Д.А. ЗИЯДИНА
АСПЕКТЫ РАЗВИТИЯ ЗЕМЕЛЬНОГО РЫНКА В РЕСПУБЛИКЕ КАЗАХСТАН
В Казахстане продолжается реформирование земельных отношений, направленное на формирование нового земельного строя, основанного на разных формах собственности на землю. За период реформы (1990-2004годы) приняты новые законы и нормативные акты, изменившие земельные отношения. С 1995 года, введена частная собственность на земельные участки, предоставляемые гражданам для ведения личного подсобного хозяйства, огородничества, строительства индивидуального жилого дома и его обслуживания, а также для строительства и обслуживания производственных и иного назначения зданий, сооружений и т.п. и их обслуживания, или же земельные участки с уже имеющимися зданиями, сооружениями и т.п. Земли сельскохозяйственного назначения предоставлялись гражданам и юридическим лицам в землепользование долгосрочное (49лет) или краткосрочное (до5 лет), а с принятием Земельного кодекса РК 2003 года предоставляются и в частную собственность.
Сельские и городские жители получили в собственность земельные участки под сады, огороды, строительство жилья, для расширения личных подсобных хозяйств и организации крестьянских (фермерских) хозяйств.
Проведена реорганизация колхозов, совхозов и их землепользований, образовались новые формы агроформирований, 2,3 млн. сельских жителей стали собственниками земельных долей и распорядились ими. Сформирован значительный слой крестьянских (фермерских) хозяйств (более 120 тыс.хозяйств), в распоряжение которых передано около 30 млн. га земель. В районах за счет неиспользуемых земель создан спецземфонд для перераспределения земель на площади более 11,2 млн. га. В землепользование негосударственных юридических лиц (хозяйственных товариществ и АО, сельскохозяйственных производственных кооперативов, частных хозяйств) передано более 60,0 млн. гектаров или 65,4% процента всех сельскохозяйственных угодий страны.
В тоже время в аграрном секторе не были решены ряд задач:
собственники земельных долей не смогли полностью реализовать права по их распоряжению, а с 01.01.2005 года, их неиспользованные доли переходят в райспецземфонды; переход земель к эффективно хозяйствующим субъектам осуществляется медленно, не создана действенная система ипотечного кредитования, в том же темпе формируется рынок земли и его инфраструктура.
Несмотря на то, что проведены масштабные изменения в земельных отношениях, большая часть земельного фонда перешла к негосударственным субъектам, введена частная собственность на сельскохозяйственные земли и некоторые категории земель, в РК еще не сформировался полноценный рынок земли и рыночный оборот земель, не решены ряд важных задач: новые
агроформирования не смогли обеспечить эффективное использование сельскохозяйственных угодий и развитие рынка земли.
Совершенствование земельного законодательства должно быть направлено на закрепление и охрану прав собственности на землю, стимулирование дальнейшего развития рынка земли, ипотечного кредитования под залог земли и права землепользования, формирование системы гарантий для проведения таких операций, обеспечение государственной регистрации прав на землю и сделок с ними, на укрепление и развитие арендных земельных отношений, введение в рыночный оборот земель частной собственности сельскохозяйственного назначения и развитие самого рынка земли и его инфраструктуры.
В Казахстане меры, ограничивающие и регулирующие оборот земель сельскохозяйственного назначения, применяются недостаточно. Это можно объяснить желанием непременно запустить в действие рынок земли. В Земельном кодексе РК 2003 года имеются некоторые ограничивающие положения - это запрет продажи земельных участков иностранным гражданам, изъятие земель в случаях не целевого и неправильного использования, а также недостаточно обоснованные, по нашему мнению, так как составлены Агентством РК по управлению земельными ресурсами на основе предложений районных и областных акиматов, установленные Постановлением Правительства РК по административным районам, предельные размеры предоставления земельных участков физическим и юридическим лицам при организации крестьянских (фермерских) хозяйств и других форм хозяйствования.
В РК, еще нет специального законодательного регулирования оборота земель сельскохозяйственного назначения, направленного на охрану и защиту сельскохозяйственного использования земли, создание и охрану рационального землепользования аграрных форм хозяйствования, создание экономических стимулов для концентрации земель у эффективно работающих землепользователей, предотвращение чрезмерного дробления и создания мелких землепользований с одной стороны и создания новых латифундий с другой стороны.
Оценка земель в виде определения нормативной цены (базовой ставки) и земельное налогообложение на основе бонитировки, вызывают критику со стороны специалистов, так как основаны на данных устаревших и не обновленных, поэтому необходимо разработать и применить кадастровую оценку и зонирование сельскохозяйственных земель, на основе новых методических подходов (более точное зонирование земель на основе земельно-оценочного районирования и на обновленной информационной базе, то есть свежие данные по урожайности сельскохозяйственных культур, рыночные цены валовой продукции и затраты на ее производство). В связи с этим актуальность приобретают исследования проблемы развития в РК рынка земель сельскохозяйственного назначения и его инфраструктуры и разработка рекомендаций по дальнейшему совершенствованию земельного законодательства, направленного на формирование экономического
механизма государственного регулирования и управления рыночным оборотом сельскохозяйственных земель, на основе новой системы государственного земельного кадастра, оценки земли и налогообложения от рыночной стоимости земельных участков.
Согласно статьи 338 Кодекса Республики Казахстан «О налогах и других обязательных платежах в бюджет («Налоговый кодекс»)» базовые налоговые ставки на земли населенных пунктов дифференцируется по территории путем умножения на поправочные коэффициенты, выделенные на основе схем зонирования для целей налогообложения.
Исходя из рекомендаций схем зонирования земель, местные представительные органы имеют право понижать или повышать размер налога не более чем на 50% от базовых ставок земельного налога, установленных налоговым кодексом.
Эти базовые ставки установлены без учета кадастровой стоимости земельных участков, что противоречит мировой практике налогообложений.
При переходе Казахстана на международные стандарты оценки.
Согласно требований ВТО нужно будет изменить методический подход определения базовых ставок, приняв за основу существующие (кадастровые) базовые ставки платы за земельные участки (БСПЗУ) как основы установления размеров всех земельных платежей: налога, аренды, залога и т.д. При этом основой дифференциации БСПЗУ по территории остается схема ценового зонирования.
Рассмотрим один из вариантов ценового зонирования, базирующийся на ведущем критерии «капитальность» в улучшении земли путем выявления остаточного уровня капитальных вложений по обустройству территории.
Целью зонирования является выявление территориальных особенностей по условиям налогообложения в границах населенных пунктов.
Для этого нужно решить ряд последовательных задач:
- выявить критерии зонирования;
- собрать необходимую информацию для характеристики каждого критерия;
- обобщить информацию и определить совокупное значение всех критериев в границах кадастровых кварталов, являющихся основными учетными единицами;
- определить значение интервала зонирования по совокупному значению критериев и разделить территорию населенного пункта на соответствующие зоны.
Земельный налог в населенных пунктах, по своей сути, является разновидностью налога на недвижимость, поэтому основополагающим критерием зонирования целесообразно определить стоимость недвижимости (улучшений), определяемую по рыночным ценам, а на территорию где нет рыночной информации, с использованием в основном методов соотношения (аллокации) и капитализации дохода.
Специфической особенностью зонирования населенных пунктов является невозможность выделения сплошных (классических) ранговых зон.
Здесь зоны, как правило, выражаются мозаично, когда одна и та же зона может располагаться отдельными массивами в разных частях населенного пункта. При этом бывает несколько общественных центров, жилых массивов, производственных конгламераторов и т.д. поэтому целесообразно вести зонирование в границах кадастровых кварталов, присваивая им в комплексе налогов, или единично, статус налоговых зон.
Ведущими методами проведения подготовительных работ являются типическая выборка и экспертизная оценка.
Типическая выборка позволяет определить объекты налогообложения, являющиеся носителями существенных признаков, распространяемых на аналогичные объекты (территории).
Экспертные оценка, проводимая высококвалифицированными специалистами, позволяет определить с достаточной степенью достоверности удельные (относительные) значения основных критериев и параметров оценки недвижимости и зонирования.
Получение исходной информации конфиденциального пользования осуществляется по принципу «официальный запрос - ответ» от имени соответствующего налогового комитета или акимата. Информация общего пользования собирается на платной основе, или путем выписок и выборок в табличный формуляр подготовительных работ.
Основные показатели типической выборки и экспертных оценок должны быть документально оформлены и согласованы с соответствующими инстанциям.
Перечень исходных материалов, способы их получения и обработки могут корректироваться применительно к местным особенностям на основании особых условий зонирования, определяемых в задании соответствующего налогового органа.
Важнейшим условием повышения эффективности хозяйствования является реализация экономического потенциала земли, как фактора производства. Эта задача может быть решена путем создания необходимых правовых, организационных, структурных и других условий для формирования и развития цивилизованного земельного рынка.
Рынок земли - особо ответственная экономическая структура национального хозяйства. Его организация и эффективное функционирование должны базироваться на нормативно-правовой базе, регулирующей отношения, возникающие на земельном рынке.
Рынок земли отличается от рынка других товаров. Это связано с тем, что земельные участки как товар нельзя стандартизировать, то есть покупать или продавать по заранее установленным образцам, так как на ценообразование на продаваемую и покупаемую землю как объект товарных отношений влияют различные факторы. К ним относятся: конкретное местоположение земельного участка, качественные природные и другие характеристики, регламентация целевого назначения и разрешенного использования и ряд других показателей. Все эти обстоятельства определяют сложную функционально-организационную структуру земельного рынка, где
помимо основных участников рынка - продавца и покупателя действует большое число посредников в лице банковских структур, фондовых институтов, агентов по операциям с землей (брокеров), землеустроителей, оценщиков земли, ипотечных кредиторов, инвесторов, страховщиков, юристов и так далее.
Перечисленные выше особенности участия земельных участков в гражданском обороте позволяют сделать вывод о необходимости государственного регулирования процесса формирования и развития рыночных земельных отношений посредством постоянного наблюдения и контроля за состоянием земельного рынка, прогнозирования тенденций его развития и создания правовых гарантий его участникам.
Земля является первоочередным богатством государства, поэтому вовлечение ее в рыночный оборот обусловлено двумя факторами – заинтересованностью в извлечении экономической выгоды из ее оборота, и безопасности и гарантированности земельных правоотношений.
Рынок земли является неотъемлемой частью экономики любого развитого государства. Земля - важнейший ресурс, занимающий исключительное место в жизни и деятельности любого общества.
Рынок земли обладает целым рядом специфических особенностей. Во- первых, земля является бесплатным даром природы, что позволяет говорить об иррациональном характере ее стоимости. Тем не менее земля является объектом купли-продажи; с ней связаны земельные арендные отношения.
Во-вторых, в зависимости от тех или иных природно-климатических условий, а также местонахождения участков земли, последние подразделяются на лучшие, средние и худшие. В основе такого деления лежит естественное плодородие почвы, от которого зависит продуктивность земли. Но она может быть улучшена в результате дополнительных вложений в нее труда и капитала.
Это улучшенное плодородие почвы называется экономическим.
Повышение экономического плодородия почвы практически возможно на любых участках.
Однако оно имеет определенные границы, связанные с известным законом убывающего плодородия почвы, когда при сложившейся технологии обработки земли каждая последующая единица затрат обеспечивает все меньшую и меньшую отдачу.
В-третьих, в следствие фиксированности площади земельных угодий природой, предложение земли характеризуется в общественном масштабе совершенной неэластичностью, хотя для конкретного пользователя землей дело обстоит иначе: предложение земли обладает определенной эластичностью, поскольку пользователь имеет возможность увеличить имеющуюся у него земельную площадь за счет конкурентов. Ограниченность предложения земельных ресурсов усиливается закрепленностью земли в частную собственность. В условиях рынка земельные собственники весьма неохотно идут на продажу своих земельных участков, отдавая предпочтение сдаче земли в виде аренды они получают право получения стабильного
дохода, именно поэтому каждый определенный момент продается лишь незначительная часть земельного фонда, в этом заключается принципиальная особенность рынка земли.
Земельный рынок формирует условия стимулирующие эффективное использование земли и вынуждает отдельных субъектов отказаться от части земли или от всего участка если он не функционирует эффективно.
Однако рынок земли далек от совершенства и не является гарантом стабильности. Восполнение недостатков рынка - важнейшая задача государства.
Государство обязано в первую очередь создать условия защиты прав собственности на землю, соблюдения субъектами своих договорных обязательств, целенаправленного и разумного использования земельного фонда страны, при этом политика государства должна базироваться на сочетании интересов всех хозяйствующих субъектов аграрного сектора.
Любая государственная система управления должна базироваться на земельном кадастре - это официально составленный, систематизированный свод сведений, касающийся земельного фонда страны. Очевидно, что вне наличия у государства банка данных о земле невозможно разрешение проблем аграрного сектораСхема зонирования по стоимости и улучшению является основой для расчета стоимости внутриквартальной недвижимости, выражаемой, или невыражаемой в масштабе карты.
На каждом земельно-кадастровом квартале врезками дается необходимая информация, взятая с экспликаций соответствующих картограмм:
- средневзвешенный коэффициент поправки за условия жизнеобеспечения;
- стоимость предприятий промышленности, транспорта и связи (производственные предприятия)
- стоимость инженерных коммуникаций и путепроводов;
- стоимость предприятий общественно-деловой группы;
- средневзвешенный коэффициент поправки за целевое назначение земель (отчуждаемость)
- средневзвешенный коэффициент поправки за местоположение (транспортная доступность центра города)
Осуществляется расчет недостающей информации по стоимости жилого фонда.
В связи с тем, что в отличие от других форм недвижимости существует рынок жилья, в основу укрепленных расчетов берется стоимость купли- продажи одного квадратного метра квартирного фонда, сложившаяся в среднем на момент зонирования в данном населенном пункте.
Площадь жилого фонда рассчитывается графически на плановой основе с учетом этажности и обслуживающих зданий и сооружений. Общая стоимость жилья в каждом квартале определяется умножением удельного показателя на общую жилую площадь.
Общая стоимость недвижимости (производственная + общественно- деловая +коммуникации + жилье) включает в себя и стоимость земли, неразрывно связанной со зданиями и сооружениями. Кроме того, есть незастроенная территория, площадь которой вычисляется путем вычитания из общей территории земельно-кадастрового квартала площади под недвижимость.
Определяется стоимость незастроенной части земли путем умножения ее площади на величину базовой ставки платежей за землю, установленную для данного населенного пункта. После этого определяется общая стоимость недвижимого имущества каждого квартала по формуле:
, где Цн – цена всей недвижимости (нормативная) Цп – цена производственной недвижимости Цо – цена общественно-деловой недвижимости Цк – цена коммуникационной недвижимости Цз – цена земельной недвижимости
Кж – коэффициент жизнеобеспечения Км – коэффициент местоположения
На основе схемы зонирования по стоимости улучшений составляется итоговая схема зонирования для целей налогообложения. В связи с тем, что вычисленные стоимостные показатели относятся к абсолютным значениям комплекса недвижимости ( в т.ч. земли), они не могут быть использованы, поэтому их переводят в относительные значения (коэффициенты).
С учетом вышеизложенного, итоговое зонирование проводится в относительных показателях сравнения стоимости недвижимости разных земельно-кадастровых кварталов. Максимальное значение стоимости недвижимости какого-то земельно-кадастрового квартала принимается 1,5, минимальное – 0,5. Остальные кварталы получают коэффициент налоговой значимости путем расчета простой пропорции.
Путем умножения базовых налоговых ставок на коэффициенты налоговой значимости, каждый квартал получает дифференцированное значение расчетных налоговых ставок.
Определяется интервал группировки значений налоговых ставок по формуле Стеджерса:
LgN
| Xmin
* Xmax
I , где
I – интервал группировки
Xmax – максимальная налоговая ставка Xmin – минимальная налоговая ставка
N – количество земельно-кадастровых кварталов
Приводится итоговое зонирование территории населенного пункта, согласно интервала, в границах земельно-кадастровых кварталов.
СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ
Км Кж* Цз)* г Цк Цо (Цп
Цн
1. Кресникова Н.И. Механизмы функционирования земельного рынка. 8. Земельный вестник России, № 3, 2003, с. 10-15.
2. Государственный (национальный) доклад «О состоянии и использовании земель Республики Казахстан на 1 ноября 2010 года». - Астана:Государственное Агентство по управлению земельными ресурсами, 2011.
3. Сейфуллин Ж.Т. Земельный кадастр: Управление земельными ресурсами Казахстана в рыночных условиях. - Алматы: КазНИИЭОАПК, 2001.- с. 216.
