BAB III IDENTIFIKASI PENGELOLAAN RUSUN PEKUNDEN
4.1 Analisis Faktor Pengaruh Pengelolaan
4.1.5 Faktor yang Berpengaruh dalam Pengelolaan Rusun
Hasil analisis regresi yang dilakukan di kedua Rusun menghasilkan faktor yang berpengaruh dalam pengelolaan di maing–masing rusun adalah berbeda, pada saat pengukuran (data cross section) dilakukan. Pada Rusun Pekunden lebih dipengaruhi oleh faktor penghunian (sangat berpengaruh) dan faktor lingkungan. Sedangkan untuk Rusun Bandarharjo lebih dipengaruhi oleh faktor kelembagaan dan faktor pemanfataan fisik.
A. Rusun Pekunden
Permasalahan mendasar di Rusun Pekunden adalah pada penghunian. Meskipun kondisi lingkungan juga berpengaruh tetapi masih lebih besar pengaruhnya untuk penghunian. Bila dikaitkan dengan hasil identifikasi terhadap pengelolaan di Rusun Pekunden secara primer maka dapat ditemukan kondisi yang mendukung hasil analisis faktor yang berpengaruh tersebut.
Proses penghunian yang dibenarkan atau sesuai dengan ketentuan dari peraturan pengelolaan dan penghunian ialah sebesar 57%. Artinya selebihnya dilakukan tidak sesuai ketentuan yang berlaku, seperti dengan menyewa dari penghuni lainnya/sebelumnya dan bahkan melakukan pembelian unit rusun dari penghuni sebelumnya. Kurang tertibnya administrasi penghunian dengan tidak adanya perjanjian sewa (61%) dan tidak mengetahui bahwa ada batasan waktu dalam penghunian (100%) turut mendorong masalah penghunian menjadi signifikan di Rusun Pekunden. Keberadaan petugas resmi dari pemerintah daerah dalam menarik retribusi sewa juga tidak ada, sehingga retribusi sewa tidak lancar.
Di Rusun Pekunden terjadi silang pendapat tentang status rumah susun yang dihuni. Menurut sebagian penghuni bahwa rusun yang ditempati adalah rusun milik. Tetapi sesuai Perda 7/2009 dan Perda No.6/2008, maka status Rusun Pekunden adalah rusunawa. Hal ini ditegaskan oleh UPTD bahwa status sampai saat ini masih merupakan rumah sewa dengan kewajiban membayar retribusi sewa setiap bulan. Perbedaan anggapan ini menyebabkan adanya perubahan bentuk terhadap hunian sehingga mempengaruhi konstruksi bangunan. Sekitar 52% penghuni menyatakan bahwa kondisi konstruksi bangunan kurang baik. Begitu pula dengan kondisi hunian, sekitar 52% menyatakan kurang layak.
149 Faktor lingkungan oleh sebagian penghuni (31%) dinyatakan masih kurang baik. Hal ini disebabkan karena kawasan permukiman sekitar rusun adalah permukiman padat dan tidak teratur serta prasarana dan sarana lingkungan (sanitasi, saluran) kurang bagus (57%). Berdasarkan kondisi itu maka beralasan jika faktor penghunian dan lingkungan berpengaruh, terutama faktor penghunian.
B. Rusun Bandarharjo
Hasil analisis di Rusun Bandarharjo menyatakan bahwa ada dua masalah yang pengaruhnya sangat kuat. Kelembagaan secara komprehensif menjadi masalah dan kondisi pemanfaatan fisik (konstruksi, hunian, bukan hunian, dan PSU) juga memperbesar masalah pengelolaan.
Masalah hunian secara empiris tidak menjadi masalah yang penting lagi bagi penghuni. Berdasar data primer bahwa penghuni yang bermukim di Rusun Pekunden kebanyakan adalah asli warga setempat dan sekarang merasa lebih baik setelah tinggal di rusun. Seperti diketahui bahwa kondisi sekitar Rusun Bandarharjo adalah perkampungan padat dan kumuh, sehingga setelah tinggal di rusun merasa lebih baik daripada tinggal di tempat asalnya semula. Secara administratif penghuni (89%) juga menyatakan telah menempati hunian dengan cara yang sudah sesuai dengan ketentuan. Jadi masalah penghunian bukan merupakan masalah pengelolaan bagi penghuni rumah susun Bandarharjo
Kondisi fisik yang kurang baik meliputi kondisi bangunan/konstruksi, kondisi PSU, kondisi ruang bukan hunian dan kondisi hunian/unit rumah memang banyak dinyatakan kurang baik dan kurang layak oleh penghuni (berkisar 85%). Sehingga sudah tepat kalau masalah fisik sangat berpengaruh selain masalah kelembagaan.
Masalah kelembagaan menjadi sangat kompleks di Rusun Bandarharjo. Peranan pemerintah daerah yang dianggap kurang dan bahkan tidak ada oleh penghuni (89%) menjadi kendala utama. Sehingga program pemberdayaan sosialpun tidak berjalan. Padahal dalam kewenangannya, UPTD atau DTKP diberikan tugas dan tanggung jawab untuk melakukan pemberdayaan sosial terhadap penghuni rumah susun. Begitu pula fungsi lainnya seperti pengawasan dan pengendalian. Sikap UPTD atau DTKP yang seolah–olah lepas tangan dibenarkan oleh pihak UPTD sendiri. Alasannya memang sulit melakukan
150
pembinaan di Rusun Bandarharjo. Tidak adanya komunikasi dengan penghuni menyebabkan pengelolaan rusun dilakukan sendiri oleh warga penghuni. Akibatnya pembentukan paguyuban tidak dilakukan, cukup dengan pengelolaan melalui lingkungan RT saja.
Konsep pengelolaan yang tidak sinergis antara pengelola (UPTD) dengan penghuni tidak menghasilkan bentuk nyata perbaikan dan pemeliharaan fisik bangunan dan hunian. Bantuan yang diharapkan secara intens diberikan kepada Rusun Bandarharjo menjadi tidak terlaksana. Sebab UPTD tidak menjalankan fungsinya dengan optimal. Tabel IV.6 memperlihatkan faktor yang berpengaruh dalam pengelolaan di Rusun Pekunden dan Rusun Bandarharjo. Untuk perbandingan seluruh variabel ditunjukkan oleh Tabel IV.7.
TABEL IV.6
FAKTOR PENGARUH PENGELOLAAN RUSUN PEKUNDEN DAN BANDARHARJO
Sumber : Hasil Analisis, 2009
Faktor Berpengaruh di Rusun Pekunden
Faktor Berpengaruh di Rusun Bandarharjo 1.Penghunian :
Status sewa/milik rusun tidak jelas.
Proses penghunian/cara menghuni tidak sesuai ketentuan yang berlaku (alih huni di bawah tangan). Perjanjian sewa dan
perpanjangan tidak ada. Retribusi sewa kurang lancar.
1. Kelembagaan :
Fungsi pemerintah daerah dalam pembinaan,
pendampingan, pengawawan dan pengendalian kurang dan bahkan tidak ada.
Pemberdayaan sosial yang dulu pernah dilakukan pemda sekarang terhenti atau tidak ada. Pengelolaan yang ada dilakukan oleh penghuni melalui RT/RW dan tidak ada komunikasi dengan UPTD/pemerintah daerah sehingga pengelolaan tidak optimal.
2. Lingkungan :
Lingkungan merupakan kawasan permukiman padat dan tidak tertata.
2.Pemanfataan Fisik :
Kondisi bangunan rusunawa kurang baik
Hunian dianggap kurang layak, sehingga terjadi pengubahan bentuk hunian hampir di seluruh unit rusun.
151
TABEL IV.7
PERBANDINGAN PENGELOLAAN RUSUN PEKUNDEN DAN BANDARHARJO
Sumber : Hasil Analisis, 2009
Pekunden Variabel Bandarharjo
Penggunaan benda dan bagian bersama sudah sesuai (87%)
Intensitas perawatan dan pemeliharaan secara rutin (61%)
Kondisi konstruksi bangunan kurang baik (52%)
Kondisi hunian kurang layak (52%)
Kondisi PSU baik (65%) Intensitas rutin merawat dan memeliharan PSU (17%) Pengubahan bentuk hunian (31%)
Penambahan bangunan lantai dasar tidak sesuai ketentuan (26%)
Pemanfataan Fisik Penggunaan benda dan
bagian bersama sudah sesuai (92%)
Intensitas perawatan dan pemeliharaan secara rutin (83%)
Kondisi konstruksi bangunan kurang baik (87%)
Kondisi hunian kurang layak (85%)
Kondisi PSU baik (87%) Intensitas rutin merawat dan memeliharan PSU (8%) Pengubahan bentuk hunian (79%)
Penambahan bangunan lantai dasar tidak sesuai ketentuan (46%)
Lokasi rusun tepat (100%) Kelompok sasaran MBR (79%)
Penduduk asli (83%) Proses penghunian sesuai (57%)
Perjanjian sewa tidak ada (61%)
Tidak ada batasan waktu (100%)
Retribusi sewa lancar (18%) Patuh tata tertib penghunian (78%)
Prasarana dan fasilitas sering rusak (44%)
Penghunian Lokasi rusun tepat (96%)
Kelompok sasaran MBR (89%)
Penduduk asli (85%) Proses penghunian sesuai (89%)
Perjanjian sewa tidak ada (31%)
Tidak ada batasan waktu (83%)
Retribusi sewa lancar (65%) Patuh tata tertib (94%) Prasarana dan fasilitas sering rusak (10%)
Kondisi lingkungan kurang baik (31%)
Permukiman padat (57%)
Lingkungan Kondisi lingkungan kurang
baik (83%)
Prasarana lingk. Krg baik (82%)
Rasio kemampuan ekonomi < 1/3 pendapatan (61%)
Kemampuan Ekonomi
Rasio kemampuan ekonomi < 1/3 pendapatan (50%) Ada pemberdayaan sosial
(35%)
Pemberdayaan Sosial Ada pemberdayaan sosial
(27%) Peranan badan pengelola
sesuai tugas dan fungsi (91%)
Badan Pengelola Peranan badan pengelola
sesuai tugas dan fungsi (80%)
Peranan pemda kurang (70%)
Pemerintah Daerah Peranan pemda kurang
(89%) Pelaksanaan regulasi oleh
penghuni (48%)
Regulasi Pengelolaan Pelaksanaan regulasi oleh
152