TẠP CHÍ CGNGTHUONG
THựC TRẠNG QUẢN TRỊ
Dự ÁN ĐẦU Tư KHU NHÀ XƯỞNG CHO THUÊ TẠI KHU CÔNG NGHIỆP
NAM CẦU KIỀN - HẢI PHÒNG
• ĐÀO VÀN THI - NGUYỄN ANH MINH
TÓM TẮT:
Quản trị dự ánđầu tư là việc ápđụng những hiểu biết,kỹ năng, công cụ, kỹ thuật vàohoạt độngdựánnhằm đạt được những yêucầu và mong muốn từdựán. Nắm bắt được những nhucầu củadoanh nghiệp và lợi ích từ việc chothuê nhà xưởngtạiKhu công nghiệp Namcầu Kiền mang lại, Công ty cổ phần Đầu tưU&ME đã và đang thực hiện các dự án đầutư xây dựngkhu nhà xưởngchothuê tại Khu công nghiệpNamcầuKiền với mụctiêutrởthành công ty hàng đầu trong lĩnhvựcchothuê nhà xưởng tại Hải Phòng và địabànlâncận,đặc biệtlà nhà xưởng theo mô hình xanh thân thiệnmôi trường, trung hòa phát thải, kết nôi cộng sinh côngnghiệp với phần còn lại của Khu công nghiệp.Bàibáophântíchthựctrạng, từ đó đưa ra một sốđề xuất nhằm hoàn thiện côngtác quản trịthực hiện dự ánđầu tưKhunhàxưởng chothuê tại Khu công nghiệp Nam cầu Kiền- Hải Phòngcủa Công ty cổphầnĐầutưU&ME. Ngoài việcsử dụng các phương pháp phân tích, so sánh,đối chứng giữa cơ sở lý luận và thựctiễn để tiến hànhđánhgiá, nghiên cứu này còn áp dụngcácphươngpháptrongthẩmđịnhđể đo lường và phân tích dữliệu.
Từ khóa: quảntrị dự án đầutư, khu nhà xưởng chothuê, Khucông nghiệp Namcầu Kiền - Hải Phòng, Công ty cổ phần Đầu tư U&ME.
1. Đặt vấn đề
Việt Nam đã và đang nhanh chóng trở thành điểmđến công nghiệp hàng đầu trên thếgiới do chi phínhân công thấp vànằm trong khuvựclưu thông hàng hải huyết mạch giữa châu Âu và châu Mỹ.
Bên cạnh đó, với xu thế pháttriển đổi mới như hiện nay, cộngvới nguồn vốn FDIđổ vào công nghiệp và bất động sản cũng tăng nhanh, tạo điều kiện thuận lợi để thu hút hoạtđộngđầutư vào các khu công nghiệp (KCN). Mặc dù chịu ảnh hưởng bởi
đại dịch Covid-19, nhưng nhờ vào các chỉ số'tăng trưởng kinh tế lạc quan, thị trường bất động sản công nghiệp và nhà xưởng tại Việt Nam vẫn giữ vững tiềm năng to lớn cùng với nhiều lợi thế độc đáo vốn có của đấtnước,giúp thuhút các nhà sản xuấtvà chuỗi cung ứng logistics.
Với vị trí vàhạ tầng thuận lợi, HảiPhòng đang thuộc top đầuthu hút FDI cả nước,nhất là vốn FDI đổvàothị trường bất động sản công nghiệp và là
"địa chỉ đỏ" của các nhà đầu tư. Theo Quyết định
củaThủ tướngChínhphủ, quy hoạch thành phố Hải
’hòng giai đoạn 2021 - 2030, tầm nhìn đến năm 2050 trở thànhthành phố công nghiệp theohướng ìiện đại, trọngđiểm kinhtế biển củacảnước, trung tâmdịch vụ logistics quốc gia. HảiPhòngcũng là tỉnh thu hút FDI thuộc topđầucả nước, nhất là vốn : 3DIđổvàocác KCN,thị trường bất động sản KCN
do đó được kỳ vọng phát triển mạnh. Các doanh nghiệp muốnmở rộng sản xuấtthườngsẽ phải huy động và tập trung nhiều nguồnlực kinh tế. Trong khi đó, việcxây mới một nhàxưởng sản xuất phải trải qua rất nhiều bước khác nhau. Nếu doanh nghiệp chọn hình thức thuê xưởng sản xuất, cácchi phí được tiết kiệm tốiđa. Thuê nhà xưởng KCN sẽ là khởi đầu an toànmà các doanh nghiệp cần phải hướng tới. Chọn nhà xưởng cho thuê xây sẵn, các doanh nghiệpsẽ có bước khởiđầu an toànhơn, có jthể thay đổi môhình sản xuất khigặp bất lợi.Thời gian để các doanh nghiệp hoàn thành một nhà xưởng mới sẽ rất lâiịCon sốnày có thể dàitừvài thángđếnvài năm tuy theo quy môvà tiến độ.Bên cạnh đó, nếu có trục trặc về các vấn đề về pháp lý hay nguồn vốn, thời gian sẽ kéo dài thêm. Từ đó, khiến các doanhnghiệp mới không đảm bảo được thời gianbắt đầu sảnxuất, vận hành nhà máy. Còn nếu thuê xưởngsản xuất, nhữnggiaiđoạn trên đều được giải quyết, doanh nghiệp không cần phải huy động quá nhiều vốn khi thuê xưởngvàcó thể bố trí máymóc và bắt đầusảnxuất nhanh chóng.
Tại thị trường bất động sản công nghiệp Hải Phòng, KCN Nam cầu Kiền đã đi đầu trong việc xây dựng môhình KCN sinh thái. Với tư duyđầutư Ịsinh thái ngay từ những ngày đầu thành lập cùng
định hướng vững vàng trêntừng chặng đường phát triển, cho đến nay,Nam cầu Kiền đã cơbản thành các tiêu chí của mộtị KCN sinh thái do chínhngười Việt đầu tư. Sự khác biệt trongtưduy quản lý đã giúp môhình KCN của Nam cầuKiền tối ưu hóa trên nhiều phương diện, từ đó trở thành một mô hình phát triển kinh tế mới phù hợp với thời đại, phù hợp với mục tiêutăng trưởng kinh tế gắnvới bảo vệ môitrườngcủaChính phủ.
Nắm bắt được những nhu cầu của các doanh nghiệp và lợi ích từ việc cho thuê nhà xưởng tại KCN Nam cầu Kiền mang lại, Công ty cổ phần
đầu tư U&MEđã và đang thựchiệncácdựán đầu tư xây dựngkhu nhà xưởng cho thuê tại KCNNam Cầu Kiềnvới mục tiêutrở thànhCôngty hàng đầu trong lĩnhvựcchothuê nhà xưởng tại Hải Phòng và địa bàn lâncận,góp phần phát triểnKCN Nam cầu Kiền. Tuy nhiên, do mới thành lập nên việc thực hiệncácdự án đầu tưcòn gặp nhiều khókhăn,công tácquản trị thựchiện dựán đầu tư còn chưa được triểnkhaimột cách chuyênnghiệp.Bài nghiên cứu sẽtìm ra những nguyên nhân tồn tại, hạnchế trong công tác quảntrị dự án đầu tư khu nhà xưởng cho thuê tại Côngty cổ phần đầutư U&ME, từ đó có những biệnpháp thích hợpđể khắc phục những hạn chếcòntồn tại.
2. Thực trạngquản trị dự án đầu tưkhunhà xưởng chothuêtạiKCNNamcầuKiền
KCN Nam cầu Kiềnhoạt động theo Giấy chứng nhận đầutư sô' 1680381442, do Ban Quản lý Khu Kinh tế Hải Phòng (Heza) cấp lại lần 1 ngày 08/05/2019. Cấp lần đầu vào ngày 29/05/2008, bởi Ban quản lý Khukinh tế Hải Phòng. Mục tiêuban đầu của KCN là thu hút các dự ánđầu tưlĩnh vực công nghiệp nặng và công nghiệp phụ trợđóngtàu.
Tuy nhiên, trong 12 năm qua, với sự thay đổi và pháttriển củanền kinhtế cùng với sựđổi mới của cơ chế, chính sách nhà nước,KCNNam cầu Kiền đã vận động phát triển đa dạngtrong thu hút các ngành nghề, vớicác nhà đầu tư đến từ nhiềuquốc gia, như: Nhật Bản, Hàn Quốc, Hongkong, Đài Loan, Ý, HàLan, Singapore,... và trở thành đơn vị tiên phong theo định hướng KCN sinh thái.
Với những thế mạnh vốn có như giao thông thuận lợi, cổ cảng đường thủy nội bộ KCN, khu vực lao động dồi dào ổn định,...; cũng như cách thức quản lý vậnhành sángtạo, khácbiệtcủachủ đầu tư, trong4năm liên tiếp, KCN Nam cầu Kiền luôn là điểm sáng dẫn đầu về sốlượng dựán thu hútđầu tư và được biết đến là KCN tiêu biểucủa thành phố Hải Phòng vềchất lượngdịch vụvà uy tín với cộng đồng các nhà đầu tư trong, ngoài nước. Không chỉ dừng lại ở đó, với triếtlý “Kinh doanh trên đất - trả lại chođất”,Nam cầu Kiềnđã tạo ra các công trình cảnh quan, tiện ích và công trình sản xuất xanh, cũng nhưđặt mục tiêu kép hướng tớinăm 2025 KCN sẽ phủ xanh với 1 triệu
SỐ 6 - Tháng 4/2022 229
TẠP CHÍ CÔNG THƯƠNG
cây và đáp ứng tiêu chí trung hòa phát thảico2. Đâylà chiến lược khácbiệt, đem tư duy phát triển công nghiệp sinh thái ứng dụng hiệu quả thực tiễn, trong thời giantớiChủ đầu tư KCN Nam cầu Kiền - Công ty cổ phần Shinec đang triển khai các dự án Khu - Cụm công nghiệp sinh thái tại nhiềuđịa phương trêncảnước.
Năm 2018, Công ty cổ phần Đầu tư U&Me được thành lập vớichiến lược phát triển trở thành nhà phát triển bất động sản công nghiệp, dịch vụ công nghiệp hàng đầu Việt Nam. Phát huy lợi thế từ hệ sinh thái toàn diện,bền vững, Công ty đãsớm có những hợp tác chiến lược vớicác doanh nghiệp lớn cả trong và ngoài nước, đánh dấu bằng việc liên tụctrongcácnăm 2018,2019 và 2021 đã khởi công các dự án đầutư nhàxưởng theo yêucầu phục vụ các khách hàng sảnxuất xuất khẩu đi các thị trường lớn, có các tiêu chuẩn khắt khe nhưMỹ, Anh, và các nước châu Âu. Song hành với đó, U&Me còn được biết đếnthông qua sự hợp tác chiến lược phối sản phẩm trongcáclĩnhvựcvậtliệu xây dựng, thiết bị, vật tư,... từcác thương hiệu lớn và lâu đời của Việt Nam, như: Sơn Hà, Alphanam, Eurowindow, ĐấtViệt,...
Trong năm 2021 - 2022: U&Me đang trong giai đoạntriển khai các công trình đầu tưxây dựng nhà xưởng thế hệ mới với nhiều cải tiến, tối ưu phù hợp
với nhu cầu linh hoạt từ 2,000 m2 - 10,000m2 đáp ứng đa dạng định hướng đầu tư sản xuất của khách hàng, ưu tiênthu hút cáccácngành nghề công nghệ cao,các ngành nghề phụ trợ.(Bảng 1)
Năm 2020 - 2021 là năm đánh dâu sự bùng nổ của thị trường bất động sản công nghiệp nóichung, đặc biệt các KCN miền BắcViệt Namvới tỷ lệlấp đầy đạt mức cao vàtiếp tụccó thêm những nhà đầu tư quốc tế lớn là các tậpđoànhàngđầu trong các lĩnh vực điện tử, maymặc, công nghiệp chế biến,...
Điều này được coi là sự tăng trưởngtấtyếu, bởi đây là khuvực đang tập trungnhững tỉnh thành thu hút lượng vốn FDI hàngđầu cả nước như Hải Dương, Bắc Giang, Quảng Ninh, Bắc Ninh, Hải Phòng, Vĩnh Phúc,... Dự án xây dựng khu nhà xưởng cho thuê tại KCN Nam cầu Kiền do Công ty U$Me thực hiện là mộttrong những dự ántiêu biểu, cần được đánh giá để xác định tính hiệu quả khi thực hiện.(Bảng 2)
- Dự án có NPV =27,380,924 nghìn đồng >0, giá trịthunhập lớn hơn giá trị chi phí, nhưvậy, dự áncó sinh lợi, mang lại lợi nhuận chonhàđầu tư.
- Tỷ suấtsinh lời nội bộ IRR= 13.5% lớn hơn lãi vay ngân hàng 10% và lớnhơn lãi suất chiết khâu của dự án 10.5%. Điều này chứng tỏ dự án hoàn toàn có khả năng trả nợngân hàng và sinh lời tốt chochủ đầu tư.
Bảng 1. Thông tin cơ bản về dự ớn mẫu
STT Thông tin dự án Nội dung
1 Tên dự án Dự án xây dựng nhà xưởng & văn phòng cho thuê U&ME
2 Vị trí Lô CN7, thuộc quy hoạch GĐIIKCN Nam Cầu Kiền, Thủy Nguyên, Hải Phòng 3 Chủ đầu tư Công ty cổ phắn Đầu tư U&ME
4 Tiêh độ Khởi công Quỷ IV/2021
5 Diện tích đất 23,000m2
6 Diện tích thuê 13,412m2
7 Thời gian xây dựng dự kiến Tháng 10/2021 -Tháng 8/2022 8 Ngày bàn giao dự kiến Tháng 9/2022
9 Thời gian vận hành dự án
dự kiến 20 năm (Tháng 9/2022 - Tháng 8/2042)
Nguồn: Báo cáoCông ty CỔ phần Đầu tư U&Me (2021)
Bảng 2. Bảng đánh giá hiệu quả dự án
STT Chỉtiêu Đơn V| tính Quy mô
1 Vốn đẩu tư 1,000 đồng 110,509,963
2 Doanh thu 1,000 đổng 579,643,181
3 Chi phí 1,000 đồng 176,160,011
4 Lợi nhuận trước thuế 1,000 đồng 403,483,170 5 Lợi nhuận sau thuế 1,000 đổng 328,660,824
6 Khấu hao cơ bản 1,000 đổng 50,688,241
7 Dòng tiền thuầ#n 1,000 đồng 268,839,101
8 Lãi suất chiết khấu % 10.5
9 NPV 1,000 đổng 27,380,924
10 IRR % 13.5
11 Pl % 24.8
12 Thời gian thu hổi vốn năm 7.43
Nguồn: Báocáo Công ty cổphần Đầu tưU&Me (2021)
- Thời gianhoànvốn:7năm 7 tháng25 ngày.
- Lợi nhuận kế toán bình quân của dự án đạt mứctươngđốicao, đạt 16,433,041 nghìnđồng.
Vậy dự án đạt tính khả thi rất cao vềhiệu quả tài chính. Tuy nhiên, dự án vẫn cầnđượcđánhgiá và xem xét theo sự thay đổicủachi phí và chính sách đặt cọc, kỳthanh toán khichothuê nhàxưởng.
3. Kếtquả và giải pháp 3.1. Kết quả đạt được
- Côngtác quản trị dự án đã thực sự được chú trọng, các nội dung quản trị dự án được thực hiện mộtcách đồng bộ, các giai đoạn quản trị dự án được tiến hành một cách khoa học, hoàn chỉnh,... Quy trình quản trị khoa học, gọn nhẹ, được áp dụngrộng rãi với nhiều dự án khác nhau nhưng vẫn đảm bảo được tính phù hợp, hiệu quả. Chất lượng các sản phẩm của dự án ngày càng đượcnâng cao, đápứng thịhiếucủa kháchhàng,tạo được uy tíncủa công ty trên thị trường.
- Phươngthức kinh doanh được lựa chọn là chỉ đầu tư xây dựng và kinh doanh hạ tầng kỹ thuật đồng bộ khuvănphòng vànhà xưởng. Đây là một
lìnhthức kinh doanh hợp lý mặc dù chi phí đầu tư
cũng khá lớn: trên 110 tỷ đồng.
Nhưng nếu chủ đầu tưtrực tiếp xây dựng tất cả các công trình bất động sản trong khu văn phòng và nhà xưởng theo như quy hoạch thì tổng nhu cầu vốn dự tính sẽ quá lớn, sẽ khó khăn trong việc huy động và quản lý nguồn vốn.
- Nhu cầu vốn đầu tư được xác định dựa trên các tiêu chuẩn xây dựnghiệnhành, dựa vào cácvănbản Pháp luật quy định, do đó đạt độ chính xác cao.Nhu cầu vốn cho từng nămlà hợp lý, số lượng vốn mỗinăm không quá lớn, giúp chủ đầu tư dễ dàng huy động được.
- Kế hoạch huy động nguồn vốn huy động phù hợp với tiềm lực tài chínhcủachủ đầutư tại thời điểm lập dự án: thời gian đầu thực hiện dự án chủ đầu tư sẽ đầu tư bằngvốn tự có 24,897,875 nghìnđồng (huy động từ các cổ đông góp vốn), sau đó vốn huy động từ khách hàng bằng việc yêu cầu đặt cọc thuê và thanhtoántrước 6 tháng tiền thuê 19,746,920nghìn đồng,cuối cùng là vay ngân hàng 65,865,169nghìn đồng. Kế hoạch huy động vốn như vậy đã giảm thiểutháp nhất chi phíhuy động vốn, giảm áplực trả nợ chochủ đầu tư.
- Chủ đầu tư đã rấtlinh hoạt trong việc huy động vốn, biếtlựa chọn vốn huy động hợp lý. Trênthực tế, ngoài nguồn vốn tự có bằng việc táiđầu tư,chủ đầu tư còn huy động đượcmột lượngvốn khá lớntừ thịtrường tài chính.
- về kế hoạch trảnỢ: chủ đầu tư bắt đầu trả nợ ngân hàng ngay từ khi dự án bước vào giai đoạn vận hành, tức làngay nămđầu tiên có doanh thu đã tiếnhành trả nợ ngay,điều này khiếndựán đãtiết kiệm được một khoảnchi phílãivay khá lớn.
- Trong quátrình phân tích cácchỉ tiêu tài chính:
NPV,IRR, PI, AAP, chủ đầutư đã xem xét đến giá trịthời giancủa tiền, đưatất cảcác khoản thunhập ở tươnglai về hiện tại đểtính toán khiến chocácchỉ tiêu đó có độ chính xác cao, từ đó giúp cho việc đánhgiá dựán được tốt hơn.
SỐ6-Tháng 4/2022 231
TẠP CHÍ CÔNG THƯƠNG
3.2. Hạn chế
- Công táclậpkếhoạch: Công ty thựchiện việc lập kê hoạch quảntrị dự án một cách sơ sài, chưa cẩn thận. Trong suốt quá trình triểnkhaidự án,vì lý do chưa cókế hoạch cụ thể, nênmất khá nhiềuthời gian để giải quyết các xung đột giữa các bên về tiếnđộ, chất lượng, chiphícủadự án.
- Công tác kiểm soát tiến độ trongquá trĩnh thực hiệndự án: Việcxâydựngnhà xưởng theo yêucầu của kháchhàng cũng giống nhưviệc may đo thiết kế với mộtyêu cầurất cao về thời gian. Chính vì vậy, tiếnđộ thi công là một yếu tố quan trọng và đượckiểm soát rất kỹ đôi với các dự ántriểnkhai của Công ty. Tuynhiên, trong quá trình triển khai, có những thời điểm giao tiếpgiữa các bên chưarõ ràng nên dẫn đến các chậm trễ trong quá trình thi công và triển khaicácbước ngoài công trường.Lực lượng cán bộ kỹ thuậtngoài hiện trường chưa có nhiều kinh nghiệm và thiếu nên việc giám sát ngoài công trường với các bên liên quan còn yếu.
Công ty chưa xây dựng được bộ Quy chế xửphạt- đánhgiá đểkiểm soátchặtchẽ hơn tiến độcủa nhà thầuvàcác nhà cung cấp.Ngoàira, do đặc thù của sản phẩm xâydựng, phụ thuộc nhiều vào điều kiện thời tiết, điều kiện tự nhiên nên việc thi công bị ngưng trệ khi vào mùa mưa bão.
- Công tác kiểm soátchi phí trong quá trình thực hiệndựán: Sản phẩm của dự án là hệ thống công trìnhxây dựng, đượctạonênbởi rất nhiều sức lao động, vật liệu xâydựng vàthiếtbị lắp đặt vào công trình, bao gồm các phần dưới mặt đất, phần trên mặt đất, xây dựng theo thiết kế của Côngty hoặc theo yêu cầu của khách hàng thuê xưởng. Vì tính chất trên, trong quá trình lập các báo cáo nghiên cứu khả thi củadự án, việc lập ngânsách củadự án là một kếhoạch ưu tiênhàngđầu.Căn cứ vàongân sách đã dự trù, trong quá trình triển khai, Công ty đã xây dựng hệthông theo dõi và báo cáo đểkiểm soát chi phí theo ngân sách đã phê duyệt. Tuy nhiên, vì một số thông tin dữ liệu đầu vào chưa chuẩn,giá cả nguyênvậtliệuthay đổi nhanhchóng hoặc việc thay đổi phảm vi công việc ảnh hưởng nênviệckiểm soát chiphítrong quá trình thực hiện dự án gặp nhiều trở ngại.
- Công tác kiểm soátchất lượng và các thay đổi
thiết kê'trong quátrìnhthựchiệndự án:Công ty đã có Ban chỉ huycôngtrườngvà hệthông các phòng ban khác hỗ trợ trong quá trình triển khai dự án nhằm đảm bảo công trình sẽ đạt các yêucầuchất lượng theo thiết kếđặt ra hoặc các yêu cầu của khách hàng. Tuy nhiên, ở công trình đầu tay, do mới thành lập, chưa có được hệ thống quy trình kiểm soátnhà thầu và nhà cung cấp hoàn thiện, dẫn đếnmột số tồn tại nhỏ về chất lượng khi nhà xưởng được bàn giao cho khách hàng, như: hiện tượng nứt nềnbê tông gây mất thẩm mỹ, mộtsô' sai sót trong quá trình lắp đặtthiết bị,...
- Việccậpnhậtcác yêu cầuthay đổi về thiết kế từ phía khách hàng, truyền thông lại cho các bên liên quanvàtriểnkhai trực tiếp vào công trìnhvề cơ bản đã kịpthời, rõ ràng và cụ thể. Tuy nhiên, nhiều cuộc họp triển khai công việc diễn ra, các bên chưa chuẩn bị đầy đủ thông tin dẫn đến kéo dàithờigian không cầnthiết.
- Thờigian hoàn vô'n được tính toán dựa trên sô' thu nhập của mỗi năm nhưng không xem xét đến giá trị thời gian của tiền tệ, không đưa các khoản thunhập về hiện tại để tính toán. Do đó,thời gian hoàn vốn được tính toán của dự án7 năm7 tháng 25ngày chưa phảnánh chính xác. Đồngthời, cũng không quan tâm đến dòng tiền thu được sau thời gian hoàn vốn, chỉ chú trọng những lợi ích ngắn hạn hơn dài hạn. Vậy nên không thích hợp cho việc đánhgiá hiệu quảtổng thể của một dự án.
- Tỷ lệ chiết khấucủa dự án thấp: 10.5%/năm dotỷ suấtsinh lời chủ sởhữu mong muốn ở mức thấp 12%/năm, không phù hợp với thời gian xây dựngvà tình hình thị trường vào những năm qua, chưa tính đến ảnh hưởng của lạm phát, về bản chất thì lãi suất chiếtkhấu củamộtdự án chính là chiphívốncủadự án đó. Khi lựa chọn thựchiệndự án, nhà đầu tưđã bỏ qua rất nhiều cơ hội đầu tư khác, vì vậy tỷ lệ chiết khấu phảiphù hợp với sự lựa chọn đầu tư của nhà đầutư. Dokhônglựa chọn đượctỷ lệ chiết khấuhợp lý nên kê' hoạchdoanh thu và lợi nhuận không phù hợp và vì vậy giá trị hiện tại ròng thu được nhỏ so với tổng vốn đầu tư bỏ ra ban đầu.
3.3. Giảipháp
Để hoàn thiện quá trình quản trịcho dựán xây
dựngkhu nhà xưởngchothuê, chúng tôi đưa ra một sô'giải pháp sau:
Mộtlà, hoàn thiệncông tác kiểmsoáttiến độ dự án: Vớimô hình chủ đầu tư trực tiếp quản trịdựán, cácyêucầu về côngtác kiểm soát tiến độ củadự án là rất cao. Tiết kiệm được thời gian chính là tiết kiệm được nguồn lực cả về tiền và cácchi phí khác.
Hai là, xây dựnghệ thống kiểm soátchiphí dự án:Kiểmsoátchiphí là quá trinh nhà quản trịtheo dõithựchiệndự án về khía cạnh chi phí đểcậpnhật kế hoạch tài chính và quản trịnhữngthay đổi trong kế hoạch tài chính của dự án đầu tư”. Chính vì vậy, việc xây dựng một bản kế hoạch ngân sáchcụthể, rõ ràng ngay từ đầu củadựán làrất quan trọng.
Ba là, xây dựngkế hoạch kiểm soátchất lượng dự án: Kiểm soát chất lượng dự án đầu tư là quá trinh kiểm soát nhằm đảm bảo cho dự án đầu tư thỏa mãn một cách tốt nhấtcácyêucầu và mụctiêu đã đề ra. Kiểm soát chất lượng dự án đầu tưbao gồm các công việc như: xác định các chính sách quảntrịchất lượng, mục tiêu, trách nhiệm cũng như việcthực hiệnnó thông qua các hoạt động: lập kế hoạchchất lượng dựán,kiểmsoátvà đảm bảochất lượng dự án trong hệ thống.
Bốn là, tích hợp kiểm soát tiếnđộ, chi phí, chất lượng và cácthay đổi:Một hệ thốngkiểm soát quá trình thực hiện dựán có hiệu quả cầnphải tíchhợp tất cả các khíacạnh của kiểm soát, bao gồm: thời
gian, chi phí,chấtlượngvà cácthay đổi trong suốt vòng tuần hoàn củadự án.
Nămlà, nâng cao công tác quản trịrủirovàhợp đồng trong quá trình thực hiện dự án: Rủi rotrong quá trình thựchiện dự án có thể được nhậndiện, đo lường và triển khai các biện pháp phòng ngừa.
Thường trong một dự án, rủi ro thường xuất hiện nhiều ở giai đoạn lập kế hoạch. Trong suốt vòng đời của dựán,nhiều khâu công việc có mức độ rất cao nên cần chiathành cácgiai đoạn để xem xét, phân tíchrủi ro, trêncơ sở đó đề ra các biện pháp nhằmgiảm bớt và loại trừ.
4. Kết luận
Quản trịdự ánđầu tưđô'i với một công ty phát triển bất độngsảnlà hướng phát triển chính làmột vấn đề cốt lõi để phát triểncôngty. Việc quảntrị dựánđầu tư tốt sẽ tạo ra các sản phẩm xây dựng chất lượng, đáp ứng được yêu cầu ngày càng cao của khách hàng trong và ngoài nước. Nghiêncứu đã tập trung giải quyết mộtsốvấn đề như làm rõ các cơ sở lý luận về đầutư và quântrịdự ánđầutư, trên cơ sởlý luận vềquản trị dựán đầu tưđể phân tích thực trạng quản trị thực hiệndự án đầutư Khu nhà xưởngcho thuê tại Khu công nghiệp Nam cầu Kiền - Hải Phòng của Công ty cổ phần đầu tư U&ME, từ đó rút ra đượcnhững kết quả đạt được, những hạn chế còntồn tại để có thể đưa ra biện phápkhắc phục trongthờigian sắp tới ■
TÀI LIỆU THAM KHẢO:
1. Bùi Xuân Phong (2016). Quản trị dự ánđầu tư. NXB Bưu điện,HàNội.
2. Từ Quang Phương (2015). Giáo trìnhquảnlý dự ánđầu tư. NXBTrường Đạihọc Kinh tếquốc dân.
3. Quốc hội XI (2005).LuậtĐầutư.Nhà xuất bảnThôngtin vàTruyền thông,HàNội.
4. Lê Xuân Trung (2018). Côngtác quản trịdự án đầu tư tại Viễn thông Hải Dương. Học viện Công nghệ Bưu chính Viễn thông.
5. PhạmHồngĐiệp (2021). Kinh tế tuần hoàn, địnhdạngvàphát triển bềnvữngởKhucông nghiệp sinhtháiNam CầuKiền. NXBTrí thức,HàNội.
6. PhạmHồng Điệp (2021). Phạm HồngĐiệp vớisáng tạo trongmôi trườngbềnvững.NXB Khoa học và Kỹ thuật, Hà Nội.
7. Các báo cáo Công ty cổ phần Đầu tư U&Me (2021).
SỐ6-Tháng 4/2022 233
TẠP CHÍ CÔNG THƯƠNG
Ngày nhận bài: 13/2/2022
Ngày phản biện đánh giá và sửa chữa: 5/3/2022 Ngày chấp nhận đăng bài: 15/3/2022
Thôngtin tác giả:
l .TS. ĐÀOVĂN THI' 2 . NGUYỄN ANH MINH2
1 Trường ĐạihọcHànghảiViệtNam 2 Công ty Cổ phần Shinec, Hảiphòng
CURRENT INVESTMENT MANAGEMENT IN THE PROJECT OF PLANTS FOR RENT
AT NAM c AU KIEN INDUSTRIAL PARK, HAI PHONG
• Ph D DAO VAN THI'
• NGUYEN ANH MINH2 'Vietnam Maritime University 2Shinec Joint stock Company
ABSTRACT:
Investment project management is the application of knowledge, skills, tools, and techniquesto manage project activities to achieve the requirements and goals of the project.
Understanding the business needs and the benefits brought by leasing factories in Nam Cau Kien Industrial Park, Hai Phong, U&ME Investment Joint Stock Company has conducted construction investment projects to become a leading factory leasing company in HaiPhong and the neighboring regions, especially in leasing green factories which have lower carbon emissions andbetter connect with otherparts of the industrial park. This study points out the current investment management of U&ME InvestmentJoint Stock Company inthecompany’s project of Plants for rentat Nam Cau KienIndustrial Park. Besides methods of analysis, testing, and comparision between theoretical and practical bases, this study also applies methods in appraisal to measure and analyze data.
Keywords: investment project management, factory for rent, Nam Cau Kien industrial park in Hai Phong, U&ME Investment Joint Stock Company.
