pak saya mau tanya, gmana caranya beli properti malah dapet uang ya? khan biasanya beli properti kita kluarin duit.
thx
=================
Pengalaman saya pak, bank suka kasih kredit kalo kita-nya kuat bayar. properti itu di nilai oleh bank itu sendiri atau liwat yang namanya appraisal/ lembaga penilai.
nah kl propertinya kita beli 100jt, trus sama appraisalnya dinilai 150jt, dan bank setuju kasih kita 150jt, bararti kita dapet 50 jt. gitu...,
=================
Pak Hadi, caranya gimana untuk bisa mempunyai ruko???? Karena setelah saya tanya2 ke kantor pemasarannya harus bayar uang muka 150 Juta. Waduh Pak2, uang dari mana saya segitu. Untuk mendapatkan ruko saja harus ngeluarin duit dulu segedhe tersebut. Mungkin Pak Hadi mempunya masukan??? Saya tunggu informasinya Pak. Matur suwun...
================== Semua kok jd tanya saya?
Kl berhasil beli ruko ingat saya ya pak, hehehehehe. Jangan beli ruko yang baru2 pak, rugi di uang muka. Beli aja yang bekas.
Cari yang harga penjualnya lebih rendah dr pd pasar (bpk bisa cek pada bank atau lembaga appraisal yang ditunjuk di bank harga tanah yang ditawarkan)
Jadi gini pak, kalo harga penjualnya 100 juta, kita tanya dibank itu harga dipasaran 150jt, nah berarti kita beli properti itu gak pakai uang muka (bank memberi kredit 20% dari harga pasaran, lha 20% itu dianggap uang muka-nya)
dr 150 jt, bank memberi kreditnya 80%, jadi bank memberi 120 jt. Nah penjualnya kan 100 jt, berarti bpk dapet selisih 20 juta, nah itu bisa untuk bea notaris, pajak, provisi, dan disumbangin saya sedikit buat royaltinya, huahahahahhahaha.
46 http://www.lesprivatbisnis.com
Pak sebenernya ini rahasia loh, jangan bilang sapa2 ya...pokok inget saya aja deh....hahahhahahah
Kalau memang bapak ingin ruko baru itu, bapak tantang aja sama penjual, saya bisa beli ruko plus dapatin modal apa ga? soalnya kadang-kadang ada yang berani demikian.
=====================
Matur Suwun Pak Hadi, atas informasinya...
Iye2 Pak, nanti klo sdh berhasil dpt rukonya sy tdk bakalan lupa sm Pak Hadi Tapi sy ada pertanyaan lagi Pak....
Memang kelebihan dan kekurangannya beli ruko baru atau bekas apa sj Pak???? Sepengetahuan sy lebih baik beli ruko baru sj. Karena itung2annya bangunannya masih baru dan kokoh Pak... Jadi bisa tahan lama.
Ya memang sich dari segi harga pasti lebih mahalan dibandingkan dengan ruko bekas.
Maaf Pak Hadi, saya memang hal baru dalam bisnis spt ini. Makanya saya ingin bertanya lebih dalam lagi.
Maksudnya gmn ya Pak, harga dari penjualnya 100jt terus harga 150jt nya apa itu harga kita menawarkan ke Bank nya segitu Pak. Supaya kita dapat harga yang lebih tinggi dr pasaran ya Pak?????
Terus apakah kita dapat dari Bank 20% itu untuk kita bayarkan ke pemilik ruko untuk membayar DPnya????? Dan apakah Bank di awal mau ngasih ke kita sebesar 20% dulu yah??? Kalau itu benar mengapa demikian Pak???
Terus 80%nya kapan Bank mau ngasih uang sisanya ke kita Pak??? Maaf Pak, kalau sy salah persepsinya ya maaf. maklum masih awam...
Berarti pasti seperti itu ya Pak, Bank ngasih uang ke kitanya 20% dan 80% ya??? Jadi kita waktu beli ruko harus ngurus ke Notaris dll juga ya Pak??? Wah berarti untungnya kita ya berkurang to Pak....
Baik lah Pak... Matur suwun... Salam sukses
47 http://www.lesprivatbisnis.com ===========================
hahahhaha, puyeng nya belom sampe ubun2 deh pak, hihihihih Pak Arif jangan bingung, ikutan panadol 2 ya, hahahahahh kl beli dapet duit itu memang butuh praktek pak biar ngerti. Kl teorinya:
si A ======> jual rumah 100 juta si B ======> Pembelinya
si Bank ===> Bank yang punya duit
trus si B ini pergi ke bank ====> bilang "pak saya mau beli rumah itu loh, secara kredit"
bank bilang "oke pak, nanti kita lihat rumahnya" besoknya si Bank dan si B lihat rumahnya si A
Eh, si Bank ini ngomong sama si B " Pak, ini harga rumah dipasaran 150 jutaan loh pak!! Oke Bapak boleh ambil rumah ini secara kredit!"
dan si B berkata "horeeeeeee...."
===============tarik napas dulu==================
Si Bank bilangi si B "pak, rumah itu kan kami harga i 150 juta, lha kami biayai hanya 80% aja pak, jadi bapak ini boleh pinjam sampai dengan 120 juta, gimana? Bapak ambil pinjaman 100 juta atau 120 juta?"
segera si B berteriak dengan garang dan lantang "SAYA AMBIL KREDITNYA SEMUA, 120 JUTA, HUAHAHAHAHAHAHAHAHAH (dengan gaya kayak Shincan gitu) "
dan ternyata si Bank kasih duit 120 juta ke si B, dan si B membayar 100 juta kepada si A sesuai dengan harga rumah.
Dan si B menikmati 20 juta sisanya untuk berfoya-foya..., eh salah, untuk modal usahanya...
============Tarik napas lagi kalo kepingin ==============
ya itulah dongeng cerpen pendek karangan dari Pak Seto, sekarang anak anak bubuk ya..., hahahahah, guyon...,
Bapak ga usah bingung dengan yang namanya uang muka, POKOKNYA BANK HANYA MEMBIAYAI 80% DARI JAMINAN.
48 http://www.lesprivatbisnis.com hahhahahaha
Wah kl bpk baca ini masih bingung juga, saya sarankan untuk berdoa dulu mohon wangsit. hahahahhaha, bercanda....
============Topik lain lagi, beli bekas ato baru?===========
Pak, kl cerita diatas itu rata-rata untuk rumah sekon, Memangnya kalo baru sih enak, kita ga renovasi, ga usah takut ambruk. Cuman ya gitu kl baru rata-rata ga bisa cara ini.
Ada cara lain pak jika memang mau kondisi baru...hehehehehe,
beli bekas dg kredit, direnovasi yang uapik, trus dipindahkan kredit kita ke bank lain (take over en refinance). kan nanti bank yang lain menilai lebih tinggi dr pd bank sebelumnya pak.
Kl bapak mau tanya lagi tentang ini, jangan deh..., nanti saya jadi lupa kl sudah minum panadol 2, hahahaha
Lebih baik bapak cari di forum ini obrolan lain ttg refinance. ===================Virus entreprener==================
Waduh pak Wahyou, kl lelang sih saya belom pelajari. Nanti kalo dah ta pelajari dan diberi Wangsit (wangsit melulu...., wangsit mie ayam, hahahaha), nanti ta bilangi deh
kl saya sih cari properti secara manual aja, di koran, puter2 sendiri, dsb.
Kl punya salary, atau masih status pegawe sih ga masalah pak, asal bapak kuat bayar (kira-kira 1/3 dr penghasilan bapak untuk angsuran, aturan dari bank BI, biar ga kredit macet).
Nanti juga kl bapak ditanya kerja apa, nanti juga jawabnya pegawe. masak mau bo'ong?
Lain lagi kalo ditanya,bapak bilang punya toko, nah, penghasilannya kan gak tentu, nah itu bisa masuk keluar gitu.
===================== the end ===================== sekiyan deh tulisan yang paaaanjaaaaang dan laaaaamaaaaaa ========================
Wah sungguh luar biasa dan mulia engkau Pak, saya sangat2 berterimakasih Pak. Karena Bapak sudah menjelaskan secara detail detailnya. Saya skr jadi mulai
49 http://www.lesprivatbisnis.com
paham Pak, tapi kepala saya puyengnya blm sembuh2 walaupun sdh minum panadol 2 Pak. Mungkin puyengnya akan ilang setelah nanti dpt propertinya Pak. Hehehehe...
Memang harus berani terjun ya Pak, jgn teori melulu. Supaya melatih mental kita juga untuk dpt propertinya.
O iya Pak, saya ada pertanyaan lagi nih supaya tambah muantab Pak. Hehehehe... Kalau saya mau nyoba2 cari properti lewat iklan kecik di koran2 kan banyak tu Pak dan yg mau saya lakukan ini hanya sekedar iseng gmn ya Pak????? Syukur2 dapat properti tersebut. Tapi yg saya takutkan nanti apa yg saya lakukan ini kena black list sama Bank tersebut, ya karena kan saya hanya iseng Pak. Dan semua mentor EU bilang, kalau mau berhubungan dengan Bank itu jangan sampai kena Black List. Makanya saya tanya2 terus nich Pak.
Okey dech Pak, nanti ilmunya Pak Hadi sy praktekin. Kalau blm dpt saya hrs berusaha terus spy dpt tu propertinya.
Matur suwun. Sukses selalu.
===========================
walah, kok iseng melulu, betulan dong pak. kalau kena bleklist jangka waktunya 6 bulan aja kok teorinya, hahahhaha, saya sendiri ya berusaha ga kena. hihihihi omong2, carik aja kok bisa kena bleklist? aneh2 aja bapak ini. kalo gak bayar, nah itu kena bleklist.
bleklist itu untuk cek kosong, untuk yang gak bisa bayar, kredit macet, yang nipu orang, yang larikan uang, yang korupsi, yang jelek2 toh, wong kita ini berusaha jadi calon penghuni sorga ya to pak, begituan kan haram.
saya sendiri ajukan beberapa kali,ke bank, banknya setuju, tapi propertinya ga jadi saya beli juga ga papa, bank nya malah suruh2 saya carik lagi, hahahahha, jangan takut toh pak,...
dah deh pak, pokok nya bapak kalo gak berani, coba ambil botol minuman beling. kalo org normal itu pasti takut kalo mecahinnya (sambil merem2, sambil teriak2, sambil berdalih, dll), tp bapak kalo berani, langsung pecahin aja. (apa
50 http://www.lesprivatbisnis.com
wong kita inikan "wira usaha", wira kan perwira, pejuang, pahlawan, kalo gak berani perang mana bisa jadi wira? wira wiri kali, haahhahahahah
pokoknya kl bapak sukses inget saya deh, hahahhaha =====================
Kalau Baru nanya2 dan tawar2an sich ndak di Blacklist Pak. Katagorinya masih bluelist (kwakakakakakak....). Kalau Penampilan oke dan pinter diplomasi, Mudah2an sukses ng BODOL Bank ...Pak.
Pangalaman saya saat pertama nge Bodol Bank juga agak ribuuuuet banget, karena mereka minta 2 guarantor (Penjamin). Guarantor ini juga khan perlu uang bensin (seperti otobus saja pakai bensin). Setelah hutang yg pertama lunas
nas...!. di suruh ambil lagi dalam jumlah besar dan tidak perlu garantor.. karena kita sudah di percaya Pengutang yg taat , handal dan ndak ngabur...(emangnya Edi Tansil , kabur ke LN...!).
Masa sich Bapak datang ke bank saja ndak berani?. Padahal Costomer servisnya cantik2.dan bahenol..., Jangan dtng ke C S yang cowok Pak...!. susah
ngerayunya.(nti di sangka Homo lagi kalau ngerayu sesama cowok).
Praktekin teorinya Mbah Purdia Pak. Kalau gagal pindah ke Bank lain dst dst... salam
=========================
Saya sama aja kayak pak Wahyou, EU EU an, hahahahah, alias belajar liwat dvd tok trus minta wangsit ama Yang Diatas, hehehehe.
Ngertinya ya dilapangan itu, sebenarnya cara2 beginian ini sudah lama, alias kuno, hanya pak Purdi yang mau berbagi pada org banyak. Sejak dulu jamannya pak Harto sdh ada. Karena itu rentan dengan korupsi & suap. Jaman pak Harto banyak orang ngutang di bank tapi jaminannya gak sebanding. Alhasil ketika Asia goncang mereka gak bisa balikin utangnya, eh ternyata jaminannya gak sebanding. Negara rugi deh...., itu menipu negara, dosa. Nah sekarang aturan mainnya diperketat. Kita main didaerah legal dan aman.
Banyak yang terjadi ketika mendengar pak Purdi, langsung cari properti. Memang sih bisa, namun yang penting itu usaha/ bisnisnya harus berjalan terlebih dulu,
51 http://www.lesprivatbisnis.com alias bisa bayar angsurannya dulu.
Banyak sekeliling saya yang jatuh karena ga bisa bayar propertinya, karena bisnisnya baru dirintis, dan belum sukses. Kasian kan.
Kalau diliat efek sampingnya dari ga bayar utang, waduh gak enak deh, salah satunya blacklist.
Contoh kecilnya efek samping itu saya dulu pernah bayar lewat e-banking, diwebnya tertulis berhasil. eh tak disangka saldo saya tak berkurang, uang tdk sampai ke bank nya.
Sampai dengan 1 bulan saya diberi surat teguran, lalu segera saya selesaikan termasuk dendanya dan saya jelaskan dengan baik2. Selesai. Namun sesudah berapa lama ketika saya akan ambil kredit lagi, saya ditanya lagi loh, "pak dulu bapak pernah terlambat ya? Disini track recordnya kelihatan loh!" wah, saya jelaskan sekali lagi sampai benar2 paham bank nya itu. Untungnya masih percaya, krn ketika ditanya ke supervisornya memang sering terjadi begitu krn
maintenance..., fiuh...
Itu Hal kecil tentang terlambat, nah kl gak bisa bayar, waduh..., gak bisa omong saya.
Bisnis dulu yang bagus, kl bisnisnya sudah bagus, ambillah properti sebagai pendukung.
Jangan napsu kaya, nanti malah terjerembab, karena blacklist itu sukar dihapus, karena ada track recordnya.
Kalau memang bisnis itu prospeknya bagus (otak kanan lihat peluang), anda bisa hitung ROI/rate of return on investment nya, trus dicoba bikin perencanaan cash flownya, perhitungkan matang (otak kirinya ngikut itung). Kalau memang bisnis itu bagus dan anda yakin, anda bisa bikin proposal kasihkan ke bank. Namun ya gitu pak, bank akan balik menanyakan kepada anda, "pak jaminannya apa?", anda jawab "rumah/ruko", bank bilang lagi "rumah/ruko itu nanti kami nilai pak sesuai harga pasaran, setelah itu bank akan membiayai 70-80% nya pak, tergantung rumah/rukonya", heheheheh balik lagi ke jaminannya
Kalo saran saya, mulailah dr hal kecil. biar kita rasakan dulu jungkir baliknya bisnis. Ya kayak intan itu loh, di gosok dulu (kan sakit), lama lama kan jadi mengkilat. Kalo langsung kaya ya lewat dukun/kuasa kegelapan, Hahahaha ujungnya neraka,
52 http://www.lesprivatbisnis.com
waduh. Kan kita prinsip kayak pak Joger, muda foya-foya, tua kaya raya, mati masuk surga, hahahahah.
======================
eh iya pak... numpang nanya...
syarat kita kredibel dimata bank tu apa aja??
trus juga, saya pernah iseng2 ngitung max kredit yg bisa saya ambil di bank dengan gaji yg skrg melalui web'ny bank... max kredit yg saya dapet cm sktr 60-70jt...
wahh... dapet properti yg ky gmn dgn kredit segitu??
denger2 properti yg bisa di acc bank letakny juga dipertimbangkan... jalan masuknya minimal bisa dilewati 1 mobil... bnr begitu??
========================
Sekarang memang berbeda pak, antara karyawan dengan pengusaha. Jika anda tanya lebih mudah mana bank kasih pinjaman, karyawan atau pengusaha, saya jawab sama susah.
Tapi jangan kecil hati pak, karena memang bank menerapkan kehati2an agar tidak terseret kredit macet.
Untuk karyawan, memang bank menerapkan cicilan = 1/3 dari gaji, atau dengan kata lain gajinya harus 3x dibanding dengan cicilannya. Minta maaf sebelumnya, jika anda dapat 60-70jt, berarti gaji anda sekitar 3x nya. Namun itu bisa
digabungkan dengan penghasilan istri anda pak jika istri anda bekerja atau buka usaha. Katakanlah istri anda gaji 1jt, anda gaji 2jt juga, berarti totalnya 3 jt, berarti bs ambil kredit 100jt an dengan cicilan 1 jt an (asumsi kredit 9-10%)
Nah sekarang untuk pengusaha, pengusaha akan dilihat laporan rekening dan keuangannya selama 3-6 bulan, kemudian dilihat usahanya, apakah memang bagus bisnisnya dan bekelanjutan, kemudian bank akan meminta contoh-contoh bon, kuitansi, dan surat pemesanan dan sebagainya. Lalu bank akan juga meminta seluruh data suplier/pemasok dan data costumer. Nanti bank akan meng"cross
53 http://www.lesprivatbisnis.com
check" kepada mereka untuk menanyakan keberadaan bisnis kita.
Kemudian langkah berikutnya bank akan memeriksa status kita di bank Indonesia, bagaimana hutang-hutang sebelumnya, ataukah kita masih mempunyai hutang, apakah kita telat bayar pada cicilan lainnya, apakah kita kena blacklist (ngemplang hutang).
Jadi kalau disimpulkan ada 3 hal yang membuat kredit anda disetujui:
a. Verifikasi, yaitu pemeriksaan rekening-rekening anda, pemeriksaan bisnis anda, pengecekan tempat kerja anda, pengecekan keberadaan sumber penghasilan anda, Balcklist/tdk, dsb.
b. Rekening aktif, yaitu rekening yang keluar masuknya bagus dan mendukung usaha atau pekerjaan anda.
c. Dokumen yang lengkap, yaitu dokumen seperti foto kopian KTP suami istri, NPWP, Kartu keluarga, formulir, tanda tangan suami istri, foto kopian data-data properti yang akan dibeli, dsb.
Pak, jika memang anda mendapat segitu, anda musti mendapatkan penghasilan lain yang menambah limit kredit anda, mungkin bisa bisnis sampingan atau pekerjaan sampingan.
Memang bisa anda mensetrika rekening supaya "kelihatannya rekening anda bagus"
Tapi saya TIDAK MEMPERBOLEHKAN.
Mensetrika rekening tersebut sama saja dengan membohongi bank, dan terutama diri anda sendiri. Anda tidak kuat membayar tapi memaksa diri anda untuk
membayar cicilan yang sangat besar, hasilnya ialah KREDIT MACET, contohnya di Amerika (Mortage).
Untuk itu saya sarankan anda untuk menambah penghasilan lagi dengan bisnis sampingan.
Jika memang anda ingin membeli properti, saya sarankan agar anda bisa melihat peluang dari properti tersebut, misalnya bagian tertentunya bisa disewakan dengan harga tinggi, atau memberdayakan bagian properti itu dengan bayaran didepan.
54 http://www.lesprivatbisnis.com
Memang agak sulit bagi yang belum berpengalaman, tapi kalau anda latih terus menerus akan mudah dalam membeli properti.
Contohnya: saya membeli ruko, saya sewakan bagian2nya, bagian bawah untuk supermarket, bagian tengah untuk perkantoran, bagian atas untuk kost, bagian atap untuk reklame, bagian halaman untuk reklame juga, dan sebaginya dan sebagainya. saya suruh mereka membayar didepan semua atau dengan sistem mencicil kepada saya dengan waktu tertentu/tdk terlalu lama.
=============
Benar pak, karena bank mempertimbangkan kalau properti itu susah untuk menjualnya jika kredit anda macet.
Kalau hanya bisa dimasukin 1 mobil aja berarti dianggap kampung pak. Apa lagi 1 sepeda motor, berarti gang aja. Bank akan keberatan juga.
======================
Penjelasan Pak Hadi ini benar-benar bagus sekali. Terima kasih pak Hadi juga karena telah membalas email saya dengan penjelasan yang gak aras-arasen atau malas malasan tetapi dengan panjang lebar dan masuk akal. Sekali lagi pak terima kasih.
Saya ingin tanyakan adalah ini:
Kita KPR kita di setujui oleh bank, Bank tuh menyiapkan dananya itu dalam bentuk apa? Tunai dan transfer ke rekening mana? ke rekening kita sebagai Pembeli atau rekening si Penjual? Nah kalo misal A jual 100jt ke B dan B dapat *setelah di potong 20% total B dapet kredit 120jt (CONTOH), nah lalu si bank tuh transfer 120JT ke mana? ke A atau ke B? Kalau ke A, susah pak ntar kita minta duitnya balik ke kita 20jt kan sulit bin ajaibin deh pasti.
Bagaimana Pak?
55 http://www.lesprivatbisnis.com Kalau kita dapat cash bank,
bank nya kasih tau harga sebenarnya jg ga pa pa, bilang aja sisa uang nya untuk renovasi atau modal kerja. Nanti sisa uang yang sebagian/ hak kita itu minta ditransfer ke rekening kita.
Atau kl Bank nya ga mau repot, kita minta BG atau cek sebesar sisa uang kepada penjual, bilang aja itu kita pinjam lagi di bank.
Oh iya, percakapan kita di email saya expose di forum ya, biar bisa dibaca org lain. Data2 seperti nama, website anda, dsb saya samarkan ya.
56 http://www.lesprivatbisnis.com