BAB III HUKUM MENGENAI ASET TANAH DAN BANGUNAN
3.2 Hukum di Aset Pertanahan
PT. Kereta Api (Persero) Drive 1 Sumatera Utara memiliki aset tanah seluas 27.295.273 m2. Tanah ini tersebar di 8 lokasi yang dapat dilihat pada tabel
berikut:
Tabel 3.1 Luas Tanah Milik PT. Kereta Api (Persero) Drive 1 Sumatera Utara
No. Lokasi Luas Tanah (m2) %
1. Resort P. Brandan 3.348.156 12, 27 2. Resort Binjai 1.807.472 6,62 3. Resort Medan 5.541.043 20,30 4. Resort Perbaungan 4.093.283 14,99 5. Resort T. Tinggi 4.106.818 15,04 6. Resort Perlanaan 2.214.293 8,11 7. Resort Kisaran 2.757.635 10.10 8. Resort R. Prapat 3.426.573 12,57 Jumlah 27.295.273 100,00
Sumber: Data Skunder PT. Kereta Api (Persero) Drive 1 Sumatera Utara Seksi Tanah dan Bangunan 200540
Delapan resort kerja yang tercantum diatas masing-masing memiliki tanggung jawab atas sewa menyewa aset yang terjadi di wilayah resortnya. Serta secara administrasi kedelapan resort tersebut langsung tunduk ke Kepala Drive I Sumatera Utara.
Untuk dapat menggunakan tanah milik kereta api maka setiap penyewa harus memenuhi prosedur kontrak sewa yang telah ditetapkan oleh pihak pengelolah tanah kereta api. Sebelum kontrak sewa dilakukan maka pihak penyewa harus mengisi formulir pemohonan sewa tanah dengan disertai lampiran
40
Dewi Ayu Trisna tesis Kajian Hukum Perdata “Kedudukan Pihak-Pihak Dalam Perjanjian Sewa Menyewa Tanah Milik Kereta Api (Persero)di Kota Medan Magister Hukum USU, 2006 hal 81
berupa foto copy Kartu Tanda Penduduk (KTP) yang masih berlaku, Kartu Keluarga dan Surat pernyataan sanggup membayar sewa tanah. Hal yang berkenaan dengan pemungutan biaya sewa tanah tersebut juga dipertegas oleh Surat Menteri Perhubungan Republik Indonesia Nomor A 59/KU/503/Sekjen tanggal 12 Januari 1985 ayat 1 huruf b sebagai berikut:
“Perusahaan kereta api mempunyai hak dan wewenang untuk memungut dan menagih sewa atas tanah yang menjadi miliknya tersebut kepada pihak ketiga sebagai penyewa/pemakai tanah sesuai dengan ketentuan yang berlaku”
Berdasarkan pasal tersebut maka pihak kereta api mendapat wewenang untuk menetapkan biaya sewa tanah yang akan disewakan.
Setelah pihak penyewa mengisi formulir pemohonan kemudian pihak kereta api melakukan wawancara terhadap penyewa guna memerikasa identitas, maksud pemanfaatan tanah dan kesanggupan penyewa dalam memenuhi persyaratan sewa tanah dan juga dalam hal ini pihak pengelolah aset tanah kereta api akan melakukan survei atas tanah yang akan disewakan.
Setelah wawancara dan survei dilakukan selanjutnya pihak kereta api akan memutuskan pemberian persetujuan kepada penyewa untuk dapat memanfaatkan tanah milik kereta api tersebut. Kemudian pihak kereta api mengeluarkan surat kontrak persewaan tanah yang memuat identitas, maksud dan tujuan penggunaan tanah, lokasi tanah, kewajiban penyewa, harga sewa, cara pembayaran, kebersihan dan ketertiban, jangka waktu, sanksi, pajak, dan persyaratan lainnya yang ditetapkan oleh pihak pengelolah aset kereta api. Perjanjian kontrak sewa tanah
yang ada akan disetujui dan ditandatangani oleh penjabat-penjabat kereta api sesuai dengan masa kontraknya:
1. Kepala Seksi Tanah Bangunan a/n Kepala Divisi Regional /Kepala Daerah Operasional untuk sewa 1 (satu) tahun.
2. Kepala Divisi Regional /kepala Daerah Operasional untuk sewa sampai dangan 3 (tiga) tahun.
3. Direksi PT. Kereta api (Persero) berkedudukan di Bandung untuk masa diatas 5 (lima) tahun setelah mendapat persetujuan Rapat Umum pemegang Saham (RUPS).
3.2.1 Hak Dan Kewajiban Pihak Yang Terlibat Dalam Kontrak Penyewaan Tanah
Dengan dibuatnya kontrak penyewaan tanah antara kedua pihak yang terikat oleh perjanjian kontrak sewa tanah, maka masing-masing pihak juga harus memenuhi hak dan kewajibannya dalam hal penyewaan tanah tersebut. Yang mana pihak kereta api berkewajiban untuk menyerahkan kekuasaan atas tanah yang telah disewa dan pihak penyewa berhak menggunakan atau memanfaatkan tanah yang disewanya sesuai dengan kepentingannya. Tidak terlepas dari pada itu, hak dan kewajiban antara pihak penyewa dengan kereta api juga dapat di perinci lagi seperti yang tertera di bawah ini. Adapun hak dan kewajiban kereta api dalam kontrak persewaan tanah antara lain:
1. PT. Kereta Api menetapkan sendiri besarnya harga sewa dengan berpedoman pada Nilai Jual Objek Pajak Tanah (NJOP) setempat
dikalikan dengan persentase tertentu (3%-10%) tergantung dengan tujuan pemakaian tanah yang disewa tersebut (kepentingan sosial, tempat tinggal atau bisnis)
2. PT. Kereta Api berhak untuk meninjau dan memeriksa kondisi tanah yang disewakan sesuai dengan apa yang diperjanjikan.
3. PT. Kereta Api berhak memutuskan hubungan perjanjian apabila ada perubahan harga dan penyewa mengajukan permohonan perpanjangan masa perjanjian, namun tidak tersedia membayar uang sewa sesuai dengan harga baru.
4. PT. Kereta Api berhak membongkar banguan yang berada diatas tanah yang disewa dan menyerahka tanah tersebt dalam keadaan kosong tanpa ganti rugi, apabila terjadi pembatalan atau pemutusan hubungan sewa menyewa
5. PT. Kereta Api dapat melakukan pengosongan dengan biaya dibebankan kepada pihak penyewa, apabila ternyata penyerahan tanah tersebut tidak dilaksanakan oleh pihak penyewa.
6. PT. Kereta Api berkewajiban menyerahkan penguasaan atas tanah untuk dikuasai dan digunakan oleh penyewa.
7. PT. Kereta Api berkewajiban menjamin tidak ada gugatan dari pihak ketiga tentang keabsahan tanah.
Dan adapun hak dan kewajiban penyewa yang di muat dalam kontrak persewaan tanah adalah:
1. Penyewa berhak menguasaai dan menggunakan tanah secara fisik dan hukum.
2. Penyewa wajib bersedia membayar uang sewa tanah sesuai dengan harga yang berlaku di PT. Kereta Api.
3. Penyewa wajib bersedia membayar uang sewa tanah dengan harga baru pada saat perpanjangan perjanjian.
4. Penyewa wajib memenuhi persyaratan izin untuk mendirikan bangunan, berusaha atau tempat tinggal, kepada PEMKO setempat atau instansi yang berwenang.
5. Penyewa wajib mengosongkan dan menyerahkan tanah tanpa syarat, apabila masa perjanjian telah berakhir dan tidak diperpanjang lagi atau tanah yang disewakan akan dipergunakan oleh pihak PT. Kereta Api. 6. Penyewa wajib mengelolah kebersihan, ketertiban, dan keindahan (K3)
serta membuat saluran di lokasi tanah yang yang menghadap jalan kereta api.
7. Penyewa Wajib membayar Pajak Bumi Bangunan (PBB) serta Pajak lainnya yang timbul akibat perjanjian ini.
Selain hak dan kewajiban yang tertera dalam kontrak perjanjian persewaan tanah, terdapat juga beberapa larangan yang harus dipatuhi oleh penyewa selama menjalani masa sewa tanah kereta api. Larangan tersebut yakni:
1. Penyewa dilarang melakukan perbuatan apapun yang dapat mengakibatkan beralihnya hak tanah yang disewa.
3. Penyewa dilarang melakukan perubahan batas-batas tanah.
4. Penyewa dilarang mendirikan bangunan apapun pada jarak yang ditentukan oleh PT. Kereta Api yaitu pada jarak 8 meter dari as sepur jalan kereta api.
5. Penyewa dilarang mendirikan bangunan apapun tanpa izin resmi dari pihak yang berwenang dan mengganggu perjalanan kereta api.
6. Penyewa dilarang mengalihkan persewaan tanah kepada pihak lain.41
Keenam poin larangan tersebut dibuat oleh pihak kereta api guna menjaga kelancaran perjalanan kereta api dan melindungi aset tanah miliknya.
3.2.2 Bangunan Liar di Pinggiran Bantalan Rel
Secara fisik semua tanah yang merupakan aset milik kereta api dapat dipergunakan oleh pihak lain dengan cara disewa. Tetapi kenyataannya bahwa banyak juga pihak-pihak yang menggunakan tanah kereta api tanpa menyewa dan bahkan membahayakan perjalanan kereta api, contohnya seperti pemukiman yang terdapat di pinggiran batalan rel. Pemukiman ini berdiri tanpa izin dari pihak kereta api sebagai pemilik tanah. Bangunan yang didirikan bersifat non-permanen, semi permanen dan permanen. Contohnya seperti bangunan yang berdiri di pinggiran rel jalan Gaharu, bangunan-bangunan yang ada di sana berdiri sangat dekat dengan rel kereta api dan tidak mengindahkan batas aman yakni 8 meter sesuai dengan aturan yang ditetapkan oleh kereta api.
41
Gambar 1 Sa tersebut, m ini tanpa kereta api kereta api pemanfaat meskipun perkeretaa Be yang terle tersebut d berserakan sering kal kendaraan menghanc tukang bec 11: (A dan Gaharu alah seorang mengatakan menyewa d . Mereka ju i ini. Pihak tan tanah hal ter apian. elum berap etak di sisi- dibuat oleh p n kemana-m li dihancurk n milik curkan pem cak. A B) Pemuk u g informan n bahwa ia d dan tidak m uga tidak di k kereta ap milik kere rsebut be pa lama ini -sisi bantala pihak keret mana. Namu kan oleh p penduduk mbatas terse kiman yang saya bernam dan keluarg memerlukan ikutip iuran pi juga tida eta api yan ertentangan i pihak ker an rel yang ta api agar b mun Ainun j enduduk se saat me ebut adalah g ada di pin ma Ainun y anya menem n izin mend n apapun ke ak mengena ng berada dan m reta api me g menurut p batu-batu y juga berkat etempat kar nyebrangi h penduduk B nggiran ba yang tingga mpati tanah irikan bang tika menem akan sanksi di pinggir melanggar embuat sem pengakuan A yang ada di a bahwa pe rena diangg rel. Keb k yang ber antalan rel al di bantala h milik kere gunan dari mpati tanah i apapun te ran bantala undang-un macam pem Ainun pem sekitar rel embatas ter gap mempe banyakan rprofesi se jalan an rel ta api pihak milik erkait an rel ndang mbatas mbatas tidak rsebut ersulit yang ebagai
Akibat adanya pemukiman dibantalan rel maka kecelakaan di sana juga tidak terhindarkan. Kereta api yang melintas di sana telah banyak memakan korban, namun penduduk setempat melihat hal tersebut sudah biasa. Tidak ada pilihan lain selain tinggal di pinggiran bantalan rel kereta api. Korban-korban yang meninggal tertabrak kereta api sama sekali tidak disantuni oleh pihak kereta api karena melihat bahwa itu merupakan kesalahan korban.
Bukan hanya itu saja yang terjadi, isu yang beredar saat ini adalah pada tahun 2016 mendatang semua rumah yang ada di pinggiran bantalan rel akan digusur dan masing-masing rumah penduduk yang ada di sana akan diberikan ganti rugi sesuai dengan jenis bangunan yang dimilikinya. Apabila bangunan tersebut tidak permanen maka akan diberi ganti rugi sebesar Rp. 2.500.000,- dan apabila bangunan tersebut permanen akan diberi ganti rugi sebesar Rp.5000.000,-. Namun belum jelas apakah ini akan benar-benar terealisasi atau tidak kedepannya, karena penduduk setempat juga belum mendapat kepastian yang jelas terkait hal tersebut.
Dalam melihat permasalahan mengenai pemukiman yang ada disekitar bantalan rel tidak hanya terdapat di jalan Gaharu saja, akan tetapi masih banyak wilayah serta daerah lain yang mengalami hal yang serupa. Seperti halnya pemukiman yang berada di sekitar bantalan rel yang ada wilayah dekat Thamrin. Banyak pemukiman yang nyaris saja tidak memiliki jarak terhadap rel kereta api. Apabila kereta api melewati kawasan ini maka kereta api akan berjalan dengan perlahan dan berulang kali membunyikan klakson kereta api yang menandakan kereta api sedang melintas. Atap dari rumah-rumah penduduk yang berada di sana
sangat dekat jaraknya dengan jendela kereta api yang sedang melintas. Kita dapat melihat dengan jelas ketika berada di dalam kereta api yang sedang melintasi kawasan tersebut.
Pihak kereta api juga tampak tidak mau mengambil pusing mengenai permasalah pemukiman yang berada di sekitar bantalan rel ini. Hal ini sesuai dengan apa yang dikatakan oleh salah satu informan saya bernama Joko yang bekerja dibagian pengelolahan aset pertanahan milik kereta api bahwa :“ yang harus dikerjakan itu yang bisa menghasilkan uang”(Joko, oktober 2013). Pihak pengelolah aset pertanahan tidak mau dipusingkan dengan hal ini, ia akan mengerjakan sesuatu yang dapat menguntugkan bagi dirinya.
Hal ini sesuai dengan apa yang dikatakan oleh Keebet Von Benda- Beckman tentang konsep Forum Shopping dan Shopping Forums (K.Benda- Beckman, 2000: 64) yang menjelaskan bagaimana cara sebuah lembaga berbelanja hukum atau memilih suatu hal yang akan menguntungkan bagi lembaga tersebut. Pihak pengelolah aset pertanahan tidak berani mengambil resiko karena ini dinilai tidak menguntungkan bagi dirinya dan hanya akan menyebabkan terjadinya konflik antara para pemukim bantalan rel dengan pihak kereta api. Sehingga sampai saat ini pemukiman sekitar bantalan rel masi saja tetap ada.
Pihak kereta api melarang mendirikan atau melakukan aktivitas apapun dalam wilayah 8 meter dari bantalan rel. Namun banyak pihak-pihak yang tidak mengindahkan hal ini. Pihak kereta api juga dinilai tidak konsekuen atas aturan yang ditetapkannya. Pasalnya selain tidak mau mengambil pusing permasalahan
pemukiman ini, pihak kereta api juga tidak mempermasalahkan bahwa beberapa pos penjaga palang pintu berada kurang dari 8 meter, sesuai dengan jarak aman yang telah ditetapkan. Terlihat sangat begitu jelas bahwa aturan-aturan yang telah ditetapkan tidak selamanya berjalan dengan semestinya. Bahkan aturan-aturan lain hidup guna menyesuaikan keadaan yang ada.
Hal ini tampak jelas ketika pihak kereta api membuat pembatas antara rel kereta dengan pemukiman penduduk dan memberi peringatan berupa bunyi klakson kereta api untuk memberi tahukan bahwa kereta sedang melintas, yang tujuannya agar penduduk di sekitar bantalan rel dapat mengambil sikap dan tidak melakukan aktifitas apapun di wilayah rel kereta api. Sehingga kereta api dapat melintas dengan aman tanpa kendala apaun serta menghindari terjadinya kecelakaan antara kereta api dengan penduduk setempat.
Sebelumnya penelitian mengenai pemanfaatan tanah kereta api juga pernah dilakukan oleh Budiarsih dalam bentuk skripsi dan berlokasi di jalan Sawo, Kota Depok. Dalam tulisannya dijelaskan bahwa di lahan sekitar bantalan rel berdiri pemukiman maupun pusat perdagangan. Di lahan tersebut juga berdiri kios-kios yang disewa oleh para pedagang. Pemanfaatan tanah kereta api tersebut tidak dikenakan sanksi oleh pihak kereta api walaupun hal itu bertentangan ataupun melanggar undang-undang perkereta apian. Ia juga menjelaskan bahwa ada tuumpang tindih antara hukum formal dengan peraturan yang dibuat berdasarkan kesepakatan diantara pihak-pihak yang terlibat. Kesepakatan yang dimaksud lebih dipilih untuk dijadikan acuan oleh pihak-pihak yang terlibat di
dalamnya melalui suatu mekanisme interaksi sosial tertentu yang bersifat akomodatif dan dapat mendatangkan keuntungan.(Budiarsih, 2008)42
Berdasarkan penelitian budiarsih tersebut dapat dilihat dengan jelas bahwa aturan yang ditetapkan ternyata tidak selamanya berjalan dengan semestinya di lapangan. Bahkan tercipta sebuah pengaturan baru yang terjadi akibat kesepakatan yang dilakukan. Hal yang sama terjadi pada pemanfaatan tanah milik kereta api yang ada di DivRe 1 Sumatera Utara ini. Dimana para pemukim yang berada di sekitar areal bantalan rel juga tidak mendapat sanksi dari pihak kereta api. Situasi ini juga memperlihatkan ada tumpang tindih hukum yang terjadi di sini.
3.2.3 Legitimasi di Aset Pertanahan
Ketika membahas masalah aturan yang ada di kereta api maka secara tidak langsung juga akan membahas legitimasi yang terdapat di dalamnya, yang dalam tulisan ini legitimasi tersebut diartikan sebagai pembenaran sebuah tindakan yang mengatasnamakan hubungan kerabat.
Keberadaan aset perkeretaapian ternyata juga dimanfaatkan oleh kerabat pegawai kereta api sebagai lahan usaha. Sebagian dari mereka menggunakan tanah keretaapi untuk mendirikan bangunan berupa kios-kios kecil. Dengan mengatasnamakan hubungan keluarga, para kerabat pegawai kereta api ini dapat dengan mudah menggunakan lahan milik kereta api tersebut. Salah seorang pedagang makanan dan minuman yang berada di deberang stasiun bandar
42
Budiarsih Pramasweri (2008) skripsi “Kemajemukan Hukum Dalam Pemanfaatan Tanah PT.KAI di Jalan Sawo-Kota Depok Untuk Kegiatan Perdagangan terdapat pada http://lontar.ui.ac.id/opac/themes/libri2/detail.jsp?id=123355&lokasi=lokal.pdf
Diakses 18 juni 2013
Khalifah Medan, mengakui bahwa lahan tempat kiosnya berdiri merupakan tanah milik kereta api. Menurut keterangannya, ia telah menempati lahan ini sudah sejak lama. Pada waktu itu ia hanya dikenai biaya sewa sebesar Rp.500.000,- dan itupun hanya sekali saja. Hingga saat ini ia belum pernah dikenai biaya sewa tanah lagi, hal ini dikarenakan bahwa salah seorang anggota keluarganya merupakan pegawai kereta api.
Dapat dilihat dengan jelas bahwa hubungan kerabat mampu melegalkan sesuatu aturan baru dan mengenyampingkan aturan formal yang ditetapkan. Aturan yang sebenarnya harus dijalankan adalah setiap penyewa wajib melakukan pembayaran sewa lahan setiap tahunnya dan menentukan jangka waktu penggunaan lahan.
Namun yang terjadi adalah sebaliknya lahan milik kereta api tersebut dengan bebas dimanfaatkan dan tidak memiliki jangka waktu penggunaan lahan. Keadaan ini sama sekali tidak dikenakan sanksi dari pihak perkeretaapian meskipun sudah terlihat jelas bahwa hal ini telah menyimpang dari aturan yang ada sebenarnya. Hubungan kerabat menjadi suatu pembenaran atas aturan baru yang telah dibuat. Semakin terlihat jelas bahwa aturan formal tidak berjalan dengan semestinya di lapangan dan bahkan yang terjadi adalah munculnya aturan- aturan baru yang dianggap lebih legal untuk dilakukan.