DESKRIPSI KAWASAN
4.2 Intensitas Pembangunan
Intensitas pembangunan di koridor Jl. Pemuda Medan di tinjau dari beberapa hal, antara lain:
4.2.1 Tinggi bangunan
Secara umum tipologi bangunan yang terdapat di kawasan Pemuda adalah toko sebagai kegiatan komersial, sedangkan perkantoran adalah bangunan tunggal. Di awal perkembangan kawasan Pemuda, bangunan toko terdiri dari dua lantai, sedangkan perkantoran (bangunan tunggal) terdiri dari 2-4 lantai. Ketinggian bangunan pada masing-masing jalur kanan dan kiri pada jalur utama koridor Pemuda menunjukkan ketinggian bangunann yang berbeda, sehingga ketinggian bangunan yang tercipta dari bangunan-bangunan tersebut menggambarkan dengan jelas ketinggian masing-masing bangunan (Gambar 4.1, 4.2 dan 4.3).
Gambar 4.1 Key Map bangunan di koridor Jl. Pemuda Medan Sumber: Temuan lapangan dan hasil analisis
Gambar 4.2 Tampak B-B bangunan sebelah kanan di koridor Jl. Pemuda Medan
4.2.2 Koefisien dasar bangunan
Koefisien dasar bangunan (KDB) pada kawasan Pemuda saat ini berkisar 80%-100% dengan jarak bebas belakang bangunan 1-5 m (sangat rapat). Hal ini merupakan implikasi dari perencanaan kawasan pada masa lalu yaitu sebagai pusat komersial dan permukiman yang rapat. Pola tersebut masih berlangsung saat ini terutama pada bangunan baru, dimana KDB bangunan berkisar 90-100% sehingga pintu bangunan langsung berhadapan dengan jalan hal ini juga terjadi pada bangunan lama/bersejarah dimana arcade bangunan banyak yang ditutup dijadikan bagian dari ruang dalam (interior) yang berarti mengurangi bahkan menghilangkan nilai Koefisien Dasar Bangunan bangunan lama/bersejarah yang ada di sekitar kawasan Pemuda (KDB) (Tabel 4.1).
No. Segmen jalan
KDB (Koefisien Dasar Bangunan)
1 Segmen 1
Tabel 4.1 (Lanjutan) No. Segmen
jalan
KDB (Koefisien Dasar Bangunan)
Segmen 1
2 Segmen 2
KDB 100%
KDB bangunan pada potongan jalan Pemuda Segmen 1 sangat rapat dengan KDB bangunan 100% sehingga berhimpit dengan jalan.
Tabel 4.1 (Lanjutan) No. Segmen
jalan
KDB (Koefisien Dasar Bangunan)
2 Segmen 2
KDB bangunan pada potongan jalan Pemuda Segmen 2 sangat rapat dengan KDB bangunan 100% sehingga berhimpit dengan jalan.
KDB bangunan pada jalan Pemuda Segmen 2 sangat rapat dengan KDB bangunan 100% sehingga berhimpit dengan jalan.
3 Segmen 3
Tabel 4.1 (Lanjutan) No. Segmen
jalan
KDB (Koefisien Dasar Bangunan)
3 Segmen 3
KDB 80% KDB 100%
KDB bangunan pada potongan jalan Pemuda Segmen 3 pada bangunan BNI menunjukkan koefisien dasar bangunan 80 %.
KDB bangunan pada beberapa bangunan di jalan Pemuda pada potongan Segmen 3 menunjukkan adanya KDB bangunan 100% sehingga berhimpit dengan jalan
4 Segmen 4
Tabel 4.1 (Lanjutan) No. Segmen
jalan
KDB (Koefisien Dasar Bangunan)
4 Segmen 4
KDB 90% KDB 80%
KDB 100%
KDB bangunan pada potongan jalan Pemuda Segmen 4 terdapat bangunan dengan KDB bangunan 80% sehingga bangunan tidakberhimpit dengan jalan dengan jarak 10m.
5 Segmen 5
Tabel 4.1 (Lanjutan) No. Segmen
jalan
KDB (Koefisien Dasar Bangunan)
5 Segmen 5
6 Segmen 6
KDB 100%
KDB bangunan pada potongan jalan Pemuda Segmen 5 sangat rapat dengan KDB bangunan 100% sehingga berhimpit dengan jalan.
Sumber: Hasil analisa dan pengamatan di lapangan, 2012
Kawasan pemuda merupakan kawasan dengan intensitas pembangunan yang tinggi, dimana pemanfaatan penggunaan lahan sangat berpengaruh terhadap nilai ekonomi lahan di kawasan tersebut. KDB bangunan dengan nilai 100% merupakan perencanaan bangunan yang dilakukan pada masa Kolonial Belanda untuk memaksimalkan lahan agar lebih efektif. Kawasan Pemuda merupakan kawasan komersial dengan harga nilai lahan mencapai 5-7 juta/per meternya, sehingga KDB bangunan-bangunan di kawasan Pemuda akan mempengaruhi nilai pajak pada bangunan tersebut (Gambar 4.4).
KDB bangunan pada potongan jalan Pemuda Segmen 6 sangat rapat dengan KDB bangunan 100% sehingga berhimpit dengan jalan.
4.2.3 Garis sempadan bangunan
Kawasan Pemuda merupakan kasus pengecualian dimana tidak terdapat garis sempadan bangunan (0/nol). Dijumpai terutuma pada bangunan toko yang terdapat di koridor-koridor jalan diseluruh kawasan. Ini dikarenakan sejak awal perencanaannya, kawasan Pemuda direncanakan sebagai kawasan dengan intensitas bangunan yang rapat, jarak bebas samping (garis sempadan samping) hanya terdapat pada beberapa bangunan yang nantinya dijadikan panduan dalam membuat aturan bangunan yang ada di sekitar kawasan (Tabel 4.2).
Tabel 4.2 Garis sempadan bangunan di Jl. Pemuda Medan No. Segmen
jalan
GSB (Garis Sempadan Bangunan)
1 Segmen 1
Gambar 4.4 Bangunan komersial di kawasan Pemuda dengan nilai KDB 100% Sumber: Temuan lapangan dan hasil analisis
Tabel 4.2 (Lanjutan) No. Segmen
jalan
GSB (Garis Sempadan Bangunan)
2 Segmen 2
Pada potongan gambar diperlihatkan GSB bangunan berhimpit dengan jalan
3 Segmen 3
Tabel 4.2 (Lanjutan) No. Segmen
jalan
GSB (Garis Sempadan Bangunan)
3 Segmen 3
4 Segmen 4
GSB tidak berhimpit dengan jalan dengan jarak
10m
Pada potongan gambar diperlihatkan GSB pada bangunan Bank BNI tidak berhimpit dengan jalan dengan jarak 10m
Tabel 4.2 (Lanjutan) No. Segmen
jalan
GSB (Garis Sempadan Bangunan)
5 Segmen 5
Pada potongan gambar diperlihatkan GSB pada beberapa bangunan tidak berhimpit dengan jarak 11m.
Pada potongan gambar diperlihatkan GSB bangunan berhimpit dengan jalan
6 Segmen 6
Tabel 4.2 (Lanjutan) No. Segmen
jalan
GSB (Garis Sempadan Bangunan)
6 Segmen 6
GSB berhimpit dengan jalan
Pada potongan gambar diperlihatkan GSB bangunan berhimpit dengan jalan
Sumber: Hasil analisa dan pengamatan di lapangan, 2012
Garis sempadan bangunan (GSB) berhimpit dengan jalan banyak di temukan di kawasan Pemuda terutama pada bangunan komersial/perdagangan, toko dan pada bangunan lama/bersejarah yang ada di kawasan Jl. Pemuda Medan. GSB bangunan bisa berhimpit dengan jalan, dikarenakan penggunaan lahan bangunan dengan nilai KDB 100%, sehingga bangunan tersebut tidak memiliki jarak bebas bangunan terhadap jalan. Bangunan-bangunan yang ada di sekitar kawasan Pemuda masih perlu mendapatkan perhatian dalam pengaturan garis sempadan bangunan sehingga dapat menciptakan lingkungan yang nyaman dan menarik baik untuk pengguna kawasan maupun penghuni yang ada di sekitar kawasan keberadaan bangunan ini masih perlu diperhatikan dalam membuat peraturannya (Gambar 4.5 dan 4.6).
Pada beberapa bangunan baru (toko dan perkantoran) terdapat set-back yang merupakan ruang yang timbul karena bangunan mundur dari garis sempadan bangunan yang telah direncanakan. Pemanfaatan ruang ini merupakan kewenangan dari pemiliki bangunan, dapat dimanfaatkan sebagai tempat parkir, taman dan lain sebagainya.
Dikarenakan tidak terdapatnya garis sempadan bangunan maka perlu adanya pengaturan bebas fasade bangunan (dimulai pada lantai 2), khususnya bangunan toko baru yang terdapat dikoridor jalan yang terdapat bangunan lama/bersejarah, garis sempadan bangunan ditetapkan mengikuti fasade bangunan lama/bersejarah tersebut. Bertujuan untuk memberikan keharmonisan sempadan bangunan baru dengan bangunan lama/bersejarah yang ada di sekitarnya dan menciptakan kontinuitas fasade bangunan yang terdapat dikoridor-koridor jalan di kawasan Pemuda.
Gambar 4.6 Kondisi bangunan Pemuda dimana tidak
terdapat garis sempadan bangunan (0/n0l) Sumber: Temuan lapangan dan hasil analisis
Bangunan yang memiliki garis sempadan bangunan (depan) adalah Gereja ST. Maria dengan jarak 11m, Bank Agra dengan jarak 8m. Bank Kesawan dengan jarak 9m dan Bank Mandiri dengan jarak 5m. Kondisi bangunan perkantoran jasa ini menjadi bagian bangunan baru yang ada di sekitar kawasan Pemuda peraturan yang mengatur dan mengikat pada bangunan-bangunan baru belum ada sehingga banyak pembangunan bangunan baru yang masih menyalahi kondisinya.
4.2.4 Garis sempadan samping bangunan
Garis sempadan samping bangunan ditemukan pada beberapa bangunan yang ada di kawasan Pemuda, pada segmen 3 penggalan jalan Pemuda terdapat bangunan yang memiliki garis samping bangunan, yaitu pada Bank BNI dengan jarak 10m, hal ini bertujuan untuk penyediaan lahan parkir kendaraan agar tidak memakai badan jalan sebagai parkir (Tabel 4.3).
Tabel 4.3 Garis sempadan samping bangunan di Jl. Pemuda Medan No. Segmen
jalan
Garis Sempadan Samping Bangunan
2 Segmen 4
Tabel 4.3 (Lanjutan) No. Segmen
jalan
Garis Sempadan Samping Bangunan
2 Segmen 4
Sumber: Hasil analisa dan pengamatan di lapangan, 2012 4.2.5 Garis sempadan belakang bangunan
Garis Sempadan Belakang Bangunan akan sangat mempengaruhi kondisi bangunan yang ada di sekitarnya dan hal ini juga terjadi di kawasan pemuda. Di kawasan tersebut masih banyak ditemukan kondisi bangunan dengan garis sempadan belakang bangunan yang tidak sesuai. Garis sempadan belakang bangunan ditemukan pada beberapa bangunan, yaitu dengan jarak bebas belakang 1-7m, yaitu pada bangunan ruko 1-2m dan pada bangunan Bank BNI ditemukan dengan jarak bebas belakang 7m. Kondisi ini mempengaruhi bangunan lainnya yang ada di sekitar kawasan Pemuda karena hal ini sangat berhubungan erat dengan bangunan lama/bersejarah yang ada di kawasan Pemuda ( Tabel 4.4).
Tabel 4.4 Garis sempadan belakang bangunan di Jl. Pemuda Medan No. Segmen
jalan
Garis Sempadan Samping Bangunan
1 Segmen 1
2 Segmen 3
Tabel 4.4 (Lanjutan) No. Segmen
jalan
Garis Sempadan Belakang Bangunan
2 Segmen 3
Jarak 7m.
Pada beberapa bangunan Garis Sempadan Belakang Bangunan dengan jarak 7m.
Sumber: Hasil analisa dan pengamatan di lapangan, 2012 4.3. Gaya Arsitektur
Kawasan koridor Jl. Pemuda Medan memiliki beberapa bangunan yang bersejarah. Bangunan ini berdiri pada masa pemerintahan Kolonial Belanda. Arsitektur pada bangunan tersebut memperlihatkan adanya keberadaan arsitektur Belanda yang diciptakan melalui bangunan tersebut. Bentuk bangunan di kawasan Pemuda umumnya berbentuk kotak persegi, penggunaan ornament dan relief, hanya terdapat pada bangunan lama/bersejarah. Pada bangunan baru di kawasan Pemuda tidak memperlihatkan adanya penggunaan bahan atau material yang digunakan pada bangunan lama/bersejarah. Penggunaan dormer/jendela beratap, kolom-kolam bangunan yang besar-besar terdapat pada bangunan lama/bersejarah. Bangunan baru dikawasan Pemuda dengan fungsi ruko, perkantoran dan komersial banyak menggunakan material kaca dan aluminium cladding untuk dinding bangunan. Penggunaan kolom ataupun ornamen seperti bangunan lama/bersejarah ditemukan pada bangunan baru perkantoran di kawasan pemuda (Gambar 4.7, 4.8 dan 4.9).
B-B A-A
Gambar 4.8 Tampak bangunan B-B di sebelah kanan di koridor Jl. Pemuda Medan Sumber: Temuan lapangan dan hasil analisis
Gambar 4.7 Tampak bangunan A-A di sebelah kiri di koridor Jl. Pemuda Medan Sumber: Temuan lapangan dan hasil analisis
Secara umum bentuk massa bangunan berbentuk persegi panjang. Material yang digunakan pada bangunan juga beraneka ragam, pada beberapa bangunan menggunakan material yang terbuat dari aluminium cladding dan bangunan yang didominasi oleh kaca. Penggunaan material dengan bahan beton diplester halus hanya ada pada bangunan lama/bersejarah sedangkan pada bangunan baru lebih mendominasi material kaca dan aluminium cladding.
Pada bagian akhir bangunan adalah merupakan bangunan lama/bersejarah. Bangunan besar ini merupakan salah satu bangunan yang paling menonjol dikawasan Pemuda. Oleh karena itu pengelolahan karakter dan susunan spasialnya memberikan kontribusi yang signifikan terhadap bangunan di kawasan ini.
Pada bangunan lama/bersejarah terdapat jalur pedestrian yang merupakan penghubung antar bangunan pada bangunan lama. Jalur ini terbentuk dari struktur yang mendukung overhang bangunan pada tingkat dua. Struktur ini menjadi satu kesatuan dengan fasade yang membentuk karakter bangunan, akan tetapi karena perkembangan pembangunan di kawasan pemuda jalur pedestrian ini menjadi bagian interior dalam
Gambar 4.9 Key Map bangunan di koridor Jl. Pemuda
Medan Sumber: Temuan lapangan dan hasil analisis
bangunan lama/bersejarah. Semakin kebelakang segmen bangunan telah mengalami perubahan, baik pada jendela,motif dekorasi maupun irama ketinggian bangunan. Pemakaian jendela kaca dengan karakter berbeda kontras dengan karakter kawasan yang sudah terbentuk.
Bangunan pada jalur koridor kanan pada kawasan Pemuda memiliki lebar yang cukup bervariasi, dengan ketinggian yang masih seragam, dan pengelolahan fasade yang menonjol. Pada bagian ini terdapat beberapa bangunan lama/bersejarah dan juga terdapat beberapa bangunan yang sepenuhnya dibangun baru. Pada bagian tengah segmen ini terdapat bangunan lama dengan penggunaan material beton ekspos dengan cor membentuk sirip sebagai kisi- kisi penahan sinar matahari.
Sedangkan bangunan baru didominasi oleh kaca dan aluminium cladding. Pada bagian akhir koridor bangunan di kawasan pemuda terdapat bangunan sudut yang diolah lebih menonjol. Fasade pada bangunan memakai aluminium cladding yang hampir menutupi keseluruhan fasade bangunan. Penggunaan warna dan material yang tidak sesuai dengan karakter yang dibentuk oleh bangunan lama/bersejarah menyebabkan adanya perbedaan yang sangat kontras antara bangunan lama/bersejarah dengan bangunan baru (Gambar 4.10 dan 4.11).
Penggunaan relief atau ornamen pada bangunan Penggunaan Kolom-kolom
besar pada bangunan lama/bersejarah Penggunaan tower pada
4.4. Sirkulasi Sebagai Ruang Bagi Pejalan Kaki dan Kendaraan untuk