Sekarang kan banyak bank pasang bunga KPR dengan fixed rate (rata-rata setahu saya 1 -2 thn). Nah tadi iseng-iseng saya browsing nemu halaman yang
mendiskusikan kemungkinan bank jadi 'semena-mena' menaikkan bunganya. Ada yang 12% ke 17% ditahun selanjutnya, dll...
Hmmm, ada saran...? Trimmss...
=======================
Jangan kuatir Pak Nur, itu bisa diakal.
ketika bunganya mau naik/ tahun depannya, bisa dilakukan refinance: 1. Top Up di bank yang sama
2. Take Over di bank berbeda/ KPR nya dipindahkan ke bank lain. Keuntungan banyak sekali, yang terpenting:
1. bunganya tidak mahal lagi dan bisa fix 1 tahun lagi 2. anda bisa mendapatkan dana segar kembali / cash back
Nah apa itu Top Up? Bisa dikatakan 'merestruktrisasi' hutang KPR anda di bank yang sama.
Artinya anda ke bank dimana anda mengambil KPR itu, meminta kredit lagi dengan jaminan yang sama (yaitu rumah itu sendiri).
Tiap bank berbeda dalam ketentuan dan caranya masing-masing. Lebih baik tanyakan saja kepada bank dimana anda mengambil KPR itu.
Kalo Take Over? Take Over tersebut memindahkan hutang kita ke bank yang lain, prosesnya sama seperti kita mengambil KPR dulu, namun kalau dulu anda dikenai biaya pajak pembelian rumah dan balik nama, kalau ini tidak, hanya perjanjian hutang, plus provisi dan adminitrasi saja. Nanti rumah anda akan dinilai kembali, dan dikaji seberapa ruah itu dapat menjamin hutang.
Nah sekarang bagaimana bisa mendapatkan dana segar kembali?
Gini Pak. misalnya dulu anda beli rumah itu 100jt dan hutang (KPR) kepada bank A tahun 2010.
61 http://www.lesprivatbisnis.com berkurang, dari 100jt menjadi 90jt.
Trus ditahun yang sama (2011) anda berniat memindahkan hutang (KPR) anda ke bank lain yaitu bank B.
Ternyata setelah dinilai oleh bank B, ternyata harga tanah disekitarnya meningkat. Katakanlah naik menjadi 120jt.
Nah, bank B berkata, Pak Bapak Boleh ambil 120 jt. Lalu anda setuju, "oke saya ambil 120jt".
Lalu Bank B mengucurkan kredit 120jt ke bapak.
Dari 120jt itu, 90 jt diberikan ke bank A untuk melunasi hutang (KPR) bapak. Sekarang saya tanya, sisanya 30jt kemana Pak?
Hehehe, ya ke kantong bapak, hahaha..., dana itu bisa anda gunakan untuk permodalan bisnis anda lagi.
Tapi...,
hehehe..., biar tegang...
Hutang bapak tambah banyak, dari 90 jt menjadi 120 jt.
Cicilannya pun tambah besar. Misalnya cicilan 90jt dengan bunga 10% 15 thn adalah 900rb an, kalau 120 jt dengan bunga 10% 15 thn adalah 1,2jt an. Tapi lagi Pak...,
hehehe...., biar klimaks pak...., hahahaha
Bapak menikmati 30jt cash...., buat modalin usaha bapak.
dan..., pilih yang tahunnya panjang pak, karena apa? untuk 30jt dengan hutang model KPR (bunga 10% an, 15 thn), cicilannya hanya 300rb an.
Kalau kredit modal usaha? dengan hutang 30jt, maksimum hanya 5 tahun saja, bunganya pasti lebih dari KPR, (biasanya kalau KPR 10%, kredit modal kerja lebih tinggi 2% = 13%). Nah kalau 30jt cicilan kredit modal kerja berapa pak? sekitar 700rb an.
Nah sekarang bandingkan sendiri pak, apakah Bapak untung atau tidak... ===========================
segampang2nya sepertinya juga perlu hati2 nih mas..., misalnya waktu saya tanya ke orang bank tsb, apa bisa proses re finance saya lakukan setahun dari
62 http://www.lesprivatbisnis.com
sekarang? (dengan alasan plafn kurang memuaskan, dan memang rada rendah hasil appraisalnya, bank nya juga mengakui)...
lalu,
saya dapat jawaban yang cenderung tidak menyarankan demikian.... so, sepertinya harus hati2 nih baca kontraknya ntar ya...
a. memangnya ntar ditulis detail soa pasal refinance/top up/ take over gituh? b. lagipula, semua pilihan itu ada bea adminitrasinyakan? jadi apapun yang dipilih sepertinya perlu bayar lagi...( ini belum mempertimbangkan
kemungkinan adanya pinalti, kalo misalnya kita pilih jalan take over...)
c. kecuali, kalo tetep di bank itu dari awal sampai lunas..., dan memang idealnya gitu ya mas?
anteng sampe lunas.... trimssss....
============================
Refinancing memang perlu diperhatikan:
1. finalti, biasanya bank akan memberikan finalti 1-2 th, tergantung dari kontraknya. Biasanya finalti habis bersamaan dengan bunga fix.
2. Memang Pak, ada biaya administrasi dan provisi lagi jika kita pindahkan ke bank lain. Namun banyak bank yang menggratiskan biaya administrasi dan provisi itu jika kita take over ke bank dia.
3. Besaran cash back memang tergantung dari besaran kenaikan harga tanah dan jumlah hutang Bapak di bank sebelumnya.
4. Bapak harus perhitungkan depresiasi bangunan bapak, biasanya 3-5%/thn dari nilai bangunan.
5. Bapak jangan takut dengan bank. Bank selalu membutuhkan penghutang2 seperti kita. Semua bank bersaing memperebutkan kita, bahkan jika track record Bapak bagus dimata bank, bank akan mengejar, mendatangi, menelpon,
ataupun mengajak makan siang Bapak supaya Bapak memindahkan hutang ke banknya. Jangan takut dengan bank.
63 http://www.lesprivatbisnis.com
saya meloncatkan properti2 saya, misalnya properti 1 saya KPR ke bank A, setahun kemudian saya lempar ke bank B, lalu saya ambil properti baru
(properti 2) lagi melalui bank A, tahun berikut lagi saya pindahkan properti2 ke bank C, dan seterusnya.
jangan bingung ya pak...
Beli properti tanpa uang bag 2
tulisan saya di http://www.kaskus.us/showthread.php?t=2059343&page=11 Dear all,
tadi nya saya mau beli tuh modul/videonya pak Cipto, ternyata sdh selesai tuh masalahnya.
Gini. Soal properti tanpa uang sebenarnya bukan hal yang umum. Sudah banyak euy...,
beli properti bisa macam2, dengan tunai keras, tunai lunak, ada juga yang tunai super lunak (KPR...., hahaha bercanda).
Yang penting sekarang ialah cara bayarnya. semuanya bisa tanpa uang sama sekali. ===================
Untuk menilai rumah atau ruko:
Kita pecah2 dulu, harga tanah, harga bangunan dan nilai tambah atau pengurangnya.
Contoh, harga rumah 150jt, Luas tanah 100mtr2, bangunan 45mtr2, bangunan dibangun sejak 2 tahun lalu. cara itungnya:
1. harga bangunan (kalau misalnya kita bangun baru), permeternya 1jt, jadi 45mtr2 x 1jt = 45jt, kemudian dihitung depresiasi bangunannya, misalnya pertahun 5%, berarti: harga bangunan =45jt-depresiasi thn I-depresiasi th II; = 45jt-5%-5%; = 40,612jt, kita bulatin 40jt.
2. Harga tanah, berarti penjual menetapkan harga tanah adalah 110jt, berarti harga permeternya 1,1jt. Sekarang cek dipasaran apa hrg segitu kemahalan/tdk
64 http://www.lesprivatbisnis.com
3. Sekarang apa nilai tambahnya atau nilai kurangnya, misalnya disebelah mall, disebelah kuburan, dikampung, tingkat kriminalitas tinggi, etc. Itu yg relatif. 4. Un ruko jg ada sendiri, misalnya probabilitas org mampir, lalu lalang jalan, etc. ===================
Sekarang KPR
Untuk KPR beli tanpa uang bisa, malah dapat uang juga bisa.
Caranya: bank akan kirim 'utusan' untuk menilai properti itu. Nama utusannya adalah appraisal.
Appraisal akan menilai rumah itu, caranya sama dgn yang diatas. Namun
appraisal mempunyai norma2 tersendiri untuk harga tanahnya, maksud norma = patokan appraisal sendiri. Ada perhitungannya. Unt norma ga saya bhs lebih lanjut, walau bisa di pelajari, krn bisa sampai besok, hahahahaha.
Nah setelah hrg rumah diketahui, ia akan laporan sama banknya bhw hrg rumahnya sekian juta.
Nah sekarang dr harga rumah tsb 150jt, misalnya harga rmh tsb dinilai bank 200 juta, krn hrg tanahnya sdh naik, bank menilai hrg tanah disitu 1,6jt/mtr2. Dan bank memberikan kredit 80% dr rumah itu atau 160jt tersebut, trus anda ambil semua kreditnya.
Nah sekarang kembali ke penjual. Penjual menjualnya 150jt, dan bank
memberikan 160jt, berarti anda akan menerima kelebihan 10jt itu dari bank. Itu sama artinya dg cashback.
Karena selama properti itu masih menjamin utang anda, bank memberikan utang kepada anda sebesar itu.
Sampai disini anda bisa danggap, beli rumah tanpa uang, malah dapat uang, ==================
tapi...
Kelemahan disini, memang anda hutang kepada bank dan mencicilnya pada bank. Namun cashback tersebut bisa ratusan juta, bahkan pada beberapa teman saya menerima hingga 400-500jt, dengan nilai properti 1-2 M an.
Dari pengalaman saya properti 350jt keatas baru bisa menikmati cash back ini. Selain itu juga harus anda perhitungkan, biaya administrasi bank, provisi,
65 http://www.lesprivatbisnis.com
pajaknya 5%, asurasi jiwa dan kebakaran yang harus anda tanggung. Nah, sekarang bagaimana membayar cicilan itu kepada bank, anda bisa
memberdayakan rumah itu, misalnya rumah itu disewakan bagian perbagian, bagian depan untuk toko, dengan sewa perbulannya Rp sekian, dan bagian tengahnya disewakan untuk kantor dengan sewa perbulannya sekian Rp, dan bagian belakang disewakan untuk kos yang dibayar juga perbulan, Nah, kalau dikumpulan semua uang sewa, hingga bisa membayar cicilan rumah itu. Sampai disini juga dinamakan dapat rumah gratis.
=================== Untuk tunai keras,
Tunai keras intinya juga sama, bagaimana pandai2nya kita menyewakan bagian perbagian rumah/ruko tersebut. Contohnya: kita beli ruko dengan harga 200jt, kemudian kita beri uang tanda jadi 5jt kepada penjual, dan kita minta diberi waktu 2-3bulan untuk melunasinya. Lalu kita akan diberi Pengikatan Perjanjian Jual Beli (PPJB), artinya jika kita tidak bisa melunasi properti itu dalam jangka waktu tertentu, maka uang itu akan hangus dan menjadi bagian dari penjual dan hak kita hilang dengan sendirinya.
Hal ini tergantung kepandaian kita untuk bernegosiasi dengan penjualnya, meminta waktu lebih dalam hal pembayaran.
Nah, sekarang bagaimana caranya kita memanfaatkan waktu yang ada (sebelum uang itu hangus/ grace period nya lewat) untuk menyewa2kan bagian dari properti itu.
Bagian tembok samping untuk iklan, bagian bawah untuk disewakan
supermarket, bagian atas untuk kantor, bagian atasnya lagi untuk apa, dan seterusnya dan seterusnya, sehingga harga rumah tersebut menjadi lunas. Mungkin anda bingung, bagaimana bisa dengan bermodal PPJB tersebut kita bisa menyewakan properti itu, nah disini PPJB sudah merupakan suatu kekuatan hukum bagi anda (bisa juga PPJB dibuat didepan notaris, tergantung
kesepakatan penjual dan pembeli), walaupun sifatnya hanya sementara, namun bisa menjadi modal anda untuk menyewa2kan rumah itu.
66 http://www.lesprivatbisnis.com ===================
Untuk tunai lunak,
Tunai lunak ini artinya kita mencicil rumah itu kepada penjual. Namun tidak bisa selama KPR, hanya beberapa bulan atau biasanya maksimal 1 tahun saja,
tergantung dari negosiasi kita. Namun tetap saja seperti tunai keras diatas, kita bisa meminta PPJB kepada penjual, dan dari PPJB itu anda bisa menyewa2kan kepada orang lain/perusahaan lain untuk membayar cicilannya.
Nah sekarang mungkin anda bertanya kembali, bagaimana bisa sewa menyewa bisa mengembalikan uang pembelian, bukankan sewa hanya sekian persen dari harga pasaran? bisa, disinilah dibutuhkan kecerdikan anda dalam memecah2 ruangan properti itu, misalnya: pada pasaran biaya sewa ruko 7%, sedangkan anda menyewakan bagian bawahnya saja anda bisa menawarkan 5%/thn, nah misalnya harga ruko itu 200jt (100%), anda sewakan bagian bawah selama 10 tahun, berarti 5% x 10thn = 50% dari harga ruko itu, berarti anda menerima dari penyewa 100jt, nah itu sudah menutup separoh dari harga properti itu,
kemudian bagian atas anda sewakan lebih murah, hanya 4% pertahun, jika misalnya ada yang menyewa 5thn berarti 4% x 5thn = 20% dari harga ruko itu, dan kemudian anda sewakan lagi tingkat atasnya, lalu bagian tembok samping untuk sewa iklan, dan seterusnya sehingga menutup 100% harga ruko itu, bahkan berlebih.
Sekali lagi itu kembali kepada kecerdikan anda untuk mengolah properti anda. ===================
tentang bisnis dan properti,
Sebenarnya banyak sekali tulisan bisnis dan properti yang pernah saya bahas, anda bisa lihat kumpulannya di http://www.lesprivatbisnis.com.
Dulu memang saya memberikan les privat untuk para pebisnis dalam menjalankan usaha dan bermain properti, namun karena waktu saya yang
terbatas, saya ganti website itu menjadi forum dan siapapun bisa membacanya. Tulisan2 saya di forum [url]lesprivatbisnis.com[/url] sebenarnya merupakan tulisan saya di forum [url]purdiechandra.net[/url]. Namun forum
67 http://www.lesprivatbisnis.com
menyimpan tulisan2 saya, sehingga saya bisa mempersembahkan lagi pada anda.
68 http://www.lesprivatbisnis.com
69 http://www.lesprivatbisnis.com
Saya berharap free e-book ini membantu anda sekalian dalam berbisnis dan bermain properti.
E-book ini merupakan kumpulan tulisan yang ada di forum lesprivatbisnis.com. Jika anda tertarik untuk membahas bisnis dan properti lebih jauh lagi, anda bisa mendownload e-book berikutnya “Saya Muak Dengan Motivasi” . Adapun isi dari e-book tersebut adalah:
Bagaimana memulai bisnis
• Bagaimana mendapatkan modal untuk memulai bisnis • Permodalan dengan menggunakan kartu kredit
• Komoditi yang laris dan untung besar • Bagaimana membuat perusahaan • Bagaimana bisnis bisa berjalan • Menghadapi pajak
• Rahasia kelemahan sistem dalam bisnis dan properti (namun legal) • Permodalan dengan properti
• Bagaimana cara mendapat kredit dari bank
• Bagaimana supaya bank senang memberikan kredit kepada anda • Membeli properti tanpa uang
• Membeli properti mendapatkan uang • Cara menilai properti
• Bisnis menggurita, properti juga menggurita • Puluhan studi kasus real bisnis dan properti
• Contoh Surat-surat penilaian properti oleh Appraisal yang ditujukan kepada Bank
• Software perhitungan KPR Isi Buku sekitar 200 lembar.
Dahulu buku tersebut berbayar, namun tujuan menulis saya berubah, sehingga buku tersebut saya gratiskan, tinggal langsung download.
70 http://www.lesprivatbisnis.com