2549-2551 แผนภาพที่ 4-2 กราฟเปรียบเทียบพื้นที่เชากับพื้นที่เชาทั้งหมด อาคารวรวัฒนป พ.ศ

(1)

การวิเคราะหขอมูล

ในบทนี้กลาวถึงการวิเคราะหขอมูล ประกอบไปดวย

4.1 ผลการวิเคราะหขอมูลพื้นที่เชาของลูกคาผูเชา อาคารวรวัฒน

1.2ผลการวิเคราะหขอมูลจากแบบสัมภาษณความคิดเห็นลูกคาผูเชา 1.3 ผลการวิเคราะหขอมูลจากการสัมภาษณฝายบริหารอาคาร มีรายละเอียด ดังนี้

4.1 ผลการวิเคราะหขอมูลพื้นที่เชา อาคารวรวัฒน

• สถิติพื้นที่เชาของอาคารวรวัฒน ตั้งแตป พ.ศ. 2549- 2551

(2)

แผนภาพที่ 4-1 กราฟเปรียบเทียบพื้นที่เชา อาคารวรวัฒน ป พ.ศ. 2549-2551

แผนภาพที่ 4-2 กราฟเปรียบเทียบพื้นที่เชากับพื้นที่เชาทั้งหมด อาคารวรวัฒนป พ.ศ.

2549-2551

จากแผนภาพที่ 4-1 แสดงใหเห็นถึงสถิติพื้นที่เชาของอาคารวรวัฒน ตั้งแตปพ.ศ. 2549- 2551 และแผนภาพที่ 4-2 แสดงใหเห็นการเปรียบเทียบระหวางพื้นที่เชากับพื้นที่เชาทั้งหมด ตั้งแต

ป พ.ศ .2549-2551 โดย

ในป พ.ศ. 2549 สถิติการเชาพื้นที่เฉลี่ยทั้งปอยูระหวาง 14,193.43 - 17,257.43 ตาราง เมตร คิดเปน 52% - 62% ของพื้นที่เชาทั้งหมด

ในป พ.ศ. 2550 สถิติการเชาพื้นที่เฉลี่ยทั้งปอยูระหวาง 13,375.73 – 14,612.23 ตาราง เมตร คิดเปน 49% - 54% ของพื้นที่เชาทั้งหมด

ในป พ.ศ. 2551 สถิติการเชาพื้นที่เฉลี่ยทั้งปอยูระหวาง 14,910.23 – 19,235 ตาราง เมตร คิดเปน 54% - 70.87% ของพื้นที่เชาทั้งหมด

(3)

ในป พ.ศ. 2551 ถือเปนปที่มีสถิติการเชาพื้นที่มากที่สุดตั้งแตอาคารเปดดําเนินการใน ป

พ.ศ. 2540 แตอยางไรก็ตามพื้นที่วางของอาคารวรวัฒนก็ยังคงเหลืออยูถึง 30 % ของพื้นที่เชา ทั้งหมด

•

สัดสวนการเชาพื้นที่ แบงตามประเภทธุรกิจ

แผนภาพที่ 4-3 แผนภูมิแสดงสัดสวนการเชาพื้นที่ ตามประเภทธุรกิจ ลูกคาผูเชาของอาคารวรวัฒน จํานวน 23 บริษัท สามารถแบงสัดสวนการเชา พื้นที่ ตามประเภทธุรกิจ จากพื้นที่เชา 19,235 ตร.ม. ไดดังนี้

1. บริษัทหลักทรัพย พื้นที่เชารวม 4,803 ตร.ม. คิดเปน 23 % 2. บริษัททองเที่ยว พื้นที่เชารวม 3,492 ตร.ม. คิดเปน 17 % 3. บริษัทประกันภัย พื้นที่เชารวม 3,266 ตร.ม. คิดเปน 16 % 4. บริษัทจิวเวอรี่ พื้นที่เชารวม 2,142 ตร.ม. คิดเปน 10 % 5. สายการบิน พื้นที่เชารวม 2,029 ตร.ม. คิดเปน 10 % 6. บริษัทขนสง พื้นที่เชารวม 1,708 ตร.ม. คิดเปน 8 %

(4)

7. บริษัทวิจัย พื้นที่เชารวม 961 ตร.ม. คิดเปน 5 % 8. บริษัทอสังหาริมทรัพย พื้นที่เชารวม 981 ตร.ม. คิดเปน 5 % 9. ธนาคาร พื้นที่เชารวม 462 ตร.ม. คิดเปน 2 % 10. บริษัทแกซโรงพยาบาล พื้นที่เชารวม 490 ตร.ม. คิดเปน 2 % 11. บริษัทเขียนโปรแกรมคอมพิวเตอร พื้นที่เชารวม 488 ตร.ม.คิดเปน 2 %

1.2 ผลการวิเคราะหขอมูลจากการสัมภาษณความคิดเห็นลูกคาผูเชา จํานวน 23 บริษัท

โดยทําการวิเคราะหใน 5 ประเด็น คือ ทางดานการบริการ ,ทางดานระบบอาคาร , ทางดานระบบรักษาความปลอดภัย , ทางดานอัตราคาบริการ และอื่นๆ พบประเด็นปญหาที่

นาสนใจ ดังตอไปนี้

1.2.1 ทางดานการบริการ

ประเด็นที่ 1 ขาดระบบการบริหารงานที่เปนมาตรฐาน การ บริหารงานของฝายบริหารอาคารมักมีการเปลี่ยนแปลงตลอดเวลา โดยไมมีการแจงใหลูกคาผูเชา ทราบกอนลวงหนา อีกทั้งการบริหารงานเปนแบบครอบครัวมากเกินไป ไมมีความเปนมืออาชีพ

ประเด็นที่ 2 ไมรับฟงความคิดเห็นของลูกคาผูเชา เมื่อลูกคาผูเชา เสนอความคิดเห็นไปยังฝายบริหารอาคาร กลับไมมีผลตอบรับกลับมา ในทางกลับกันมักจะสั่งให

ลูกคาผูเชาปฏิบัติตาม

ประเด็นที่ 3 ความไมสม่ําเสมอในการใหบริการ โดยการใหบริการ ของฝายบริหารอาคารในชวงเริ่มทําสัญญาเปนไปอยางดี แตหลังจากนั้นระดับการใหบริการก็จะ ลดลง ลูกคาผูเชาตองเปนผูลงมาติดตอฝายบริหารอาคารเอง เชน การวางบิลจะมีพนักงานของ

(5)

ฝายบริหารอาคารเปนผูไปวางบิล แตเมื่อเวลาเก็บเช็คจะตองใหลูกคามาติดตอกับทางฝายบริหาร อาคารเอง เปนตน

ประเด็นที่ 4 การขาดความพรอมในเรื่องอุปกรณการซอมบํารุง ของฝายวิศวกรรมอาคาร การใหบริการของฝายวิศวกรรมอาคารเปนไปอยางดี แตมักขาด ความพรอมในเรื่องอุปกรณการซอมบํารุง ทําใหบางครั้งเกิดความลาชา ไมสามารถไขปญหาได

ทันทวงที

1.2.2 ทางดานระบบอาคาร

ประเด็นที่ 1 ระยะเวลาในการรอลิฟตนาน โดยเฉพาะอยางยิ่งใน ชั่วโมงเรงดวนในตอนเชา และตอนกลางวัน โดยลิฟตจะลงมาเพียงตัวเดียวตอการกดหนึ่งครั้ง ทํา ใหลูกคาผูเชาตองเสียเวลาเปนอยางมาก

ประเด็นที่ 2 มีเสียงรบกวนจากหองควบคุมชุดจายลมเย็น(AHU :Air Handing Unit) คอนขางมาก เนื่องจากหองAHUรวมอยูในพื้นที่เชาทําใหเกิดเสียงดัง รบกวนสงผลตอประสิทธิภาพการทํางานของลูกคาผูเชา

ประเด็นที่ 3 การใหบริการลิฟตขนของขาดความยืดหยุน ทําให

บางครั้งลูกคาผูเชาตองรอนาน เพราะการขอใชลิฟตขนของตองประสานงานกับฝายบริหารอาคาร กอนทุกครั้ง

ประเด็นที่ 4 ระบบปรับอากาศมีอุณหภูมิไมคงที่ การควบคุม อุณหภูมิของระบบปรับอากาศไมมีประสิทธิภาพ และไมคงที่ เดี๋ยวรอนไป เดี๋ยวหนาวไป เปน ประจํา และยังไมสามารถแกปญหาไดอยางถาวร

ประเด็นที่ 5 ระบบสุขาภิบาลขาดการดูแลที่ดี โดยเฉพาะอยางยิ่ง หองน้ําบริเวณชั้น 1 สกปรกและเหม็นมาก อีกทั้งยังไมเพียงพอ นอกจากนั้นในพื้นที่ของลูกคาผู

เชา บางครั้งจะมีกลิ่นเหม็นออกมาจากทอ

(6)

ประเด็นที่ 6 ลูกคาผูเชาไมทราบถึงความพรอมในการใชงานของ ระบบปองกันอัคคีภัย โดยทางฝายบริหารอาคารไมมีการแจงเกี่ยวกับระบบปองกันอัคคีภัย ใหกับลูกคาผูเชาทราบ อีกทั้งยังไมมั่นใจในประสิทธิภาพของอุปกรณดับเพลิงวายังใชงานไดอยู

หรือไม

4.2.3 ทางดานระบบรักษาความปลอดภัย

ประเด็นที่ 1 จํานวนของเจาหนาที่รักษาความปลอดภัยมีไม

เพียงพอ ทําใหการบริการเกิดความบกพรอง และยังทําใหขาดความเชื่อมั่นในเรื่องการรักษา ความปลอดภัย เพราะจะมีเจาหนาที่รักษาความปลอดภัยประจําอยูบางชั้นเทานั้น และบางครั้ง เจาหนาที่รักษาความปลอดภัยไมอยูประจําจุดเมื่อลูกคาเกิดปญหาจึงไมสามารถขอความ

ชวยเหลือได

ประเด็นที่ 2 มีการเปลี่ยนแปลงเจาหนาที่รักษาความปลอดภัย บอยครั้ง ทําใหลูกคาผูเชาจําหนาไมได กอใหเกิดความสับสนและขาดความมั่นใจในการรักษา ความปลอดภัย

ประเด็นที่ 3 จํานวนกลองวงจรปดมีไมเพียงพอ หลายครั้งเมื่อเกิด ปญหา เชน การทุบรถเพื่อขโมยของ จึงไมสามารถจับตัวผูรายไดเพราะอยูนอกเหนือบริเวณที่กลอง วงจรปดสามารถมองเห็น

ประเด็นที่ 4 ไมมีการอํานวยความสะดวกในการโบกรถเขา – ออกอาคาร โดยจะมีการบริการโบกรถเขา – ออก เฉพาะในชวงเวลาเย็นเทานั้น ทําใหลูกคาผู

เชารูสึกวาไมไดรับความสะดวกเทาที่ควรในการเขา-ออกอาคารชวงเวลาอื่น

(7)

4.2.4 ทางดานอัตราคาบริการ

ประเด็นที่ 1 อัตราคาเชา คาบริการแพงเกินไป เมื่อเทียบกับสิ่งที่

ไดรับจากการบริการของฝายบริหารอาคาร ลูกคาผูเชาเห็นวาเปนอัตราที่ไมเหมาะสม แตลูกคาผู

เชาบางบริษัทกลาววาอัตราคาเชาเดิมมีความสมเหตุ สมผล แตหากจะปรับอัตราคาเชาใหม การ ใหการบริการจากฝายบริหารอาคารก็ตองพัฒนาขี้นตามไปดวย

ประเด็นที่ 2 อัตราคาที่จอดรถแพงเกินไป ทําใหลูกคาผูเชาสวนหนึ่ง ตองนํารถยนตไปจอดอาคารอื่นแทน ทําใหลูกคาผูเชาไมไดรับความสะดวก เหมือนกับให

ความสําคัญกับลูกคาตัวเองนอยกวาที่ควรจะเปน

4.2.5 ทางดานอื่นๆ

ประเด็นที่ 1 อาคารไมมีชื่อเสียง ไมคอยเปนที่รูจัก ทําใหลูกคาผู

เชาตองอธิบายเสนทางการมาอาคารอยางละเอียดใหกับผูที่จะมาติดตอบริษัท โดยตองอางอิงกับ สถานที่รอบขางแทน เชน วัดแขก หรือเซ็นทรัลสีลมซึ่งเปนที่รูจักมากกวา ลูกคาผูเชาเห็นวานาจะ เกิดจากทางฝายบริหารอาคารไมเคยมีการทําการตลาด ประชาสัมพันธอาคารมากอนเลย อีกทั้ง ยังขาดสิ่งดึงดูด เชน รานคาที่เปนที่รูจัก เปนตน

ประเด็นที่ 2 รูปลักษณของอาคารไมมีความโดดเดน ทั้งภายใน และภายนอกอาคารไมมีการตกแตงใหสวยงาม บรรยากาศภายในคอนขางอึมครึม ขาดความเปน ชีวิตชีวา ปายบริเวณหนาอาคารก็ไมสามารถมองเห็นไดจากระยะไกล ทําใหผูมาติดตอกับบริษัท เกิดความไมแนใจวามาถูกอาคารหรือไม

ประเด็นที่ 3 ไมมีความพรอมในการจัดเตรียมสิ่งอํานวยความ สะดวก ลูกคาผูเชาเห็นวาทางฝายบริหารอาคารไมมีการจัดเตรียมสิ่งอํานวยความสะดวกใหเลย เชน ภายในโถงตอนรับมีมานั่งเพียง 2 ตัวเทานั้น ซึ่งไมเพียงพอเมื่อเทียบกับปริมาณผูใชอาคารเปน อยางมาก หรือแมกระทั่งไมมีปายประชาสัมพันธอยูเลย หากลูกคาผูเชาจะขอติดปายประกาศใดๆ

(8)

ก็ตามจะตองมีคาใชจายอีก ซึ่งลูกคาเห็นวาทางฝายบริหารอาคารบริหารอาคารโดยไมเอื้อตอธุรกิจ ของลูกคาผูเชาเลย

4.3 ผลการวิเคราะหขอมูลจากการสัมภาษณฝายของบริหารอาคาร

หลังจากที่ผูทําวิจัยไดทําการเก็บขอมูลโดยการสัมภาษณความคิดเห็นของลูกคาผูเชาแลว ผูวิจัยจึงไดทําการเลือกประเด็นที่ลูกคาไดแสดงความคิดเห็นตรงกันมากที่สุด เพื่อมาสัมภาษณ

กับกลุมตัวอยางของฝายบริหารอาคาร โดยประเด็นที่เลือกมามี 5 ประเด็น ดังนี้

ประเด็นที่ 1 ขาดระบบการบริหารงานที่เปนมาตรฐาน

จากการสัมภาษณฝายบัญชี และฝายบริหารลูกคา เกี่ยวกับกระบวนการบริหาร และ ขั้นตอนในการตัดสินใจหรืออนุมัติงานในทุกเรื่องจะตองสงเรื่องไปยังผูอํานวยการเปนผูตัดสินใจ เพียงผูเดียว ทั้งการมอบหมายหนาที่ความรับผิดชอบและการอนุมัติงบประมาณ ซึ่งมักจะเกิด ความลาชาอยูบอยครั้ง บางครั้งลูกคาผูเชาตองเปนฝายรอ ทําใหเกิดความไมประทับใจในการ บริการ นอกจากนั้นการเปลี่ยนแปลงในระบบการบริหารที่สงผลกระทบตอลูกคาผูเชา เชน ใน เรื่องการปดประตูที่เขาอาคารจากลานจอดรถ โดยจะเปดแคสองชั้นเพื่อความปลอดภัยในการ ควบคุมผูที่เขา – ออกอาคาร ทางฝายบริหารก็ไมไดมีการสอบถามความคิดเห็นของลูกคาผูเชา กอน วาเห็นดวยหรือไม หรือมีวิธีเสนอแนะทางอื่นหรือไม มีเพียงการแจงใหลูกคารับทราบเทานั้น สงผลใหในระยะแรกลูกคาผูเชาเกิดความสับสนและโทรมาตําหนิจํานวนมากกับฝายบริหารลูกคา เนื่องจากลูกคาผูเชารูสึกไมไดความสะดวกสบายเหมือนในอดีต แตเนื่องจากวิธีการทํางานที่ไม

เปดโอกาสใหพนักงานแสดงความคิดเห็นทําใหฝายบริหารลูกคาทําไดเพียงรับเรื่องจากลูกคาไวแต

ไมมีการสงตอไปยังผูอํานวยการ เปนตน

นอกจากนั้นหลายครั้งที่ลูกคาผูเชาเสนอความคิดเห็นหรือแนวทางในการแกปญหามายัง ฝายบริหารอาคารแตกลับเงียบหายไป อันเกิดมาจากการผูกขาดอํานาจการตัดสินใจไวที่

(9)

ผูอํานวยการเพียงคนเดียว แมกระทั่งผูจัดการอาคารก็แทบจะไมมีอํานาจในการตัดสินใจเลย เนื่องจากความสัมพันธทางเครือญาติจึงตองปฏิบัติตามสิ่งที่ผูอํานวยการบอกตลอดเวลา ดังนั้น การผูกขาดอํานาจโดยใชลําดับความสัมพันธทางเครือญาติสงผลใหผูอื่นไมมีอํานาจในการ ตัดสินใจ อีกทั้งขาดการเปดโอกาสใหแสดงความคิดเห็น จึงมักเปนอุปสรรคตอประสิทธิภาพใน การบริหารงานจนลูกคาผูเชาขาดความเชื่อมั่นและเบื่อหนาย

ในการสัมภาษณไดมีการถามถึงระบบเทคโนโลยีที่นํามาชวยในกระบวนการบริหารงาน เพื่อความเปนระบบมากขึ้น พบวาในปจจุบันมีการนําเทคโนโลยีเขามาชวยในการบริหารงานอยู

สองสวนเทานั้น คือ ใชโปรแกรม CARPARK เพื่อดูแล เก็บขอมูลการเขา- ออกอาคารของรถยนต

และรถจักรยานยนตในแตละวัน และคํานวณคาจอดรถของแตละบริษัท อีกสวนหนึ่ง คือ โปรแกรม Soft Biz เปนโปรแกรมทางการบัญชีในการเก็บขอมูลทางบัญชีเพื่อออกใบแจงหนี้ใหกับ ลูกคาเทานั้น สวนการเก็บขอมูลของลูกคาในดานอื่นจะอยูในรูปของเอกสารและแยกเก็บตาม ประเภทขอมูลที่แตละฝายดูแลอยู โดยไมไดมีการสรางฐานขอมูลเปนสวนกลางที่ทุกคนสามารถ เขามาใชไดแตอยางใด

ประเด็นที่ 2 การขาดความพรอมในเรื่องอุปกรณการซอมบํารุงของฝายวิศวกรรม อาคาร

จากการสัมภาษณฝายวิศวกรรมอาคารเกี่ยวกับเรื่องความพรอมของอุปกรณนั้น พบวา อุปกรณที่ใชแลวหมดไปในการซอมบํารุงจะตองทําการเบิกเพิ่มจากฝายดูแลอาคารที่มีความ รับผิดชอบในการดูแล ควบคุมการสํารองอุปกรณตางๆ ซึ่งโดยสวนใหญแลวอุปกรณมักไมมีการ สํารองเอาไว หากมีความจําเปนจะตองใชเมื่อใดก็จึงจะซื้อเมื่อนั้น เปนการแกไขปญหาเฉพาะหนา ทุกครั้งไป กอใหเกิดความลาชาในการซอมบํารุง โดยเฉพาะอยางยิ่งหากอุปกรณมีราคาแพงหรือ ตองซื้อในปริมาณมาก ฝายวิศวกรรมอาคารจะตองเสนอเรื่องไปยังเลขานุการเพื่อทําการขอสั่งซื้อ ซึ่งมักจะใชระยะเวลามากในขั้นตอนของการตรวจสอบราคา การประเมินราคา การเลือกผูจัด จําหนาย ทําใหการซอมบํารุงหรือการเปลี่ยนอุปกรณใหมจะตองเสียเวลานานกวาปกติ เกิดงาน

(10)

คาง ไมสามารถปดงานได ลดประสิทธิภาพในการทํางาน ซึ่งกระบวนการบริหารแบบนี้อาจเกิด ความเสี่ยงหากการซอมบํารุงมีความจําเปนอยางเรงดวน จะทําใหเกิดความเสียหายตอธุรกิจของผู

เชา และกระทบตอภาพพจนของฝายบริหารอาคารตามมา

ประเด็นที่ 3 จํานวนของเจาหนาที่รักษาความปลอดภัยมีไมเพียงพอ

จากการสัมภาษณฝายดูแลอาคาร เกี่ยวกับการเลือกบริษัทรักษาความปลอดภัยและการ กําหนดจํานวนของเจาหนาที่รักษาความปลอดภัยนั้น พบวา ปจจัยสําคัญที่ผูอํานวยการใชในการ คัดเลือกคือ ปจจัยทางดานราคา ดังนั้นทั้งในเรื่องของคุณภาพ มาตรฐาน และจํานวนของ เจาหนาที่ จึงอยูในระดับที่ยังไมนาพึงพอใจ โดยเฉพาะอยางยิ่งในเรื่องของจํานวนเจาหนาที่รักษา ความปลอดภัยที่มีไมเพียงพอ จึงทําใหไมสามารถอยูประจําจุดไดทุกคน เพราะเจาหนาที่รักษา ความปลอดภัย จํานวน 5 คน จะตองมีเจาหนาที่ 1 คน ควบคุมการใชลิฟตขนของซึ่งหากไมมีการ ใชลิฟตจึงจะสามารถไปตรวจตรายังจุดอื่นได และจะตองมีเจาหนาที่รักษาความปลอดภัยอยู

ประจําบริเวณทางเลี้ยวจากดานหนาอาคารไปสูที่จอดรถในอาคาร เพื่อควบคุมไมใหรถวิ่งสวนทาง กัน อีก 2 คนจะตองอยูประจําจุดชั้น 3 และชั้น 5 ที่เปดประตูเชื่อมระหวางอาคารกับที่จอดรถเพื่อ ควบคุมการเขา – ออก ดังนั้น จึงจะเหลือเพียงหัวหนารักษาความปลอดภัยที่จะทําหนาที่ตรวจตรา เพียงคนเดียว นอกจากนั้นบางครั้งเจาหนาที่รักษาความปลอดภัยยังจะตองชวยเหลืองานของ อาคารในสวนอื่นๆดวย ทําใหประสิทธิภาพงานลดนอยลงไปอีก ดังนั้นการบริการที่จะตองคอย อํานวยความสะดวกใหกับลูกคาจึงไมเพียงพอ และไมสามารถสรางความประทับใจไดเทาที่ควร

ประเด็นที่ 4 การดูแลความสะอาดของหองน้ํา โดยเฉพาะอยางยิ่งหองน้ําบริเวณ ชั้น 1

จากการสัมภาษณหัวหนาเจาหนาที่รักษาความสะอาดเกี่ยวกับการดูแลความสะอาด โดยเฉพาะอยางยิ่งความสะอาดของหองน้ําบริเวณชั้น 1 ซึ่งเปนบริเวณที่ลูกคาไมประทับใจมาก ที่สุด พบวา สาเหตุเกิดมาจากการออกแบบอาคารมาตั้งแตตนที่มีการออกแบบใหหองน้ํารวมอยู

(11)

ในพื้นที่เชาของลูกคา ซึ่งหองน้ําชั้น 1 เปนบริเวณเดียวที่เปนหองน้ําภายนอกบริษัทและอยูบริเวณ ลานจอดรถ ดังนั้น ผูใชบริการจะมีจํานวนมาก ทั้งลูกคาหรือผูที่มาติดตอบริษัทผูเชา หรือจาก บุคคลภายนอกที่มาจอดรถเพื่อรอรับบุตรหลาน ประกอบกับการที่บริเวณดานหนาและดานขาง ของอาคารเปดเปนพื้นที่ใหเชาขายของ ดังนั้น ผูมาใชบริการหองน้ําจึงรวมไปถึงพอคา แมคา และ ลูกคาที่มาซื้อของดวย นอกจากนั้นผลจากการที่อาคารมีทางเขา - ออกหลายทาง ทําให

บุคคลภายนอก เชน คนกวาดถนน พอคา แมคาริมทางเทาหรือบริเวณใกลเคียงก็จะมาใชบริการ หมด เพราะการเขา – ออกทําไดโดยงาย ทําใหการดูแลรักษาความสะอาดใหสะอาดอยูเสมอจึง ทําไดยาก อีกทั้งจํานวนหองน้ําก็มีไมเพียงพอตอความตองการและอยูในสภาพที่ขาดการปรับปรุง คือ เปดใชมาตั้งแตอาคารสรางเสร็จโดยไมเคยมีการปรับปรุงเลย ทําใหหองน้ําชั้น 1 ซึ่งเปนสวนที่

ผูเขามาใชอาคารจะตองพบเห็นบอยที่สุดและเกือบจะเปนสวนแรกๆที่ลูกคาหรือผูเขามาใชอาคาร จะตองเจอ เสมือนเปนหนาตาของอาคาร แตกลับไมไดรับความสําคัญจากฝายบริหารอาคารแต

อยางใด

ประเด็นที่ 5 อาคารไมมีชื่อเสียง ไมคอยเปนที่รูจัก

จากการสัมภาษณฝายบัญชีเกี่ยวกับคาใชจาย หรือ งบประมาณสําหรับการทําการตลาด ของอาคารที่ผานมา พบวา เนื่องจากองคกรไมมีฝายการตลาด ดังนั้น ผูที่จะทําหนาที่ดูแลการทํา การตลาดใหกับอาคารได ก็คือ ผูอํานวยการ และผูจัดการอาคาร แตที่ผานมายังไมเคยมีการตั้ง งบประมาณสําหรับการทําการตลาดอยางจริงจังมากอน อาคารไมเคยไดรับการโฆษณา ประชาสัมพันธผานสื่อก็ตาม ที่จะสรางความจดจําใหกับผูที่พบเห็น ลูกคาผูเชา ณ ปจจุบันจึงให

ความเห็นเกี่ยวกับเรื่องดังกลาวมาเปนจํานวนมาก เพราะ ภาพลักษณ ชื่อเสียงของอาคารไมมีสวน ชวยในเรื่องของภาพลักษณใหกับธุรกิจลูกคาผูเชาเลย นอกจากนั้นในสวนการขายพื้นที่เชา ก็ยัง ไมเคยมีการติดตอนายหนาโดยใหขอมูลรายละเอียดของอาคารเพื่อใหนายหนาชวยหาลูกคาให

เลย ปจจุบันหากมีลูกคาที่สนใจจะเชาพื้นที่จะตองเขามาติดตอกับฝายบริหารลูกคาโดยตรง เทานั้น ซึ่งสงผลใหโอกาสในการหาลูกคาผูเชาเพิ่มมีนอยมาก