BAB II STATUS BANGUNAN ATAS TANAH HAK GUNA
A. Dasar Hukum dan Tata Cara Pemberian dan Peralihan
Pengelolaan Nomor 1/Petisah Tengah yang Dikelola Pemerintah Kota Medan
Pemerintah Daerah yang dalam hal ini Pemko Medan sebagai pemegang hak pengelolaan atas suatu bidang tanah dalam rangka otonomi daerah mempunyai wewenang seluas-luasnya untuk merencanakan penggunaan tanah dan menunjuk orang atau badan hukum untuk diberi hak atas tanah diatas hak pengelolaan tersebut.
Istilah hak pengelolaan tertuang dalam berbagai peraturan perundang- undangan baik dalam tingkat Undang-Undang, Peraturan Pemerintah, Peraturan Menteri atau Peraturan Kepala Badan Pertanahan Nasional. Dalam UUPA adanya hak pengelolaan dalam hukum tanah nasional disebutkan secara tersirat dimana yang disebutkan sebagai hak pengelolaan adalah tanah yang tidak dipunyai dengan sesuatu hak menurut peruntukkan dan keperluannya misalnya hak milik, hak guna usaha, hak guna bangunan atau hak pakai atau memberikannya dalam pengelolaan kepada sesuatu badan penguasa untuk dipergunakan bagi pelaksanaan tugasnya masing- masing.
Istilah dan pengertian hak pengelolaan yang tercantum dalam peraturan perundang-undangan yang dapat dijadikan sebagai dasar hukum dari adanya hak pengelolaan adalah sebagai berikut :
1. Dalam tingkat Undang-Undang, antara lain :
a. Pasal 7 ayat (1) Undang-undang Nomor 16 Tahun 1985 tentang Rumah Susun, yang menyebutkan bahwa rumah susun hanya dapat dibangun di atas tanah hak milik, hak guna bangunan, hak pakai atas tanah negara atau hak pengelolaan sesuai dengan peraturan perundang-undangan yang berlaku. Adapun hak pengelolaan adalah hak pengelolaan sebagaimana yang dimaksudkan dalam Peraturan Pemerintah Nomor 8 tahun 1953, Peraturan Menteri Agraria Nomor 9 tahun 1965, Peraturan Menteri Dalam Negeri Nomor 5 Tahun 1974 dan Nomor 1 tahun 1977 dimana hak pengelolaan hanya dapat diberikan kepada badan-badan hukum yang seluruh modalnya dimiliki oleh Pemerintah dan Pemerintah Daerah. Oleh karena itu eksistensi hak pengelolaan mendapat pengukuhan oleh peraturan ini.
b. Undang-undang Nomor 20 Tahun 2000 tentang Perubahan Atas Undang- undang Nomor 21 Tahun 1997 tentang Bea Perolehan Hak Atas Tanah dan Bangunan jo. Pasal 1 Peraturan Pemerintah Nomor 112 Tahun 2000 tentang Pengenaan Bea Perolehan Hak Atas Tanah dan Bangunan yang menyebutkan bahwa hak pengelolaan adalah hak menguasai negara yang kewenangan pelaksanaannya sebagian dilimpahkan kepada pemegang haknya berupa perencanaan peruntukkan dan penggunaan tanah atau penyerahan bagian dari tanah pada pihak ketiga atau bekerja sama dengan pihak ketiga.
a. Pasal 1 angka 2 Peraturan Pemerintah Nomor 40 Tahun 1996 tentang Hak Guna Usaha, Hak Guna Bangunan dan Hak Pakai atas tanah;
b. Pasal 1 angka 4 Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah;
c. Peraturan Pemerintah Nomor 36 Tahun 1997 tentang Pengenaan Bea Perolehan Hak Atas Tanah dan Bangunan karena Pemberian Hak Pengelolaan;
d. Pasal 1 huruf b Peraturan Pemerintah Nomor 11 Tahun 2010 tentang Penertiban dan Pendayagunaan Tanah Terlantar;
Yang dari pasal-pasal tersebut kesemuanya dapat disimpulkan bahwa hak pengelolaan merupakan hak menguasai negara yang kewenangan pelaksanaannya sebagian dilimpahkan kepada pemegangnya.
3. Dalam tingkat Peraturan Menteri
a. Pasal 2 Peraturan Menteri Agraria Nomor 9 Tahun 1965 tentang Pelaksanaan Konversi Hak Penguasaan Atas Tanah Negara dan Ketentuan tentang Kebijaksanaan Selanjutnya dimana tanah negara dapat diberikan hak kepada pihak ketiga dengan dikonversi menjadi hak pengelolaan dan berlangsung selama tanah tersebut dipergunakan oleh instansi yang bersangkutan;
b. Pasal 1 angka 3 Peraturan Menteri negara Agraria/Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 9 Tahun 1999 tentang Tata Cara Pemberian dan Pembatalan Hak Atas Tanah dan Hak Pengelolaan;
c. Peraturan Menteri negara Agraria/Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 3 Tahun 1999 tentang Pelimpahan Kewenangan Pemberian dan Pembatalan Keputusan Pemberian Hak Atas Tanah Negara;
d. Pasal 3 Peraturan Menteri Dalam Negeri Nomor 5 Tahun 1974 tentang Ketentuan-Ketentuan Mengenai Penyediaan dan Pemberian Tanah Untuk Keperluan Perusahaan.
Hak pengelolaan dapat diperoleh di atas tanah negara apabila di atas tanah tersebut bebas dan tidak ada hak-hak atas tanah lain yang melekat di atasnya. Jika di atas tanah yang akan diberikan Hak Pengelolaan tersebut masih ada hak-hak atas tanah, maka dapat dilakukan pembebasan terhadap hak-hak tersebut berikut segala sesuatu yang ada di atasnya dengan membayar ganti rugi atas tanah hak tersebut oleh calon pemegang hak pengelolaan. Hak pengelolaan dapat dibebani hak-hak lainnya seperti hak guna bangunan atau hak pakai.
Berdasarkan Pasal 67 ayat (1) dan ayat (2) Permenag/KaBPN No.9 Tahun 1999 dapat disimpulkan bahwa yang menjadi subyek hak pengelolaan adalah badan hukum privat yang didirikan oleh negara dan badan hukum publik yang dalam hal ini adalah Pemko Medan yang dapat diberikan hak pengelolaan berdasarkan permohonan dari yang bersangkutan dengan memenuhi persyaratan dan ketentuan yang diatur dalam peraturan perundang-undangan.
Pemko Medan telah melakukan inventarisasi tanah-tanah asetnya, khusus aset tanah-tanah Hak Pengelolaan Pemko Medan. Untuk memperoleh keseragaman dan
kesamaan persepsi mengenai tanah aset pemerintah, maka yang dimaksud dengan aset tersebut adalah :25
1. Tanah-tanah yang bukan tanah pihak lain dan yang telah dikuasai secara fisik oleh instansi pemerintah;
2. Tanah-tanah tersebut dikelola dan dipelihara/dirawat dengan dana instansi pemerintah;
3. Tanah tersebut telah terdaftar dalam daftar inventaris instansi pemerintah yang bersangkutan;
4. Tanah secara fisik dikuasai atau digunakan atau dimanfaatkan oleh pihak lain berdasarkan hubungan hukum yang dibuat antara pihak lain dengan instansi pemerintah dimaksud;
5. Tanah tersebut diatas baik yang sudah ada sertipikatnya maupun belum ada sertipikat.
Pelaksanaan penggunaan aset daerah berdasarkan pada suatu perjanjian dasar dan kerjasama yang dibuat oleh para pihak dan dilandasi oleh kebebasan berkontrak (freedom of contract) yang prinsip-prinsipnya adalah:26
1. Adanya kesepakatan para pihak untuk mengikatkan diri dalam suatu perjanjian kerjasama untuk melaksanakan suatu proyek tertentu dengan syarat-syarat yang disepakati oleh para pihak (Pasal 1320 KUHPerdata); 2. Bahwa setiap perjanjian yang dibuat secara sub adalah mengikat para pihak
sebagai Undang-undang dan para pihak wajib mematuhi apa yang menjadi kewenangan, hak dan kewajiban masing-masing pihak dan dilaksanakan dengan itikad baik (good faith) serta hanya mengikat kedua belah pihak (Pasal 1338 dan Pasal 1339 KUHPerdata);
3. Pada dasarnya setiap perjanjian yang dibuat tidak dapat ditarik kembali kecuali dengan persetujuan kedua belah pihak atau karena alasan yang oleh Undang-undang dipandang layak untuk membatalkan perjanjian tersebut; 4. Masalah berakhirnya perjanjian dan akibat hukumnya.
Menurut hukum Indonesia, tiap pihak yang akan mengakhiri perjanjian secara sepihak sebelum jangka waktunya berakhir harus mendapat ijin dari pengadilan negeri setempat yang berwenang atas pelaksanaan perjanjian
25Maria S.W.Sumardjono, Kebijakan Pertanahan Antara Regulasi dan Implementasi.,
(Jakarta : Penerbit Buku Kompas,2005), hal. 251.
26Doli D. Siregar, Manajemen Aset, Cetakan Pertama, (Jakarta : Gramedia Pustaka Umum,
tersebut. Maksud dari ketentuan ini adalah untuk melindungi pihak yang lemah. Pasal 1266 dan Pasal 1267 KUHPerdata adalah ketentuan yang berlaku dalam hal para pihak tidak menentukan sendiri cara mengakhiri perjanjian kerjasama tersebut. Dengan kata lain para pihak dapat mengabaikan atau mengecualikan berlakunya ketentuan Pasal 1266 dan Pasal 1267 KUHPerdata sehingga pengakhiran perjanjian dapat dilaksanakan tanpa ijin Pengadilan Negeri.
Adapun dari aset-aset tanah hak pengelolaaan yang tersebar di Kota Medan dan terdaftar sebagai hak pengelolaan Pemko Medan salah satunya adalah tanah dengan status hak pengelolaan (HPL) Nomor 1 yang terletak di Kelurahan Petisah Tengah, Kecamatan Medan Barat dengan luas lebih kurang 393.575 M2 yang memiliki hak guna bangunan di atas tanah tersebut (terlampir). Dari daftar inventaris tersebut dapat dilihat bahwa pemanfaatan Hak Pengelolaan di daerah Kota medan, yaitu :
1. Untuk keperluan bisnis (Ruko/Mall/Hotel) terdiri dari 49 (empat puluh sembilan) bidang atau sama dengan 49% (empat puluh sembilan persen);
2. Untuk perumahan terdiri dari 43 (empat puluh tiga) bidang atau sama dengan 41,8% (empat puluh satu koma delapan persen);
3. Untuk fasilitas umum terdiri dari 8 (delapan) bidang atau sama dengan 7,7% (tujuh koma tujuh persen);
4. Yang belum dimanfaatkan terdiri dari 3 (tiga) bidang atau sama dengan 2,9% (dua koma sembilan persen);
Pemegang Hak Pengelolaan, selain berwenang untuk menggunakan tanah hak pengelolaan itu untuk keperluan pelaksanaan tugasnya, berwenang pula untuk menyerahkan bagian-bagian dari tanah hak pengelolaan itu kepada pihak ketiga
dengan persyaratan-persyaratan tertentu, baik mengenai peruntukan, penggunaan maupun jangka waktu dan keuangannya, dengan ketentuan bahwa pemberian hak atas tanah kepada pihak ketiga yang bersangkutan dilakukan oleh pejabat-pejabat yang berwenang sesuai dengan peraturan perundangan yang berlaku.27
Wewenang tersebut di atas bertitik tolak dari Peraturan Pemerintah Nomor 36 Tahun 1997 tentang Pengenaan Bea Perolehan Hak Atas Tanah dan Bangunan Karena Pemberian Hak Pengelolaan dan Peraturan Menteri Dalam Negeri Nomor 5 Tahun 1974 tentang Ketentuan-Ketentuan Mengenai Penyediaan dan Pemberian Tanah Untuk Keperluan Perusahaan. Pejabat yang berwenang untuk mengeluarkan keputusan pemberian hak itu yaitu hak guna bangunan dan hak pakai menurut Pasal 4 dan Pasal 9 Permenag/KaBPN No.3 Tahun 1999 adalah :
1. Kepala Kantor Pertanahan Kabupaten/Kotamadya apabila luas tanah tidak lebih dari 2.000 M2(dua ribu meter persegi) kecuali tanah bekas hak guna usaha; 2. Kepala Kantor Wilayah Badan Pertanahan Nasional Propinsi apabila luas tanah
tidak lebih dari 150.000 M2(seratus lima puluh ribu meter persegi), kecuali yang kewenangan pemberiannya telah dilimpahkan kepada Kantor Pertanahan Kabupaten/Kotamadya.
Sedangkan mengenai prosedur dan persyaratan untuk mendapatkan hak bagi pihak ketiga tetap mengikuti prosedur sebagaimana yang diatur dalam Permenag/KaBPN No.9 Tahun 1999.
27Juli Panglima Saragih, Desentralisasi Fiskal dan Keuangan Daerah Dalam Otonomi,
Sehubungan dengan penyerahan bagian tanah hak pengelolaan Pemerintah Daerah kepada pihak ketiga, persyaratan-persyaratan tersebut dituangkan dalam bentuk perjanjian yang diadakan oleh para pihak yang juga merupakan hukum bagi hubungan konkret yang bersangkutan (Pasal 1338 KUHPerdata) tetapi ada pembatasannya, yaitu khusus dibidang hukum tanah, sepanjang perjanjian yang diadakan itu tidak melanggar atau bertentangan dengan ketentuan-ketentuan UUPA.28 Berdasarkan perjanjian tertulis/surat penyerahan yang dibuat antara pemegang hak pengelolaan dengan pihak ketiga, maka pihak ketiga dapat mengajukan permohonan untuk memperoleh sesuatu hak atas tanah hak pengelolaan tersebut kepada Kantor Pertanahan setempat. Dalam perjanjian antara pemegang hak pengelolaan dan pihak ketiga harus dibuat hak apa yang diberikan oleh pemegang hak pengelolaan, yaitu apakah hak guna bangunan atau hak pakai.29
Mengenai hubungan pemegang Hak Pengelolaan dan pihak ketiga dapat dianalisis dengan ketentuan dalam Peraturan Pemerintah ataupun Peraturan Menteri yang mengatur untuk itu, yang dapat disimpulkan sebagai berikut :
1. Hak-hak yang dapat diberikan diatas hak pengelolaan adalah hak guna bangunan dan hak pakai;
2. Pejabat yang diberi kewenangan memberikan hak guna bangunan dan hak pakai diatas hak pengelolaan adalah Kepala Kantor Pertanahan Kabupaten/Kota;
28Boedi Harsono,Op.Cit., hal. 268. 29A.P. Parlindungan,Op.Cit.,hal. 36.
3. Permohonan hak guna bangunan dan hak pakai diatas hak pengelolaan harus terlebih dahulu memperoleh penunjukan berupa perjanjian penggunaan tanah dari pemegang hak pengelolaan;
4. Pemberian hak guna bangunan dan hak pakai diatas tanah hak pengelolaan berdasarkan usul penunjukan pemegang hak pengelolaan;
5. Pemegang hak guna bangunan dan hak pakai diatas tanah hak pengelolaan berkewajiban menggunakan tanah sesuai dengan peruntukkan dan persyaratan sebagaimana ditetapkan dalam perjanjian pemberian;
6. Pemegang hak guna bangunan dan hak pakai diatas tanah hak pengelolaan menyerahkan kembali tanah yang diberikan dengan hak guna bangunan dan hak pakai diatas tanah hak pengelolaan sesudah hak guna bangunan dan hak pakai hapus;
7. Peralihan hak guna bangunan dan hak pakai diatas tanah hak pengelolaan harus dengan persetujuan tertulis dari pemegang hak pengelolaan;
8. Pemegang hak pengelolaan dapat membatalkan hak guna bangunan dan hak pakai sebelum jangka waktunya berakhir karena tidak dipenuhinya syarat-syarat atau kewajiban-kewajiban yang tertuang dalam perjanjian penggunaan tanah hak pengelolaan;
9. Hapusnya hak guna bangunan dan hak pakai diatas tanah hak pengelolaan mengakibatkan tanahnya kembali kedalam penguasaaan pemegang hak pengelolaan;
10. Hak guna bangunan dan hak pakai hapus, maka bekas pemegang hak guna bangunan dan hak pakai wajib menyerahkan tanahnya kepada pemegang hak pengelolaan dan memenuhi ketentuan yang sudah disepakati dalam perjanjian penggunaan tanah hak pengelolaan;
11. Hak guna bangunan dan hak pakai dapat dibebani dengan hak tanggungan atas persetujuan tertulis dari pemegang hak pengelolaan yang berlaku sebagai persetujuan untuk pengalihan haknya apabila dikemudian hari diperlukan dalam rangka eksekusi hak tanggungan.30
Setelah memperoleh penunjukkan berupa perjanjian penggunaan tanah dari pemegang hak pengelolaan, kemudian atas usul pemegang hak pengelolaan dimohon hak guna bangunan atau hak pakai kepada Kepala Kantor Pertanahan Kabupaten/Kota. Selanjutnya diterbitkan surat keputusan pemberian hak oleh Kepala Kantor Pertanahan Kabupaten/Kota. Kemudian penerima hak mengajukan permohonan penerbitan sertipikat hak guna bangunan atau hak pakai diatas hak pengelolaan setelah memenuhi klausula yang ditetapkan dalam surat keputusan pemberian haknya.
Tata cara pemberian hak atas tanah menurut Permenag/KaBPN No.9 Tahun 1999 jo. Peraturan KaBPN (Perkaban) No.2 tahun 2012,dapat dilakukan dengan cara: 1. Pemberian hak secara individual, merupakan pemberian hak atas sebidang tanah
kepada seseorang atau sebuah badan hukum tertentu atau kepada beberapa orang 30 Surat Menteri Negara Agraria/Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor : 6301-3433
tanggal 17 September 1999 kepada Menteri Pertanian perihal penjelasan perihal agunan sertipikat diatas Hak Pengelolaan.
atau badan hukum secara bersama sebagai penerima hak bersama yang dilakukan dengan satu penetapan pemberian hak;
2. Pemberian hak secara kolektif, merupakan pemberian hak atas beberapa bidang tanah masing-masing kepada seseorang atau sebuah badan hukum atau kepada beberapa orang atau badan hukum sebagai penerima hak yang dilakukan dengan satu penetapan pemberian hak.
Adapun prosedur pemberian hak atas tanah diatas hak pengelolaan kepada pihak ketiga tersebut dapat digambarkan secara ringkas sebagai berikut :
permohonan usul/rekomendasi Pemohon/ Pihak Ketiga Pemegang HAK PENGELOLAAN Perjanjian Penggunaan Tanah/Perjanjian Kerjasama Permohonan Hak Atas Tanah Kantor Pertanahan Kabupaten/Kota
SK Pemberian Hak Atas Tanah oleh Kantor Pertanahan Kabupaten/Kota
-Pembayaran uang wajib ke kas Negara -PembayaranBPHTB
Permohonan Penerbitan Sertipikat HAK GUNA BANGUNAN diatas HAK
PENGELOLAAN
Sertipikat tanah Hak Guna Bangunan diatas
Hak Pengelolaan oleh Kepala Kantor
Hak guna bangunan sebagaimana yang dimaksud adalah yang terdapat dalam Pasal 35 Peraturan Pemerintah Nomor 40 Tahun 1996 dimana hak untuk mendirikan dan mempunyai bangunan atas tanah yang bukan miliknya sendiri, dalam jangka waktu paling lama 30 (tiga puluh) tahun dan dapat diperpanjang dengan waktu 20 (dua puluh) tahun lagi, dapat beralih dan dialihkan kepada pihak lain serta dapat dijadikan jaminan hutang dan dibebani dengan hak tanggungan.
Atas setiap permohonan yang diajukan oleh pihak ketiga, maka oleh petugas pelaksanaan melakukan penilaian atas kelayakan subjek pemegang hak atas tanah berdasarkan riwayat perolehan hak atas tanah kepada yang bersangkutan secara sah dan dapat dipertanggungjawabkan. Proses selanjutnya dari permohonan hak yang diterima akan diseleksi dan kemudian dilakukan pengukuran dan pemetaan serta penelitian lapangan. Dari kegiatan-kegiatan tersebut akan diperoleh data yang kemudian disahkan oleh Kepala Kantor Pertanahan melalui Berita Acara Rapat yang akan menjadi dasar pembukuan hak atas tanah dalam buku tanah serta pemberian Surat Keputusan pemberian haknya.
Pemohon juga diwajibkan terlebih dahulu untuk membayar uang pemasukan kepada pemegang Hak Pengelolaan dengan jumlah sesuai dengan perjanjian penggunaan tanah yang telah disepakati antara kedua belah pihak, membayar uang pemasukan kepada negara yang besarnya sama dengan rumus uang pemasukan terhadap jenis tanah yang diberikan di atas tanah negara lainnya sesuai dengan Surat Edaran Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 110-170 tanggal 23 Januari 2003 tentang Pelayanan Pemeriksaan Tanah dan Pemberian Hak atas Tanah dan membayar
Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (untuk selanjutnya ditulis BPHTB). Selain itu, penerima hak juga masih dibebani dengan membayar kewajiban biaya pengukuran dan panitia pemeriksaaan tanah sesuai dengan Peraturan Pemerintah Nomor 13 Tahun 2010 tentang Penerimaan Bukan Pajak yang berlaku pada Badan Pertanahan Nasional.
Setelah semua bukti/tanda pelunasan ataupun surat-surat terkait lainnya yang menjadi alas hak bagi pengajuan permohonan tersebut dilengkapi, maka pemohon/pihak ketiga berhak mengajukan permohonan hak guna bangunan kepada Kepala Kantor Pertanahan dimana tanah tersebut berada dengan membawa surat perjanjian penggunaan tersebut. Adapun proses pengajuan permohonan dan pendaftaran hak ini serta segala kegiatannya dilakukan sendiri oleh pemohon/pihak ketiga tanpa campur tangan pemegang hak pengelolaan yang hanya terbatas pada pemberian usul/rekomendasi ataupun melakukan monitoring terhadap terbitnya
sertipikat hak guna bangunan diatas hak pengelolaan tersebut.
Atas bagian tanah diatas hak pengelolaan harus didaftarkan pada Kantor Pertanahan setempat, yaitu pendaftaran yang dimaksudkan dalam Pasal 1 ayat (1) PP No.24 tahun 1997. Keharusan pendaftaran tanah ini sebagai jaminan kepastian hukum yang kuat dan tunduk pada UUPA dan peraturan pelaksanannya seperti hak atas tanah lainnya serta untuk mendapatkan tanda bukti hak berupa sertipikat yang berlaku sebagai alat pembuktian yang kuat.
Adapun keuntungan-keuntungan pemberian hak pengelolaan kepada Pemko, yaitu :31
1. Untuk kepastian hukum mengenai hak atas tanah;
2. Untuk mengamankan aset Pemko Medan dimana untuk menghindari penyerobotan, pengambilalihan atau klaim dari pihak lain.
Hal ini dapat dilakukan dengan cara pengamanan administratif (melengkapi sertipikat dan bukti kepemilikan atas tanah), pengamanan fisik (pemagaran dan pemasangan tanda pemilikan tanah) dan tindakan/upaya hukum jika terjadi pelanggaran hak atau tindak pidana.
3. Untuk mendapatkan keuntungan dari pihak ketiga dalam rangka meningkatkan pendapatan daerah dibidang pertanahan.
Kewajiban-kewajiban yang timbul dari adanya perjanjian penyerahan bagian hak pengelolaan kepada pihak ketiga yang dapat meningkatkan pendapatan daerah, yakni dalam bentuk retribusi daerah sesuai dengan Pasal 1 huruf g Peraturan Daerah Kota Medan Nomor 21 Tahun 2002 tentang Retribusi Pemakaian Kekayaan Daerah, dimana retribusi adalah sebagai bentuk pembayaran atas objek retribusi yakni pelayanan pemakaian kekayaan daerah yang dimiliki atau dikelola langsung oleh Pemerintah Daerah untuk kepentingan yang dinikmati oleh pribadi atau badan yang memperoleh hak untuk menggunakan kekayaan daerah yang pembayarannya diterima pada saat perjanjian ditandatangani. Bentuk pendapatan lainnya adalah pembagian penerimaan Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB) hak-hak atas tanah diatas tanah Hak Pengelolaan yang masuk ke kas Pemerintah Kota Medan.
Penyerahan bagian-bagian dari tanah hak pengelolaan kepada pihak ketiga diatur dalam Peraturan Menteri Agraria/Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 9 tahun 1999 tentang Tata Cara Pemberian dan Pembatalan Hak atas Tanah Negara dan Hak Pengelolaan yang menyatakan bahwa setiap penyerahan penggunaan tanah yang merupakan bagian dari tanah hak pengelolaan kepada pihak ketiga oleh pemegang hak pengelolaan, baik yang disertai ataupun tidak disertai dengan pendirian bangunan
31Dewi, Sri Puspita. “Analisis Yuridis Terhadap Pemberian Hak Pengelolaan Kepada
diatasnya, wajib dilakukan dengan pembuatan perjanjian tertulis antara pihak pemegang hak pengelolaan dan pihak ketiga yang bersangkutan.
Adapun substansi dari perjanjian yang dimaksud diatur pada Pasal 3 Peraturan Menteri Dalam Negeri Nomor 1 Tahun 1977 tentang Tata Cara Permohonan dan Penyelesaian Pemberian Hak atas Bagian-bagian Tanah Hak Pengelolaan serta Pendaftarannya, mengatur mengenai kewenangan menyerahkan bagian-bagian tanah hak pengelolaan kepada pihak ketiga yang menyatakan bahwa :32
a. Setiap penyerahan penggunaan tanah yang merupakan bagian dari tanah hak pengelolaan kepada pihak ketiga oleh pemegang hak pengelolaan, baik yang disertai ataupun tidak disertai dengan pendirian bangunan diatasnya, wajib dilakukan dengan pembuatan perjanjian tertulis antara pihak pemegang Hak Pengelolaan dan pihak ketiga yang bersangkutan.
b. Perjanjian dimaksud dalam ayat (1) memuat mengenai : 1) Identitas pihak-pihak yang bersangkutan;
2) Letak, batas-batas dan luas tanah yang dimaksud; 3) Jenis penggunaannya;
4) Hak atas tanah yang akan dimintakan untuk diberikan kepada pihak ketiga yang bersangkutan dan keterangan mengenai jangka waktunya serta kemungkinan untuk memperpanjangnya;
5) Jenis-jenis bangunan yang akan didirikan di atasnya dan ketentuan mengenai pemilikan bangunan-bangunan tersebut pada berakhirnya hak tanah yang diberikan;
6) Jumlah uang pemasukan dan syarat-syarat pembayarannya; 7) Syarat-syarat lain yang dipandang perlu.
Secara ringkas, tata cara pihak ketiga memperoleh hak guna bangunan diatas hak pengelolaan dapat dilakukan dengan tahapan-tahapan sebagai berikut :
1. Pihak ketiga memperoleh penunjukan berupa perjanjian penggunaan tanah di atas hak pengelolaan dari Pemko Medan selaku pemegang hak pengelolaan
berdasarkan suatu perjanjian (misalnya perjanjian kerjasama) yang isinya memberi persetujuan kepada pihak ketiga untuk memperoleh hak guna bangunan diatas hak pengelolaan;
2. Berdasarkan perjanjian tersebut, pihak ketiga memenuhi kewajiban yang ditentukan dalam perjanjian termasuk membayar retribusi yang besarnya diatur dalam Perda Kota Medan;
3. Selanjutnya mengajukan permohonan hak guna bangunan diatas hak pengelolaan ke Kantor Pertanahan Kota Medan dengan melampirkan persyaratan-persyaratan seperti Surat Perjanjian dengan Pemko Medan, Rekomendasi/persetujuan dari Pemko Medan selaku pemegang hak pengelolaan, bukti-bukti pelunasan retribusi, Identitas pihak ketiga dan SPPT Pajak Bumi dan Bangunan;
4. Berdasarkan kewenangan pemberian hak guna bangunan diatas hak pengelolaan yang dimiliki, Kepala Kantor Pertanahan Kota Medan menerbitkan Surat Keputusan tentang pemberian hak guna bangunan diatas hak pengelolaan atas nama pihak ketiga;