(1)종속변수
선행연구에서 나타난 우리나라 오피스 시장의 임대료 지불방식의 이 원화는 임대료를 종속변수로 채택하는 과정에서 기본이 되는 임대료 수 준을 파악하는데 많은 어려움을 발생시켰다.이는 우리나라만의 독특한 임대제도인 전세보증금 형태의 임대료로 인한 것으로 임대방식이 서로 다른 오피스 간의 임대료를 비교하기 위해서는 통일된 임대료로 환산이
필요하다.이때 환산과정에서 주요한 역할을 하는 전환율의 적용범위에 따라 임대료 산정에 오차가 발생 할 수 있다.
그러나 본 연구에서 사용되는 임대료는 2011년 3사분기 자료로 대상 이 되는 오피스 건물들은 전세가 아닌 보증부 월세형태의 임대료를 내는 임대차 계약으로 전환되어 있었다.따라서 (식2)에서와 같이 보증금을 포함한 월세를 반영하는 과정을 통해 월 임대료를 산정할 수 있다.그러 나 전통적으로 서울 오피스 시장에서 보증금은 평당 월 임대료의 10개월 분을 적용하고 있는 것이 관행이나 원 자료의 오피스 임대료를 환산하는 데 사용된 보증금은 오피스에 따라 차이를 보이고 있었다.
따라서 본 연구에서는 동일한 기준을 가진 오피스 월 임대료를 구하 기 위해 전세환산률(CCR)보증금,월 지불 임대료를 적용하여 보정한 임대료를 산정하는 과정을 필요로 한다.이에 시장에서 형성된 임대보증 금 방식을 통일하기 위해 모든 오피스의 보증금을 월 임대료의 10배로 통일하는 보정과정을 통해 오피스 임대료를 계산하였다.이때 사용된 전 세환산률은 권역별로 차이를 보이고 있으나 일반적으로 12%를 취하였으 며,개별 빌딩의 확인된 전세환산률이 있을 경우 개별적인 전세환산률을 적용하였다.이에 따른 환산임대료를 구하는 (식3)을 통해 확인할 수 있 다.
CMR =( D*CCR/ 1 2 )+R ( 식2) CMP =CMR /( 1 0 *CCR/ 1 2 +1 )( 식3 )
R :월 지불 임대료 D :월 임대료의 10개월 분 (10*R) CMR(ConvertedMonthlyRent):환산 월 임대료
CPM(ConvertedMonthlyPayment):환산 월 지불 임대료 (보정 보증금 적용)
(2)독립변수
독립변수는 오피스 빌딩의 특성변수들로 종속변수에 영향을 미칠 수 있는 요인들로 기존 오피스의 특징을 나타내는 변수들을 통제변수로 하 여 오피스와 상업시설간의 영향을 분석하는데 있어 잠재적인 설명력을 지니고 있다고 볼 수 있다.따라서 본 연구의 분석에 활용된 독립변수는 기존의 연구들을 감안하여 구성하였으며,상업시설의 특징 파악을 통해 도출한 유형들을 반영하였다.
① 물리적 속성 변수
오피스 빌딩의 물리적 특성들은 오피스 빌딩의 업무공간에 대한 양 과 질을 대변하는 변수로,빌딩의 양적 규모를 나타내는 변수로 ‘연면적’,
‘건축면적’,‘대지면적’과 빌딩의 수직적 규모를 나타내는 변수로 ‘지상층’,
‘지하층’이 있다.빌딩의 효율성을 나타내는 ‘전용율’은 임대차 여부 결정 시 중요한 영향을 미치게 되며,건물의 노후도를 나타내는 변수로 준공 후 경과년수를 이용하였다.
② 임대조건변수
오피스 빌딩의 임대조건은 해당 건물의 서비스 수준을 대변하는 것으 로 전문관리업체의 건물관리 여부와 주차여건을 반영한 주차대수를 변수 로 선정하였다.
③ 입지특성변수
오피스의 임대료는 오피스가 입지한 지역의 지역특성에 의해 영향을 받으며 일반적으로 도심,강남권역,여의도 권역의 업무환경과 입점 기업 들의 특징이 다르게 나타난다.따라서 오피스 입지에 이에 따른 지역적
영향을 반영하기 위해 더미 변수를 이용한다.또한 접근성을 나타내는 변수로서 인접한 지하철역의 출구에서 오피스까지의 거리를 반영하여 지 하철역과의 거리를 변수로 하였다.
④ 상업시설 유형 변수
상업시설 유형 변수는 개별 빌딩의 서비스 수준을 결정짓는 변수이 면서,상업시설을 구성하는 업체들의 특징에 따라 유형이 다르게 나타날 것으로 예상된다.
실제 오피스 내 상업시설은 음식점 외 편의시설,판매시설 등을 함 께 갖추고 있으며 음식점 내에서도 일반과 고급이 나누어지는 등의 다양 한 특징을 보이고 있어 기존의 연구의 기준이 된 단독 음식점의 개수, 고급음식점의 유무 등은 오피스와 상업시설간의 특징을 충분히 반영하는 데 한계가 있다.
따라서 오피스 내 상업시설이 제공하는 서비스 환경과 질은 단순히 특정 업종 매장 개수의 유무에 따른 영향보다는 유형에 따라 분석하는 것이 오피스 내 상업시설의 영향을 뚜렷하게 반영할 수 있을 것으로 보 인다.이에 따라 오피스 내 상업시설을 특징에 따라 분류한 유형을 더미 변수로 이용하고자 한다.
대분류 중분류 단위 변수 설명
물리적 특성
연면적 평 지상층, 지하층의 총 바닥면적 (주차장 포함)
층수 지상 층 지상층수
지하 층 지하 층수
용적율 %
건폐율 % 건물의 건폐율
경과 년수 년 준공후 건축 경과 년수
전용율 % 임대면적 중 실제 사용 가능한 면적비율
임대조건 주차대수 대 외부 및 내부 주차대수
전문관리 더미 무(0), 유(1)
입지특성 권역 더미 도심(00), 강남(10), 여의도(01) 지하철역과의 거리 m 인접한 지하철역에서 오피스까지의 거리 상업시설 유형 더미 독립시설형(01) 혼합형(10) 업무지원형(00)
[표 3-4] 독립 변수