BAB II TINJAUAN UMUM KANTOR SEWA
L. Studi Literatur dengan pendekatan Arsitektur Kontemporer . 39
4. Gedung BNI 46 Jakarta
45 dibandingkan gedung lain. Sebab penggunaan energi listrik untuk pendingin ruangan bisa mencapai 40 persen dari total biaya operasional.
Efisiensi lainnya diperoleh dari penggunaan cahaya. Arsitektur dan bentuk yang unik memungkinkan pencahayaan alami dinikmati, tetapi tidak menyertakan efek panasnya sehingga penggunaan lampu dapat diminimalisasi pada siang hari. Soal pengolahan air bersih, kata Theresia, Intiland Tower sebenarnya dari awal sudah didesain untuk menerapkan sistem dan teknologi pengelolaan air bersih. Tower Intiland saat ini memang belum menerapkan 100 persen konsep green building. Untuk mengadopsi semua teknologi yang ramah lingkungan, akan membutuhkan investasi yang sangat besar. Hal tersebut dipengaruhi banyak faktor, mulai dari desain arsitektur, teknologi, hingga penggunaan bahan bangunan. Dari sisi penggunaan bahan bangunannya, gedung yang dibangun pada 1984 ini belum seluruhnya menggunakan material yang ramah lingkungan karena saat itu barangnya belum tersedia.
46 Gambar II.15 : Gedung BNI 46 Jakarta
Sumber : https://www.lamudi.co.id/sewa-kantor-wisma-bni-46-sudirman-jakarta-pusat
Gedung BNI ini terdiri atas 38 lantai yang diklasifikasikan sebagai bangunan tinggi B dengan tinggi bangunan 132,5 meter, dan dengan luas total bangunan adalah 75.062 m2.
Konstruksi bangunan gedung BNI ini adalah beton bertulang dengan dinding tembok atap serta atap beton. Secara fisik, struktur bangunan ini terbagi atas basement 1 dan 2, lantai utama 1 – 33, serta bagianatap 1 -3.
Keseluruhan lantai bangunan Gedung BNI 46 ini dibagi menjadi 2 zona, yaitu zona bawah antara lantai basement – lantai 15 dan zona tinggi antara lantai 16 – lantai 33.
47 Gambar II.16 : Sub sistem SBP Gedung BNI 46 Jakarta
Sumber: Sistem Bangunan Pintar, edisi revisi, pustaka wira usaha Pada bagian basement 2 digunakan sebagai tempat parkir, plant jaringan listrik dan sistem HVAC, workshop dan gudang. Pada basement 1 digunakan sebagai tempat parkir, ruang kontrol, divisi teknik, divisi keamanan, dan divisi housekeeper. Lantai 1 – 33 digunakan sebagai ruangan perkantoran bagi BNI maupun penyewa yang lainnya. Pada bagian roof 1 dan roof 2 digunakan sebagai tempat building service equipment seperti cooling tower, sedangkan pada roof 3 terdapat hellipad.
Fungsi dari bangunan Gedung BNI 46 ini adalah sebagai gedung perkantoran BNI Pusat, namun juga disewakan bagi perusahaan-perusahaan lain yang berminat. Bangunan ini dirancang agar menimbulkan kesan BNI yang ramah, modern, agresif, namun konservatif. Kesan ini ditimbulkan dari keberadaan pintu masuk gedung, lobi lift, dan ruang perkantorannya. Bangunan ini dirancang pula agar
48 menciptakan lingkungan kerja yang efisien untuk menciptakan kreativitas bagi pegawainya.
Dalam Bangunan Gedung BNI 46 ini terdapat tiga macam ruangan yang berkenaan dengan sistem otomasinya perkantorannya adalah : a. Ruang kontrol dan monitor
1) SCAR (Security Control Administration Rooom) : tempat mengontrol dan memonitor semua unsur sistem keamanan didalam maupun diluar bangunan.
2) BAS (Building Automation Sistem) tempat mengontrol dan memonitor semua sub sistem dalam BAS Gedung BNI 46.
b. Plant room
1) Ruang Chiller dan sistem pendukungnya seperti pompa-pompa.
2) Ruang trafo yang berfungsi untuk mengubah tegangan masuk dari sumber PLN yang bertegangan 25 KV menjadi tegangan 380 KV tiga fasa untuk mesin-mesin dan tegangan 220 V untuk satu fasa untuk peralatan lainnya.
3) Ruang generator, dimana terdiri empat buah generator caterpillar yang masing-masing berkapasitas 1,5 MVA untuk memasok listrik bila jaringan listrik yang berasal dari PLN padam.
c. Ruang AHU (Air Handling Unit) yang terletak pada setiap lantai bangunan. Tiap satu lantai bisa terdiri atas beberapa ruang AHU, tergantung dari luasan lantai yang akan dipakai sebagai perkantoran.
49 Penerapan sistem bangunan pintar pada gedung BNI 46 Jakarta memperhatikan pendekatan multi disiplin dengan memperhatikan hal-hal berikut :
a. Sistem otomasi gedung (building automation system / BAS) b. Sistem otomasi perkantoran (office automation system / OA) c. Sistem telekomunikasi
d. Prasarana pembangunan gedung e. Perencanaan lingkungan
f. Desain interior
Berdasarkan sistem konstruksi dan sistem perencanaan lingkungan, penerapan sistem bangunan pintar pada gedung BNI 46 Jakarta diarahkan pada tiga hal yang utama yaitu : sistem telekomunikasi, sistem otomasi perkantoran dan sistem otomasi gedung. Penggabungan dari unsur di atas menciptakan iklim kerja yang optimal, yaitu :
a. Sistem perencanaan lingkungan pada gedung BNI 1) Sistem perencanaan yang fleksibel
(a) Rancangan kantor yang fleksibel
(b) Prosedur perencanaan yang terbagi dalam zona
(c) Perencanaan tata cahaya dan pengkondisian udara yang fleksibel menurut kebutuhan
2) Sistem mebel kantor
(a) Prosedur rancangan perabot kantor
50 (b) Prosedur konfigurasi workstation
3) Sistem perencanaan ergonomis
(a) Konfigurasi dan strategi kontrol pencahayaan otomasi perkantoran
(b) Strategi penggunaan warna dan meningkatkan kehijauan 4) Sistem perencanaan fasilitas
(a) Hall dan lounge
(b) Perencanaan area peristirahatan dan restoran 5) Sistem perencanaan pemeliharaan
(a) Strategi sistem gedung
(b) Strategi pemeliharaan preventif (c) Prosedur diagnosa kesalahan 6) Sistem perencanaan life-cycle
(a) Prosedur perhitungan biaya life-cycle (b) Prosedur evaluasi efisiensi biaya 7) Sistem ruangan komunikasi umum
(a) Rental intelligent offices (b) Informasi intelligent building b. Sistem konstruksi
1) Konfigurasi LAN (a) Cable shaft
(b) Perencanaan ruang PBX-site dan akomodasi node
51 2) Pengkabelan pada lantai bangunan : teknik double layered OA
flooring dan floor duct
3) Pengkabelan pada langit-langit : ceiling dan cable rack wiring 4) Pengkondisian udara yang fleksibel
5) Pensaklaran pencahayaan yang fleksibel, kemampuan rezoning tersentralisasi untuk merespon kebutuhan rancangan
6) Documnet conveying : vertical conveyor
7) Pencahayaan nirsilau :perabot yang sedikit memantulkan cahaya 8) Pencegahan interferensi elektromagnetik :
(a) Metode pemisahan kabel (b) Static disharge
(c) Pengkabelan lantai antistatik c. Telekomunikasi
1) Komunikasi satelit 2) Komunikasi grafis
3) Video conferencing dan pesan suara 4) Surat elektronik
5) Transfer data digital kecepatan tinggi
6) Pembuatan rekening penyewa secara otomatis 7) Sistem telpon in-building dan PABX
d. Otomasi perkantoran 1) Konstruksi LAN 2) Pemroses teks
52 3) Dukungan proses pengambilan keputusan
4) Manajemen informasi 5) Pelayanan online
6) Dukungan perangkat lunak
7) Dukungan akses database eksternal e. Sistem otomasi gedung
1) Sistem kontrol gedung, yaitu :
(a) Kontrol optimal terhadap fasilitas pengkondisian udara (b) Kontrol temperatur secara otomatis
(c) Jadal kontrol dan operasi (d) Kontrol pertukaran panas total (e) Kontrol elevator
(f) Pengawasan lingkungan gedung dan status fasilitas (g) Pengukuran konsumsi energi
(h) Kontrol jarak jauh
2) Sistem otomasi keamanan, yaitu : (a) Kontrol masuk
(b) Pengamatan video (c) Kontrol teleclocking
(d) Deteksi kebakaran, alarm, pemadam, dan kontrol api (e) Kontrol asap dan evaluasi otomatis
(f) Deteksi kebocoran gas dan alarm
(g) Pengawasan otomatis terhadap fasilitas pencegah kebakaran
53 (h) Respon gempa bumi
(i) Respon kegagalan daya
3) Sistem penghematan energi, yaitu : (a) Pensaklaran lampu otomatis (b) Manajemen konsumsi energi
(c) Kontrol pengkondisian udara otomatis dalam zone kecil (d) Kontrol sumber daya listrik
(e) Kontrol respon sensor pencahayaan siang hari
54