentasikan hasil kajiannya mengenai akad musyârakah mutanâqishah.³¹

Akad musyârakah mutanâqishahsaat ini baru diaplikasikan pada Produk Pembiayaan Hunian Syariah Kongsi (PHSK) dari Bank Muamalat. Produk pembiayaan ini bertujuan untuk memfasilitasi masyarakat dalam memiliki rumah berdasarkan prinsip-prinsip syariah yang mulai diluncurkan pada bulan Juni tahun 2010.³² Pembiayaan dengan berbasis akad musyârakah mutanâqishah bersifat langsung..³³

Menurut Luluk Mahfudah, Direktur Korporasi Bank Muamalat, produk pembiayaan ini memiliki keunggulan-keunggulan lain dibandingkan produk pembiayaan lainnya antara lain nilai angsuran yang tidak fluktuatif, tidak adanya penalti bagi yang melunasi lebih awal, dan jangka waktu pengembalian yang panjang.³⁴ Selain itu, produk musyârakah mutanâqishah pada saat pembiayaan berjalan memberikan keuntungan kepada nasabah dan bank sehingga produk tersebut menjadi lebih kompetitif.³⁵

Akad ini bermanfaat ketika nasabah kekurangan modal tetapi memiliki sumber potensial yang sementara belum dapat digunakan (masih dalam bentuk piutang), sehingga melalui akad musyârakah mutanâqishah, nasabah dapat memanfaatkan tawaran penyertaan

31 Lihat surat PKES No. 149/DE-PKES/IX/2008 tanggal 16 September 2008 kepada DSN sebagaimana dikutip oleh Yeni S. Barlinti, “Kedudukan Fatwa Dewan Syariah Nasional Dalam Sistem Hukum Nasional Di Indonesia”, h. 156

32 Bank Muamalat Indonesia, Laporan Tahun 2012 Annual Report.

33 Daud Vicary Abdullah dan Keon chee, Buku Pintar Keuangan Syariah, (Jakarta:

Zaman, 2012), h. 237

34 Bank Muamalat Indonesia, Laporan Tahun 2012 Annual Report

35Berdasarkan Surat Edaran (SE) Nomor 14/33lDpbs Tanggal 27 November 2012 Perihal Penerapan Kebijakan Produk Pembiayaan Kepemilikan Rumah dan Pembiayaan Kendaraan Bermotor Bagi Bank Umum Syariah dan Unit Usaha Syariah.

14

modal dari bank syariah. Produk dengan akad musyârakah mutanâqishah juga memberikan manfaat bagi nasabah yang bisnisnya potensial mampu menghasilkan surplus cashflow yang besar sehingga diperhitungkan mampu mengurangi porsi kepemilikan modal secara bertahap.³⁶

Di bawah konsep ini, bank dan nasabah membuat suatu joint funduntuk membeli suatu asset tersebut yang kemudian dimiliki bersama oleh bank dan nasabah. Selanjutnya asset tersebut disewakan kepada nasabah dengan harga sewa yang telah diperjanjikan. Dengan bermaksud untuk memiliki asset tersebut pada akhir masa sewanya, maka cicilan dana yang dibayar oleh nasabah merupakan dana sewa dan dana sebagai kontribusi nasabah untuk menebus harga asset tersebut.

Dengan demikian, kepemilikan bank atas asset tersebut makin lama makin kecil dan kepemilikan nasabah makin lama makin besar.

Pada akhirnya bank tidak lagi memiliki bagian dalam nilai asset itu sehingga nasabah menjadi pemilik penuh atas aset tersebut. Metode ini sangat cocok untuk keperluan pembiayaan pembelian rumah dan untuk digunakan sebagai alternatif cara mengganti kredit pembelian rumah yang diberikan secara konvensional.³⁷

Kajian terkait musyârakah mutanâqishah sedang menjadi pembicaraan (diskusi) dikalangan akademisi. Kajian mengenai pembiayaan berasas akad musyârakah mutanâqishah telah banyak ditulis. Diantaranya kajian Ahmad Kameel Meera (2011) yang

36 Syafarudin Alwi, Memahami Sistem Perbankan Syariah: Berkaca Pada Pasar Umar Bin Khattab, (Yogyakarta: Buku Republika, 2013), h. 105

37 Sutan Remi Sjahdeini, Perbankan Syariah ;Produk-Produk dan Aspek-Aspek Hukumnya, (Jakarta: Kencana, 2014), h. 275

15

membandingkan produk berasaskan Bay‟ Bithaman Ajil dan musyârakah mutanâqisah.³⁸

Nurul Izzah binti Noor Zainan danAbdul GhafarIsmail (2013) menyatakan bahwa produk musyârakah mutanâqishah merupakan sistem yang paling memberi kesan dan menguntungkan kepada kedua pihak sehingga produk ini menggantikan produk Bay‟ Bithaman Ajil yang dikatakan banyak kontroversi dan lebih kepada penggunaan riba dalam transaksiyang dilakukan.³⁹

Namun demikian, walau telah memaparkan keunggulan- keunggulan yang terdapat pada akad musyârakah mutanâqishah, akad ini belum banyak diaplikasikan pada setiap bank syariah, dengan kata lain pembiayaan berbasis akad musyârakah mutanâqishah (MMq) untuk pembiayaan pemilikan ruumah belum diimplementasikan secara serentak oleh bank syari‟ah. Sejauh ini sebagian besar bank syari‟ah masih mengaplikasikan akad murâbahah pada produk pembiayaan untuk Kepemilikan Rumah Syariah.

Berdasarkan informasi yang penulis dapat dari praktisi perbankan syari‟ah, diantaranya praktisi Bank Syari‟ah Mandiri dan BNI Syari‟ah, belum diterapkannya skim musyârakah mutanâqishah (MMQ) dikarenakan pihak bank masih harus mengkaji ulang secara mendalam mengenai skim musyârakah mutanâqishah (MMQ) sebelum memasarkan kepada nasabah. Pengkajian secara mendalam yang dilakukan para praktisi bank syari‟ah bukan tanpa alasan, hal ini didasari atas pandangan bahwa masih ada persoalan yang akan

38 http://Iskamfinancepro.files.wordpress.com/2007/12/Iskamic-homefinancing- through-musyarakah-mutanaqishah-and-al-bai-bithaman-ajil-contracts-a comparative- analysis.pdf, 10 mei 2008 diakses pada tanggal 30 oktober 2015

39 Izzah binti Noor ZainandanAbdul Ghaffar Ismail, Musyarakah Mutanaqishah:

Isu Dan Cabaran, Kesan Terhadap Pembangunan Ekonomi, Persidangan Kebangsaan Ekonomi Malaysia Ke VIII (PERKEM VIII) “Dasar Awam Dalam Era Transformasi Ekonomi: Cabaran dan Halatuju” Johar Bahru, 7-9 Juni 2013

16

muncul dari skim tersebut yang dianggap belum matang, sehingga belum siap untuk diaplikasikan sebagai produk pembiayaan di bank syari‟ah. Selain itu, pihak bank juga mempersiapkan hal-hal yang menunjang berjalannya skim musyârakah mutanâqishah (MMQ) baik dari SDM, sistem ataupun manajemennya.⁴⁰

Sebagai inovasi akad yang baru, musyârakah mutanâqishah tidak terlepas dari isu-isu permasalahan yang muncul seperti yang menjadi kajian di kalangan akademisi. Dari beberapa kajian, kalangan akademisi berpandangan bahwa adanya kesenjangan antara peraturan dan ketentuan dalam hukum syariah dan praktek yang berjalan dilapangan.

Sebagai contoh, bank syariah meminta jaminan dari nasabah pada produk musyarakah. Padahal, mayoritas ulama sepakat bahwa dalam mudhârabah dan musyârakah, pemilik modal (shâhib al-mâl) tidak boleh meminta jaminan pada pengelola (mudhârib).Namun dengan metode akomodatif-formalistik⁴¹, dibolehkan / dapat meminta jaminan, sehingga hal ini tidak berpengaruh pada hukum bolehnya akad musyârakah mutanâqishah pada produk Pembiayaan Hunian Syariah.

Dalam fatwa tersebut dinyatakan pada ketentuan akad bahwa setelah selesai pelunasan penjualan, seluruh hishah bagian bank

40Hasil wawancara dengan Staff Marketting Bank Mandiri Syariah Kantor cabang Ciputat. 11 November 2015

41 Metode akomodatif-formalistik merupakan salah satu pendekatan asas dalam akad bank syariah. asumsi dasar metode akomodatif adalah karena kesulitan menciptakan manajemen bank ideal dalam mengimplementasikan akad syariah. Jika terdapat produk syariah yang tidak dapat mengakomodir produk perbankan konvensional, maka menurut metode ini produk syariah harus disesuaikan ke dalam produk perbankan.Adapun landasan hukum bank syariah untuk mengembangkan metode akomodatif adalah dengan peraturan perundang-undangan dan peraturan lainnya.Dua perundang-undangan yang sangat berpengaruh terhadap perkembangan akad bank syariah yaitu UU No. 21/2008 amandemen UU No. 10/1998 tentang perbankan dan UU No. 3/2004 tentang Bank Indonesia.

17

(sebagai syarik) beralih kepada syarik lainnya. Pada prakteknya, dari awal dilaksanakannya akad, modal bersama (dalam hal ini rumah) di atasnamakan nama nasabah.

Pemeliharaan asset dan resiko juga tentunya menjadi tanggung jawab bersama. Dalam artikel “riba implicit”, Shofni (2012:9) mengungkapkan bahwa produk pembiayaan kepemilikan rumah khususnya yang berbasis akad musyârakah mutanâqishah terdapat ketidak jelasan tanggung jawab atas pemeliharaan asset. Sering kali terjadi lempar tanggung jawab antara nasabah dan perbankan menyangkut tanggung jawab pemeliharaan asset. Bank berpendapat bahwa pemeliharaan asset bukan termasuk tanggung jawab bank karena bank hanya bertugas melakukan pembiayaan, terlebih karena aset tersebut atas nama nasabah dari awal akad dan bank menganggap kegiatan ini tidak menguntungkan.

Pada dasarnya, akad musyârakah mutanâqishah adalah akad kerja sama dimana keuntungannya dibagi berdasarkan kesepakatan dan kerugian ditanggung berdasarkan porsi modal masing-masing pihak. Namun pada prakteknya, apabila nasabah mengalami kemelesetann ekonomi, nasabah tidak dapat membayar uang sewa yang merupakan keuntungan dari akad, maka uang tersebut dianggap sebagai piutang oleh bank.Jika di kalangan nasabah, selain keraguan nasabah atas akad tersebut, masih sedikitnya informasi dan pengetahuan mereka terkait akad musyârakah mutanâqishah yang diaplikasikan di bank syariah, khususnya pada produk pembiayaan perumahan syariah.

Namun demikian, akad musyârakah mutanâqishah tetap memiliki respon positif dari lembaga keuangan syariah. Oleh karena itu, musyârakah mutanâqishah harus cukup memiliki payung hukum

18

untuk menguatkan dan melegalisasikan skim yang berjalan pada lembaga keuangan.Lembaga perbankan syariah adalah industri ynag tidak hanya terikat oleh peraturan hukum positif, namun juga tunduk dengna hukum Iskam. Pelanggaran terhadap hukum Iskam diyakini akan berakibat pada keburukan (mudhârat) di dunia dan akhirat.

Mengingat uniknya peraturan yang menjadi payung hukum pada seluruh transaksi dalam perbankan syariah tersebut, penulis akan membahas mengenai pengaturan akad musyârakah mutanâqishah berdasarkan kajian teori dan peraturan yang ada yakni peraturan yang bersumber dari hukum Islam dan hukum positif.

Menurut Peraturan Bank Indonesia PBI Nomor 10/17/PBI/2008 tentang Produk Bank Syariah dan Unit Usaha Syariah dalam Bab II Pasal 2 ayat 1sampai 3 tentang perizinan atau pelaporan produk yaitu: (1) Bank wajib melaporkan rencana pengeluaran produk baru kepada Bank Indonesia (2) Produk sebagaimana dimaksud pada ayat 1 merupakan produk perbankan yang diatur lebih lanjut dalam surat edaran Bank Indonesia (3) dalam hal bank akan mengeluarkan produk baru yang tidak termasuk dalam produk sebagaimana pada ayat 3 maka bank wajib memperoleh persetujuan Bank Indonesia.

Pada tanggal 27 November 2012, Bank Indonesia menerbitkakn Surat Edaran Bank Indonesia (seBI) nomor 14/33/DPbS kepada seluruh bank syariah (BUS & UUS) yang salah satunya mengatur tentang ketentuan-ketentuan pelaksanaan KPR iB pada bank syariah. Dalam SE tersebut dinyatakan tentang pokok- pokok ketentuan operasionalisasi KPR iB diantaranya pada poin tiga yang menulis terkait pembiayaan KPR iB dengan skim musyârakah mutanâqishah.⁴²

42 Irham-anas.blogspot.com/2013/04/aplikasi-musyarakah-mutanaqishah-mmq_17.html?m=1

19

Dengan adanya Surat Edaran tersebut menguntungkan Bank Syariah yang menggunakan skim musyârakah mutanâqishah pada KPR i B . Dengan adanya SE ini secara hukum positif (UU. No. 21 tahun 2008 tentang Perbankan Syariah) justru semakin melegitimasi penerapan Musyârakah mutanâqishah.⁴³

Pada akad UU No. 21 Tahun 2008 tentang Perbankan Syariah pasal yang membahas secara khusus mengenai produk pembiayaan dengan akad musyârakah mutanâqishah memang belum terinci jelas.

Namun dengan melihat dan menganalisa unsur yang terdapat pada akad musyârakah mutanâqishah yaitu persekutuan dan sewa-beli secara umum terdapat pada Kitab Undang-Undang Hukum Perdata (KUHP) atau Burgerlijk (BW)⁴⁴, POJK dan PBI.

Permasalahan dan isu-isu yang telah disebutkan di atas, penulis menganggap adanya anggapan terjadi kesenjangan antara hukum Iskam dan hukum positif di Indonesia baik anggapan itu dari nasabah maupun dari bank syariah yang belum melakukan akad musyârakah mutanâqishah.

Melihat permasalahan di atas penulis menganggap penting untuk memaparkan / menjelaskan konsep hak kepemilikan, pemeliharaan asset dan konsep sewa (ijarah) pada akad musyârakah mutanâqishah perspektif hukum Iskam (dalam hal ini fatwa DSN- MUI) dengan melakukan pendekatan (harmonisasi) terhadap hukum positif yang berlaku di Indonesia (KUHPerdata, POJK, PBI, dan UU.

No. 21 tahun 2008 tentang Perbankan Syariah)

43 Irham-anas.blogspot.com/2013/04/aplikasi-musyarakah-mutanaqishah-mmq_17.html?m=1

44 R. Subekti, Aneka Perjanjian, cet. X, (Bandung: Citra Aditya Bakti, 2014), h. 51

20

B. Permasalahan

1. Identifikasi Masalah

Berdasarkan latar belakang masalah, maka dapat diidentifikasikan beberapa masalah dalam penelitian ini, antara lain:

a. Dari awal akad musyârakah mutanâqishah, bukti kepemilikan tanah dan bangunan yang tertuang dalam lembar perjanjian diatasnamakan nama nasabah. Namun, pada obyek akad diikuti akad ijarah/sewa oleh nasabah kepada bank.

b. Peraturan yang terkait konsep kepemilikan (perpindahan kepemilikan) dan pemeliharaan asset pada akad musyârakah mutanâqishah belum terinci jelas.

c. Distribusi resiko antara bank dan nasabah dianggap tidak adil dalam produk pembiayaan KPR berbasis akad musyârakah mutanâqishah.

d. Dengan adanya akad ijarah yang mengikuti pada akad ini, maka pembayaran angsurang menjadi tidak tetap pada tiap bulannya. Karena harga sewa akan berubah mengikuti nilai rupiah atau harga pasar. Hal ini menjadi tidak jelas dan kekhawatiran pada nasabah atau bank.

2. Pembatasan Masalah

Dari beberapa identifikasi masalah, untuk menghindari pembahasan yang terlalu melebar dan kurang mengarah dari pokok permasalahan yang sulit untuk mendapatkan satu kesimpulan yang konkrit, maka dalam penelitian ini penulis melakukan pembatasan pada perspektif hukum Iskam (Fatwa DSN-MUI terkait) dan hukum positif (KUHPer, POJK, PBI, Undang-Undang No. 21 tahun 2008 tentang Perbankan Syariah).

21

3. Perumusan Masalah

Berdasarkan pembatasan masalah, maka rumusan masalah yang akan dijawab dalam penelitian ini adalah

1. Bagaimana penerapan Akad Musyârakah mutanâqishah dalam produk Pembiayaan Hunian Syariah kongsi dihubungkan dengan hukum Iskam (fatwa DSN-MUI) dan hukum positif?

2. Bagaimana penerapan prinsip ijarah sebagai kegiatan usasha bersama antara bank dan nasabah dalam produk PHSK di Bank Muamalat Indonesia serta Konsep hak kepemilikan di dalamnya?

3. Bagaimana akibat hukum jika terjadi pembiayaan bermasalah dalam akad pembiayaan musyarakah mutanaqisah?

C. Tujuan Penelitian

Ada beberapa tujuan yang hendak dicapai melalui penelitian ini, yaitu:

1. Untuk menjelaskan ketentuan hukum Iskam (Fatwa DSN-MUI yang mengatur tentang musyarakah mutanaqishah) dan hukum positif mengenai ketentuan dan peraturan musyârakah mutanâqishah.

2. Untuk menjelaskan penerapan prinsip ijarah dan Konsep hak kepemilikan serta pemeliharaan asset pada produk Pembiayaan Hunian Syariah Kongsi di Bank Muamalat.

3. Untuk mengetahui akibat hukum jika terjadi pembiayaan bermasalah dalam akad pembiayaan musyarakah mutanaqisah.

22

D. Manfaat Penelitian

Sejalan dengan tujuan penelitian, maka penelitian ini diharappkan dapat bermanfaat bagi peneliti, civitas akademika, dan para praktisi perbankan syariah.

Bagi peneliti, yang sedang menekuni bidang konsentrasi ilmu syariah pada bidang studi ilmu agama Iskam di program pasca sarjana Institut Ilmu al-Qur‟an Jakarta, melalui penelitian ini akan semakin memperkaya dan memperdalam wawasan peneliti tentang Konsep Hak kepemilikan, pemeliharaan aset dan distribusi resiko pada pembiayaan berbasis akad musyârakah mutanâqishah berdasarkan hukum Iskam dan hukum positif.

Sementara bagi kalangan civitas akademika, penelitian ini diharapkan dapat menambah informasi dan menumbuhkan minat segenap civitas akademika untuk mengkaji model-model kasus probelm penerapan hukum ekonomi syariah di masyarakat. Penelitian ini dapat dijadikan penelitian selanjutnya yang serupa dan sedikit banyak penelitian ini akan memberikan kontribusi bagi pengembangan pengetahuan ilmiah di bidang hukum ekonomi syariah dan penerapannya pada perbankan syariah.

Sedangkan bagi para praktisi perbankan syariah, hasil penelitian ini diharapkan dapat dijadikan sebagai perbaikan dan penyempurnaan praktik mengenai konsep pembiayaan dengan akad musyârakah mutanâqishah di perbankan syariah.

E. Tinjauan Pustaka

Berdasarkan hasil penelusuran dan pengamatan kepustakaan yang penulis lakukan, maka dapat dikemukakan bahwa telah ada

23

beberapa penelitian mengenai pembiayaaan pada bank syariah. Antara lain dilakukan oleh:

1. Tesis yang berjudul “Tinjauan Jaminan Dalam Pelaksanaan Pembiayaan Kepemilikan Rumah Berdasarkan Akad Musyarakah Pada Bank Tabungan Negara Syariah (BTN) Cabang Yogyakarta”, karya Laluk Budiharti S. Pada kajian ini, penelitian dilakukan pada pembiayaan pemilikan rumah berdasarkan akad musyârakah yang dilakukan pada Bank Tabungan Negara.

Sedangkan penelitian yang akan dilakukan penulis adalah terkait dengan pembiayaan kepemilikan rumah dengan akad musyârakah mutanâqishah pada Bank Muamalat Indonesia.

2. Tesis yang berjudul “Musyârakah mutanâqishah dan penerapannya dalam transaksi keuangan syariah kontemporer:analisi di PT Bank Muamalat Indosesia⁴⁵, karya Rahmatul fadhil, IIQ Jakarta. Pada tesis ini menganalisa penerapan akad musyârakah mutanâqishahpada pembiayaan pada umumnya dan hanya dari perspektif fatwa DSN-MUI No. 73 Tahun 2008 sedangkan penelitian yang akan dilakukan penulis adalah menjelaskan bagaimana penerapan pembiayaan pemilikan rumah yag berbasis musyârakah mutanâqishah dengan melakukan pendekatan (harmonisasi) hukum Iskam dengan hukum positif yang terkait.

3. Artikel ekonomi Iskam, “ Pembiayaan Perumahan Secara Iskam Di Malaysia Analisi Kelebihan Produk Berasaskan Musyarakh Mutanaqishah Di Kuwait Finance House Malaysia Berhad

45 Rahmatul Fadhil, “Musyarakah Mutanaqishah dan penerapannya dalam transaksi keuangan syariah kontemporer:analisi di PT Bank Muamalat Indosesia, Tesis, Institut Ilmu al-Qur‟an, 2015

24

(KFHMB)” ⁴⁶ karya Mohd. Sollehudin Shuib, Ahmad Azam Sulaiman dan Muhammad Taqiyudin, 2011.

4. Jurnal ekonomi syariah, musyârakah mutanâqishah: isu dan cabaran, kesan terhadap pembangunan ekonomi”, karya Izzah binti Noor Zainan dan Abdul Ghafar Ismail, 2013.

F. Metode Penelitian

1. Jenis dan Pendekatan Penelitian a. Jenis Penelitian

Jenis penelitian ini adalah deskriptif analitis yaitu penelitianlapangan dengan teknik pendekatan penelitian kualitatif.Data yangdiperoleh bersumber dari hasil pengamatan, hasil wawancara, hasilpemotretan, analisis dokumen, catatan lapangan, disusun peneliti di lokasipenelitian, tidak dituangkan dalam bentuk dan angka- angka. Hasilanalisis data berupa pemaparan mengenai situasi yang diteliti yangdisajikan dalam bentuk uraian naratif yang lebih mementingkan proses daripada hasil. Hakikat pemaparan data pada umumnya menjawabpertanyaan-pertanyaan mengapa dan bagaimana suatu fenomena terjadi.⁴⁷Penelitian bertujuan menggambarkan atau mendeskripsikan secara menyeluruh tentang musyârakah mutanâqishah pada pembiayaan pemilikan rumah dari segi hukum Iskam dan hukum positif.

46 Mohd Sollehudin Shuib, Ahmad Azam Sulaiman dan Muhammad Taqiyudin,.“Pembiayaan Perumahan Secara Iskam Di Malaysia Analisis Kelebihan Produk Berasaskan Musharakah Mutanaqisah Di Kuwait Finance Hoese Malaysia Berhad (KFHMB)”. Artikel Ekonomi Slam., 2011.

47Lexy J. Moleong, Metode Penelitian Kualitatif, (Bandung: PT. Remaja Rosda Karya 2002), h. 8.

25

Penelitian deskriptif kualitatif yang dilakukan penulis untuk mendapatkan data-data terkait materi tesis ini dengan cara melakukan observasi langsung ke tempat obyek penelitian, untuk melakukan wawancara dan pengambilan dokumen-dokumen terkait. Dalam penelitian ini, penulis menggunakan metode observasi yaitu wawancara atau intervieuw, dengan cara Tanya jawab langsung dengan menggunakan pedoman wawancara terstruktur guna mendapatkan keterangan yang berhubungan dengan permasalahan yang diteliti.

b. Pendekatan Penelitian

Pendekatan pada penelitian ini adalah menggunakan pendekatan yuridis empiris yaitu menggunakan studi kasus hukum empiris berupa perilaku hukum masyarakat. Pokok kajiannya adalah hukum yang dikonsepkan sebagai perilaku nyata(actual behavior)sebagai gejala social yang sifatnya tidak tertulis, yang dialami setiap orang dalam hubungan hidup bermasyarakat.

Sumber data penelitian hukum empiris tidak bertolak pada hukum positif tertulis, melainkan hasil observasidilokasi penelitian. ⁴⁸ Sehingga pada penelitian ini menggunakan pendekatan studikasus pada Bank Muamalat Indonesai terkait dengan konsep pemilikan pada pembiayaan hunian syariah berbasis musyarakah mutanaqishah.

2. Tehnik Pengumpulan Data

Data yang diperlukan dalam penelitian ini meliputi data primer dan data sekunder.

48 Abdulkadir Muhammad, Hukum dan penelitian hukum, (Bandung:PT. Citra Aditya Bhakti, 2004), h. 52