오피스 내 상업시설의 유형에 따른 임대료에 미치는 영향을 파악하 기 위해,환산 임대료를 종속변수로 하고 언급된 단위특성변수 10개를 설명변수로 하는 회귀 분석은 표 [4-38]과 같다.분석 결과 오피스 임대 료 결정모형의 추정 결과 모형력을 의미하는 수정결정계수 R2는 0.687으 로 68.7%의 설명력을 가지며,유의 확률 값은 0.000로 유의수준 5%이내 에서 유의한 것으로 나타났다.또한 결과 값 모두 분산팽창계수(VIF)값 이 10이하로 나타나 다중공선성은 없는 것으로 검증되었고,잔차는 정규 성 조건을 충족시키는 것으로 나타났다.
10개의 독립변수 중 ‘엘리베이터의 수’변수는 다른 독립변수와의 다 중공선성이 나타나 제거하였으며 표에서 나타나는바와 같이 ‘연면적’,‘전 용율’,'YBD',‘독립시설형’이 오피스 내 임대료에 영향을 미치는 주요 요인으로 분석되었다.최종 모형은 아래와 같이 정의되었으며,다중회귀 분석결과는 [표 4-38]를 통해 확인 할 수 있다.
평당임대료 =0.358*연면적 +101,609.288*전용율 -9,152.018*YBD여부 +12,737.292*독립상업시설 여부
모형 비표준화계수 표준화
계수 t 유의
확률
공선성 통계량
베타값 표준오차 베타 VIF
(상수) 17616.618 12772.409 1.379 .173
연면적 .358 .166 .196 2.154 .035 1.881
건축년수 -15.728 198.045 -.007 -.079 .937 1.518 지상층 -60.108 254.839 -.022 -.236 .814 2.002 지하층 1273.223 1044.753 .114 1.219 .228 1.992 전용율 101609.288 15289.391 .653 6.646 .000 2.190 전문관리 3965.024 2698.088 .108 1.470 .147 1.227 지하철역거리 -10.965 6.738 -.127 -1.627 .109 1.389 GBD -3425.147 3133.672 -.089 -1.093 .279 1.505 YBD -9152.018 4126.295 -.198 -2.218 .030 1.803 독립시설형 12737.292 4325.282 .241 2.945 .005 1.513 혼합형 5056.059 3309.767 .115 1.528 .132 1.280
N=72 R=0.857, R2=0.735, 수정된 R2=0.687 F=15.140 P=0.000<0.05 [표4-38] 오피스 임대료 다중회귀분석 결과
오피스 빌딩 임대료 회귀모형을 검토하면,통제변수인 ‘전용율’이 가 장 높은 영향을 주는 것으로 분석되었다.이는 일반적으로 개별 임차인 이 계약하는 계약면적이 실제 사용하는 공간인 전용면적과 공용면적을 포함한 면적임을 감안할 때,전용율이 높다는 것은 임차인 입장에서 독 립적으로 사용하는 임대면적이 넓어진다는 것을 의미한다.
따라서 동일한 임대 계약면적이라도 실제 사용할 수 있는 업무공간 이 넓어질 경우 높은 임대료를 받고 있는 임대 시장의 관행과도 부합하 는 결과도 볼 수 있다.또한 마찬가지로 건물의 규모를 나타내는 ‘연면 적’이 클수록 임대료가 올라간다는 점을 고려할 때,규모에 의한 집적이 익이 오피스 임대료 결정에 중요한 작용을 하고 있음을 시사하며,규모 에 따른 임대료 프리미엄이 있다고 판단할 수 있다.
통상적으로 유의하게 나타나는 지하철에서의 거리가 유의하지 않는 이유는 표본에 포함된 72개의 오피스 대부분이 지하철역과 인접한 거리 에 위치해 있어 지하철역과의 거리가 임대료에 차이를 줄만큼 큰 변별력 을 행사하지 못하는 것으로 해석이 가능하다.
마지막으로 상업시설유형 변수가 임대료에 미친 영향을 살펴보면, 오피스 내 상업시설이 고급음식점과 레스토랑이 입점해 있는 독립시설형 일수록 임대료에 영향을 미치는 것으로 나타난다.이는 상업시설의 고급 화를 통해 임차인에게 제공하는 차별적인 서비스 전략이 오피스 임대료 에 긍정적인 영향을 미친다는 것을 시사한다고 볼 수 있으며,폐쇄적인 성격의 업무시설과 개방적인 성격의 상업시설의 복합이 상호 긍정적이라 는 것을 보여준다.
그러나,오피스 내 독립시설형의 상업시설을 보유한 오피스의 경우 대부분 지역의 랜드마크로 주변 오피스에 비해 상대적으로 높은 임대가 를 책정하고 있어 회귀분석을 통해 나타난 독립시설형이 임대료 상승에 기여한다는 결과가 오피스 내 독립적인 상업시설의 구성에 따른 영향으 로 인한 것인지,고급 시설 내에 독립적인 상업시설이 구성되기 때문인 지에 대한 인과관계를 파악하기에는 한계가 있다.
이를 보완하기 위해 추가적으로 독립시설형의 상업시설이 입지한 오 피스 관리자와의 인터뷰를 통해 관계의 방향성을 살펴본 결과,고급의 대형 오피스 일수록 고급 서비스를 기대하는 입주자의 요구10)를 충족시 키고 오피스의 이미지 향상 측면에서 하층부의 상업시설을 구성하는 경 향을 알 수 있었다.또한 주변지역 오피스 이용자 수요가 높게 나타나 오피스 이용자를 흡수 할 수 있는 업종의 구성을 통해 오피스 빌딩의 랜 드마크 이미지를 확보하고자 하는 경향 또한 확인할 수 있었다.따라서 대형 오피스의 하층부에 구성된 독립적인 상업시설은 건물의 명성11)을
10) “오피스 내 입지한 상업시설은 아무래도 상권에 큰 영향을 받는다고 볼 수 있어요.
배후 인구나,이용자 특성이나,문화적인 요소들도 그렇고요.임차인을 유치하는 마케 팅 활동을 할 때 영향이 어느 정도 있기는 하죠.그런데 오피스는 리테일에 관련없이 입점하는데 리테일은 오피스의 인지도,규모,예상되는 수익에 따라 입점하죠.고급 오피스니까 입주사들의 요구수준도 높아서 좋은 시설을 유치하려고 하는 편이에요.”
(서울파이낸스센터 PM팀 부장)
11) “전반적인 편의시설을 제공해 주는 역할을 담당하는데 강남지역은 비즈니스 미팅이 잦고,또 외국인들의 니즈도 높아서 이들을 상대로 하는 고급 시설을 유치하려는 편 이에요.오피스에 이런 활성화된 상업시설이 있으면,입주사 직원들의 만족도나 쾌적
높이고 선별된 서비스를 제공하고자 하는 전략에 따른 결과로 볼 수 있 다.또한 상업시설의 유형이 오피스 빌딩의 정성적인 가치 향상에 어느 정도 기여할 뿐만 아니라 독립시설형 상업시설이 임대료 상승에도 일정 부분 기인하는 것을 유추해 볼 수 있다.또한 독립시설형 상업시설을 보 유한 오피스들이 대부분 전문관리업체에 의한 임대관리를 통해 서비스의 질을 차별화시킨 점도 임대료 상승요인으로 작용한 것으로 판단된다.
한 환경을 제공해줘서 재개약의 이유가 되기도 하고요.아무래도 고급화된 오피스의 임차인들이 대부분 외국계,대기업 본사들이기 때문에 이미지에 신경을 많이 쓰거든 요.주변지역의 니즈도 있고 랜드마크 빌딩이니까 여기에 맞춰서 리테일도 따라가는 거죠.”
(강남파이낸스센터 PM팀 과장)