BAB IV HAMBATAN YANG DIHADAPI OLEH KREDITUR
A. Hambatan yang Dihadapi Oleh Kreditur Pemegang Hak
Hutang yang dijamin dengan Hak Tanggungan adalah hutang yang pewaris atau seseorang yang semasa hidupnya memperoleh hutang dari pemegang Hak Tanggungan dan pada saat pewaris meninggal, hutang tersebut belum lunas.Untuk mengetahui siapa ahli waris dari debitur yang meninggal dunia maka kreditur meminta penetapan dari pengadilan atau melalui Surat Keterangan Ahli Waris.
Dalam prakteknya, pihak kreditur biasanya lebih memilih membuat Surat Keterangan Hak Mewaris.95Dalam penelitian ini khusus membahas ahli waris yang tunduk pada KUHPerdata maka Surat Keterangan Hak Mewaris dibuat oleh seorang Notaris. Pada umumnya hambatan-hambatan yang dihadapi ahli waris dalam hal terjadinya pewarisan hak atas tanah yang sedang pembebanan Hak Tanggungan adalah biaya dan waktu yang dibutuhkan dalam proses balik nama objek Hak Tanggungan ke atas nama para ahli waris.
1. Waktu
Langkah awal yang dilakukan oleh ahli waris untuk membuat Surat Keterangan Hak Mewaris adalah melengkapi dokumen-dokumen yang dibutuhkan Notaris
sebagai pejabat yang berwenang untuk melakukan pengiriman Surat Keterangan ke Departemen Hukum dan Hak Asasi Manusia Republik Indonesia kurang lebih 1 bulan untuk mendapat balasan berupa Surat Keterangan Waris. Dokumen- dokumen yang dibutuhkan diantaranya adalah:
a. fotocopi akte kematian atas nama almarhum, b. fotocopi akte kelahiran atas nama almarhum,
c. fotocopi Surat Bukti Kewarganegaraan Republik Indonesia, (jika ada) d. fotocopi surat ganti nama, (jika ada)
e. fotocopi identitas.
Notaris membutuhkan kurang lebih satu bulan terhitung sejak dokumen- dokumen almarhum dikirim untuk mendapatkan balasan (hasil) dari Departemen Hukum dan HAM RI. Ada 2 jenis balasan yang diterima Notaris dari Departemen Hukum dan HAM RI, yaitu :
a. almarhum memiliki wasiat atas nama almarhum dengan menunjuk akta wasiat dan Notaris yang membuat akta wasiat tersebut,
b. almarhum tidak memiliki wasiat atas nama almarhum.
Bila almarhum memiliki wasiat, maka penyelesaian warisan dilakukan dengan mengikuti ketentuan hukum waris testamentair yang dikenal dalam Burgerlijke Wetboek(KUHPerdata). Dimungkinkan juga penyelesaian warisan dengan kedua cara atau ketentuan itu sekaligus, yaitu sebahagian dilakukan dengan mengikuti bunyi
wasiat dan atas sisa harta peninggalan yang tidak dikuasai oleh wasiat diselesaikan dengan mengikuti aturan pewarisan secaraab intestato.96
Bila almarhum tidak ada wasiat yang ditinggalkan atau wasiat sudah dicabut, ataupun tidak ada surat-surat lain yang mempunyai kekuatan hukum sebagai surat wasiat, maka penyelesaian atas sisa harta peninggalan pewaris dilakukan dengan cara
ab intestato(menurut Undang-Undang).97
Setelah mendapat balasan dari Departemen Hukum dan HAM RI, maka notaris dapat membuat Surat Keterangan Hak Mewaris. Sebelum membuat Surat Keterangan Hak Waris, dokumen-dokumen yang perlu disediakan ahli waris untuk notaris adalah:98
1) Surat Pernyataan dari istri/suami almarhum. Surat Pernyataan ini biasanya dibuat oleh istri/suami dari almarhum yang isinya menegaskan semasa hayat almarhum melakukan perkawinan dengan siapa dan siapa-siapa saja anak yang dilahirkan selama perkawinan dengan almarhum. Surat Pernyataan yang dibuat oleh istri/suami dari almarhum harus diketahui/disaksikan oleh minimal 2 (dua) anggota kluarga yang mengenal dan mengetahui silsilah keluarga almarhum;
2) Memeriksa ke Pusat Daftar Wasiat di kementrian Hukum dan Hak Asasi Manusia di Jakarta, apakah semasa hidup almarhum ada meninggalkan wasiat yang terdaftar dalam pusat wasiat;
96Syahril Sofyan,Op.Cit, hal 26. 97Ibid,hal 27.
98Menurut keterangan yang didapat dalam wawancara dengan salah seorang pegawai
3) Menunggu surat balasan dari Pusat Daftar Wasiat di kementrian Hukum dan Hak Asasi Manusia di Jakarta yang berupa jawaban ada tidaknya wasiat yang ditinggalkan almarhum, jika ada maka harta warisan akan dibagi dengan
testamentair, jika tidak ada maka akan dibagi denganab intestato;
4) Setelah semuanya terpenuhi, maka Notaris dapat membuat Surat Keterangan Ahli Waris yang nantinya akan digunakan sebagai salah satu dokumen untuk balik nama hak atas tanah.
2. Balik nama
Dalam proses balik nama objek hak tanggungan ke atas nama ahli waris membutuhkan dokumen-dokumen yang harus dilengkapi terlebih dahulu, dokumen-dokumen yang dimaksud berupa :
a) asli sertipikat tanah,
b) asli sertipikat hak tanggungan,
c) asli surat persetujuan dari bank selaku pemegang hak tanggungan untuk melakukan proses balik nama sertipikat ke atas nama ahli waris,
d) fotocopi surat keterangan waris yang telah dilegalisasi oleh Notaris,
e) asli dan fotocopi PBB & STTS sesuai dengan tahun saat akan dilakukannya balik nama,
f) asli dan fotocopi bukti pembayaran pajak, g) fotocopi kartu identitas para ahli waris, h) fotocopi akta kematian,
j) fotocopi akta perkawinan almahrum, k) fotocopi surat ganti nama (jika ada).
Setiap akan melakukan transaksi untuk setiap jaminan berupa tanah yang bersertipikat harus diawali dengan cek bersih di Kantor Pertanahan di Kabupaten / Kota setempat. Menurut asasdroit de suituntuk melakukan balik nama, baik balik nama ke atas nama para ahli waris atau salah seorang ahli waris tidak perlu melalui proses penghapusan Hak Tanggungan atau sering disebut roya. Pasal 7 UUHT menetapkan bahwa Hak Tanggungan tetap mengikuti objeknya dalam tangan siapapun objek tersebut berada. Dengan demikian Hak Tanggungan tidak akan hapus sekalipun objek Hak Tanggungan itu beralih kepada pihak lain oleh karena sebab apapun juga.99
3. Menurut Saudin Manurung,SH ketidakmampuan ahli waris untuk membiayai keperluan dalam proses balik nama.100Salah satu biaya yang dikenakan kepada ahli waris dalam proses balik nama adalah pajak waris untuk tahap pertama dan pajak jual beli untuk tahap kedua. Pajak waris untuk balik nama ke seluruh ahli waris berdasarkan Surat Keterangan Hak Mewaris dapat diperoleh dari (NJOP – Rp. 300.000.000,) x 5%untuk seluruh Indonesia, sedangkan pajak untuk balik nama ke atas nama salah seorang ahli waris101yang dianggap telah terjadi jual beli, perhitungannya dapat diperoleh dari (NJOP – Rp. 60.000.000,-) x 5% untuk
99Sutan Remy Sjahdeini,Op.Cit, hal 38-39.
100Hasil wawancara dengan salah seorang pegawai kantor notaris(Saudin Manurung,SH),
pada tanggal 08 Agustus 2012.
101Sebelum dilakukan pemisahan dan pembagian, hutang-hutang warisan oleh para ahli waris
diselesaikan lebih dahulu dengan aktiva warisan, sudah tentu kalau hutang itu sudah matang untuk ditagih atau disetujui kreditur untuk segera dilunasi.
pembeli dan (NJOP x 5%) untuk penjual, berlaku untuk daerah Sumatera Utara. Dalam hal ini penjual adalah ahli waris lainnya. Pajak penjual dan pembeli akan dikenakan apabila nilai NJOP diatas Rp 60.000.000,-. Perhitungan NJOP pada PBB harus disesuaikan dengan luas tanah pada sertipikat.
4. Ketidakmampuan calon debitur yang baru untuk melanjutkan perjanjian kredit yang tadinya dilaksanakan oleh si debitur lama. Dalam melaksanakan suatu perjanjian kredit, kemampuan atau kelayakan calon debitur yang baru sangat diperhatikan oleh pihak bank dan tidak terkecuali. Wajar saja ini dilaksanakan oleh bank dalam penuh asas kehati-hatian. Serta calon debitur yang baru yang hendak menggantikan posisi debitur yang lama harus memenuhi prosedur-prosedur bank, walaupun calon debitur yang baru tersebut yang notabene adalah ahli waris sidebitur yang lama. Pengetahuan terhadap pengelolaan perusahaan yang minim juga merupakan ketidakmampuan yang dinilai bank dapat membahayakan posisi bank sebagai kreditur (pemberi kredit), sehingga bank akan merasa tidak ‘aman’ dalam memberikan kredit (suntukan dana).
5. Karakter calon debitur yang baru yang tidak ‘bersahabat’ dengan kreditur (bank). Sifat atau karakter calon debitur baru yang tidak bisa memnuhi atau bekerja sama dengan bank, selain itu juga tidak kooperatifnya debitur dalam segala hal dan
situasi. Karakter yang demikian akan membebani pihak bank dalam
berkomunikasi dan berhubungan dengan calon debitur yang baru tersebut. Misalnya: tidak mudah dihubungi, tidak memnuhi undangan atau panggilan dari pihak bank (dalam saat dan kondisi yang dibutuhkan), alamat kediaman yang tidak tetap, dan lain sebagainya.
6. Persetujuan dari para ahli waris. Ahli waris yang lebih dari satu orang terkadang menimbulkan pro dan kontra dalam hal pengambilan keputusan, baik dalam hal piutang-piutang maupun hutang-hutang yang ditinggalkan oleh debitur yang lama (dalam hal ini sudah meninggal dunia). ini sering kali menjadi hambatan oleh pihak bank dalam pengambilan keputusan dalam hutang piutang yang berhubungan dengan debitur yang lama.102
Dalam pewarisan dan pembagian, para ahli waris dapat mengadakan kesepakatan dan menyetujui bahwa seluruh atau suatu hutang tertentu akan menjadi
102Novia, Kajian Hukum Novasi Subjektif Pasif Dalam Perjanjian Kredit Terkait Dengan
Meninggalnya Debitur (Studi Pada PT. BANK X, Cabang Medan), Fakultas Magister Kenotariatan USU, Medan, 2012, hal 124.
tanggungan ahli waris tertentu yang menerima warisan. Kesepakatan seperti ini sah dan mengikat para ahli waris, tetapi tidak dapat mengikat kreditur.
Setelah semua dokumen dan syarat balik nama terpenuhi, maka ahli waris sebagai orang yang menggantikan kedudukan debitur yang telah meninggal dunia diwajibkan untuk melunasi hutang kepada kreditur selaku pemegang hak tanggungan seketika dan sekaligus. Jika para ahli waris sepakat menunjuk salah seorang ahli waris menggantikan kedudukan almarhum selaku ahli waris yang baru dalam prakteknya dikenal dengan istilah ‘take over’.103 Setelah terjadi pengikatan di hadapan Notaris, maka pihak kreditur hanya memegang Covernote Notaris sebagai dasar untuk menjalankan proses “take over”.
Fungsi CovernateNotaris adalahsetiap masyarakat membutuhkan seseorang (figur) yang keterangan-keterangannya dapat diandalkan, dapat dipercayai, yang tandatangannya serta segelnya (capnya) memberi jaminan dan bukti kuat, seorang ahli yang tidak memihak dan penasihat yang tidak ada cacatnyayang tutup mulut, dan membuat suatu perjanjian yang dapat melindunginya di hari-hari yang akan datang.
Proses Balik Nama Waris oleh Kantor Pertanahan setempat, yaitu peralihan hak dari pewaris kepada ahli waris. Sehingga nantinya akan tercantum nama para ahli waris tersebut di dalam sertifikat. Setelah adanya balik nama ke para ahli waris tersebut barulah di proses balik namanya kepada pembeli. Pada akhirnya nama
103
Menurut hukum dapat dilakukan dengan Novasi atau pembaharuan hutang atau yang lebih dikenal dengan Novasi Subjektif Pasif, yaitu penggantian debitur yang lama dengan debitur yang baru (Pasal1171BW)
pembeli akan dicantumkan pada sertifikat dengan mencoretnama para ahli waris yang ada sebelumnya.
Setelah sertipikat selesai balik nama ke atas nama calon debitur baru (salah seorang ahli waris), maka penghapusan Hak Tanggungan atau biasanya disebut dengan roya dapat dilakukan dan kemudian dilanjutkan dengan pemasangan Hak Tanggungan kembali. Permohonan penghapusan Hak Tanggungan sebagaimana dimaksud dalam Pasal 22 ayat 1 UUHT ditentukan harus diajukan oleh pihak yang berkepentingan.Pihak kreditur harus memberi catatan tertulis yang menyatakan bahwa hak tanggungan telah hapus karena piutang yang dijamin pelunasannya. Permohonan penghapusan Hak Tanggungan / roya cukup melampirkan dokumen berupa :
1. asli sertipikat tanah,
2. asli sertipikat Hak Tanggungan, 3. asli surat permohonan roya,
4. fotocopi kartu identitas pemilik sertipikat.
Roya secara umum adalah pencoretan Hak Tanggungan yang melekat pada buku tanah yang menjadi objek Hak Tanggungan, karena hapusnya Hak Tanggungan yang membebani atas tanah. Permohonan Roya diajukan kepada instansi yang berwenang yaitu Badan Pertanahan Nasional (BPN) wilayah kerjanya. Hapusnya Hak Tanggungan terjadi karena peristiwa-peristiwa sebagaimana dimaksud dalam Pasal 18 ayat (1) UU No.4 Tahun 1996 tentang Hak Tanggungan atas Tanah beserta benda- benda yang berkaitan dengan Tanah .
Prosedur pelaksanaan Roya sebagaimana diatur dalam Pasal 22 ayat (4) UU HT tentang Hak Tanggungan adalah sebagai berikut : “Permohonan pencoretan sebagaimana dimaksud pada ayat (1) diajukan oleh pihak yang berkepentingan dengan melampirkan sertipikat Hak Tanggungan yang telah diberi catatan oleh kreditor bahwa Hak Tanggungan hapus karena piutang yang dijamin pelunasannya dengan Hak Tanggungan itu sudah lunas, atau pernyataan tertulis dari kreditor bahwa Hak Tanggungan telah hapus karena piutang yang dijamin pelunasannya dengan Hak Tanggungan itu telah lunas atau karena kreditor melepaskan Hak Tanggungan yang bersangkutan.”
Pemasangan Hak Tanggungan yang baru dapat dilakukan dengan
penandatanganan Akta Pembebanan Hak Tanggungan (APHT) yang dibuat oleh PPAT dilakukan oleh para pihak.PPAT mengirimkan dokumen yang diperlukan sebagai syarat untuk mendaftarkan Hak Tanggungan tersebut ke Kantor Badan Pertanahan selambat-lambatnya 7 (tujuh) hari kerja setelah penandatanganan Akta Pembebanan Hak Tanggungan (APHT) tersebut.Akan tetapi pada prakteknya Akta Pembebanan Hak Tanggungan (APHT) juga belum dikirimkan dalam 7 (tujuh) hari kerja.
Pasal 14 ayat 1 UUHT menentukan bahwa sebagai tanda bukti adanya Hak Tanggungan, Kantor Pertanahan menerbitkan sertipikat Hak Tanggungan sesuai dengan Peraturan Perundang-Undangan. Dalam Pasal 14 ayat 4 UUHT ditentukan bahwa sertipikat hak atas tanah yang telah dibubuhi Hak Tanggungan akan dikembalikan kepada pemegang hak atas tanah yang bersangkutan, akan tetapi
kreditur dapat memperjanjikan lain di dalam Akta Pembebanan Hak Tanggungan (APHT), yaitu agar sertipikat hak atas tanah tersebut diserahkan kepada kreditur.
Dalam hal jika ahli waris merupakan ahli waris dari penjamin (pemegang sertipikat menjamin hutang dari debitur) maka setelah sertipikat selesai dibaliknamakan ke atas nama ahli waris dapat dilanjutkan dengan penandatangan akta pembaharuan pengakuan hutang yang menyatakan bahwa yang menjamin hutang debitur bukan lagi orang yang disebutkan pada akta pengakuan hutang yang pertama, akan tetapi ahli waris dari penjamin hutang debitur yang pertama.
