KANTOR SEWA DI KOTA TERNATE PROVINSI MALUKU UTARA DENGAN PENDEKATAN KONSEP ARSITEKTUR KONTEMPORER
ACUAN PERANCANGAN
Diajukan sebagai persyaratan untuk mengikuti ujian Sarjana strata satu (S1) Teknik Arsitektur
Oleh:
IKRAM YOIOGA 45 13 043 051
PROGRAM STUDI ARSITEKTUR FAKULTAS TEKNIK
UNIVERSITAS BOSOWA MAKASSAR
2020
iii KATA PENGANTAR
Assalam’mu alaika ya Rosullullah SAW, Asalam’mu alaina ya ahlulbait, assalam’mu alaina ya ibadilahi sholihin, Assalamu alaikum Waromatullahi Wabarokatu.
Alhamdulillah, akhirnya penulisan acuan perancangan ini, dengan judul
KANTOR SEWA DI KOTA TERNATE PROVINSI MALUKU UTARA DENGAN PENDEKATAN KONSEP ARSITEKTUR KONTEMPORER dapat terselesaikan sebagai salah satu kelengkapan tugas Akhir Perancangan Arsitektur Universtas Bosowa Makassar.
Penulis menyadari bahwa terlepas dari penyusunan Acuan Perencanaan ini, mungkin masih sangat jauh dari kesempurnaan. Namun tak terlepas dari itu, penulis mengucapkan banyak terimakasih kepada semua pihak yang memberikan sumbangsi, bahan diskusi, referensi demi kelancaran penyusunan acuan ini.
Untuk itu penulis mengucapkan terimakasih kepada :
1. Kedua orang tua yang selalu mendukung serta seluruh keluarga yang telah memberi semangat baik materi maupun non materi hingga akhir penulisan tugas akhir ini.
2. Bapak Prof. DR. Ir. HM. Saleh Pallu, M.Eng. Selaku Rektor Universitas Bosowa Makassar.
3. Bapak Dr H Nasrullah, ST.,M.T. selaku Ketua Pogram Studi Teknik Arsitektur Universitas Bosowa Makassar.
4. Bapak Awaluddin Hamdy, ST.,M.Si. selaku pembimbing I yang telah memberikan arahan dan masukan serta semangat pada penulis.
5. Bapak Syahril Idris, ST.,MSP. Selaku Pembimbing II yang juga telah memberikan arahan dan masukan serta semangat pada penulis.
6. Semua Dosen Arsitektur di Universitas Bosowa Makassar.
iv 7. Seluruh teman-teman arsitek angkatan 013 dan adik-adik serta kakanda-
kakanda di fakultas teknik Universitas Bosowa Makassar yang telah memberikan warna warni kampus.
8. Pengurus kelembagaan Teknik Arsitektur (HMA) yang telah membantu proses pengerjaan skripsi ini.
Semoga apa yang telah penulis buat ini dapat memberikan manfaat bagi yang lain. Terimaksaih untuk semua bantuan dan bimbingannya selama ini, semoga Allah SWT senantiasa melimpahkan rahmat, cinta dan kasih sayang-Nya kepada kita semua. Amin ya Rabbal ‘Alamin.
Makassar, 11 Agustus 2020 Penulis
IKRAM YOIOGA
vi
DAFTAR ISI
Halaman HALAMAN JUDUL
LEMBAR PENGESAHAN
KATA PENGANTAR ... iii
DRAFT DAFTAR ISI ... vi
DAFTAR TABEL ... xii
DAFTAR GAMBAR ... xiv
DAFTAR SKEMA ... xvi
DAFTAR DIAGRAM ... xviii
BAB I PENDAHULUAN ... 1
A. Latar Belakang Masalah ... 1
B. Rumusan Masalah ... 3
C. Tujuan Dan Sasaran Pembahasan ... 4
1. Tujuan pembahasan ... 4
2. Sasaran pembahasan ... 4
D. Metode Pembahasan ... 5
1. Lingkup pembahasan ……… 5
2. Metode pembahasan ………. 5
E. Sistematika Pembahasan ... 6
vii
BAB II TINJAUAN UMUM KANTOR SEWA ... 7
A. Tinjauan Kantor Sewa ... 7
1. Pengertian Kantor Sewa ... 7
B. Kalsifikasi Kantor Sewa ... 8
1. Skala pelayanan regional ... 8
2. Skala pelayanan wilayah ... 8
C. Bentuk Usaha Dalam Kantor Sewa ... 9
1. Kantor Sewa ... 9
2. Perdagangan jasa dan hiburan ... 9
3. Perdagangan barang ... 10
D. Sistem Penyewaan Ruangan Dalam Kantor Sewa ... 10
1. Sistem penyewaan ruang ... 10
2. Jangka waktu sewa dan kontrak ... 12
3. Luas unit yang disewakan ... 12
E. Unsur Pelaku Dalam Kantor Sewa ... 13
F. Fungsi dan Hubungan ... 14
G. Motivasi Pengadaan Kantor Sewa ... 14
H. Faktor Pengaruh Dalam Kantor Sewa ... 15
1. Kondisi sosial ekonomi masyarakat ... 15
2. Kondisi bidang-bidang usaha ... 16
I. Arsitektur Kontemporer ... 16
1. Sejarah munculnya arsitektur kontemporer ... 16
2. Pengertian arsitektur Kontemporer ... 17
viii
3. Perkembangan arsitektur kontemporer ... 19
4. Ciri dan prinsip arsitektur kontemporer ...………….20
J. Tinjauan Koordinasi Modular Pada Bangunan Bertingkat Tinggi ... 22
1. Pengertian modulasi ... 22
2. Tujuan penggunaan modulasi ... 23
3. Modul perilaku ... 24
4. Modul perabot ... 25
5. Modul bahan / material ... 26
6. Modul fungsi ... 26
7. Modul struktur ... 28
K. Studi Banding Kantor Sewa ... 36
1. Wisma Kalla Makassar ... 36
2. Petronas Twin Tower Malaysia ... 37
L. Studi Literatur dengan pendekatan Arsitektur Kontemporer . 39 1. Gedung Allianz Tower Jakarta ... 39
2. Gedung Kedubes Austria Jakarta ... 41
3. Gedung Intiland Tower ... 42
4. Gedung BNI 46 Jakarta ... 45
BAB III TINJAUAN KHUSUS KANTOR SEWA DI KOTA TERNATE ... A. Tinjauan Kota Ternate... 54
ix
1. Letak geografis ... 54
2. Sistem perwilayahan kecamatan dan kelurahan Kota Ternate ... 56
3. Kependudukan... 57
4. Potensi wilaya Kota Ternate ... 59
5. Agama ... 61
6. Transportasi ... 61
7. Isu Strategis Sosial Ekonomi dan Lingkungan Berdasarkan RPMJD dan RTRW Kota Ternate ... 61
8. Kondisi perdagangan dan industri ... 65
9. Kondisi rumah (kantor Rukan) di Kota Ternate ... 67
B. Tinjauan Kantor Sewa Pada Kota Ternate ... 68
1. Jenis Kantor Sewa ... 68
2. Tujuan pengadaan Kantor Sewa ... 69
3. Sistem pengelolaan Kantor Sewa ... 70
4. Analisa prediksi jumlah kantor sewa yang mau di rencankan ... 72
BAB IV KESIMPULAN ... A. Kesimpulan Umum ... 73
B. Kesimpulan Khusus... 73
x
BAB V PENDEKATAN ACUAN PERANCANGAN ... 75
A. Titik tolak perancangan ... 75
B. Pendekatan Acuan Perancangan Makro ... 76
1.Analisis Analisis Kantor Sewa ... 76
2.Pendekatan Acuan Perancangan Tapak ... 76
C. Pendekatan Acuan Mikro ... 78
1. Program Ruang ... 78
2. Pendekatan Perancanaan Besaran Ruang ... 82
3. Pendekatan Pengelompokan dan Hubungan Ruang ... 82
4. Pendekatan Acuan Perencanaan Struktur ... 82
5. Pendekatan Acuan Perencanaan Sistem Utilitas dan Perlengkapan Bangunan ... 85
BAB VI ACUAN PERANCANGAN ... 91
A. Acuan Perancangan Makro ... 91
1. Acuan Perancangan Lokasi Tapak ... 91
B. Acuan Perancangan Mikro ... 94
1. Perancangan Besaran Ruang Unit Kantor Sewa Yang Direncanakan ... 94
2. Analisis pendekatan hubungan ruang ... 99
3. Bentuk dan Penampilan Kontemporer ... 100
4. Struktur Konstruksi Bangunan ... 100
xi
C. Sistem Utilitas Dan Perlengkapan Bangunan ... 111
1. Jaringan Air Bersih ... 94
2. Jaringan air kotor ... 99
3. Jaringan sampah ... 109
4. Sistem penanggulangan kebekaran ... 109
5. Jaringan penangkal petir ... 112
6. Jaringan komunikasi ... 113
7. Elevatior / Lift ... 114
DAFTAR PUSTAKA LAMPIRAN
xiv
DAFTAR GAMBAR
Halaman
Gambar II.1 : Bangunan The Capital Gate Tower in Abu Dhabi ... 20
Gambar II.2 : Bangunan Arsitektur Kontemporer The Auditorio de Tenerife ... 20
Gambar II.3 : Bangunan Arsitektur Kontemporer The Sidney Opera House Interval kenyamanan sistem operasional ... 21
Gambar II.4 : Modul gerak manusia pada sebuah perkantoran ... 25
Gambar II.5 : Beberapa jenis perabot yang memiliki besaran tertentu ... 26
Gambar II.6 : Pembagian modul untuk perkantoran ... 27
Gambar II.7 : Modul di sebuah perkantoran dengan penyesuaian antara modul struktur, fungsi, perabot ... 29
Gambar II.8 : Konfigurasi dasar core pada highrise building ... 31
Gambar II.9 : Eksterior Bangunan Kontemporer ... 34
Gambar II.10 : Wisma kalla menggunakan material kaca pada bagian dinding luar bangunan ... 36
Gambar II.11 : Petronas Twin Towers Malaysia ... 37
Gambar II.12 : Allianz Tower Jakarta ... 39
Gambar II.13 : Kedubes Austria Terapkan Gaya Arsitektur Kontemporer .. 41
Gambar II.14 : Intiland Tower Terapkan Arsitektur Kontemporer ... 42
xv Gambar II.15 : Gedung BNI 46 Jakarta yang menerapkan Arsitektur
Kontemporer ... 46
Gambar II.16 : Sub sistem SBP Gedung BNI 46 Jakarta ... 47
Gambar III.1 : Peta Administrasi Kota Ternate ... 55
Gambar VI.1 : Kondisi lokasi tapak ... 91
Gambar VI.2 : Analisa orientasi Matahari ... 92
Gambar VI.3 : Analisa sirkulasi ... 92
Gambar VI.4: Analisa view ... 93
Gambar VI.5 : Analisa (Noise) kebisingan ... 93
Gambar VI.6 : Skema hubungan antar ruang ... 100
Gambar VI.7 : Bentuk dan Penampilan Bangunan ... 100
Gambar VI.8 : Struktur beton bertulang ... 101
Gambar VI.9 : Struktur pondasi telapak dan tiang pancang ... 101
Gambar VI.10 : Matrial semen instan ... 102
Gambar VI.11 : matrial baja ringan ... 103
Gambar VI.12 : matrial alcopan composite panel ... 103
Gambar VI.13 : matrial kaca ... 104
Gambar VI.14 : matrial bata ... 104
Gambar VI.15 : matrial beton ... 105
Gambar VI.16 : matrial besi ... 105
Gambar VI.17 : matrial gypsum ... 106
xvi
Gambar VI.18 : matrial triplek ... 106
Gambar VI.19 : matrial kayu dan papan ... 107
Gambar VI.20 : matrial keramik ... 107
Gambar VI.21 : matrial marmer ... 107
Gambar VI.22 : Fire Hydrant ... 109
Gambar VI.23 : Portable Fire Extingusir ... 110
Gambar VI.24 : Pylar Hydrant ... 110
Gambar VI.25 : Pemipaan untuk sprinkler ... 111
Gambar VI.26 : tangga kebakaran (tangga darurat) ... 111
Gambar VI.27 : Sistem Penangkal Petir ... 112
Gambar VI.28 : intercom dan telepon sistem parallel. ... 113
Gambar VI.29 : faksimil dan sistem PABX ... 113
Gambar VI.30 : Lift Penumpang ... 114
Gambar VI.31: Lift Barang ... 115
1
DAFTAR PUSTAKA
Akhyar Salama. 2004. Skripsi Kantor Sewa: Universitas 45.
Badan Standar Nasional Pendidikan (BSNP) 2011. Rancangan Standar Sarana Prasarana Rental Office, Jakarta.
De Chiara, Joseph & John Callender, 1981. Time Saver Standars for building Types. New York : Mc. Graw Hill Book Comp.
Hardi, Joni. 2010. Bahan Ajar UMB Teknologi Bangunan III. Jakarta : Rental Office.
Kantor Sewa Riau. tuankutambusai.ac.id.1September 2015.
Mansyur, Undang-Undang No.4 Tahun 1997, Tentang Penyandang Cacat, www.mansyursampe.wordpress.com, 2 Januari 2020
Neufert, Ernst. 1997. Data Arsitek Edisi 33 Jilid 1. Jakarta : Erlangga.
Neufert, Ernst. 1997. Data Arsitek Edisi 33 Jilid 2. Jakarta : Erlangga.
Pangkalan Data, Manejemen Building (MB) Rentall Office Selamet Building.
Sistem Kelembagaan Kantor, stikeskendal.ac.id, 27 April 2015
Tangoro, Dwi. 2010. Utilitas Bangunan.Jakarta : Universitas Indonesia (UI- Press).
Internet.,https://www.google.com/imgres.bp.blogspot.com Internet.,http://www.kompasiana.com/foto:gapey.sandy
Internet. https://id.wikipedia.org/wiki/Universitas_Multimedia_Nusantara Internet. Bangunan Kantor di Kawasan Tropis (PDF Download Available).
Available from:
2 Internet.Internet.https://www.researchgate.net/publication/280561037_B angunan_Hemat_Energi_di_Kawasan_Tropis [accessed Jul 19, 2017].
Internet. (sumber materi dan gambar : chooseandbuild.wordpress.com;
majalahasri.com; furnituretrendzona.com; nextelements.com;
homeinteriores.net)
Internet. http://gudang-desain-indonesia.blogspot.co.id/2014/08/arsitektur- kontemporer-.html
1
BAB I
PENDAHULUAN
A. Latar Belakang Masalah
Arus globalisasi yang secara signifikan mempengaruhi persaingan usaha masyarakat pada akhirnya mengakibatkan perubahan dalam berbagai hal.
Salah satunya peningkatan kegiatan perkantoran sebagai aktivitas pendukung usaha peningkatan tuntutan hidup manusia memicu lahirnya diversifikasi usaha sebagai upaya pemenuhan tuntutan penghasilan dalam rangka peningkatan kesejahteraan individu.
Selanjutnya, usaha ini menuntut ruang-ruang baru sebagai wadah kegiatan, yang sering berjalannya waktu terus meningkat secara signifikaan.
Peningkatan kebutuhan ruang usaha ini merupakan salah satu latar belakang tumbuhnya kantor sewa namun, tingginya permintaan terhadap ruang tidak dapat diimbangi dengan keterbatasan lahan. Hal ini mempengaruhi peningkatan nilai lahan, terutama di lokasi-lokasi srategis.
Kota Ternate sebagai Kota Madya di Provinsi Maluku Utara Dengan melihat hal tersebut kota Ternate berupaya untuk memenuhi pengadaan fasilitas–fasilitas pelayanan di bidang perdagangan, industri, bisnis retail, dan pemerintahan yang didukung oleh kebijakan prosedur birokrasi. Dalam usaha menarik minat para investor dalam maupun luar negeri, pemerintah daerah telah melakukan berbagai upaya seperti menghilangkan birokrasi yang berbelit-belit, penyederhanaan prosedur dan sebagainya. Namun, di bidang
2 fisik upaya dalam menyediakan fasilitas berupa sarana dan prasarana penunjang kegiatan perdagangan dan bisnis kurang memadai.
Perkembangan sektor perdagangan dan industri membuat para investor baik lokal maupun asing mencoba untuk bekerjasama dalam bentuk bantuan modal, teknologi dan sebagainya. Mereka tentunya membutuhkan wadah yang memenuhi syarat sebagai tempat menjalankan usaha secara lebih komersil, dalam pengertian dapat diketahui oleh masyarakat luas dan mampu memberikan keuntungan.
Pada umumnya para pengusaha mencari tempat di pusat-pusat aktivitas atau pusat-pusat pelayanan yang merupakan konsentrasi penduduk. Mahalnya harga tanah di tempat-tempat yang dianggap strategis untuk kegiatan perkantoran dan semakin terbatasnya lahan yang tersedia pada lokasi tersebut, mengakibatkan sulitnya para pengusaha untuk membangun kantor sendiri.
Umumnya mereka membuat kantor yang bersatu dengan tempat tinggal, yang jika dilihat dari standar bagi suatu kantor yang komersil, hal ini belum memenuhi syarat.
Perkembangan teknologi yang juga diikuti dengan berkembangnya sektor-sektor lain yaitu, politik, ekonomi, sosial dan budaya, sangat berpengaruh terhadap peningkatan taraf hidup masyarakat. Meningkatnya taraf hidup masyarakat berarti tuntutan dan kebutuhan hidup meningkat.
Peningkatan ini bagi kalangan yang berpendapatan menengah ke atas, mengakibatkan kebutuhan hidup yang makin meluas ke hal-hal bersifat rekreatif dan konsumtif. Di dalam pekerjaan mereka tidak hanya sekedar
3 membutuhkan ruang atau tempat untuk menjalankan usaha tetapi juga fasilitas lain yang dapat menunjang kelancaran pekerjaan mereka sekaligus sebagai tempat menghilangkan ketegangan dan kepenatan sehabis melaksanakan tugas di kantor.
Kebutuhan akan wadah yang beragam, baik yang berupa sarana perkantoran maupun prasarana penunjangnya menyebabkan timbulnya usaha Menrencanakan gedung perkantoran berlantai banyak yang strategis serta dilengkapi dengan fasilitas pendukung di kota Ternate. Pendirian kantor sewa di kota Ternate merupakan alternatif yang tepat dalam mengatasi masalah- masalah tersebut di atas, yang saat ini semakin dibutuhkan, sebagai akibat dari banyaknya badan usaha ataupun organisasi bisnis yang membutuhkan rumah/tempat dalam mengelola administrasi perusahaan.
Dari permasalahan minimnya wadah adminitrasi di kota Ternate, solusi yang tepat untuk mengatasi hal tersebut adalah merencanakan kantor sewa yang dapat memenuhi kebutuhan administrasi terjadi di kota Ternate, kantor sewa dengan pendekatan arsitektur kontemporer di kota Ternate Provinsi Maluku Utara diharapkan dapat menjadi solusi yang tepat.
B. Rumusan Masalah
1. Bagaimana menentukan lokasi yang tepat untuk suatu bangunan kantor sewa?
2. Bagaimana menerapkan fasilitas sarana dan prasarana yang dapat menunjang kegiatan perkantoran di Ternate?
4 3. Bagaimana menerapkan bentuk fisik sarana dan prasarana untuk kegiatan
perkantoran yang disewakan?
4. Bagaimana ungkapan penampilan bangunan yang dapat meningkatkan citra dan prestasi?
5. Bagaimana memenuhi kebutuhan pemakai prasarana dan sarana kegiatan perkantoran tersebut?
6. Bagaimana menentukan struktur, material dan utilitas bangunan kantor sewa yang di rencanakan?
C. Tujuan dan Sasaran Pembahasan 1. Tujuan pembahasan
Merumuskan secara obyektif alternatif kegiatan kantor sewa dan aspek-aspek tinjauan lainnya yang kemudian dapat dituangkan dalam perencanaan bentuk fisik bangunan.
2. Sasaran pembahasan
Sebagai wadah kegiatan perkantoran dengan meninjau dari berbagai macam segi baik yang bersifat arsitektural maupun segi lainnya yang obyektif.
3. Penekanan masalah/ pembahasan a. Masalah Fasilitas dasar perencanaan.
b. Lokasi / site.
c. Bentuk fisik bangunan d. Fasilitas penunjang
5 D. Metode Pembahasan
1. Lingkup pembahasan
a. Meninjau permasalahan yang timbul di bidang perkantoran dalam usaha meningkatkan pertumbuhan ekonomi daerah sebagai pengantar ke pokok pembahasan.
b. Meninjau hal-hal yang spesifik dari kantor sewa yang meliputi : 1) Kegiatan yang akan diwadahi.
2) Fasilitas yang akan disediakan untuk menunjang kegiatan perkantoran.
c. Mengadakan studi arsitektur dalam merencanakan fasilitas berupa prasarana dan sarana perkantoran yang meliputi :
1) Pemenuhan kebutuhan ruang dan besaran ruang berdasarkan fasilitas-fasilitas yang dibutuhkan serta kemungkinan pengembangannya di masa yang akan datang.
2) Mengungkapkan pola tata ruang dan tata massa 3) Penentuan lokasi dan site yang tepat
2. Metode pembahasan
Metode pembahasan yang digunakan adalah metode analisa analisis, yaitu metode pembahasan dengan menguraikan komponen masalah dan kaitannya secara keseluruhan, dengan cara mengidentifikasi masalah yang ada, menganalisa dan menyimpulkan berdasarkan studi pustaka, penelitian dan wawancara.
6 Kesimpulan yang ada digunakan untuk menyusun acuan dasar perencanaan yang selanjutnya diterapkan dalam perencanaan fisik bangunan.
E. Sistematika Pembahasan
BAB I : Merupakan Pendahuluan yang mengemukakan latar belakang masalah, perumusan masalah, tujuan dan sasaran pembahasan, lingkup pembahasan dan sistematika
pembahasan.
BAB II : Merupakan tinjauan umum kantor sewa, pengertian, tujuan dan sasaran pengadaannya, serta kegiatan yang berlangsung di dalamnya.
BAB III : Membahas kantor sewa di Kota Ternate Provinsi Maluku Utara Mengenai Tinjauan Non Fisik dan Analisa Perwujudan Fisik Pada Perancangan Kantor Sewa.
BAB IV : Merupakan Kesimpulan Dari Pembahasan Sebelumnya.
BAB V : Merupakan Studi Pendekatan yang Akan Diterapkan Pada Acuan Perancangan Makro dan Mikro
BAB VI : Merupakan Acuan Perancangan Makro dan Mikro Kantor Sewa di Kota Ternate Provinsi Maluku Utara
7 BAB II
TINJAUAN UMUM KANTOR SEWA A. Tinjauan Kantor Sewa
1. Pengertian Kantor Sewa
Menurut Cyrill M. Haris dalam bukunya Dictionary of Architecture and Construction, kantor berarti bangunan yang digunakan untuk tujuan profesional ataupun administrasi dan tidak ada bagian yang dipergunakan untuk keperluan hunian, kecuali oleh para penjaga dan pembersih kantor.
Kantor sewa dapat diartikan sebagai kantor yang disewakan oleh pengelola terhadap pengguna (user) yang digunakan untuk menampung segala bentuk yang bersifat administratif dan komersil dengan menyewakan ruang - ruang yang telah disediakan oleh pihak pengelola baik berupa ruangan terkecil (modul terkecil) dari sebuah ruangan kantor sewa hingga disewa perlantai (modul terbesar) dari suatu ruangan kantor sewa yang disewa dalam jangka waktu tertentu pula sesuai dengan kesepakatan antara pihak pengelola dengan pihak penyewa (user).
Bangunan perkantoran selain dibangun untuk memenuhi seragam kebutuhan maupun tuntutan yang berlaku umum, juga dimaksudkan untuk dapat menarik sebanyak mungkin peminat dari segala lapisan yang membutuhkannya.
Untuk tahun terakhir terdapat dua pola pengembangan dasar dalam bangunan-bangunan perkantoran yakni :
8 a. Ditandai dengan mengurangi sekaligus sebagai bentuk rancangan penunjang untuk jangka waktu pemakaian singkat, terutama yang berbentuk perabotan yang dapat dimanfaatkan untuk berbagai fungsi, sehingga pemisahan antara instalasi pelayanan teknis, baik secara pandangan dan akustik, maupun yang befungsi dekoratif secara teratur dapat disesuaikan dengan perabotan.
b. Ditandai dengan adanya kesulitan memilah fungsi aktifitas sampingannya seperti laboratorium, proses suatu industri, pendidikan.
B. Klasifikasi Kantor Sewa 1. Skala pelayanan regional
Perkantoran dengan skala pelayanan regional minimal memiliki ± 480.000 jiwa dan melayani wilayah perkotaan dimana lokasi berada di kawasan central bussines distric (CBD) dan memiliki fasilitas minimal 1 departement store, 1-3 junior departement store, 1 supermarket, 80-100 toko eceran / retail, perkantoran komersil, restaurant, fasilitas entertain dan fasilitas jasa, serta fasilitas parkir.
2. Skala pelayanan wilayah
Perkantoran dengan skala pelayanan wilayah terletak pada daerah distrik kota yaitu berada pada wilayah kecamatan dengan potensi pendukung ± 120.000 jiwa dengan fasilitas yang dimiliki minimal 20-50 toko dan biro perkantoran komersial (branch office), fasilitas hiburan dan restaurant
9 C. Bentuk Usaha Dalam Kantor Sewa
Bentuk usaha dalam perkantoran adalah berupa perdagangan jasa / pelayanan jasa serta barang, diantaranya :
1. Kantor Sewa
Kantor sewa adalah bentuk dari jenis usaha pelayanan jasa pengelolaan administrasi dimana kantor sewa ini disediakan untuk para pengusaha dimana rata-rata pengguna perkantoran umumnya bergerak dibidang pelayanan jasa perbankan serta perusahaan yang berhubungan erat dengan pertokoan.
2. Perdagangan jasa dan hiburan
Perdagangan jasa dan fasilitas hiburan dalam perkantoran adalah bentuk usaha yang digunakan sebagai pemberi daya tarik bagi konsumen terhadap keberadaan perkantoran tersebut. Jenis pelayanan jasa diantaranya :
a. Cinema / bioskop b. Restaurant c. Pujasera d. Fitness centre e. Coffee shop f. Salon
g. Tempat bermain anak-anak (children playground)
10 3. Perdagangan barang
Perdagangan barang yang terjadi pada sebuah perkantoran diantara terdapat pada :
a. Pertokoan
Perkantoran modern dewasa ini ditambahkan beberapa fungsi diantaranya dengan perbelanjaan sehingga disebut bangunan multi fungsi. Toko yang berada pada bangunan multi fungsi ini ±80 – 100 toko, mulai dari shopping goods sampai specially goods.
b. Pasar swalayan
Pasar swalayan adalah bentuk perdagangan barang yang menjual barang-barang kebutuhan sehari-hari dan beberapa kebutuhan berkala
c. Departement store
Departement store adalah bentuk perdagangan barang-barang berkala dan kebutuhan khusus.
D. Sistem Penyewaan Ruang Dalam Kantor Sewa 1. Sistem penyewaan ruang
Sistem penyewaan ruang pada sebuah kantor sewa yang dilengkapi beberapa fasilitas seperti cinema / bioskop, restaurant, pujasera, fitness centre, coffe shop, saloon, retail, ataupun beberapa kios untuk mendukung keberadaan sebuah perkantoran meliputi :
a. Ruang perkantoran yang disewakan dengan area terbuka
11 Yang dimaksud dengan kantor sewa yang disewakan dengan area terbuka adalah ruang perkantoran yang disewa oleh sebuah perusahaan berdasarkan luas lantai untuk mendapatkan kebebasan dan fleksibilitas dalam penataan ruangannya sesuai dengan kebutuhan dan keinginan perusahaan yang mneyewanya, dimana kemungkinan penyewanya adalah perusahaan yang tergolong besar.
b. Ruang toko / retail yang disewakan dengan area terbagi
Yang dimaksud dengan ruang toko / retail yang disewakan dengan luasan area yang telah terbagi adalah luasan ruang yang telah dibagi berdasarkan unit-unit terkecil sampai yang terbesar dengan menggunakan dinding pemisah, baik berupa beton, partisi, ataupun yang lain berdasarkan kebutuhan penyewa dimana ruangan ini dibagi c. Ruang yang dipakai bersama dan tidak disewakan
1) Common floor area
Merupakan area yang digunakan bersama oleh pihak penyewa, akan tetapi tetap dikenakan biaya kepada seluruh pihak penyewa sesuai perjanjian dengan pihak pengelola. Area/ruangan tersebut diantaranya adalah hall, lift (area core), selasar (sirkulasi) dsb.
2) Service floor area
Merupakan area yang sifatnya berupa pelayanan dan digunakan secara bersama-sama oleh pihak pengelola, dianataranya adalah:
daerah parkir kendaraan, area sirkulasi vertikal, ruang service engineering, ruang properti, ruang direksi dsb.
12 2. Jangka waktu sewa dan kontrak
Jangka sewa kontrak yang diberlakukan pada sebuah kantor sewa didasarkan pada lamanya waktu penyewaan diatur oleh pihak pengelola / pemilik sesuai dengan perjanjian dengan pihak penyewa. Berdasarkan jangka waktu kontrak untuk yang area disewakan, dapat dikategorikan : a. Kontrak jangka pendek
Kontrak jangka pendek adalah lamanya waktu penyewaan ruangan yang hanya berlangsung beberapa bulan dan ruangan-ruangan ini diantaranya exhibition hall, show room, dsb.
b. Kontrak jangka panjang
Kontrak jangka panjang biasanya waktu penyewaan berlaku antara satu tahun hingga beberapa tahun tergantung perjanjian dengan pihak pengelola. Sewa kontrak tersebut meliputu rentable area pada perkantoran.
3. Luas unit yang disewakan
Luasan unit yang disewakan pada sebuah gedung kantor sewa didasarkan pada :
a. Penyewaan ruang perlantai yang biasanya dilakukan oleh perusahaan-perusahaan besar.
b. Penyewaan ruang dengan kelipatan unit-unit terkecil yang telah disediakan yang biasanya dilakukan oleh perusahaan kelas menengah.
13 c. Penyewaan ruang berdasarkan unit terkecil yang disediakan oleh
pihak pengelola / pemilik bangunan.
E. Unsur Pelaku Dalam Kantor Sewa
Beberapa unsur pelaku kegiatan yang berada disebuah kantor sewa diantaranya adalah :
1. Pihak pengelola / pemilik
Pihak pengelola / pemilik bangunan kantor sewa tugasnya adalah mengelola kantor sewa dengan menyediakan beberapa fasilitas-fasilitas penunjang yang akan memberi nilai tersendiri terhadap keberadaan bangunannya dan memiliki motivasi bisnis agar ruangan-ruangan yang disewakan pada bangunan kantor sewanya laku dipihak penyewa.
2. Pihak penyewa / user
Pihak penyewa menyediakan fasilitas ruang yang lebih lengkap dan representatif yang akan menjadi daya tarik tersendiri bagi konsumen untuk menggunakan jasa pelayanan dan penjualan barang sehingga akan mampu untuk mendapatkan keuntungan perusahaan disamping untuk membiayai penyewaan ruang pada bangunan kantor sewa.
3. Pihak pengguna jasa / konsumen
Pihak konsumen adalah pelaku kegiatan yang menggunakan jasa (pelayanan jasa) dan perdagangan barang dari pihak penyewa.
14 F. Fungsi Dan Hubungan
Keterkaitan antara satu sama lain (pengelola, penyewa serta konsumen) didasarkan pada adanya persamaan kepentingan dan saling ketergantungan dalam menunjang aktifitas. Adanya persamaan kepentingan dan hubungan yang saling mendukung inilah yang menciptakan hubungan erat antar pelaku kegiatan.ubungan antar pelaku kegiatan ini dapat dilihat sebagai berikut.
Fungsi pelayanan berdasarkan pada kepentingan masing-masing aktifitas pelaku dapat diapat dibagi
1. Aktifitas utama yang dilakukan oleh pelaku adalah aktifitas perkantoran, baik itu berupa pekerjaan administrasi, ataupun yang lainnya.
2. Aktifitas penunjang lainnya berupa kegiatan pelayanan jasa maupun jual beli barang yang berlangsung di dalam gedung serta opesaional dan pemeliharaannya.
3. Aktifitas yang tidak langsung adalah kegiatan yang tidak langsung menunjang kegiatan utama yaitu model manajemen yang ditangani oleh pihak-pihak / badan property.
G. Motivasi Pengadaan Kantor Sewa
Motivasi pengadaan kantor sewa didasarkan pada kebutuhan akibat perkembangan ekonomi, baik dari ekonomi tingkat daerah maupun di tingkat pusat, khususnya di Kota Ternate sendiri yang berarti akan membutuhkan suatu wadah / tempat yang cukup representatif disamping keberadaan akomodasi fasilitas penunjang lainnya diantaranya :
1. Bangunan
15 Bangunan yang representatif (memiliki berbagai fasilitas penunjang) akan sangat membantu dalam pelaksanaan kegiatan utama dalam suatu bangunan perkantoran karena memiliki suasana yang nyaman, adanya ketenangan dalam bekerja serta banyak para penyewa (pengusaha) mencari bangunan yang representatif sebagai salah satu daya tarik konsumen pengguna jasa karena memiliki daya saing dan daya jual.
2. Lokasi
Berdasarkan kepentingan bersama akibat saling ketergantungan satu sama lain, disamping efisiensi penggunaan energi (aktifitas) maka para penyewa menginginkan agar lokasi kantornya saling berdekatan satu sama lain.
3. Lahan
Harga lahan / tanah yang terus meningkat, ditambah dengan kelangkaan tanah di kota-kota besar, letak yang strategis yang menjadikan para penyewa (penguasaha) berusaha untuk menghemat dari sisi ekonomis dengan menyewa dimensi ruang pada sebuah kantor sewa
4. Sewa
Faktor finansial pada sebuah badan property / badan usaha yang mengharuskan mempertimbangkan antara biaya menyewa ruangan disebuah perkantoran atau mendirikan bangunan, hingga para pengusaha cenderung untuk memilih menyewa ruangan pada sebuah kantor sewa.
16 H. Faktor Pengaruh Dalam Kantor Sewa
1. Kondisi sosial ekonomi masyarakat
Kondisi sosial ekonomi masyarakat sangat menentukan dalam kelayakan sebuah kantor sewa dimana akan mempengaruhi pendapatan daerah, pola konsumtif serta daya beli masyarakat terhadap produk jasa dan barang, juga akan menentukan tingkat kebutuhan sebuah perkantoran akibat tingkat kebutuhan masyarakat serta peningkatan kualitas pelayanan sesuai dengan keberadaan masyarakat.
2. Kondisi bidang-bidang usaha
Keberadaan bidang-bidang usaha dalam kota ataupun luar kota daerah pelayanan dalam perkembangannya akan mempengaruhi tingkat pengadaan wadah (kantor sewa) dimana hubungannya berkenaan dengan pemakaian dan tingkat kebutuhan ruang sesuai kapsitas yang direncanakan.
I. Arsitektur Kontemporer
1. Sejarah munculnya arsitektur kontemporer
Arsitektur ini berkembang sekitar awal 1920-an yang dimotori oleh sekumpulan arsitek Bauhaus School of Design, Jerman yang merupakan respon terhadap kemajuan teknologi dan berubahnya keadan sosial masyarakat akibat perang dunia. Gaya kontemporer juga sering diterjemahkan sebagai istilah arsitektur modern (Illustrated Dictionary of Architecture, Ernest Burden).
Istilah kontemporer sama artinya dengan modern yang kekinian, tapi
17 dalam desain kerap dibedakan. Kontemporer menandai sebuah disain yang lebih maju, variatif, fleksibel dan inovatif, baik secara bentuk maupun tampilan, jenis material, pengolahan material, maupun teknologi yang dipakai dan menampilkan gaya yang lebih baru. Arsitektur ini dikenali lewat karakter desain yang praktis dan fungsional dengan pengolahan bentuk geometris yang simple dan warna-warna netral dengan tampilan yang bersih. Dalam desainnya banyak diterapkan penggunaan bahan-bahan natural dengan kualitas tinggi seperti sutera, marmer dan kayu.
Untuk desain interiornya, misalnya lantai, ditampilkan dengan kesan ringan melaui penggunaan keramik putih, lantai batu atau kayu atau penggunaan karpet berwarna lembut dan simple.Pengolahan dinding dengan warna-warna netral (krem, putih bersih dan abu-abu) atau diolah unfinished dengan media semen plester atau bata ekspos. Untuk penutup jendela banyak ditemui penutup dari jenis blinds atau tirai yang simple.
Furniture pun tampil dengan bentuk fungsional dan praktis dengan banyak mengeksplorasi dari kayu, kaca, kulit, krom, stainless steel dan besi.
2. Pengertian Arsitektur Kontemporer
Arsitektur kontemporer merupakan suatu bentuk karya arsitektur yang sedang terjadi di masa sekarang. Dalam buku Indonesian Architecture Now, karya Imelda Akmal, digambarkan karya-karya arsitektur yang kontemporer yang terdapat di Indonesia. Karya ini
18 dibangun dalam satu dasawarsa terakhir dan cukup menggambarkan trend arsitektur dalam negeri. Trend yang berkembang dalam satu dasawarsa terakhir didominasi oleh pengaruh langgam Arsitektur modern yang memiliki kesamaan ekspresi dengan karya arsitektur modern dari belahan dunia barat di dekade 60-an. Karya-karya arsitektur kontemporer Indonesia memiliki kesamaan dengan karya Mies van de Rohe, Wassily karya Marcel Breuer atau kursi B306 chaise-lounge karya Le Corbusier dan lounge chair karya Charles Eames.
Arsitektur kontemporer telah diakui sebagai salah satu pendekatan dalam merancang secara internasional sehingga banyak ahli yang mengemukakan pendapat mengenai definisi dari arsitektur kontemporer, di antaranya sebagai berikut;
a. Konnemann, World of Contemporary Architecture XX
Arsitektur Kontemporer adalah suatu gaya arsitektur yang bertujuan untuk mendemonstrasikan suatu kualitas tertentu terutama dari segi kemajuan teknologi dan juga kebebasan dalam mengekspresikan suatu gaya arsitektur, berusaha menciptakan suatu keadaan yang nyata terpisah dari suatu komunitas yang tidak seragam.
b. Y. Sumalyo, Arsitektur Modern Akhir Abad XIX dan Abad XX (1996) Kontemporer adalah bentuk-bentuk aliran arsitektur yang tidak dapat dikelompokkan dalam suatu aliran arsitektur atau sebaliknya berbagai arsitektur tercakup di dalamnya.
c. L. Hilberseimer, Comtemporary Architects 2 (1964)
19 Arsitektur Kontemporer adalah suatu gaya aliran arsitektur pada zamannya yang mencirikan kebebasan berekspresi, keinginan untuk menampilkan sesuatu yang berbeda, dan merupakan sebuah aliran baru atau penggabungan dari beberapa aliran arsitektur. Arsitektur kontemporer AR 2211 | Teori Desain Arsitektur 2 mulai muncul sejak tahun 1789 namun baru berkembang pada abad 20 dan 21 setelah perang dunia.
3. Perkembangan arsitektur kontemporer
Schimbeck menyatakan bahwa arsitektur kontemporer berkembang dari pemikiran bahwa arsitektur harus mampu memperoleh sasaran dan pemecahan bagi arsitektur hari esok dan situasi masa kini. Seorang kritikus arsitektur Charles Jenks pun mulai memperkenalkan suatu metode perancangan untuk mengembangkan arsitektur yang dinamakan dengan arsitektur „bersandi ganda‟ (double coded), teori inilah yang menjadi cikal bakal arsitektur kontemporer, dimana gagasan ini bergantung pada banyak faktor yang mempengaruhi periode tertentu.
Di Indonesia arsitektur kontemporer, yang ditolak ukur dalam satu dasawarsa terakhir memiliki dominiasi oleh pengaruh langgam arsitektur modern. Secara garis besar arsitektur kontemporer memiliki aspek kekinian yang tidak terikat oleh beberapa konsep konvensional.
Menurut Gunawan, E. indikasi sebauh arsitektur disebut sebagai arsitektur kontemporer meliputi 4 aspek, yaitu:
a. Ekspresi bangunan bersifat subjektif.
20 b. Kontras dengan lingkungan sekitar.
c. Bentuk simple dan sederhana namun berkesan kuat.
d. Memiliki image, kesan, gambaran, serta penghayatan yang kuat.
4. Ciri dan prinsip arsitektur kontemporer
Berikut prinsip Arsitektur Kontemporer menurut Ogin Schirmbeck : a. Bangunan yang kokoh
b. Gubahan yang ekspresif dan dinamis c. Konsep ruang terkesan terbuka
d. Harmonisasi ruangan yang menyatu dengan ruang luar, e. Memiliki fasad transparan
f. Kenyamanan Hakiki
g. Eksplorasi elemen lansekap area yang berstruktur
Gambar II.1 : Bangunan The Capital Gate Tower in Abu Dhabi Sumber : https://www.dekoruma.com/artikel/63439/apa-itu-arsitektur-kontemporer
21
Gambar II.2 : Bangunan Arsitektur Kontemporer The Auditorio de Tenerife Sumber : https://www.dekoruma.com/artikel/63439/apa-itu-arsitektur-kontemporer
Gambar II.3 : Bangunan Arsitektur Kontemporer The Sidney Opera House Sumber : https://www.dekoruma.com/artikel/63439/apa-itu-arsitektur-kontemporer
Tabel II. 1: Strategi Pencapaian Arsitektur Kontemporer No. Prinsip Arsitektur Kontemporer Strategi Pencapaian
1. Gubahan yang ekspresif dan dinamis Gubahan massa tidak berbentuk formal (kontras) tetapi dapat memadukan beberapa bentuk dasar sehingga memberikan kesan ekspresif dan dinamais
2. Konsep ruang terkesan terbuka Penggunaan dinding dari kaca, antara ruang dan koridor (dalam bangunan) dan optimalisasi bukaan sehingga memberikan kesan terbuka dan tidak masiv
22 3. Harmonisasi Ruang Luar dan dalam Penerapan courtyard sehingga memberikan suasana ruang di dalam bangunan
Pemisahan ruang luar dengan ruang dalam dengan mengunakan perbedaan pola lantai atau bahan lantai.
4. Memiliki fasad yang transparan Fasad bangunan mengunakan bahan trasparan memberikan kesan terbuka, untuk optimalisasi cahaya yang masuk ke ruang sekaligus mengundang orang untuk datang karena memberikan kesan termuka
5. Kenyamanan Hakiki Kenyamanan tidak hanya dirasakan oleh beberapa orang saja (mis: orang normal) tetapi juga dapat dirasakan oleh kaum difabel.
Misalnya pengunaan ramp untuk akses ke antara lantai.
6. Eksplorasi Elemen Lansekap Mempertahankan vegatasi yang kiranya dapat dipertahankan yang tidak menggangu sirkulasi diluar maupun dalam site.
Penerapan vegatasi sebagai pembatasan antara satu bangunaan dengan bangunan lain.
Menghadirkan jenis vegatasi yang dapat memberikan kesan sejuk pada site sehingga semakin menarik perhatian orang untuk datang.
7. Bangunan yang kokoh Menerapkan sistem struktur dan konstruksi yang kuat serta material modern sehingga memberi kesan kekinian
Sumber : Hasil Analisis
J. Tinjauan Koordinasi Modular Pada Bangunan Bertingkat Tinggi 1. Pengertian modulasi
Banyak bangunan tinggi diberbagai macam kota menggunakan pola- pola yang yang berulang. Penggunaan pola-pola yang berulang ini untuk lebih mengefisiensikan,memudahkan serta lebih kepada memperhitungkan kekuatan struktur bangunan sebagai penopang pada
23 bangunan tinggi. Penggunaan pola-pola yang berulang ini disebut pula dengan modul pada bangunan. Jadi yang dimaksud dengan modul adalah satuan metrik yang menggunakan pola berulang dan beraturan. Modul inilah yang biasanya dijadikan patokan ukuran dalam pembangunan suatu gedung, apalagi pada bangunan bertingkat tinggi.
Sedangkan yang dimaksud dengan sistem koordinasi modular adalah suatu sistem dimensional yang bertujuan untuk menyederhanakan dan memberikan batas variabel dimensi dari suatu bangunan dengan prinsip menggunakan unit terkecil ukuran / luasan yang dapat mengkoordinasikan dimensi-dimensi lain berdasarkan fungsi-fungsi variasi yang lainnya, baik berupa struktur, konstruksi, ruang dsb.
Penentuan penggunaan modul pada pembangunan biasanya dipertimbangkan pada fungsi bangunan, material bangunan yang digunakan, perabot yang digunakan dalam bangunan, aktifitas serta perilaku orang (pelaku), kecenderungan penggunaan kekuatan / daya tahan struktur pada bangunan, baik tahan terhadap gaya tekan yang mengakibatkan lendutan ataupun gaya tarik yang mengakibatkan patahan.
2. Tujuan penggunaan modulasi
Tujuan utama dari penentuan dan penggunaan modul yang tepat pada bangunan, khususnya pada bangunan tinggi adalah :
a. Mengefisiensikan dan mengefektifkan luasan bangunan yang terbangun dan terpakai, utamanya pada kantor sewa
24 b. Menciptakan fleksibilitas yang tinggi terhadap bangunan karena telah memiliki luasan ruangan yang terkecil sesuai dengan modul terkecil yang ada untuk suatu ruangan.
c. Memudahkan dalam pembangunan karena telah memiliki jarak-jarak tertentu yang berulang sehingga memudahkan dalam pengerjaan dan perhitungan.
d. Lebih mempertimbangkan keberadaan pengguna (manusiawi) karena adanya pertimbangan aktifitas yang dilakukan baik dalam bangunan maupun di luar bangunan.
e. Penggunaan perabot yang terpilih dalam suatu ruangan yang harus disesuaikan dengan pola aktifitas serta besaran ruangan yang ada sesuai dengan modul ruangan yang tercipta.
f. Lebih menghemat terhadap pemakaian bahan / material bangunan karena pada material-material yang digunakan pada dasarnya disesuaikan dengan modul umum yang terpakai.
g. Disesuaikan dengan kemampuan analisis struktur bangunan yang dipakai dalam pembangunan suatu gedung.
h. Modul ditentukan berdasarkan pada besaran ruang yang diinginkan sesuai dengan kebutuhan ruang dan fungsi bangunan.
3. Modul perilaku
Modul perilaku didasarkan pada gerak aktifitas yang dilakukan oleh pengguna bangunan. Beberapa modul perilaku yang didasarkan pada gerak aktifitas pengguna bangunan / user dapat dicontohkan :
25
Gambar II.4 : Modul gerak manusia pada sebuah perkantoran Sumber : Data Arsitek, jilid I, hal 12
4. Modul perabot
Dalam suatu desain bangunan, perabot juga berperan didalam penentuan modul yang akan digunakan perancangan. Hal ini disebabkan dimensi dari perabot yang digunakan akan mempengaruhi tingkat efektifitas dan kenyamanan sebuah ruangan. Ini dapat dicontohkan, apabila dalam sebuah ruang rapat dikantor menggunakan sofa sebagai alat duduk, maka yang terjadi adalah adanya kenyamanan yang dirasakan apabila duduk, akan tetapi tidak adanya keleluasan dalam bergerak apabila melakukan aktifitas, misalnya berdiri untuk mempresentasikan pekerjaannya. Dari contoh ini, dengan jelas kita dapat melihat bahwa fungsi perabot akan mempengaruhi besaran / dimensi perabot yang berarti pula akan mempengaruhi besaran ruangan, dan ini berdampak pada penggunaan modul dalam mendesain suatu bangunan.
26 Beberapa modul perabot yang digunakan dalam sebuah kantor sewa, diantaranya :
Gambar II.5 : Beberapa jenis perabot yang memiliki besaran tertentu Sumber : Data Arsitek, jilid II, hal 20
5. Modul bahan / material
Modul bahan / material adalah modul yang didasarkan pada bahan / material yang telah ada, baik material yang diproduksi oleh pabrikan bahan-bahan bangunan ataupun dalam bentuk pemesanan sesuai dengan yang diinginkan.
Modul bahan juga sangat mempengaruhi desain suatu bangunan, utamanya pada bangunan yang difungsikan sebagai kantor sewa, hal disebabkan dari sisi ekonomis penghematahan material yang digunakan.
Semakin sedikit material yang terbuang dalam suatu pembangunan kantor sewa, maka akan semakin tinggi nilai ekonomis dan efektif pembangunan kantor sewa tersebut. Ini juga terkait dengan bagaimanakah seorang arsitek dapat mendesain bangunan dengan
27 mempertimbangkan modul-modul dari suatu bahan / material yang telah ada dipasaran.
Umumnya yang sering kita jumpai di lapangan adalah penggunaan modul material yang menggunakan kelipatan angka 20 cm dan 30 cm dimana modul ini dibuat untuk mengantisipasi desain bangunan yang dibuat dengan ukuran yang merupakan kelipatan 20 cm dan 30 cm.
6. Modul fungsi
Sebuah bangunan sangat berpengaruh pada tingkat efektifitas, efisiensi serta fleksibilitas suatu bangunan. Prinsip dasar sebuah kantor sewa adalah untuk mencapai tingkatan tersebut. Salah satu yang mempengaruhi dan paling mendasar adalah fungsi dari sebuah bangunan itu sendiri. Form follow function adalah salah satu bentuk ungkapan seorang arsitek yang mengatakan bahwa bentuk tercipta dengan mengikuti fungsi bangunan. Bangunan terkadang kehilangan jati dirinya akibat fungsi bangunan yang tidak jelas dan tidak tergambar pada desain.
Gambar II.6 : Pembagian modul untuk perkantoran Sumber : Data Arsitek, jilid II, hal 16
28 Penentuan penggunaan modul pada suatu bangunan, utamanya pada kantor sewa sangat berpengaruh pada beberapa tingkatan yang disebutkan sebelumnya. Variabel-variabel yang ada seperti aktifitas pelaku, pola hubungan ruang, material serta perabot yang digunakan, besaran mobil dsb merupakan bentuk turunan dari keberadaan dari fungsi bangunan itu sendiri. Pada bangunan yang berfungsi sebagai kantor sewa, penentuan modul untuk mendapatkan unit terkecil dari sebuah kantor sewa akan memepengaruhi nilai ekonomis bangunan.
Unit terkecil dari sebuah ruangan kantor sewa inilah nantinya yang akan menjadi pengontrol dari dimensi lainnya, baik ke arah horizontal maupun ke arah vertikal bangunan, serta menjadi patokan dalam menyewakan suatu luasan dalam sebuah bangunan kantor sewa. Untuk modul fungsi ke arah horizontal biasanya menggunakan ukuran / dimensi kelipatan dasar 20 cm dan 30 cm, misalnya : 200 cm, 300 cm, 360 cm, 500 cm, 600 cm, 660 cm, 720 cm, 800 cmm, 810 cm dst. Sedangkan untuk modul vertikal, perhitungan jarak antar modul didasarkan paralatan dan perabotan vertikal yang digunakan dalam bangunan dengan menggunakan jarak jangkauan maksimal, dengan memperhitungkan pula sistem utilitas, plafon, kenyamanan dsb.
7. Modul struktur
Modul struktur ditentukan berdasarkan prioritas kebutuhan, fungsi serta sifat / perilaku struktur yang disesuaikan pada bangunan. Sistem struktur yang digunakan sangat berperan dalam menentukan jarak-jarak
29 modul yang digunakan, misalnya : Dengan menggunakan sistem struktur rangka dengan modul struktur yang berjarak 600cm, 720cm, 800cm, 810, 840cm dimana jarak-jarak ini merupakan jarak kolom yang efektif agar mengurangi terjadi lendutan akibat momen besar yang ditimbulkan oleh beban yang dipikul oleh bangunan.
Penggunaan jarak modul terhadap sistem struktur yang digunakan pada suatu bangunan sangat penting diperhitungkan karena disamping mempengaruhi kekuatan dari bangunan itu sendiri juga merupakan modul yang diharapkan mampu memiliki fleksibilitas yang tinggi terhadap fungsi ruangan itu sendiri utamanya untuk sebuah kantor sewa.
Penggunaan jarak modul terhadap sistem struktur dapat dicontohkan sebagai berikut :
Gambar II.7 : Modul di sebuah struktur, fungsi, perabot kantor Sumber : Data Arsitek, jilid III, hal 28
a. Core
Core adalah inti bangunan yang berfungsi sebagai rangka utama pada bangunan berlantai banyak. Selain sebagai fungsi struktural,
30 core juga berpengaruh pada suhu dalam bangunan, bentuk penampilan bangunan, serta memberikan bentuk fasade bangunan apabila core terletak disisi bangunan (pada bagian luar).
Penempatan dan ukuran dari inti (core) dalam suatu bangunan bertingkat sebagian besar diatur dengan pertimbangan yang meliputi kebutuhan pokok peraturan fire-egress, menuju keberhasilan dan bentuk efisiensi dasar di dalam pergerakan manusia, dan menciptakan suatu tata ruang internal efisien. Tata ruang pada gilirannya, perlu melayani untuk memaksimalkan kembalian dan untuk mencukupi kebutuhan pengangkutan vertikal dan dengan menggunakan shaft-shaft pada vertical untuk keperluan tertentu.
Untuk perletakan core pada bangunan tinggi dapat dibagi dalam 3 tipe, diantaranya:
1) Inti sisi tunggal (Single side core) adalah core tunggal yang berada diletakkan pada salah satu sisi bangunan.
2) Menggandakan inti sisi (Double side core) adalah core ganda yang diletakkan pada kedua sisi bangunan yang saling berhadapan.
3) Inti pusat (Central core) adalah core tunggal yang berada di pusat bangunan sekaligus sebagai inti rangka bangunan.
Konfigurasi shaft pada core bangunan sangat diutamakan untuk mendapatkan efisiensi dan efektifitas. Di dalam menentukan bentuk wujud internal dari inti bangunan (core),
31
Gambar II.8 : Konfigurasi dasar core pada highrise building Sumber : Ken Yang, Bioclimatic Skyscrapers
Arsitek akan melihat kebutuhan elevator dan akan menggolongkan serta mengatur antara shaft-shaft dalam core serta elevator sesuai dengan kebutuhan bangunan, termasuk lift untuk orang-orang, lift barang, shaft api, shaft plumbing dsb untuk jalur transportasi vertikal.
Pada bangunan yang terletak di iklim tropis, penggunaan core akan sangat bermanfaat apabila diletakkan pada sisi barat dan timur dari bangunan karena digunakan sebagai pelindung radiasi matahari sehingga meminimalkan penggunaan AC secara berlebihan, disamping karena struktur dan material dari core yang lebih tahan terhadap perubahan cuaca iklim tropis yang berfluktuasi.
b. Dinding dan kolom
Dinding pada bangunan bertingkat tinggi selain sebagai pelindung dari radiasi sinar matahari dan pembentuk bangunan juga digunakan sebagai penampang daerah tangkapan sinar matahari yang
32 digunakan untuk melekatnya panel pengumpul sinar matahari yang diubah menjadi energi listrik dengan menggunakan alat panel solar sel fotovoltage.
Dinding ini dapat menggunakan material kaca ataupun berupa yang lain dimana dapat memberikan penerangan alami secara maksimal sehingga mengurangi energi penerangan secara motorik, sedangkan kolom merupakan bentuk dari pembagian modul yang telah diperkirakan mampu untuk menciptakan ruang yang fleksibel sesuai dengan kebutuhan ruang dan standar gerak manusia / pelaku kegiatan.
c. Material
Pemilihan material menjadi salah satu hal yang terpenting dalam mendesain sebuah bangunan tinggi. Penggunaan material-material yang dilengkapi dengan pengubah energi matahari menjadi energi listrik ataupun yang lain diharapkan mampu mengurangi penggunaan energi buatan yang tak tergantikan, penggunaan recycling material serta material yang bersifat alami menjadi salah satu aspek pemilihan pada pembangunan dewasa ini.
Kerangka struktural bangunan terdiri atas beton: suatu unsur kumpulan sulit / keras buat dari semen, limau / kapur perekat, menghancurkan batu karang atau pasir, air, dan zat additive lain.
Perilaku beton memiliki kekuatan luar biasa di apabila mengalami gaya tekan, tetapi tidak dengan baik diberikan tegangan tarik akan
33 sangat berpengaruh terhadap konstruksi bangunan, oleh karenanya beton diperkuat dengan batang-baja yang berfungsi untuk memperkuat gaya tarik pada bangunan.
Hal-hal yang perlu diperhatikan dalam pemilihan material yang akan digunakan dalam pembangunan bangunan tinggi adalah : 1) Mampu bertahan lama terhadap pengaruh lingkungan setempat,
dimana dapat berupa : iklim, cuaca, kelembaban, angin, hujan, panas matahari, air asin, dsb.
2) Mudah dalam pengerjaan dilapangan dan mudah dalam perawatan.
3) Material mudah didapat di sekitar lokasi pembangunan (dilapangan), mudah tergantikan (mudah diperbaharui).
4) Penggunaan teknologi yang mudah diterapkan oleh para pekerja setempat (lokal).
5) Tahan terhadap tumbuhan dan hewan perusak
6) Warna, sifat dan kerapatan bahan serta penggunaan dalam bangunan.
Penggunaan “kaca pintar” merupakan suatu konsep teknologi mutakhir dengan menggunakan dinding tirai kaca yang menggabungkan penerapan konsep ekologi bangunan dengan penghematan energi penerangan (ekonomis) dimana dengan penggunaan kaca pintar ini dapat mengurangi pantulan panas matahari yang dapat menyebabkan efek rumah kaca pada bangunan
34 tinggi, mampu mengurangi efek panas yang menyebabkan meningkatnya temperatur lingkungan perkotaan serta mengurangi pemanasan global pada bumi. Disamping itu juga ia mampu untuk mereduksi penggunaan energi yang dipakai untuk sistem tata udara dengan cara mengeliminir beban pendingian eksternal.
Kemampuan beradaptasi dengan pergantian cuaca dan cahaya matahari secara otomatis pada bangunan yang menggunakan fasade kaca pintar akan mengurangi pemakaian energi yang tak terbarui serta akan memiliki kegunaan yang sangat besar dan penting dalam melindungi lingkungan global kita.
Gambar II.9 Eksterior Bangunan Kontemporer Sumber : www.architecture.com
Penggunaan dinding curtain wall pada dinding bangunan pada high rise building akan memberikan efek window wall dimana diharapkan dengan pemasangan curtain wall akan memberikan pemanfaatan penghematan energi surya yang cukup besar terhadap
35 bangunan dengan adanya penerangan secara alamiah. Pada pemasangan curtain wall terbagi atas mullion type dan panel type dimana pada mullion type, curtain wall dipasang pada bagian mullion sedangkan mullionnya sendiri dipasang pada plat lantai bangunan, sedangkan pada panel type, rangka curtain wall dipasang dalam bentuk panel-panel yang melengket pada plat lantai.
Glascade (suspension glass system) yaitu suatu metode pemasangan dinding kaca yang memungkinkan pemasangan material kaca yang berukuran tinggi maksimal 49 m dan dalam pemasangannya digolongkan dalam tiga jenis pemasangan yaitu : glascade F, glascade SF dan glascade SM. Pada balustrade SS system, pemasangan kaca dengan menggunakan sealant pada semua sambungan sehingga pada pemasangannya nanti sudah tidak menggunakan baut-baut dan pada bagian pinggir juga dipasang pelindung berupa haindrail yang menggunakan bahan pendukung bulking agent dari gypsum dan dari karet neoplane.
Tabel 1 :
Sifat kaca bangunan yang berhubungan dengan efek radiasi sinar matahari
Jenis kaca Pantulan penyerapan Meneruskan sinar
Tembusa n panas
Tembusan cahaya Kaca bening 3mm kaca
tuangan 7% 8% 85% 87% 90%
Kaca terapung 6mm 8% 12% 80% 84% 87%
Kaca berwarna hijau
3mm 6% 31% 63% 71% 85%
Jenis kaca Pantulan penyerapan Meneruskan sinar
Tembusa n panas
Tembusan cahaya
Kaca kuning sawo 3mm 6% 40% 52% 66% 58%
Kaca berlapis panterap/pantulan panas 6mm kaca abu-abu
5% 51% 44% 60% 41%
Kaca biru hijau 6 mm 5% 75% 20% 43% 48%
Kaca hijau 6 mm 6% 49% 45% 60% 75%
36
Kaca perunggu 6 mm 5% 51% 44% 60% 50%
Kaca berlapis emas memantulkanpanas berlapis
47% 42% 11% 25% 20%
Berlapis sedang 33% 42% 25% 41% 38%
Sumber : Analisis Penulis
K. Studi Banding Kantor Sewa 1. Wisma Kalla Makassar
Wisma Kalla merupakan gedung setinggi 70 meter yang berdiri di atas lahan 5.363 meter persegi. Arsitektur Wisma Kalla ini terinspirasi dari papan luncur (skateboard) sebagai prinsip rancang bangunan gedung berlantai 14 tersebut.
Gambar II.10 : Wisma kalla Sumber : Internet 18 June 2009
Gedung ini menampung aktifitas dibidang jasa dan pemasaran automotif. Bentuk papan luncur yang tergambar di atap bangunan ini
37 dipilih, karena papan luncur adalah alat transportasi yang bersahabat dan ramah lingkungan. Di gedung yang sebelumnya direncanakan menggunakan nama Kalla Tower ini, untuk lantai 1 sampai 9 akan disewakan untuk umum. Sedangkan Lantai 10 sampai 14 digunakan oleh Kalla Group dan lantai 15 untuk perpustakaan serta tempat pengajian.
2. Petronas Twin Tower Malaysia
Petronas Twin Towers didirikan mulai tahun 1992 dan berakhir enam tahun kemudian, tepatnya 1998 dengan menelan biaya ± 1.2 milyard US $. Bangunan ini terletak di Jalan Ampang, Kuala Lumpur, Malaysia. Tinggi bangunan ini 452 meter dengan luas bangunan keseluruhan 341.760 m2 yang terbagi atas 88 lantai dan 5 lantai basement serta merupakan salah satu bangunan tertinggi di dunia.
Gambar II.11 : Petronas Twin Towers Malaysia Sumber : Dokomentasi Pribadi tahun 2016 Gambaran umum dari bangunan ini adalah :
a. Tipe konstruksi : highrise building
b. Material(s) of Framework : steelconcrete (beton bertulang)
38 c. Pondasi : mat fondation
d. Fungsi : kantor sewa e. Gaya arsitektur : post modern
f. Pemilik : Petronas Sdn. Bhd. Malaysia
Pada bagian pondasi bangunan memiliki ketebalan 4,5 meter, terdiri dari 32.500 ton pondasi rakit yang berisi ± 13.200 m3 beton dan didukung dengan 104 barrette piles menancap ke dasar tanah yang berbatu. Jembatanskybridge yang menghubungkan antara bangunan satu dan dua terbuat dari baja, terletak pada lantai 41 dan 42 dan dibuka untuk umum.
Gedung ini menggunakan sistem bangunan pintar dengan pelayanan Integrated Service Digital Network (ISDN) dengan tiga jaringan utama yang bekerja secara terintegrasi. Pada sistem jaringan ini apabila sistem keseluruhan tidak berfungsi, maka masing-masing sistem dapat bekerja seindiri-sendiri. Sistem-sistem tersebut anatar lain :
1) Sistem kontrol bangunan (building control system) 2) Sistem alarm kenakaran (fire alarm system)
3) Sistem keamanan bangunan (building security system)
Pada sistem keamanan bangunan menggunakan alarm monitoring system, card access, closed circuit television, voice intercom, dan photo ID system. Kedua bangunan memiliki lift sebanyak 76 yang mencakup 29 double-decker dengan kecepatan tinggi dan masing-masing double- decker elevator dapat membawa 26 orang
39 L. Studi Literatur dengan pendekatan Arsitektur Kontemporer
1. Gedung Allianz Tower Jakarta
Kota Jakarta memiliki green building atau gedung ramah lingkungan di kawasan Kuningan, Jakarta Selatan. Pembangunan gedung ramah lingkungan ini merupakan upaya mengurangi pemanasan global dan mendukung penerapan peraturan daerah (Perda) DKI Jakarta tentang konsep green building bagi gedung pemerintah dan swasta.
Pembangunan gedung pencakar langit setinggi 28 lantai.
Pembangunan Allianz Tower melahap biaya investasi senilai Rp 200 miliar. Medialand akan mendanai seluruh investasi tersebut dari kas internal. Gedung yang 11 lantainya nanti akan disewa Allianz Tower ini bakal menjulang di atas lahan seluas 7.000 meter persegi (m2).
Gambar II.12 : Allianz Tower Jakarta Sumber : Kompas.com (2019)
Ancaman bahaya pemanasan global membuat sejumlah pengembang mulai sadar memperhatikan aspek lingkungan. Itu sebabnya, saat
40 membangun proyek perkantoran, pengembang mulai menerapkan konsep hijau dan ramah lingkungan.
Ambil contoh, proyek gedung perkantoran Allianz Tower di bilangan Kuningan, Jakarta Selatan. Sebagai pengembang, PT Medialand International menerapkan konsep ramah lingkungan serta hemat energi terhadap gedung berlantai 28 itu.
Arsitek gedung milik anak usaha Kompas Gramedia Grup ini.
Allianz Tower memakai konsep bangunan desain lingkungan sustainable (Environmental Sustainable Design). Bentuk bangunan gedungnya pipih di sisi timur dan barat Ini bisa mengurangi cahaya panas serta sinar matahari langsung.
Tak cuma itu, di areal seluas 7.000 meter persegi ini, sang perancang bakal membuat sistem satu pendopo (basement) dengan ukuran yang minimalis. Dengan begitu, kompleks itu menyisakan hingga 70% areal untuk ruang terbuka hijau. Tujuannya, supaya bisa dipakai sebagai areal resapan air.
Selain itu, gedung ini punya sistem daur ulang air hujan dan air kotor untuk mengurangi jumlah air yang dibuang ke saluran. sekitar 80% dari air kotor yang didaur ulang bisa terpakai kembali. Misalnya untuk menyiram tanaman, sebagai air pembersih toilet, serta sebagai bahan baku pendingin ruang kerja berkat sistem water cooler air condition.
41 2. Gedung Kedubes Austria Jakarta
Gambar II.13 : Kedubes Austria Terapkan Gaya Arsitektur Kontemporer Sumber : Kompas.com (2019)
Pemerintah Austria akan merenovasi gedung kedutaan besar Austria di Jakarta dengan mengusung konsep green building. Rencananya, gedung kedutaan Austria ini dibangun di atas lahan seluas 7.500 meter persegi. Di areal tersebut dilengkapi dengan pohon-pohon pelindung, sarana pejalan kaki, serta tempat parkir yang memadai. Untuk memenuhi kebutuhan ruang bagi para pejabat, staf, dan tamu, gedung ini akan dibangun menjadi tiga lantai. Sementara, standar bangunan gedung baru kedutaan Austria ini akan menggunakan standar dasar bangunan- bangunan di Indonesia, yaitu menggunakan batu bata yang diplester dengan semen. Sedangkan kebutuhan sarana yang tidak ada di Indonesia akan didatangkan langsung dari Austria.
Rencana pembangunan gedung Kedubes Austria yang baru ini telah memenuhi persyaratan green building yang hemat energi dan sangat cocok di daerah yang tropis seperti Indonesia ini.
42 3. Gedung Intiland Tower
Gambar II.14 : Intiland Tower Terapkan Arsitektur Kontemporer Sumber : Kompas.com (2019)
Konsep green building belum menjadi gaya hidup di Indonesia. Hal itu disayangkan karena konsep itu adalah paradigma baru pembangunan sebuah gedung, yang dapat menghemat banyak energi. Bangunan ramah lingkungan atau yang lebih akrab dikenal green building, di Indonesia, tidak dipahami sekadar sebagai tren.
Bangunan hijau (Green Building) merupakan paradigma pembangunan berkelanjutan yang memperhatikan aspek lingkungan untuk kepentingan masa depan. Oleh sebab itu, green building bukan suatu tren yang memiliki masa, melainkan sebuah lifestyle yang akan berlaku setiap saat karena ini identitas.
Sekarang ini di Indonesia green building belum menjadi bagian gaya hidup lantaran pemikiran kebanyakan pengembang properti yang menganggap investasi untuk pembuatannya besar. Memang tidak bisa dipungkiri kalau ingin menerapkan paradigma green building mau tidak
