BAB II PENGATURAN PERALIHAN HAK ATAS TANAH
C. Akibat Hukum Penolakan Ahli Waris TerhadapWarisan Hak
Wewenang menolak warisan tidak dapat hilang karena lewat waktu, sekalipun dengan perjanjian perkawinan, seseorang tidak dapat melepaskan diri dari warisan
seseorang yang masih hidup, atau pun memindahtangankan hak-hak yang akan diperolehnya atas warisan tersebut di kemudian hari.
Apabila barang-barang tetap yang termasuk harta peninggalan dijaminkan, tiap-tiap sesama ahli waris berhak menuntut agar utang-utang tersebut dilunasi dengan harta peninggalan agar barang-barang tersebut bebas jaminan. Apabila para ahli waris membagi warisan dalam keadaan seperti waktu ditinggalkan pewaris, barang tetap yang dijaminkan harus ditaksir atas dasar yang sama seperti barang- barang tetap lainnya. Jumlah pokok utang harus dikurangkan dari seluruh harga barang.81
Apabila ahli waris tidak memiliki itikad baik untuk melunasi hutang pewaris kepada kreditur, maka langkah-langkah yang dapat ditempuh kreditur adalah
a. mengajukan somasi (Pasal 1238 KUHPerdata) untuk melakukan pembayaran yang telah jatuh tempo, nilai yang harus dibayarkan serta menetapkan batas waktu bagi debitur untuk melakukan pembayaran,
b. mengajukan gugatan kepada debitur jika somasi tidak mendapat tanggapan dengan melampirkan surat perjanjian kredit, surat jaminan, surat somasi dan lain sebagainya,
c. eksekusi, dapat dilakukan apabila sudah mendapat keputusan akhir yang dimenangkan oleh pihak penggugat.
Apabila semua ahli waris menolak warisan dikarenakan jumlah passivayang lebih besar daripada jumlah activamaka untuk hak atas tanah yang masih dibebani
hak tanggungan bagi kreditur diberikan hak preferen untuk melelang objek yang dijaminkan kepadanya.Lelang yang dimaksudkan disini adalah lelang hak atas tanah (lelang tanah).82
Lelang merupakan penjualan barang yang terbuka untuk umum dengan penawaran harga secara tertulis dan / atau lisan yang semakin meningkat atau menurun untuk mencapai harga tertinggi yang didahului dengan pengumuman lelang.Objek lelang tanah adalah hak atas tanah baik yang sudah terdaftar maupun yang belum terdaftar.83
Dari aspek sifatnya, lelang hak atas tanah dibagi menjadi dua, yaitu:84 1. Lelang Eksekusi
Lelang Eksekusi meliputi lelang dalam rangka pelaksanaan putusan pengadilan, hak tanggungan, sita pajak, sita kejaksaan/penyidik dan sita Panitia Urusan Piutang Negara. Dalam pelelangan eksekusi kadang- kadangtereksekusi menolak untuk menyerahkan sertipikat asli hak yang akan dilelang. Hal ini tidak boleh menghalangi dilaksanakannya lelang.Oleh karena itu, lelang eksekusi tetap dapat dilaksanakan walaupun sertipikat aslinya tidak dapat diperoleh Pejabat Lelang dari tereksekusi. Menurut Pasal 6 UUHT, apabila debitur cidera janji, pemegang Hak Tanggungan pertama mempunyai hak untuk menjual objek Hak Tanggungan atas kekuasaan sendiri melalui pelelangan umum serta mengambil pelunasan piutangnya dari hasil penjualan
82Ibid,hal 91. 83Ibid,hal 71. 84Ibid
tersebut85tanpa harus memperoleh penetapan dari pengadilan atau persetujuan dari pemberi Hak Tanggungan.
2. Lelang Non Eksekusi
Lelang terhadap barang yang dikuasai / dimiliki oleh instansi pemerintah Pusat / Daerah dan Badan Usaha Milik Negara / Daerah dalam rangka penghapusan dan lelang sukarela terhadap hak atas tanah yang dikuasai perorangan atau badan hukum.86
Prosedur pendaftaran pemindahan hak atas tanah melalui lelang ke Kantor Pertanahan Kabupaten/Kota adalah sebagai berikut:
1. Permintaan Surat Keterangan Pendaftaran Tanah
Selambat-lambatnya tujuh hari kerja sebelum suatu bidang tanah dilelang, baik dalam rangka lelang eksekusi maupun lelang non eksekusi, Kepala Kantor Lelang wajib meminta Surat Keterangan Pendaftaran Tanah (SKPT) kepada Kepala Kantor Pertanahan Kabupaten / Kota mengenai bidang tanah yang akan dilelang. Surat Keterangan Pendaftaran Tanah (SKPT) diterbitkan selambat-lambatnya lima hari kerja setelah diterimanya permintaan dari Kepala Kantor Pertanahan Kabupaten / Kota setempat. Surat Keterangan Pendaftaran Tanah (SKPT) yang dikeluarkan berfungsi untuk mengetahui dengan pasti objek hak atas tanah yang akan dilelang, dengan kata lain untuk mendapatkan informasi yang mutakhir mengenai hak atas tanah yang akan
85Sutan Remy Sjahdeini,Op.Cit, hal 46. 86Urip Santoso,Op.Cit.hal 382-383.
dilelang. Keterangan ini sangat penting bagi pejabat Kantor Lelang untuk memperoleh keyakinan dan kepastian tentang objek lelang.
2. Pelaksanaan Lelang Hak Atas Tanah
Setelah menerima Surat Keterangan Pendaftaran Tanah (SKPT) dari Kepala Kantor Pertanahan Kabupaten / Kota, Kepala Kantor Lelang melaksanakan lelang hak atas tanah. Mengenai bidang tanah yang belum terdaftar, pelelangan dapat dijalankan jika diserahkannya surat bukti hak selain sertipikat atau surat keterangan Kepala Desa / Kelurahan yang menyatakan bahwa yang bersangkutan menguasai bidang tanah tersebut. Disamping itu juga harus menyerahkan surat keterangan yang menyatakan bahwa bidang tanah yang bersangkutan belum bersertipikat dari Kantor Pertanahan Kabupaten / Kota setempat dan dikuatkan oleh Kepala Desa / Kelurahan. 3. Permohonan Pendaftaran Pemindahan Hak Melalui Lelang
Permohonan pendaftaran pemindahan hakatas tanah melalui lelang diajukan oleh pembeli lelang atau kuasanya kepada Kepala Kantor Pertanahan Kabupaten/Kota setempat. Pendaftaran Pemindahan Hak ini dimaksudkan untuk memenuhi asas publisitas, artinya dengan pendaftaran pemindahan hak melalui lelang ke Kantor Pertanahan Kabupaten / Kota, maka setiap orang dapat mengetahui telah terjadi pemindahan hak melalui lelang dari pemegang hak semula kepada pembeli lelang sebagai pemegang hak yang baru.
Dalam hal lelang telah dilaksanakan sebagai tindak lanjut sita yang tercatat dalam daftar umum di Kantor Pertanahan Kabupaten/Kota, maka permohonan
pendaftaran peralihan hak karena lelang harus disertai dengan keterangan dari Kepala Kantor Lelang bahwa sita itu sudah ditindaklanjuti dengan lelang yang hasilnya dimohonkan pendaftarannya.
Dalam hal lelang dilaksanakan dalam rangka pelunasan utang yang dijaminkan dengan Hak Tanggungan, maka permohonan pendaftaran peralihan hak harus disertai dengan pernyataan dari kreditur bahwa pihaknya melepaskan Hak Tanggungan tersebut untuk jumlah yang melebihi hasil lelang.
4. Pencatatan Pemindahan Hak Melalui Lelang
Sebelum dilaksanakan pendaftaran peralihan hak karena lelang berdasarkan keterangan dari Kepala Kantor Lelang catatan adanya sita tersebut dihapus.Pencatatan peralihan hak karena pemindahan hak dengan lelang dalam daftar-daftar pendaftaran tanah kepada pembeli lelang di Kantor Kabupaten/Kota setempat.Pemindahan hak melalui lelang dapat dilakukan secara umum dan dibawah tangan.
a. Pelelangan umum. Kreditor pememgang Hak Tanggungan diharuskan untuk melakukan penjualan sesuai dengan tata cara yang ditentukan dalam pasal 20 UUHT, yaitu “parate executie” yang diatur dalam Pasal 6 UUHT (memberikan kewenangan kepada pemegang Hak Tanggungan pertama untuk menjual objek Hak Tanggungan atas kekuasaan sendiri melalui pelelangan umum serta mengambil pelunasan piutangnya dari hasil penjualan tersebut. Pemegang Hak Tanggungan pertama tidak perlu meminta persetujuan dari pemberi Hak Tanggungan dan penetapan pengadilan negeri setempat untuk melaksanankan eksekusi tersebut, cukup dengan mengajukan permohonan kepada Kepala Kantor Lelang Negara setempat untuk pelaksanaan pelelangan umum dalam rangka eksekusi objek Hak Tanggungan ),
b. Penjualan di bawah tangan. Dengan adanya kesepakatan antara pemeberi dan pemegang Hak Tanggungan, penjualan objek Hak Tanggungan di bawah tangan dapat dilakukan (pasal 20 ayat 2 UUHT) karena diharapkan dengan penjualan di bawah tangan akan mendapatkan hasil penjualan yang lebih tinggi.87
Setelah objek Hak Tanggungan terjual maka akan dilanjutkan dengan proses bali nama keatas nama pembeli objek Hak Tanggungan tersebut, dengan memenuhi dokumen-dokumen yang dibutuhkan kepada Pejabat Pembuat Akta Tanah yang berwenang.
5. Penyerahan Sertipikat Hak Atas Tanah
Sertipikat hakatas tanah yang telah diubah nama pemegang haknya dari pemegang hak yang lama menjadi pemegang hak yang baru oleh Kepala Kantor Pertanahan Kabupaten / Kota setempat, kemudian diserahkan kepada pemohon pendaftaran pemindahan hak atas tanah melalui lelang atau kuasanya.88
