BAB III ASPEK-ASPEK YURIDIS KREDIT PEMILIKAN RUMAH
A. Hak dan Kewajiban Para Pihak dalam Perjanjian Kredit
Medan
Perjanjian dalam hukum perdata Indonesia diatur dalam Bab III Kitab Undang-Undang Hukum Perdata (KUHPerdata), yakni Pasal 1313 KUHPerdata memberikan pengertian tentang perjanjian, yaitu: “Suatu perbuatan dengan mana satu orang atau lebih mengikatkan dirinya terhadap satu orang lain atau lebih.”
Berdasarkan bunyi Pasal 1313 KUHPerdata tersebut, bahwa hubungan antara dua orang tersebut adalah suatu hubungan hukum dimana hak dan kewajiban di antara para pihak tersebut dijamin oleh hukum.92
Hubungan antara 2 (dua) orang tersebut adalah suatu hubungan hukum dimana hak dan kewajiban diantara para pihak tersebut dijamin oleh hukum. Sebuah perjanjian dapat menimbulkan perikatan yang dalam bentuknya berupa suatu rangkaian perkataan yang mengandung janji atau kesanggupan yang diucapkan atau ditulis. Perikatan adalah suatu perhubungan hukum antara 2 (dua) orang atau 2 (dua) pihak berdasarkan dimana pihak yang 1 (satu) berhak menuntut untuk menuntut sesuatu hal dari pihak lain, dan pihak lain yang berkewajiban untuk memenuhi tuntutan tersebut. Pihak yang berhak menuntut sesuatu disebut kreditur, sedangkan yang memenuhi tuntutan tersebut adalah debitur.93
Hukum perjanjian merupakan sebagai suatu perikatan hukum yang dilahirkan oleh suatu perjanjian mengakibatkan lahirnya hak dan kewajiban para pihak yang melakukan perikatan tersebut.94
92 H. R. Daeng Naja, Op. Cit., hal. 175
93 Subekti, Hukum Perjanjian, (Intermasa, Jakarta, 2010), hal. 1
94 Kartini Muljadi dan Gunawan Widjaya, Perikatan Yang Lahir Dari Perjanjian, (PT. Raja Grafindo Perkasa, Jakarta, 2002), hal. 65
Hak dan kewajiban sebagaimana disebutkan diatas merupakan suatu konsekuensi dari apa-apa yang disepakati dalam perjanjian, dimana satu pihak bersedia untuk memberikan pinjaman sejumlah uang untuk keperluan tertentu kepada pihak lainnya, dan dipihak lainnya berkewajiban untuk mengembalikan dan menggunakan pinjaman tersebut seperti apa yang telah disepakati dalam perjanjian.
Sesuai dengan kesepakatan yang telah dituangkan dalam perjanjian kredit pada PT. Bank Tabungan Negara (Persero) Tbk Cabang Medan, maka masing-masing pihak akan memperoleh hak dan kewajibannya. Apa yang menjadi hak bagi debitur adalah merupakan kewajiban bagi pihak bank, dan apa yang menjadi kewajiban debitur adalah merupakan hak bagi pihak bank.
Pada PT. Bank Tabungan Negara (Persero) Tbk Cabang Medan, bahwa dengan ditandatanganinya perjanjian Kredit Pemilikan Rumah (KPR) PT. Bank Tabungan Negara (Persero) Tbk Cabang Medan antara pihak bank dengan debitur, maka pada saat itu juga telah terjadi kesepakatan yang mengikat bagi pihak-pihak yang mengadakan perjanjian, yaitu pihak debitur dengan pihak bank. Dengan adanya kesepakatan maka akan mempunyai kekuatan mengikat secara hukum sehingga akan timbul hak dan kewajiban bagi pihak-pihak.95
Dengan adanya ketentuan hak dan kewajiban dari pihak debitur maka dengan sendirinya debitur harus melaksanakan tanggung jawab atas pelunasan kredit pemilikan rumah tersebut, yaitu berkewajiban untuk melunasi angsuran tiap bulan secara rutin sampai batas waktu yang ditentukan dalam perjanjian dalam hal
95 Hasil wawancara Fachruddin Zaylani Simamora, Pegawai PT. Bank Tabungan Negara (Persero) Tbk Cabang Medan, tanggal 21 November 2015
ini pihak debitur harus menjamin kelancaran dalam membayar angsuran tersebut, untuk itu debitur harus menyerahkan jaminan berupa sertifikat dan surat-surat mengenai rumah kepada PT. Bank Tabungan Negara (Persero) Tbk Cabang Medan sehingga konsekuensi dari adanya perlindungan hukum ini adalah debitur berhak untuk menggunakan, menempati dan memiliki rumah beserta tanahnya (tanah dan bangunan rumah Kredit Pemilikan Rumah (KPR-BTN) dan berkewajiban melunasi sisa pembayaran angsuran sampai selesai.96
Dengan kata lain, bahwa kedua pihak yaitu pihak kreditur yaitu PT. Bank Tabungan Negara (Persero) Tbk Cabang Medan dengan pihak debitur yaitu dalam hal ini adalah masyarakat selaku nasabah, masing-masing pihak mempunyai hak dan kewajiban, yaitu:97
1. Bagi PT. Bank Tabungan Negara (Persero) Tbk Cabang Medan berkewajiban memberikan kredit kepada debitur dan berhak menerima kembali pelunasan kredit yang dilepaskan.
2. Bagi debitur berkewajiban melunasi kredit tersebut dengan cara mengangsur kepada PT. Bank Tabungan Negara (Persero) Tbk Cabang Medan tiap bulannya sampai batas waktu yang telah ditentukan dalam perjanjian dan mentaati segala ketentuan-ketentuan yang telah dibuat oleh bank. Sedangkan hak dari debitur yaitu berhak menerima kredit dan memiliki serta menempati rumah berserta tanahnya.
96 Hasil wawancara Fachruddin Zaylani Simamora, Pegawai PT. Bank Tabungan Negara (Persero) Tbk Cabang Medan, tanggal 21 November 2015
97 Hasil wawancara Fachruddin Zaylani Simamora, Pegawai PT. Bank Tabungan Negara (Persero) Tbk Cabang Medan, tanggal 21 November 2015
Adapun hak-hak dari debitur yang merupakan kewajiban bagi pihak bank berdasarkan dalam perjanjian Kredit Pemilikan Rumah (KPR) PT. Bank Tabungan Negara (Persero) Cabang Medan adalah:
1. Menggunakan jumlah pokok kredit untuk keperluan pembelian rumah, hal ini terdapat pada Pasal 1 Perjanjian Kredit PT. Bank Tabungan Negara (Persero) Tbk Cabang Medan.
2. Mengajukan keberatan/klaim kepada bank apabila pembukuan/ pencatatan bank atas pembayaran angsuran tidak benar, hal ini terdapat pada Pasal 8 ayat (9) Perjanjian Kredit PT. Bank Tabungan Negara (Persero) Tbk Cabang Medan.
3. Melakukan pembayaran ekstra, pembayaran dimuka dan atau pelunasan dipercepat, hal ini terdapat pada Pasal 10 Perjanjian Kredit PT. Bank Tabungan Negara (Persero) Tbk Cabang Medan.
4. Dalam hal telah dilunasi semua utang oleh debitur maka ia berhak memperoleh surat pernyataan lunas dari pihak bank untuk keperluan roya atas hak tanggungan yang dibebankan pada barang agunan, hal ini terdapat pada Pasal 21 ayat (2) Perjanjian Kredit PT. Bank Tabungan Negara (Persero) Tbk Cabang Medan.
5. Menerima pengembalian bukti-bukti kepemilikan rumah dari bank apabila kredit telah dinyatakan lunas, hal ini terdapat pada Pasal 11 ayat (5) dan Pasal 21 ayat (3) Perjanjian Kredit PT. Bank Tabungan Negara (Persero) Tbk Cabang Medan.
6. Memberikan kuasa kepada pihak lain untuk mengambil surat-surat dan dokumen-dokumenyang berkaitan dengan barang agunan, hal ini terdapat pada Pasal 21 ayat (5) Perjanjian Kredit PT. Bank Tabungan Negara (Persero) Tbk Cabang Medan.
Sedangkan kewajiban-kewajiban dari debitur yang merupakan hak-hak yang diperoleh oleh pihak bank berdasarkan dalam perjanjian Kredit Pemilikan Rumah dalam perjanjian Kredit Pemilikan Rumah (KPR) PT. Bank Tabungan Negara (Persero) Cabang Medan adalah:
1. Membayar biaya-biaya yang dikeluarkan guna keperluan Kredit Pemilikan Rumah (KPR), seperti: provisi, premi asuransi. Hal ini sebagaimana tertuang pada Pasal 5 dan Pasal 13 Perjanjian Kredit PT. Bank Tabungan Negara (Persero) Tbk Cabang Medan.
2. Melakukan pembayaran kredit secara angsuran sesuai dengan kesepakatan, hal ini terdapat pada Pasal 8 ayat (1) Perjanjian Kredit PT. Bank Tabungan Negara (Persero) Tbk Cabang Medan.
3. Menyimpan semua bukti pembayaran angsuran, hal ini terdapat pada Pasal 8 ayat (8) Perjanjian Kredit PT. Bank Tabungan Negara (Persero) Tbk Cabang Medan.
4. Menyerahkan barang agunan berikut dengan dokumen-dokumen kepemilikan barang agunan kepada bank, hal ini terdapat pada Pasal 11 ayat (1) Perjanjian Kredit PT. Bank Tabungan Negara (Persero) Tbk Cabang Medan.
5. Memberikan agunan tambahan bila diperlukan, hal ini terdapat pada Pasal 12 Perjanjian Kredit PT. Bank Tabungan Negara (Persero) Tbk Cabang Medan.
6. Menutup asuransi terhadap barang agunan dan membayar premi asuransi tersebut, hal ini terdapat pada Pasal 13 ayat (2) Perjanjian Kredit PT. Bank Tabungan Negara (Persero) Tbk Cabang Medan.
7. Menempati, memelihara, dan memperbaiki rumah atas biaya sendiri, hal ini terdapat pada Pasal 14 Perjanjian Kredit PT. Bank Tabungan Negara (Persero) Tbk Cabang Medan.
8. Membayar rekening listrik, PAM, telepon dengan tertib dan teratur, hal ini terdapat pada Pasal 14 ayat (4) Perjanjian Kredit PT. Bank Tabungan Negara (Persero) Tbk Cabang Medan.
9. Membayar Pajak Bumi dan Bangunan serta pungutan-pungutan lainnya, hal ini terdapat pada Pasal 14 ayat (4) Perjanjian Kredit PT. Bank Tabungan Negara (Persero) Tbk Cabang Medan.
10.Membuat dan memberikan surat kuasa kepada bank dalam rangka memenuhi ketentuan dalam perjanjian Kredit Pemilikan Rumah, hal ini terdapat pada Pasal 22 Perjanjian Kredit PT. Bank Tabungan Negara (Persero) Tbk Cabang Medan.
Dilihat dalam perjanjian Kredit Pemilikan Rumah (KPR) pada PT. Bank Tabungan Negara (Persero) Tbk Cabang Medan yang tersebut diatas, bahwa kewajiban bagi debitur yang menjadi hak-hak bagi pihak bank terlihat lebih
dominan sedangkan hak bagi debitur yang menjadi kewajiban bagi pihak bank tidak begitu dimunculkan dalam perjanjian tersebut.
B. Penyebab terjadinya wanprestasi pada perjanjian Kredit Pemilikan