1
05 Housing Production
5.1 Housing Production
(5.1/5.3)
PL 2211 Housing System
2
Outline
• Learning outcomes
• Previous lecture
• Challenge
• Production factors
• Public intervention
• Production process
Segment
5.1 Housing Production 5.2 Housing Development 5.3 Vertical Housing
Disclaimer: Foto, video dan gambar dalam presentasi ini diambil dari gambar dan video yang tersedia di WEB tanpa ijin, hanya untuk kepentingan mengajar MK PL 2211; tidak untuk kepentingan komersial; tidak untuk disebarluaskan
3
Previous Lecture
• Housing Needs
• Housing Demands
4
Tantangan
• Perkotaan dengan kompleksitas permasalahan yang ada ditambah laju urbanisasi yang mencapai 4,4%/tahun menyebabkan kebutuhan perumahan di perkotaan semakin meningkat, sementara itu ketersediaan lahan menjadi semakin langka.
• Kelangkaan lahan menyebabkan semakin mahalnya harga lahan di pusat kota,
sehingga mendorong masyarakat berpenghasilan menengah-bawah tinggal di kawasan pinggiran kota yang jauh dari tempat kerja.
• Kondisi ini menyebabkan meningkatkan biaya transportasi, waktu tempuh, dan pada akhirnya akan menurunkan mobilitas dan produktivitas masyarakat; sementara
sebagian masyarakat tinggal di kawasan yang tidak jauh dari pusat aktivitas ekonomi menyebabkan ketidak-teraturan tata ruang kota dan dapat menumbuhkan kawasan kumuh baru
• Untuk mendekatkan kembali masyarakat berpenghasilan menengah-rendah ke pusat aktivitas kesehariannya dan mencegah tumbuhnya kawasan kumuh di perkotaan, maka direncanakan suatu pembangunan hunian secara vertikal, berupa Rumah Susun
(Rusun), yang diharapkan dapat mendorong pemanfaatan lahan dan penyediaan PSU yang lebih efisien dan efektif.
5
MENGHUNI
Per spek tif Bac klog
VISI
7,6 Juta Unit
12,3 Juta Unit (2007)
Kelemahan:
•Data yang ada hanya jumlah Rumah Tangga (RT), bukan jumlah Kepala Keluarga (KK).
•Data jumlah bangunan eksisting merupakan hasil proyeksi (tidak ada data yang update).
Kelebihan:
•Memperhitungkan jumlah fisik bangunan rumah yang ada.
Kelemahan:
13,5 Juta Unit (2014)
= RT – (Bangunan Eksisting–Rumah Rusak Berat
dengan faktor koreksi extended family 20%)
• Milik
• Kontrak
• Sewa
• dll.
Termasuk komponen untuk mengurangi
backlog
(Tanpa memperhitungkan Extended Family)
Rata-Rata Pertambahan
RT Baru (2015-2019)
= 800.000/tahun Asumsi Backlog
yang akan ditangani sebesar
(2015-2019)
= 2.200.000 unit
Fasilitasi Pemerintah : 2.716.000 unit Potensi Swadaya Masyarakat : 6.683.400 unit Kebutuhan
Total Penanganan (2014-2019)
= 9.400.000unit
BACKLOG KEBUTUHAN RUMAH TAHUN 2014
6
Faktor Produksi
• Faktor Produksi: Tanah, Tenaga Kerja, Modal + (Institusi)
• Tanah
• Special nature of land
• Masukan utama produksi perumahan
• Tidak bisa dipindahkan
• Tidak homogen
• Supply terbatas
• Tidak mengalami kerusakan bahkan harga dapat meningkat
7
• Pasar Lahan
• Pasar:
• Tempat bertemunya penjual dan pembeli untuk melakukan
transaksi dan mendapatkan kesepakatan harga jual/beli suatu barang
• Pasar lahan
• Tempat bertemunya penjual dan pembeli untuk melakukan
transakasi dan mendapatkan kesepakatan harga jual/beli lahan.
• Pasar Lahan dapat berupa
• Pasar Formal: melalui tender yang diumumkan luas
• Pasar informal: melalui kesepakatan terbatas antara penjual dan
pembeli pasar tanah
8
9
• Pasar lahan dan orang miskin
• Pasar formal menyebabkan lahan teralokasi pada “the highest bidder”
• Masyarakat miskin
• tidak mampu membeli
• Selalu di pasar informal
• tidak mempunyai akses ke lahan
• Mencari lokasi marginal
• Lokasi marginal menjadi “matang” menyebabkan masyarakat
miskin tergusur
10
11
• Tenaga Kerja
• Tenaga sendiri (self help)
• Tenaga kontrak
• Kemampuan tenaga kerja
• Modal
• Pemerintah
• Masyarakat
• Biaya sendiri
• Biaya sendiri dan pinjaman
• Pemerintah dan Masyarakat
12
• Bahan Bangunan
• Pilihan bahan bangunan
• Masalah-masalah penggunaan bahan bangunan
• Teknologi
• Teknologi bahan
• Teknologi pengerjaan
• Terkait dengan tenaga kerja dan biaya
13
• Institusi
• Pemerintah
• Masyarakat
• NGO
• Swasta
• Pemerintah dan masyarakat
14
Public intervention
Type of intervention
Full control Provision Subsidy Regulation none
In Inputs
Land Complete Public
Ownership
Provision of public land for low- income housing
Subsidy on land for low-income housing
Land registration:;
Taxation of vacant land
Building Materials (BM)
State control on BM production
Gov’t owned BM industries
Subsidy on BM for low-income
housing
Lower building standards for low income housing
Labour Building brigades Low-interest credit
for construction sector
Use informal sector in Government projects
Finance Gov’t budget
allocation for housing
Gov’t housing grants or low- interest loan
Subsidy on housing loans
Mandatory saving schemes to mobilise housing funds In Production
Enterprise State Enterprise for all houses
construction
National Housing Agencies
Subsidies on low- income housing
Laws to ensure production of low- income houses
• Kemungkinan intervensi
pemeritah
terhadap faktor produksi
perumahan
• Dari mulai full control ke no Control (dari centralised government sampai ke liberal
government)
15
Proses Produksi
• Formal
• Pemerintah
• Swasta
• NGO
• Informal
• Masyarakat
16
Pada dasarnya ada 3 Sistem Penyediaan Perumahan bagi GMBR, yaitu dilakukan oleh :
1. Pemerintah 2. Swasta
3. Masyarakat
17
• Bila ingin efektif pembangunan rumah yang dilakukan oleh
pemerintah perlu didukung oleh sumber dana yang kuat, kemajuan manajerial dan teknis, komitmen dari para penguasa
• Dibantu oleh pihak swasta dalam pengadaan dana dan bantuan teknis dan manajemen dengan dorongan dan dukungan
pemerintah.
• Housing Development System (HDS) yang dilakukan oleh
masyarakat biasanya dilakukan secara sederhana dan lebih efektif
tanpa bantuan pihak pemerintah dan swasta.
18
• Dua sistem yang berlaku dalam pembagunan perumahan
1. Autonomous housing system, pembangunan yg dilakukan oleh masyarakat sendiri.
2. Heteronomous housing system, pembangunan yg
dilakukan secara sentralistik.
19
Autonomous and Heteronomous
Housing System
20
• Proses produksi Formal
• Proses Pengembangan
• Concept and initial Motivation
• Profit
• Lain-lain
• Land Searching
• Calo tanah
• Langsung
• Lobbying for Development Proposal
• Perubahan rencana tata runag
• Konsultansi
• KKN
• Site planning and Design
• Planning and Design Strategy: leapfrog development
• Economies of Scale
21
• Contract and Construction
• Dikerjakan sendiri
• Di dikerjakan pihak lain
• Funding Management
• Direct Selling
• Pre-selling
• Internal Marketing
• Asset Management
22
Pembangunan oleh Masyarakat
• Need and Priority
•Location
: Proximity to unskilled jobs•Tenure
: Security of tenure: Freehold ownership (kepemilikan dan harga)•Amenities:
Modern standard shelters (kenyamanan)• Kelompok yang terjadi (Turner- ingat kuliah 2 mengenai pemilihan lokasi)
•Bridge header:
Tinggal dekat tempat bekerja•Consolidator:
mengkonsolidasikan kemampuannya.•Status seeker:
meningkatkan satus23
Kampung:
Indonesia Barios: Mexico
24
• Proses NGO
• Menggunakan Development Consultant
• DC membantu pemerintah
• DC membantu masyarakat
• DC membantu sektor swasta
• Posisi DC/LSM
• Intermediaries
• Mengorganisasikan masyarakat
• Orientasi pada implementasi rencana
25
05 Housing Production (5/10)
5.2 Housing Development
(5.2/5.3)
PL 2211 Housing System
26
Outline
• Sustainable development concept
• Compact development
• Redevelopment
• Housing type
• Vertical housing development
Segment
5.1 Housing Production 5.2 Housing Development 5.3 Vertical Housing
27
Konsep Pembangunan Perumahan Berkelanjutan
• Perumahan, sebagai aspek esensial dari kualitas hidup, signifikan bagi pembangunan berkelanjutan
• Pembangunan berkelanjutan semakin dikaitkan dengan konsep kualitas hidup, kesejahteraan dan liveability
• Perumahan adalah unsur esensial dari kualitas hidup dan Pembangunan Berkelanjutan
• Kualitas hidup bergantung pada berbagai aspek dari lokasi rumah (misalnya tinggal di kawasan yang bersih dan aman dengan akses terhadap SDA)
• Kondisi rumah adalah esensial bagi kualitas hidup, yang mencakup unsur-unsur struktural dan desain.
• Perumahan dikaitkan dengan Pembangunan Berkelanjutan
28
Karakteristik Perumahan Berkelanjutan
1. Perencanaan penggunaan lahan
yang berkelanjutan 2. Penolakan terhadap permukiman tersebar (sprawl)
3. Perumahan yang berdekatan dengan tempat kerja dan transportasi
4. Kepadatan residensialumum yang lebih tinggi
5. Konstruksi berkelanjutan
6. Standar efisiensi energi yang tinggi yang digunakan dalam hunian
7. Ketersediaan perumahan 8. Keterjangkauan dan kualitas
9. Akses terhadap ruang terbuka hijau
10. Lingkungan perumahan yang berkualitas tinggi
(Winston, 2007)
29
Pentingnya Perumahan dalam Konteks Pembangunan Berkelanjutan
• Perumahan adalah salah satu kebijakan publik terpenting yang memengaruhi pembangunan perkotaan
→ berpotensi secara signifikan untuk berkontribusi thd keberlanjutan perkotaan
• Berbagai aspek pembangunan, perencanaan/desain, penggunaan perumahan berdampak thd lingkungan:
• Perluasan lahan untuk pembangunan perumahan sesuai dengan tipe dan
lokasinya akan menentukan dampak thd sumberdaya lingkungan (lingkungan alam, lansekap dan nilai kenyamanan)
• Pengembangan pada lahan yang sebelumnya sudah digunakan (brown-field)
30
• Penggunaan perumahan memerlukan konsumsi energi dan air, sekaligus juga menghasilkan limbah, yang kesemuanya dapat dikurangi pada tahap desain perumahan dan fasilitasnya.
• Aspek lain dari cara perumahan digunakan berkaitan dengan
lokasinya, yang memengaruhi kelayakan penghuni menggunakan transportasi umum.
• Perumahan yang berlokasi pada jarak yang jauh dari transportasi umum berdampak pada penggunaan kendaraan bermotor pribadi yang lebih tinggi dibandingkan dengan yang lokasi berdekatan dengan transportasi umum.
• Dampak lingkungan yang berkaitan dengan perumahan akan lebih buruk bagi kelompok masyarakat berpendapatan rendah
• Rumah tangga miskin/MBR mempunyai pilihan yang lebih sedikit terhadap lingkungan dan mungkin akan terkonsentrasi dalam kawasan yang terlantar, dengan pencemaran udara dan kebisingan, serta akses yang terbatas terhadap RTH.
31
Perlunya Compact Development
• Compact development:
Pembangunan dengan kepadatan menengah-tinggi, menerus
( continuous ), berdekatan ( contiguous ) , terpisah dari rencana ruang terbuka, untuk mencapai ambang kecukupan untuk pelayanan,
fasilitas dan menyediakan transportasi umum yang efisien atau pergerakan yang terjangkau pejalan.
• Dua bentuk dominan dari compact urban development:
• Konsentrasi kepadatan kota melalui intensifikasi di dalam batasan kawasan eksisting
32
Tipe Pembangunan Perumahan
Berdasarkan lokasi/lahan Asal
• Infill development:
praktek pembangunan pada lahan kosong atau kapling yang belum terbangun di dalam bagian lama kawasan perkotaan.
• Brownfield development:
praktek pemanfaatan kembali lahan terbangun untuk pembangunan baru
• Greenfield development:
pembangunan pada kawasan yang sebelumnya belum terbangun
(kawasan pertanian, RTH) yang biasanya berada di pinggiran kota.
33
Redevelopment
• Redevelopment merepresentasikan suatu proses dari pengembangan lahan yang digunakan untuk merevitalisasi fisik, ekonomi, dan pola sosial dari ruang perkotaan.
• Usaha redevelopment umumnya menargetkan area di dalam kota dimana terdapat salah satu kondisi:
• Lahan tidak termanfaatkan secara optimal
• Lingkungan terbangun memburuk
• Kesempatan ekonomi terbatas.
• Redevelopment muncul di kota-kota dunia dan merefleksikan tujuan dari
revitalisasi fisik dan ekonomi.
34
Program peremajaan perumahan kota (Sujarto, 2002):
1. Peremajaan kawasan dengan fungsi sebagai kawasan perumahan atau kawasan bukan perumahan menjadi kawasan hunian untuk golongan masyarakat menengah atas seperti apartemen di kawasan kegiatan fungsional produktif kota misalnya kawasan yang
berdekatan dengan perkantoran dan perdagangan.
→ Program peremajaan kota ini motivasinya adalah untuk meningkatkan vitalitas kawasan tersebut secara ekonomi.
2. Peremajaan kawasan kumuh dan kawasan yang mengalami degradasi dalam suatu kawasan kota menjadi kawasan yang teratur dalam bentuk rumah susun bagi golongan menengah ke bawah.
→ Karena mahalnya program ini, peremajaan kawasan kumuh yang merupakan pusat kegiatan produktif biasanya dilakukan perubahan fungsi dan penduduk asal dimukimkan di tempat lain yang lebih layak di luar wilayah pusat kegiatan produktif.
→ Program peremajaan kota ini motivasinya adalah meningkatkan vitalitas sosial dan peningkatan kualitas kehidupan masyarakat kota.
3. Peremajaan kawasan permukiman kota yang berfungsi sebagai hunian dengan cara melalui proses rehabilitasi, renovasi, rekonstruksi atau preservasi.
→ Program ini dikenal dengan nama Kampung Improvement Programme (KIP) atau Marginal Residential Redevelopment Programme.
35
Rumah Menurut Bentuknya
36
Tipe Perumahan
Horisontal vs Perumahan Vertikal
Tipe perumahan horizontal (Rumah Tapak)
• Single family house: rumah yang terpisah dan berdiri sendiri
• Two family house (rumah kopel): dua unit rumah yang saling menempel
• Two row house (rumah deret): unit rumah atau lebih yang saling menempel pada sisinya
Tipe perumahan vertical (Rumah Susun)
• The flat or walk up apartment: unit hunian yang terletak pada bangunan 1-4 lantai yang terdiri dari sejumlah unit hunian
• Elevator apartment: unit hunian yang terletak pada bangunan dengan
ketinggian di atas 5 lantai yang terdiri dari sejumlah unit hunian.
37
Konteks Pembangunan Perumahan Vertikal
1. Konsep tata ruang: dikaitkan dengan pengembangan/pembangunan daerah perkotaan ke arah vertikal.
2. Peremajaan kota ( urban renewal ): dikaitkan dengan usaha meningkatkan efisiensi dan efektivitas bagian wilayah kota dengan mengubah struktur fisik lingkungan permukiman
3. Pengelolaan perkotaan ( urban management ): dikaitkan dengan usaha peningkatan dan pemanfaatan sumber-sumber daya yang ada . 4. Efisiensi penggunaan lahan perkotaan: dikaitkan dengan “ land
readjustment , land consolidation.
38
Pembangunan Rumah Vertikal
• Besarnya backlog perumahan
Setiap tahun terjadi penambahan kebutuhan rumah akibat penambahan keluarga baru rata-rata sekitar 800.000 unit rumah.
• Pesatnya urbanisasi di kota-kota besar dan metropolitan telah menyebabkan permasalahan ketersediaan lahan bagi perumahan.
• Akibat langka dan semakin mahalnya lahan di perkotaan, pembangunan
perumahan baru yang layak huni bagi MBR cenderung menjauh dari tempat kerja (urban sprawl).
• Keadaan ini menimbulkan ketidakteraturan penataan ruang dan kawasan,
permasalahan mobilitas manusia dan barang, beban investasi dan operasi dan pemeliharaan PSU, penurunan produktifitas kerja, serta berdampak buruk
terhadap kondisi sosial dan lingkungan.
39
Masalah utama: Lahan!
• Lahan merupakan masalah utama pembangunan perumahan sebagai salah satu pemenuhan kebutuhan hak dasar rakyat.
→ Terbatasnya lahan perkotaan menyebabkan pemerintah kota dituntut untuk dapat memanfaatkan lahan secara efisien dengan meningkatkan intensitas penggunaannya. Lihat Kuliah 4 mengenai kebutuhan lahan rumah di Bandung
• Pemerintah Kota dituntut untuk dapat memanfaatkan sumber daya ruang secara maksimal bagi peningkatan pendapatan daerah
→ di sisi lain adanya tuntutan masyarakat yang semakin kritis dalam
mendapatkan pelayanan umum, termasuk penyediaan sarana dan prasarana
40
• Selain langka dan mahalnya harga tanah/lahan di pusat kota untuk
pembangunan perumahan serta keterbatasan pasokan rusun dikarenakan beberapa masalah mendasar berupa:
• beban biaya yang tinggi dalam pengurusan proses perijinan (ijin pemanfaatan ruang, ijin lokasi, sertifikasi tanah, dan IMB);
• beban pajak;
• keterbatasan dukungan prasarana, sarana, dan utilitas (PSU);
• masih tingginya beban bunga pinjaman.
• Dari sisi permintaan Rusun, masih terkendala:
• terbatasnya daya beli masyarakat berpenghasilan menengah-bawah
• terbatasnya penyediaan uang muka
• rendahnya kemampuan meminjam akibat tenor pinjaman yang pendek, serta permasalahan sosial dan budaya.
41
Pembangunan Perumahan Vertikal
dalam Kerangka Urban Redevelopment
• Urban redevelopment yang telah dikembangkan dalam usaha memecahkan masalah kota-kota besar di negara industri pada awalnya bermula dari suatu
peremajaan perumahan kota yang telah mengalami kekumuhan dan degradasi di berbagai bidang kehidupan sebagai akibat industrialisasi yang dikenal sebagai
urban residental areas redevelopment programme.
• Konsep peremajaan kota yang dilakukan pada kawasan fungsional perkotaan
pada dasarnya mengadopsi konsep peremajaan perumahan setelah masalah
perumahan menjadi masalah umum dalam program peremajaan kota.
42
05 Housing Production (5/10)
5.3 Vertical Housing
(5.3/5.3)
PL 2211 Housing System
43
Outline
• Definition
• Type
• Regulation
• Basic principles and standard
• Summary
Segment
5.1 Housing Production 5.2 Housing Development 5.3 Vertical Housing
44
Pengertian Apartemen/Flat/Rumah Susun
• Apartemen, flat/rumah susun:
hunian, berada pada satu lantai dan merupakan bagian dari bangunan rumah bertingkat atau bangunan
gedung bertingkat yang dibangun di suatu lingkungan yang terbagi dalam bagian-bagian yang distrukturkan secara fungsional dalam arah horisontal maupun
vertikal dan merupakan satuan-satuan yang masing-
masing dapat dimiliki atau disewa dan digunakan secara terpisah terutama untuk tempat hunian; dilengkapi
dengan bagian bersama, benda bersama dan tanah bersama
(Kamus Tata Ruang, 1997).
45
Pembangunan Apartemen
• Pembangunan apartemen merupakan salah satu solusi untuk memenuhi kebutuhan perumahan terutama pada kawasan
perkotaan/pusat kota, dimana harga tanah sudah menjadi mahal dan jarak rumah dan tempat berkerja menjadi semakin jauh.
• Lokasi yang strategis yang umumnya berlokasi di kawasan pusat kota menjadikan apartemen sangat diminati oleh kelompok orang yang bekerja di kawasan pusat kota yang tempat kerjanya tidak jauh dari lokasi apartemen.
• Apartemen dalam konteks hunian di kategorikan dalam hunian berkepadatan tinggi.
→ proses perizinan pembangunannya harus memperhatikan
pertimbangan khsusus karena dianggap sebagai jenis kegiatan
46
Tenements
Jenis apartemen yang mempunyai kepadatan hunian relatif tinggi, berkembang di daerah slum pusat kota seperti New York
Garden Apartmens
Garden apartmentsmerupakan kompleks apartemen yang mempunyai taman yang luas dengan ketinggian 2 hingga 3 lantai.
Pada umumnya, tiap massa bangunan apartemen terdiri dari 8 hingga 16 unit.
Low-Rise Building
Apartemen ini mempunyai ketinggian 3 hingga 8 lantai. Bangunan yang berlantai lebih dari 5 harus menyediakan elevator. Jika
berlokasi di kawasan komersial, apartemen harus menyediakan retail
High-Rise
Apartemen ini mempunyai ketinggian antara 6 hingga 40 lantai.
Pada umumnya, apartemen berlantai banyak (high-rise)dibangun
TIPE APARTEMEN
47
Rusun/Apartemen
Berdasarkan Ketinggian
• Bangunan rendah: bangunan yang mempunyai ketinggian bangunan dari permukaan tanah atau lantai dasar sampai dengan 4 lantai yang tersusun secara vertikal.
• Bangunan sedang: bangunan yang mempunyai ketinggian dari 5 sampai dengan 8 lantai yang tersusun secara vertikal.
• Bangunan tinggi: bangunan yang mempunyai tinggi bangunan lebih
dari 8 lantai yang tersusun secara vertikal.
48
Rusun Berdasarkan Aspek Fisik
• Satuan rumah susun sederhana
satuan rumah susun dengan luas lantai bangunan setiap unit rumah tidak lebih 45 m2 dan biaya pembangunan per m2 tidak melebihi dari harga satun per m2 tertinggi untuk
pembangunan gedung bertingkat pemrintah kelas C yang berlaku
• Satuan rumah susun menengah
satuan rumah susun dengan luas lantai setiap unit rumah 18 m2 – 100 m2 dan biaya pembangunan per m2 antara harga satuan per m2 tertinggi untuk pembangunan gedung bertingkat pemerintah kelas C sampai dengan harga harga satuan per m2 tertinggi untuk pembangunan bertingkat pemerintah kelas A yang berlaku.
• Satuan rumah susun mewah (apartemen)
satuan rumah susun dengan biaya pembangunan per m2 di atas harga satuan per m2
tertinggi untuk pembangunan gedung bertingkat pemerintah kelas A yang berlaku dengan luas lantai bangunan setiap unit rumah lebih dari 100 m2.
49
Rusun Berdasarkan Aspek Sosial Ekonomi
1. Rumah susun mewah: rumah susun yang diperuntukan bagi kelompok masyarakat berpendapatan tinggi, sebagian besar tenaga kerja asing.
2. → memiliki standar yang cukup tinggi dari desain bangunan sampai material yang
digunakan, dan ketersediaan fasilitas penunjang yang lengkap seperti lift, lapangan olahraga dsb.
3. Rumah susun menengah yang dihuni oleh masyarakat berpenghasilan menengah atas.
4. → didasari dan didominasi oleh faktor pertimbangan fungsi dan daya beli; melibat sektor swasta.
5. Rumah susun sederhana yang dihuni oleh MBM dan MBR. Rusuna ini menggunakan material dari bahan-bahan yang sederhana dalam konstruksinya.
→ Desain dari rumah susun sederhana disesuaikan dengan kemampuan sewa dan daya beli penghuninnya
1. → Pembangunan rumah susun ini pada umumnya dilakukan oleh pemerintah dikarenakan
50
Gallery Ciumbuluit
Apartemen Braga City Walk Buah Batu Apartemen
& Spa
Dago Butik Condominium
51 KOEFISIEN DASAR BANGUNAN - KDB (BUILDING COVERAGE RATIO - BCR)
52 KOEFISIEN LANTAI BANGUNAN - KLB(FLOOR AREA RATIO – FAR)
53
PERBANDINGAN BERBAGAI KONDISI
KDB DAN KLB
54
KAITAN KETINGGIAN,
KEPADATAN DAN KOEFISIEN DASAR BANGUNAN
55
Dasar Perencanaan Rumah Susun
• UU 20/2011 tentang Rumah Susun:
Rumah Susun adalah bangunan gedung bertingkat yang dibangun dalam suatu
lingkungan yang terbagi dalam bagian-bagian yang distrukturkan secara fungsional dalam arah horizontal maupun vertikal dan merupakan satuan-satuan yang masing- masing dapat dimiliki dan digunakan secara terpisah, terutama untuk tempat hunian, yang dilengkapi dengan bagian Bersama, benda bersama, dan tanah bersama.
• Rusun sebagai salah satu solusi pemenuhan kebutuhan perumahan yang layak bagi masyarakat berpenghasilan menengah-bawah memerlukan standar perencanaan Rusun sebagai dasar pembangunannya.
→ agar harga jual/sewa Rusun dapat terjangkau oleh kelompok sasaran yang dituju, tanpa mengurangi asas kemanfaatan, keselamatan, keseimbangan, keserasian Rusun dengan tata bangunan dan lingkungan kota.
56
Kebijakan Pembangunan Rusun (1)
• Misi dan Kebijakan pembangunan Rusun didasarkan pada sasaran utama pembangunan perumahan yang telah diamanatkan sejak RPJMN Tahun 2004-2009, yakni peningkatan pemenuhan kebutuhan rumah yang layak huni serta peningkatan kualitas lingkungan perumahan dan permukiman .
• Pada dasarnya, pembangunan perumahan dan permukiman merupakan tanggung jawab seluruh lapisan masyarakat.
→ Pemerintah, sebagai salah satu unsur pemangku kepentingan,
bertindak selaku pemberdaya (enabler), pendorong dan fasilitator,
untuk penciptaan iklim yang kondusif bagi berlangsungnya pembangunan
Rusun perkotaan oleh seluruh pemangku kepentingan.
57
Kebijakan Pembangunan Rusun (2)
• Menciptakan iklim yang kondusif bagi percepatan pembangunan Rusun, dengan arah kebijakan:
• menyelenggarakan tata kepemerintahan dan tata kelola perusahaan yang baik;
• mendorong percepatan pembangunan rumah susun di kawasan perkotaan.
• Meningkatkan pendaya-gunaan sumber daya dan kapasitas pelaku pembangunan, dengan arah kebijakan:
• mendorong peranserta dan kapasitas pemda, badan usaha / masyarakat;
• meningkatkan pendaya-gunaan sumber daya;
• meningkatkan pendaya-gunaan dan pengelolaan rumah susun.
• Mempercepat pembangunan rumah susun dan meningkatkan kualitas
kawasan perkotan, dengan arah kebijakan:
58
Tujuan Pembangunan Rumah Susun
Pembangunan Rusun bertujuan untuk pemenuhan kebutuhan Rusun layak huni dan terjangkau bagi masyarakat berpenghasilan
menengah-bawah di kawasan perkotaan dengan penduduk di atas 1,5 juta jiwa, sehingga akan berdampak pada:
1. Peningkatan efisiensi penggunaan tanah, ruang dan daya tampung kota;
2. Peningkatan kualitas hidup masyarakat berpenghasilan menengah-bawah dan pencegahan tumbuhnya kawasan kumuh perkotaan;
3. Peningkatan efisiensi prasarana, sarana dan utilitas perkotaan;
4. Peningkatan produktivitas masyarakat dan daya saing kota;
5. Peningkatan pemenuhan kebutuhan perumahan bagi masyarakat berpenghasilan menengah-bawah.
6. Peningkatan penyerapan tenaga kerja dan pertumbuhan ekonomi.
59
Sasaran Pembangunan Rusun
• Sasaran pembangunan Rusun: pemenuhan kebutuhan Rusun layak huni sebanyak 1.000 menara atau sekitar 350.000 unit Rusun, dengan harga sewa/jual yang terjangkau bagi masyarakat berpenghasilan
menengah-bawah di kawasan perkotaan yang berpenduduk lebih dari 1,5 juta jiwa.
• Prioritas utama pembangunan Rusun ditujukan pada kota-kota dengan tingkat urbanisasi dan kekumuhan yang tinggi: Medan, Batam,
Palembang, Jabodetabek, Bandung, Semarang, Yogyakarta, Surabaya,
Banjarmasin, dan Makassar.
60
Prinsip Dasar Pembangunan Rusun
Pembangunan Rusun di kawasan perkotaan didasarkan pada konsep pembangunan berkelanjutan: menempatkan manusia sbg pusat pembangunan
Prinsip dasar:
1. Keterpaduan: pembangunan Rusun dilaksanakan prinsip keterpaduan kawasan, sektor, antar pelaku, dan keterpaduan dengan sistem perkotaan;
2. Efisiensi dan Efektivitas: memanfaatkan sumber daya yang tersedia secara optimal, melalui peningkatan intensitas penggunaan lahan dan sumberdaya lainnya;
3. Penegakan Hukum: mewujudkan adanya kepastian hukum dalam bermukim bagi semua pihak, serta menjunjung tinggi nilai-nilai kearifan yang hidup di tengah masyarakat;
4. Keseimbangan dan Keberkelanjutan: mengindahkan keseimbangan ekosistem dan kelestarian sumberdaya yang ada;
5. Partisipasi: mendorong kerjasama dan kemitraan Pemerintah dengan badan usaha dan masyarakat untuk dapat berpartisipasi dalam proses perencanaan, pembangunan,
pengawasan, operasi dan pemeliharaan, serta pengelolaan Rusun.
6. Kesetaraan:menjamin adanya kesetaraan peluang bagi masyarakat berpenghasilan menengah-bawah untuk dapat menghuni Rusun yang layak bagi peningkatan
kesejahteraannya.
7. Transparansi dan Akuntabilitas: menciptakan kepercayaan timbal-balik antara pemerintah, badan usaha dan masyarakat melalui penyediaan informasi yang memadai, serta dapat
mempertanggung-jawabkan kinerja pembangunan kepada seluruh pemangku kepentingan.
61
Standar Perencanaan Rusun
di Kawasan Perkotaan
• Kepadatan Bangunan
Dalam mengatur intensitas bangunan diperlukan perbandingan yang tepat meliputi luas lahan peruntukan, kepadatan bangunan, KDB dan KLB.
• KDB: perbandingan antara luas dasar bangunan dengan luas lahan/persil, tidak melebihi dari 0.4;
• KLB: perbandingan antara luas lantai bangunan dengan luas tanah, tidak kurang dari 1,5;
• Koefisien Bagian Bersama (KB): perbandingan Bagian Bersama dengan dengan luas bangunan, tidak kurang dari 0,2.
• Lokasi
Rusun dibangun di lokasi yang sesuai rencana tata ruang, rencana tata bangunan dan lingkungan, terjangkau layanan transportasi umum, serta dengan mempertimbangkan keserasian dengan
lingkungan sekitarnya.
• Tata Letak
62
• Jarak Antar Bangunan dan Ketinggian
Jarak antar bangunan dan ketinggian ditentukan berdasarkan persyaratan terhadap bahaya kebakaran, pencahayaan dan pertukaran udara secara alami, kenyamanan, serta kepadatan bangunan sesuai tata ruang kota.
• Jenis Fungsi Rumah Susun
Jenis fungsi peruntukkan Rusun adalah untuk hunian dan dimungkinkan dalam satu Rusun/
kawasan Rusun memiliki jenis kombinasi fungsi hunian dan fungsi usaha.
• Luasan Satuan Rumah Susun
Luas sarusun minimum 21 m2, dengan fungsi utama sebagai ruang tidur/ruang serbaguna dan dilengkapi dengan kamar mandi dan dapur.
• Kelengkapan Rumah Susun
Rusun harus dilengkapi prasarana, sarana dan utilitas yang menunjang kesejahteraan, kelancaran dan kemudahan penghuni dalam menjalankan kegiatan sehari-hari.
• Transportasi Vertikal
• Rusun bertingkat rendah dengan jumlah lantai maksimum 6 lantai, menggunakan tangga sebagai transportasi vertikal;
• Rusun bertingkat tinggi dengan jumlah lantai lebih dari 6 lantai, menggunakan lift sebagai
63
64
• Rusuna berdasarkan fungsi:
•
Rumah Susun Sederhana Hunian
•
Rumah Susun Sederhana Bukan Hunian
•
Rumah Susun Sederhana Campuran
• Rusuna berdasarkan sistem pengelolaan:
•
Rumah Susun Sederhana Sewa
dikelola pengelola, hak milik pembeli yang kemudian disewakan dalam jangka waktu panjang
•
Rumah Susun Sederhana Milik
dikelola oleh perhimpunan penghuni setelah seluruh unit terjual, hak milik pribadi
Rusuna untuk MBR:
Rusunami dan Rusunawa
65
Tipologi Rusunami dan Rusunawa
66
67
68
69
Rusunawa
Rumah Susun Sederhana Sewa (rusunawa): Bangunan gedung bertingkat yang dibangun dalam suatu lingkungan yang terbagi dalam bagian-bagian yang distrukturkan secara fungsional dalam arah horisontal maupun vertikal dan merupakan satuan-satuan yang masing-masing digunakan secara terpisah, status penguasaannya sewa serta dibangun dengan menggunakan dana Anggaran Pendapatan dan Belanja Negara dan/atau Anggaran Pendapatan dan Belanja Daerah dengan fungsi utamanya sebagai hunian (Kermenpera no. 14/PERMEN/M/2007)
Rusunawa merupakan sarana hunian yang bersifat sementara dan dioperasikan berdasarkan sistem sewa dengan hak pengelolaan sepenuhnya menjadi tanggung jawab pengelola lokasi untuk melaksanakan pengaturan sesuai dengan ketentuan yang berlaku.
(Dept. PU. 2007)
Tujuan pembangunan rusunawa bagi MBR yang belum mampu untuk memiliki rumah,
70
Kelompok Sasaran Rusunawa
(Peraturan Menteri Perumahan Rakyat No. 14/PERMEN/M/2007 tentang Pengelolaan Rumah Susun Sederhana, Pasal 15)
1. Warga negara Indonesia yang terdiri dari PNS, TNI/Polri, pekerja/buruh, masyarakat umum yang dikategorikan sebagai Masyarakat Berpenghasilan Rendah (MBR) serta
mahasiswa/pelajar.
2. Warga negara Indonesia yang :
a. mengajukan permohonan tertulis kepada badan pengelola untuk menjadi calon penghuni rusunawa
b. mampu membayar tarif sewa yang ditetapkan oleh badan pengelola c. memiliki kegiatan yang dekat dengan lokasi rusunawa
3. Penghuni rusunawa yang kemampuan ekonominya telah meningkat menjadi lebih baik harus melepaskan haknya sebagai penghuni rusunawa berdasarkan hasil evaluasi secara berkala yang dilakukan oleh badan pengelola
4. Kriteria kelompok penghuni rusunawa sebagaimana pada ayat (1) dapat ditambah dengan ketetapan badan pengelola.
Masyarakat Berpenghasilan Rendah adalah masyarakat yang mempunyai penghasilan
berdasarkan ketentuan dalam Peraturan Menteri Negara Perumahan Rakyat (Pemenpera No.
14/PERMEN/M/2007)
71
72
Masalah Pembangunan Rusunawa
Kemampuan Fiskal Pemerintah
Terbatas
Penetapan lokasi dan penyiapan
masyarakat
Ketersediaan dan
Konsolidasi Lahan Penolakan pembangunan dari masyarakat Kemampuan
fiskal pemerintah (budget constraint) – 9-
10 Milyar per twinblok
Lokasi yang tersedia belum terbebaskan karena tingginya harga lahan dan banyak lahan aset pemerintah yang sudah dimiliki dan minta ganti rugi
Sebagian
masyarakat ada yang menolak
dibangun rusunawa di sekitar
lingkungannya, karena dampak negatif sosial yang akan ditimbulkan Kajian mendalam penetapan lokasi yang sering tidak siap serta
sosialisasi
masyarakat yang kurang
73
