BAB II STATUS BANGUNAN ATAS TANAH HAK GUNA
C. Pendaftaran Peralihan Hak Dengan Jual Beli Bangunan d
Pertanahan Kota Medan
Dilihat dari sistem pemindahan hak dalam UUPA, saat lahir hak (kebendaan) adalah pada saat pendaftaran.57 Berdasarkan ketentuan pasal 1 ayat (1) PP Nomor 24/97, pendaftaran tanah adalah rangkaian kegiatan yang dilakukan pemerintah secara terus menerus, berkesinambungan dan teratur, meliputi pengumpulan, pengolahan, pembukuan dan penyajian serta pemeliharaan data fisik dan data yuridis, dalam bentuk peta dan daftar, mengenai bidang-bidang tanah dan satuan rumah susun, termasuk pemberian sertipikat sebagai surat tanda bukti haknya bagi bidang- bidang tanah yang sudah ada haknya dan hak milik atas satuan rumah susun serta hak-hak tertentu yang membebaninya. Suatu rangkaian kegiatan menunjukkan adanya berbagai kegiatan dalam penyelenggaraan pendaftaran tanah, yang berkaitan satu
56Hasil Wawancara dengan Notaris/PPAT Wanda Lucia, SH pada tanggal 25 Mei 2013. 57Mariam Darus Badrulzaman,Bab-bab Tentang Hypotek,(Bandung : Alumni, 1980), hal.41.
dengan yang lain berturutan menjadi satu kesatuan rangkaian yang bermuara pada tersedianya data yang diperlukan dalam rangka menjamin kepastian hukum dibidang pertanahan bagi rakyat. Sedangkan kata terus-menerus menunjuk kepada pelaksanaan kegiatan yang sekali dimulai tidak ada akhirnya.58
Pendaftaran tanah pada masa mendatang merupakan aksi yang penting dalam pengadministrasian tanah, demi untuk mengamankan hak-hak seseorang atas tanah dan demi terwujudnya penatagunaan tanah serta administrasi pertanahan yang akurat dan terjamin, sudah barang tentu negara akan melaksanakan tugas tersebut untuk keperntingan warganya dan kepentingan negara itu sendiri. Pendaftaran peralihan hak ini berfungsi untuk memperkuat kedudukan pembeli dalam hubungannya dengan pihak ketiga.
Dengan adanya peralihan hak atas tanah berikut bangunan yang ada di atasnya, maka pemilik yang baru akan mendapatkan tanah haknya dan wajib mendaftarkannya pada Kantor Pertanahan setempat, dengan dasar akta perjanjian yang telah dibuat oleh kedua belah pihak. Ada dua tujuan pendaftaran tanah, yaitu penyediaan data-data penggunaan tanah untuk pemerintah ataupun masyarakat dan jaminan kepastian hukum terhadap hak-hak atas tanah.59 Pendaftaran tanah akan melahirkan sertipikat tanah, mempunyai arti untuk memberikan kepastian hukum,
58Boedi Harsono,Op.Cit.,hal.72-73
59 Bachtiar Effendi, Pendaftaran Tanah di Indonesia dan Peraturan Pelaksanaannya,
karena hukum jelas dapat diketahui baik identitas pemegang haknya (subjeknya) maupun identitas tanahnya.60
Untuk memberikan jaminan hukum dalam pendaftaran peralihan hak, dasar- dasar hukumnya, yaitu dalam UUPA Pasal 19 ayat (1), (2), (3) dan (4) UUPA dan Pasal 20 ayat (1) dan (2) serta diatur lebih rinci pada PP No.24 tahun 1997. Pasal 3 PP No. 24 tahun 1997 memerinci tujuan pendaftaran tanah yaitu :
a. Untuk memberikan kepastian hukum dan perlindungan hukum kepada pemegang hak atas tanah suatu bidang tanah, satuan rumah susun dan hak-hak lain yang terdaftar agar dengan mudah dapat membuktikan dirinya sebagai pemegang hak yang bersangkutan;
b. Untuk menyediakan informasi kepada pihak-pihak yang berkepentingan termasuk pemerintah agar dengan mudah dapat memperoleh data yang diperlukan dalam mengadakan perbuatan hukum mengenai bidang-bidang tanah dan satuan-satuan rumah susun yang sudah terdaftar;
c. Untuk terselenggaranya tertib administrasi pertanahan.
Dari ketentuan pasal tersebut, pendaftaran tanah di Indonesia bersifat rechtcadaster, yaitu pendaftaran tanah dalam rangka memberikan kepastian hukum
suatu hak atas tanah yang meliputi letak, batas dan luas tanah, status tanah dan orang yang berhak atas tanah dan pemberian berupa surat sertipikat.61 Inti dari kepastian tersebut bahwa data yang tercantum di dalam daftar umum pendaftaran tanah baik 60 Bachsan Mustafa, Hukum Agraria Dalam Perspektif,,, (Bandung : Remaja Karya CV,
1984), hal.58
data yuridis maupun data fisiknya adalah benar. Implikasinya adalah nama yang terdaftar di dalam buku tanah, data letak dan batas tanah merupakan data sebenarnya. Dengan demikian nama yang terdaftar di dalam Buku Tanah adalah pemilik tanah yang sebenarnya sepanjang tidak ada yang dapat membuktikan lain.
Sistem pendaftaran tanah yang ada di Indonesia adalah sistem campuran. Hal ini terlihat dengan adanya perlindungan hukum kepada pemilik sebenarnya (sistem negatif), sedangkan sistem positifnya terlihat dengan adanya campur tangan pemerintah, dimana PPAT dan seksi pendaftaran tanah meneliti kebenaran setiap peralihan suatu hak atas tanah.62
Dalam sistem yang dipakai dalam pendaftaran tanah baik sistem pendaftaran akta (registration of deeds) maupun sistem pendaftaran hak (registration of titles),
tiap pemberian atau penciptaan hak baru serta pemindahan dan pembebanannya dengan hak lain kemudian, harus dibuktikan dengan suatu akta. Akta tersebut nantinya dengan sendirinya dimuat data yuridis tanah yang bersangkutan yakni mengenai perbuatan hukumnya, haknya, penerima haknya ataupun hak apa yang dibebankan.
Peralihan hak guna bangunan wajib didaftarkan pada Kantor Pertanahan. Hak yang akan didaftarkan adalah hak baru dan hak lama, dimana pembuktian hak baru ini menurut Pasal 23 PP No.24 tahun 1997 dibuktikan dengan penetapan pemberian hak dari pejabat yang berwenang memberikan hak yang bersangkutan menurut
ketentuan yang berlaku apabila pemberian hak tersebut berasal dari tanah negara atau tanah pengelolaan. Peralihan bangunan di atas tanah hak guna bangunan atas tanah hak pengelolaan harus mendapat persetujuan tertulis dari pemegang hak pengelolaan.
Penerima hak yang baru wajib mendaftarkan peralihan hak atas tanah berikut bangunan di atasnya yang diterimanya dalam rangka memberikan perlindungan hak kepada pemegang hak atas tanah yang baru demi ketertiban tata usaha pendaftaran tanah. Dalam Pasal 9 PP No.24 tahun 1997 disebutkan bahwa tanah hak guna bangunan maupun tanah hak pengelolaan merupakan hak-hak atas tanah yang menjadi objek pendaftaran tanah.
Proses pemberian hak terhadap suatu permohonan hak atas tanah tidak semata-mata hanya melihat segi-segi prosedurnya saja. Suatu permohonan tidak cukup hanya dianalisa dengan apakah si pemohon memenuhi syarat. Permohonan tersebut dilanjutkan dengan pemeriksaan secara fisik, diukur, dibuatkan fatwa dan lain sebagainya yang sifatnya prosedur, melainkan harus dikaji dari segi umumnya.63 Permohonan hak yang diterima oleh Kantor Pertanahan jarang mengalami penolakan karena pada dasarnya kewenangan kantor pertanahan adalah sebagai perekam (recording) dan mencatat kegiatan pertanahan yang terjadi di masyarakat.
Selanjutnya permohonan tersebut diproses antara lain dengan penelitian ke lapangan oleh Panitia Pemeriksa Tanah (Panitia A atau Panitia B). Terhadap tanah yang belum ada haknya (atau yang berasal dari tanah yang haknya telah mati) dan
63 Rusmadi Murad, Penyelesaian Sengketa Hukum Atas Tanah, (Bandung: Alumni, 1991),
jika ada hal-hal yang menghendaki dapat dilakukan pengukuran kembali, misalnya mengenai adanya perubahan fisik tanah dan bangunan tersebut. Kemudian apabila telah memenuhi syarat, maka sesuai kewenangannya dan diterbitkan Surat Keputusan (SK) Pemberian Hak Atas Tanah.
Untuk memperoleh surat keputusan pemberian hak atas tanah tersebut maka pihak yang melakukan peralihan atau pemilik tanah dapat memohon pengajuan permohonan hak atas tanah kepada kantor pertanahan dengan melampirkan syarat- syarat yang harus dipenuhi yakni sebagai berikut:
1. Mengisi blangko pengajuan permohonan hak atas tanah yang telah disediakan oleh Kantor Pertanahan;
2. Identitas diri pemohon : KTP/SIM/PASSPORT dan Kartu Keluarga;
3. Surat Rekomendasi/Ijin (persetujuan) dari pemegang hak pengelolaan, dalam hal ini persetujuan dari Pemko Medan;
4. Melampirkan alas penguasaan tanah secara beruntun yaitu akta jual beli dan pengoperan hak dari pemegang hak sebelumnya (yang namanya terdaftar dari sertipikat hak guna bangunan yang telah berakhir) yang dibuat di hadapan notaris;
5. Asli sertipikat HGB yang telah berakhir haknya tersebut; 6. Fotokopi tanda pembayaran lunas PBB tahun berjalan;
7. Melampirkan bukti pelunasan pembayaran antara Pemko Medan selaku pemegang hak pengelolaan dengan pihak yang melakukan peralihan jual beli.
Sesuai ketentuan bahwa setiap perubahan pemilikan hak atas tanah harus didaftarkan untuk memenuhi asas publisitas, maka Notaris pembuat akta jual beli dan pengoperan hak harus mendaftarkan tanahnya ke kantor pertanahan dimana tanah tersebut berada setelah keluarnya Surat Keputusan (SK) pemberian hak atas tanah tersebut dari Kantor pertanahan sebagai bukti bahwa yang pihak memohon telah sah memperoleh hak. Adapun setelah mendapatkan SK Pemberian Hak Atas Tanah tersebut, yang diperlukan untuk pendaftaran untuk memperoleh sertipikat tanda bukti hak, adalah dengan syarat-syarat sebagai berikut :
1. Surat permohonan pendaftaran tanah yang ditujukan kepada kepala kantor pertanahan setempat;
2. Surat pengantar SK Pemberian hak atas tanah; 3. Melampirkan identitas para pihak;
4. Bukti pelunasan pembayaran BPHTB;
Pemohon mendaftarkan haknya untuk memperoleh sertipikat hak atas tanah setelah membayar uang pemasukan ke kas negara dan/atau Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB) jika dinyatakan dalam Surat Keputusan tersebut.
5. Bukti pelunasan pembayaran Pajak Bumi dan Bangunan (PBB); 6. Bukti pelunasan biaya pendaftaran dari kantor pertanahan setempat.
Dasar hukum dari persyaratan perolehan sertipikat hak atas tanah melalui prosedural perolehan pemberian hak atas tanah, yaitu UUPA, PP No.24 tahun 1997, PP Nomor 6 Tahun 2002, Permenag/KaBPN No.3 Tahun 1997 dan Surat Edaran
Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 600-1900 tanggal 31 Juli 2003 serta Permenag/KABPN Nomor 9 Tahun 1999 khusus mengenai hak atas tanah negara dan hak pengelolaan. Persyaratan permohonan sertipikat hak atas tanah yang ditentukan dalam Standar Prosedur Pengaturan dan Pelayanan (SPPP) di lingkungan BPN telah dibuat secara konstelasi hukum positif, terutama UUPA dan PP No.24 tahun 1997 serta Permenag/KaBPN No.3 Tahun 1997, baik diproses secara sistematik melalui Panitia Ajudikasi ataupun sporadik melalui pemilik tanah sendiri di kantor pertanahan.
Setiap pengajuan permohonan sertipikat kepemilikan hak atas tanah di kantor pertanahan yang terlebih dahulu diperiksa dan diteliti adalah mengenai data pemilik (sebagai subjek hak), tanah (sebagai objek hak) dan surat (sebagai alas hak) serta persyaratan data pendukung lainnya yakni mengenai tujuan penggunaan hak dan cara perolehan hak. Hal ini dilakukan guna mengurangi resiko terjadi kesalahan prosedur penerbitan sertipikat hak atas tanah pada Kantor Pertanahan Kota Medan.
Alas hak yang dijadikan dasar dalam penerbitan sertipikat kepemilikan hak atas tanah di kantor pertanahan merupakan alat bukti yang dapat digunakan sebagai alat pembuktian yuridis atas kepemilikan atau penguasaan suatu bidang tanah, baik secara tertulis ataupun berdasarkan keterangan saksi. Kegunaan dari alat bukti ini berdasarkan ketentuan Pasal 1865 KUHPerdata bahwa alat bukti hak dapat digunakan untuk:
1. Mendalilkan kepunyaan suatu hak; 2. Meneguhkan kepunyaan hak sendiri;
3. Membantah kepunyaan hak orang lain;
4. Menunjukkan kepunyaan hak atas suatu peristiwa hukum.
Pendaftaran tidak ada masalah di Kantor Pertanahan Kota Medan sejauh ada ijin dari pemegang hak pengelolaan yakni Pemko Medan karena Kantor Pertanahan Kota Medan pada prinsipnya hanya mencatatkan saja. Sedangkan mengenai pengumuman terhadap permohonan hak baru akibat terjadinya jual beli hak guna bangunan yang telah berakhir tidak ada kewajiban untuk dilakukan pengumuman seperti permohonan hak baru pada umumnya terhadap tanah yang belum bersertipikat. Tapi tidak juga tertutup kemungkinan jika ingin dilakukan pengumuman untuk itu jika dianggap perlu untuk menghindari adanya tuntutan dikemudian hari.64
Khusus untuk tanah yang berasal dari hak atas tanah yang telah berakhir haknya yang berasal dari tanah pengelolaan merupakan pendaftaran permohonan hak baru, karena hak atas tanah yang haknya telah berakhir diatas hak pengelolaan kembali kepada tanah negara atau kepada pemegang hak pengelolaannya tersebut yang kemudian jika akan diberikan hak yang merupakan kewenangan dari badan pertanahan nasional dengan pemenuhan persyaratan sebagaimana yang tersebut di atas.
Sebagaimana yang disebutkan dalam Pasal Peraturan Pemerintah Nomor 34 Tahun 1997 tentang Pelaporan atau Pemberitahuan Perolehan Hak Atas Tanah
64Hasil wawancara dengan S Chandra, SH, M.Kn, Kepala Bagian Peralihan Hak Atas Tanah
dan/atau Bangunan, selain kewajiban mendaftarkan seperti yang tersebut di atas, Notaris masih harus melakukan satu kewajiban lagi yaitu melaporkan atau memberitahukan adanya perolehan hak atas tanah dan/atau bangunan yakni melaporkan kepada kepala kantor pelayanan pajak bumi dan bangunan mengenai perbuatan hukum yang dilakukan tersebut yang wilayah kerjanya meliputi letak tanah tersebut. Jika pelaporan sesuai amanat Pasal 1 tersebut ini tidak dilaksanakan, maka akan dikenakan sanksi sesuai peraturan perundang-undangan yang berlaku. Khusus mengenai BPHTB yang dibebani kepada pemohon hak, perlakuan pajaknya mengikuti ketentuan dan menggunakan rumus perhitungan BPHTB permohonan hak baru, yang perhitungannya sebagaimana halnya biasa seperti jual beli. Adapun mengenai perhitungan pajak tersebut juga telah ditegaskan dalam Surat Direktur Jenderal Pajak Nomor S-458/PJ.331/2005 tanggal 1 Juni 2005 tentang Penegasan Saat Tehutangnya BPHTB.
Setelah dibuktikan adanya hubungan hukum atau penguasaan atas tanah yang dimiliki oleh pemohon (subjek hak), maka pemerintah sebagai pemangku hak menguasai negara yang berwenang melakukan pengaturan dan menentukan hubungan-hubungan hukum antara orang dengan tanah, melaksanakan tugasnya memformalkan hubungan hukum tersebut dengan memberikan hak-hak atas tanah yang dibuktikan dengan keputusan penerbitan haknya (sertipikat). Hal tersebut merupakan salah satu bentuk pelayanan negara kepada rakyatnya yaitu negara memberikan kesempatan kepada rakyatnya untuk memperoleh tanda bukti atau dokumen hukum yang berkaitan dalam hukum perdata berbentuk akta otentik yang diakui oleh negara sebagai bukti yang sempurna.