Kegiatan usaha utama Perseroan adalah mengembangkan dan menjual apartemen hunian, perkantoran, dan rumah toko serta mengoperasikan dan menyewakan properti komersial. Hasil operasi Perseroan dipengaruhi oleh beberapa faktor penting, meliputi:
Kondisi pasar properti
Perseroan menghasilkan seluruh pendapatan dari aktivitas pengembangan properti di Indonesia. Karenanya, Perseroan sangat tergantung kepada kondisi ekonomi Indonesia secara umum dan pasar properti Indonesia pada khususnya. Kondisi ekonomi lainnya yang mempengaruhi bisnis Perseroan termasuk tren harga pasar yang mempengaruhi penjualan properti dan tingkat harga sewa, standard hidup, tingkat pendapatan yang dapat dibelanjakan, berubahan demografi, suku bunga dan ketersediaan pembiayaan konsumen. Perseroan memperkirakan bahwa hasil kegiatan usaha Perseroan akan terus berubah dari waktu ke waktu sesuai dengan fluktuasi dalam kondisi ekonomi dan pasar properti Indonesia.
Pendapatan
Pendapatan dari penjualan
Kegiatan usaha utama Perseroan adalah pengembangan dan penjualan apartemen, kantor, dan rumah tapak serta kepemilikan dan pengelolaan dari properti ritel. Sehubungan dengan penjualan properti, Perseroan pada umumnya melakukan penjualan awal (pre-sale) dimana Perseroan menjual sebagian properti sebelum selesainya pembangunan. Hasil pre-sale tersebut dapat digunakan untuk membangun properti pre-sale tersebut. Pembeli dari apartemen, kantor dan rumah toko Perseroan, dapat membayar uang muka dan sisanya diangsur secara berharap.
Apabila pembeli yang mengangsur pembayaran telah gagal memenuhi kewajiban pembayarannya, Perseroan pada umumnya berhak untuk membatalkan kontrak penjualan dan menjual kembali properti dan berhak untuk menahan sebagian dari pembayaran yang telah dilakukan pembeli sebelum terjadinya gagal bayar.
Perseroan umumnya membangun properti hunian secara bertahap, sehingga memberikan fleksibilitas bagi Perseroan untuk mengubah penawaran produk mengikuti permintaan pasar.
Pendapatan sewa
Kinerja portofolio properti ritel Perseroan sangat bergantung pada pendapatan yang dihasilkan dari penyewaan properti dan beban operasi yang terkait dengan properti tersebut. Faktor yang mempengaruhi pendapatan sewa dari properti ritel adalah, termasuk namun tidak terbatas kepada, kondisi ekonomi umum dan lokal, permintaan dari penyewa untuk area ritel, pasokan dari properti ritel baru di wilayah dimana Perseroan beroperasi, kinerja penjualan dan kondisi bisnis dari para penyewa, arus pengunjung di properti ritel perseroan, pola konsumsi pelanggan, kompetisi dan properti ritel lainnya, inflasi, dan pembangunan transportasi.
Akses terhadap pendanaan dan biaya pendanaan
Kemampuan Perseroan untuk memperoleh pendanaan, dan juga biaya atas pendanaan tersebut, mempengaruhi kegiatan usaha Perseroan. Perseroan mendanai pengembangan propertinya melalui kombinasi pinjaman berjangka mengengah dan panjang dan pre-sale dari pengembangan baru. Semakin tinggi tingkat suku bunga akan menyebabkan semakin tingginya biaya pengembangan usaha. Selain itu, akses permodalan dan biaya pendanaan Perseroan dipengaruhi oleh batasan-batasan, seperti klausa pembatasan standar dalam hubungannya dengan hutang, dan dalam hal pembiayaan melalui bank dimana besarnya fasilitas pinjaman dibatas oleh Batas Maksimum Pemberian Kredit (Legal Lending Limit) bank.
Biaya pengembangan
Pada umumnya, Perseroan melakukan kontrak dengan harga tetap untuk konstruksi proyek-proyek Perseroan. Meskipun kontraktor yang melakukan pembelian bahan material untuk konstruksi proyek, Perseroan terkadang harus menanggung beban tambahan akibat perubahan harga bahan material, seperti baja dan semen. Perseroan dari waktu ke waktu dapat melakukan kontrak pembelian khusus untuk secara langsung membeli beberapa peralatan dan bahan material tertentu.
Waktu penyelesaian proyek
Jumlah dari proyek properti yang dapat dibangun oleh Perseroan dan diselesaikan dalam periode tertentu dibatasi oleh keterbatasan waktu dan kebutuhan untuk menyediakan permodalan yang cukup besar untuk pembangunan dan konstruksi proyek. Jika terjadi keterlambatan, awal dimulainya penjualan dan penyewaan akan tertunda sehingga menyebabkan terlambatnya penerimaan pembayaran penjualan dan pembayaran sewa, meskipun pembayaran dimuka secara kas dalam jumlah tertentu telah diterima.
Kebijakan Pemerintah
Kebijakan Pemerintah yang ketat terkait dengan moneter, fiscal dan lainnya terkait perekonomian Indonesia juga dapat mempengaruhi kinerja Perseroan. Sebagai contoh, apabila (i) terjadi peningkatan suku bunga yang sangat signifikan, maka hal tersebut dapat mempengaruhi kemampuan Perseroan dalam melakukan pembayaran hutang Perseroan dan juga mungkin akan membatasi kemampuan Perseroan dalam mencari alternative pendanaan, dimana jika hal ini dapat
langsung terus menerus dapat mempengaruhi kinerja Perseroan (ii) terjadi perubahan kebijakan pemerintah atas perdagangan bebas regional, yang dapat meningkatkan persaingan usaha yang dapat berdampak pada kegiatan usaha Perseroan. (iii) Kebijakan tarif pajak yang akan mempengaruh beban pajak dan laba bersih Perseroan. (iv) kebijakan ketenagakerjaan seperti perubahan tingkat Upah Minimum Regional (UMR) dan/atau Upah Minimum Provinsi (UMP) dan jaminan sosial yang akan mempengaruhi biaya upah tenaga kerja Perseroan. (v) pemerintah melalui Bank Indonesia menempuh kebijakan pelonggaran ketentuan Loan to Value/Financing to Value (LTV/FTV) Ratio dari fasilitas kredit/pembiayaan bagi sektor propeerti. Melalui kebijakan ini, Bank lndonesia akan memberikan kewenangan kepada industry perbankan untuk mengatur sendiri jumlah LTV/FTV dari fasilitas kredit/pembiayaan pertama sesuai dengan analisa bank terhadap debiturnya dan kebijakan manajemen risiko masingmasing bank.
Fluktuasi dalam Nilai Tukar Valuta Asing
Saat ini, pendapatan Perseroan diperoleh dalam mata uang Rupiah. Perseroan tidak melakukan transaksi lindung nilai karena Perseroan berpendapat bahwa pergerakan nilai tukar Rupiah terhadap mata uang asing tidak memiliki dampak yang material dan masih dapat dikelola (manageable) oleh Perseroan.
Jika kedepannya Perseroan merasa perlu melakukan perjanjian utang dalam mata asing, maka pergerakan nilai tukar rupiah terhadap mata uang tersebut akan memiliki dampak terhadap kinerja keuangan Perseroan. Perseroan memiliki beberapa langkah untuk mengantisipasi hal tersebut, antara lain dengan melakukan lindung nilai terhadap pokok utang Perseroan atau menggunakan mata uang asing sebagai salah satu metode pembayaran terutama dari wisatawan mancanegara yang menginap di hotel, villa dan resort milik Entitas Anak. Hal ini diharapkan dapat memberikan lindung nilai alami terhadap risiko fluktuasi mata uang asing yang timbul.
Kondisi Likuiditas Perseroan
Dalam beberapa tahun terakhir, penggunaan kas Perseroan terutama untuk mendanai modal kerja, pembiayaan konstruksi anak usaha perseroan dan pembayaran beban bunga Perseroan. Sumber likuiditas Perseroan secara historis dihasilkan dari penambahan modal disetor dan Pinjaman utang bank. Perseroan berkeyakinan bahwa likuiditas yang dimiliki saat ini cukup untuk memenuhi kebutuhan modal kerja dan belanja modal. Sehingga perubahan tingkat suku bunga tidak memiliki pengaruh terhadap kemampuan Perseroan mengembalikan pinjaman.
Tidak terdapat kecenderungan yang diketahui, permintaan, perikatan atau komitmen, kejadian dan/ atau ketidakpastian yang mungkin mengakibatkan terjadinya peningkatan atau penurunan yang material terbadap likuiditas Perseroan. Hal ini disebabkan likuiditas Perseroan berasal dari setoran modal yang tidak memiliki beban bunga dan pembatasan-pembatasan.
Sampai dengan tanggal prospektus ini dibuat, perseroan tidak memiliki kejadian yang sifatnya luar biasa yang dapat mempengaruhi kenaikan atau penurunan posisi keuangan pada akun tertentu ataupun secara keseluruhan serta tidak adanya hal-hal yang berpengaruh pada posisi keuangan saat ini namun tidak berpengaruh di masa lalu.
Bahasan terkait kebijakan akuntansi
Standar baru, revisi dan interpretasi relevan yang telah diterbitkan, dan yang akan berlaku efektif untuk tahun buku yang dimulai pada atau setelah 1 Januari 2018 adalah sebagai berikut:
• PSAK 2 (Amandemen), Laporan Arus Kas tentang Prakarsa Pengungkapan • PSAK 13 (Amandemen), Properti Investasi tentang Pengalihan Properti Investasi • PSAK 15 (Penyesuaian), Investasi pada Entitas Asosiasi dan Ventura Bersama • PSAK 15 (Improvement), Investments in Associates and Joint Ventures • PSAK 16 (Amandemen), Aset Tetap – Agrikultur: Tanaman Produktif
• PSAK 16 (Amendment), Property, Plant and Equipment – Agriculture: Bearer Plants
• PSAK 46 (Amandemen), Pajak Penghasilan tentang Pengakuan Aset Pajak Tangguhan untuk Rugi yang Belum Direalisasi
• PSAK 46 (Amendment), Income Tax: Recognition on Deferred Tax Assets for Unrealized Losses
• PSAK 53 (Amandemen), Pembayaran Berbasis Saham tentang Klasifikasi dan Pengukuran Transaksi pembayaran Berbasis Saham
• PSAK 53 (Amendment), Classification and Measurement of Share-based Payment Transactions • PSAK 67 (Penyesuaian), Pengungkapan Kepentingan dalam Entitas Lain
• PSAK 69, Agrikultur - PSAK 69, Agriculture • PSAK 111, Akuntansi Wa'd
Standar dan amandemen standar berikut efektif untuk periode yang dimulai pada atau setelah tanggal 1 Januari 2020, dengan penerapan dini diperkenankan yaitu:
• PSAK 15 (Amandemen), Investasi pada Entitas Asosiasi dan Ventura Bersama tentang Kepentingan Jangka Panjang pada Entitas Asosiasi dan Ventura Bersama
• PSAK 62 (Amandemen), Kontrak Asuransi- Menerapkan PSAK 71: Instrumen Keuangan dengan 62:Kontrak Asuransi
• PSAK 71, Instrumen Keuangan
• PSAK 71 (Amandemen), Instrumen Keuangan tentang Fitur Percepatan Pelunasan dengan Kompensasi Negatif • PSAK 72, Pendapatan dari Kontrak dengan Pelanggan
• PSAK 73, Sewa
Sampai dengan tanggal penerbitan laporan keuangan, dampak dari standar dan interpretasi tersebut terhadap laporan keuangan tidak dapat diketahui atau diestimasi oleh manajemen.
Bahasan mengenai jumlah pinjaman yang masih terutang pada tanggal laporan keuangan terakhir
Berikut jumlah pinjaman yang masih terutang pada tanggal laporan keuangan Perseroan per 30 Juni 2019
Utang Bank dan Lembaga Keuangan Non-Bank
Pada tanggal 30 Juni 2019, Perseroan dan Entitas Anak memiliki Utang Bank dan Lembaga Keuangan Non-Bank Jangka Pendek dan Jangka Panjang masing-masing sebesar Rp250.043.225 ribu dan Rp380.400.000 ribu dengan rincian sebagai berikut:
(dalam ribuan Rupiah)
Keterangan Jumlah
PT Clipan Finance Indonesia Tbk 295.218.181
PT Bank Pan Indonesia Tbk 192.800.000
PT Bank Tabungan Negara (Persero) Tbk 120.000.000
PT Sahabat Financial Keluarga 22.425.043
Jumlah 630.443.225
Dikurangi bagian yang jatuh tempo dalam waktu satu tahun
PT Clipan Finance Indonesia Tbk (165.218.183)
PT Bank Pan Indonesia Tbk (62.400.000)
PT Sahabat Financial Keluarga (22.425.042)
Sub Jumlah (250.043.225)
Utang Bank Jangka Panjang
PT Clipan Finance Indonesia Tbk 130.000.000
PT Bank Pan Indonesia Tbk 130.400.000
PT Bank Tabungan Negara Persero Tbk 120.000.000
Jumlah Utang Bank dan Lembaga Keuangan Non-Bank 380.400.000
Perseroan dan Entitas Anak tidak memiliki kebutuhan pinjaman musiman.
PT. Triniti Dinamik menerima pinjaman dari PT Bank Tabungan Negara (Persero) Tbk dengan plafon sebesar Rp300.000.000 ribu dengan tujuan pembangunan apartemen, SOHO dan Office The Smith sebanyak total 650 unit beserta sarana yang berlokasi di jalan jalur sutera kav 7A, Kelurahan Kunciran, Kecamatan Pinang, Alam Sutera-Kota Tangerang. Per 30 Juni 2019 pinjaman kepada PT Bank Tabungan Negara Persero Tbk sebesar Rp 120.000.000.000.
Informasi Tambahan
- Tidak terdapat pembatasan terhadap Entitas Anak untuk menglaihkan dana kepada Perseroan sehingga tidak ada dampak terhadap kemampuan pembayaran Perseroan dalam memenuhi kewajiban pembayaran tunai.
- Tidak terdapat kejadian/kondisi yang tidak normal dan jarang terjadi yang mempengaruhi jumlah pendapatan termasuk dampaknya bagi kondisi keuangan Perseroan.
- Tidak terdapat komponen penting dari pendapatan atau beban lainnya yang dianggap perlu oleh Perseroan dalam rangka mengetahui hasil usaha Perseroan.
- Tidak ada peningkatan yang material dari penjualan atau pendapatan bersih Perseroan.
- Tidak terdapat dampak perubahan harga terhadap penjualan dan pendapatan bersih Perseroan serta laba operasi Perseroan selama 3 (tiga) tahun terakhir secara material.
- Tidak terdapat investasi barang modal yang dikeluarkan dalam rangka pemenuhan persyaratan regulasi dan isu lingkungan hidup