BAB IV : HAK – HAK ATAS TANAH MENURUT UUPA
4.4 Hak Pakai
Secara khusus Hak Pakai diatur dalam Pasal 41 sampai dengan Pasal 43 UUPA. Pasal 41 Ayat 1 menyebutkan” Hak Pakai adalah hak untuk menggunakan
91
Daniel S. Lev, “ Hukum Dan Politik di Indonesia, Kesinambungan dan Perubahan”, Jakarta: LP3ES, Tahun 1990, h. 86
dan atau memungut hasil dari tanah yang dikuasai langsung oleh Negara atau tanah milik orang lain yang memberi wewenang dan kewajiban yang ditentukan dalam keputusan pemberianya oleh pejabat yang berwenang memberikanya atau dalam perjanjian dengan pemilik tanahnya yang bukan perjanjian sewa menyewa atau perjanjian pengolahan tanah, segala sesuatu asal tidak bertentangan dengan jiwa dan ketentuan undang-undang”.
Pada dasarnya Hak Pakai dibagi dalam dua (2) bagian, yaitu: 1. Hak Pakai Privat
2. Hak Pakai Khusus
Jikalau kita meninjau penjelasan Pasal-pasal UUPA, maka dikatakan bahwa Hak Pakai ini adalah suatu kumpulan pengertian daripada hak-hak yang dikenal dalam hukum pertanahan dengan berbagai nama, yang semuanya dengan sedikit perbedaan berhubung dengan keadaan daerah sedaerah, pada pokoknya memberi wewenang kepada yang mempunyainya sebagaimana yang disebutkan dalam pasal ini. Sehingga dapat kita mengerti untuk kesederhanaan dari beragam hak-hak adat yang sejenis maka diberi nama yang baru yaitu Hak Pakai. Juga Hak Pakai ini dipergunakan untuk hak-hak sejenis yang pernah terdapat dalam KUH Perd yaitu hak vruchtgebruik (sumatera timur) yang termuat dalam ketentuan konversi yaitu pasal VI.
Dengan demikian telah jelaslah bahwa objektif dari Hak Pakai ini baik menggunakan dalam artian pisik maupun memungut hasil, baik hasil natura mapun hasil suatu usaha (hasil natura seperti hasil pepohonan, dan hasil dari suatu usaha ataupun modal seperti uang hasil sewa, nikmat yang diperoleh dan lain-lain). Tanah yang dijadikan objek adalah tanah yang dikuasai langsung oleh Negara dengan penerbitan suatu Surat Keputusan pemberian hak ataupun dengan suatu perjanjian yang khusus diadakan antara seseorang pemilik Hak Milik dengan seorang yang sengaja untuk menciptakan Hak Pakai.
Dalam penjelasan pasal ini dinyatakan degan tegas bahwa, Hak Pakai itu bukan perjanjian sewa menyewa tanah ataupun suatu perjanjian pengolahan tanah, sungguhpun ada uang wajib ataupun pembayaran, pemberian jasa ataupun dengan Cuma-Cuma. Pemerintah untuk pertama kalinya telah mengatur tentang Hak Pakai ini dengan PP No. 40 Tahun 1996 dimulai dari Pasal 39 hingga Pasal 58, bandingkan dengan UUPA hanya ada tiga pasal yaitu Pasal 41 sampai dengan Pasal 43.
Dalam Pasal 41 dipertegas bahwa yang dapat diberikan dengan Hak Pakai adalah berasal dari:
1. Tanah Negara.
2. Tanah Hak Pengelolaan.
3. Tanah Hak Milik (perjanjian pendirian Hak Pakai diatas tanah Hak Milik dengan suatu perjanjian).
4. Hak Pakai atas bagian-bagian dari rumah susun.
Dalam Pasal 42 disebutkan alas haknya yaitu yang berasal dari tanah Negara dengan keputusan pemberian hak oleh menteri atau pejabat yang ditunjuknya. Hak Pakai yang berasal dari Hak Pengelolaan diberikan oleh menteri atau pejabat yang ditunjuknya atas usul dari pemegang Hak Pengelolaan. Pasal 43 mengatur tentang Hak Pakai yang berasal dari Hak Milik yang dilakukan dengan suatu akta PPAT. Baik tanah Hak Pakai yang berasal dari tanah Negara ataupun yang berasal dari Hak Pengelolaan maupun yang berasal dari Hak Milik, harus didaftarkan dikantor pertanahan (Pasal 43, pAsal 44 Ayat 2). Dengan didaftarkanya Hak Pakai tersebut dikantor pertanahan, maka mengikat bagi pihak ketiga (sifat public dari Hak Pakai tersebut).
Kalau berasal dari hak menguasai dari Negara maka Hak Pakai ini dapat kita golongkan dalam 2(dua) golongan yaitu:
1. Hak Pakai Keperdataan sebagaimana tersebut dalam pasal 41 Ayat 1 UUPA dimana subjeknya adalah Warga Negara Indonesia, orang asing penduduk Indonesia, badan hukum Indonesia, perwakilan dagang asing yang ada izin kerja diindonesia.
2. Hak Pakai karena perjanjian dengan seorang pemilik Hak Milik dengan seseorang untuk menimbulkan Hak Milik. Jika hak ini dapat dialihkan kepada pihak lain atau dapat sebagai objek Hak Tanggungan maka Hak
Pakai ini, hanya suatu hak keperdataan, tetapi jika tidak boleh dialihkan ataupun tidak dapat sebagai objek Hak Tanggungan dapat kita sebut sebagai Hak Keperdataan sempit.
Pasal 41 Ayat 2 memuat tetang Hak Pakai hanya dapat diberikan:
a) Selama jangka waktu tertentu atau selama tanahnya dipergunakan untuk keperluan yang tertentu.
b) Dengan Cuma-Cuma dengan pembayaran atau pemberian jasa berupa apapun
Jangka waktu dari Hak pakai ini oleh ketentuan Undang-undang sama sekali tidak ditentukan dan hanya disebutkan selama jangka waktu tertentu atau selama tanahnya dipergunkan untuk keperluan yang tertentu. Sehingga dengan demikian ada dua golongan waktu yaitu waktu yang tertentu dan waktu tidak terbatas selama dipergunakan untuk keperluan tertentu.
Dalam perkembanganya dari beberapa lama waktu Hak Pakai ini, maka akan kelihatan dengan PMA 1 Tahun 1966 waktunya adalah 6 (enam) tahun, kemudian juga pada PMA 9 Tahun 1965 dinyatakan untuk masa (enam) tahun, kemudian lagi PMDN 6 Tahun 1972 menyebutkan 10 (sepuluh) tahun. Pasal 28 Ayat c PMDN 5/1973 menyebutkan bahwa dari Hak Pengelolaan atas tanah Negara kepada pihak ketiga dengan hak pakai yang berjangka waktu 6 tahun. Pasal 45 Ayat 1 PP 40/1960 menyebutkan bahwa Hak Pakai tersebut diberikan untuk jangka waktu paling lama 25
tahun dan dapat diperpanjang untuk jangka waktu 20 tahun, dan kemungkinan untuk diperbaharui lagi hak tersebut. Dalam pasal 47 PP 40/1960 disebutkan, bahwa 2 tahun sebelum haknya berakhir dapat diajukan perpanjangan atau pembaharuan tersebut jika diberikan perpajangan atau pembaharuan akan dicatat pada buku tanahnya. Pasal 48 memberikan kemungkinan perpanjangan dan pembaharuan sekaligus yaitu 25 dan 20 tahun dengan sekaligus pembayaran uang pemasukanya. Sedangkan untuk perpanjangan atau pembaharuan tersebut dikenakan biaya administrasi yang ditetapkan menteri atas persetujuan menteri keuangan.
Tentang siapa yang berhak untuk mempunyai Hak Pakai diatur dalam pasal 42 UUPA N0. 5/1960 yang menyebutkan bahwa yang berhak untuk mempunyai Hak Pakai adalah:
a. Warga Negara Indonesia.
b. Orang-orang asing yang berkedudukan diindonesia.
c. Badan hukum yang didirikan menurut hukum indonesi dan berkedudukan di Indonesia.
d. Badan hukum asing yang mempunyai perwakilan diindonesia.
Oleh pemerintah telah diterbitkan PP No.4 Tahun 1996 (LN 1996-59) tentang pemilikan rumah tinggal atau hunian oleh orang asing yang berkedudukan Di Indonesia. Melihat pasal 1, sebagai perluasan dari ketentuan pasal 42 UUPA yang
menyebutkan bahwa subjek dari Hak Pakai ini selain warga Negara Indonesia dan badan hukum Indonesia, juga dimungkinkan orang-orang asing yang berkedudukan di Indonesia dan badan hukum asing yang mempunyai perwakilan di Indonesia, yaitu orang asing yang berkedudukan di Indonesia dan orang asing yang berkedudukan di Indonesia yang kehadiranya diindonesia memberikan manfaat bagi pembangunan nasional.
Hak Pakai Khusus berbeda halnya dengan Hak Pakai privat. Hak Pakai Khusus adalah mempergunakan tanah untuk pelaksanaan tugasnya atas tanah dari Hak Menguasai Negara, dan juga waktunya tidak terbatas selama masih dipergunakan untuk pelaksanaan tugasnya tersebut. Biasanya yang mempergunakan Hak Pakai khusus ini (Subjek Hak Pakai) adalah:
a. Publiekrechtelijk, maka disini adalah Departemen, Direktorat Jenderal, Lembaga Pemerintah Non Departemen, Pemerintah Daerah, Otorita dan sebagaianya
b. Publiekrechtelijk internasional, maka disini adalah perwakilan Negara- negara asing, untuk kantor dan rumah delegasinya
c. Publiekrechtelijk agama dan sosial, maka disini dimaksudkan organisasi keagamaan dan sosial, tentunya dengan rekomendasi dari departemen agama dan sosial
Alas Hak atau dasar hukum pemberian hak ini dapat kita lihat dalam pasal 49 UUPA, ketentuan konversi pasal 1 Ayat 2 PMA 9 Tahun 1965, PMDN 1 Tahun 1977 dan PMDN 6 Tahun 1972 Pasal 5 ayat b. Pasal 49 UUPA menjamin kepada organisasi keagamaan dan sosial selain Hak Milik juga Hak Pakai, sedangkan pada ketentuan Pasal 1 Ayat 2 ketentuan Konversi bahwa Hak eigendom pemerintah Negara asing untuk keperluan rumah kediaman kepala perwakilan dan gedung kedutaan diberikan Hak Pakai untuk waktu yang tidak tertentu lamanya dan berlangsung selama melaksanakan tugasnya. Tentu juga hak-hak tanah yang kemudian mereka kuasai untuk gedung-gedung perwakilanya. PMA 9/1965, menyatakan tanah-tanah untuk yang merasa dari Hak Penguasaan yang khusus dipergunakan sendiri untuk pelaksanaan tugasnya dari daerah-daerah otonom seterusnya dikonversi menjadi Hak Pakai (Khusus). PMDN 6/1972, memberikan kewenangan kepada Kanwil BPN untuk memberikan Hak Pakai (Khusus) ini untuk keperluan Departemen, Dirjen, Lembaga Pemerintahan Non Departemen, Pemda.