DAFTAR ISI
2.1 Analisis atas Rencana Transaksi
Analisis terhadap Rencana Transaksi, yang meliputi identifikasi dan hubungan antara pihak-pihak yang bertransaksi, perjanjian dan persyaratan yang disepakati dalam transaksi dan penilaian atas risiko dan manfaat dari Rencana Transaksi adalah sebagai berikut:
2.1.1 Identifikasi dan Analisis Hubungan Antara Pihak-Pihak yang Bertransaksi Pihak-pihak yang terlibat dalam Rencana Transaksi ialah:
Perseroan (i) Riwayat Singkat
Perseroan didirikan di Indonesia berdasarkan Undang-undang Penanaman Modal Dalam Negeri pada tanggal 25 Mei 1979 dengan akta No. 36 dari Hobropoerwanto, SH notaris di Jakarta, yang diubah dengan akta No. 14 dari notaris yang sama pada tanggal 6 Desember 1979. Akta pendirian tersebut telah disahkan oleh Menteri Kehakiman Republik Indonesia dalam Surat Keputusan No. Y.A 5/498/24 tanggal 22 Desember 1979 dan diumumkan dalam Berita Negara No. 23 tanggal 18 maret 1980, Tambahan No. 148. Anggaran Dasar Perseroan telah mengalami beberapa kali perubahan, secara keseluruhan melalui akta no. 52 tanggal 4 Juni 2009, yang dibuat oleh Aulia Taufani, SH, sebagai pengganti Sutjipto, SH, pada waktu itu notaris di Jakarta, yang telah mendapat persetujuan Menteri Hukum dan Hak Asasi Manusia berdasarkan Surat Keputusan No: AHU-50606.AH.02. tahun 2009 tanggal 20 Oktober 2009, dan terakhir dengan akta No. 03 tanggal 1 Juni 2010 oleh Aulia Taufani SH, sebagai pengganti dari Sutjipto, SH, notaris di Jakarta, mengenai perubahan tempat kedudukan Perseroan. Perubahan anggaran dasar Perseroan tersebut telah memperoleh persetujuan dari Menteri Hukum dan Hak Asasi Manusia Republik Indonesia dengan Surat Keputusan No. AHU-40349.AH.01.02. Tahun 2010 tanggal 16 Agustus 2010.
(ii) Kegiatan Usaha
Ruang lingkup kegiatan Perseroan adalah pengembangan kota (urban development) yang meliputi pengembangan kawasan perumahan dan industri, pembangunan infrastruktur dan fasilitas umum, penyediaan jasa-jasa pendukung, serta melakukan investasi, baik langsung dan
Page | 10
tidak langsung melalui entitas anak maupun patungan dengan pihak-pihak lain. Pada saat ini kegiatan Perseroan terutama adalah pembangunan perumahan di daerah Jakarta Selatan dan Tangerang dan pengelolaan usaha properti. Kegiatan usaha tersebut meliputi pembebasan tanah, pengembang real estate, persewaan pusat perbelanjaan dengan proyek Bintaro Jaya, Graha Raya, Bintaro Trade Center, Plaza Bintaro Jaya, Plaza Slipi Jaya, Pasar Senen V, Pusat Grosir Senen Jaya, Jembatan Multiguna Senen Jaya, Bintaro Jaya Xchange, Pasar Modern dan Pengelola Kawasan Bintaro serta melakukan investasi pada entitas anak dan asosiasi.
Kantor Perseroan terletak di CBD Emerald Blok CE/A No. 1, Boulevard Bintaro Jaya Tangerang – 15227, Banten, Indonesia. Perusahaan mulai beroperasi secara komersial sejak tahun 1980. (iii) Struktur Permodalan dan Susunan Pemegang Saham
Berikut adalah struktur permodalan dan susunan pemegang saham Perseroan per tanggal 31 Desember 2013:
Nama Pemegang Saham Jumlah Saham (Lembar) Nilai Saham (Rupiah) Persentase Kepemilikan
PT.Pembangunan Jaya 8.744.075.000 174.881.500.000 66,29% Citiview Properties Limited 1.700.000.000 34.000.000.000 12,89% Masyarakat 2.747.217.500 54.944.350.000 20,83%
13.191.292.500
263.825.850.000 100,00% Modal Saham Diperoleh Kembali 558.707.500 11.174.150.000
Total 13.750.000.000 275.000.000.000
Sumber : Manajemen Perseroan
(iv) Susunan Dewan Komisaris dan Direksi
Berikut adalah susunan Dewan Komisaris dan Direksi Perseroan Perseroan per tanggal 31 Desember 2013:
Dewan Komisaris
Komisaris Utama : Dr. Ir. Ciputra
Komisaris : Ir. Hiskak Secakusuma, MM
Ir. Soekrisman
Komisaris Independen : Ir. Edmund E. Sutisna, MBA Ir. Yauw Diaz Moreno
Dewan Direksi
Direktur Utama : Trisna Muliadi
Wakil Direktur Utama : Ir. Yohannes Henky Wijaya, MM Ir. Sutopo Kristanto, MM
Direktur : Ir. Kristianto Indrawan, MM
Direktur Independen : Dra. Swandayani*
*Berdasarkan Rapat Umum Pemengang Saham Tahunan tahun 2014 Dra. Swandayani menjabat sebagai Direktur Independen. PT Jaya Raya Utama (“JRU”)
(i) Riwayat Singkat
JRU didirikan berdasarkan akta Pendirian Perseroan Terbatas No.426 tanggal 29 Desember 2006, dibuat di hadapan Sutjipto, S.H., Notaris di Jakarta. Akta tersebut telah memperoleh pengesahan Menteri Hukum dan Hak Asasi Manusia Republik Indonesia sesuai dengan Surat Keputusan No.W7-01195.HT.01.01-TH.2007, tanggal 1 Februari 2007.
(ii) Kegiatan Usaha
Berdasarkan Pasal 3 akta Pernyataan Keputusan Rapat Perubahan Anggaran Dasar JRU No.83 tanggal 13 Februari 2009, dibuat di hadapan Aulia Taufani, S.H., pengganti dari Sutjipto, S.H., Notaris di Jakarta, sebagaimana telah disetujui oleh Menteri Hukum dan Hak Asasi Manusia
Page | 11
dengan Keputusan No. AHU-09285.AH.01.02.Tahun 2009 tanggal 24 Maret 2009 serta diumumkan dalam Tambahan No. 4933, Berita Negara Republik Indonesia No. 46, tanggal 8 Juni 2010, maksud dan tujuan serta kegiatan usaha JRU sebagai berikut :
- Bergerak dalam bidang percetakan antara lain percetakan buku-buku, desain dan cetak grafis, percetakan majalah-majalah dan tabloid (Media-Masa);
- Bergerak dalam bidang jasa antara lain konsultasi dalam bidang bisnis manajemen dan administrasi, konsultasi arsitek, landscape, design dan interior, pengelolaan dan penyewaan gedung, gedung olahraga, perkantoran, taman hiburan/rekreasi dan kawasan berikat;
- Bergerak dalam bidang perdagangan antara lain impor dan ekspor, perdagangan besar lokal, perdagangan yang berhubungan dengan usaha real estate dan property.
(iii) Struktur Permodalan dan Susunan Pemegang Saham
Berikut adalah struktur permodalan dan susunan pemegang saham JRU per tanggal 31 Desember 2013:
Nama Pemegang Saham Jumlah Saham (Lembar) Nilai Saham (Rupiah) Persentase Kepemilikan
Yayasan Jaya Raya 49 49.000.000 49,0%
Ir.Soekrisman 49 49.000.000 49,0%
Ir.Hiskak Secakusuma,MM 2 2.000.000 2,0%
Total Saham 100 100.000.000 100,0%
Sumber : Manajemen Perseroan
(iv) Susunan Dewan Komisaris dan Direksi
Berikut adalah susunan Dewan Komisaris dan Direksi JRU per tanggal 31 Desember 2013:
Dewan Komisaris:
Komisaris Utama : Ir Edmund E Sutisna, MBA. Komisaris : Indra Satria, SE, MBA.
Direksi:
Direktur Utama :Ir.Umar Ganda, MBA. Direktur : Ir.Kristianto Indrawan, MM.
Hubungan pihak-pihak yang terlibat dalam Rencana Transaksi ialah sebagai berikut:
Pihak-pihak yang terkait dalam pelaksanaan Rencana Transaksi yaitu rencana jual beli tanah gedung olahraga adalah Perseroan dan JRU dimana JRU akan bertindak sebagai Pembeli. Hal ini sesuai dengan pernyataan yang tertera pada PPJB Lahan Gedung Olahraga. Pada tanggal laporan pendapat kewajaran yaitu tanggal 31 Desember 2013, Ir. Soekrisman dan Ir. Hiskak Secakusuma, MM. memiliki kepemilikan saham masing-masing sebesar 4,69% atas PT Pembangunan Jaya yang merupakan pemegang saham mayoritas Perseroan dengan kepemilikan sebesar 66%. Pada tanggal yang sama, Ir. Soekrisman dan Ir. Hiskak Secakusuma, MM. juga memiliki saham atas JRU masing-masing sebesar 49% dan 2%. Dengan demikian, Rencana Transaksi termasuk dalam kategori Transaksi Afiliasi dikarenakan terdapat hubungan kepemilikan antara kedua pihak yang bertransaksi yaitu Perseroan dan JRU.
Hubungan kepemilikan kedua pihak yang terlibat dalam Rencana Transaksi dapat dilihat pada bagan berikut ini:
Page | 12
Bagan Hubungan Kepemilikan Pihak-Pihak yang Terkait dengan Rencana Transaksi
*) Per tanggal 31 Desember 2013, Ir. Soekrisman merupakan pemilik atas 4,69% saham PT Pembangunan Jaya dan 49% saham JRU. PT Pembangunan Jaya merupakan induk perusahaan dari Perseroan dengan kepemilikan saham sebesar 66%.
*) Per tanggal 31 Desember 2013, Ir. Hiskak Secakusuma, MM. merupakan pemilik atas 4,69% saham PT Pembangunan Jaya dan 2% saham JRU. PT Pembangunan Jaya merupakan induk perusahaan dari Perseroan dengan kepemilikan saham sebesar 66%.
Ir. Soekrisman * dan
Ir. Hiskak Secakusuma, MM. **
PT Pembangunan Jaya
PT Jaya Real Property Tbk ("Perseroan")
PT Jaya Raya Utama ("JRU")
Sumber: Manajemen Perseroan
Selain itu, terdapat hubungan kepengurusan diantara keduanya seperti yang terangkum pada tabel dibawah ini:
Hubungan Kepengurusan Pihak-Pihak yang Terkait dengan Rencana Transaksi
PT Jaya Real Property Tbk PT Jaya Raya Utama ("Perseroan") ("JRU")
Ir Edmund E Sutisna, MBA Komisaris Independen Komisaris Utama
Ir.Kristianto Indrawan, MM Direktur Direktur
Nama Pengurus dan/atau Pengawas
Sumber: Manajemen Perseroan
Dengan demikian berdasarkan Peraturan IX.E.1 maka:
1. Berdasarkan bagan hubungan kepemilikan, Rencana Transaksi merupakan transaksi afiliasi dikarenakan Rencana Transaksi dilakukan oleh pihak atau perusahaan yang secara langsung atau tidak langsung mengendalikan atau dikendalikan oleh perusahaan yang bersangkutan atau dengan pemegang saham utama;
2. Berdasarkan tabel hubungan kepengurusan dan kepengawasan, Rencana Transaksi merupakan Transaksi Afiliasi dikarenakan terdapat kesamaan direktur dan komisaris pada kedua perusahaan yang bertransaksi.
Sesuai dengan konfirmasi manajemen Perseroan secara tertulis dalam Surat Pernyataan Manajemen tertanggal 30 Juni 2014, maka Rencana Transaksi adalah termasuk dalam kategori Transaksi Afiliasi dikarenakan berdasarkan analisa dari manajemen, manajemen berpendapat bahwa Rencana Transaksi merupakan transaksi dengan pihak terafiliasi namun bukan merupakan Transaksi Benturan Kepentingan sebagaimana dimaksud dalam Peraturan No. IX.E.1, mengingat dalam Rencana Transaksi tersebut tidak terdapat perbedaan antara kepentingan ekonomis Perseroan dengan kepentingan ekonomis pribadi Direktur, Komisaris dan Pemegang Saham Utama Perseroan yang dapat merugikan Perseroan karena adanya Rencana Transaksi tersebut.
Page | 13
Diagram atas Rencana Transaksi adalah sebagai berikut:
Rencana Transaksi*
*) Rencana transaksi jual beli tanah yang dilakukan oleh Perseroan dengan PT Jaya Raya Utama berdasarkan PPJB Lahan Gedung Olahraga tertanggal 30 Juni 2014 dengan nilai jual tanah yang disepakati secara keseluruhan adalah sebesar Rp40.749 juta (Rp40.749.000.000) sebelum Pajak Pertambahan Nilai (PPN) sebesar 10%.
PT Jaya Real Property Tbk (Perseroan)
PT Jaya Raya Utama (JRU)
Berdasarkan diagram Rencana Transaksi diatas dapat diketahui bahwa pihak-pihak yang terkait dengan Rencana Transaksi adalah Perseroan dan JRU dimana JRU akan bertindak selaku Pembeli sesuai dengan PPJB Lahan Gedung Olahraga.
2.1.2 Analisis Perjanjian Terkait Rencana Transaksi
Analisis perjanjian dan persyaratan yang disepakati dalam Rencana Transaksi dilakukan dengan menganalisis PPJB Lahan Gedung Olahraga terkait dengan pelaksanaan Rencana Transaksi. Ringkasan dari ketentuan-ketentuan pokok yang terdapat dalam PPJB tersebut adalah sebagai berikut:
Page | 14
PPJB Lahan Gedung Olahraga
Referensi PPJB
I. Para Pihak:
II. Objek Perjanjian
III. Harga Tanah dan Cara Pembayaran
Pembeli menyetujui serta mengikat dirinya untuk melakukan pembayaran atas harga Tanah berikut PPN yaitu sebesar Rp28.630.800.000,- (dua puluh delapan
milliar enam ratus tiga puluh juta delapan ratus ribu Rupiah) secara sekaligus
dan seketika pada saat penandatanganan Perjanjian atau selambat-lambatnya 3 (tiga) hari setelah ditandatanganinya Perjanjian;
Pembeli menyetujui serta mengikat dirinya untuk melakukan pembayaran atas harga Tanah berikut PPN yaitu sebesar Rp16.193.100.000,- (enam belas milliar
seratus sembilan puluh tiga juta seratus ribu Rupiah) secara sekaligus dan
seketika pada saat penandatanganan Perjanjian ini atau selambat-lambatnya 3 (tiga) hari setelah ditandatanganinya Perjanjian ini;
Pembayaran tunai harus ditujukan kepada Perseroan dan dilakukan di kasir Perseroan dan untuk sahnya pembayaran tersebut, Perseroan akan menerbitkan kuitansi yang sah atas penerimaan uang atas nama Pembeli yang tercantum dalam Perjanjian ini. Segala pembayaran tunai yang ditujukan selain kepada Perseroan dan dilakukan tidak melalui kasir Perseroan adalah tidak diakui dan tidak berharga.
Pembayaran tunai harus ditujukan kepada Perseroan dan dilakukan di kasir Perseroan dan untuk sahnya pembayaran tersebut, Perseroan akan menerbitkan kuitansi yang sah atas penerimaan uang atas nama Pembeli yang tercantum dalam Perjanjian ini. Segala pembayaran tunai yang ditujukan selain kepada Perseroan dan dilakukan tidak melalui kasir Perseroan adalah tidak diakui dan tidak berharga.
Tanah Kaveling CBD Sawah Baru Blok B7/P-03, luas/ukuran 8.676 m2(delapan ribu enam ratus tujuh puluh enam meter persergi) yang terletak di Proyek Perumahan Bintaro Jaya, kaveling komersil, Kelurahan Sawah Baru, Kecamatan
Ciputat, Kota Tangerang Selatan.
Tanah Kaveling CBD Sawah Baru Blok B7/P-03A, luas/ukuran 4.907 m2(empat ribu sembilan ratus tujuh meter persergi) yang terletak di Proyek Perumahan Bintaro Jaya, kaveling komersil, Kelurahan Sawah Baru, Kecamatan Ciputat , Kota Tangerang Selatan.
Para pihak sepakat bahwa harga tanah per meter persegi adalah sebesar
Rp3.000.000 (tiga juta rupiah) dengan potongan sebesar 0,00% sehingga harga
Tanah per meter persegi menjadi sebesar Rp3.000.000 (tiga juta rupiah). Harga sebagaimana dimaksud belum termasuk Pajak Pertambahan Nilai (PPN);
Para pihak sepakat bahwa harga tanah per meter persegi adalah sebesar
Rp3.000.000 (tiga juta rupiah) dengan potongan sebesar 0,00% sehingga harga
Tanah per meter persegi menjadi sebesar Rp3.000.000 (tiga juta rupiah). Harga sebagaimana dimaksud belum termasuk Pajak Pertambahan Nilai (PPN); Pembeli menyetujui serta mengikat dirinya untuk membayar PPN atas Tanah
sesuai dengan ketentuan hukum yang berlaku pada saat atau bersamaan dengan pembayaran yaitu sebesar Rp2.602.800.000,- (dua milliar enam ratus
dua juta delapan ratus ribu Rupiah);
Pembeli menyetujui serta mengikat dirinya untuk membayar PPN atas Tanah sesuai dengan ketentuan hukum yang berlaku pada saat atau bersamaan dengan pembayaran yaitu sebesar Rp1.472.100.000,- (satu milliar empat ratus
tujuh puluh dua juta seratus ribu Rupiah); PPJB Tanah Komersial di Proyek Perumahan Bintaro Jaya dengan
No.0217/JRP/BJ/2014 tertanggal 30 Juni 2014
PPJB Tanah Komersial di Proyek Perumahan Bintaro Jaya dengan No.0218/JRP/BJ/2014 tertanggal 30 Juni 2014
1. Perseroan 1. Perseroan
Page | 15
2.1.3 Penilaian atas Risiko dan Manfaat dari Rencana Transaksi
Beberapa manfaat yang diperoleh Perseroan secara langsung maupun tidak langsung atas Rencana Transaksi antara lain adalah sebagai berikut:
Gedung Bulutangkis PB Jaya Raya yang akan dibangun akan semakin meningkatkan nilai kawasan CBD Sawah Baru sebagai pusat olahraga;
Sarana olahraga bulutangkis terpadu akan mendukung keberhasilan rencana pengembangan hunian vertikal di tengah kawasan CBD Sawah Baru.
Dan beberapa risiko yang diperoleh Perseroan atas pelaksanaan Rencana Transaksi adalah sebagai berikut:
Resiko kehilangan sumber penghasilan yang mungkin didapat bila lahan yang akan dijual digunakan untuk alternatif bisnis lainnya.