Penguatan Kebijakan Pengadaan Tanah Bagi Pembangunan Untuk Kepentingan Umum
Melalui Penilaian Dampak Sosial
Direktorat Jenderal Pengadaan Tanah dan Pengembangan Pertanahan Kementerian Agraria dan Tata Ruang/Badan Pertanahan Nasional
3 September 2024
Dr. Ir. Embun Sari, MSi
Disampaikan dalam Seminar Hibrida
“Hak Atas Pembangunan dan Keadilan Sosial dalam Kebijakan
Pengadaan Tanah”
Pengadaan Tanah Bagi Pembangunan Untuk Kepentingan Umum
2
Sumber Daya Tanah dan Pengadaan Tanah
Bagi Kepentingan Umum
Perdebatan Pengadaan Tanah Bagi Kepentingan Umum
Eminent domain:
• Secara harafiah berarti “otoritas tertinggi atau kekuasaan” yang melibatkan “kekuatan berdaulat untuk mengambil alih properti untuk kepentingan umum tanpa persetujuan pemilik” (Barlowe, 1978).
• Tindakan pengambilalihan, pemberian kompensasi, terbatas pada kepentingan umum, dan konsep properti (Stoebuck, 1972).
• Seperti halnya konsep hukum pada umumnya, eminent domain bersifat elastis dan banyak menimbulkan perdebatan dalam penafsiran dan implementasinya terutama menyangkut makna kepentingan umum (Barlowe, 1978).
Eminent domain
Compulsory purchasee
Expropriation
Land acquisition
Pengadaan Tanah
Berbagai Istilah Pengadaan Tanah Konsep bundle of rights dan Kepemilikan di UUPA
Sumber: Barlowe (1978)
Properti melibatkan beberapa kepentingan atau hak yang berbeda (perebutan), yang dapat dimiliki secara terpisah dan yang bila digabungkan mewakili sebuah bundle of rights. Hak kepemilikan selalu dibatasi dan dikondisikan oleh keseluruhan kepentingan masyarakat yang diatur oleh negara. Negara memiliki kekuasaan untuk menarik pajak, membebaskan tanah untuk kepentingan umum, mengendalikan penggunaan tanah, dan mengambil alih properti seseorang yang telah meninggal tanpa ahli waris (Barlowe, et al., 2013).
Konsep hak atas tanah (UUPA) di Indonesia lahir karena adanya hak menguasai Negara yang masih menjunjung tinggi hak masyarakat hukum adat (hak bersama).
Baik dalam konsep bundle of rights dan UUPA mengamanatkan pengaturan guna menjamin kepentingan umum.
Pengadaan Tanah Bagi Pembangunan Untuk Kepentingan Umum
4
Kebijakan Pengadaan Tanah Bagi
Kepentingan Umum Di Inodonesia
Dasar Hukum Pengadaan Tanah
Setelah UU No. 2/2012
Sebelum UU No. 2/2012
o KepPres No.55 Tahun 1993 o PerPres No.36 Tahun 2005 o PerPres No.65 Tahun 2006
a) PerPres No. 71 Tahun 2012 b) PerPres No. 40 Tahun 2014 c) PerPres No. 99 Tahun 2014 d) PerPres No. 30 Tahun 2015 e) PerPres No. 148 Tahun 2015
a) PerKa BPN No. 5 Tahun 2012 b) PerMen ATR/Ka BPN No. 6 Tahun2015
c) PerMen ATR/Ka BPN No. 22 Tahun 2015
d) PerMen ATR/Ka BPN No. 20 Tahun 2020
UU No. 2 Tahun 2012
tentang Pengadaan Tanah Bagi Pembangunan Untuk Kepentingan Umum
UU No. 2 Tahun 2012
tentang Pengadaan Tanah Bagi Pembangunan Untuk Kepentingan Umum UU No. 6 Tahun 2023
tentang Penetapan Peraturan Pemerintah Pengganti Undang-Undang Nomor 2 Tahun 2022 Tentang Cipta Kerja Menjadi Undang- Undang
PP No. 19 Tahun 2021 jo PP No. 39 Tahun 2023
tentang Penyelenggaraan Pengadaan Tanah Bagi Pembangunan Untuk Kepentingan Umum
PerMen ATR/Ka BPN No. 19 Tahun 2021
tentang Ketentuan Pelaksanaan PP No. 19 Tahun 2021
UU No. 3 Tahun 2022 tentang Ibu Kota Negara
Perpres No. 65 Tahun 2022
tentang Perolehan Tanah dan Pengelolaan Pertanahan di Ibu Kota Nusantara
Sebelum UUCK Setelah UUCK
• Undang Undang Nomor 20 Tahun 1961 tentang Pencabutan Hak Atas Tanah dan Benda-benda Yang Ada Di atasnya
• Peraturan Pemerintah Nomor 39 Tahun 1973 tentang Acara penetapan Ganti Rugi
• Peraturan Menteri Dalam Negeri Nomor 2 Tahun 1976 tentang Penggunaan Acara Pembebasan Tanah untuk Kepentingan Pemerintah Bagi Pembebasan Tanah oleh Pihak Swasta
• Peraturan Menteri Dalam Negeri Nomor 2 Tahun 1985 tentang Tata
Cara`Pengadaan Tanah untuk Keperluan Proyek Pembangunan di Wilayah
Kecamatan
TIDAK MENCERMINKAN PENGHORMATAN &
PENGAKUAN ATAS HAK ASASI MANUSIA KHUSUSNYA MENGENAI HAK KEPEMILIKAN
TANAH & BANGUNAN
KEMANUSIAAN
Pengadaan tanah harus memberikan perlindungan serta penghormatan terhadap HAM, harkat, dan martabat
setiap WN dan penduduk Indonesia secara proporsional
KEADILAN
Memberikan jaminan penggantian yang layak kepada pihak yang berhak
dalam proses pengadaan tanah sehingga mendapatkan kesempatan
untuk dapat melangsungkan kehidupan yang lebih baik
KEMANFAATAN
Hasil pengadaan tanah mampu memberikan manfaat secara luas bagi
kepentingan masyarakat, bangsa dan negara
KEPASTIAN
Memberikan kepastian hukum tersedianya tanah dalam proses
pengadaan tanah untuk pembangunan dan memberikan jaminan kepada yang berhak untuk
mendapatkan ganti kerugian yang layak
KETERBUKAAN
Proses pengadaan tanah dilakukan dengan musyawarah para pihak tanpa
unsur paksaan untuk mendapatkan kesepakatan bersama
KEIKUTSERTAAN
Dukungan dalam penyelenggaraan pengadaan tanah melalui partisipasi
masyarakat baik secara langsung maupun tidak langsung sejak perencanaan sampai dengan kegiatan
pembangunan
KESEJAHTERAAN Pengadaan tanah untuk pembangunan dapat memberikan
nilai tambah bagi kelangsungan kehidupan pihak yang berhak dan
masyarakat secara luas
KEBERLANJUTAN Kegiatan pembangunan dapat berlangsung secara terus menerus, berkesinambungan untuk mencapai
tujuan yang diharapkan
KESELARASAN Pengadaan tanah untuk pembangunan dapat seimbang dan
sejalan dengan kepentingan masyarakat dan negara
ASAS PENGADAAN TANAH
6
Lingkup “Kepentingan Umum” Pasca UUCK
❖ pertahanan dan keamanan nasional;
❖ jalan umum, jalan tol, terowongan, jalur kereta api, stasiun kereta api dan fasilitas operasi kereta api;
❖ waduk, bendungan, bendung, irigasi, saluran air dan sanitasi dan bangunan pengairan lainnya;
❖ pelabuhan, bandar udara, dan terminal;
❖ infrastruktur minyak, gas, dan panas bumi;
❖ pembangkit, transmisi, gardu, jaringan, dan/atau distribusi tenaga listrik;
❖ jaringan telekomunikasi dan informatika pemerintah;
❖ tempat pembuangan dan pengolahan sampah;
❖ Rumah sakit Pemerintah Pusat atau Pemerintah Daerah;
❖ fasilitas keselamatan umum;
❖ permakaman umum Pemerintah Pusat atau Pemerintah Daerah;
❖ fasilitas sosial, fasilitas umum, dan ruang terbuka hijau publik;
❖ cagar alam dan cagar budaya;
❖ Kantor Pemerintah Pusat, Pemerintah Daerah, atau desa;
❖ penataan permukiman kumuh perkotaan dan/atau konsolidasi tanah serta perumahan untuk masyarakat berpenghasilan rendah dengan status sewa termasuk untuk pembangunan rumah umum dan rumah khusus;
❖ prasarana pendidikan atau sekolah Pemerintah Pusat atau Pemerintah Daerah;
❖ prasarana olahraga Pemerintah Pusat atau Pemerintah Daerah;
❖ pasar umum dan lapangan parkir umum;
❖ kawasan industri hulu dan hilir minyak dan gas yang diprakarsai dan/atau dikuasai oleh Pemerintah Pusat, Pemerintah Daerah, badan usaha milik negara, atau badan usaha milik daerah;*
❖ kawasan ekonomi khusus yang diprakarsar danf atau dikuasai oleh Pemerintah Pusat, Pemerintah Daerah, badan usaha milik negara, atau badan usaha milik daerah; *
❖ kawasan industri yang diprakarsai dan/atau dikuasai oleh Pemerintah Pusat, Pemerintah Daerah, badan usaha milik negara, atau badan usaha milik daerah;*
❖ kawasan pariwisata yang diprakarsai dan/atau dikuasai oleh Pemerintah Pusat, Pemerintah Daerah, badan usaha milik negara, atau badan usaha milik daerah;*
❖ kawasan ketahanan pangan yang diprakarsai dan/atau dikuasai oleh Pemerintah Pusat, Pemerintah Daerah, badan usaha milik negara, atau badan usaha milik daerah;*
❖ kawasan pengembangan teknologi yang diprakarsai dan/atau dikuasai oleh Pemerintah Pusat, Pemerintah Daerah, badan usaha milik negara, atau badan usaha milik daerah. *
*Penambahan di UUCK
Pengadaan Tanah untuk kepentingan umum diselenggarakan melalui tahapan:
Instansi yang
memerlukan tanah Gubernur/Bupati/Walikota
PERENCANAAN
Dokumen Perencanaan Pengadaan Tanah Disusun Berdasarkan Studi Kelayakan
1 2 PERSIAPAN
ATR/BPN dan Instansi Terkait
• Data awal dan
persetujuan pihak yang berhak objek pengadaan
• Penetapan lokasi dan pengumuman
PENYERAHAN HASIL
PELAKSANAAN
4
ATR/BPN
• Berita Acara Penyerahan Hasil
• Sertifikasi hasil Pengadaan Tanah
3
• Hasil Inventarisasi dan Identifikasi
• Hasil Penilaian oleh Appraisal
• Berita Acara Musyawarah
• Validasi Pembayaran
• Pelepasan dan Pemberian Ganti Kerugian
• Berita Acara Hasil Pengadaan Tanah
Instansi yang Memerlukan
Tanah
Tahapan Pengadaan Tanah: Pembagian Peran Yang Jelas
8
Timeline Pengadaan Tanah: Kepastian Waktu
PENGATURAN DALAM PP NO. 19 TAHUN 2021 DAN PERMEN ATR/KA BPN NO. 19 TAHUN 2021
LEMBAR VERIFIKASI DPPT RENCANA PEMBANGUNAN …….. DI ……..
Isi DPPT/ Uraian Lengkap/ Tidak Keterangan
1 2 3
Halaman Kata Pengantar dan Penetapan DPPT Lembar Pengesahan
Daftar Isi Daftar Tabel
Daftar Gambar (jika ada) Daftar Lampiran BAB I PENDAHULUAN A. Latar belakang
B. Maksud dan tujuan rencana pembangunan
BAB II KESESUAIAN DENGAN RENCANA TATA RUANG WILAYAH DAN PRIORITAS PEMBANGUNAN NASIONAL/ DAERAH A. Kesesuaian Dengan Rencana Tata Ruang Wilayah
B. Kesesuaian Dengan Rencana Prioritas Pembangunan Nasional/ Daerah
1. Rencana Pembangunan J angka Menengah 2. Rencana Strategis
3. Rencana Kerja Pemerintah/ Instansi yang bersangkutan 4. Dokumen Proyek Strategis Nasional
BAB III LETAK LOKASI RENCANA PEMBANGUNAN A. Wilayah administrasi
B. Kondisi geografis
C. Titik koordinat batas bidang D. Analisis kelayakan lokasi
BAB IV LUAS TANAH YANG DIBUTUHKAN
A. Perkiraan kebutuhan luas tanah per wilayah administrasi desa/ kelurahan
B. Perkiraan kebutuhan luas tanah keseluruhan BAB V GAMBARAN UMUM STATUS TANAH
A. Penguasaan, pemilikan, penggunaan, dan pemanfaatan tanah B. Bangunan dan tanam tumbuh
C. J enis usaha serta benda lain yang dapat dinilai
BAB VI PERKIRAAN J ANGKA WAKTU PELAKSANAAN PENGADAAN TANAH
A. Perkiraan waktu yang dibutuhkan terkait dengan tahun anggaran B. J adwal kegiatan serta perkiraan waktu pelaksanaannya.
BAB VII PERKIRAAN J ANGKA WAKTU PELAKSANAAN PEMBANGUNAN
LEMBAR VERIFIKASI DPPT RENCANA PEMBANGUNAN …….. DI ……..
BAB VII PERKIRAAN J ANGKA WAKTU PELAKSANAAN PEMBANGUNAN
BAB VIII PERKIRAAN NILAI GANTI KERUGIAN A. Tanah
B. Ruang Atas Tanah dan Bawah Tanah C. Bangunan
E. Benda yang berkaitan dengan tanah dan/ atau kerugian lain yang dapat dinilai; Serta
F. Dampak Sosial yang mungkin timbul terhadap kegiatan Pengadaan Tanah tersebut
BAB IX RENCANA PENGANGGARAN
A. Besaran Dana Rincian Alokasi Dana untuk Persiapan, Pelaksanaan, Penyerahan Hasil, Administrasi dan digitalisasi dokumen
B. Rincian Alokasi Biaya Operasional dan Biaya Pendukung C. Biaya Penilai Pertanahan
D. Nilai Ganti Kerugian
E. Biaya beracara di Pengadilan.
F. Biaya Sertipikasi
BAB X PREFERENSI BENTUK GANTI KERUGIAN BAB XI MUATAN TAMBAHAN
BAB XII PENUTUP
FOKUS PADA TEKNIS PELAKSANAAN PENGADAAN TANAH
Hasil Tahap Perencanaan: DPPT Berkulitas
10
Persiapan Pengadaan Tanah: Peran Penting
Pemerintah Daerah
Fair Replacement Value
N ila i G an ti Ke ru gi an
Nilai Penggantian Wajar (NPW) diartikan sama dengan Nilai Ganti Kerugian sebagaimana dimaksud dalam UU No. 2 tahun
2012.
Nilai Penggantian Wajar adalah nilai untuk kepentingan pemilik
yang didasarkan kepada kesetaraan dengan Nilai Pasar
atas suatu Properti, dengan memperhatikan unsur luar biasa
berupa kerugian non fisik yang diakibatkan adanya pengambilalihan hak atas Properti dimaksud (SPI 102 –
3.10).
PENGATURAN DALAM PP NO. 19 TAHUN 2021 DAN PERMEN ATR/KA BPN NO. 19 TAHUN 2021
Penilaian Ganti Kerugian oleh Penilai Pertanahan
12
• Penitipan Ganti Kerugian kepada Pengadilan Negeri jika:
a. Pihak yang Berhak menolak bentuk dan/atau besarnya Ganti Kerugian berdasarkan hasil musyawarah dan tidak mengajukan keberatan ke Pengadilan Negeri;
b. Pihak yang Berhak menolak besarnya Ganti Kerugian berdasarkan putusan Pengadilan Negeri/Mahkamah Agung yang berkekuatan hukum tetap,
c. Pihak yang Berhak tidak diketahui keberadaannya;
d. Objek Pengadaan Tanah yang akan diberikan Ganti Kerugian: sedang menjadi objek perkara di pengadilan, masih dipersengketakan kepemilikannya, diletakkan sita oleh pejabat yang berwenang; atau, menjadi jaminan di bank.
•Pengadilan Negeri paling lama dalam jangka waktu 14 Hari wajib menerima Penitipan Ganti Kerugian.
•Ganti Kerugian yang dititipkan di Pengadilan Negeri berupa uang dalam mata uang Rupiah.
PENGATURAN DALAM PP NO. 19 TAHUN 2021 DAN PERMEN ATR/KA BPN NO. 19 TAHUN 2021
Difficult choice: Penitipan UGK
Pengadaan Tanah Bagi Pembangunan Untuk Kepentingan Umum
14
Dampak Pengadaan Tanah
Dampak Sosial Pengadaan Tanah
Landlessnes Joblesness Homelessness Marginalisation
Increased morbidity
and mortality Food insecurity Loss of access to
common property Social disarticulation
Ancaman Risiko Perpindahan Terpaksa (displacement)
Sumber: Carnea (2021)
Studi Kasus: Pengadaan Tanah YIA, Kulon Progo
16
Hasil survei rumah tangga terhadap 125 keluaraga yang direlokasi mengindikasikan uang ganti kerugian dan program pemulihan penghidupan belum sepenuhnya mampu mengembalikan penghidupan masyarakat.
Sumber: Hasil Survei Desember 2023
Komponen Dampak Sosial Dalam Dokumen Lingkungan Hidup
Komponen lingkungan terkena dampak:
a) komponen geo-fisik-kimia, seperti sumber daya geologi, tanah, air permukaan, air bawah tanah, udara, kebisingan, dan lain sebagainya;
b) komponen biologi, seperti vegetasi/flora, fauna, tipe ekosistem, keberadaan spesies langka dan/atau endemik serta habitatnya, dan lain sebagainya;
c) komponen sosio-ekonomi-budaya, seperti tingkat pendapatan, demografi, mata pencaharian, budaya setempat, situs arkeologi, situs budaya dan lain sebagainya;
d) komponen kesehatan masyarakat, seperti perubahan tingkat kesehatan masyarakat.
Pedoman Teknis Analisis Dampak Sosial dalam Penyusunan AMDAL tahun 1996 tidak selaras dengan sistem Persetujuan Lingkungan yang berlaku saat ini.
Tata cara penilaian untuk melakukan SIA dan target mitigasi dampak sosial tidak tersedia, sehingga kerap menghasilkan penilaian sosial yang sangat umum dan tidak cukup untuk memitigasi dampak.
Panduan terperinci mengenai data sosial apa saja yang perlu dikumpulkan tidak tersedia, sehingga analisis potensi dampak sosial dalam banyak dokumen AMDAL sangat dangkal, yakni sebatas penyajian data statistik demografis yang sangat umum.
Pemrakarsa proyek tidak diwajibkan menganggarkan dana untuk langkah-langkah pengelolaan dan pemantauan risiko sosial, sehingga tidak tersedia sumber daya yang memadai untuk memitigasi dampak sosial.
Pedoman untuk melakukan pelibatan pemangku kepentingan tidak tersedia, kecuali sebatas mengadakan “sosialisasi” di balai kota untuk tujuan pelaporan AMDAL.
Tidak ada koordinasi antar lembaga pemerintah sektoral, baik secara horizontal maupun vertikal, untuk melaksanakan pengelolaan risiko sosial dan pemantauan kinerja.
Tidak ada kewajiban melakukan analisis dampak pada tingkat rumah tangga. Akibatnya, banyak dampak signifikan yang mungkin menimpa kelompok rumah tangga tertentu, khususnya kelompok rentan, tidak diidentifikasi.
Tidak ada kewajiban melakukan penilaian dampak khusus bagi kelompok masyarakat yang rentan terhadap guncangan proyek.
Kesenjangan dan Tantangan Risiko dan Dampak Sosial dalam AMDAL dan KLHS:
Pengadaan Tanah Bagi Pembangunan Untuk Kepentingan Umum
18
Penilaian Dampak Sosial (SIA) Pengadaan
Tanah
Penilaian Dampak Sosial
“… Suatu proses menganalisis, memantau dan mengelola konsekuensi sosial, baik yang diinginkan maupun tidak diinginkan, positif maupun negatif, dari intervensi yang direncanakan (kebijakan, program, rencana, proyek) dan setiap proses perubahan sosial yang ditimbulkan oleh intervensi tersebut. Tujuan utamanya adalah mewujudkan lingkungan biofisik dan manusia yang lebih berkelanjutan dan berkeadilan.”
(International Association for Impact Assessment, IAIA)
Secara khusus, SIA bertujuan untuk:
1. Mengidentifikasi berbagai dampak sosial;
2. Menilai signifikansi dampak-dampak tersebut;
3. Mengembangkan dan menerapkan strategi yang bertujuan untuk meminimalkan dampak sosial yang merugikan dan memaksimalkan hasil positif;
4. Memandu dan memberikan masukan dalam proses pengambilan keputusan dan pengelolaan dampak sosial bagi pihak-pihak yang berperan dalam pengambilan keputusan;
5. Mendorong pembangunan yang berkelanjutan dan berkeadilan.
Parameter Penilaian Dampak Sosial
Rapermen Penilaian Dampak Sosial Dalam Pengadaan Tanah
20
Proses SIA di Sepanjang Siklus Proyek Penilaian Dampak Sosial di Berbagai
Pengaturan/Periizinan
Tantangan Pengaturan Penilaian Dampak Sosial Pengadaan Tanah
Political
• Diperlukan perubahan proses bisnis pengadaan tanah, menyelarasakan percepatan dan dampak sosial, perlu harmonisasi PP atau bahkan UU?
Institutional
• Siapa pihak yang akan melaksanakan SIA?
• Siapa yang akan bertanggung
jawab mengawasi
pelaksanaan SIA?
• Apakah mereka telah memiliki kompetensi yang dibutuhkan?
Financial
• Pendanaan untuk legislasi, peningkatan sumber daya manusia/lembaga, dan untuk implementasi SIA termasuk penganan dampak sosial itu sendiri.
DIBUTUHKAN KOMITMEN YANG KUAT
Terima Kasih
#KementerianATR/BPN
22
Pustaka
• Barlowe, R., 1978. Land resource economics: the economics of real estate. s.l.:Englewood Cliffs, N.J. : Prentice-Hall.
• Barlowe, R., Adelaja, S. & Babladelis, P., 2013. Land Resource Management: Economic Foundations and New Directions. s.l.:Michigan State University Land Policy Institute.
• M. M. Carnea, “The Risks and Reconstruction Model for Resettling Displaced Populations,” Social Development in the World Bank, 2021.
• Stoebuck, W. B., 1972. A general theory of eminent domain. 47(4).
